全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导
意见
为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见：
一、总体要求
以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。
二、严格规范程序
业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和
化解矛盾纠纷，促进社区和谐。在具体工作中，要严格遵循以下规范程序：
（一）具备条件的要及时组织成立业主大会
1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
（1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；
（2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。
2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。
街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
（二）首次业主大会的筹备
1、组建业主大会筹备组。业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处工作人员担任。
2、街道办事处应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。
（1）业主代表由街道办事处、社区居委会组织业主推选产生，或者由街道办事处、社区居委会提名经业主同意产生，并自筹备组成立之日起在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。半数以上业主对提名提出异议的，由街道办事处或社区居委会重新提名。街道办事处应当对业主代表的身份进行核实。
（2）筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。
筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。
（3）筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起7日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处提出，由街道办事处协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，区住保局应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。
3、建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：
（1）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；
（2）物业管理区域划分证明；
（3）房屋及建筑面积清册；
（4）建筑规划总平面图；
（5）共用设施设备交付使用备案证明；
（6）物业服务用房配置资料；
（7）成立业主大会必需的其他资料。
建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。首次业主大会筹备组工作所需经费由建设单位承担。
4、业主大会筹备组履行下列职责：
（1）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（2）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（4）拟定业主委员会选举办法；
（5）提出业主委员会组成人员候选人名单；
（6）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将第1项至第5项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
5、业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。
业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。
6、管理规约应当包括以下内容：
（1）物业的名称、地点、面积及户数；
（2）业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式；
（3）公共场所及共用设施设备状况；
（4）业主使用物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（5）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（6）业主参与物业管理的权利；
（7）业主对业主委员会及物业企业的监督权；
（8）物业的使用、装饰装修、维护和管理；
（9）业主应尽的义务和在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；
（10）违反管理规约应当承担的责任；
（11）其他有关事项。
7、业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（2）业主委员会的职责；
（3）业主委员会议事规则；
（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（5）业主投票权数的确定方法；
（6）业主代表的产生方式；
（7）业主大会会议的表决程序；
（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（9）业主委员会换届程序、补选办法等；
（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
8、业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
9、划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。
（三）业主大会的召开
1、业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。
业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。
业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
2、采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。
3、采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。
采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，业主委员会书面报告所在街道办事处，街道办事处或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。
4、业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照《X市物业管理条例》的规定和业主大会议事规则组织召开。
召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前将会议内容书面告知居民委员会。
5、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由所在地街道办事处组织召开。
6、业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：
（1）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；
（2）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；
（3）物业管理模式；
（4）选聘和解聘物业服务企业；
（5）续筹和使用住宅专项维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；
（8）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（9）利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；
（10）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；
（11）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定第5项、第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
7、业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。
业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。
（四）业主委员会委员候选人产生办法及资格条件
1、业主委员会委员候选人通过业主联名推荐或业主自荐的方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
2、业主委员会候选人资格：
（1）具有完全民事行为能力的本物业区域内业主；
（2）遵守（临时）管理规约，正常履行缴纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；
（3）热心公益事业，政治坚定、责任心强、公正廉洁、作风民主；
（4）身体健康（年龄原则不超过70周岁），组织协调能力较强，有必要的工作时间；
（5）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业、建设单位任职；
（6）无侵犯本物业管理区域其他业主合法权益和公共利益的行为（损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为）；
（7）其他符合业主大会议事规则规定的条件。
街道办事处应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。
3、鼓励在社区两委会任职的业主参与业主委员会的竞选。注重推荐机关企事业单位在职党员、优秀志愿者等参与业主委员会的组建工作。
（五）业主委员会的选举程序
1、业主委员会通过召开业主大会从业主中选举产生。业主委员会委员的人数由5至11人单数组成，任期三至五年，可以连选连任。其中小区总建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上、20万平方米以下业主委员会成员为7或9名，20万平方米以上业主委员会成员为9或11名的单数。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。
2、业主大会会议采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。按照下列程序进行：
（1）全体业主参加业主大会会议的，筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）；推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需业主投票表决和选举的，表决票或选举票应本人填写签字确认，并附业主身份证、房产证或购房合同复印件。业主代表在业主大会投票时如实反映；
（2）选举业主委员会委员；
（3）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等；
（4）回收选票；
（5）现场公开计票；
（6）现场公布业主大会会议结果；
（7）物业区域公告业主大会会议结果。
3、业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：
（1）发放选票。由物业所在地街道办事处或其委托的社区居委会现场监督指导下进行，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。
（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间应不超过10天，具体时间由筹备组会议决定。
（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。
（4）公告业主大会会议结果。
业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。
（六）业主委员会的备案及职责
1、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处和区住房保障局备案：
（1）业主委员会备案申请表（纸质五份、电子版）；
（2）业主大会成立和业主委员会选举的资料；
①业主大会成立申请书；
②业主投票权人数和专有部分面积汇总表；
③业主委员会候选人投票结果汇总表；
④业主大会表决事项结果汇总表；
⑤业主委员会委员业主证明文件复印件、身份证复印件及选举前六个月物业缴费票据（须提交原件核实）；
⑥业主大会会议记录和会议决定；
（3）管理规约、业主大会议事规则；
（4）街道办事处出具选举情况汇报。
业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。
2、业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公告。
3、业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。
业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。
4、业主委员会履行下列职责：
（1）执行业主大会的决定；
（2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（5）监督管理业主共有收益；
（6）监督管理规约、物业管理制度的实施；
（7）审核需要业主分摊的费用；
（8）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（9）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；
（10）调解物业使用纠纷；
（11）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼；
（12）业主大会赋予的其他职责。
5、业主委员会不得有下列行为：
（1）拒不执行业主大会决定；
（2）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（3）擅自使用业主大会印章；
（4）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人；
（5）未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；
（6）擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产；
（7）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
6、业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。
业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处指定其他委员召集业主委员会会议。
业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。
7、业主委员会应当向业主公开下列资料，随时接受业主查询：
（1）管理规约、业主大会议事规则；
（2）业主大会和业主委员会的决定；
（3）物业服务合同；
（4）住宅专项维修资金的筹集、使用明细；
（5）共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；
（6）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况；
（7）业主大会和业主委员会工作经费的收支明细；
（8）其他应当向业主公开的资料。
第5项至第7项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
（七）业主委员会换届
1、业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处，并依法开展换届选举工作。
换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织换届选举。其程序应按照首届业主委员会的选举产生程序。
2、业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示，业主在15日内未提出异议的，换
届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
3、业主委员会应当自任期届满之日起10日内，在街道办事处指导和监督下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给物业所在地街道办事处代管。街道办事处在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后10日内，将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。
业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处代管。
不按时移交档案资料、印章及财物的，街道办事处应当责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。
（八）物业管理委员会
1、住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责：
（1）不具备成立业主大会条件的；
（2）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处指导两次后仍不能成立的；
（3）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
2、物业管理委员会由街道办事处组织成立，由业主成员以及街道办事处、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。
物业管理委员会由9至13人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合前款业主委员会候选人资格规定。
物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。
3、自物业管理委员会成立之日起10日内，街道办事处应当将成立情况书面告知区住房保障局。
区住房保障局应当加强对物业管理委员会的指导和监督。
4、物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。
物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起7日内，与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。
三、强化监督管理
区级职能部门和各街道办事处要按照《X市物业管理条例》的相关规定，切实履行各自职责，强化对业主大会和业主委员会的监督管理，为业主大会和业主委员会规范运行提供有力保障。
（一）明确业主委员会主任和副主任的职责
1、业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：
（1）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；
（2）主持制定业主委员会工作计划和实施方案；
（3）主持制定业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；
（4）代表业主委员会向业主大会汇报工作；
（5）组织、协调、解决本区域内物业管理工作中的日常问题；
（6）执行业主大会、业主委员会决定；
（7）完成业主委员会交办的工作；
（8）接受街道办事处和社区居委会及区住房保障局的指导和监督。
2、业主委员会副主任的职责：
（1）协助业主委员会主任工作；
（2）根据业主委员会主任的委托，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；
（3）业主委员会主任缺席时，代行其职责；
（4）执行业主大会、业主委员会决定；
（5）完成业主委员会交办的工作；
（6）接受街道办事处和社区居委会及区物业行政主管部门的指导和监督。
3、业主委员会及其组成人员实施相关禁止行为的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由街道办事处组织召
开业主大会会议选举新的业主委员会；相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主委员会组成人员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。
（二）明确业主大会、业主委员会与社区居委会的关系
业主大会、业主委员会应当积极配合所在区域社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会工作，并接受其监督指导；业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居委会，并听取社区居委会的建议和指导。
（三）明确业主委员会会议制度
业主委员会应建立健全委员会会议制度、业主小组长联席会议制度和与物业管理企业的协商会议制度。
1、业主委员会会议一般每季度召开一次，业主委员会主任可根据工作需要，召开临时会议，但应在召开会议7日前将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业服务企业的人员和非业主使用人代表参加。
2、业主小组长联席会议一般每季度一次，听取业主对物业管理的意见和要求。
3、业主委员会与物业服务企业的协商会议一般每月举行一次，互通情况、协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查管理服务计划和措施的落实情况。
（四）业主委员会档案管理的基本要求
业主委员会应建立工作档案管理，工作档案主要包括以下材料：
1、业主大会、业主委员会会议记录；
2、业主大会、业主委员会的决定；
3、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同；
4、业主委员会委员选举及备案资料；
5、专项维修资金筹集及使用账目；
6、业主及业主代表的名册；
7、业主意见及建议。
（五）业主委员会资格终止的条件
1、有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（2）丧失民事行为能力的；
（3）依法被限制人身自由的；
（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
2、业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（1）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（2）承揽本物业管理区域物业+服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；
阳光家苑小区业主大会和业主委员会议事规则 第一章总则 第一条为保障阳光家苑小区业主大会和业主委员会的规范运作，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等有关法律法规规定，特制定本议事规则。 第二条业主大会由阳光家苑小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的生活环境。 第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 第二章业主大会议事规则 第四条业主大会议事内容： (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则； (二)决定选聘、解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (五)审议决定业主委员会的工作权限、经费和补贴； (六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； (七)审议决定小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (八)审议制定和修改小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生维护等方面的规章制度； (九)改变和撤销业主委员会作出的不适当决定； (十)决定小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第五条业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。 第六条业主大会以业主代表的形式召开。每单元楼推选两名业主，其中一名作为楼长，一名作为业主代表参加业主大会。楼长应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。楼长或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其它业主参加，但必须有楼长或业主代表的书面委托。 第七条业主大会会议，一般由业主委员会主任或副主任主持。如意见不统一，可采取当场投票表决或举手表决的形式，以少数服从多数的原则达成一致意见。 第八条业主大会会议按下列程序召开： (一)业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询(表决)意见表、核实业主身份等。召开业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见表等情况。 (二)业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议形式、时间、地点、议定事项及其它事项以书面形式向小区全体业主公告。 (三)召开业主大会。
《物权法》对业主大会的成立和业主委员会的职责的 相关规定 当前社会关注热点：维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55% 2013-10-30 14:36:08 作者：齐家网编辑来源：【齐家网编译】10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 潮流热点 维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55%
当屋顶经常漏雨、电梯频频停运时，不少业主自然会想起购房时交存过的那一笔不大不小的维修资金。然而，要想使用这笔钱比登天还要难。 10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 多位业主向《证券日报》记者证实，该小区许多楼顶都有漏雨现象。记者来到何女士家时发现，虽然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房顶和墙壁已经发霉，并且墙壁涂料出现大面积起皮脱落。 实际上，类似的事情在全国各地非常普遍。河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭每逢夏季都会遭遇“屋外大雨，屋内小雨”的窘境，他们想支取住宅专项维修资金，但到相关部门跑了3年，至今仍未有结果。 武汉市江岸区佳园小区业主孙先生入住小区10多年，房屋外墙渗水越来越严重，想支取房屋维修资金，到房管部门咨询时，小区的房屋维修资金竟然有37万元去向不明。 记者通过百度搜索发现，相关的新闻报道达到近40万篇，并且分布于各个省市，尤其是在一、二线城市比较突出，其问题既突出又普遍。
业主委员会的工作总结范文 光阴如梭，xx年转瞬又将成为历史。xx年在全体业主的支持和配合下，在物业公司的辛勤维护下，鸿发香江花园得以良好的维持运行。业主委员会现将整年工作做如下总结： 1、业委会对XX公司的服务进行有效的全面监督 普莱德物业公司于201X年11月1日入驻鸿发香江花园小区， 在全体物业员工尽责尽职的服务下，良好的维护了我们的家园，迅速的处理业主们日常生活面临的各种问题。对于他们的物业服务我们基本还是满意的，但是还是有细节和效率上的提升空间。业委会经讨论研究，多次提出建议，进行监督。 2、在第一年度物业合同到期后，及时续签第二年度物业合同，以保证物业服务的正常运行 业主委员会代表全体业主选聘物业服务企业，签订物业服务合同，并监督物业服务企业的日常工作。 物业日常工作还需要全体业主的积极配合，所有业主应及时缴 纳物业服务费，以保证小区物业服务企业的正常运营和小区日常工作及公共设施的正常运行。 3、自行筹集经费建设小区出入口智能道闸系统，实现小区单向行驶和专用出入口 在对开发商发函及催促一年多无果的情况下，自行筹集经费建 设小区出入口智能道闸系统，真正实现小区单向行驶和专用出口入口，
使得小区行车停车更加有序，减少堵车和刮擦的事故风险，提高了出口车辆的安全系数。 4、持续对开发商发函督促修复小区损坏的公共设施设备和工程质量问题，并将相关报告提交县主管部门和县政府 对于业委会持续一年多时间的多次发函、持续督促，开发商均是拖延状态，并未实质性解决问题，并且开发商法人代表也由原来的李xx变更为张xx(我们查询发现这一开发商所有开发的楼盘在交房后均更变法人为张xx)。 接下来在新的一年里业委会决定启动物业维修基金程序，把小区内所有需要维修的公共设备设施进行维修，以解决现存问题，解决小区内存在的安全隐患。维修后所有的维修成本我们将依照相关合同和发票通过法律渠道继续追究开发商责任，维护全体业主权益。 后续物业维修基金程序需要三份之二以上业主签字，届时请广大业主积极配合。 5、电梯年检及费用报销 在201X年12月份完成xx年度的电梯年检(特种设备年检)，小区39台电梯，每年年检费用为34243.00元，2018年度的电梯年检于xx年12月完成，由物业公司垫付，相关费用都将通过物业维修基金程序进行报销。 6、申请开通9路公交车香江花园停靠站
关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知 宁建物字〔2013〕988号 各有关单位： 为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 特此通知。 附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则 南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日 南京市业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。 第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。 第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。 业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。
本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。 第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。 业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。 本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。 本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（https://www.doczj.com/doc/052915475.html,），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。 第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。
业主大会和业主委员会议事规则（示范文本） 第一章总则 第一条制定依据 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。 第二条业主大会宗旨 本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第三条业主大会的组成 本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。 房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。 房屋所有权属2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。 单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。 第四条业主大会活动范围 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。 业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。 第二章业主大会议事规则 第五条业主大会议事内容 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）决定选聘、解聘物业管理企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
业主委员会工作总结 光阴如梭，2020年转瞬又将成为历史。2020年在全体业主的支持和配合下，在物业公司的辛勤维护下，鸿发香江花园得以良好的维持运行。业主委员会现将整年工作做如下总结： 1、业委会对XX公司的服务进行有效的全面监督 普莱德物业公司于201X年11月1日入驻鸿发香江花园小区，在全体物业员工尽责尽职的服务下，良好的维护了我们的家园，迅速的处理业主们日常生活面临的各种问题。对于他们的物业服务我们基本还是满意的，但是还是有细节和效率上的提升空间。业委会经讨论研究，多次提出建议，进行监督。 2、在第一年度物业合同到期后，及时续签第二年度物业合同，以保证物业服务的正常运行 业主委员会代表全体业主选聘物业服务企业，签订物业服务合同，并监督物业服务企业的日常工作。 物业日常工作还需要全体业主的积极配合，所有业主应及时缴纳物业服务费，以保证小区物业服务企业的正常运营和小区日常工作及公共设施的正常运行。 3、自行筹集经费建设小区出入口智能道闸系统，实现小区单向行驶和专用出入口 在对开发商发函及催促一年多无果的情况下，自行筹集经费建设小区出入口智能道闸系统，真正实现小区单向行驶和专用出口入口，使得小区行车停车更加有序，减少堵车和刮擦的事故风险，提高了出口车辆的安全系数。 4、持续对开发商发函督促修复小区损坏的公共设施设备和工程质量问题，并将相关报告提交县主管部门和县政府 对于业委会持续一年多时间的多次发函、持续督促，开发商均是拖延状态，并未实质性解决问题，并且开发商法人代表也由原来的李xx变更为张xx(我们查询发现这一开发商所有开发的楼盘在交房后均更变法人为张xx)。 接下来在新的一年里业委会决定启动物业维修基金程序，把小区内所有需要维修的公共设备设施进行维修，以解决现存问题，解决小区内存在的安全隐患。维修后所有的维修成本我们将依照相关合同和发票通过法律渠道继续追究开发商责任，维护全体业主权益。 后续物业维修基金程序需要三份之二以上业主签字，届时请广大业主积极配合。
业主大会和业主委员会 议事规则 （业主大会筹备组、业主委员会参考文本） 区（县）街道（镇）社区 小区 20 年月日
使用说明 1.本参考文本为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。 2.本参考文本中相关条款的空白处，可供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 4.根据《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《钦州市物业管理办法》等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会和业主委员会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主
大会和业主委员会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。 5.本参考文本条款由参考使用的当事人负责解释。
第一章总则 第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及《钦州市物业管理办法》等相关规定，制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称“规则”）。 第二条本业主大会名称为：（项目名称）业主大会。 项目地址（所在辖区）：钦州市县（区）街道（镇） 号。 物业管理区域四至 东至： 西至： 南至： 北至： 物业类型： 物业管理区域总建筑面积：㎡ 人防工程面积：㎡ 总户数： 第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。 业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主
业主大会和业主委员会指导规则 《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。 中文名 业主大会和业主委员会指导规则 发文字号 建房[2009]274号 发文单位 中华人民共和国住房和城乡建设部 发文性质 政府文件 目录 1. 1 颁布机构 2. 2 总则 3. 3 相关会议 1.? 业主大会 2.? 业主委员会 3. 4 指导监督 1. 5 附则 业主大会和业主委员会指导规则颁布机构 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部 [1] 业主大会和业主委员会指导规则总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 业主大会和业主委员会指导规则相关会议 业主大会和业主委员会指导规则业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明；
业主大会与业主委员会的区别是什么 为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。 业主大会与业主委员会的区别如下： 业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。 业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。 所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。 因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具
2020国美第一城业主委员会工作总结文档 Summary document of the work of the owner committe e of Gome No.1 city in 2020 汇报人：JinTai College
2020国美第一城业主委员会工作总结文 档 小泰温馨提示：工作总结是将一个时间段的工作进行一次全面系统的总检查、总评价、总分析，并分析不足。通过总结，可以把零散的、肤浅的感性认识上升为系统、深刻的理性认识，从而得出科学的结论，以便改正缺点，吸取经验教训，指引下一步工作顺利展开。本文档根据工作总结的书写内容要求，带有自我性、回顾性、客观性和经验性的特点全面复盘，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。 尊敬的xx第一城小区广大业主： 大家新年好！ xx年匆匆而过，国美第一城业主委员会根据《国美第一 城小区管理规约》规定及授权，结合《国美第一城小区议事规则》要求，于xx年度积极开展各项工作，为广大业主争取合 法权益，努力提高小区居住环境、监督物业管理，发现小区各项问题并着手解决，工作取得了较多成绩，同时也还有的工作等着小区业委会和广大业主们积极参与和共同努力，过去的一年只是一个开始，我们将在未来逐步解决诸多问题和完善我们共同的家园。 现在已经是xx年，猴年即将过去，猴年即将到来，在这 辞旧迎新的日子里，展望来年新的起点，同时也梳理过去一年
业委会所做的工作成绩和不足之处，现业委会向广大关心小区发展的业主们汇报和回顾本小区业主委员会一年来的工作第一部分监督物业服务，提升物业服务管理职能 1、推动物业服务管理沟通机制，与小区现任物业管理公司形成例会讨论机制，及时发现和解决小区业主们投诉的问题和制定积极的解决方案。经过多次开会讨论总结，最终在上半年形成十八条整改意见，要求现任物业公司天岳恒公司进行相应整改。上述十八条整改意见的形成以及与物业公司正式会面沟通逐一讨论解决方案的历次会议纪要也已经及时公布。经过半年时间整改，大多数问题得以整改，但也仍有诸多问题物业公司以各种客观原因为由无法解决，业委会正在评估相关理由是否充分，对于确实存在多种客观条件和原因，导致物业公司确实无力自行解决的问题，业委会将考虑协调多方力量在未来逐步解决。 另外，对物业公司一年来的工作情况，业委会也在年终予以评估，天岳恒物业企业一年多来取得很多进展和成绩，但也仍有可以改进之处。同时，业委会多次向物业管理企业天岳恒公司明确，小区物业管理服务水平是关系小区整体居住品质的关键，也是广大业主关心关注的焦点，物业管理有其专业性和复杂性，但物业管理的主体也是需要由全体业主所决定的小
个人工作总结/述职报 告 20xx-20xx年度 汇报人： 单位： 日期：
小区业主委员会工作总结 主入住小区至今已有16年，园区的设备设施趋于老化，更加需要加强日常精细化管理，未来我们可能将面对更多更重要的问题，希望我们广大业主求同存异，更加团结，保留住XX小区步向更好未来的希望。…小编为您整理了《小区业主委员会工作总结》，给您在日常工作学习中借鉴。 XX小区业主委员会(以下简称业委会)，在属地主管部门、社区的监督指导及广大业主的支持下，坚持党建引领，不断提高执行能力，升华诚信文化核心理念，不忘初心，牢记使命尽职尽责，甘于奉献。业委会坚持成立之初的宗旨，协同推进，使小区的各项工作均取得了相应的进展。 XX小区业主委员会遵循《XX小区业主大会议事规则》、《XX小区管理规约》的规定，履行其职责。在2020年完成了几大主要工作，现向全体业主报告如下： 一、主要工作： 1、四区庭院大门门头施工改造，完成四区封闭管理; 2、一区门禁系统实施部分改造，完成一区大门封闭管理。自此，万象新天三个区通过改造已全面实现封闭管理; 3、万象新天四区因供热热水管线渗漏，业主大量投诉，业委会协调小区建设方、外包运营单位、要求物业尽最大能力协助配合相关单位抢修供热管线，尽可能减少热水停供时间; 4、督促物业公司加紧住宅公共维修资金防水维修工作，已完成部分楼屋面防水鉴定和网上申报、并已从朝阳区房管局施工单位选取平台中分别摇号选取了防水维修施工单位、审价单位和监理单位。其中防水维修施工单位已到万象新天进行了现场踏勘和工程量测量，制定施工方案; 5、配合属地主管部门和建设单位，对万象中心绿地大草坪完成改造投入使用; 6、业主反映强烈的道路问题，督促物业对四区426底商楼前小广场铺装路面砖更换，西院北门人行便道铺装; 7、对于小区二次供水安全问题业委会非常重视，会同物业协商对高区二次供水水箱做到及时清洗和二次供水水样检测，同时在三个二次供水泵房安装了视
首次业主大会召开及业主委员会成立指引 深圳市光明新区住房和建设局 2017年10月
一、关于首届业主大会召开条件及程序要求 1、【首届业主大会召开条件】《深圳经济特区物业管理条例》第十九条第一款规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等事项： （一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的； （二）首套物业出售并交付使用满二年的。 2、【告知主体】建设单位或者物业服务企业应当自物业管理区域符合成立业主大会条件后六十日内书面告知物业 所在地街道办事处，业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。 3、【告知时应当提交的材料】《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十五条规定：符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料： （一）物业管理区域划分备案回执； （二）业主清册、联系方式等资料*； （三）建筑规划总平面图； （四）《告知书》（见示范文本）*。 业主在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料： （一）《告知书》及业主房产证、身份证*； （二）符合召开业主大会条件的其他资料。 以上带*号项目为必须提供的材料。
二、关于首届业主大会召开过程中各主管部门的工作职责 4、【区主管部门的工作职责】根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第三条规定：区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责： （一）指导街道办事处履行物业管理监管职责； （二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散； （三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效； （四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议； （五）指导、监督和管理物业管理招投标活动； （六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项； （七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请； （八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为； （九）依法处理物业管理信访事项； （十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。 区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主
润汇大厦业委会2013 年工作总结 润汇大厦业主委员会（以下简称“业委会” ）自筹备小组成立、业委会正式组建至今，已有大半年时间。我们在江南中街街道办和居委会的指导下，与新物业管理公司“宜家物管”通力合作，并得到全体业主的大力支持，工作取得了一定成效。现做汇报如下： 一、前期筹备阶段 2013 年初，由于原物业管理公司“城建物管” 要求大幅增加物业管理费未果，单方面退出大厦物业管理。经广州市海珠区江南中街人民政府批准，润汇大厦于 4 月25 日正式成立“广州市海珠区江南中街润汇大厦业主委员会筹备小组”（以下简称“筹委会”）。筹委会的主要工作，一是通过公开招标、打分评估、全体业主投票选举的方式选出新物业管理公司，二是为后面组建业委会做好各项筹备工作。 4 月27 日，在紫金居委会会议室，筹备组组织业主代表按照招标中心挂标惯用的物业管理评定标准对符合要求的7 家应标物管公司进行评分。 5 月4 日，由筹委会组织，在江南中街道办事处、居委会见证下，润汇大厦业主进行投票，根据“投票超过50% 人数及居住面积数才能有效” 的原则，选出了“广州宜家创生物业管理有限公司”作为润汇大厦的新一 届物业管理公司。 二、组织成立阶段 5 月2 6 日，筹备组将《业主大会议事规则》、《润汇大厦管理规约》
在五楼会所公示供业主参阅。 5 月28 日，筹备组将与宜家物管沟通的13 点整改方案公示。 5 月31 日，海珠区房管局物业管理科、海珠区房管局房屋管理科、江南中街办事处以及紫金居委会在润汇大厦五楼见证并监督新旧物业管理公司的交接工作。 6 月15 日，在江南中街办事处以及紫金居委会的见证下，《业主大会议事规则》及《润汇大厦管理规约》全部顺利获得50% 以上业主及面积的票数。本大厦业主对11 名业委会候选人进行投票。结果也于当天得出，11 名业委候选人、全部顺利获得50% 以上业主及面积的票数。接下来按国家有关条例规定将投票结果公示30 天。 三、工作开展阶段润汇大厦业委会的宗旨是“代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境” 。业委会成员共有11 人，在工作中进行明确分工，并建立健全的财务制度。由于原物业公司退出时，尚有许多管理不完善的问题遗留，业委会各成员采取分工负责方式，利用业余时间，积极和新物业管理公司“宜家物管”沟通，对负一、二层的垃圾卫生死角、损坏的水泵、消防设备、东座大门口玻璃门、五楼雨棚、五楼鱼池污水等进行了清理和修复，并对所有垃圾桶加装了垃圾袋。为了节省电梯用电量，优化了电梯运行操作规程，并健全了大厦各项设备的维修保养制度。业委会还设立了意见箱。为方便业主锻炼，业委会向街道办申请在五楼会所加设健身器材（待批中）。 业委会规定，每周四定期召开周例会，收集及讨论业主提出的问题和
关于成立××小区业主大会筹备组的 公告 ××小区全体业主： 收到XX向我街道办事处提报的《关于成立XX小区业主大会的申请》后，我街道办事处对XX小区情况进行了审核：XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的XXXX一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，召开业主大会会议。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下： 一、筹备组成员组成 街道办事处、居民委员会、建设单位、业主组成。 二、筹备组报名时间及地点 1、报名时间：年月日时至年月日时。 2、报名地点：小区物业管理办公室或××居民委员会。请关心支持小区物业管理工作的业主踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业、街道办事处、居民委员会指派人员参加。 联系电话： ××街道办事处 年月日
××小区业主大会筹备组成员名单公告 ××小区全体业主： 根据国务院、省、市物业管理条例的有关规定，经业主自荐、业主联名推荐、各有关部门和单位的指派，报名工作已结束。XX年XX月XX日，在我街道办事处的组织下，召开了筹备小组会议，会议确定了XX名筹备小组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。 如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告之日起×日内与××街道办事处联系，联系电话:XXXX，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备小组将开展工作。 ××街道办事处年月日
关于小区首次业主大会会议形式的公告 ××小区全体业主： 根据国家、省、市有关物业管理精神，结合本小区实际，经筹备小组讨论决定： 一、首次业主大会会议采用下述第种形式： （1）全体业主集体讨论 （2）书面征求全体业主意见 二、鉴于本小区的实际情况，应按幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 三、业主代表的具体分布如下： 四、业主代表由下述第种方式产生： （1）业主书面推荐（附推荐表样张）。推荐表将采用签收、寄信或传真等形式送达。 （2）。 五、经过对本小区业主业权的核实，业主在本次业主大会会议上的投票权数为票。其中，建设单位为票。 业主如对本公告情况有疑问，或想了解更详细情况，请在XX年XX 月XX日之前，与筹备组联系。联系人：地址：电话：时间：特此公告。 XX小区业主大会筹备组（代章） 年月日
业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 第二章业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十二条筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
关于业主大会和业主委员会的问题及分析工管国际1111 王倩玉1120408145 《江苏省物业管理条例》中，第十一条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。”《物业管理条例》中，第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 问题一：业主大会及业主委员会程序执行不规范： 在召开业主大会的时候，并没有将业主的积极性调动起来，导致每次大会参与人数寥寥无几，问题迟迟得不到解决。于是只能通过业主选出业主代表，组成业主委员会，有他们去代表业主们去解决事情。《物业管理条例》中规定"第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 在业主委员会在选拔的时候，业主也没有积极性，所以选出的人往往不具有代表性，大多为退休的老人们，导致小区业主们的意见没法得到统一，当出现问题的时候，大家依旧各执一说。以至于现在很多的小区的业主只关注自己家里面的情况，而门外的、小区里的则一律事不关己高高挂起。个人以为是因为中国人大多缺乏公民意识和集体荣誉感，在平时的社区生活中没有尽到自己的义务，可每到需要征求集体意见的时候或者老小区改造的时候，当涉及到个人利益的时候大家才想起去征讨自己的权利。当然其中也不乏很多开发商和物业管理公司不按着规范走，没有很好的按照合理合法的程序办事，最后都引起了纠纷，甚至闹到法庭上也绝不是少数。这就要求业主们提高公民意识，业主大会和业主委员会规范办事程序。另一方面，业主的维权意识不强，即使作为业主也意识不到业主委员会的重要性，当自己权益受损的时候也投诉无门，而当开发商和政府部门官官相护，业主们只能吃哑巴亏。这就更要求推出实质性的规范和规划，来规范各个部门的人按照程序办事，有法可依，有据可循，方可有条不紊。 问题二：业委会成员工作自律程度不高： 有些业委会成员将自己的工作推给了物业公司，没有好好尽到自己监督物业工作的义务，甚至出现了个别业委会全权托管给物业，使得物业和业主之间的责任义务更加没有界限。抑或，有些业委会随意的过度干涉物业的工作，煽动业主，把小事夸大，没有好好的协调好业主和物业之间的关系。 没有丝毫的专业知识，甚至公民意志和社会责任感都不强。尤其在牵扯到资
成立首届业主委员会 程序 2011年5月 根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，综合整理出首届业主委员会成立的程序，供参考。
关于成立××小区业主大会筹备组的 公告 ××小区全体业主： 收到XX向我街道办事处提报的《关于成立XX小区业主大会的申请》后，我街道办事处对XX小区情况进行了审核：XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的XXXX一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，召开业主大会会议。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下： 一、筹备组成员组成 街道办事处、居民委员会、建设单位、业主组成。 二、筹备组报名时间及地点 1、报名时间：年月日时至年月日时。 2、报名地点：小区物业管理办公室或××居民委员会。 请关心支持小区物业管理工作的业主踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业、街道办事处、居民委员会指派人员参加。 联系电话： ××街道办事处 年月日
××小区业主大会筹备组成员名单公告 ××小区全体业主： 根据国务院、省、市物业管理条例的有关规定，经业主自荐、业主联名推荐、各有关部门和单位的指派，报名工作已结束。XX年XX 月XX日，在我街道办事处的组织下，召开了筹备小组会议，会议确定了XX名筹备小组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。 如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告之日起×日内与××街道办事处联系，联系电话:XXXX，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备小组将开展工作。 ××街道办事处 年月日
****第一届业主委员会工作总结 2015年5月**日 第一届业主委员会 各位业主代表： ****业主委员会自2010年5月成立以来，作为小区业主代表大会的执行机构，在维护业主权益、监督物业服务等方面积极工作，取得了一些成绩，也存在很多遗憾和不足，现将业委会工作总结如下： 一、克服各种困难依法成立业主委员会 为了维护全体业主的合法权益，监督物业提高服务质量和管理水平，2010年在房管部门、社区的指导下，经过筹备组全体成员的艰辛努力，于2010年5月召开了业主代表大会，业主代表投票产生了业委会及5名成员，并报经相关部门审核备案。 二、根据相关法规，维护业主正当权益 由于本小区物业隶属于开发商，因为所处的地位和利益关系，不能充分维护业主的合法权益，物业服务和收费也存在各种问题，业主意见很大。这样的情况下，业委会努力与开发商及物业企业交涉，要求对存在问题进行整改，但总体来说成效不大。不过还是取得了一些效果，具体如下：
１.成功办理房产证。为维护业主正当权益，消除产权风险，业委会团结和带领部分业主经过3年努力，把房管局、建设局、规划局跑出了一条小路，并集体向市政府反映情况３次，引起了一定程度的重视，加快了房产证的办理进程，并最终于2013年成功办理房产证。 2. 讨回业委会办公室、活动室和车库。经业委会，特别是马主任多次与开发商据理力争，终于于2014年讨回了原本属于全体业主的办公室、活动室和车库各1间，极大地解决了业委会办公和活动场地问题。 3. 监督物业企业，维护业主权益。几年来，业委会协调和督促物业企业做好小区安全、卫生、绿化以及暖气管道的维护改造，确保了小区的安全、整洁和管理有序。但由于物业企业并不是自己聘用，说话不管用、不硬气。比如，小区划分车位这个改变小区规划的事情没有通过业主代表大会的授权，车位改造占用公共绿地、新建门房阻挡了消防通道，这些问题经业委会交涉也不起作用，存在自己的小区自己说了不算的现象。 三、存在问题和下一步工作打算 1.厘清与物业企业关系。目前我小区物业企业仍然属于开发商朱老板，但是朱老板早已离开酒泉，不再从事房产事业。但是我小区物业收钱花钱却是朱老板说了算，这简直是笑话。建议重新聘请物业企业，理清权利义务。另外，利用 2
深圳市业主大会和业主委员会议事规则 （示范文本） 第一条为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。 本议事规则经年月日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。 第二条业主大会的议事范围： （一）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改； （二）物业服务企业的选聘和解聘； （三）物业专项维修资金的筹集和使用； （四）业主大会的诉讼或仲裁； （五）业主委员会委员、候补委员的选举、罢免，业主委员会工作的监督； （六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用约定和收益分配方案； （七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的制订和修改； （八）业主委员会的工作报告； （九）业主委员会不当决定的改变和撤销； （十）业主大会、业主委员会的活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬； （十一）业主大会、业主委员会印章使用管理和档案管理制度的制订和修改； （十二）业主委员会会议资料查询制度的制订和修改； （十三）业主委员会委员、候补委员或者执行秘书对业主资料的保密制度的制订和修改； （十四）业主委员会信息发布制度的制订和修改；
（十五）。 第三条业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。 第四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会每年召开次定期会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： （一）百分之二十以上业主提议； （二）发生重大紧急事件需要及时协调处理； （三）； （四）《条例》和本议事规则规定的其他情形。 第五条业主大会会议由业主委员会负责召集。 在下列情形下，业主可提请所在地街道办事处召集业主大会会议。 （一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处责令，仍不召集的； （二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的； （三）业主委员会被区主管部门责令解散的； （四）。 第六条业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作： （一）提出本次业主大会会议需要表决的事项； （二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程； （三）印制表决票或选举票； （四）在业主中推选若干表决票和选举票的发票人、计票人和监票人； （五）核实业主身份，确定总投票权数和投票总人数； （六）选举业主委员会委员和候补委员的，召集人应将该事项在物业管理区域内予以公告，公告期不得少于10日。在公告期内接受业主提交的业主委员会成员候选人申请资料。在公告期截止后，不再接受对申请资料进行补正或修改。