房地产行业税收问题及
稽查对策分析
Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地
出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。二、房地产企业的税务违法行为及分析（一）隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如某房地产公司在开发项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如某房地产公司2006年6月转让土地使用权给市某单位，抵顶了应付款240万元，造成少缴税款。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。（二）虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，
直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用1、利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。2、销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
三、检查方法和技巧(一)项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。(二)基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目
销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。(三)数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。(四)整体测算法由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费
【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为750-950元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1200元/m2，高层造价为1400-1600元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。(五)实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。(六)帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。(七)对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对某房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业
税收检查的针对性(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管
部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。五、关于房地产业税收征管方面的几点建议(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。(五)完善规范二手房转让的登记、申报制度。针对二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。首先通过与房管部门的联系和配合，及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况，规范卖房人的纳税申报制度，为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理，对二手房的交易活动进行全程监控。(六)重点项目定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大，资金投入较多的项目，实行定
期向税务主管部门报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合具体情况适时地调整征管办法。
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
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——股权转让篇 目录 一、事项概述.........................................3（一）事项定义.......................................3（二）事项类别.......................................3二、事项税收风险概述.................................4（一）涉及的主要风险.................................4（二）涉及的主要税种及主要税收政策...................5三、事项风险核查基本流程及方法.......................7（一）采集信息.......................................7（二）风险分析.......................................8（二）风险应对.......................................9四、事项主要涉税风险应对策略........................10（一）股权转让收入低于股权对应的账面净资产份额风险...101.风险点描述........................................102.涉及的主要税种....................................103.主要数据及其来源. (10) 1 4.核查路径..........................................11 5.应对策略..........................................11（二）股权转让价格低于相同（类似）条件下股权转让价格风险................................................121.风险点描述........................................122.涉及的主要税种....................................123.主要数据及其来源..................................124.核查路径..........................................13（三）
【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总 房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏） 增值税 （一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动
产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项 （二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
金三”纳税评估和税务稽查常用30 项主要指标！ 一、增值税专用发票用量变动异常 1、计算公式：指标值=一般纳税人专票使用量- 一般纳税人专票上月使用量。 2、问题指向：增值税专用发票用量骤增，除正常业务变化外，可能有虚开现象。 3、预警：纳税人开具增值税专用发票超过上月30%（含）并超过上月10 份以上 检查重点：检查纳税人的购销合同是否真实，检查纳税人的生产经营情况是否与签订的合同情况相符并实地检查存货等。主要检查存货类“原材料”、“产成品”以及货币资金“银行存款”、“现金”以及应收帐款、预收帐款等科目。 二、期末存货大于实收资本差异幅度异常 1、计算公式：纳税人期末存货额大于实收资本的比例。 2、问题指向：纳税人期末存货额大于实收资本，生产经营不正常，可能存在库存商品不真实，销售货物后未结转收入等问题。 检查重点：检查纳税人的“应付账款”、“其它应付款”“预收帐款”以及短期借款、长期借款等科目期末贷方余额是否有大幅度的增加，对变化的原因进行询问并要求纳税人提供相应的举证资料，说明其资金的合法来源；实地检查存货是否与帐面相符。 三、增值税一般纳税人税负变动异常 1、计算公式：指标值=税负变动率； 税负变动率=（本期税负- 上期税负）/上期税负*100%； 税负=应纳税额/应税销售收入*100%。 2、问题指向：纳税人自身税负变化过大，可能存在账外经营、已实现纳税义务而未结转收入、取得进项税额不符合规定、享受税收优惠政策期间购进货物不取得可抵扣进项税额发票或虚开发票等问题。 3、预警值：± 30% 检查重点：检查纳税人的销售业务，从原始凭证到记帐凭证、销售、应收帐款、货币资金、存货等将本期与其他各时期进行比较分析，对异常变动情况进一步查明原因，以核实是否存在漏记、隐瞒或虚记收入的行为。检查企业固定资产抵扣是否合理。 四、纳税人期末存货与当期累计收入差异幅度异常 1、计算公式：指标值=（期末存货-当期累计收入）/ 当期累计收入。 2、问题指向：正常生产经营的纳税人期末存货额与当期累计收入对比异常，可能存在库存商品不真实，销售货物后未结转收入等问题。 3、预警值：50% 检查重点：检查“库存商品”科目，并结合“预收账款”、“应收账款”、“其他应付款” 等科目进行分析，如果“库存商品”科目余额大于“预收账款”、“应收帐款”贷方余额、“应付账款”借方且长期挂账，可能存在少计收入问题。 五、进项税额大于进项税额控制额 1、计算公式：指标值=（本期进项税额/进项税额控制额-1 ）*100 ；进项税额控制额=（本期期末存货金额- 本期期初存货金额+本期主营业务成本）* 本期外购货物税率+本期运费进项税额合计。 2、问题指向：纳税人申报进项税额与进项税额控制额进行比较，若申报进项税额大于进项税额控制额，则可能存在虚抵进项税额，应重点核查纳税人购进固定资产是否抵扣；用于非应税项目、免税项目、集体福利、个人消费的购进货物或应税劳务及非正常损失的购进货物是否按照规定做进项税额转出；是否存在取得虚开的专用发票和其他抵扣凭证问题。 3、预警值：10% 检查重点：检查纳税人“在建工程”、“固定资产”等科目变化，判断是否存在将外购的不符合抵扣标准的固定资产发生的进项税额申报抵扣，结合“营业外支出”、“待处理财产损溢”等科目的变化，判断是否将存货损失转出进项税额；结合增值税申报表附表二分析运费、农产
附件1 千户集团税收风险分析应对工作指引 ——银行行业篇 目录 一、行业基本情况 (5) （一）银行业概述 (5) （二）商业银行重要业务及特点 (6) 1.负债业务 (7) 2.资产业务 (7) 3.中间业务 (8) 4.国际业务 (8) （三）商业银行财务核算特点 (8) （四）商业银行税收风险应对方式方法的改进 (9) 1.总行和分支行主管税务机关加强合作 (10)
2.重点关注系统性风险 (10) 3.深入了解信息系统 (11) 4.注意加强税企合作 (12) （五）银行业特殊税收政策 (12) 1.银行业营业税的重要文件 (12) 2.银行业企业所得税的重要文件 (13) 3.银行业其他税种的重要文件 (15) 二、银行业主要税收风险 (15) （一）营业税税收风险事项内容 (15) 1.支付境外业务代扣代缴营业税事项 (15) 2.对农户小额贷款利息收入营业税优惠适用事项 (16) 3.抵债资产营业税事项 (16) 4.银团贷款营业税事项 (17) 5.中间业务营业税事项 (18) 6.收取滞纳金、罚款等计征营业税事项 (18) 7.扩大金融机构往来收入范围事项 (19) 8.银行取得其他收入计征营业税事项 (19)
9.买卖金融商品营业税事项 (20) （二）企业所得税税收风险事项内容 (21) 1.涉农及中小企业贷款损失准备金所得税税前扣除事项 (21) 2.贷款准备金计提范围事项 (22) 3.农户小额贷款税收优惠适用事项 (23) 4.贷款损失扣除事项 (23) 5.银行发行可转换债券的利息支出扣除事项 (24) 6.国债利息收入税收优惠事项 (25) 7.股息、红利等权益性投资收益所得税优惠事项 (25) 8.境外业务代扣代缴企业所得税事项 (26) 9.工资薪金扣除事项 (27) （三）个人所得税税收风险事项内容 (27) 1.各类奖金、津贴、补贴扣缴个人所得税事项 (27) 2.劳务派遣工补贴扣缴个人所得税事项 (28) 3.企业年金扣缴个人所得税事项 (29) 4.劳务报酬扣缴个人所得税事项 (29) 5.其他所得扣缴个人所得税事项 (30)
房地产业的税收优惠政策集锦 （段光勋整理并更新） 目录 第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所 得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免 征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)
S食品有限公司纳税评估税务稽查案例 S食品有限公司纳税评估案例 大连市国家税务局 一、内容提要 S食品有限公司为中外合作经营企业，成立于2000年6月15日，增值税一般纳税人，注册资金人民币12万元，现有职工50人，从事水产品加工，产品主要用于出口，出口产品耗用原材料90%由国外进口，实行免抵退办法交纳增值税。该单位在同一法人名下，设立一内资企业，同样加工水产品，存在一个场地两个单位同时经营的情况。2005年未缴纳增值税，也未申报下脚料应税收入。2006年3月15日，我局在对农产品收购加工企业实行专项纳税评估工作中，将其列为重点评估对象。责成该管区税务所长和业务骨干3人对该企业实施纳税评估工作，历时一个星期精心调查归档结案。S食品有限公司按本次评估处理意见，调减期末留抵税额188959.60元，调增计税所得额391277.89元，因企业以前年度累计亏损535270.05元，最终作为调减亏损处理。 二、案例介绍 1、分析选案 在日常征管中发现，该单位存在一个场地两个单位(两个独立纳税人)同时经营，生产产品在同一加工车间，使用同一库房(冷库)，共同耗用水电费，共用生产工人。因此怀疑是否存在收入、水电费、工资等划分不清楚，少缴增值税及所得税的问题。根据以上线索我们确定其为纳税评估对象。 查看一户式资料。该单位2005全年销售收入为34,448,126.94元，进项税额647,158.11元，上年无留抵税额，实行免抵退办法计算的不予退税而作进项税额转出446,030.52元，期末留抵税额264,807.14元，当期未缴纳增值税。2005年企业帐面利润2，844，743.18元，2004年亏损3，380，013.23元，弥补2004年亏损后计税所得额为-535，270.05元。 进一步查看该企业的关联方L企业资料，2005年销售收入4284190.20元，增值税税负为0，所得税在属地地税局缴纳，当年未缴所得税。针对这种事实存在，又联想到两个单位一个法人，一个场地同时经营的情况，使我们对该企业应税收入申报、费用划分是否准确产生了种种疑问。
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析 第一讲营业税检查 一、销售不动产税目适用的检查 （一）基本规定 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 1.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2.销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。 二、纳税义务发生时间的检查 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。 《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。 第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方； 第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权； 第三，与交易相关的经济利益能够流入企业； 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。 《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 三、计税依据的检查 房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5% （一）主营业务收入 非房地产企业、房地产企业 (二)预收账款 1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？ 2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？ (三)视同销售 (四)价外费用 《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 四、房地产业营业税审核要点 房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料
企业税务风险管控与合理避税 【课程背景】： 2013年两会结束了，国务院提出了机构职能转变十大举措：1.减少和下放投资审批事项；2.减少和下放生产经营活动审批事项；3.减少资质资格许可和认定；4。减少专项转移支付和收费；5.减少部门职责交叉和分散；6.改革工商登记制度；7.改革社会组织管理制度；8.改善和加强宏观管理；9.加强基础性制度建设；10.加强依法行政。这对于企业来说有什么利好消息？企业认缴资本的工商登记改革后相应的税收政策怎样变化？社会组织管理制度除去了行业主管部门审批这样一个行政监管，给我们企业留下了怎样的空间？税收上有什么可以操作的空间呢？ 对于企业的老板或总经理来说，不可能对国家税务总局每一个文件都研究学习，一不懂、二不知，怎样能够通过报表的形式动态掌握企业的涉税情况及涉税风险情况？怎样知道企业是否进行了合理避税？并取得怎样的业绩，同时了解企业的涉税风险大小，这些是每个企业家都必须掌握的信息。 本课程就是通过运用管理学的理论，用报表的语言，来规范企业的税收管理，规避企业的税务风险，进而开展合理避税，达到风险可控，节税有制的目标。同时介绍大量案例，从企业设立到企业融资、采购材料、运营、销售产品等环节进行分析，通过案例让企业老板了解其中的涉税风险节点及税收筹划的关键节点。从而实现更好地控制企业涉税风险及合理规避税收负担这样一个目标。 【课程收益】： 1.总经理实现用报表来监控企业涉税风险。 2.总经理可以建立合理避税的激励机制并激励企业财税人员做好本职工作，实现赏罚分明的 激励效果。 3.关注并了解企业的经营全过程中的涉税风险节点及筹划节点，注意每个决策之前对涉税风 险的分析。 【课程时间】： 2天，每天六个小时，第一天结束后留下半小时对提出的问题进行解答。 课程提纲： 引言： 案例1.【某金融街控股公司简单错误造成巨额损失，财务总监被辞的背后原因分析】
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
全省列名管理大企业重点行业税收风险分析 据省局范坚局长今年三月在全省国税系统深化税源专业化管理工作会议上的讲话“要紧紧围绕“面、线、点”布局，统筹推进税源专业化管理和税收管理现代化建设。“面、线、点”的布局安排各有侧重，是一个有机整体。“点”侧重于引领和突破，在有条件的地区，按照“国际通行、体现特色、整体设计、示范先行”的基本策略，探索税收管理基本现代化，到2015年，综合改革试验区的税收管理实现基本现代化；“线”侧重于解决复杂问题和主要矛盾，按照“借鉴国际经验、实施逻辑扁平、构建行业框架、上收核心职能、突出评定审计、致力业务创新”的总体要求，总结提炼大企业管理的规律，稳步提升大企业管理的质量和效率，到2015年，全省基本形成“三圈一线”的大企业管理格局；“面”侧重于整体推进，通过实施逻辑扁平化，转变管理方式，提升全省税源专业化管理的水平。”精神及省局姜跃生总经济师在省局大企业税收专业化管理试点方案的若干说明提到的“按照行业聚集度和区域分布，下设行业办公室和地区办公室。行业办公室设立地区包括省直属分局、南京、苏州、徐州及南通，其中已设办公室含省直属分局“金融与通讯服务办公室”、南京设“石化、电力与烟草办公室”、苏州设“计算机与通讯设备制造办公室””的机构设置要求，以点带面做好大企业的税收管理和服务工作，对全省列名管理大企业分行业进行了分析、筛选，结合南通实际，确定了
铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业为今年的风险管理重点行业，具体情况如下： 、经查询监控决策系统大企业管理模块，2010年度省局列名管理大企业共4034户（2011年度为4203户，由于监控决策系统大企业管理模块2011年度数据缺失，暂按2010年度情况进行分析），具体行业分布如下：
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
关于构建纳税评估与税务稽查互动机制的思考（全市税收调研第四课题组） 随着税收制度改革和税收征管措施的推陈出新，税收管理工作已经得到新的定位和调整，尤其是在总局提出科学化、精细化、专业化管理的宏观形势下，税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查作为加强税收管理的有效形式和手段，在税收管理中的作用和地位日益突出，如何正确处理和把握纳税评估与税务稽查的关系，建立评估和稽查良性互动的机制，对于充分发挥两者在税源管理的促进和保障作用具有十分重要的意义。 一、纳税评估与税务稽查的概念和关系 纳税评估是指税务机关根据纳税人报送的纳税申报资料及所掌握的相关涉税信息，采取特定的程序和方法，对纳税人一定时期内履行纳税义务的真实性、准确性进行的综合评定，并对一般涉税问题依法进行处理的过程。执行主体是税源管理部门的税收管理员，全过程包括调查核实、约谈举证、结果处理等环节；其目的在于获取纳税人的生产经营信息，评价申报信息的准确性真实性，代表税务机关行使日常检查权、纳税评估权和处罚建议权等。 税务稽查是专业税务稽查机构依法对纳税人税收法律、法规、制度等的贯彻执行情况以及纳税人生产经营活动及税务活动的合法性进行检查监督，查处税收违法行为，保障税收收入，维护税收秩序的一种统称。主要包括专项稽查、专案稽查和举报检查、涉税案件协查等。 全过程为选案、实施、审理、执行四个环节；执行主体是各级税务机关的稽查局，目的是外查内促，打击偷逃税违法犯罪行为，对有潜在违法动机的纳税人起到震慑、警示和教育作用 两者的区别： 一是目的不同。纳税评估重点在于发现纳税人在纳税过程中存在的一般性违规违法现象，侧重于分析评价，并给企业自查补救机会，其目的在于筛选案源，强化管理，对纳税人的纳税行为进行辅导；稽查的目的在于重点打击涉税违法犯罪，维护税法的严肃性，体现税收执法刚性。二是主体不同。纳税评估
房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定 (2010-11-13 13:14:53) 转载 标签： 分类：财税家园 委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经 写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限
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国家税务总局关于进一步加强税收风险管理工作的通知 【标 签】加强税收风险管理,税收风险管理模式加强税收风险管理,工作机制加强税收风险管理,工作机制,国家机关内部管理 【颁布单位】国家税务总局 【文 号】税总发（2016）54号 【发文日期】2016-04-13 【实施时间】2016-04-13 【 有效性 】全文有效 【税 种】其他 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位: 下发后，《国家税务总局关于加强税收风险管理工作的意见》(税总发〔2014〕105号) 全国税收风险管理工作机制初步形成，风险管理在税收征管工作中的重要作用逐步显现。为《深化国税、地税征管体制改革方案》 贯彻落实，更有效地发挥风险管理在税收征管中的导向作用，推动转变征管方式，促进纳税遵从，增强各级税务机关堵漏增收的主观能动性，现将新形势下进一步加强税收风险管理工作的有关要求通知如下: 一、提高对新形势下税收风险管理工作重要性的认识 (一)税收风险管理是推进税收治理现代化的必然要求 《深化国税、地税征管体制改革方案》 描绘了构建科学严密税收征管体系的宏伟蓝图，为推进税收治理现代化指明了道路。以税收征管信息化平台为依托、以风险管理为导向、以分类分级管理为基础，推进征管资源合理有效配置，实现外部纳税遵从风险分级可控、内部主观努力程度量化可考的现代税收征管方式，是税收征管体制改革的方向。 (二)税收风险管理是促进纳税遵从的根本途径 通过加强税收风险管理，对纳税人实施差别化精准管理，对暂未发现风险的纳税人不打扰，对低风险纳税人予以提醒辅导，对中高风险纳税人重点监管。为愿意遵从的纳税人提供便利化办税条件，对不遵从的纳税人予以惩罚震慑，将从根本上解决纳税人不愿遵从或无遵从标准的问题，提高纳税遵从水平。 (三)税收风险管理是提高税务机关主观能动性的重要抓手
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
稽查风险预警案例 税务稽查工作如何作好预警工作同日常管理、纳税评估、发票专项整治、税收专项检查等工作紧密结合；如何开展打击虚假发票“买方市场”整治工作；如何做到“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”，我们科现将工作中对发票检查的一点体会总结如下： 一、对于接受虚开增值税专用发票的检查 《国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》(国税发[1997] 134号)明确规定：购货方取得的增值税专用发票所注明的销售方名称、印章与其进行实际交易的销售方不符的；购货方取得的增值税专用发票为销货方所在省(自治区、直辖市和计划单列市)以外的地区的；其他有证据表明购货方明知取得的增值税专用发票系销售方以非法手段获得的，即134号文件第一条规定的“收票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税”的情况，有上述情形之一的，无论购货方(受票方)与销售方是否进行了实际交易，增值税专用发票所注明的数量、金额与实际交易是否相符，购货方向税务机关申请抵扣进项税款或者出口退税的，对其均应按偷税或者骗取出口退税处理。 辨别纳税人究竟是善意还是恶意取得虚开发票，关键是要在调查取证中突破就账查账的传统做法，通过认真分析“票、货、款”运行
的全过程，准确分清纳税人的善意和恶意行为。在日常检查工作中应根据企业的行业特点，从细节入手抓住蛛丝马迹，顺藤摸瓜发现疑点。 案例，西安某商贸企业主要从事矿粉的销售业务，在对该商贸企业“商品销售收入”明细账进行检查时，发现该商贸企业2009年3月向“青海公司”销售矿粉合计366.52金属吨，与该商贸企业“库存商品”明细账核对后发现，该批货物是从“秦皇岛公司”购进并取得增值税专用发票的。检查组通过对企业的行业经营特点了解到，该商贸企业在购进和销售矿粉必须要有取样化验单，根据化验结果换算出金属含量，再依据金属含量确定单价，但从该商贸企业“营业费用”中没有发现该时间段“秦皇岛公司”方向的化验单据，只有西藏方向的货物取样化验单据。据此，我们检查组认为，该商贸企业取得“秦皇岛公司”开具的增值税专用发票疑点较大，有必要从该商贸企业的客户“青海公司”和供货方“秦皇岛公司”两个方向进行调查。检查组带着疑点到青海和秦皇岛进行了异地调查，重点对西安商贸企业与“青海公司”、“秦皇岛公司”的发票开具、资金结算、运输方式等方面进行了细致的内查外调，发现以下疑点： 一是业务发生时间逻辑关系错误，西安商贸企业与“秦皇岛公司”签订合同的时间和品质结算单日期滞后于实际发货时间，不符合常规；
房地产税务稽查的详细解释 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。 4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位臵、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。