有关房地产行业的会计实务及纳税申报
开发产品成本的内容
为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托
付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人
职员资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。
从上能够看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政治理部门为组织和治理开发经营活动而发生的治理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。治理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分差不多上经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分紧密，假如将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特不是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的治理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本治理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也确实是讲，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
自营开发工程成本的核算(一）
房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，能够采纳自营方式，也可采纳发包方式进行。
采纳自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，假如工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本XXX
贷：银行存款XXX
库存材料XXX
应付工资XXX
假如工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可依照需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
一、自营工程成本核算的对象和项目
由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定
性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采纳不同的施工方法和施工组织。即使采纳相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建筑，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建筑时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采纳定单成本核算法，即按照各项工程进行分不核算成本的方法。凡是能够直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。
按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度打算的对象。依照单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的缘故，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，关于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时刻
相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价专门小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。
为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的缘故，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：
1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人职员资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。
4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。
5．施工间接费措施工单位为组织和治理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位治理人职员资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政治理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动爱护费、民工治理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，能够直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和治理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。
二、材料费的核算
各项工程耗用的要紧材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要接着使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分不盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几
个单位工程共同耗用，领用次数又多，专门难在领用时逐一加以点数，往往采纳“算两头、轧中间”的方法，来定期计算事实上际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：
本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量
差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量
差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和打算价格成本：某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）
某项工程实际耗用大堆材料的打算价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×打算单价
施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可依照租赁费用账单
记入各项工程成本。
三、人工费的核算
工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接依照“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。
“工程任务单”是施工员依照施工作业打算于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员依照施工作业打算和劳动定额，参照施工图纸，分不工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应依照工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明缘故并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，立即其完工部分按可能数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业打算中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费，可依照按工程不汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平
均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，确实是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：
某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和
职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）
用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：
项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率
四、机械使用费的核算
施工单位因采纳机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。
机械使用费的内容，一般包括：
1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。
2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。
3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。
4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。
5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。
6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。
7.辅助设施费指为使用施工机械建筑、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。
8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。
9．间接费指机械施工队组织机械施工、治理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。
至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任
运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关治理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。
机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：借：工程施工——机械使用费用9 000
贷：库存材料 11 00
低值易耗品150
材料成本差异25
应付工资 4 000
应付福利费560
银行存款 2 165
累计折旧 8 000
待摊费用 3 000
机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分不进行；对中型机械一般可按机械类不进行。至于那些没有专人使用
的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。
机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，能够依照各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。
自营开发工程成本的核算（二）
依照机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用费合计÷机械工作台时合计关于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，关于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充依照机械使用月报中各种机械的工作台时合计分不乘该种机械台时费打算数，求得当月按各种机械台时费打算数计算的
机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费打算数的百分比，再将各项工程控台时费打算数计算的机械使用费进行调整。
某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费打算数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费打算数）
现举例讲明它的分配计算方法如下：
（一）先确定各种施工机械每个台时费打算数
施工机械台时费打算数的计算，可参照以往核算资料确定，也可依照施工机械原值、折旧率，随机驾驶人职员资、可能年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费打算数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费打算数为 8元。
（二）求出各种施工机械技台时费打算数计算的机械使用费合计
设例中:
0.5立方米履带挖土机
290台时×台时费打算数 20元 5 800元
0.4立方米混凝土搅拌机
300台时×台时费打算数 8元 2 400元
其他施工机械 11 800元
按台时费打算数计算的机械使用费合计 20 000元
（三）依照机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元
（四）计算机械使用费实际数对按台时费打算数计算的百分比，设例中为
19000元/20000元×100％＝95％
（五）将各项工程按台时费打算数计算的机械使用费按实际数加以调整
如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费打算数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：
9000元×95％＝8550元
关于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：
借：工程施工 19 000
贷：工程施工——机械使用费 19 000
关于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。
五、其他直接资的核算
工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，要紧包括：
1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；
2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；
3．因场地狭小等缘故而发生的材料H次搬运费；
4．土方运输费。
此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。
施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：
借：工程施工 2 000
贷：银行存款 2 000
关于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终依照各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。
依照水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。
关于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。
六、施工间接费用的核算
工程成本中除了上文所讲的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、治理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、治理所必需，然而不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。
施工间接费用的内容，一般包括：
1．治理人职员资措施工单位治理人员的工资、工资性津贴、补贴等。
2．职工福利费指按照施工单位治理人职员资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3．折旧费措施工单位施工治理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。
4．修理费指施工单位施工治理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。
5.工具用具使用费措施工单位施工治理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。
6.办公费措施工单位治理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。
7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位治理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。
8.劳动爱护费指用于施工单位职工的劳动爱护用品和技术
安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。
9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。
施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。
借：施工间接费用 20 538
贷：库存材料 1900
低值易耗品 600
材料成本差异 50
应付工资 8 500
应付福利费 1190
银行存款 2 900
现金 298
累计折旧 4 600
待摊费用 1500
如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。
施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。
每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。
某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］在实际核算工作中，关于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据
装订线 条形码： 纳税人识别号：_________________________________________ 纳税人编码：_________________________________________ 业户归档码：_________ 税务分局：_____ 管理员：_______ 纳税 申 报 表 及 会计报表封面 ２０ 年 月份 纳税人名称（盖章）： 纳税人地址： 电话号码： 请在下列项目内打“√”: 1. 一般纳税人： 工业（ ） 商业（ ） 2. 小规模纳税人： 工业（ ） 商业（ ） 3. 消费税纳税人 （ ） 4. 企业所得税纳税人 （ ） 5. 其他 （ ） 广 州市海珠区国家税务局
纳税申报表及会计报表封底 （税务机关扣税凭证和申报资料审核记录） 纳税人名称：纳税人识别号： 经审核无误的，请在“□”中打“√”，如有问题的，应用文字简要说明，并录入征管软件。审核完成后，附在装订好的资料后备查。 一、扣税凭证的审核 □1.扣税凭证种类符合要示。收购发票的有相应经营范围；海关完税凭证有自营进口（）或委托进口（）业务；运费发票符合规定类型。 □2.开票时间符合抵扣时限的规定。 □3.手工开具的扣税凭证票面填写符合抵扣规定。 □4.抵扣的进项税额属于规定准予抵扣的项目。 □5.《申报扣税凭证封面》注明的扣税凭证份数、金额、税额填写正确。 发函协查份发票。 二、申报资料之间的审核 □1.《增值税纳税申报表附列资料》“财务指标”部分与当期《资产负债表》和《损益表》相关栏目一致。 □2.非防伪税控企业《增值税纳税申报表附列资料》中“进项发票或凭证”部分与《申报表扣税凭证封面》填写相符。 审核人：审核日期：20年月日
增值税会计处理规定 一、单选题 1、下列应计入“应交税费”二级科目的是（）。 A、待抵扣进项税额 B、进项税额 C、销项税额抵减 D、已交税金 【正确答案】A 【您的答案】 2、一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，计入“应交税费——应交增值税”下的（）。 A、进项税额 B、减免税款 C、销项税额 D、待转销销项税额 【正确答案】B 【您的答案】 3、小规模纳税人需在“应交税费”科目下设置的明细科目是（）。 A、进项税额 B、抵减税额 C、待认证进项税额 D、应交增值税 【正确答案】D 【您的答案】 4、小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。（）。 A、应交税费——应交增值税 B、相关成本费用或资产 C、进项税额 D、待抵扣进项税额 【正确答案】B 【您的答案】 5、按照现行增值税制度规定，境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，增值税扣缴义务人为（）。 A、购买方 B、销售方 C、中介机构
D、不缴纳税款 【正确答案】A 【您的答案】 6、企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额，借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记（）。 A、应交税费——应交增值税（销项税额） B、应交税费——待认证进项税额 C、应交税费——地抵扣进项税额 D、抵减税款 【正确答案】A 【您的答案】 7、一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依（）的征收率计算缴纳增值税。 A、10% B、3% C、5% D、20% 【正确答案】C 【您的答案】 8、选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，可以开具（）。 A、收据 B、普通发票 C、专用发票 D、付款单 【正确答案】B 【您的答案】 9、金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后（）个月内不得变更。 A、12 B、6 C、24 D、36
有关房地产行业的会计实务及纳税申报 开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托
付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。 2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人
房地产行业会计实务及涉税介绍 房地产企业工程部 第一篇房地产行业会计实务 第一章开发产品成本 为了加强开发产品成本的经管，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程： 一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 四、建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场经管机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、
一、销项税额的核算 (一)一般销售方式下销项税额的计算： ①销售额=价款+价外费用 销项税额=销售额×税率（这里的销额是不含税的销售额） ②销项税额=组成计税价格×税率 (1)销售额的确定:销售额为纳税人销售货物或应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用。 1、含税销售额的换算: 计算公式为：不含税销售额=含税销售额 / (1+税率)(1.17) ①混合销售的销售额:为货物销售额和非应税劳务销售额合计. ②兼营非应税劳务的销售额: 为货物销售额和非应税劳务销售额合计. ③价款和价税合并收取的销售额: <1>价税合计金额. <2>商业企业零售价. <3>普通发票上注明的销售额. <4>价外费用视为含税收入. 2、销售额的组成包括以下三项： ①销售货物或应税劳务取自于购买方的全部价款(不含税)。 ②向购买方收取的各种价外费用:并入销售额前,应先将其换算为不含税费用。包括：运输装卸费、包装费、违约金、包装物租金、储备费、代收、代垫款项及其他各种性质的价外费用。 ③消费税税金：消费税属于价内税，因此，凡征收消费税的货物在计算增值税额时，其应税销售额包括消费税税金。 3、销售额的组成不包括以下三项： ①向购买方收取的销项税额。增值税属于价外税，其税款不应包含在销售货物的价款之中。 ②受托加工应征消费税的货物，而由受托方代收代缴的消费税。 ▲③同时符合以下两个条件的代垫运输费： <1>销售方把货物交给运输公司运输支付的代垫运输费用. <2>运输公司把运输费发票转交给购买方. 4、一般销售方式下的付款方式主要有： ①直接收款. ②预收货款. ③赊销和分期付款. 4.1直接收款方式采用支票、汇兑、银行本票、银行汇票等结算方式销售产品。会计分录 借：银行存款（库存现金） 应收账款（应收票据） 贷：主营业务收入（其他业务收入） 应交税费—应交增值税（销项税额）
企业不征税收入的会计处理和纳税申报企业的不征税收入，在所得税处理上既不同于免税收入，也不同于征税的政府补助和企业的经营收入；在会计处理上，不征税收入又不同于营业收入和其他营业外收入。这样，不征税收入的账务处理就具有相对的复杂性和特殊性。本文以现行会计准则和最新的企业所得税相关法律、法规为依据，讨论研究企业不征税收入的会计确认、计量，以及相应的所得税纳税调整和纳税申报。 不征税收入的最新规定和一般特征 （一）最新规定 财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号，以下简称财税[2011]70号）规定：企业从县级以上各级政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（2）财政部门或其它拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金及以该资金发生的支出单独进行核算。 对于以上列举的三个条件，凡属于财政性资金，不论属于财政部门或其他政府部门拨付，专门用途拨付文件、专门管理办法或管理要求，一般都有书面文件资料。第三点强调的专门核算，收入单列也不成问题，但对于资金发生的支出单独核算，一般难以办到，因为在财政资金用于专项用途时，多数情况下均同时要求企业配套投入，企业配套资金与财政拨款同用于某项建设，人为地将项目中的具体支出归属财政资金支出和企业配套资金支出，只能流于形式。 （二）所得税处理规范 财税[2011]70号规定：（1）不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中扣除；（2）上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除；（3）不征税收入资金确认后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回政府部门的，应计入第六年的应税收入总额，计入应税收入总额资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。 解读以上规定：（1）上述用于支出所形成的资产，还应包括存货；（2）税前扣除，还应包括这些资产在用或在库时出售或耗用结转成本的扣除；（3）作为不征税收入资金，在5年内“未发生支出”，还应包括已使用一部分或大部分。 （三）不征税收入与免税收入、应税财政补助的区别 1.与免税收入的区别。免税收入是所得税优惠的一种方式，按照国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）的规定，企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。不征税收入虽然是各级政府补助企业的资金，但在所得税处理上不属税收优惠范畴。因此，
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 一、人工单价 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆） 面砖粘贴182. 室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚） 铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元2， 架子工5.5元2 ， 二、房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：4075平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
增值税业务处理会计分录 [保会通财务软件题库精华] 一、国内采购货物的增值税会计处理 企业国内采购的货物，应按照专用发票上注明的增值税额，按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额： 借：应交税费/增值税/进项税额 材料采购（按计划成本计价） 原材料（按实际成本计价） 商品采购 制造费用 管理费用 经营费用 其他业务支出 贷：应付账款 应付票据 银行存款 购入货物发生的退货，作相反的会计分录。 按照规定，企业购进货物或应税劳务，未按照规定取得并保存增值税扣税凭证，或者增值税扣税凭证上未按照规定注明增值税额及其他有关事项的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。在会计核算上，其购进货物或应税劳务所支付的增值税不能记入“应交税费/应交增值税/进项税额”科目，而要记入购入货物或应税劳务的成本中。
二、购入货物取得的普通发票的会计处理 一般纳税人在购入货物时（不包括购进免税农业产品），只取得普通发票的，应按发票所列全部价款入账，不得将增值税额分离出来进行抵扣处理。 借：材料采购 商品采购 原材料 制造费用 管理费用 其他业务支出 贷：银行存款 应付票据 应付账款 三、购入固定资产的增值税会计处理(09年有所变更，固定资产进项税可抵扣，可查相关规定）由于我国绝大部分地区实行的是“生产型”的增值税，对企业购入的固定资产，其进项税额不得抵扣。所以，企业购入固定资产时，其支付的增值税应计入固定资产价值，即按固定资产的买价和支付的增值税： 借：固定资产 贷：银行存款 应付账款 购入固定资产支付的运输费，其进项税额也不得从销项税额中抵扣，
应按实际支付或应付的运输费： 借：固定资产 贷：银行存款 现金 四、购进免税农产品的增值税会计处理 企业购进免税农产品，按购入农业产品的买价和规定的扣除率计算的进项税额： 借：应交税费/增值税/进项税额 材料采购 商品采购 贷：应付账款 银行存款 五、购入货物及接受应税劳务用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理 企业购入货物及接受应税劳务直接用于非应税项目，或直接用于免税项目以及直接用于集体福利和个人消费的，其专用发票上注明的增值税额，计入购入货物及接受劳务的成本。 借：在建工程 应付福利费 贷：银行存款 六、视同销售的会计处理 对于企业将自产或委托加工货物用于非应税项目；将自产、委托加工
增值税纳税实务与会计处理 课程背景： 增值税背景下，企业的会计实务工作该如何操作，特殊业务该如何处理，是否还有不了解的做账技巧和纳税技巧，如何规避纳税处理过程中的差错？如何结合新企业会计准则做好增值税的会计处理？如何规避做账风险？….这门课，与您的日常息息相关。 课程收益： ●掌握的重要新政及运用技巧 ●谙熟新准则的增值税会计处理 ●提高做账技巧规避税务风险 ●疏通账账、账表、税税差异 ●应对会计收入、增值税收入、企业所得税收入差异 课程时间：2天，6小时/天 课程对象：企业高管、税务机关人员、财务总监、财务经理、税务经理、财务人员、经营人员等企业管理者 课程方式：讲师讲授、案例研讨、角色演练、小组讨论等形式的互动式，要求全员参与。 课程大纲 第一讲：梳理最新增值政策 1. 税率调整 2. 扩大抵扣 3. 加计抵减 4. 留抵退税 5. 小微政策 6. 发票新政 第二讲：增值税纳税义务发生时间 1. 正确认识纳税义务发生时间 2. 不同结算方式销售货物纳税义务发生时间的判定
3. 疑难问题解析 第三讲：了解相关会计准则 1. 收入准则 2. 所得税准则 3. 掌握相关会计科目设置技巧 第四讲：常见增值税业务财税处理 1. 小微减免 2. 直接减免 3. 即征即退 4. 财政补贴 5. 加计抵减 6. 定额优惠 7. 留抵退税 第五讲：特殊增值税业务财税处理 1. 差额征税 2. 简易计税 3. 预缴税款 4. 金融商品 5. 代扣代缴 6. 待转销项 第六讲：增值税账簿与申报表的勾稽 1. 一般纳税人申报与会计科目协调 2. 小规模纳税人纳税申报与会计科目协调 第七讲：增值税发票备注栏的政策梳理及风险防范 1. 增值税发票备注栏必须填写的要点解析 2. 增值税发票备注栏的其他要求
房地产行业会计实务篇(doc 39页)
房地产行业会计实务及涉税介绍 房地产企业项目部 第一篇房地产行业会计实务 第一章开发产品成本 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
纳税人报送财务会计报 表工作 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
市征收局，各分局、各市地税局： 为统一和规范纳税人报送财务会计报表工作，提高纳税人财务会计报表数据的采集量，夯实征管基础，减轻纳税人负担，根据《国家税务总局关于印发〈纳税人财务会计报表报送管理办法〉的通知》（国税发[2005]20号）的规定，市局统一了纳税人报送的财务会计报表的种类和格式，开发了财务会计报表管理系统和远程电子申报财务会计报表报送模块，并在征收局进行了试点。结合目前纳税人执行国家统一的会计制度的实际情况，现将纳税人报送财务会计报表工作有关问题明确如下： 一、纳税人报送财务会计报表的范围、期限和方式 （一）报送范围 除实行定期定额征收管理的纳税人和非独立经济核算的分支机构外，《税收征管法》第十五条所规定的从事生产、经营的纳税人应当按照税收法律、行政法规的规定向主管地税机关报送财务会计报表及说明材料。 （二）报送期限 纳税人原则上按季度和年度报送财务会计报表。实行查帐征收管理的，按季度报送财务会计报表，实行核定征收管理的，按年度报送财务会计报表。纳税人按季度报送的，其报送期限为季度终了后15日内；按年度报送的，其报送期限为年度终了后4个月内。
（三）报送方式 执行企业会计制度、小企业会计制度、民间非营利组织会计制度以及担保企业会计核算办法并实行远程电子申报的纳税人，可以在规定的期限内采取网络方式报送财务会计报表电子数据；不实行远程电子申报的纳税人，应当在规定的期限内到主管地税机关，或者采取邮寄、电子介质或其他方式报送纸质财务会计报表或电子数据。纳税人采取网络或电子介质方式报送财务会计报表的，可以只报送财务会计报表电子数据，不再需要报送纸质报表。 执行金融企业会计制度、事业单位会计制度以及其他国家统一的会计制度、会计核算办法的纳税人，其财务会计报表的格式与市局统一的格式不一致的，应当在规定的期限内到主管地税机关报送纸质财务会计报表。 二、纳税人适用会计制度的种类 （一）企业会计制度 企业会计制度适用于除不对外筹集资金、经营规模较小的企业，以及金融保险企业以外，在中华人民共和国境内设立的企业（含公司）。 （二）小企业会计制度 小企业会计制度适用于在中华人民共和国境内设立的不对外筹集资金、经营规模较小的企业。“不对外筹集资金、经营规模较小的企业”
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2. 室内地面砖（600*600）15元/平米， 踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积） 电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，
架子工5.5元/m2 ， 房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
抵扣完的销项税金如何做账务处理 、“销项税额”的帐务处理 1.销售货物或提供应税劳务。 企业销售货物或提供应税劳务（包括将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者），按照实现的销售收入和按规定收取的增值税额，借记“应收帐款”、“应收票据”、“银行存款”、“应付利润”等科目；按照当期的销售额和规定税率计算的增值税，贷记“应交税金――应交增值税（销项税额）”科目；按实现的销售收入，贷记“产品销售收入”、“商品销售收入”、“其他业务收入”科目。发生的销售退回，作相反的会计分录。 2.将自产、委托加工货物用于非应税项目。应视同销售货物计算应交增值税，借记“在建工程”科目，贷记“应交税金――应交增值税（销项税额）”科目。 3.利用自产、委托加工或购买的货物进行投资。企业自产、委托加工货物作为投资，提供给其他单位和个体经营者，应视同销售货物计算应交增值税，借记“长期投资”科目，贷记“应交税金――应交增值税（销项税额）”科目。 4.将自产、委托加工货物用于集体福利。企业将自产、委托加工货物用于集体福利消费等，应视同销售货物计算应交增值税，借记“在建工程”科目，贷记“应交税金――应交增值税（销项税额）”科目。 5.无偿赠送自产、委托加工或购买货物。企业将自产、委托加工或购买货物无偿赠送他人，应视同销售货物计算应交增值税，借记“营业外支出”等科目，贷记“应交税金――应交增值税（销项税额）”科目。 6.随同产品出售的包装物。随同产品出售但单独计价的包装物，按规定应缴增值税，借
记“应收帐款”等科目，贷记“应交税金――应交增值税（销项税额）”科目。企业逾期未退回的包装物押金，按规定应缴增值税，借记“其他应付款”等科目，贷记“应交税金――应交增值税（销项税额）”科目。 四、“进项税额转出”的帐务处理企业购进的货物、在产品、产成品发生非正常损失，以及购进的货物改变用途等原因，其进项税额，应相应转入有关科目，借记“处理财产损溢”、“在建工程”、“应付福利费”等科目，贷记“应交税金――应交增值税（进项税额转出）”科目。 五、企业出口适用零税率的货物，不计算销售收入的销项税额和应纳的增值税额。 企业向海关办理报关出口手续后，凭出口报关等有关凭证，向税务机关申报办理该项出口货物的进项税额的退税。企业在收到出口货物退回的税款后，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金――应交增值税（出口退税）”科目。出口货物办理退税后发生的退货或退关补交的税款，作相反的会计分录。 六“转出未交增值税”、“转出多交增值税”的帐务处理月份终了，企业计算当当月应交未交增值税，借记“应交税金？——应交增值税（转出未交增值税）”科目，贷记“应交税金——未交增值税”科目；当月多交的增值税，借记“应交税金——未交增值税”科目，贷记“应交税金——应交增值税（转出多交增值税）”科目。这样，月份终了“应交税金——应交增值税”科目的贷方余额，反映企业计算出尚未入库的增值税。月份终了“应交税金——应交增值税”科目的借方余额反映企业尚未抵扣的增值税。 七、次月申报缴纳上月应交的增值税时借记“应交税金——未交增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。 八、企业收到即征即退、先征后退等返还的增值税，除国家规定有指定用途的项目外，
一、概述 1>>>>>五证 房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。 这五证标识着项目不断发展的过程： 土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。 开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。 销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。 竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品） 准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。 2>>>>>税金 房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。 3>>>>>报表里的特殊科目专属 资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。 资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码 4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅 普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。 比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。 5>>>>>期房和现房 期房： 指房地产开发商从取得商品房预售许可证（销许）开始至取得房地产权证（准入证）为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房： 是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（即下达准入证，各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。 6>>>>>八大类成本 一般房地产行业，成本是分为八大类的，不过不久我们单位要合成六大类了，因为八大类比较普遍，还是介绍八大类：
房地产业成本管理 1.目的：加强成本管理，规集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.围：适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.3 成本费用项目及核算容 4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算容 4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下容：A、勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2) 规划设计费：规划费：方案
国家税务总局扬州税务进修学院讲稿 财务报表与增值税纳税申报表比对分析 石玮 第一教研部税收稽查教研室 一、增值税申报表 （一）增值税申报表概述 增值税申报表是记录和反应企业当期增值税销项、进项、当期应纳及本期已纳税额
的重要载体和依据，也是税源管理部门进行纳税评估的基础数据来源，对增值税申报表进行相关的比对和分析，不仅可以对纳税人和扣缴义务人增值税纳税申报的真实性和准确性进行分析，还可以帮助纳税人发现和纠正在履行纳税义务过程中出现的错漏，矫正纳税人的纳税意识和提高纳税人的履行纳税义务能力。 为配合2009年增值税全面转型，国家税务总局根据新修订的《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，对现行增值税一般纳税人和小规模纳税人的增值税纳税申报表的填报事项进行了调整，并正式发布了《关于调整增值税纳税申报有关事项的通知》（国税函[2008]1075号），明确了增值税转型后的增值税款的申报事项。与《增值税一般纳税人纳税申报办法》（国税发[2003]53号）文件规定的增值税申报表相比，调整后的新表主要有以下几点变化： 1.删除了原增值税纳税申报表附列资料（表三）、（表四）,新增了《固定资产进项税额抵扣情况表》。 2.根据修订后的增值税暂行条例，申报期限从10日延长至15日。 3.《增值税纳税申报表附列资料（表一）》销售情况明细表中第1、8、15栏，“防伪税控系统开具的增值税专用发票”栏，应包含机动车销售统一发票数据；第2、9栏“非防伪税控系统开具的增值税专用发票”不再填写。 4.《增值税纳税申报表附列资料（表二）》第5、28栏项目名称由“17%税率”调整为“海关进口增值税专用缴款书”；第6、29栏项目名称由“13%税率及扣除率”调整为“农产品收购发票或者销售发票”；第7栏项目名称由“10%扣除率”调整为“废旧物资发票”，自2009年5月1日起，该栏不再填写；第8、31栏项目名称由“7%扣除率”调整为“运输费用结算单据”；第11栏项目名称由“期初已征税款”调整为“外贸企业进项税额抵扣证明”，其“税额”栏填写税务机关出口退税部门开具的《外贸企业出口视同内销征税货物进项税额抵扣证明》允许抵扣的进项税额；第15栏项目名称由“非应税项目用”调整为“非应税项目、集体福利、个人消费用”，填写用于非增值