房地产项目投资风险分析与
研究
摘要
论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍,结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题,辨识风险的特征,并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例,说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议.根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分,阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。......感谢聆听关键词：房地产;投资风险;分析;研究
Abstrａｃt
Tｈe paｐer throuｇh to thｅ real eｓtaｔｅｉnｖｅstment fｕndamｅnｔａｌ mode ａnd ｔhe eｓsentiａl fｅaturｅintroduｃtion， tｈe unｉｏn r ｅal ｅsｔate ｉnvestmｅnt ｐreseｎt sｉtｕaｔioｎａnd the next develｏpmeｎｔ tｅndency market eｎ
vironmｅnt ａｎalyｓis，has eｘpｏundeｄｔhe reaｌeｓtate inｖｅstmeｎｔmarket ｆｕtｕｒe. T ｈe estabｌｉshmｅnt real esｔａtｅinｖestment should follｏw tｈe basic princｉple, ａnd the un ｉoｎ work ｗas actｕａｌ to the pｒesｅnt stａｇｅｒeaｌ estaｔe oｐpｏrtuniｔiｅs fｏr ｉnｖｅｓtmeｎt ｃhｏｉｃe has ｃarried ｏn ｔhe ｄetaiｌed ｄiｓcussion, deｂated ａnａｌｙｚes the fａvoｒab ｌe ｆactｏr and the adverse conditｉoｎwhich t ｈe realｅｓtaｔe ｉnvestmｅnt fａced.Qｕalitativｅhas anａlｙｚeｄthe reａl estａte investmｅnｔ risk quｅsｔｉｏn，ｒecognizeｓthe rｉsk tｈe cｈaracteristic， anｄ after ｏbtａｉneｄｔｈe land employmｅｎｔ rigｈt to ｔhｅ real eｓtate investmenｔ thｅｍaiｎ risk quｅstion as weｌｌ aｓ tｈe risk and thｅ inｖｅstmenｔ inｃom ｅ reｃiprｏciｔy hａs carrｉed on the aｎａlysiｓ，ｐroｐｏsｅd ｕndeｒｔhe riｓk faｃtoｒdisturbance， aｐpraisal invｅｓtment ｂenｅｆｉt eｃonｏmical teｃhnicａｌspeｃifiｃaｔion aｎd t ｈeorｙmethod. Through an exhauｓtｉve ｒｅａl estaｔe inveｓtｍent exampｌe， eｘｐlained tｈis ｔｈeｏｒy mｅthｏd iｎtｈe ｉnｖｅstmｅnt rｉsk assessmenｔａｐｐlicatioｎ, ｈow ａs ｗell as does ｐrｏvide tｈｅｂaｓis and the ｓｕgｇeｓti ｏn for tｈe ｉｎvｅstｍent ｄecisｉon-makｉn ｇ． Accordｉng ｔo the ｒisk assｅssmeｎt and ｔhe poｌicy-ｍaking actｕal neｅd， pｒoposｅd ｃonstrｕcｔs tｈe risk managemｅnt orgａniｚaｔiｏ
n the pattern, favor tｈe prompt adjｕstment aｎｄ the saｆeｇｕarｄ iｎvｅstmｅｎt risk dｅcｉsion
－ｍaｋing correct implｅｍｅntation。 Finally wｅre partｉal in the concｌuｓion, eｌaborated tｈe risk researcｈｌong-tｅrm cｈaｒactｅristic aｎd the risk dｅｃisｉoｎ—ｍaking prａｃticａl significaｎｃe，has cａrrieｄoｎｔhe ponｄer to tｈe ｆuture investmｅnt ｒiｓk rｅsｅarch tenｄｅｎcy ａnd the direcｔｉon.......感谢聆听
Ｋeywordｓ: rｅal estate;investmeｎｔriｓk;anａｌyse；ｒeｓｅarｃｈ
目录
摘要?I
Aｂstract ....................................... II
1 绪论 ....................................... １
１．1本研究的目的、内容和意义?1
１．2房地产投资风险分析的起源与现状 (1)
2 房地产投资项目风险的涵义与特征 (2)
2.1风险及房地产项目投资风险的涵义 (2)
2.2房地产项目投资风险的主要特征?2
2．2.1客观性与普遍性?3
2。2.2不确定性与损益双重性 (3)
2.2．3潜在性与可判性 (3)
2.2。４相关性?3
3 房地产项目投资风险因素分析 .................... ４3。１项目投资风险因素的来源.................... ４3．1。1项目场地选址阶段?4
３.1.2项目融资阶段?4
3.1.３项目建设施工阶段 (4)
３。1。４项目租售阶段?4
3.２项目投资风险因素的主要种类?5
3。2.1定位风险............................... ５
3.2.2商业风险................................ ５
3．２。３经营风险 (5)
３.2．4通货膨胀风险,也称为购买力风险?5
3.2。5金融风险............................... ５
3.2.6市场风险................................ ６
3。２。7创新风险?６
3。2．8政策风险 (6)
３。2。9自然风险?6
4 房地产项目投资风险防范策略?7
4.１基于战略层项目投资风险防范策略?7
4。1.１投资分散策略 (7)
４．１。2投资组合策略 (7)
4.１.3保险策略?7
4.2基于战术层项目投资风险防范策略.............. ８
4。2．１编制风险防范计划?８
４.2。2风险识别?8
4。2．３风险定性分析 (8)
４。2．４风险定量分析?8
4。２．5风险应对策略......................... ９4。２.6风险过程管理.. (10)
10
４。３我国房地产业的现状和前景?
５结论?1３
参考文献?1４
1５致谢?
1 绪论
1。１本研究的目的、内容和意义
房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营中,以获得产业利润的一种经济行为。地产开发是一个动态过程，这个过程分为四个阶段：投资决策、获取土地、建造房屋、经营房产。它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。本论文旨在研究房地产投资过程中可能出现的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施。本论文研究的内容,详细分析了房地产投资决策的风险，研究有助于提高人们对风险的认识，加强风险意识。其二，对风险的研究，有利于提高房地产开发企业风险的管理水平,做好风险损失的防范控制。其三，对房地产投资的风险研究，有利于自觉利用风险机制，调节和促进房地产业的发展。因为，风险的结果是双重的,风险隐藏着危机,同时风险又孕育着机遇,所以,对风险就不单是防范，而且还有利用的问题。......感谢聆听
1。2房地产投资风险分析的起源与现状
风险的定义最初出现于1９０1年美国的A。M.威利特所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中:“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。而风险的研究是为投资决策与管理服务的,目的在于风险管理，创造更好的效益.风险管理的思想的雏形可以追溯到很早.进入70年代以来,大约与国际上“风险投资热"有关，西方很多经济学开始把研究的重点转向投资风险计量、决策与控制问题，并取得
了不少令人瞩目的成果。8０年代以来，开放国家对风险管理的研究已有很大进展,基本形成一个体系完整的学科和独立的研究领域.风险管理在企业管理实践中得到了广泛的应用。70％以上的企业设置了专职风险管理，８8.9％的企业开展了风险管理，风险管理人员从公司的低级职员一跃而成为公司主要决策人员之一。......感谢聆听
二十年前的中国,经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。这与其说是人们在理论上对此问题认识不足所造成的缺陷，不如说是客观经济事实所决定的必然结果。在当时那种竭力追求确定性的经济体制下，专门研究经济风险的论文廖若辰星，系统地探讨经济风险理论的专著更不曾面世。近几年来,我国经济生活中出现的种种不确定的现象已使人们不再对经济风险问题感到陌生。无论是经济理论界，还是社会生活中,人们开始谈论风险、思考风险.......感谢聆
听
总的来说，我国在房地产开发风险研究方面还不够深入,也未上升到应有的理论地位上.定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法.尽管有少量的定量方法应用，但在整体上不系统,其风险分析还很表面,决策失误现象大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策方法。......感谢聆听
2 房地产投资项目风险的涵义与特征
2.1风险及房地产项目投资风险的涵义
风险的最初定义于１９01年出现在美国的Ａ·Ｍ·Will ｅt的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于