毕业论文声明
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年月
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指导教师签名：日期：
学科类：学号：
南昌工学院本科生毕业设计（论文）
学校代码：密级：
本科毕业设计（论文）
房地产投资风险研究与分析
学院：
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指导教师：
职称：
二〇一六年月
毕业论文诚信声明
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所呈交的毕业论文
《》是本人在指导老师的指导下，独立研究、写作的成果。论文中所引用是他人的无论以何种方式发布的文字、研究成果，均在论文中以明确方式标明。
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年月日
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4）图表应绘制于无格子的页面上
5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档
5.装订顺序
1）设计（论文）
2）附件：按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订
教研室（或答辩小组）及教学系意见
目录
摘要 (1)
Abstract (2)
一、房地产的现状分析 (3)
1.1房地产产能过剩 (3)
1.2国家政策的宏观调控 (3)
二、房地产投资风险分析 (4)
2.1房地产投资风险概述 (4)
2.2房地产投资特点与风险的关系 (5)
2.2.1房地产投资的多元化 (6)
2.2.2房地产投资的潜在性 (6)
2.2.3房地产投资的激励性 (6)
2.2.4房地产投资的可测性 (7)
2.3房地产投资风险的识别 (7)
2.3.1风险识别的概念 (7)
2.3.2风险识别的方法 (8)
2.4房地产投资风险分析的作用 (10)
2.4.1依据作用 (11)
2.4.2防范作用 (11)
2.4.3激励作用 (11)
三、房地产投资风险因素分析 (11)
3.1房地产投资风险因素细分 (11)
3.1.1自然风险 (12)
3.1.2政治风险 (12)
3.1.3经济风险 (14)
3.1.4社会风险 (17)
3.2房地产投资风险因素的分析 (18)
3.2.1“二八”法则在风险投资中的应用 (18)
3.2.2关键风险因素分析 (18)
四、总结 (20)
五、参考文献 (21)
六、致谢 (22)
摘要
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,这些特征决定了它是不同于一般产品的投资,因此必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。随着近几年国民经济的快速增长,房地产市场呈现出良好的发展态势,房地产业己成为国民经济中重要的基础性产业。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析,以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划,并引导投资者做出理智的投资选择。
首先，对房地产的开发决策、开发前期、项目建设、租售管理四个阶段存在的风险进行了识别；其次，在风险识别的基础上，选择合理的指标，建立房地产投资风险预警体系，并对重庆市房地产市场情况进行实证预警；再者，在对以往的评价方法如专家评价法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛法、模糊综合评价分析法等进行分析说明的基础上，引进基于Mat lab 软件的人工神经网络模型建立了新的风险评价体系，并以重庆市15 个房地产投资项目为例进行风险评价实证分析；最后，从风险预防和风险抑制两方面提出相应的风险控制对策，以增强企业防范及化解风险的能力，降低风险损失，提高企业的市场竞争力。关键词：房地产投资风险；风险识别；风险评估；风险控制
Abstract
Real estate investment is a comprehensive, specialized and technical activities, also is a high investment, high return and high risk industry, these characteristics decided it is different from general product investment. Therefore, it is necessary to the existence of the real estate investment project risk thorough scientific analysis and prevention. With the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become an important basic industry in the national economy. There is an urgent need for a theory and method in practice, particularly applicable to carry on qualitative and quantitative analysis so that the country in the real estate industry of our country make correct development strategy and planning, and guide investors to make rational investment choice.
First of all, the real estate development decision-making, early development, project construction,secondly, on the basis of risk identification and reasonable selection of the indicators, the establishment of the real estate investment risk early warning system, early warning and empirical situation on the real estate market in Chongqing City; furthermore, in the previous evaluation methods such as expert evaluation, break even analysis, sensitivity analysis, fuzzy comprehensive evaluation method, the introduction of Mat lab software based on the artificial neural network model to establish a risk assessment system of new, and 15 real estate investment projects in Chongqing City as an example analysis of risk evaluation; finally, from risk prevention and risk control, put forward the corresponding risk control measures in two aspects, in order to enhance their prevention And the ability to resolve risks, reduce the risk of loss, improve the market competitiveness of enterprises.
Key words: real estate investment risk; risk identification; risk assessment; risk control
一、房地产的现状分析
未来的发展，中国的房地产行业可以说是机遇和挑战。机遇是一个很好的发展趋势，广阔的发展空间和优越的发展挑战是房地产投资的快速增长，开发资金过分依赖于银行贷款，土地储备制度不完善，许多问题，有许多因素的不稳定和受许多风险因素影响。因此对房地产投资风险的选择进行分析，对于现在和今后房地产开发具有积极意义的房地产投资决策，风险一直是房地产开发商关注的问题之一。无论是项目开发价值，项目风险，项目在各种可能的市场条件下，收益将如何改变，这些都是风险分析的关键要素，研究和讨论。通过对风险的正确、合理的分析，对投资项目经济效益风险的全面了解，不仅为项目决策提供依据，也为项目的发展提供建议，为项目评估提供参考依据。
1.1房地产产能过剩
房地产开发，资金的角度来看，这是一个资本运作过程中的本质。房地产“产能过剩”，反映的资金水平，是房地产行业吸收多余的资金吸收过多的钱，一旦房地产行业，是所谓的房地产“泡沫”。房地产泡沫按其表现形式，一般可分为三类房地产价格泡沫、泡沫缺位和房地产投资泡沫。
因此，空置房地产泡沫的问题要在商品房建设领域内完成，面积比例过大，而商品房空置面积过大，要显示人们的住房需求量低。同时，“全国商品房和住宅空置面积的持续增长，同比增长”，“我们已经明确了严重的泡沫“空置”。
1.2国家政策的宏观调控
据报道，中央决定对住宅小区征税，主要目标是完善制度，向地方稳定
的收入来源。但对于社会公众，政府推动房地产税制改革的目标是要压低房价。只要居民在建设房产税的同时，把所有土地出让所得税纳入国库，就可
以让地方政府获得相对稳定的税收来源，同时也能通过推升房价上涨带动房
价和权力，这样也能有进一步促进房价稳定的效果，满足市民财产税的征收价格预期。
当然,在报告中报道,住房征税并不能确定不可避免的房价下降。相反,
增税将导致成本上升,这将不可避免地影响到最终的价格。“2010年上半年以来,中央政府开始故意削弱公众的预期价格,税收监管的强调,房地产税收
不是房地产市场,但要提高税收改革,为当地提供了稳定的收入来源。事实上,这种程度的担忧是没有必要的,因为房产税可能发生在房地产投机者将转嫁
给购买价格的现象,导致现有的价格的基础上上升。
此外，房地产税不应该是首套房型和改善的二手房。购买首套房和改善购买二手房，属于公民合理购买行为，不仅不应该增加税收，也应该是政府的税收政策支持。在大面积的住房情况下，购买二手房和购买三个或更多的住房，最属于投机，应成为焦点的财产税征收对象。在房产税的建设上，绝大多数人都会支持。因此，只要能为首套房的类型和改善购买二手房免征房产税，一些地方政府就不必担心，先行试点和全体公民的物业税会导致冲突。
总之,可以做房地产税收征收和土地使用权转让所得全部进国库,消除
地方政府推高价格的欲望和权力和征收物业税的差异,在业主占领的居民住
房免征房产税的同时,增加投机房税收努力,房产税的征收可以改善税收制度,在一个稳定的收入来源和更低的价格,但也从公众消除阻力,房地产税收
改革将能够从所谓的“计划选择困境”。
二、房地产投资风险分析
2.1房地产投资风险概述
人们对风险的认识也逐渐加深，不断地与风险斗争，虽然我们经常在日常生活中提及风险，但要给它一个准确的定义是不容易的。不确定性的不确定性，包
括风险与不确定性、时间、过程、结果的不确定性。目的“强调风险是客观存在的，因而可以用客观的尺度来衡量，这使得数学特别是风险理论中的概率统计方法无处可去。
当然,不仅风险是损失的不确定性,而且还包括盈利的不确定性。虽然研究者从不同的角度用不同的词汇来描述风险的风险,但基本上包含的意义三个方面导致风险因素的风险因素的风险因素一旦发生的活动和目标引起的损益程度。虽然风险的定义,因为不同的角度有不同的理解,但大多数研究者同意风险风险是风险的定义,人们由于未来的不确定性行为的客观条件,可能造成的后果,预计目标多种负偏差的综合,这种负偏差可以通过两种类型的参数来描述发生偏差的可能性概率(P)是偏离了方向和可能的后果的风险的大小(c),上述定义函数表达式如下：
R=f(P,C)
式中
R一风险
P一不利事件或损失发生的概率
C一该事件发生的后果
2.2房地产投资特点与风险的关系
财产和个人不变，决定了它的地理位置、环境条件是非常重要的。房地产的价值很大程度上取决于其地理位置，这是房地产投资的重要风险因素之一。首先，在一定程度上限制了开发商选择开发的区位或区域。土地是一种罕见的第二章房地产投资风险分析硕士学位论文的理论研究，缺乏资源存量土地是有限的，它是不可再生的，更多的是不。在市中心区域开发的房地产项目开发将实现最大的利润，但范围可能没有一个开放的发展空间，开发商必须为了获得更大的范围内的位置和放弃部分利润。二、房地产商品价格与社会质量的关系是与经济和地理环境密切相关的，而这些条件的变化是非常复杂的，有很多不确定因素都在工作。例如，某城市的边缘，由于远离城市中心，交通不便，可供开发的住宅用地
价格是非常低的，但根据城市总体规划，几年后将在城市开一个地铁。该地块位于地铁口处，这将使土地升值。如果开发商有远见或了解城市发展规划，在情节的发展中投资，尽快在几年内获得巨大的利润。因此，在房地产项目投资开发的开发商，必须面对的地理项目风险由环境条件变化带来的接受，风险来源是房地产位置的固定性和个体特征。
2.2.1房地产投资的多元化
房地产投资涉及广泛,密切相关的政策法规,金融趋势,宏观经济形势下,区域供需状况,工业技术的改革,消费倾向,很容易受到波动的因素,由于不同因素的风险也不同。
2.2.2房地产投资的潜在性
不仅房地产风险的随机性，同时它是在房地产企业的中间附加某些东西，并通过他们的工作，从法律的角度来看，房地产投资，房地产有潜在风险，这是不是什么出现在表面上。但是，这并不是说，风险是不知道的，人们可以根据以往类似事件的统计数据，通过分析，对某些风险发生概率和经济损失的程度做出客观判断。虽然充满风险，但投资风险总是受到损失，但可能成为现实是有条件的。因此，潜在的风险是基本形式。了解潜在的风险特征，对风险防范，有重要意义。
2.2.3房地产投资的激励性
利润和风险共存,从的角度选择的贸易壁垒,高危行业总是能够给理性的投资者带来超额利润。风险损失和风险回报的选择使房地产企业在地堡的位置必须努力改善投资风险管理。例如,开发一个房地产项目,如果预期收益大,风险是必然的,如果情况不好,可能的损失,但如果你把科学决策和冒着风险,这种情况将会改变,收入将大大增加。
2.2.4房地产投资的可测性
不确定性是风险的本质,但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料,经过分析,对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出主观上的判断,从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险的控制和防范、决策与管理具有举足轻重的影响。
2.3房地产投资风险的识别
2.3.1风险识别的概念
风险识别系统的角度来看，通过投资在业务发展涉及各方面，通过发展和建设，它是指通过一定的方法，分析了大量的可靠信息来源，找出影响房地产管理目标发展的风险因素，分析风险的原因，筛选确定风险因素的过程中，应考虑的发展和管理的过程。房地产投资风险识别是一个房地产投资者在解决风险问题必须是第一步的工作，也是一项基本工作。房地产投资风险识别主要完成以下2个任务，一个正确的判断是什么，在于房地产投资的风险，2是要找出这些风险的成因。只有这样，才能正确认识风险，以便采取有效的防范措施。
风险识别过程一般分为四个步骤：第一步，确认目标存在不确定性的工作包括2个内容必须首先确定因素的发现或投机是否存在任何不确定性，如果没有不确定性，没有风险，正如已知的所有结果不会构成风险，然后确认这种不确定性是客观存在的，不是想象的。识别的第一步是确认其客观存在的不确定性和风险。二步，确定人员和第三步的划分，收集数据，在第四步，计算项目风险状况，房地产投资风险造成的影响因素在不同严重程度的后果。不要把这些风险因素考虑或忽视的主要因素，风险分析是没有意义的，但是把每一件事都考虑到每一个风险因素的考虑，那会使问题复杂化，这是不现实的不恰当。合理的风险识别目的是为了缩小风险因素的不确定性，找出影响风险的主要因素，为政策制定者提供最合适的风险应对措施。
2.3.2风险识别的方法
为了能及时地发现或预测到这些风险并采取有效的措施,化解、缓和、减轻、控制这些风险,减少它的危害程度,需要掌握一些专门的风险识别方法,以对各种可能发生的损失进行分析。国内外识别房地产投资风险的方法主要有以下几种：（一）专家调查法
专家调查方法是系统风险识别的主要方法。需要专家的重要对象获得的信息。各领域专家使用专业的理论和丰富的实践经验,找出各种潜在的风险和做出分析和评估他们的后果。这种方法的优点是在缺乏足够的统计数据和原始数据可以定量估计,主要缺陷容易受心理因素影响专家调查方法主要包括专家判断个人法律知识风暴法和德尔菲十多种方法。其中智暴法与德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
①智暴法
智暴这个词是从英文一词翻译过来的。国内译法很多,如头脑风暴、集中思考法、诸葛亮会议等。它是一种刺激创造性、产生新思想的技术。该方法通过专家之间的相互交流,在头脑中进行智力碰撞,产生新的智力火花,使专家的论点不断集中和精化。智暴一般采用专家小组会议的形式进行,参加的人数不要太多,一般只有五六个人,多则十来人大家就某一具体问题发表个人意见,畅所欲言,做到集思广益。
②德尔菲法
德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于世纪年代初期发明的。该方法是以匿名方式通过多发几轮调查征求专家的意见，然后对收集到的每一轮意见，作为对专家的参考，对其进行分析判断，提出了新的观点。如此多次反复，专家汇聚，使最终结论的可靠性越来越大。
德尔菲法的最大优点是简明直观、操作容易。实践证明德尔菲法的预测结果的可信度比较令人满意,这种方法的实际应用率较高,因此对德尔菲法使用结果的可信度检验方法研究工作也得到了长足发展。
（二）障树分析法（FTA法）
房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 1、财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。 而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
房地产项目投资风险管理面临的风险 一、房地产项目风险管理的内涵 关于风险管理的定义有多种说法，一般看法是：投资房地产项目的管理者通过风险识别，风险估计和风险评价，并以此为基础合理地使用多种管理方法，技术和手段对投资活动涉及的风险实行有效的控制，采取主动行动，创造条件，尽量扩大风险投资活动的有利后果，要妥善处理风险事故造成的不利后果，以最小的成本保证安全、有效、可靠地实现风险投资总目标。 二、房地产项目投资面临的风险 1、房地产项目决策时期所面临的风险 房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型以及投资方式的选择。所谓投资时机风险是指房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。房地产项目
区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。关于投资类型的风险是指不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。选择不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。关于投资方式，我国主要有独立开发和联合开发两种。独立开发具有利益独享、权力集中和管理方便等优点;缺点主要是资金投入量大、风险独担。联合开发降低了一方单独投资额，分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。 2、房地产项目前期风险 建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。所谓置地风险是指我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权。房地产项目融资风险，是指投资商在利用各种方式融资时，由于融资条件考虑欠妥，或因有关因素发生变动而使其盈利遭受损失的可能性。融资方式合理，可以降低融资
一、美国风险投资机构的治理结构 由于风险投资机构的管理者和项目经理直接肩负着筛选、监督投资对象企业等责任，所以风险投资机构的治理结构是否具备有效的制约与激励机制，是决定风险资本能否有效运作的最基础性环节。 1.有效的风险投资机构治理结构所应解决的主要问题。 正如现代委托代理理论所分析的那样，在所有权与经营权分离的情况下，如果没有适当的激励机制，管理者就会利用信息优势做出有利于自身却损害所有者利益的行为。就风险投资机构这种组织形式来讲，因信息不对称而使出资人面临的风险主要表现在以下两个方面：第一，风险投资机构管理人员滥用资金的风险。在成功的创业投资项目中，产出往往数倍于甚至数十倍于投入。与一般工商企业不同，风险投资机构属于资金丰富而本身并不直接拥有能够带来高额回报投资项目的单位，并且现实中真正具有投资价值的项目又极为有限。这样，如果没有合理的激励机制，风险投资机构的项目管理人就有可能放松对投资项目的筛选和分析，不经过缜密的评估和判断就把资金投入到并不具有可行性的创业投资项目中，从而造成资金的滥用问题。 第二，风险投资机构管理人员滥用权力为己牟利的风险。如果风险投资机构这种经营权与所有权相分离的组织形式的激励机制设计不当，造成所有者与经营者之间存在着严重的利益不一致问题，管理者就会利用自己的信息优势做出诸如过分追逐风险、为自己确定过高的报酬标准、进行关联交易、甚至违背机构本已确定的方针和投资策略等损害出资人利益的行为。甚至会发生项目管理人员为获得不正当的利益，而与被投资企业串通合谋，在投资前隐匿真实信息、制作与报告虚假信息，在投资后不履行善意管理的义务。 所以，一个合理的风险投资机构治理结构，必须能够有效地控制管理人员滥用机构资金及为自己谋取不正当利益。 2.美国风险投资机构的治理结构。 美国的风险投资机构绝大部分都实行有限合伙制(Limited Partnership)的组织形式。有限合伙机构的合伙人包括有限合伙人(Limited Partner)与普通合伙人(General Partner)两类。在每次投资中，有限合伙人的出资比例一般要占99%，其余1%左右由普通合伙人投入。实践表明，有限合伙制的组织模式具有合理的激励与约束机制，有效地降低了代理成本和机构的运营成本。这主要表现在以下几个方面： 第一，有限合伙制的组织结构较好地实现了责任与权力的统一。根据美国关于有限合伙制的法律规定，由于有限合伙人对合伙机构的负债仅承担以其出资额为限的有限责任，所以不得直接参与合伙机构的经营管理活动，只有承担无限责任的普通合伙人才享有全面的经营管理权。这种权力分配构架既保证了风险资本家在投资活动中的独立性和自主性，也明确了其经营管理不善需要承担的责任——如若投资失败且负债比例过高，作为管理专家的普通合伙人必须以自己的财产进行债务偿还。另外，在合伙合约约定的期限内，只要不存在严重的问题，普通合伙人的管理权很难被剥夺，这就有效地防止了管理专家在长期投资方面的短期行为。为了防止普通合伙人滥用自己的管理权，美国的许多风险投资机构在成立章程中都规定，诸如合伙的延期等重大问题必须征得作为主要投资人的有限合伙人的同意。 第二，有限合伙制的分配模式对管理专家是一种有效的激励机制。在美国，作为普通合伙人的管理专家的报酬分为两部分：一是作为固定部分由有限合伙人支付的管理费，一般每年管理费总额相当于承诺资本总额的1.5%-3%；二是作为浮动部分的资本利润提成(carried interest)，该部分约占普通合伙人总收入的70%，甚至高达90%以上（庄心一、匡晓明，2001）。这种分配方式把管理专家的报酬与投资机构的收益直接联系起来，管理专家为了追求自身收益的最大化必须首先实现机构收益及有限合伙人利益的最大化。 二、美国风险资本投资对象企业的治理结构
房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价
第七章房地产投资报酬与风险分析 房地产投资的报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。一般而言，在经济情况稳定时，房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。 投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。 第一节比率分析与获利能力分析 一、比率分析 1、收益乘数（income multiplier） 收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。 收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资报酬率。 收益乘数有两种表示法，即 （1）毛收益乘数=市场价值/毛收益 （2）净收益乘数=市场价值/净收益 2、财务比率 （1）营运比率=营运费用/毛收益 意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差。 （2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益 两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。因此越低越好。（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出 其中，营业净收益=毛收益–营业费用 意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所面临的财务风险越小，投资越安全。 但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角度的分析来判断。 二、获得性的衡量 1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格 是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率. 注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率. 投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高. 但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据. 整体资本还原比率是净收益乘数的倒数. 2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益) 其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额 权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税). 3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金) 这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得. 除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。 4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资 为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 投资的概念 ?最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。 ?金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。 ?经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。 ?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 ?投资与投机的区别： ?投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。 投资的分类 ?短期投资和长期投资（投资期限的长短） ?直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金） ?金融投资和实物投资（投资对象的不同） ?生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途） ?国内投资和国外投资（投资地域不同） 短期投资和长期投资 ?按投资期限或投资回收期的长短来分类。 ?预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资； ?预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。 ?一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。 ?长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。 ?在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。 如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。 直接投资和间接投资 ?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。 ?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。 ?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。 ?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。 金融投资和实物投资 ?按照投资对象存在的形式来分类。 ?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。 ?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。 ?金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取
房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5
【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信
市场投资的收益和风险模型 李吉志 胡驿姿 胡凯 摘要 本文提出了一个多目标规划的数学模型，解决了市场投资方案的问题，使收益值尽可能大，风险值尽可能小。 为了方便求解，我们把非线性的转化为线性的，并将两个目标函数用加权系数法，引入加权系数，转化为一个目标函数，其中反应的是风险水平。另外，在考虑交易费时，由于有个最小给定值的约束使问题很复杂，为了简化，我们将问题简化为只考虑超过部分的交易费，这样也利于求解。最后，由MATLAB 求解出问题的最佳抉择与收益及其风险表： 001max ()n i i i i f m r p m r ==-+∑ min g=max{}i i m q 01 (1)1 .01 n i i i i m p m s t m =?++=???≤≤? ∑ 再将15n =带入模型，按问题一相同思路得出投资组合方案（具体方案见文中）。 关键词：多目标规划 加权系数法 市场投资
一、问题的重述 市场上有n 种资产（如股票、债券、…）),,1(n i S i 供投资者选择，某公司有数额为M 的一笔相当大的资金可用作一个时期的投资。公司财务分析人员对这n 种资产进行了评估，估算出这在这一时期内购买i S 的平均收益率为i r ，并预测出购买i S 的风险损失率i q 。考虑到投资越分散，总的风险越小，公司确定，当用这笔资金购买若干种资产时，总体风险可用所投资的i S 中最大的一个风险来度量。 购买i S 要付交易费，费率为i p ，并且当购买额不超过给定值i u 时，交易费按购买i u 计算（不买当然无须付费）。另外，假定同期银行存款利率是0r , 且既无交易费又无风险。（0r =5%） 1、已知n = 4时的由给出的相关数据，试给该公司设计一种投资组合方案，即用给定的资金，有选择地购买若干种资产或存银行生息，使净收益尽可能大，而总体风险尽可能小。 2、试就一般情况对以上问题进行讨论，并利用给出数据进行计算。 二、模型的假设 1、假设确定M 相当大，这一条件可以在交易额很小时，忽略交易费； 2、假设投资越分散，总的风险越小，且总体风险可用所投资的资产当中最大的一个风险来度量； 3、假设交易费按购买计算，在不买的情形下当然无须付费； 4、假设同期银行存款利率保持定值不变，且既无交易费又无风险。 三、符号的约定 :n 市场资产数目； :i S 市场资产的种类（其中0S 表示投资银行） ； :i m 选择投资i S 的资金比例（其中0m 表示投资银行的资金比例） ； :i r 购买i S 的平均收益率； :i q 购买i S 的风险损失率； :i p 购买i S 的交易费率
目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因
价值工程 0引言 房地产项目投资的特点是投资量大、周期长、影响因素复杂，投资方在决策时往往较为谨慎，因为一旦出现决策失误其损失将会非常巨大。 从宏观上看，投资项目的风险评价具有全方位、系统化的特征，但另一方面，这一过程中又包含着科学细致的定量化分析的内容。当前国内在房地产风险评估上主要采用的方法有层次分析法、灰色系统分析法、模糊综合评价法等。这些方法的不足之处是其评价结果容易受到人的主观因素的影响。遗传算法因具备了自组织与自适应的特点，其应用领域不断扩大。下面笔者将对房地产项目投资风险评价体系以及遗传运算的运用进行介绍。 1房地产项目投资风险及评价指标体系 1.1房地产项目投资风险房地产项目投资风险指的是由于房地产市场存在许多不确定因素，投资者可能会因此而遭受损失。这种可能性是不利事件发生的概率及其后果的函数，它包括投入资本的损失和预期收益与期望值存在差距。 1.2房地产项目投资风险评价指标体系在房地产风险指标的划分上，根据导致风险因素的性质不同，可以划 分为经济风险指标、 社会风险指标、技术风险指标和自然风险指标。 经济风险指标中所包含的不确定因素主要与经济环境和经济发展有关。社会风险指标指的是由社会区域政策变动、城市规划变动以及公众干预等。人文社会环境的变动，带动房地产市场随之变动，使地产投资商可能因此蒙受经济损失的风险指标。技术风险指标实际是地产项目建设因劳务供求关系的变化、施工技术的可行性和机具设备的更新等技术因素而受到的影响的风险指标。自然风险指 标，是指在房地产的建设阶段与运营阶段，由地质状况、 地域环境的变化以及诸多不可抗力的自然因素，使房地产投资与经营蒙受损失的风险指标。 2遗传算法介绍 遗传算法源于生物遗传学，是一种借鉴生物界适者生存，优胜劣汰的进化规律演化而来的随机化搜索方法。与以往的优化算法相比，遗传算法的特别之处和优点在于： 第一，遗传算法没有使用参数本身，而是使用问题参 数的编码集进行工作。 当在连续函数的优化计算中运用遗传算法时，位串长度和编码方法不仅影响着计算精度，而且还影响着群体中个体之间的距离，并对全局极值的求解造成直接影响； 第二，与传统优化算法不同，遗传算法从问题解的串集进行寻优，而不是从单个解开始，使得覆盖面扩大，有利 于全局择优。因此， 遗传算法适合求解规模较大的问题；第三，遗传算法仅使用适应度函数值来评估个体，不需要其它任何先决条件或辅助信息，其操作简单，应用范围较广； 最后，遗传算法没有采用确定性规则，而是采用概率的变迁规则来工作。这种方法适合用来处理离散型变量优 化问题。遗传算法包含三个基本遗传算子， 即：①选择：作为遗传算法的一个重要算子，选择体现了优胜劣汰、适者生存的原理。其基本逻辑是适应性强的个体有更高的概率为下一代贡献个体，也就有更大的概率被选作下一代的父本。选择算子能够很好地推动进化过程，因为在选择后得到的新群体，其平均适应性将高于原群 体。首先， 将随机产生的初始群体按由好到坏排列m 个个体，再将最好个体的选择概率定义为q ， p j =（1-q ）j-1 ，q ′=q/[1-(1-q)m ]，pp j =j k=1Σp k ，随机数ξ∈(0,1)，若pp j-1刍ξ燮pp j ，选 —————————————————————— —作者简介：严蓓俊（1986-），男，上海人，从事房地产投资项目管理 工作与研究；杨星光（1983-），男，山西长治人，工程 师，从事工程项目管理与咨询工作与研究。 基于改进遗传算法的房地产投资项目风险评价模型 Risk Evaluation Model of Real Estate Investment Project Based on Improved Genetic Algorithm 严蓓俊①YAN Bei-jun ；杨星光②YANG Xing-guang （①上海万得信息技术股份有限公司，上海200120；②上海建科工程咨询有限公司，上海200032） （①Shanghai Wind Information Co.，Ltd.，Shanghai 200120，China ；②Shanghai Jianke Engineering Consulting Co.，Ltd.，Shanghai 200032，China ） 摘要：房地产投资项目风险具有特殊性，在借鉴和总结前人研究成果的基础上，利用改进的遗传算法来研究房地产项目投资中 的风险，将房地产风险量化，进行风险评价。这种方法具有自组织与自适应等优点，克服了主观因素多的缺点，提高了评价的精确 度，从而给管理者提供更为合理的参考依据，使投资决策更为科学。 Abstract:Real estate investment project risk has particularity.In reference and summarizing the predecessors'research results,the paper uses improved genetic algorithm to study the real estate investment project risk,quantifies the real estate investment project risk,and makes risk evaluation.The method has the self organization and adaptive etc.,overcomes the shortcomings of subjective factors,and improves the accuracy of the evaluation,so as to give managers more reasonable reference basis,and make the investment decision-making more scientific. 关键词：房地产项目投资；风险分析；遗传算法Key words:real estate project investment ；risk analysis ；genetic algorithm 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0162-02 ·162·
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n