业主委员会运作情况分析
业主委员会运作情况分析作者：佚名
时间：2008-4-5
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业主委员会运作体系是我国物业管理体系中重要的组成部分，业主委员会也是物业管理市场的重要主体之一。由于受我国物业管理发展的历史及整个社会民主、法制观念、意识的局限，目前我国业主委员会运作体系还不成熟，矛盾和纠纷时常发生，这在一定程度上影响了物业管理的发展。对业主委员会运作情况的分析，有助于加强我们对物业管理市场的深度了解，找出制约物业管理发展的症结，从而推动物
业管理的健康、快速发展。
一、我国业主委员会体系的运作历程
991年，万科天景花园的供配电问题直困扰着物业管理公司，长期以来都得不到有效解决。后来由于一个业主的帮忙，难题竟在短时间内顺利解决。这件事使万平斗物业公司在惊喜的同时，也使他们萌生了新的想法能否成立一个业主组织来与物业公司一起对小区实施管理?集合业主与物业公司的力量，在小区管理中形成合力，许多以往解决不了的问题也许会找到新的解决办法。在借鉴香港、新加坡经验基础上，1991年9月，全国第一个"业主管理委员会"组织在深圳万科天景花园正式成立。万科天景花园业主管理委员会运作模式在深圳逐步推广，并在深圳物业管理的运作过程中取得了相当好的成效。1994年6月，在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中，业主委员会运作体系被写进其中，并得到了正式确认。作为全国第一部物业管理条例，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》在物业管理行业发展中产生了巨大的影响，成为全国各地制定物业管理法规的重要依据和参照标准。因此，随着全国物业管理的发展z深圳的业主委员会运作体系也被全国各地纷纷采纳，业主委员会运作体系被推广到全国各地。
在2003年9月，日国家《物业管理条例》颁布实施之前，就全国而言，各地对业主委员会的定性、地位、权限等一直很模糊、混乱和不统一。如在法院判案过程中，经常出现有的地方法院认定业主委员会有民事诉讼的主体资格，有的地方没有，同一类型的案例在全国经常会出现两种截然不同的判决结果。
2003年9月开始正式实施的国家《物业管理条例》对业主委员会进行了一定范围的定性，把业主委员会定性为业主大会的执行机构，但业主委员会的性质和法律地位也并未做出明确规定。相对于以往深圳业主委员会的运作情况而言，国家《物业管理条例》中业主委员会的权限受到了一定程度的限制。
二、业主委员会主任、委员的综合素质分析
由于业主参与业主委员会不同心态和目的的驱使，使参加业主委员会的人群有了特殊的特征。我们对业主委员会主任、委员的综合素质进行了观察和分析，我们发现当选业主委员会主任委员的综合素质基本上分为两个极端：即综合素质特别高和综合素质特别低，综合素质处于中等很少见，这与一般的选举结果产生了鲜明的对比。此外，单位产权物业，如一栋住宅楼里有一家银行单位等，由其单位指派参加的业主委员会委员的综合素质一般处于不确定状态，目H综合素质呈现低、中、高的机率都有可能。但这种情况在总的业主委员会运作
体系中所占的比率还是比较低的。
三、业主委员会主任、委员的参与心态分析
我们对业主委员会主任、委员的心态进行了观察和分析，我们也发现，业主参与业主委员会的动机和心态也有两个极端。部分业主为人很正直、有良好的社会责任感和社会公益心以及良好的综合素质，他们站出来免费、义务为全体业主服务完全是为了维护全体业主合法的权益，配合物业管理公司搞好物业管理。另一部分业主把进入业主委员会当成谋求自己私利的工具，甚至把它当作自己事业的辅助手段。如要求物业管理公司为自己安排人员就业，减免自己的物业管理费和停车费甚至水电费。还有少数业主委员会主任，委员，勾结其他的物业管理公司要炒掉原来的物业管理公司。目前后一种现象在业主委员会运作过程中还占较大比例。这也是目前业主委员会运作体系不成熟的重要表现;
四、业主委员会成立现象分析
、业主委员会成立难度大
业主委员会成立难度大主要表现在以下几个方面：一是业主的产权意识、维权意识不强，不少业主不愿意参与业主委员会，甚至连选举投票都不愿意参加；二是业主对物业管理的认识和需求不一样，很难形成共同的观点，形成一致的行动；三是物业特别是住宅小区业权分散，业主户数较多，组织召开次业主大会本身非常回难，通过业主大会按正规程序选举业主委员会就更加困难；四是业主大会召开、业主委员会选举要在政府物业管理业主委员会运作情况分析作者：佚名
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浏览量：行政主管部门和居民委员会的指导和监督下进行，但往往政府相关部门人员精力有限，组织召开一次业主大会困难就更大；五是受召开业主大会的场所及经费所限，等等。
2、业主委员会成立阻力大
业主委员会成立的阻力主要以下几个方面一是原房地产开发商的阻力在房地产开发过程中，房地产开发商可能存在诸多的问题，如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位问题以及房地产开发商将共用场地占为已有等。房地产开发商害怕成立业主委员会，他们担心成立业主委员会后业主有了一个组织来对付他们。一般情况下，房地产开发商总是想阻止成立业主委员会，目前很少有房地产开发商会主动支持成立业主委员会的。二是现管物业管理公司的阻力.现管物业管理公司害怕成立业主委员会后会对他们的工作形成压力，如害怕业主委员会对物业管理工作的监督。对物业管理财务的检查，甚至会害怕业主委员会炒掉他们。在现实中，确实存在业主委员会一成立就要求降低物业管理管理费或马上就要炒掉原物业管理公司的例子。所以一般情况下，物业管理公司特别是房地产开发商下属的物业管理公司不希望成立业主委员会，他们在很多时候还阻止成立业主委员会。二是一些既得利益者的阻力如一些共用区域被某些业主擅自占有，业主擅自改变了物业的使用功能，乱搭建影响了他人的生活等。这些既得利益者也不希望成立业主委员会，甚至会阻止成立业主委员会，他们也害怕成立了业主委员会后，自己的既得利益可能就没有了。
3、业主委员会规范成立的不多
由于业主对物业管理的参与意识不强，业主的时间有限，小区业主人数众多，召开业主大会的场地及经费有限等原因，致使在业主委员会选举的过程中还存在着诸多的问题。目前，完全符合物业管理法规的要求成立的业主委员会并不多，即使已经成立的业主委员会都或多或少地存在一些问题。所以会经常出现部分业主对原已成立的业主委员会不承认，有时一个小区内出现两个业主委员会等。目前业主炒业主委员会已是经常之事。
4、业主委员会成员的随机性大
在现代城市里，人们的生活交往并不是以住宅区为单位的。所以在同一个小区内相互不认识、不了解的现象非常普遍。因此，在业主委员会的选举过程中，往往谁站出来业主就选谁，甚至业主会选举最坏的人"和"最跳的人"，他们可能认为这些人"会混"，能为他们带来利益。在选举中，业主委员会当选的成员随机性很大，这样就造成了业主委员会成员素质低下，业主委员会运作混乱等现象普遍存在。
五、业主委员会远作的现象分析
、运作经费匮乏
目前业主委员会无物业的经营权，无任何经费，这使得业主委员会日常的运作因缺乏经费难以开展下去。
2、兼职而非职业操作
虽然业界正在讨论业主委员会能否职业化，但业主委员会职业化毕竟是未来的事。目前业主委员会主任、委员都是兼职的，是义务为全体业主服务。即使业主委员会主任、委员在物业管理公司领取了部分津贴，那也是很少的。正因为这种情况，很多优秀的人士不愿意出任业主委员会主任和委员。
3、权威性不够
业主委员会主任、委员虽然是由业主选举出来的，但其实质上对半主并没有管理权和处分权。由于业主人数众多，各种思想、观念和道德品质的人都有，当业主不支持物业管理公司或业主委员会工作时，业主委员会也没有办法、业主委员会没有权威性，很多情况下，业主委员会所做的工作往往是吃力不讨好。这种情况是致使部分业主委员会主任委员到期后不再连任的重要原因。
4、群众支持性不够
由于目前人们对公共产权的性质以及对物业管理认识的不足，使得人们对物业管理的工作支持不够，对业主委员会的支持也不够。这也是目前业主委员会运作困难的重要原因之一。
5、正直透明操作的不多
目前，业主委员会委员总体来说，综合素质并不高，这导致业主委员会正直透明操作的确实不多，而黑箱操作现象比较普遍，这引发了人们对业主委员会的运作更多的关注和思考。因此，有业内专家称，什么时候解决了业主委员会黑箱操作问题，物业管理才真正走向了规范化发展的道路。
6、跟物营公司发生冲突的较多
业主委员会体制产生的主要目的是代表广大业主行使主权，并配合物业管理公司的不是很多，而与物业管理公司发生冲
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浏览量：突的现象却比较普遍。
六、业主委员会运作困境的解决办法
、业主维权意识、民主意识的觉醒
目前业主委员会运作的困境尚没有非常好的解决办法。这主要与我国公民的民主意识有关。长期以来，由于社会体制的原因，人们对公有产权不太关注，对行使自己的民主权利也不太热心。在这种心态的影响下，人们对公共性服务的物业管理也不太感兴趣和关注。因此，随着整个社会民主意识的加强，业主对公有产权的关注和维权意识的提升，人们将越来越关注物业管理，对业主委员会的工作也将越来越热心和支持。业主维权意识、民主意识的觉醒和加强是解决业主委员会运作困境最根本的方式。
2、业主形成物业管理正确的消费观念
业主维权意识和民主意识的觉醒可促使人们加强对物业管理的理解和支持。此外，社会舆论的宣传和政府的政策导向也影响人们对物业管理的认识。因此，政府和宣传媒体要加强对物业管理的正确宣传，从而引导人们形成物业管理正确的消费观念。
3、房地产、开发商、物业管理公司形成对业主委员会正确的态度
有些房地产开发商和物业管理公司把为玉委员会当成是“洪水猛兽”，总是千方百计地阻止成立业主委员会，这种观念是错误的。其实物为业管理公司与业主委员会应该是一家人，其目的是一致的，就是要把物业管理好，使人们有一个好的生活和工作环境。记地产开发商和物业管理公司错误认识的形成可能有两个原因：一是记地产开发商、物业管理公司本身存在着诸多的问题，一旦业主委员会成立后，这些被压制的社会矛盾就会显山露水，房地产开发商的一些既得利益可能就会丧失，物业管理公司免不了被炒的结局；二是目前业主委员会不规范的运作，也使房地产开发商和物业管理公司望而生畏，产生了很多担心心理。但是从整个社会发展的角度来看，这些被压制的矛盾最终是需要得到解决的。因此，房地产接纳业主委员会，并与之进行良好的沟通和协调。同时业主委员会也要正视自己的工作，用尊重历史事实的态度，解决房地产开发的一些遗问题，用公正、公平、公开的方式选择合适的物业管理公司。
业主委员会成立流程 一、提出申请 物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处书面提出申请，填报《首届业主大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。 二、成立筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。 三、筹备小组开展筹备工作 (一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 (二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 (四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。 会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。五、申请登记业主委员会 自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
业主委员会成立倡议书 导语：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业主委员会成立倡议书各位业主朋友： 你好!能够在这样一个千万人口的城市中成为邻居，实乃缘分! 因为大家的入住，云门也变得越来越热闹，越来越欢乐! 一个具有自主管理的小区能给大家带来愉快、温馨、舒适、和谐和高品质的生活。也许我们来自五湖四海，但当你入住云门起，你我便有了一个共同的家。我们的家在云门，哪怕在外受到无尽的苦难，只要一回到家，就会感受到快乐的氛围，因为在这有我们的亲人用微笑等待我们。于此，云门不仅是我们的栖身之所，更是我们心灵的港湾。 为了更好地营造温馨和睦的居住环境，完善管理制度，我们有权利也有义务成立能够为自己说话办事的维权监督机构——业主委员会，让我们成为自己家园真正的主人! 成立云门业主委员会 (以下简称"业委会")，旨在健全小区公共事务管理，如:小区安全管理、卫生清理、植被绿化、车位管理、各种费用收缴、社区文化建设等。同时，业委会可以为广大业主搭建一个平台，大家可以通过业委会有效途径进行自我管理，维护自己的合法权益，培养每位业主主人翁的意识。
成立召开业主大会，选举产生业主委员会，是法律赋予每位业主的权利，建设和谐社区，配合管理工作也是法律要求每位业主承担的义务。《物权法》、《物业管理条例》赋予我们成立业主大会的权利，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其职责如下： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 假如未来的日子里，一直没有成立业主委员会，那么由谁来代表业主与物业公司签订物业管理合同?谁来收集业主的意见并替业主发声 ?有谁来监督数额庞大的维修资金的合理使用?有谁来管理约束个别业主的不文明的行为?又有谁在潜移默化中不断提醒大家"云门是我家，我是云门人"? 现在已有很多业主与物业服务公司之间意见越来越大，甚至矛盾不断升级。由于业主与物业服务企业之间缺少合同约定条款依据，也缺少透明公开沟通对话的平台，导致了入住以来，摩擦不断。其实，这些都是由于我们的家园自
关于成立业主委员会的好处坏处探讨？ 自我国91年创建第一个业主委员会起，业主委员会已伴随着中国房地产业的发展走过了16个春秋。但迄今为止，全国所有住宅区的业主委员会成立比率不足30%，业主委员会能真正发挥作用的少之又少。且业主委员会的公信力正在下降，笔者认为；现在业主委员会的主要问题在于——组织的松散性、主观的随意性、提议的盲目性、诉求的偏执性甚至无理性、权力的无限性等。 业主委员会，应该由全体业主组成业主大会，通过民主选举产生的业主大会的执行机构，理应得到全体业主的信任。而在实际情况中，小区业主对业主委员会成员的情况并不了解，有许多时候碍于情面，叫签字就签字。更多业主委员会的成立因素则是从维权开始的！由于在购买及使用房屋或物业在收费的过程中认为自己的权益受到了损害，在主动与发展商或物业管理公司协调的过程中而不能达到自身目的时，个别怀有一己私利、带有对立情绪的业主首先成为成立业主委员会的积极分子，但不管其成立的结果如何，我们可以看出，积极参与成立业主委员会的这些业主，首先是从维护自己所谓权益的角度出发的。狭隘的意识决定了参与的起点，绑架了大部分业主的意愿，这些组织者一般对相关政策一知半解，容易走极端，从一开始就在考虑如何全面对抗物业甚至撵走物业。而不是依据相关法律法规通过相关组织协调，在有法可依的框架下通过有理有据的协商，带领小区全体业主共同努力而创造和谐、舒适、文明的社区，更不是通过努力使业主的物业保值、增值，而是为了自己的一己私利甚至破坏、阻碍小区管理档次提升。所以，有的小区匆匆忙忙成立了业主委员会，但是原先未投票及后入住的业主不承认的现象也存在不少，有的小区甚至出现两个业主委员会，弄得业主无所适从。所以小区业主委员会委员特别是业委会主任必须由德高望重、秉持公正、知法懂法的有识之士担任。 业主委员会是为全体业主维权的组织，它无疑对物业公司无根无据的乱收费有维权作用。但为什么有的小区业主迟迟不愿成立呢？为什么有的物业公司却积极促成业委会成立呢？这似乎是一对矛盾，但究其原因，里面实际存在着利益的考量。因为有的小区保修期过了几年，物业公司却一直用不了房屋维修基金，但业主房屋渗漏等维修却不能不管，钱从何来，物业只能从物业服务费里挤；业主委员会成立后，物业就可以依法动用房屋维修基金，业委会硬抗、不同意就违法了，也容易引起报修业主不满；另外，物业公司还可以利用相关物业法律法规，收取电梯年检费、二次供水增压分摊、小区专有变压器铁铜线损、高压线通往小区变压器的丝锯烧毁更新、公共用水、电分摊、单元门、单元门电子防盗系统以及大型设施设备（电梯、供暖锅炉、监控等）的维护更新。这些项目费用的使用，大都不在物业服务费成本内，物业光靠业主签字同意使用资金是十分艰难的，几乎用不上；但是如果有了业主委员会，情况就会大大改善，对物业公司确实有利。不然，这些沉重的额外负担会拖垮物业公司，同时对小区的发展提升、业主的房产物业保值增值也会产生不利影响。 作为小区全体业主选举产生的业主委员会，一定要具有为小区全体业主负责的意识，凡事要站在小区全体业主利益的角度考虑，因为业主委员会的责任包含着小区全体业主的信任、真诚、依赖和期待。所以，业主委员会更应保证所有的提案都公平和透明，敢于面对来自小区全体业主、社会以及主管单位的质询，所有行为都必须保证为了小区全体业主的权益，而不是部分业主的权益。业主委员会的责任感、关爱心、公信力、透明度、领导力、创新力和沟通能力非常重要，更重要的是；业主委员会应具备学习能力和懂得为小区创造文明、和谐、幸福而不是把小区搞得乌烟瘴气，这是小区全体业主的一份期待。 为了保障小区全体业主的舒适生活和物业增值，业主委员会一定而且必须要学习如何通过专业的物业管理才能延长建筑物和附属设施、设备的使用寿命；学习如何使用房屋本体维修基金和大型设备维修备用基金；学习如何要求业主续筹大型设备维修备用基金和大型设备
全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导 意见 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见： 一、总体要求 以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。 二、严格规范程序 业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和
化解矛盾纠纷，促进社区和谐。在具体工作中，要严格遵循以下规范程序： （一）具备条件的要及时组织成立业主大会 1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议： （1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的； （2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。 2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。 街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。 （二）首次业主大会的筹备 1、组建业主大会筹备组。业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处工作人员担任。
确定业主身份及首次投票权 未达到 ⑩ ⑨ ⑥ ⑧ ⑦ ③ ④ ⑤ ① ② 达到 开发商 物业管理处 区房管局物管科 成立筹备组 确定业主代表及业主委员侯选人产生程序 确定首次业主大会召开内容 拟订业主大会议事规则 和管理规约 第一次业主（代表）大会 制订《业主大会议事规则》 选举 业主委员会委员 审议通过 管理规约 发布业主委员会公告 房管局申请登记 法定份额 停止召开 报告全体业主 及房管局 物业管理 其他重要事项 业主公约 刻章
（一）物业管理用房（其中含业主委员会办公室）按（《重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见》渝国土房管发〔2006〕548号）要求配置：建设单位按房屋总建筑面积3-5‰比例在物业管理区域内无偿配置物业管理企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房），具体比例参照指导意见。（二）需准备的资料： 1、小区建设各项批准文件（如立项、规划、施工等许可证、国土使用权证等）； 2、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、物业管理所必需的其他资料。 6、物业专项维修资金清册； 7、该项目的房屋面积测绘报告。 （三）小区公共收益帐目。 （四）会所或泛会所、露天停车场的产权情况。 （一）物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上； （二）物业自首次出售之日起已满二年的； （三）物业十分之一以上业主联名。 （一）当出现有第一项所列述条件之一时，开发商和管理处须将下述资料上报房管局物管处，并咨询其对成立业主委员会的指导意见，领取有关表格。（流程图①②） 1、物业总建筑面积；
成立业主委员会倡议书范文 居民为了保证自身的合法权益，会倡导大家成立业主委员会，以便更好地维护自己的权益。下面为大家整理了成立业主委员会倡议书，希望能给你带来帮助。 成立业主委员会倡议书篇一 尊敬的新青花园业主们： 作为您的邻居，作为临时筹备组的一员，深感荣幸。 新青是我们的家，所以解决问题靠大家。 买房不易，家的意义对每个人而言，份量不可言喻，这个家也许你有太多的期待，或许你有诸多的不满，如今你需要什么，你需要的是——业主委员会 一、业委会引导物管物业良性发展 没有成立业委会，当业主对物管不满时，业主通常拒交纳物管费。而物管在业主不交费的情况下，压缩开本，质量愈下，越不交，越不管，最终形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。香洲有一小区，因为上例恶性循环，小区像个贫民窟，臭气熏天，垃圾遍地。 如成立业委会，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另聘新的物业管理公司进驻。 二、监督、审核各项经费的支出和收入 业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，如对小
区广场周边租金收入、停车费等收入也不得而知，而业主委员会可以监督、审核各项经费的支出和收入，特别是决定专项维修资金的管理与使用、续筹方案，并监督实施。 三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 业主委员会可及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履 行物业服务合同;同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;可以要求物业整改并完善小区配套设施等。 四、沟通的桥梁 五、不定期组织社区活动 我们无比向往着小时候穿家过户，试想想，你认识你楼上楼下的邻居吗?给自己多一片天空，给子女更健康的成长环境，别宅在家里玩电脑玩手机，和邻居在小区空地一起来烧烧烤，喝喝啤酒。 物业管理水平和完善，更有利于房屋的保值和增值。 所以，为了能更好地建设和管理好我们居住的新青小区，构建和谐社会，我们倡议成立"新青小区业主委员会"。请大家都积极地参与到成立小区业主委员会的事情上来，全力支持"业主委员会筹备小组"的各项前期准备工作，为建好我们的家园贡献您的一份力量。 为了维护你我的切身利益，我们需要通过选举的方式成立能代表我们利益的业主委员会。成立了业主委员会，我们才有我们自己的合
如何规范业主委员会的运作 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个业主自治性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责拟定业主委员会章程，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。 规范业主委员会的运作，有利于物业管理企业和业主之间的沟通，有利于提高物业管理服务的质量和水平，有利于业主对物业管理的理性消费。 一、业主委员会的组织要求 (一)业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。 (二)业主委员会委员应当符合下列条件： 1．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2．遵守国家有关法律、法规； 3．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业丰义务； 4．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5．具有一定组织能力； 6．具备必要的工作时间。 (三)业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： 1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 2．无故缺席业主委员会会议连续3次以上的； 3．因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4．有犯罪行为的；
业主委员会成立流程 一、提出申请物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5 人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。 二、成立筹备小组街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 三、筹备小组开展筹备工作(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15 日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5 日内将上述资料交予筹备小组。(二)筹备小组自成立之日起30 日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。 (三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。自产生之日起15 日内，持下列文件向所
关于成立业主大会及业主委员会的倡议书 各位亲爱的邻居： 作为***小区的业主，你家是否遭遇类似房屋漏水无人过问、楼道灯长期罢工、单元门禁损坏无人修理、公共绿地被建停车位、停车费交得不明不白、小区到处张贴广告、公共场地被物业出租、篮球场熄灯过早、物业收费高开支不透明等等诸多自身权益被侵犯的事情，这与我们在付钱买房时所见到的热情笑脸相比，相信我们每一个人都感触颇深。为了改变这种地位颠倒、身份错位、受人摆布的怪状，维护我们业主的切身利益，我们还有什么理由等待观望、甚至消极回避业主委员会的成立?让我们行动起来，团结起来，实现民主自治，监督物业管理，保护自身权益，为此发出倡议，请大家一起参与管理自家院子。 一、业主委员会的性质：由业主代表组成，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司管理运作的一个民间性组织，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护广大业主的合法权益。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制。 二、业主委员会成立程序：每栋楼召开业主大会选举产生正、副楼栋长各一名。正副楼栋长代表本楼栋参加业主委员会议，在正楼栋长中选举业主委员会主任一名及副主任数名（正副主任总数为奇数），第一届楼栋长会议时邀请县房产局、沙河街镇、居委会有关领导参加指导。召开业主委员会议时，召集人在微信群等公众平台发布信息，有意向的业主可以监督员的身份参加会议。 三、业主委员会职责：1、召集和主持业主大会；2、选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；3、依照法规、规章、规定负责申请维修基金并监督其使用和管理；4、审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；5、听取业主、物业使用人的意见和建议；6、执行业主大会的决议、决定；7、监督业主公约和物业管理制度的执行；8、业主大会赋予的其他职权。 我们需要形成统一的意志、发出一致的声音，从根本机制上维护和实现小区共同利益，这样的组织就是业主委员会。亲爱的邻居们我们有着共同的愿望，希望小区越来越美；我们有着共同的利益，能清楚我们的钱是如何消费的；我们有着共同的目的，就是和物业管理公司合作以期达到双赢的结果。为了将我们共同的家园建设得更为美好，我们提出倡议筹备成立业主委员会，由所有业主选出业主委员会代表，由业主委员会代表广大业主向物业管理公司表达业主的声音。 对本倡议有意的邻居朋友，请配合业主委员会筹备组的工作，以期我们能够完善并进行实施，把我们的家园建设得更好。 ***业主委员会筹备组 2016.5.26
探讨业委会在物业管理中作用和成立业委会协会的必要性浏览次数：310 | 发布者：学习学习2013/6/19 12:21:51 | 分类：观点 | 评论（0） 分享到：0 提示：学习交流！ ［2013安徽社区事务高峰讨会一以物权法为基础推进和谐社区建设］会刊 主办：中国人民大学公共政策研究院 北京市海淀和谐社区发展中心 市场星报安徽财经网合肥业主论坛 近几年来合肥市与全国一样，房地产建设发展很快，老百姓的安居乐业的生活质量也随之提高，小区内物业多种服务管理行业迅速发展，物业服务让广大小区业主所接受，但也看到物业服务管理水平与国标、省标、市标要求有很大差距，业主与物业公司之间的矛盾在日渐加剧，成为社区里的常见话题。尤其是围绕着物业费和服务标准不相符，业主和物业公司各执一词，各说各理，业主维权成了新的问题。 经过二年的探索和实践，得出一个结论：物业管理的主要矛盾是基层政府物管部门没有专业职能人才占60％、物业服务不达标占40％。
1.物业服务公司的资质占95％以上都是靠关系和非常规手段获得的，每年审核查也没有从对小区服务实际工作中评定； 2.基层物管部门缺乏物业管理人才，大多数是其它部门兼管，隔行如隔山，官僚主义； 3.物业服务公司改变不了老的管理模式，又怎能提高服务意识呢？还是“管”字当头，服务意识谈薄，自身的定位和传统观念没有彻底转变； 4.小区业主对物业管理条例和相关政策不熟知，维权意识浅薄，遇事总指望别人去维权或有他人维权，好似与自己无关，心不齐！一维权过于极端唯有抗物业费，伤害物业服务公司的同时也损害了大多数的业主利益。 在这样的背景下，物业服务公司不加强内部管理，又不提高服务意识只追求眼前的利盈，反而导致小区的物业服务成本上升，小区环境恶性循环，物业公司“入不敷出”难以为继，大多物业公司只好走为上策。 例如，华林家园小区业主与物业公司的矛盾，再加上小区公共部位的收益以及停车难等问题显出，引发业主的集体维权，并在维权过程中业主强烈要求成立合肥市蜀山区华林家园业主委员会。申请成立业委会筹备组在南七街道又是一个难题，它为何处处刁难呢？如同求她们办私事似的，后来在丁岗社区委陈永国副书记的大力支持下，花了一年多的时
引言 （一）研究背景 从90年代初开始起步距今已10年，重庆随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。随着国民经济宏观管理体制的改革，成立业主委员会是行业发展的需要。目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。然而，重庆市业委会还处于发展的初级阶段，运作中存在很多的问题，需要我们去解决。业主委员会运作的规范化是业主居住的有力保障，有利于建设和谐重庆。 （二）研究目的与意义 业主委员会（以下简称业委会）是由物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成，代表和维护全体业主合法权益的组织，现实中存在的问题导致业委会大多还没有充分发挥其应有的作用。分析这些问题及其产生的原因，并找出对策，对于业委会的运作和推动我国物业管理的健康发展具有重要意义。 （三）内容与方法 本文研究的主要目标是，通过调查研究，了解业委会运作中存在的问题，并且分析这些原因，找出解决的方案、对策。本文研究对象主要讲解重庆市业委会，拟采取的研究方法主要是文献研究。查阅重庆市有关市场细分、管理策划等相关理论资料，然后结合重庆实际情况展现出来，进行模拟分析，形成相关的理论体系，以更好地解决相关理论问题。 通过研究，希望能够解决现有的一些业委会运作中的问题，让业委会的运作规范化，推动社会的发展。
一重庆市业委会运作的现状 （一）调查目的 首要目的是了解基本情况，找出业委会运作中存在的问题，该如何去解决。去制定相应的对策方案。 （二）信息来源 业主委员会是全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过业主大会选举产生，维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。成立业主委员会等类似组织代表建筑物区分所有权人的共同利益，实现对区分所有建筑物共有部分的共同管理权已经为各国立法和实践所普遍肯定。我国自1994年颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，并成立住宅小区管理委员会(业主委员会前身)以来，涉及业主委员会的各类法规规章以及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)先后出台，但由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不尽规范，监督体系不够完备等，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业管理企业、居民委员会等的关系难以有效协调，产生了诸多冲突和矛盾。本文拟在综合分析我国业主委员会存在现状的基础上，结合系统的司法案例统计和数据分析，研究业主委员会所涉各类冲突的类型、成因以及裁判情况，分析冲突反映出的实质问题，并进一步提出整合社会资源，健全对业主委员会实际运作及纠纷解决的立法、司法、行政和内部规制体系的建立。 据中国物业管理资源网，分析结果显示，在《物权法》中虽已明确指出了业主、业主委员会和物业公司应有的权利和义务，但在被调查者中了解其内容的只占24%，多于半数的调查者知道国家已颁布《物权法》但不了解其内容，有25%的业主不知道《物权法》的存在；此外，被调查者中知道自己拥有哪些权利的只占16%，55%的业主不清楚自己拥有哪些权利；对于物业公司应尽的义务这一方面，只有1/5的被调查者基本知道，4/5的被调查者知道不多或没有听说过；在对业主委员会工作监督上，只有9%的调查者主动监督过业主委员会工作，这些从总体上反映出业主在维权方面的要求并不强烈。业主对业主委员会工作监督不足可能会造成业委会成员滥用职权，导致业主委员会畸形发展，业主委员会在这种业主对自有权利不明、行使权利不利的条件下发展起来，势必会缺少内部动机，这也预示了它的发展建设将是一个长期的过程。 （三）调查方法 本次调查方法主要是举例说明。是一种比较合符实际的方法。
业主委员会成立需要提交的备案资料 1、由建设单位或5名以上业主向街道提出成立业主委员会申请 2、小区基本情况 3、建设单位和物业企业提供业主清册和汇总表（含业主人数及专有面积明细和总建筑面积） 4、成立筹备组(筹备组组长：街道办事处人员担任，筹备组人员5-9名) 5、筹备组成立公告（筹备组成立及人员简介）7天 6、业主委员会筹备组第一次会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容：（1）候选人产生的办法：10名以上业主联名推荐或筹备组推荐（2）候选人产生的条件 （3）制定选举业委会人员选票、制定《管理规约》和《议事规 则》草案及征求意见表 7、候选人报名通知（内容：候选人产生办法及条件）公示7天 8、业主委员会筹备组第二次会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容：（1）确定业委会候选人名单和人数（5-15人单数）公示7天（2）筹备组通过《业主大会管理规约》、《业主大会议事规则》 草案，公示7天 （3）确定召开业主大会时间并明确选举工作人员分工（唱票人、监票人、计票人等），公示7天
（4）确定业主人数和专有部分面积明细表，公示7天 9、公示开始十五天后三十天内，组织召开业主大会 10、召开业主大会后，应提供业主委员会委员空白选票一张，《管理规约》及《议事规则》的表决选票一张，并附所有选票 11、业主大会会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容: （1）小区应到户数、面积；投票有效户数、面积；弃权户数、面积；废票户数、面积 （2）每位业主委员会候选人的选举结果（所得票权必须超过小 区总户数、总面积的半数以上） （3）对《管理规约》、《议事规则》的表决（应到户数、面积； 表决有效户数、面积；弃权户数、面积；废票户数、面积） （4）唱票人、监票人、计票人名单 12、筹备组负责人在选举后3天内组织召开业主委员会第一次会议（选举出主任一名、副主任一至二名，业主委员会委员半数以上签字确认） 13、公示7天“业主委员会选举结果”及“业主委员会分工名单” 14、社区盖章的公示证明（所有必须公示的事项均在规定的时间内进行了公示） 15、业主委员会委员产权证明（复印件） 16、业主委员会委员交纳物业费的票据 17、街道办事处在接受备案材料齐全后7日内，向业主委员会出具备案证明表
成立业委会不是终点，是和物管互动的过程，是业主和业主互动的过程，是业主、物管、开发商以及利益相关者的互动的过程，因此我在这里郑重呼吁： 1、物管要了解到近一段时间广大业主的诉求和对物管的不满意的地方，希望物管立即行动起来和广大业主一起努力改善过去的不尽人意的服务，以达到使业主满意的目标。 2、希望各位业主（邻居）自己检讨一下是否有做的不妥善的事，是否对业委会成立给予积极的支持，是否对小区内不良现象听之任之，不闻不问。在这里呼吁 广大业主做到：不制造噪音，不乱扔垃圾，不损毁小区设备；自觉盘问不明身份的外来者，自觉关闭各处封闭门，不给外来者以进入小区的机会； 从现在开始不把房子租给别人办公司，不租给别人办旅馆；积极参与业委会的活动；在车库中把车停在合适的位置；积极配合物管的工作，按时缴 交物业管理费；文明养宠物，不对公共空间造成污染；在小区的公共空 间不吸烟。 3、广大业主要积极向居委会，街道办事处，片区民警和政府相关部门反映小区的各方面问题，营造一个把小区管理好的外部环境和支持力量，要让外部的力量督促我们自己、物管、开发商和居委会守住各方的责任和义务，尽到该尽的职责。 4、业委会筹备组马上就要成立了，我希望广大筹备组成员要坚守为广大业主服务的初衷，无私奉献，筹备好业委会的各项工作。 5、广大业主要积极配合筹备组的工作，他们的付出是无私的，同时前进的道路也是艰难的，要得到小区50%的面积的广大业主参与并赞同是一件艰难的工作，所以从现在开始广大业主要动员你的邻居，联系你的邻居，向邻居积极宣讲业委会成立的工作进程和邻居要做的工作，需要时能参与进去。 广大业主的诉求和关注的问题不同，业委会成立也不能解决所有的问题。小区建设是我们自己的事情，每个业主做到了自己应做的事情小区就一定会建设好。业委会只能听广大业主的共同心愿，解决大多数业主诉求，形成业主与物管和开发商的对话平台，不断沟通，不断博弈，达到共赢的良好局面。 我们业主和物管以及开发商不是对立的，势不两立的，你死我活的，成立业委会也不是要和物管开发商进行斗争，是相互督促，相互监督，相互提醒把小区建设好。当然各方都不能侵害对方的利益，如果物管和开发商侵害了业主的利益，业委会就要带领广大业主进行坚决的斗争，不能让广大业主的利益受损，这就是业委会的责任和义务。因此在这里郑重呼吁广大业主积极参与业委会筹备工作，监督筹备组以及未来的业委会，把广大业主的利益维护好，争取好！不退缩，不越界，不越权！
当前，在一些成立了业主委员会的小区中，业主与物业管理公司之间矛盾不断，有的甚至发生“对立”，使小区管理陷入困境和混乱之中。可见，如何有效发挥业主委员会的作用，已成为各级房管部门和物业管理企业必须认真思考的一个 问题。当前业主委员会作用软化的主要原因1 ．法律法规不完善，缺乏相关的指导依据。截止目前，国家现行的相关法律、法规对业主委员会的成立及运作缺乏可操作性的指导依据。当前，大多数业主委员会的成立还处于一种自发式或指定式的无规则运作状态。《物业管理条例》明确要求，同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，但对于如何指导、政府主管部门应当具体履行哪些职能却未予以明确。此外，业主委员会的法律地位还不明确，它既不是法人组织，也不是社团组织。业主委员会究竟能够承担怎样的责任，能否作为诉讼主体，对授权范围内的工作失误该负什么样的责任，我国现行的相关法律法规都没有予以明确。2 ．业主法律意识不强，思想观念滞后。总体上说，业主目前参与小区公共事务决策的积极性不高。对未真正涉及个人切身利益的事情，大部分业主缺乏关注度，态度漠然。这种态度导致业主委员会成员多是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中楼阁”
式的组织，不能发挥其应有的作用。其次，不少业主对业主委员会的职能作用缺乏足够认识。有的业主认为，业主委员会就是带领大家“维权”，跟物业管理公司和开发商搞对立，全方位地为业主争取“最大”利益；有的业主认为，业主委员会既不是法人组织，又不是社团组织，对一些重大问题不能完全委托于它。 有效发挥业主委员会作用的意见和建议1 ．完善法律法规，努力做到有法可依。首先是要制订、出台有关成立业主委员会运作的实施细则。目前物业管理公司作为企业法人，国家的有关法律法规和行业主管部门的政策规定均对其进行了 相应的约束。业主委员会作为市场经济下的群众自治组织，从组建开始直至成立后的运转也应建立相应的法律法规，以加强对业主委员会运作的指导和监督。其次是要构建完善的业主自治机制。在物业服务过程中，构建完善的业主自治机制，除了要进一步加快如《物权法》等相关法律法规的立法进程外，业主的自律和综合素质也非常重要。《业主公约》是业主自治自律最重要的合约性文件，但是法律法规并没有赋予任何机构对违反《业主公约》的业主或物业使用人予以追究其责任的权利，这决定了业主自治机制的严重缺陷和不足。因此，政府要在加强对业主委员会运行进行指导监督的同时，完善业主自治机制的实施办法，以促进物业管理行业健康有序的发展。最后是要确定业主委员会的法律地位。业
X X X X X X X X X X X X X X X X X X区 业主委员会工作规则（草案） 目录 一、业主委员会职责 二、业主委员会委员工作守则 三、业主委员会会议 四、会计工作规定 五、应向全体业主公示的内容 六、业主委员会档案管理 七、印章的使用与保管 八、离职离任移交工作 九、附则 一、业主委员会职责 业主委员会（以下简称：业委会）是业主代表大会的执行机构，履行下列职责： 1、执行业主代表大会的决定和决议，按期完成，如遇特殊原因，应向业主代表大会书面说 明原因，并提出解决方案；（住建部的指导规则35-1） 2、每年不少于一次召集业主代表大会会议，报告物业管理区域内物业管理实施情况；（住 建部的指导规则35-2） 3、代表业主与业主代表大会选聘的物业管理服务企业（以下简称：物业公司）签订物业服 务合同。与物业公司的合同期限，原则上三年一签，也可根据实际情况作出调整。每年组织对已签约的物业公司的服务质量进行过半数的业主民意问卷式调查，并将调查结果报告业主代表大会。（住建部的指导规则35-3） 4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议。 1）业委会应在物业管理区域内设置意见箱，每周一指定专人负责开箱收集业主各方面的建议和意见； 2）每天下午1：30-4：30在指定办公室轮流值班，负责接待业主投诉，听取业主的意见和建议，处理业委会的日常事务及处理与物业公司的各类事务，并做好值班记录。 3）根据了解、收集、证询到的各种业主的意见和建议，进行分类统计、分析，形成议案或提案交业主代表大会讨论、审议和决策。（住建部的指导规则35-4） 5、监督和协助物业公司履行物业服务合同。对于业主因相关故障向物业公司报修，物业公 司不能及时解决问题的，业委会在收到业主请求帮助的信息时，应积极代业主出面向物业公司提出书面意见，并协调、督促物业公司解决问题并做好记录备案。（住建部的指导规则35-4） 6、监督《XXXXX区管理规约》的落实及实施，督促相关各方遵守规约，履行相关合约之各 项义务。对于违反《CCCCC区管理规约》的行为在相关法律法规、规约、制度的框架下进行合理合法的处理。（住建部的指导规则35-5） 7、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。对于因物业公司的不作为导致业主的不履
小区业主委员会成立流程 小区业主委员会成立流程 现将业主委员会成立的流程、业主大会筹备小组主要工作、成立业主大会和业主委员会的相关知识问答一并传上来，供有志于参加华龙美晟业委会筹备组前期临时工作小组的邻居们参阅。 一、成立业主委员会的流程（成立业主委员会得分八步走） 第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产 生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导 自己小区成立业主大会。 第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业 主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。 第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主 资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成 立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与 监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2， 业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，
成立小区业主委员会的倡议书 成立小区业主委员会的倡议书 业主委员会是监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，在成立业主委员会的仪式上，你都有哪些倡议呢？下面xx为大家整理推荐了成立业主委员会倡议书，欢迎大家前来参阅。 成立业主委员会倡议书篇一 各位业主，邻居们：你们好! 缘分,让大家成为邻居和朋友,因为大家的入住而变的越来越热闹。入住一个具有物业管理的小区能给大家带来愉快、温馨、舒适、和谐的高品质住宅环境,这是大家共同的愿望。小区不仅是我们身体的栖身之所,更是我们心灵的港湾。为了更好地营造我们温馨和睦的居住环境,完善物业管理,成立为我们自己说话办事的业主委员会(监督机构),让我们成为自己家园的真正主人! 小区未成立业主委员会,小区公共事务管理存在缺失(如:小区安全管理、公共设施设备的运行维护(车库、幼儿园、游泳池等)、各种费用收缴不规范、维修资金的使用等)。广大业主也无法通过有效途径进行自我管理、监督和维护自己的合法权益,突显成立业主委员会的必要性。 成立业主大会,选举业主委员会,建设和谐小区是法律法规赋予业主的权利和义务。《物权法》、《物业管理条例》赋予我们成立业主大会的权利,业主大会可以选聘和解聘物业管理企业,决定专项维修资金使用、续筹方案。并监督实施,加强与物业公司沟通、交涉,维护业主合法权益,切实抓好小区服务、管理等工作。 没有业主委员会谁来代表业主与物业公司签订物业管理合同?谁来监督物业公司?有谁知道业主缴交的维修资金的使用情况?有谁知道数额庞大的维修基金是否保值增值?又由谁来监督数额庞大的维修资金的合理使用不被挪用? 现在已有很多业主与物业服务公司之间意见越来越大,升级到拖欠物业费、吵架;但由于业主与物业服务企业之间缺少合同约定条款依据，业主显得很弱势、
成立业主委员会的必要性及业主委员会所代表的巨大利益 > 北京市天为律师事务所居永和 > [成立业主委员会的必要性] > 之所以必须成立业主委员会，是因为：业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。业主所购买的房屋是能为业主单独占有和使用的，而业主所购买的土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。每一位业主所购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共同享有。因而，只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。但，全体业主共同行使土地使用权并不是事事都由全体业主坐下来讨论，这在客观上既无必要也不可能，所以，必须有一个能代表全体业主的常设机构来代表全体业主行使土地使用权。这一常设机构就是业主委员会。业主委员会代表全体业主行使的土地使用权不仅仅是房屋投影所覆盖的土地使用权，而是整个小区的土地使用权，因为，在开发商将小区的房屋全部出售以后，开发商在此小区已没有一砖一瓦、没有属于开发商的一寸土地，小区的土地使用权只能属于小区的全体业主。 > 小区的土地使用权是一块巨大的不动产，若没有业主委员会代表全体业主行使小区的土地使用权，这一巨大的不动产将被白白搁置，这一巨大的不动产所能创造的巨大财富将白白地丢失。有这一巨大的不动产而不用，岂能没有人垂涎？！开发商正是看中了这一巨大的不动产所能创造的巨大财富才拼命打压业主委员会的成立；开发商正是看中了这一巨大的不动产所能创造的巨大财富才在不得已的情况下拼命扶植一个所谓的“业主委员会”为其傀儡。> [业主委员会所代表的巨大利益] > 业主委员会成立以后，不仅能为小区全体业主节省物业管理费的大笔支出，而且将为小区全体业主创造物业管理方面的巨额收入。绝大多数业主关心的只是物业管理费的支出而忽视或不知道物业管理方面的收入。事实上，物业管理方面的收入远远大于物业管理费的支出。