对我国廉租房制度的认识
摘要当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓，我国也不例外。改革开放以来，我国房地产业从复苏到快速发展取得了很大的成就，城市住宅建设得到了快速发展，城市居民住房条件有了较大改善，但部分城市中低收入家庭住房还比较困难。因此，解决城市中低收入家庭住房困难就成了住房建设和住房制度改革的重要内容。我国自1998年提出廉租房制度构想，至今已经进行了十余年，各地在试点基础上逐步推进廉租房制度建设，并在一些城市取得了一定成效，但从全国来看，廉租房制度的推行仍然十分缓慢。关键词：住房问题；廉租房制度；低收入家庭
0前言
住房是人民的基本生活需求，随着城市化进程的加快，土地价格和住宅价格迅速上涨，使得部分居民的住房支付能力不足，城市低收入家庭买房难的问题显得日益突出。作为现代城市的社会问题之一，住房问题是城市化与工业化的产物，具有社会问题和经济问题的双重含义。从社会方面来说，房地产的暴利使大量社会财富在短时间内流向少数人的手里，引起财富杠杆发生严重倾斜，最终造成社会发展的不平衡，导致“两极分化”，加剧社会的动荡因素，威胁社会的和谐稳定；从经济方面来说，房地产吸引了大量资金，造成我国在工业、制造业等方面的科技创新和产业创新投入降低，使我们经济的科研含金量降低，并使产业的制造成本提高，给我国的经济持续发展留下隐患。特别对每个个体来说，飞速上涨的房价，远远超过了人们的消费负荷，甚至出现了“房奴”这样的字眼，未来消费已经严重透支于住房，这对其他领域的消费会造成较大影响，形成不平衡的消费结构，因此住房问题对我国是一个集社会、经济为一体的重大问题，而这个重大社会经济问题的重中之重是如何解决最低收入家庭住问题。
1廉租房保障制度综述
廉租房作为我国住房保障体系中面向最低收入群体的保障性住房，是住房保障的最重要组成部分之一，也是我国住房相关的社会保障的重要体现，其基本内容体现了我国社会保障和住房保障的根本宗旨——是为解决达到城镇居民最低收入标准并且住房困难家庭(即“双困”家庭)的住房问题而提出的救济政策，是为提高该人群的居住水平和生活质量所实施的一项住房保障措施，是社会保障制度在住房领域的拓展，也是住房制度对社会保障的体现。
1.1我国廉租房保障制度建立前提
建立廉租住房保障制度，是市场经济发展的客观要求和城镇化发展的现实选择。首先，由于工作强度、人的能力、技能存在巨大的差别等因素的影响，导致了收入分配的不平等，随着市场经济的快速发展，这种收入分配差距不断扩大，必然产生高、中、低收入阶层，在住房市场化的过程中，大量低收入家庭没有自行解决住房问题的能力；其次，由于城市化步伐的加快，大量农村人口向城市流动，据有关部门统计，最近年来，我国进城务工人员的数量超过2亿人，由此带来的住房问题也是我国不得不面对的现实问题；最后，过去计划经济下的传统住房分配体制在实际操作中出现了按级别、职称分配的弊端，导致了住房分配的不公平，因此建立一种相对公平、公正的住房保障制度，是当前社会和每个社会成员的迫切愿
望。
1.2我国廉租房制度的概念
我国的廉租住房制度是指政府在住房领域实施社会保障职能，以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准同时住房困难的家庭，提供具有社会保障性质、租金相对低廉的普通住房的住房保障制度。由此概念可以看出，政府介入最低收入家庭住房保障是其义不容辞的责任，是由虽低收入住房保障的特点所决定的。
廉租住房制度具有社会保障性、政府主导性、非盈利性三大特点。
一是社会保障性。廉租房保障不是普遍性的社会福利，也不属于中等收入家庭和低收入家庭共同享受的福利，廉租住房保障的对象只能是无力通过市场获得住房的最低收入家庭。因为我国实行住房商品化和市场化的过程中，在以市场机制调节的住房分配体系中，廉租住房保障在本质上只能弥补市场的缺陷，对最低收入家庭提供帮助和救济，所以廉租房是一种在住房方面的社会保障，有其保障的底线标准。
二是政府主导性。政府对廉租房的参与是必不可少的，因为政府在其中担当主导角色，既是廉租房产权的拥有者和廉租房的运营者，又是土地的提供者和主要建设者，同时又是国家宏观调控者。政府实施廉租住房制度，目的是改善没有能力通过市场解决住房问题的城镇最低收入家庭的住房条件，追求的是社会效益最大化，如：提高城镇居民整体居住水平，提升城市形象等，因此只有以政府为主导的公共政策与保障措施，才能发挥廉租房保障制度作为市场经济运行“稳定器”和“安全网”的作用，也只有政府才能应承担起构建城镇廉租住房制度的重任，充分行使其社会职能，提供政策支持，建立合理的资金来源和房屋来源，同时进行有效的运营。
三是非营利性。目前，我国住宅供应体系包括商品住宅、普通商品住宅、限价房、经济适用房、廉租房五种形态，商品住宅、普通商品住宅属完全市场化产品，房地产开发企业以获取经济效益为主要目的，利润水平由市场来决定，政府不直接干预，具有营利性；限价房以市场化为主导、略带保障色彩，其生产、分配、交换以及消费受政府和市场双重干预，营利性中等；经济适用房基本上属于保障性质，国家在土地使用权的取得、税费等方面给予一定优惠，在房价中除了可计入1％-3％的管理费外，还可计入3％的利润，其营利性较弱；廉租房则完全属于住房保障产品，国家无偿划拨土地，税费大幅度减免，完全没有营利性。因此政府建立廉租房制度的关键就在于“保障”和“底线救济”而非营利。
1.3廉租房制度的保障对象
《2009--2011年廉租住房保障规划》明确指出，廉租住房保障对象是城市低收入住房困难家庭，具体条件由市、县政府确定。具备的基本条件为：一是收入困难，必须是本地城镇最低收入家庭，以领取民政部门的困难补助为衡量标准；二是住房困难，各城市对住房困难的认定各有标准，以各城市为准，平均确定标准为人均10平米以下；三是申请家庭成员中至少有一人为当地非农业常住人口。
据住房和城乡建设部测算，目前全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困
难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5．5％。这1000万户家庭是今后廉租住房保障的主要对象。
有学者提出，随着城镇化、工业化进程的加快，还应包括城镇中大量所谓流动但常驻城镇的农业户口中的低收入住房困难户。2008年末全国农民工总量为22542万人，其中外出农民工数量为14041万人。
1.4廉租房制度的标准
面积标准：各地廉租住房面积标准差异较大，确定保障面积标准时，结合地方实际情况，按照廉租住房为城镇平均住房水平60％的标准进行测算，制定本地的保障住房建设标准。廉租住房保障建造面积标准控制在人均建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以