房地产税务稽查的详细解释
房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。
房地产业收入的确定
一、收入核算范围
房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
二、房地产业收入确认原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：
1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。
3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：
（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位臵、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。
（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。
（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。
5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。
6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。
三、开发产品预售收入的确认
开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。
预计营业利润=预售收入×利润率
待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。
四、开发产品视同销售收入的确认
1、下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。
2、收入确认时限
在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
3、收入确认方法和顺序
（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；
（2）同类开发产品公允价值；
（3）按成本利润率确定（15%）。
五、代建工程和提供劳务收入确定
1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；
2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；
3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。
六、营业税的纳税义务发生时间
纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。
房地产行业成本的核算
一、确定成本核算对象和成本项目
房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。
房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。
二、成本核算项目
房地产业的成本核算项目包括：
1、土地拆迁及补偿费：包括征地费、安臵费及原建筑物的拆迁补偿费。
2、前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。
3、基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。
4、建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。
5、配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。
6、开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。
三、房屋开发成本的核算方法
1、土地征用及拆迁补偿费
（1）如能分清项目则直接计入开发成本
借：开发成本—房屋开发成本
贷：银行存款（应付账款）
（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）
借：开发成本—土地开发成本
贷：银行存款等科目
借：开发成本—房屋开发成本
贷：开发成本—土地开发成本
2、前期工程费
能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。
借：开发成本—房屋开发成本
贷：银行存款等科目
3、基础设施费
4、建筑安装工程费
（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本
借：开发成本—房屋开发成本
贷：库存材料（应付账款等）
工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算
借：工程施工
贷：银行存款（库存材料、应付账款等）
然后，根据下列顺序和方法进行分配：
①开工报告确定工程成本核算对象；
②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；
③分配间接费、机械使用费等；
④按月计算施工实际成本；
⑤根据完工报告结算实际成本。
账务处理为：
借：开发成本—房屋开发成本
贷：工程施工
（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。
5、配套设施费
（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：
借：开发成本—房屋开发成本
贷：银行存款、库存材料等科目
（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：
借：开发成本—配套设施成本
贷：应付账款（库存材料、预付账款等）
借：开发成本—房屋开发成本
贷：开发成本-配套设施成本
6、开发间接费用
（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：
借：开发成本—房屋开发成本
贷：应付工资（累计折旧、银行存款等）
（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊
借：开发间接费用
贷：应付工资、周转房摊销等
（3）如开发企业不设臵现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。
四、开发成本转入开发产品
待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：
借：开发产品
贷：开发成本
五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）
根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：
可售面积单位工程成本=项目预计总成本/总可售面积
经营成本=已实现的销售面积×可售面积单位工程成本
借：经营成本
贷：开发产品
房地产行业检查的方法及要点
一、检查项目有关情况
房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料
对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合
在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查
房地产企业的成本结转方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本
检查时应注意以下几个问题：
1、审查成本计算是否正确
审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）
预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。
有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。
2、配套设施成本结转是否正确
通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确
检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。
4、检查有无白条入账现象
白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。
五、财务费用的检查
房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。
向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。
六、管理费用的检查
1、人工费用的检查
管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。
2、印花税的检查
（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。
（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。
3、其他方面的检查
检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。
检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。
七、销售费用的检查
1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。
2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。
3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发…2001?89号文件，其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后年度结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。
八、开发间接费用的检查
审查费用的发生原始凭证是否真实合法。
周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。
在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。
九、对房地产企业税务检查的几点建议
1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。
2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。
4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
房地产统计指标解释:房地产中介篇 一、房地产中介服务 【房地产中介服务】是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 【房地产中介服务机构】是指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括:房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。 【从业人员】是指报告期末,在房地产价格评估、经纪等领域从事房地产中介服务业务的人员。 【执业资格人员】是指报告期末,取得房地产估价师和房地产经纪人执业资格的人员。 【从业资格人员】是指报告期末,取得房地产估价员和房地产经纪人协理资格的人员。 【业务量】是指报告期内,专营或兼营房地产价格评估、经纪等业务所涉及的估价额、交易额等。 二、房地产咨询 【房地产咨询】是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 三、房地产价格评估 【房地产价格评估】是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。 【房地产价格评估总收入】是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格等评估业务所得的评估费收入。 【评估标底物总价值】是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格评估的各类标底物的价值合计。具体包括土地、居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他用途房地产等。【利润】是指房地产中介服务机构从事经营活动所产生的利润。 四、房地产经纪 【房地产经纪】是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 【经纪总收入】是指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。 【新建房经纪收入】是指房地产中介服务机构为开发商所开发的房地产项目进行策划、包装、销售、招租等经纪业务,并按一定比例收取的中介服务费总计。 【存量房经纪收入】是指房地产中介服务机构从事存量房销售、招租等经纪业务,并按一定比例收取的中介服务费总计。 【代理交易总面积】是指房地产中介机构代理各类房屋交易的面积合计。 【新建房代理销售面积】是指各类新建房代理销售面积的合计,包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的销售面积。 【新建房代理租赁面积】是指各类新建房代理租赁面积的合计,包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的租赁面积。 【存量房代理销售面积】是指各类存量房代理销售面积的合计,包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的销售面积。 【存量房代理租赁面积】是指各类存量房代理租赁面积的合计,包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的租赁面积。 【其他代理交易面积】是指除以上四项代理交易面积以外的其他房地产代理交易面积,包括赠与和继承等的成交面积。 【代理销售成交合同金额】是指房地产中介机构对商品房及以外的所有房产进行代理销售并签销售合同的成交金额。 【新建房代理销售成交合同金额】是指房地产中介服务机构为开发商所开发的房地产项目进行代理销售,并签订销售合同的商品房成交金额::,包括住宅、办公用房、商业用房、厂房
主要指标解释及数据采集方法 1、开发完成投资额：指从本年１月１日起至统计时段最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。 房地产开发投资额应按照工程实际形象进度统计，包含工程进度、土地购置费、前期费用、材料费、安装工程费、绿化、配套、景观、设计、规划、水、电、路等费用。其统计方法有：（1）按照预决算数据，每月按照实际进度计算；（2）工程进度先取得公司财务上的实际支出工程款，然后按照工程付款合同规定，除以支付的比例，就可得到工程的实际进度，其他费用根据财务账上实际支出数为依据；（3）工程进度按监理公司提供的监理月报数据统计，其他费用根据财务账上实际支出数为依据。 项目投资完成额按工程用途分： 住宅：指专供居住的房屋，不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室、阁楼、车库、会所、幼儿园、物业用房等。 2、待开发土地面积：是指尚未用来建造房屋的土地，即存量土地。 3、本年购置土地面积和本年土地成交价款：本年购置土地面积是指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积，以前年度购置的土地不统计在内。本年土地成交价款统计口径同上，不含交纳的各种税金 4、施工面积：多层建筑的施工面积以整幢建筑物计算，与其实际建造进度无关。一般应等于施工许可证上面积之合，但是如项目还未开工则暂不统计进去，此时以开工报告为准，注意本年如有竣工项目，则要包含竣工那块面积，不仅指在建那块。同时在项目竣工时，要根据实测面积来调整施工面积。 填写时要注意面积与上年的衔接： 上年施工面积-上年竣工面积+本年新开工面积=本年施工面积 5、新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。 6、房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。同时可参考一下销售许可证面积。 7、房屋竣工价值：是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。房屋竣工价值一般按结算价格计算，可以用每平方米造价来推算。 7、商品房待售面积：房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。 8、商品房销售面积：商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同总面积，由现房销售面积和期房销售面积两部分组成。现房销售面积和期房销售面积根据签订合同时商品房的建设状态来划分，签订合同时商品房已竣工则作为现房统计，签订合同时商品房尚未竣工交付使用则作为期房统计，在以后竣工后不再转入现房。
某管理咨询公司虚假申报偷税案分析本案特点：本案中税务机关能够统筹组织，通过互联网和税务数据库查询获取外调协查取证的线索，并充分发挥税务协查机制的作用，从而查实了纳税人进行虚假纳税申报的违法事实，对税务检查具有较好的借鉴意义。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2005年2月至4月，某市地税局税收违法举报中心先后三次收到举报信，举报某管理咨询有限公司（以下简称“某咨询公司”）采取“大头小尾”手段开具发票、设立两套账的手段偷税，并列举了咨询公司的一些财务数据。市地税局稽查局对此案十分重视，立即成立专案组进行检查。 （二）纳税人基本情况 某咨询公司1999年4月1日办理税务登记，注册类型为私营有限责任公司。经营范围：认证咨询、企业管理咨询、投资咨询、技术咨询、技术培训、会议服务。 该公司2003年自行申报营业收入73万元，应纳税所得额-13万元；申报缴纳营业税及附加税费4万元，申报代扣代缴个人所得税0.2万元。2004年自行申报营业收入26万元，应纳税所得额-22万元；申报缴纳营业税及附加税费1.4万元，申报代扣代缴个人所得税0.9万元。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 案件查处的起始阶段，专案组制定了较为详尽的检查方案。根据某咨询公司是正常申报纳税户的情况，拟定采取先调取该公司全部账簿资料、发票购领簿、
发票存根以及全部合同文本，核定账面数字后，再依据举报线索逐笔核对发票记账联和发票联的金额，以核实举报件反映的“大头小尾”开具发票、设立两套账问题，从而确定事实。 （二）检查具体方法 1.纳税人逃避检查 2005年2月17日，专案组电话通知某咨询公司法定代表人，税务机关决定对该公司实施税务检查，但公司法定代表人以会计不在为由推诿搪塞，拒绝接受检查。3月9日，专案组通知其主管税务机关对咨询公司采取停售发票的措施。当日下午，该公司法定代表人才不得已与专案组正面接触并做了询问笔录。 该公司法定代表人称：公司业务量不大，年收入额四、五十万元，会计是外地人，春节回家至今没有回来，公司的账簿资料都被会计带走了。专案组要求法定代表人提供发票存根，法定代表人称都销毁了。专案组要求公司法定代表人积极配合检查组开展检查，抓紧提供相关账簿资料。然而，3月16日，该公司突然告知专案组，已经办理歇业手续，并出示了《注销税务登记申请审批表》。 2.展开“拉网式”外围调查 针对该公司抵制检查、拒绝提供账簿资料的行为，专案组按照预定的方案，迅速采取了以下应对措施：一是通知主管税务机关暂缓办理其税务注销手续。二是依据举报信提供的线索，采用“拉网式”外围调查、逐笔落实应税收入。 首先，专案组利用互联网和市地方税务局数据库对该公司的客户单位进行查询，落实这些单位的经营地址。某咨询公司总部设在某直辖市，在大连和青岛分别设有其办事机构，该公司与全国1000多个客户有业务往来。举报材料当中最关键的客户名称几乎全部是简称，既没有客户地址也没有联系电话，举报人也无
目录 第一章房屋 (3) 一、房屋分类 (3) 二、房屋面积 (8) 第三章房屋用地 (10) 一、房屋用地面积 (10) 二、房屋用地按用途分类 (11) 三、土地管理 (12) 第四章、房屋及居住状况 (13) 一、房屋状况 (13) 二、房屋建设状况 (13) 三、居住状况 (14) 第五章房地产开发 (14) 一、房地产开发经营 (14) 二、基本情况指标 (15) 三、房地产投资完成情况 (16) 四、资金来源 (18) 五、土地购置和开发情况 (20) 六、房屋面积及价值指标 (20) 七、商品房屋销售与出租情况 (21) 八、开发经营情况 (22) 九、其他指标 (24) 第六章房地产交易 (25)
一、房地产交易 (25) 二、房地产交易税费 (26) 第七章房地产中介 (27) 一、房地产中介服务 (27) 二、房地产咨询 (27) 三、房地产价格评估 (28) 四、房地产经纪 (28) 五、住房置业担保 (29) 第八章房屋权属 (32) 一、房屋权属登记 (32) 二、房屋权属登记分类 (32) 三、房屋权属证书 (33) 二、房地产权属档案 (33) 第九章物业管理及房屋修缮 (33) 一、物业管理 (33) 二、房屋修缮 (35) 三、住宅共用部位共用设施设备维修基金 (36) 第十章房屋拆迁 (37) 第十一章房地产行业学会、协会 (37) 第十二章住房制度改革 (37) 一、房改及住房保障政策落实情况 (38) 二、住房公积金 (39)
第一章房屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 一、房屋分类 （一）按房屋用途分类 房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。如一栋住宅楼的地下室不住人，一层为商店，其余为家属住宅，则应将地下室面积计入其他用途，商店面积计入商业营业用房，其余面积计入住宅，如一座厂房带有生活间、办公室，可都计入厂房面积。 1、住宅 【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
2.房地产开发指标解释 房地产开发项目情况（X101表、X201表） （1）组织机构代码：代码9位，根据中华人民共和国国家标准《全国组织机构代码编制规则》（GB11714—1997），由组织机构代码登记主管部门给每个企业、事业单位、机关和社会团体颁发的在全国范围内唯一的、始终不变的法定代码，由8位无属性数字和一位校验码组成。所有单位均应填报此项。已经领取法定代码的法人单位和产业活动单位必须使用法定代码。产业活动单位是本部的，如果没有法定代码，使用其所属的法人单位代码的前8位，第九位校验码填“B”。本表中单位代码的填写应与《法人单位基本情况表》（101表）或《产业活动单位基本情况表》（101—1表）的代码一致。 （2）单位详细名称:指经有关部门批准正式使用的单位全称。企业的详细名称按工商部门登记的名称填写；填写时要求使用规范化汉字全称，不得使用简称，即与企业（单位）公章所使用的名称完全一致。凡经登记主管机关核准或批准，具有两个或两个以上名称的单位，要求填写一个法人单位名称，同时用括号注明其余的单位名称。 （3）项目顺序码：代码3位，一般填写从001起，奥运项目填写从100起，市重点项目填写从500起，既是奥运又是重点项目填写从300起。 （4）项目名称：指房地产开发项目的名称，同一项目有多个名称的，写主要名称，在括符内写上其它名称。 （5）项目主要用途：指开发项目的主要建设用途，同一项目有多种用途的，填报主要用途。如住 （6）项目建设地址代码：代码12位，指房地产开发项目所在区县、街乡及居（村）委会。前三位为110，代表北京，4—6位为区县代码，7—9位为街(乡镇)代码，10—12位为居（村）委会代码。代码请到北京统计信息网（https://www.doczj.com/doc/352711850.html,）制度标准栏目查阅。 （7）住宅项目所在地土地地段：指标解释见（二）若干问题处理办法，北京市居住用途基准地价级别范围。 （8）项目开工时间：指项目开始建设的年月。代码6位，代码前4位为年份，后2位为月份，在填写1—9月份编码时，十位上应补“0”。按建设项目设计文件中规定的永久性工程第一次开始施工的年月填写。如果没有设计，就以计划方案规定的永久性工程实际开始施工的年月为准。 建设项目永久性工程的开工时间，一般是指永久性工程正式破土开槽开始施工的时间，作为建筑物
《税务管理》案例分析题 【案例1】 案情：某税务所2011年3月15日实施检查时，发现国力商店（个体）2011年2月19日领取营业执照后，未办理税务登记。据此，该税务所于2011年3月16日作出责令国力商店必须在2011年3月19日前办理税务登记，逾期不办理的，将按《税收征管法》有关规定处以罚款的决定。 问：本处理决定是否有效？为什么？ 【案例2】 案情：某税务所2011年3月12日接到群众举报，辖区内为民服装厂（个体）开业近两个月尚未办理税务登记。3月16日，该税务所对为民服装厂进行税务检查。经查，该服装厂2011年1月22日办理工商营业执照，1月25日正式投产，没有办理税务登记。根据检查情况，税务所于3月18日作出责令为民服装厂于3月25日前办理税务登记并处以500元罚款的决定。 问：本处理决定是否有效？为什么？ 【案例3】 案情：广西来宾县国税局稽查分局的稽查人员在对某企业进行税收检查时，发现该企业两年前有一份缴款书因税务人员的粗心大意、计算错误而少缴了1.5万元的税款。为此，稽查人员把情况对该企业作了说明，要求该企业补缴少缴的1.5万元税款，并下发了限期补缴税款通知书。该企业对此予以拒绝，理由是：造成少缴1.5万元税款的责任是税务机关，而不是企业，而且该企业实现的那笔税款已经是两年前的事了，因而有理由拒绝补缴这笔少缴的税款。 请问：该纳税人拒绝补缴这笔1.5万元的税款是否正确？为什么？ 【案例4】 案情：纳税人甲自2011年3月1日至2011年3月31日欠缴税款30万元，经过对企业应收款账户进行检查，发现A企业尚欠甲的货款12万元，按照购销合同约定2010年3月1日应付款，B企业尚欠甲的货款8万元，约定在2011年4月5日归还，甲欠C企业货款10万元，2011年2月1日到期。甲企业现有财产是：价值45万元的房屋2010年12月5日已经设置的抵押；价值5万元的原材料委托外单位加工，因加工费未付于2010年12月31日被留置；价值10万元的股票于2011年4月10日质押在C企业；未设置抵押的其他设备价值15万元，现税务机关要归甲企业欠税进行清缴。 请问：税务机关可以采取哪些措施？
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析 第一讲营业税检查 一、销售不动产税目适用的检查 （一）基本规定 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 1.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2.销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。 二、纳税义务发生时间的检查 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。 《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。 第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方； 第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权； 第三，与交易相关的经济利益能够流入企业； 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。 《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 三、计税依据的检查 房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5% （一）主营业务收入 非房地产企业、房地产企业 (二)预收账款 1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？ 2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？ (三)视同销售 (四)价外费用 《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 四、房地产业营业税审核要点 房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料
[模拟] 统计和房地产统计指标 单项选择题 第1题： 统计的作用中，( )即提供信息，是统计的基本作用。 A.反映作用 B.决策作用 C.控制作用 D.监督作用 参考答案：A 第2题： 统计是指( )。 A.对某一行为有关的数据的搜集、整理、计算、分析和解释等 B.对某一事件有关的数据的搜集、整理、计算、分析和解释等 C.对某一事物有关的数据的搜集、整理、计算、分析和解释等 D.对某一现象有关的数据的搜集、整理、计算、分析和解释等 参考答案：D 第3题： 在某地区随机调查一些人的购房意愿，以此来了解该地区人们的购房意愿。此统计属于( )。 A.描述统计 B.基础统计 C.推断统计 D.复杂统计 参考答案：C 第4题： w房地产经纪机构需要了解本机构上个月房地产经纪人的业绩，那么该机构中每个房地产经纪人是( )。 A.总体 B.总体容量
C.个体 D.样本 参考答案：C 第5题： ( )是取自总体的部分，用来代表整个总体。 A.抽样 B.样本 C.样本容量 D.个体 参考答案：B 第6题： 按标志( )进行划分，分为品质标志和数量标志。 A.是否可用质量表现 B.是否可用数量表现 C.是否可用重量表现 D.是否可用面积表现 参考答案：B 第7题： 下列有关标志，表述错误的是( )。 A.品质标志是指能用数量表现，但不能用符号或代码进行说明的标志 B.王某拥有大专学历，是指其品质标志 C.王某今年40岁，指的是数量标志 D.标志是依附于个体的，个体是标志的直接承担者 参考答案：A 第8题： 在统计中，反映居民性别、民族、文化程度、职业等个体特征的标志，称为( )。 A.客观性标志
房地产统计指标解释(试行) 1．2002年3月20日建设部发布 2．建住房〔2002〕66号 第一章房屋 (1) 第二章房屋用地 (5) 第三章房屋及居住状况 (6) 第四章房地产开发 (7) 第五章房地产交易 (13) 第六章房地产中介 (14) 第七章房屋权属 (16) 第八章物业管理及房屋修缮 (17) 第九章房屋拆迁 (19) 第十章房地产行业学会、协会 (19) 第十一章住房制度改革 (20) 第一章房屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在22米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 一、房屋分类 (一)按房屋用途分类 房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。如一栋住宅楼的地下室不住人，一层为商店，其余为家属住宅，则应将地下室面积计入其他用途，商店面积计入商业营业用房，其余面积计入住宅，如一座厂房带有生活间、办公室，可都计入厂房面积。 1．住宅 【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
某投资管理公司隐匿股票投资所得偷税案分析 本案特点：本案是税务机关与公安等部门通力合作，有效打击涉税违法行为的成功案例。在检查过程中，税务机关对解决海量数据的计算、对证据完整准确的固定、对投资所得的确定较有特点，具有一定的借鉴意义。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2007年9月，某区地方税务局接到中央纪委监察部、公安部分别转来的税务稽查督办函，反映某投资管理有限公司进行股票买卖投资，投资收益未按规定缴纳企业所得税，并且所有的运作资金均计入企业的内部账簿中，涉嫌偷税。中纪委的调查人员提供了该公司在两家证券公司进行股票交易的部分流水清单。 （二）纳税人基本情况 某投资管理有限公司成立于2001年8月，经济性质为私营有限责任公司，注册资本为1000万元人民币，经营范围为投资咨询（中介服务除外）、企业经营管理咨询（中介服务除外），非金融机构。该公司在检查期间主要从事股票投资和投资咨询业务。 二、检查过程及采取的稽查方法和手段 （一）检查预案 区地税局在接到中纪委、公安部的督办函后，首先向市局领导作了汇报，就案件的基本情况进行了简要的介绍，初步分析了该案主要涉及的税收问题以及在政策方面可能出现的一些困难。研究决定，以专案组的形式对该单位2004-2006年的财务、纳税情况进行全面的检查，同时要把重点放在股票交易的检查上。在工作中要积极与中纪委、公安部的同志配合，根据检查的情况定期向
中纪委和公安部进行汇报，彼此交换意见，做好沟通工作。在正式实施税务检查前，要做好充分的准备工作，制定缜密的工作计划、着手政策法规的查询。对于检查中遇到的政策性问题，要及时向市局相关业务处室请示，共同探讨解决方案，确保检查工作的圆满完成。 （二）稽查方法和检查过程 区地税局在市局领导部门的大力支持下，迅速组成了专案组，并根据案件的进展，补充人员力量，适时调整工作思路，协调与市局相关业务处室、中纪委和公安机关的工作。 1．调取全部财务资料，了解企业财务状况 在接手该案件时，中纪委的调查人员就已经提供了企业的部分账簿和股票交易的流水单，但为了更全面的了解企业的全部财务状况，专案组决定调取企业的全部财务资料。在实施税务检查开始前，局领导和专案组的检查人员就形成共识，尽管该案属于中纪委交办的重大案件，但是无论怎样，在采取任何行政措施的时候都必须保证各项程序合法。因此，专案组在中纪委和公安机关工作人员的配合下，得到了该单位法人代表的授权委托书和身份证明，由该单位的财务人员全权协助税务人员进行税务检查，为后续的检查做好基础工作。专案组调取了该单位2004-2006年度的全部账簿（包括对外公开的外部账簿和记载隐匿财务情况内部账）、记账凭证、会计报表等。 与此同时，专案组的人员到该单位开户的证券公司调取其股票买卖的流水明细单。开始时，证券开户公司以保护客户的信息为由不愿意向税务机关提供资料。为此，检查人员耐心的宣传《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的相关规定，讲明利害关系，并在公安机关的配合下得到了企业进行股
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。
4.房地产业财务指标解释 房地产业财务状况（X103表、X203表） 1.资产总计（029）：指企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产按其流动性(即资产的变现能力和支付能力)划分为：流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产。根据会计“资产负债表”中“资产总计”项的期末数填列。 2.流动资产合计（012）：指企业可以在一年内或者超过一年的一个生产周期内变现或者耗用的资产，包括现金及各种存款、短期投资，应收及预付款项、存货等。根据会计“资产负债表”中“流动资产合计”项的期末数填列。 3.现金（213）：指企业的库存现金。根据“现金”科目的期末数填报。 4.银行存款（320）：指企业储存在银行和其他金融机构的各项存款。根据“银行存款”科目的期末数填报。 5.短期投资(013)：指企业购入的各种能随时变现、并准备随时变现的、持有时间不超过1年(含1年)的股票、债券和基金，以及不超过1年(含1年)的其他投资，减去已提跌价准备后的净额。根据会计“资产负债表”中“短期投资”项的期末数填报。 6.应收账款(净额)(014)：指企业因销售商品、产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的各种款项。根据会计“资产负债表”中“应收账款”项的期末数填报。未执行2001年企业会计制度的单位用“应收账款净额”期末数填报。 7.存货（011、015）：指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储备的各种资产，包括原材料、周转材料、包装物、低值易耗品、在产品、自制半成品、产成品等。“年初存货”根据会计“资产负债表”中“存货”项的年初数填列。“存货”根据会计“资产负债表”中“存货”项的期末数填列。 8.长期投资合计（018）：指企业持有的时间准备超过一年（不含一年）的各种股权、债权等性质的投资的可收回金额。根据会计“资产负债表”中的“长期投资合计”项的期末数填报。 9.长期股权投资（217）：指企业不准备在一年内（含一年）变现的各种股权性质的投资，减去有关股权投资减值准备后的净额。根据会计“资产负债表”中的“长期股权投资”项的期末数填报。 10.长期债权投资（218）：指企业不准备在一年内（含一年）变现的各种债权性质的投资，减去有关债权投资减值准备和一年内到期的长期债权投资后的净额（含超过1年到期的委托贷款净额）。根据会计“资产负债表”中的“长期债权投资”项的期末数填报。 11.固定资产合计（019）：指使用期超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的也包括在内。根据会计“资产负债表”中“固定资产合计”项的期末数填报。 12.固定资产原价（020）：指企业在建造、购置、安装、改建、扩建、技术改造某项固定资产时所支出的全部货币总额。根据会计“资产负债表”中“固定资产原价”项的期末数填列。 13.累计折旧（022）：指企业在报告期末提取的历年固定资产折旧累计数。根据会计“资产负债表”中“累计折旧”项的期末数填列。 14.本年（期）折旧（023）：指企业在报告期内提取的固定资产折旧合计数。根据会计“财务状况变动表”中“固定资产折旧”项的数值填列。若企业执行2001年企业会计制度，该指标根据会计核算中《资产减值准备、投资及固定资产情况表》内“当年计提的固定资产折旧总额”项本期增加数填列。 15.在建工程（024）：指企业在报告期末各项未完工程的实际支出扣除“在建工程减值准备”后的
某物业管理公司虚假申报偷税案分析本案特点：本案税务检查人员在检查中遇到了较大的困难和阻力，纳税人为阻扰税务稽查设置了重重障碍，整个案件经过检查、定性、处理、陈述申辩、再处理、移送、复议、诉讼多个环节，历时一年半。税务检查机关始终坚持依法办案，有理有据，不松懈不放弃，对稽查实务具有较好的参考价值。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2005年7月，某市地税局接到群众举报，反映某物业管理有限公司（以下简称A公司）取得和转让在建的“某某大厦”项目过程中，存在未缴营业税及其他税费问题。市地方税务局将该案交由市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）进行专案检查。 （二）纳税人基本情况 A公司成立于2003年11月, 经济性质为有限责任公司，法定代表人白某。经营范围：某大厦开发、物业管理。注册资金1000万元，股东分别为：某科技开发有限公司；某文化传播有限公司；某投资顾问有限公司；某汽车储运公司。企业所得税由国税局征收。 A公司2004年申报营业收入为零，利润总额-6,393,021.41元。2005年1月至6月申报营业收入为零，利润总额-8,202,008.83元。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 接到检查任务后，稽查局立即成立专案组，研究制定检查预案。由于举报内容具体，业务单一，专案组研究后决定采取不提前通知被查企业，直接到户检查
的方式进行。 （二）检查具体方法 1．送达检查通知 专案组2005年7月6日到户后，发现企业注册地址是一处“半截子”工程的工地，办公用房是工地的临建房，只有一名留守人员、一名出纳员。专案组在向其出示《税务检查通知书》及税务检查证后，要求企业提供账簿、记账凭证、印章、其他涉税资料准备进行检查时，出纳员史某称其法人代表白某及企业所有涉税资料均已调回北京，无法提供。专案组立即按法定程序向其下达了《限期提供纳税资料通知书》，限期三天提供所有涉税资料。史某要求宽限几天，回北京将涉税资料带回后再进行检查。鉴于此种情况，专案组同意延期一周实施检查。一周后，专案组通过各种方式一直无法与企业取得联系，检查工作中断。 2．正式实施检查 2005年7月25日，史某通过电话与检查人员取得联系，告诉涉税资料已由北京取回。专案组于2005年7月26日对该企业正式实施检查。检查中发现，该企业未按《限期提供纳税资料通知书》要求提供全部资料，一些重要涉税资料如转让协议、申报表、公司章程、股东决议等均未提供，且公章未带，专案组无法对取得的证据履行法定认定程序。无奈之下，专案组要求史某于2005年8月5日前提供全部涉税资料并履行确认手续。经多次联系，A公司仅于8月11日、12日、15日通过邮寄方式送来转让协议四份，其他资料未提供，检查工作再次中断。 3．调整调查工作方案 专案组将企业不配合检查的行为及已掌握的情况及时向市局进行了汇报。专
房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定 (2010-11-13 13:14:53) 转载 标签： 分类：财税家园 委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经 写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限
房地产统计指标解释--房屋及居住状况篇 一、房屋状况 【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有(私有)房屋在内的各类房屋。 【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有(私有)住宅在内的住宅。 【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。 【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。 二、房屋建设状况 【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。 【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。 【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值(来自:),也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装,工艺设备基础的建 造,办公及生活用品等家具的购置等费用,购置土地的费用,迁移补偿费和场地平整的费用,以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。 三、居住状况 【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。 【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。”户”以公安派出所核发的户口簿为准,一个户簿即一户。 【人均住宅建筑面积】(新增指标)是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式:
稽查偷税案例分析 一、案件背景情况 按照专项检查计划，地方税务局稽查局于xx年3月6日至3月26日对xx某股份有限公司xx年度履行纳税义务的情况进行了专项检查。xx某股份有限公司为独立核算股份有限公司，经营范围为液氨、碳酸氢铵、甲醇、甲胺、多聚甲醛、甲醇等化工原料，主管税务机关为xx地方税务局第一税务分局。 二、检查过程与检查方法 一是提前进入“角色”。接到检查计划后，检查组根据被查单位的行业特点，重点学习了相关的财务制度和税收政策，提前进行相关稽查业务的“充电”准备。通过网上查询系统地了解了该企业的经营、管理、纳税等情况，并结合实际，明确了主查人员、拟定了检查方案、明确了工作分工、提出了检查要求和注意事项。 二是账内检查“查深、查透、查细、查实”。检查人员针对被查单位内部往来等收入构成、各种涉税凭证及发票多等特点，坚持不放过任何与税收有关的细节，做到“疑点必查、
循序渐进、由表及里、逐步深入”，以尽快发现深层次的偷逃税问题而“切中要害”。 三是注重“账内检查”与“账外侦察”相结合。检查人员入户后，注重询问，多方了解企业的相关信息，首先听取被查单位主管财务人员的情况介绍，重点了解其主要业务及财务核算方式。在此基础上，结合账簿检查，从中寻找出各种疑点问题。进一步核实与查对各种信息，对各种疑点问题进行逐一排查，检查实施全面细致，做到“税种查全、环节查到、问题查透、不留死角”。 四是经过账面检查及企业提供的银行对账单，发现企业取得按揭贷款收入未按规定入账造成少缴各税。 三、违法事实及定性处理 （一）违法事实和作案手段 1、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条，《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第二条规定，应补缴营业税（租赁业）6487.26元，并从税款滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金。 2、专家产品评审费46900元记入管理费用，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，应补缴个人所得税（劳务报酬所得）9380元；6606665.03元记入应付职工薪酬，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其