目录
房地产投资风险分析 (1)
一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2)
二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3)
（一）我国房地产市场现状 (3)
（二）我国房地产市场发展趋势 (3)
三、房地产投资风险定义及分类 (4)
（一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4)
（二）房地产投资的主要风险要素 (4)
四、房地产投资风险的分析方法 (5)
（一）专家调查法。 (5)
（二）故障树分析法。 (6)
（三）幕景分析法。 (6)
（四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6)
五、应对措施 (7)
（一）风险回避 (7)
（二）平衡交易 (7)
（三）资产组合 (7)
（四）风险转移 (8)
（五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析
摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。
关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法
Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods
一、房地产行业发展历程及其阶段特点
房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。
第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。
第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因
为人均GDP 达到25000 美元的城市，在全球也没有太多，比如东京、巴黎、柏林、纽约等，这些地方是大型商用不动产特别发达的地区。
第三个阶段，是人均GDP 达到25000美元以后。到了这个阶段，房地产应该怎么做?此时房地产公司的最大空间，就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易。
二、我国房地产市场的现状与发展趋势
（一）我国房地产市场现状
过去的15年，我国房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长，远超其它行业的平均利润水平。
从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规化发展的道路前进。现阶段国房地产市场发展和运行的主要特点和变化：房地产资金来源结构单一；圈地的可能性依然存在；住宅供应不足，结构不尽合理；住房保障制度尚不健全；房地产企业数量众多、负债率较高；房地产交易体系不够完善；拆迁安置环节存在诸多问题等。
（二）我国房地产市场发展趋势
房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。趋势主要表现在以下七个方面：（1）房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平；（2）积极采用新材料、新技术，大力发展绿色建筑；（3）房地产开发模式强调专业细分与合作；（4）融资能力和资本运作能力要求更高；（5）品牌化经营、精细化管理和标准化制定；（6）营销成为核心和关键环节；（7）更加关注市场变化、重视周期性波动规律。
三、房地产投资风险定义及分类
（一）风险定义与房地产投资风险的涵
所谓风险,是指投资项目遭受到不利的收益后果的可能性。风险的最初定义出现在1901年美国的A·M·Willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中:“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究,风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。这种负偏离是指在特定的客观条件下,在特定的期间,某一个实际的结果与预期的目标可能发生的偏差程度,偏差的程度越大,风险就越大,反之就越小。这种偏差可以用两个参数来描述,一个是发生偏差的可能性,也就是偏差发生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。因此,风险也可以理解为是某种事件发生损失的概率及其后果的数学函数,即
风险R=f(p,c)
R代表了风险
P代表了不利事件发生损失的概率
C代表了这个事件发生的结果
房地产投资风险是指投资项目遭受到不利的收益后果的可能性。投资增长率具有明显的周期性。历年的数据显示,若房地产投资总额 3~4 年持续高速度增长,就很大可能会出现 1~2 年的低速度增长甚至是负增长情况。房地产的周期一般包括四个阶段:高峰 - 收缩 - 低谷 - 恢复。在高峰期,国民经济得到迅速发展,各行各业对投资的需求旺盛,各个产业扩大生产。房地产行业处于一个供不应求的时期。投资的风险小。到了收缩期国家紧缩银根,控制投资规模,社会对房地产的需求能力受到限制,项目投资风险增大。到了低谷,社会信贷关系进一步紧,使得房地产投资大幅度减少,项目的价格要么令消费者无法接受要么需求的价格令开发商无法收回成本。投资风险到了最大程度。到了恢复期,国民经济有了提高,行业需求和供给开始恢复,此时正是房地产投资的黄金时期。因此在对项目的可行性进行分析的时候必须仔细地分析观察投资周期及其变化,以选择最恰当的投资时机进行投资。
（二）房地产投资的主要风险要素
影响房地产投资风险的因素很多,既来自于房地产投资开发经营活动的本身,又来自于周围的环境条件,甚至还有人们认识的滞后性、盲目性,财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。总之,在房地产投资过程中,风险无时不在,无处不有。房地产投资的风险因素种类繁多且十分复杂。其中最主要的大致有以下几种:
1、财务风险因素
来自财务方面的风险因素主要有2个:一是融资风险;二是购房者拖欠款风险。房地产投资者通常以其自有的一部分资金和借贷的一部分资金来进行投资,借入的贷款比例一般都很高,有的甚至可达到80%~90%以上。如果在一定时期,房地产总投资的收益率低于银行储蓄利率,则自有资金的收益率就会大大降低或无利可图,甚至会出现负息经营的局面,造成融资风险,在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到该宗房地产的投资全部及时收回的可靠性,而造成拖欠风险。
2、利率风险
由于房地产投资具有资金量大,开发周期长的特点,房地产投资不可避免地存在着随市场利息率的变动而产生的风险。一般地说,若市场利息率有微小的变动,便使房地产的价值产生较大的变化。利率越低,房地产的销售额就越高,两者呈反方向变化。
3、变现风险
房地产投资的变现性是较差的,这是由于非货币性资产的兑现能力本身就比货币兑现能力差的原故。加之 ,由于房地产投资周期长及产品销售又不比一般产品容易。更重要的一个原因则是土地投资转化成现金常常会受到损失,而且,土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后,才能作为房地产资产进入市场进行流通。另外,房地产销售费时费力,房地产市场具有区域性,本地低价又不能搬到外地卖高价。这些过程和原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。
4、社会风险和意外事故风险
社会风险是指由于政治、经济因素变动,社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。意外事故风险一方面来自于自然灾害,如暴风雨、洪水、地震、龙卷风等事故;另一方面来自于人为破坏,如偷盗、抢劫、放火以及战争等毁坏房屋的因素而造成的投资风险。
四、房地产投资风险的分析方法
目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。
（一）专家调查法。
专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
1、头脑风暴法。
头脑风暴法是以一个5～10 人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结
果更准确。头脑风暴法可以在很短的时间得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。
2、德尔菲法。
德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。
（二）故障树分析法。
故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
（三）幕景分析法。
幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。
（四）筛选- 监测- 诊断技术。
近年来，国外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选- 监测- 诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因
等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选- 监测- 诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选－监测－诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。
五、应对措施
（一）风险回避
在房地产投资过程中,选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目,这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法,能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是,得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险,投资者将很快涌入市场,使预期收益降低。
（二）平衡交易
在国外,当房地产商考虑一个发展项目时,发展商可以通过购买期权的办法来置办可供选择的位置。这可为投资者赢得制定投资规划、获取必须的许可证及融通足够的资金等所需的时间。另外,工程地质和建筑工程的研究也可以在这个阶段中完成。于是,购买期节约的时间,减少了发展过程中的一些不确定性。在市场经济发达的国家中,临时的或备用的融资协定也是房地产投资发展商通常使用的一种平衡交易方式。为了避免受到不当的高利率,预计建设期间利率将下降的发展商,可以购买一项贷款协议,贷款人必须遵守协议中规定的利率,但发展商有自由选择的权力。
（三）资产组合
资产组合的主要功能是分散风险。“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”已成为大众广为接受的投资理念。现实中,资产组合有无数种方式,从分类上讲,至少包括不同种类房地产、房地产与其他资产、不同地域、不同时间的资产组合方式,而每种方式的风险程度是判若云泥的。显而易见,理性的投资者应考虑如何在无数的组合中选择出最佳的。一个最简捷的方法是,利用测度计算出资产组合的风险,然后比较其结果,从中选取组合风险最小者。但是,如果供选数量较多,测算不免麻烦,而更重要的是,某种资产组合是否优秀须看投资者的偏好。假定市场上的投资者可分为三类:1)风险趋避者中,即投资者中,认为风险增加带来负效用者;2)中性风险者,认为风险增加或减少不影响效用者;3)风险喜好者,即投资者,认为风险增加带来正效用者。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。
房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 1、财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。 而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
********项目尽职调查及投资分析报告 ****基金 二零一二年十一月
摘要 ●公司简介 公司名称： 所属行业： 注册资本： 注册地址： ●项目简介 ●本次融资方案： ●盈利预期 ●上市计划 。
目录 第一部分本次投资概要 (6) 1.1 目标公司概况 (6) 1.2 融资主体 (6) 1.3投资方案 (6) 1.4 投资亮点 (6) 1.4.1 国家大力支持行业 (6) 1.4.2 行业发展前景广阔 (6) 1.4.3 技术优势 (6) 1.4.3 人力 (7) 1.5 投资风险管理 (7) 1.5.1 产品进入市场风险 (7) 1.5.2 生产风险 (7) 1.5.3 财务风险 (7) 1.5.4 团队管理风险 (7) 第二部分公司基本概况 (7) 2.1 公司简介 (7) 2.2 历史沿革及股权变更 (7) 2.3 公司组织机构 (8) 2.3 公司管理层 (8) 2.3.1管理层主要人员 (8) 2.3.2管理/技术人员变动情况 (8) 2.3.3管理层团队评价 (8) 2.4 员工结构 (8) 2.5 薪酬结构 (8) 2.5.1薪金制度 (8) 2.5.2奖励计划 (8) 2.5.3保险、福利计划 (8) 第三部分技术及产品 (8) 3.1 主要核心技术 (8) 3.1.1技术来源及所有权情况 (8) 3.1.2 技术先进性 (9) 3.1.3专利情况 (9) 3.1.4 研发能力说明 (9) 3.2 主要产品及特点 (9) 3.2.******************** (9) 3.2.2 国内其他产品比较 (9) 3.2.3 市场壁垒 (9)
房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 投资的概念 ?最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。 ?金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。 ?经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。 ?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 ?投资与投机的区别： ?投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。 投资的分类 ?短期投资和长期投资（投资期限的长短） ?直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金） ?金融投资和实物投资（投资对象的不同） ?生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途） ?国内投资和国外投资（投资地域不同） 短期投资和长期投资 ?按投资期限或投资回收期的长短来分类。 ?预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资； ?预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。 ?一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。 ?长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。 ?在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。 如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。 直接投资和间接投资 ?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。 ?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。 ?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。 ?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。 金融投资和实物投资 ?按照投资对象存在的形式来分类。 ?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。 ?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。 ?金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
中国房地产投资况分析报告 当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。 基本情况 长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 国内银行贷款占比情况
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为： 国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
9C H I N A V E N T U R E C A P I T A L SCIENCE & SOCIETY |科技与社会 一、我国的房地产现状1.房地产在市场结构中面对的矛盾和竞争我国的房地产现状处于变动的居室中，中低档次的商品房供应下降了很多，反而高档的房型需求增加。因此，商品房的价格不停地上涨，慢慢的就和市场结构构成了矛盾。这其中的原因有很多，首先是政府对于经济适用房方面的投资逐渐递减，现在的状况来看，市场暂时不能够供应档次很低没有多少盈利的那种商品房。并且，随着现在城镇人民生活水平也相应的提高，对于住房品质的要求也慢慢开始增高了。这样，价格在平均的势头上就不断增长。房地产的供应将深深影响着消费者对房价的预期观念。正是因为市场不对称，所以很多的房地产商就借用这种不平衡进行有意的炒作，将消费者的心理预期再一步加强加深。人们随波追流，渐渐就没有了主见。现在房地产存在着垄断的情形。房地产产品之间存在着良莠不齐的差异，这些差异压迫着市场竞争，使得垄断更加明显。各个地区的房价都不同程度进行上涨，搞资本吸引着外来资源。房地产由于起步在我国较晚，所以属于新兴产业，需要一定的基础。我国现在的房地产面临情况很多，房屋空置率比较高，房价超过了人们的能够支付的水平，泡沫经济比较严重。这种现象在我国已经持续了很久并且还有继续持续下去的情形和趋势。房子价格不停地攀升，就好像北京，房价几乎和世界一线大都市水平相差无几了。但是，其他国家的平均收入却远远高于我们。因此，这个比例的悬殊太大了。房价的飙升完全超过了国民收入的实际情况。这样的话老百姓的问题就迟迟没有解决。此外，最重要的是企业的投资不够合理。现在很多的花园别墅之类的高等住房被开发很广泛。不注重各种类型的房型占的比例，因此投资情况格外不合理，只有进行房地产开发投资的合理规划才能够拯救供需的平衡。2.房源的不平衡以及投资风险及对策我们认为以及现在的社会状况应该大幅度普及高级公寓，减少相应的花园别墅。要根据国家安居工程的政策模式去投资，现在我国的经济房开发暂时不符合标准。这不符合市场要求，也不符合国家政策。现在对于房地产的投资约束比较弱化，投资大，回收的时期还很长。回收的时期过于长，一旦有些投资发生错误，便会造成很严重的损失。所以，房地产业约束强于其他的相关行业，实际情况是这样吗？其实是相反的。就像上面说的，房地产开发项目资金需求动辄上亿国，但实际上3万多家房地产企业平均资产总额也不过就只有4100万元，所以，开发房地产的主要经济来源就是集资或者银行借贷。但是现在会出现债务人权利不能得到充分保护的情况。因此房地产的集资者们就只顾的眼前利益，不能够给集资债权人相应的保障。这是非常不合理的。首先，存在着政策上的因素。现在我国的统计结果截至到2011年11月，固定资产投资总计完成额为21163．72亿元，同比增长16．3％；其中基本建设完成额为 1113．11亿元，同比增长10．4%；更新改造完成额 4341．43亿元，同比增长20．3％；现在主要是国内经济在依靠着房地产做拼命的拉动。要依靠经济增长去带动发展，但是现在我国房地产也敢起步，没有那么大的动力，因此出现了很多闲置的情况。其次，体制上存在很大的矛盾，主要是行政体制和市场并存的体制之间的矛盾。现在我国的城市土地产权制度属于行政方面的管理。改革开放后，房地产始终是在行政管理的干预中挣扎着生存的。行政配置的属性不曾改变。市场的配置和土地行政拨款之间存在着巨额差异。新的房源价格较高，但是没有房的大多都是经济上没有什么实力的人，所以他们即使有迫切的需要要购房也没有实力，所以供给的充足不能解决问题。很多能够得到新房子的人却是比较强大的利益集团。他们既有钱，也有房子，所以并不出钱买新房，这样就使得很多想买房的没房可买，不想买房的却手里握有资本，房地产的现状就出现了失衡。房地产中，投机性是十分特殊而且自然的。现在很多的企 浅析我国房地产与投资现状 杭州市拱墅区拆迁管理办公室 刘亚青 业都为了追求暴利，因此经营的状态也都趋于利益化严重的情况。然而，例如经济动力的推动，都是房地产利益的驱使。我们并不反对追求利润。因为本来追求利益就是产业的目标，但是我们要把这种利益作为一种有度的范围进行。不能够让追求利益成为负面影响。追求利益要在法律允许的范围内。由于现在房地产和法律都存在着不完善的情况，所以双方都不能够顾全。不能够盲目开发，造成投资的弱化。这样不利于长期发展投资房地产。不能够提高经济建设发展。我们应该一切从实际情况出发。二、房地产需要制度创新1.培育新的房地产投资体制我国的房地产投资体制和制度都要相应的创新，能够让运行变革并且适应于现在社会的发展。要有一种过渡的过程存在，这样才能够更加快速和有效促进我国的房地产发展。要合理在变革过程中总结经验。为了能够让我国的房地产事业健康完善成长，我们建议，培育新的房地产投资体制，让投资体制带来制度的创新，并且，在改革过程中。要将住宅人的支付能力和投资意识相平衡。让商品房能够有更大的市场去面对现在的需求。我们要将一些不适用的体制逐渐飞出，要摒弃所谓的国家、单位统包之类的制度管理模式，要将个人投资合理划分，实现商品房的社会价值。让个人的名义能够参与到房地产的市场活动当中来，并且能够成为住宅投资的整体。能够想办法将商品房的机制提升、价值提升，增加其寿命并且适用于经济发展的状况。此外，相应的国有化控股公司也应该随之建立。其实国家之所以开发经济适用房目的就是在于要为阶级民众提供相应的安居房，保障住房的完善。但是，现在的经济适用房存在着很多的问题，比如质量上的要求达标与否，价格是否偏高，有没有良好的物业管理，民众的认可程度怎么样等等。现在适用房的动力还不够充分，因此，要组建相应的控股公司来进行操作调控。为那些暂时还没有能力购买住房的民众解决困难提供保障，这样就能够进一步完善房地产商的运转机制。2.强化风险意识在房地产发展的过程中，很多人存在的问题就是等闲的意识不够强。总是看不到风险。而和国有企业相比，股份制的企业投资主体开始慢慢从单一化变成了多元化。这主要是股民在其中起到很大的推助力量，从无产阶级变成有产阶级。这样的话，就要提醒人们的风险意识。投资的体制开始产生转变，每个人承担风险的程度也就各不相同。现在国家大多数人没有购买房子的能力，阶级划分也比较严重，目前的市场供应中中高档次的商品房还是占据着主流的位置。这就导致了很多人还是没有能力购买自己所需要的适用房，但是又无奈于高档商品房面积的不断飙升。3.合理化处理市场结构在北京上海等地，很多的高档商品房都处在大面积闲置的状态，但是，经济适用房和中低档房源却非常紧张。现在这种情况缘由是房地产的开发任务比较稳定，不能开发过多的公司，因为怕造成抢地皮的情况，那样就会局面混乱不好收拾。就会将市场经济的原则全部打破。成本相应的也会上升，所以很多的房地产开发商缺乏相应的市场调查和经济情况分析的能力。只着重于眼前，缺乏长远的目光。市场的机制和容量毕竟是有限的，因此要合理处理好市场的结构，将矛盾降到最低，争取能够避免市场风险，将投资技巧化，既不资源浪费，也不过度控股，加快房地产发展的平衡。现在我国实际情况中，大部分的中国人收入水平都不高，对于购买房子来说是十分拮据的。他们所期待的也就是普通档次的住房和经济适用房。市场上面则还是以中高档的额住宅为主流。现在就出现了排队连夜购买房子，等待经济适用房推出等一系列艰难的市场情况。因此，我们需要了解的是，房价给居民带来了很大的压力，由于中国的传统思想导致现在国人还是希望能拥有自己的终身固定资产，所以租房只是迫于无奈。没有人希望租房过一辈子，都想通过自己的财产去购买固定的摘 要：随着社会的发展，房地产业也在跟随着时代而发展。自改革开放后，各类的土地使用制度和住房制度都进行了相应的改革。打破了传统的计划经济模式，房地产不再受束缚。为实现市场经济做了坚实的基础。房地产在推动我国经济化建设中起到了重要的作用。在短期的目标中，房地产也依然是推动经济效益不可忽略的因素，房地产的快速发展情况下，房地产也存在着很多问题需要解决。例如投资性购房的比例比较偏大，房价和供需结构的矛盾等等。这就要求我们树立新的理念，要及时发现问题并采取对策，才能够推动我国房地产业正常有序发展。 关键词：房地产 ； 投资现状 ；问题对策 （下转88页）