房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定
(2010-11-13 13:14:53)
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写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。
房地产业收入的确定
一、收入核算范围
房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
二、房地产业收入确认原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：
1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。
3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：
（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。
（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。
（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。
5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。
6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。
三、开发产品预售收入的确认
开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。
预计营业利润=预售收入×利润率
待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。
四、开发产品视同销售收入的确认
1、下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。
2、收入确认时限
在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
3、收入确认方法和顺序
（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；
（2）同类开发产品公允价值；
（3）按成本利润率确定（15%）。
五、代建工程和提供劳务收入确定
1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；
2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；
3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。
六、营业税的纳税义务发生时间
纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
税务稽查与应对技巧 主讲老师：王越 前言 国家税务总局于2009年12月24日以国税发[2009]157号下发了新的《税务稽查工作规程》，是税务稽查的“宪法”，作为纳税人，如果不了解该规程，显然成不了钻进铁扇公主肚子里的“孙悟空”。 一、税务稽查的基本任务 税务稽查的基本任务，是依法查处税收违法行为，保障税收收入，维护税收秩序，促进依法纳税。税务稽查由税务局稽查局依法实施。稽查局主要职责，是依法对纳税人、扣缴义务人和其他涉税当事人履行纳税义务、扣缴义务情况及涉税事项进行检查处理，以及围绕检查处理开展的其他相关工作。稽查局具体职责由国家税务总局依照《税收征管法》、《税收征管法细则》有关规定确定。 二、税务稽查内部机构设置 规程第五条：稽查局查处税收违法案件时，实行选案、检查、审理、执行分工制约原则。稽查局设立选案、检查、审理、执行部门，分别实施选案、检查、审理、执行工作。 实践当中各地稽查局也并不一定严格实行“四分离”，但选案、检查、审理必须分离。 三、稽查分类 1．日常稽查要事先通知被查对象。 2．专项稽查是对特定行业或特定类别的纳税人、扣缴义务人所进行的专门税务检查。 3．专案稽查是指税务稽查机关依照法律、法规及有关规定，以立案形式对特定纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况进行的检查处理，包括对举报、转办、交办等案件的稽查。 四、选案环节 1．待查对象确定后，选案部门填制《立案审批表》，附有关资料，经稽查局长批准后立案检查。 2．举报案件的选案 税收违法案件举报中心应当对检举信息进行分析筛选，区分不同情形，经稽查局局长批准后分别处理： （1）线索清楚，涉嫌偷税、逃避追缴欠税、骗税、虚开发票、制售假发票或者其他严重税收违法行为的，由选案部门列入案源信息。 （2）检举内容不详，无明确线索或者内容重复的，暂存待办。 （3）属于税务局其他部门工作职责范围的，转交相关部门处理。 （4）不属于自己受理范围的检举，将检举材料转送有处理权的单位。 对举报案件分门别类做出处理，杜绝有举报必稽查的传统作法。 3．规程第十二条：省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局稽查局、地方税务局稽查局可以充分利用税源管理和税收违法情况分析成果，结合本地实际，按照以下标准在管
税局稽查后的内部总结 不管是被查过的企业，还是没有此经历的企业，择其善者而从之，不对的地方引以为戒！一、被税务稽查的几种原因 （一）税务机关通过纳税评估发现疑点，经税务约谈后，仍旧存疑的，会移交税务稽查。纳税评估先基于企业的纳税申报表，进行案头的初步审核比对，通过同行业的各项指标与企业相关数据进行案头分析对比，分析纳税人应纳相关税种的异常变化，推测纳税人实际纳税能力是否异常。 纳税评估工作流程是：采用税务约谈、实地调查等方式做深入的调查、了解，并将评估情况等记入纳税评估工作底稿，交由纳税评估委员会审理，并做出处理意见。对处理意见是无异常和继续监控的转评估部门存档，对纳税人由于计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题，提出管理处罚的审理意见，由税收管理员、征收管理部门督促、指导纳税人按照税法规定自行改正，需要处理处罚的，要严格按照规定的权限和程序执行。审理认为纳税人有偷嫌疑的，移交税务稽查部门处理。稽查部门查实后，对需要查补税款的，按照稽查规程处理，并转税收征管部门组织税款入库，同时定期将处理结果向评估部门反馈。 信息采集阶段---案头审核阶段----筛选纳税评估对象----税务约谈与实地调查---评估委员会审核及评估结果处理(如要移交稽查部门处理的)--稽查 纳税评估纲目的是强化管理，提高税源，着重于纠错，调整，由管理机关执行，而稽查目的是打击，一般会罚款等，由稽查局执行 （二）按税务稽查计划安排的专项检查。一般会叫企业先自查，对自查阶段我们须注意的问题：稽查的另一目的也是收税，自查阶段先交多少会适应，没有标准，但一般不少于上一年度纳税总额的？？%。如果公司是当地纳税大户或行业中做的较大的，很可能会成为了税务检查的重点对象，因为从重点税源企业挖税远比从一般中小企业见效要快得多。没有哪个企业敢说自己一点问题都没有，即使请了中介帮助协查，仍不能高枕无忧，因此切不可轻视。同时，应先把能在会计报表上体现的税款自查一遍，应自查税务登记，发票领购、使用、保存情况，纳税申报、税款缴纳等情况，财务会计资料及其他有关涉税情况，比如印花税，现在很多省市采用了核定征收的方式，只要看财务报表的购销金额就可以匡算出购销合同印花税的金额。实收资本和资本公积的增加会导致印花税的产生，这些表面上易计算检查的税款一定要报上去，这样可以赢得稽查局的好感，起码能给稽查局留下已经在认真自查的印象。另外，公司应该认真对照自查提纲的内容进行自查。自查提纲是税务机关根据以往对相关行业进行检查时发现的问题进行归纳总结出来的带有普遍性的检查提纲，对每一个纳税人的自查都有指导作用。值得注意的是，企业在自查时不能仅限于自查提纲的要求，还应该跳出提纲，结合企业自身的实际情况来自查，这样才能最大限度地规避稽查风险。企业应该多与稽查局沟通，认真把握机会再梳理一遍，看看还有什么地方疏漏了，以免留下后患。 如果税务部门对企业的自查结果满意，企业就可以顺利过关。如果不满意，税务部门则会进行全面调查或者继续自查。通过自查查深查透，以避免被税务机关稽查。 如国税稽查局《2013年专项检查自查事项告知书》中对处理处罚原则是：对此次能积极自查的企业，由其自查补缴税款，加收滞纳金。对于不进行自查和或自查不彻底，或情节特别恶劣隐瞒漏缴税款的，下一步将立案查处，从严处罚。 （三）税务机关根据举报、上级税务机关的安排及配合其他税务机关协查的，应当立案检查。（四）随机抽样而被稽查。 二、稽查接待及应对 1、平常须准备的基础工作
某管理咨询公司虚假申报偷税案分析本案特点：本案中税务机关能够统筹组织，通过互联网和税务数据库查询获取外调协查取证的线索，并充分发挥税务协查机制的作用，从而查实了纳税人进行虚假纳税申报的违法事实，对税务检查具有较好的借鉴意义。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2005年2月至4月，某市地税局税收违法举报中心先后三次收到举报信，举报某管理咨询有限公司（以下简称“某咨询公司”）采取“大头小尾”手段开具发票、设立两套账的手段偷税，并列举了咨询公司的一些财务数据。市地税局稽查局对此案十分重视，立即成立专案组进行检查。 （二）纳税人基本情况 某咨询公司1999年4月1日办理税务登记，注册类型为私营有限责任公司。经营范围：认证咨询、企业管理咨询、投资咨询、技术咨询、技术培训、会议服务。 该公司2003年自行申报营业收入73万元，应纳税所得额-13万元；申报缴纳营业税及附加税费4万元，申报代扣代缴个人所得税0.2万元。2004年自行申报营业收入26万元，应纳税所得额-22万元；申报缴纳营业税及附加税费1.4万元，申报代扣代缴个人所得税0.9万元。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 案件查处的起始阶段，专案组制定了较为详尽的检查方案。根据某咨询公司是正常申报纳税户的情况，拟定采取先调取该公司全部账簿资料、发票购领簿、
发票存根以及全部合同文本，核定账面数字后，再依据举报线索逐笔核对发票记账联和发票联的金额，以核实举报件反映的“大头小尾”开具发票、设立两套账问题，从而确定事实。 （二）检查具体方法 1.纳税人逃避检查 2005年2月17日，专案组电话通知某咨询公司法定代表人，税务机关决定对该公司实施税务检查，但公司法定代表人以会计不在为由推诿搪塞，拒绝接受检查。3月9日，专案组通知其主管税务机关对咨询公司采取停售发票的措施。当日下午，该公司法定代表人才不得已与专案组正面接触并做了询问笔录。 该公司法定代表人称：公司业务量不大，年收入额四、五十万元，会计是外地人，春节回家至今没有回来，公司的账簿资料都被会计带走了。专案组要求法定代表人提供发票存根，法定代表人称都销毁了。专案组要求公司法定代表人积极配合检查组开展检查，抓紧提供相关账簿资料。然而，3月16日，该公司突然告知专案组，已经办理歇业手续，并出示了《注销税务登记申请审批表》。 2.展开“拉网式”外围调查 针对该公司抵制检查、拒绝提供账簿资料的行为，专案组按照预定的方案，迅速采取了以下应对措施：一是通知主管税务机关暂缓办理其税务注销手续。二是依据举报信提供的线索，采用“拉网式”外围调查、逐笔落实应税收入。 首先，专案组利用互联网和市地方税务局数据库对该公司的客户单位进行查询，落实这些单位的经营地址。某咨询公司总部设在某直辖市，在大连和青岛分别设有其办事机构，该公司与全国1000多个客户有业务往来。举报材料当中最关键的客户名称几乎全部是简称，既没有客户地址也没有联系电话，举报人也无
税务查账技巧课后练习 判断题： 1、在对企业纳税情况进行检查时，最好请企业的主管财务的领导作为企业纳税的第一责任人来介绍情况。 [题号：Qhx001742] A、对 B、错 您的回答：B 正确答案：B 题目解析：在对企业纳税情况进行检查时，最好请企业的法定代表人作为企业纳税的第一责任人来介绍情况。如果被检查企业存在税收或财务方面的舞弊问题，分管财务的领导参与筹划或操作的可能性就非常大，其介绍的情况往往经过深思熟虑，滴水不漏。 2、现阶段，许多被检查单位进行税收舞弊已经突破了原始和传统的方法，已不再将隐瞒的业务收入隐匿于其他应付款或预收账款等负债类账户的贷方，而是可能隐匿在任何一个资产或负债类账户的贷方，而且还不会出现异常方向的余额。 [题号：Qhx001745] A、对 B、错 您的回答：A 正确答案：A 题目解析：舞弊手法花样百出，这是其中的一种。 3、在纳税检查中运用观察法时，一般情况下，从参观中所观察或了解到的情形都可以直接或间接地在检查中通过一定的计算或逻辑分析找到相互对应的印证关系，如果不存在这种印证关系，则意味着可能存在问题。 [题号：Qhx001744] A、对 B、错 您的回答：A 正确答案：A 题目解析：一般情况下，从参观中所观察或了解到的情形都可以直接或间接地在检查中通过一定的计算或逻辑分析找到相互对应的印证关系。 4、检查工作应该从观察被检查单位的情况开始，而不应该从打开账簿开始。 [题号：Qhx001743] A、对 B、错 您的回答：A 正确答案：A 题目解析：检查人员可以从了解和掌握企业的基本情况和基本信息的角度进行观察（即使是熟悉的企业也应该观察和了解其情况有无变化）。 单选题：
《税务管理》案例分析题 【案例1】 案情：某税务所2011年3月15日实施检查时，发现国力商店（个体）2011年2月19日领取营业执照后，未办理税务登记。据此，该税务所于2011年3月16日作出责令国力商店必须在2011年3月19日前办理税务登记，逾期不办理的，将按《税收征管法》有关规定处以罚款的决定。 问：本处理决定是否有效？为什么？ 【案例2】 案情：某税务所2011年3月12日接到群众举报，辖区内为民服装厂（个体）开业近两个月尚未办理税务登记。3月16日，该税务所对为民服装厂进行税务检查。经查，该服装厂2011年1月22日办理工商营业执照，1月25日正式投产，没有办理税务登记。根据检查情况，税务所于3月18日作出责令为民服装厂于3月25日前办理税务登记并处以500元罚款的决定。 问：本处理决定是否有效？为什么？ 【案例3】 案情：广西来宾县国税局稽查分局的稽查人员在对某企业进行税收检查时，发现该企业两年前有一份缴款书因税务人员的粗心大意、计算错误而少缴了1.5万元的税款。为此，稽查人员把情况对该企业作了说明，要求该企业补缴少缴的1.5万元税款，并下发了限期补缴税款通知书。该企业对此予以拒绝，理由是：造成少缴1.5万元税款的责任是税务机关，而不是企业，而且该企业实现的那笔税款已经是两年前的事了，因而有理由拒绝补缴这笔少缴的税款。 请问：该纳税人拒绝补缴这笔1.5万元的税款是否正确？为什么？ 【案例4】 案情：纳税人甲自2011年3月1日至2011年3月31日欠缴税款30万元，经过对企业应收款账户进行检查，发现A企业尚欠甲的货款12万元，按照购销合同约定2010年3月1日应付款，B企业尚欠甲的货款8万元，约定在2011年4月5日归还，甲欠C企业货款10万元，2011年2月1日到期。甲企业现有财产是：价值45万元的房屋2010年12月5日已经设置的抵押；价值5万元的原材料委托外单位加工，因加工费未付于2010年12月31日被留置；价值10万元的股票于2011年4月10日质押在C企业；未设置抵押的其他设备价值15万元，现税务机关要归甲企业欠税进行清缴。 请问：税务机关可以采取哪些措施？
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析 第一讲营业税检查 一、销售不动产税目适用的检查 （一）基本规定 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 1.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2.销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。 二、纳税义务发生时间的检查 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。 《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。 第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方； 第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权； 第三，与交易相关的经济利益能够流入企业； 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。 《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 三、计税依据的检查 房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5% （一）主营业务收入 非房地产企业、房地产企业 (二)预收账款 1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？ 2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？ (三)视同销售 (四)价外费用 《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 四、房地产业营业税审核要点 房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料
某投资管理公司隐匿股票投资所得偷税案分析 本案特点：本案是税务机关与公安等部门通力合作，有效打击涉税违法行为的成功案例。在检查过程中，税务机关对解决海量数据的计算、对证据完整准确的固定、对投资所得的确定较有特点，具有一定的借鉴意义。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2007年9月，某区地方税务局接到中央纪委监察部、公安部分别转来的税务稽查督办函，反映某投资管理有限公司进行股票买卖投资，投资收益未按规定缴纳企业所得税，并且所有的运作资金均计入企业的内部账簿中，涉嫌偷税。中纪委的调查人员提供了该公司在两家证券公司进行股票交易的部分流水清单。 （二）纳税人基本情况 某投资管理有限公司成立于2001年8月，经济性质为私营有限责任公司，注册资本为1000万元人民币，经营范围为投资咨询（中介服务除外）、企业经营管理咨询（中介服务除外），非金融机构。该公司在检查期间主要从事股票投资和投资咨询业务。 二、检查过程及采取的稽查方法和手段 （一）检查预案 区地税局在接到中纪委、公安部的督办函后，首先向市局领导作了汇报，就案件的基本情况进行了简要的介绍，初步分析了该案主要涉及的税收问题以及在政策方面可能出现的一些困难。研究决定，以专案组的形式对该单位2004-2006年的财务、纳税情况进行全面的检查，同时要把重点放在股票交易的检查上。在工作中要积极与中纪委、公安部的同志配合，根据检查的情况定期向
中纪委和公安部进行汇报，彼此交换意见，做好沟通工作。在正式实施税务检查前，要做好充分的准备工作，制定缜密的工作计划、着手政策法规的查询。对于检查中遇到的政策性问题，要及时向市局相关业务处室请示，共同探讨解决方案，确保检查工作的圆满完成。 （二）稽查方法和检查过程 区地税局在市局领导部门的大力支持下，迅速组成了专案组，并根据案件的进展，补充人员力量，适时调整工作思路，协调与市局相关业务处室、中纪委和公安机关的工作。 1．调取全部财务资料，了解企业财务状况 在接手该案件时，中纪委的调查人员就已经提供了企业的部分账簿和股票交易的流水单，但为了更全面的了解企业的全部财务状况，专案组决定调取企业的全部财务资料。在实施税务检查开始前，局领导和专案组的检查人员就形成共识，尽管该案属于中纪委交办的重大案件，但是无论怎样，在采取任何行政措施的时候都必须保证各项程序合法。因此，专案组在中纪委和公安机关工作人员的配合下，得到了该单位法人代表的授权委托书和身份证明，由该单位的财务人员全权协助税务人员进行税务检查，为后续的检查做好基础工作。专案组调取了该单位2004-2006年度的全部账簿（包括对外公开的外部账簿和记载隐匿财务情况内部账）、记账凭证、会计报表等。 与此同时，专案组的人员到该单位开户的证券公司调取其股票买卖的流水明细单。开始时，证券开户公司以保护客户的信息为由不愿意向税务机关提供资料。为此，检查人员耐心的宣传《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的相关规定，讲明利害关系，并在公安机关的配合下得到了企业进行股
某物业管理公司虚假申报偷税案分析本案特点：本案税务检查人员在检查中遇到了较大的困难和阻力，纳税人为阻扰税务稽查设置了重重障碍，整个案件经过检查、定性、处理、陈述申辩、再处理、移送、复议、诉讼多个环节，历时一年半。税务检查机关始终坚持依法办案，有理有据，不松懈不放弃，对稽查实务具有较好的参考价值。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2005年7月，某市地税局接到群众举报，反映某物业管理有限公司（以下简称A公司）取得和转让在建的“某某大厦”项目过程中，存在未缴营业税及其他税费问题。市地方税务局将该案交由市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）进行专案检查。 （二）纳税人基本情况 A公司成立于2003年11月, 经济性质为有限责任公司，法定代表人白某。经营范围：某大厦开发、物业管理。注册资金1000万元，股东分别为：某科技开发有限公司；某文化传播有限公司；某投资顾问有限公司；某汽车储运公司。企业所得税由国税局征收。 A公司2004年申报营业收入为零，利润总额-6,393,021.41元。2005年1月至6月申报营业收入为零，利润总额-8,202,008.83元。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 接到检查任务后，稽查局立即成立专案组，研究制定检查预案。由于举报内容具体，业务单一，专案组研究后决定采取不提前通知被查企业，直接到户检查
的方式进行。 （二）检查具体方法 1．送达检查通知 专案组2005年7月6日到户后，发现企业注册地址是一处“半截子”工程的工地，办公用房是工地的临建房，只有一名留守人员、一名出纳员。专案组在向其出示《税务检查通知书》及税务检查证后，要求企业提供账簿、记账凭证、印章、其他涉税资料准备进行检查时，出纳员史某称其法人代表白某及企业所有涉税资料均已调回北京，无法提供。专案组立即按法定程序向其下达了《限期提供纳税资料通知书》，限期三天提供所有涉税资料。史某要求宽限几天，回北京将涉税资料带回后再进行检查。鉴于此种情况，专案组同意延期一周实施检查。一周后，专案组通过各种方式一直无法与企业取得联系，检查工作中断。 2．正式实施检查 2005年7月25日，史某通过电话与检查人员取得联系，告诉涉税资料已由北京取回。专案组于2005年7月26日对该企业正式实施检查。检查中发现，该企业未按《限期提供纳税资料通知书》要求提供全部资料，一些重要涉税资料如转让协议、申报表、公司章程、股东决议等均未提供，且公章未带，专案组无法对取得的证据履行法定认定程序。无奈之下，专案组要求史某于2005年8月5日前提供全部涉税资料并履行确认手续。经多次联系，A公司仅于8月11日、12日、15日通过邮寄方式送来转让协议四份，其他资料未提供，检查工作再次中断。 3．调整调查工作方案 专案组将企业不配合检查的行为及已掌握的情况及时向市局进行了汇报。专
房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定 (2010-11-13 13:14:53) 转载 标签： 分类：财税家园 委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经 写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限
浅谈如何应对税务稽查 1.应对日常基础工作 规范经营，税收筹划 资料存档，规范管理 单独办公，资料分档 这是事前做好基本功，对公司现有业务运用扎实的财务知识，做好税务方面的筹划，资料应分门别类存档，财务办公室应单独办公，特别是集团各公司财务不要放在一起办公，资料保存也应分开存档，也不能放在一个档案室。上下班清理好桌面、抽屉的文件，不要把重要的东西乱放。俗话说：“不要把一筐鸡蛋放在一个篮子里”，在这里同样实用，不然人家会一锅端哦! 2.稽查接待心理准备 未经批准，拖延稽查 摆正位置，不得争执 面对举报，大度宽容 相信自己，沉着冷静 如果某天稽查人员出现在你办公桌面前，请问该怎么办? 首先，给他们嘘寒问暖、端茶倒水等等，如果叫不要动，把凭证等拿出来的话，这时告诉他，我们公司有规定，未经某领导同意，任何人不能调阅资料。东西都在这里，不能拿，如果我给你看了，公司会辞退我的。要不马上打电话给某总请示一下，这时你打打打。。。就是打不通或是关机，给检查留点回旋余地。(根据有关法律规定，只有公安、检查、法院才有搜查权，并且进行搜查，必须向被搜查人出示搜查证，所以不给他看他也不能强求) 千万不要和他们争执，中国人嘛，以和为贵，人家也是奉命行事，让他们休息等等，通过其他方法说不定就有转机。 有人举报说明人家看得起你，不要打击报复。 3、稽查前的准备事项 了解原因，有的放矢(了解来者为什么性质而来，参照上图) 对方实力，心中有数(来者是什么来头，有什么喜好、家住那里、家庭情况、他与那些人有关系，就是“查户口”，平时也要多积累点，以便做出神速应对)
重大遗漏，补缺补差 账面库存，是否一致 存款往来，对应收入 准备材料，以备查询 相关文档，入屉入柜 接待地点，远离账册(接待地点要求干净、整洁，远离财务科、档案室) 接待人员，礼貌谦逊(懂财务而非主办会计接待，一般副总接待等) 4.接待技巧 对等原则:税务稽查接待要按对等原则，公司负责人可礼节性出面应付，但对公司各项财务问题不作肯定性答复和介绍，由财务总监与稽查人员接待。老板要当作稽查人员对财务总监说：要全面配合稽查工作，要什么拿什么，然后说还有什么会议要开等等，离开一会儿!(恐怕怎么配合应该早就知道吧，老板在背后周旋其他的东西，财务总监随时告诉老板情况) 陪同：税务稽查人员在公司经营场所走访，一定要有财务负责人陪同，各部门负责人或其他人员对税务机关人员的问题，先请财务人员解释，非财务人员只能含糊回答(这是因为财务负责人知道那些是有问题的，处罚力度如何等) 热情、多交流、大度 5.稽查资料提供技巧 依旧权限，有限配合(对检查权的正确理解，检查权不是搜查权) 财务资料，有限提供(谨慎提供各项资料) 非财务部门，适当规避(业务部门资料，不得适时提供) 电脑资料，及时备份(电脑资料的保密性管理) 6.稽查底稿核对方法 底稿要复印 核对要认真
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/135999178.html, 税务检查方法有哪些 第一章税务检查方法与技巧概述 一、税务检查方法 税务检查方法，就是税务机关根据国家法律法规，对纳税义务人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况进行检查时，所采用的检查顺序、步骤、形式等程序的总称。 税务检查方法包括详查法、抽查法、顺查法、逆查法、核对法、审阅法、查询法、观察法、盘存法等。 二、税务检查技巧 税务检查技巧，就是税务检查人员在检查过程中，对纳税人、扣缴义务人的会计报表、账簿、凭证及其他涉税资料进行检查时，总结出的查账技术与窍门。
税务检查技巧分为涉税报表的分析技巧、账簿的检查技巧、凭证的检查技巧等几大类。 三、税务检查方法与技巧的关系 税务检查方法与检查技巧既相互联系，又有所区别： 1、税务检查方法具有普遍性，不同人使用同一检查方法，其检查程序基本相同。税务检查技巧则具有鲜明的个性化特征。 2、在一项检查工作中，在同一检查方法下，可能使用不同的检查技巧。同一检查技巧，也可能在不同的检查方法下使用。 ★当前讲授★ 第二章税务检查方法 一、详查法 （一）详查法的概念 详查法是对被检查单位在被查期内的会计核算资料及其他信息
资料，进行细密周详的审核检查。 （二）详查法的优缺点 1、优点：能全面检查纳税人履行纳税义务的情况，能较全面的查出问题并对查出的问题进行处理。 2、缺点：工作量大、费时费力、查账成本高、效率低、周期长。 （三）详查法的适用范围 详查法适用于经济业务少、会计核算简单的纳税人或者为揭露重大问题而进行的专项检查。 二、抽查法 （一）抽查法的概念 抽查法是从纳税人的会计核算资料中，有针对性的抽取一部分资料进行检查的方法。 （二）抽查法的优缺点
稽查偷税案例分析 一、案件背景情况 按照专项检查计划，地方税务局稽查局于xx年3月6日至3月26日对xx某股份有限公司xx年度履行纳税义务的情况进行了专项检查。xx某股份有限公司为独立核算股份有限公司，经营范围为液氨、碳酸氢铵、甲醇、甲胺、多聚甲醛、甲醇等化工原料，主管税务机关为xx地方税务局第一税务分局。 二、检查过程与检查方法 一是提前进入“角色”。接到检查计划后，检查组根据被查单位的行业特点，重点学习了相关的财务制度和税收政策，提前进行相关稽查业务的“充电”准备。通过网上查询系统地了解了该企业的经营、管理、纳税等情况，并结合实际，明确了主查人员、拟定了检查方案、明确了工作分工、提出了检查要求和注意事项。 二是账内检查“查深、查透、查细、查实”。检查人员针对被查单位内部往来等收入构成、各种涉税凭证及发票多等特点，坚持不放过任何与税收有关的细节，做到“疑点必查、
循序渐进、由表及里、逐步深入”，以尽快发现深层次的偷逃税问题而“切中要害”。 三是注重“账内检查”与“账外侦察”相结合。检查人员入户后，注重询问，多方了解企业的相关信息，首先听取被查单位主管财务人员的情况介绍，重点了解其主要业务及财务核算方式。在此基础上，结合账簿检查，从中寻找出各种疑点问题。进一步核实与查对各种信息，对各种疑点问题进行逐一排查，检查实施全面细致，做到“税种查全、环节查到、问题查透、不留死角”。 四是经过账面检查及企业提供的银行对账单，发现企业取得按揭贷款收入未按规定入账造成少缴各税。 三、违法事实及定性处理 （一）违法事实和作案手段 1、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条，《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第二条规定，应补缴营业税（租赁业）6487.26元，并从税款滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金。 2、专家产品评审费46900元记入管理费用，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，应补缴个人所得税（劳务报酬所得）9380元；6606665.03元记入应付职工薪酬，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其
房地产税务稽查的详细解释 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。 4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位臵、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
税务查账的方法、重点与流程 一、税务检查方法： 财务指标分析法、账证核对法、比较法、实物盘点法、交谈询问法、外调法、突击检查法、控制计算法 二、税务稽查选案中的重点税收指标： 1、税收负担测算：税收负担率=应纳税额÷计税依据×100% 出口企业税收负担率： 影响税负率的重要因素： 2、销售额变动率分析： 销售额变动率=(本年累计应税销售额—上年同期应税销售额)÷上年同期应税销售额×100% 3、毛利率分析：销售毛利率=(销售收入—销售成本)÷销售收入×100% 是否存在本期销售毛利率较以前各期或上年同期有较大幅度下降的问题 4、本期进项税额控制数=[期末存货较期初增加额（减少用负数）+本期销售成本+期末应付帐款较期初减少数（增加额用负数）]×主要外购货物的增值税率+本期运费支出数×7% 5、应出产量=实际耗用的材料数量÷单位产品消耗定额（测定关键原材料、核心部件） 如当月实际耗用量10000吨，单位产品耗用0.2吨，则应出产量=10000吨÷0.2吨/件=50000件 检查“产成品”科目借方入库数量=40000件，可能存在的问题： （1）、领用材料未全部用于生产（2）、完工产品未入库即销售 以某一行业的生产加工企业为例，选取“原材料”作为控制物件，推算“应税销售额控制数”，
进行比对分析。假设该企业某期采集的信息资料：原材料消耗1000吨，单位产品原材料消耗定额10，平均单价1500元/吨，产销比例为80%，申报销售收入8万元。 本期产品产量＝本期原材料消耗量/单位产品原材料消耗定额＝1000吨/10＝100吨。 本期销售数量＝产量×产销比例＝100吨×80%＝80吨。 应税销售额控制数＝本期销售数量×平均单价＝80元×1500元/吨＝120000元。 应税销售额控制数120000元＞申报销售收入80000元，初步判断可能存在帐外经营、瞒报销售收入问题。 三、税务稽查流程与稽查各阶段企业注意的事项 （一）稽查对象的确定（选案） 1、计算机选案指标： 增值税有关选案指标： 进项税额-销项税额＞0连续超过三个月 销售税金负担率低于同行业平均税负率（或低于同行业最低税负控制线） 销售税金与销售收入变化幅度不同步 销项税金与进项税金变化幅度不同步 企业所得税选案指标： 销售利润率（纵向比较大幅下降、横向比较明显偏低） 销售毛利率、销售成本利润率、投资收益率 人均工资额（=工资总额÷平均职工人数） 固定资产综合折旧率（=本期折旧额÷平均固定资产原值） 综合指标：销售收入变化幅度＞30% 六个月内累计三次零负申报
税务稽查基本方法是指稽查人员实施税务检查时，为发现税收违法问题，通常采取的手段和措施的总称。主要介绍查账方法、分析方法、调查方法等内容。 （一）查账方法 查账方法按照审查方法分为审阅法和核对法，按照审查的详细程度分为详查法和抽查法，按照查账顺序分为顺查法和逆查法。 1.审阅法 审阅法是指对稽查对象有关书面资料的内容进行详细审查、研究，发现疑点线索，取得税务稽查证据的一种检查方法。审阅法适用于所有企业经济业务的检查，尤其适合于有数据逻辑关系和核对依据内容的检查。审阅法的审查内容主要包括两个方面：一是与会计核算组织有关的会计资料；二是除了会计资料以外的其他经济信息资料以及相关资料，如一定时期的内外部审计资料、购销和加工承揽合同、车间和运输管理等方面的信息资料。 （1）会计资料的审阅 （2）记账凭证的审阅 （3）账簿的审阅 对账簿的审阅除了审阅总账与明细账、账簿与凭证的记录是否相符以外，重点应审阅明细分类账。 （4）会计报表的审阅 审阅会计报表时不能仅仅局限于对资料本身的评价，更主要的是对资料所反映的经济活动过程和结果做出正确判断或评价。 （5）其他资料的审阅 对于会计资料以外的其他资料进行审阅，一般是为了进一步获取全面信息。在实际工作中，应视检查的具体情况审阅有关资料。一般可审查以下几方面的资料：应注意：一是对于上述资料的审阅，除审阅其本身的合法性、合理性外，还应结合所掌握的其他资料进行审阅。二是对于时间逻辑关系的审阅，应审核资料所反映日期与经济业务发生日期、会计核算记录日期是否存在前后矛盾的情况。 2.核对法 核对法是指对书面资料的相关记录，或是对书面资料的记录和实物进行相互核对，以验证其是否相符的一种检查方法。 核对法作为一种检查方法，在检查过程中用于查实有关资料之间是否相符是有一定限度的，在采用核对法对稽查对象的会计资料或其他资料进行核对和验证时，必须相应结合其他检查方法的运用，才能达到检查目标的要求。 （1）会计资料之间的相互核对 （2）会计资料与其他资料之间的核对 （3）证证核对 （4）账证核对 进行账证核对时，一般采用逆查法，即在查阅有关账户记录时，如果发现某笔经济业务发生或记录存在疑问，可以将其与记账凭证及原始凭证进行核对，以求证是否存在问题。 （5）账账核对 通过账账核对，可以发现诸如利用存货账户直接转销的方式隐瞒销售收入、在建工程耗用自产货物或外购货物未记销售或未作进项税额转出、以物易物销售货物未记销售等涉税问题。 （6）账表核对 其目的在于查明账表记录是否一致，报表之间的勾稽关系是否正常。 （7）账实核对
房地产企业税务检查方法 房地产企业税务稽查技巧：检查方法 一、检查项目有关情况 对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊
情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1.审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。 成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的