东莞银湖项目物业发展建议报告?
目录
第一部分:背景简介?３
第二部分：物业市场定位 5
第三部分:物业建议7
一、平面规划要点7?
二.园林设计要求 (11)
三、户型设计 (12)
四、公建设计要求 (17)
五、物业管理及智能化系统........................................ 2１
六、装修标准要点 (23)
第四部分：附件: 2５
附件1:市场调查2?５
附件２:东莞市篁村区银湖项目目标客户调查 (38)
附件3：东莞市区楼盘调查表48?
附件4:东莞市区专业人士访谈表 (62)
附件5:澳大利亚 (63)
x物业公司经营与发展建议书 x物业公司自成立以来,在集团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%,x知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖,成为x 市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头,是x外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下,成为x唯一的商务写字楼、x的形象窗口,被誉为"商务之都、文化之都、艺术之都,金融之都",为集团争得了荣誉, 成绩是有目共睹的。 但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于x目前经济不尽景气,写字楼出租市场价位过低,经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已经很大,继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继,而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环,服务品质降低会影响招商,甚至影响物业品质;卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的,https://www.doczj.com/doc/2e4540129.html,也存在配套设施不完善,外观陈旧等不利于经营的因素,现在的经营已趋饱和。作为物业管理方,固守于这两个物业项目中,如果完全按照市场规律,其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律,物业管理成本需要从物业租金中来,甚至需要靠集团的直接补贴,则集团的利益势必受到损害,否则x物业难以生存。公司需要向
外拓展和扩张,才能生存下来。 目前,x房地产市场正处于上升阶段,真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场,由于x物业在物业管理领域已经处于x最好的水平,前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中,我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来,通过充分的市场调查,我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。在业务能力上,x物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行二期投资,否则要养活做为物业管理的x物业是不现实的,x物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。但是,由于一直以来x物业在行政上隶属于军沙公司,体制束缚了我们向外发展、自力更生的手脚。另外,由于x物业与军沙公司在管理上存在责权利不明确的问题,一直以来无法按照物业管理的原则与市场规律来运做,对投资广场的物业管理也造成很多的不利。现在,在投资广场的物业经营与维护上,很多方面我们与业主公司无法达到一致意见,集团对军沙公司方面的管理架构也一直不是很明确,本身已极大的影响了投资广场的管理工作。按目前的经营状况,投资广场作为一个商业项目要实现收回投资并盈利几乎是遥遥无期的,而由于该
物业公司建议报告范文 《物业服务舆情报告》（以下简称《报告》）由万科物业联合人民网舆情数据中心共同发布。《报告》通过采集分析互联网上公开的物业服务数据，以舆论反馈为切入点，在有效数据支持下剖析市场现状，勾勒行业舆论形象，为物业服务行业持续健康发展提出研究建议，报告希望通过聚焦物业管理行业的法律法规、政策、核心关注点、物业费及民生反馈等方面问题，推动物业管理行业健康发展。 《报告》总结认为，舆论对当前物业服务发展的观点较为分散，网民期待政府出手整顿行业乱象，其中物业收费和使用不够合理、开支不够透明是网民关注的重点，明确最低服务标准促进行业规范化或可成为政府干预的选择方向。对物业企业而言，在保持优质服务项目的同时，对物业服务品质及业主满意度较低的项目进行改进，有助于改善企业口碑和转型创新的效果。 物业服务品质直接影响人民生活水平，是“人民日益增长的美好生活需要”的有机组成部分。《报告》建议，政府、行业机构及物业企业等各方有必要共同参与研究，制定物业企业的最低投入标准，一方面保障业主的人身及财产安全，另一方面有助于改善物业企业经营现状、释放先进生产力、推动物业行业良性发展，尽早摆
脱价格战、恶性竞争的行业困局，帮助居民改善居住生活人文环境，提升“获得感”。 附：物业服务舆情报告 取消物业绝对可行，拿一个5栋500户的小区来打个比方，打扫卫生10名、保安10名（需要培训），水电工各两名，电梯工两名、其他特种设备两名，每个月正常拿工资，把各自的工作做到位都可以轮休，这些人都可以是本小区的业主来做，当然水电工、电梯工、其他设备的维护等等……业主不懂的可以请外人，小区绿化保养另外请专业的人士做，选几个小区的业主作为代表维护资金（每家每户出钱放到指定的账户，每一笔收支都发在业主群里公布），大小问题都好商量，各种规矩业主自己定。不用交停车费，还会有其他各种收入（比如广告费、场地费等等……）搞得好说不定一年的收入就可以底消一年所有开支。 把物业赶出小区！我举双手赞成！ 我们住在太原迎泽区菜园村四建宿舍，物业除了知道收钱，其他的什么都不管！
物业发展建议培训
1.物业发展建议培训 2. o概述 o内容 o注意事项 主要内容 3.概述 4.概述 o项目策划流程 市场调研项目定位物业发展建议营销策略销售执行 5.概述 o物业发展建议 o项目开发建议 o产品建议书 o目的 o使项目定位落实到产品中； o用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场； o为后期营销提供具有竞争力的卖点。 o角色 o不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；o不可过于追求技术细节。 6.概述 o原则 o市场主导 o大胆设想，小心求证，适度超前 o符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势 o标准化，规范化 o MECE 原则（完整性/ 独立性） 7.报告内容解释 8.基本框架 o o 1 、项目规划设计要点及原则 o 2 、项目开发模式 o 3 、项目整体构思 o 4 、建筑空间组合 o 5 、景观与环境设计建议 o 6 、道路系统与交通组织 o7 、公建与配套设施（非商业） o8 、商业规划建议 o9 、建筑单体及风格建议
o10 、户型建议 o11 、装修标准 o12 、结构及设备设施建议 o13 、细部亮点营造 o14 、分期开发建议 o15 、物业管理建议 整体思路专业建议细节建议实施与管理 9.规划设计要点及原则 o规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括： o总用地面积 o计容积率用地面积 o总建筑面积 o其中：住宅、商业 o容积率 o建筑覆盖率 o绿地率 o建筑限高 o建筑退后红线要求 o日照间距 o车户比（车位数） o其他要求 10.规划设计要点及原则 o关键指标解释 o覆盖率＝建筑基地面积/ 总用地面积 o绿地率= 内各类绿地面积/ 总用地面积 o（新区不低于30% ，旧区改建不低于25% ） o容积率= 总建筑面积/ 总用地面积 o居住区分级： o强度指标：容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积 o环境指标：绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距 11.规划设计要点及原则 o深圳市居住用地强度控制指标 ≦ 3.2 ≦ 2.4 ≦ 1.8 ≦ 1.0 ≦0.3 组团≦ 2.8 ≦ 2.0 ≦ 1.5 ≦0.8 ≦0.3 小区容积率高层（10 层以上）中高层（7-9 层）多层（4-6 层）低层（1-3 层）独立式住宅住宅层数≦22 % ≦22 % ≦30 % ≦23 % ≦32 % ≦25 % ≦35 % ≦30 % ≦16 % ≦ 12% 组团小区建筑密度 12.规划设计要点及原则 o规划设计原则 o（一般原则） o效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化）
SWOT应对战略
S
景观资源、容积率低 交通资源、CBD一级辐射区
W
产品高度体量有限 区域商务氛围不浓
O
核心商务圈扩展、 经济利好、 新增客户群体
发挥优势，抢占机会
l 以项目价值最大化为开发总战略 l 细分市场，强化核心客户群营销 l 借助CBD概念提升项目整体价值 l 挖掘项目产品、景观稀有特质
利用机会，克服劣势
l 强调片区未来发展前景 l 定向、定点营销
T
二手市场冲击、 市场风险
发挥优势，转化威胁
l 通过树立项目形象，突围片区 l 占位优先，适时推出 l 充分切入市场，精准定位
减小劣势，避免威胁
l 差异化产品提升项目价值 l 优化设计，提高竞争力 l 整合资源，提高附加值 l 把握入市时机，降低未知风险
Part
04 物物业业发发展展建建议议
》》》规划篇
规划建议
方案一：双塔联体写字楼
苏州“东方之门”的双塔建筑
N
?有效利用低容积率，打造两栋联体楼,相对分 离，空间独立，造型丰富 ?两栋顶部相连，浑然一体，富于标识性 ?利用空中露台有效相联，增加休闲绿化空间 ?整体通透灵动，有效增加景观面 ?立面呈倒梯形，增加中高层单位实用率 ?人群可有效分流，尊贵大气
景观连廊（顶部连廊、空中连廊）的多样化运用
规划建议
方案二：时尚薄板写字楼
N ?写字楼薄体板式布局，昭示面最大化 ?景观面最大化 ?开辟前广场，易于聚集人流及地面停车
项目编号: KR/HBJZ/LW/002 湖北荆州观邸项目物业管理建议书 编制:上海科瑞物业管理有限公司 授权代表:韦兆阳 编制时间:2004年3月31日 批准时间:2004年4月2日 审批:荆州天发金达利房地产开发有限公司 生效时间:2004年4月5日
郑重声明 本建议书内容涉及我公司和荆州天发金达利房地产有限责任公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州天发金达利房地产有限责任公司公开。本公司要求荆州天发金达利房地产有限责任公司收到本物业管理项目建议书时做出以下承诺： 一、本建议书仅供荆州天发金达利房地产有限责任公司在选择“观 邸”物业管理合作单位和考虑相关物业管理事宜时使用。二、妥善保管本项目建议书，未经我公司同意，不得以任何理由、 任何形式向第三方公开本建议书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 三、若本建议书的内容未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 上海科瑞物业服务发展有限公司 二零零四年四月十五日
摘要 根据荆州市的物业管理市场环境，观邸项目的项目定位，建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州天发金达利房产开发有限公司对本项目物业管理的要求，我公司观邸项目提供一站式无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足尊贵业主的各种需求，以卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。 科瑞物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为观邸提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障。关于观邸项目的合作，我公司以品牌和技术的优势与荆州市的有关企业或个人合作，组建荆州市荆瑞物业服务发展有限公司来管 理该项目。 我公司将观邸的管理标准定位为专业物业管理，提供物超所值的物业管理服务。现在我公司提供2种方案供荆州天发金达利 房产开发有限公司选择： A、经测算，本项目的开办费为267547.00元，年度管理费支出为779855.50元，年度亏损额为258324.50元，我公司建议收费水平为新建部分为0.70元/平方米·月，已有的天发花园为0.30元/平方米·月。另需要管理用房196平方米。包括：管理处办公室100M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室20 M2、员工宿舍生活用房32 M2，此外仓库24 M2。 B、采用一揽子方式，在合作的2年中支付的开办费用、管理费亏损补贴、合理的酬金等总金额为928196.00元，于合同签订后半个月内全额支付给我方。管理用房要求同A方式。 注：如开发商要求管理费的收取低于0.70元/平方米·月的
. 物业公司员工合理化建议 提升公司服务质量，合理化建议 1、物业管理服务既有一般服务行业的特征，又有其独特的个性，表现为：（—）制约性：1、 政策因素2.业主因素；3发展商因素；4 技术因素；5 环境因素。（二）相对长期性（三）双方满意性。（四）差异性（五）情感密集型。 2、服务至上是任何服务性企业永远不变的宗旨，物业管理企业所从事的一切活动要使业主 诚心、满意，其核心就是要提供优质服务。管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。因此物业管理重要始终贯彻“精致服务、对民负责”的思想，寓管理于各项服务之中。 3、（一）承诺，是服务的重中之重。首先，要对承诺量力而行，建议公司检查目前服务项 目标准，有没有超出能力范围，如果有，则加以修改或另想其他简便有效的方法：其次，对已做出和公开的承诺尽力去实行，建议我们每天对照已制定的工作要求和标准，逐一落实。 （二）细节，决定了服务的效果。树立自己很重要的意识，从自己的一言一行做起，在礼仪、仪表及工作效果方面，为自己定出各类应注意的细节，分析出哪些是重要的细节，哪些是导致不良好效果的细节。并加以改正和克服。为防止关注过多细节会影响自己的工作和服务，应同时删除与工作目标不吻合或不必要的细节和不良习惯，让自己说话办事利索爽快，提升效率。 4、公司是以服务为主导的行业，员工的每一个行为都会影响公司形象，对客户的态度要热情诚恳，目的是为业主创造安全、舒适的生息环境。要设身处地的为业主着想，做每件事都要注意细节，细节决定成败。让大家本着科学、认真的工作态度，以细心、换位思考的原则思考，共创公司美好的将来！ 5、物业管理中企业员工特别是管理处一线员工直接面对业主，业主对服务过程的不满与投诉是非常直接的，当我们接到顾客投诉时，必须给业主一个比较具体的处理时间的方法，让业主有所期望，同时还得进行相应服务跟踪回访，了解业主对我们的评价和意见、建议，这样我们的服务管理才能有所提高。 6、我们除了要注意服务的热情外，好要注意服务的技巧，而要做到这点就要求我们在处理客户交往中，善于观察客户的眼、神、情和语，善于在适当的时候说适当的话，做适当的事，只有这样客户才会真正体会到我们的服务，才会认同我们的服务，服务才能算到位。 7、（一）要让公司每一个员工真正了解服务在物业管理企业管理中的重要性。以及服务到底是做什么、怎样做？ （二）从企业内部着手，要加强员工自身服务意识的培养。没有意识，何谈服务。 （三）改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识。 （四）加强部门之间的沟通问题，严禁出现工作起来部门之间互相排斥 （五）监理公司本部的服务培训内容，加强培训力度。 （六）做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。 8、只有提升服务，才能创新效益。所以，从自己做起，脚踏实地的工作，不要有服务不到位的现象发生。 部分内容来源于网络，有侵权请联系删除！
物业公司经营与发展建议书
物业公司经营与发展建议书 建议范文物业公司经营与发展建议书提要: 物业公司经营的发展建议: 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行 二期投资,否则要养活做为物业管理的 x 物业是不现实的,x 物业也需要寻求投资广场物 业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。 更多精品来自 简历
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x 物业公司经营与发展建议书 x 物业公司自成立以来,在集
团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公 司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出 率达到 85%,x 知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优 物业管理奖,成为 x 市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客 房出租率 75%的良好势头,是 x 外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下, 成为 x 唯一的商务写字楼、x 的形象窗口,被誉为"商务之都、文化之都、艺术之都,金 融之都",为集团争得了荣誉, 成绩是有目共睹的。
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但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对于公司经营 和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。
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投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于 x 目前经济不尽 经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已景气,写字楼出租市场价位过 低,
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盛智物业公司经营与发展 建议书 盛智物业公司自成立以来，在集团领导的亲切关怀下，在全体员工的共同努力下，虽然经历了一些坎坷，到目前为止，公司团队整齐，员工精神面貌良好，负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%，荆州知名公司基本都被我们招商到此，去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖，成为荆州市物业管理协会的发起人和常务副会长单位；卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头，是荆州外来客商的理想下榻之地；投资广场在我们的管理之下，成为荆州唯一的商务写字楼、荆州的形象窗口，被誉为“商务之都、文化之都、艺术之都，金融之都”，为集团争得了荣誉，成绩是有目共睹的。 但是，做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人，对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的，但是，由于荆州目前经济不尽景气，写字楼出租市场价位过低，经营成本过高，难以实现较好的投资回报，招商难度已经很大，继续按现在的物业管
理水平进行物业管理成本很好难以为继，而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环，服务品质降低会影响招商，甚至影响物业品质；卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的，也存在配套设施不完善，外观陈旧等不利于经营的因素，现在的经营已趋饱和。作为物业管理方，固守于这两个物业项目中，如果完全按照市场规律，其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律，物业管理成本需要从物业租金中来，甚至需要靠集团的直接补贴，则集团的利益势必受到损害，否则盛智物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张，才能生存下来。 目前，荆州房地产市场正处于上升阶段，真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场，由于盛智物业在物业管理领域已经处于荆州最好的水平，前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中，我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来，通过充分的市场调查，我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路，业务发展势头良好，前景广阔。在业务能力上，盛智物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的
物业公司经营与发展建议书物业公司经营与发展建议书提要：物业公司经营的发展建议：投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行二期投资,否则要养活做为物业管理的x物业是不现实的,x 物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。 更多精品来自简历 x物业公司经营与发展建议书 x物业公司自成立以来,在集团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%,x知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖,成为x市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头,是x外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下,成为x唯一的商务写字楼、x的形象窗口,被誉为”商务之都、文化之都、艺术之都,金融之都”,为集团争得了荣誉,成绩是有目共睹的。 但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对
于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于x 目前经济不尽景气,写字楼出租市场价位过低,经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已经很大,继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继,而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环,服务品质降低会影响招商,甚至影响物业品质;卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的,也存在配套设施不完善,外观陈旧等不利于经营的因素,现在的经营已趋饱和。作为物业管理方,固守于这两个物业项目中,如果完全按照市场规律,其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律,物业管理成本需要从物业租金中来,甚至需要靠集团的直接补贴,则集团的利益势必受到损害,否则x物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张,才能生存下来。 目前,x房地产市场正处于上升阶段,真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场,由于x物业在物业管理领域已经处于x最好的水平,前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中,我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来,通过充分的市场调查,我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企
项目编号：KR/HBJZ/LW/002 湖北荆州观邸项目物业管理建议书 编制:上海科瑞物业管理有限公司 授权代表：韦兆阳 编制时间:2004年3月31日 批准时间:2004年4月2日 审批:荆州天发金达利房地产开发有限公司生效时 间:2004年4月5日
郑重声明 本建议书内容涉及我公司和荆州天发金达利房地产有限责任公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州天发金达利房地产有限责任公司公开。本公司要求荆州天发金达利房地产有限责任公司收到本物业管理项目建议书时做出以下承诺： 一、本建议书仅供荆州天发金达利房地产有限责任公司在选择“观 邸”物业管理合作单位和考虑相关物业管理事宜时使用。 二、妥善保管本项目建议书，未经我公司同意，不得以任何理由、 任何形式向第三方公开本建议书内容。否则，我公司将保留因 此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 三、若本建议书的内容未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 上海科瑞物业服务发展有限公司 二零零四年四月十五日
根据荆州市的物业管理市场环境，观邸项目的项目定位，建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州天发金达利房产开发有限公司对本项目物业管理的要求，我公司观邸项目提供一站式无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足尊贵业主的各种需求，以卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。 科瑞物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照IS09000 : 2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为观邸提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障。关于观邸项目的合作，我公司以品牌和技术的优势与荆州市的有关企业或个人合作，组建荆州市荆瑞物业服务发展有限公司来管 理该项目。 我公司将观邸的管理标准定位为专业物业管理，提供物超所值的物业管理服务。现在我公司提供2种方案供荆州天发金达利 房产开发有限公司选择： A、经测算，本项目的开办费为267547.00元，年度管理费 支出为779855.50元，年度亏损额为258324.50元，我公司建议收费水平为新建部分为0.70元/平方米?月，已有的天发花园为 0.30元/平方米?月。另需要管理用房196平方米。包括：管理 处办公室100M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室20 M2、 员工宿舍生活用房32 M2，此外仓库24 M2。 B、采用一揽子方式，在合作的2年中支付的开办费用、管 理费亏损补贴、合理的酬金等总金额为928196.00元，于合同签订后半个月内全额支付给我方。管理用房要求同A方式。
物业发展建议报告提纲 壹．确定项目的发展战略 （项目战略，指确定项目能够获得市场竞争优势的整体思考。） ※发展战略的形成通过三个层次分析而来※ （一）项目属性分析 ·地块内部 ·地块外部 ·开发商品牌及运作能力 （二）客户需求分析 ·客户的构成、年龄、置业目的、购买能力、购买特点 （三）竞争分析 ·竞争项目的产品组合、预备货量、推售时间、价格优惠、产品特色等 ※发展战略的三个主要内容※ （四）项目的整体开发目标 ·价格 ·速度 ·品牌 （五）项目需要解决的核心问题 ·SCQ结构化分析法 S（情境，situation）及公认事实，需要完成某项任务；C（冲突，complication），推动情境发展并引发矛盾的因素，发生了我们完成任务的事情；Q（疑问，question）分析存在的问题，如何实施解决方案。SCQ结构化分析法，通过对
项目现实情况所产生的结果与期许的结果两者之间的差异比较，找到项目需要解决的关键问题。 （六）结构化的项目分析 ·SWOT分析，明确项目内外部优劣势，导出发展战略 ·市场分析、客户分析、竞争分析，使项目定位更有市场依据，更科学合 理 贰．项目定位的具体内容及意义 （战略是解决项目与其他项目的差异问题，定位是具体展示项目的个性与特点。战略是为项目发展寻找方向，而定位是顺依方向下的具体呈现） （七）客户定位-细分出与产品相匹配的客户 核心客户，重要客户，游离客户，偶得客户 （八）产品定位-打造能满足目标客户需要的产品 物业类型，产品组合，户型特点 （九）形象定位-提炼项目核心特点，向市场传递清晰印象的做法 相同的产品类型，不同的视角，就会有不同的形象导入 （十）价格定位-项目销售价格的预期判定 通过价格定位，将不同组团产品在销售价值的扮演角色也定位了叁．物业发展建议 （物业发展建议，是指项目物业未来的发展方向，它主要包括项目规划布局、建筑平面与空间的考虑、项目的配套以及可能提供的软性服务） （十一）物业发展建议的的思考角度 市场竞争性：基于市场的产品水平调查与分析，包括空间、尺度、户型、
物业公司经营发展建议书 x物业公司经营与发展建议书 x物业公司自成立以来,在集团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%,x知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖,成为x市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头,是x外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下,成为x唯一的商务写字楼、x的形象窗口,被誉为”商务之都、文化之都、艺术之都,金融之都”,为集团争得了荣誉, 成绩是有目共睹的。 但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于x目前经济不尽景气,写字楼出租市场价位过低,经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已经很大,继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继,而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环,服务品质降低会影响招商,甚至影响物业品质;卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的,也存在配套设施不完善,外观陈旧等不利于经营的因素,现在的经营已趋饱和。作为物业管理方,固守于这两个物业项目中,如果完全按照市场规律,其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律,物业管理成本需要从物业租金中来,甚至需要靠集团的直接补贴,则集团的利益势必受到损害,否则x物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张,才能生存下来。 目前,x房地产市场正处于上升阶段,真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场,由于x 物业在物业管理领域已经处于x最好的水平,前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中,我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来,通过充分的市场调查,我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。在业务能力上,x物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行二期投资,否则要养活做为物业管理的x物业是不现实的,x物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。但是,由于一直以来x物业在行政上隶属于军沙公司,体制束缚了我们向外发展、自力更生的手脚。另外,由于x物业与军沙公司在管理上存在责权利不明确的问题,一直以来无法按照物业管理的原则与市场规律来运做,对投资广场的物业管理也造成很多的不利。现在,在投资广场的物业经营与维护上,很多方面我们与业主公司无法达到一致意见,集团对军沙公司方面的管理架构也一直不是很明确,本身已极大的影响了投资广场的管理工作。按目前的经营状况,投资广场作为一个商业项目要实现收回投资并盈利几乎是遥遥无期的,而由于该项目原本是烂尾楼、改造装修过程中又因工期过紧等原因遗留了大量问题,物业管理的维护和保养任务艰巨,现在固资折旧与损坏程度相当严重,物业品质逐日下降,如不重视存在的问题,加强经营管理,势必造成投资受损。个人认为,目前首要的问题应该是集团在这个项目上的管理体制模糊,管理力度薄弱。军沙公司作为业主连起码的职能机构都不健全,何谈对资产的有效经营管理呢。而承担物业管理的x物业公司在这个项目中的责权利也久未见明确,反而愈趋模糊,加上其他因素,造成目前投资广场的经营管理混乱无序,看似多头共管,实则无法真正站在市场经营的角度进行管理,无人真正负起管理责任来。
物业发展建议方案
1.物业发展建议 (1) 1.1.项目规划设计要点及原则 (3) 1.2.项目开发模式 (5) 1.3.项目整体构思 (5) 1.4.建筑空间组合 (7) 1.5.景观与环境设计建议 (10) 1.6.道路系统与交通组织 (12) 1.7.公共服务设施（非商业） (12) 1.8.商业规划建议 (16) 1.9.建筑单体及风格建议 (25) 1.10.户型建议 (26) 1.11.装修标准 (27) 1.12.结构及设备设施建议 (31) 1.13.细部亮点营造 (32) 1.14.分期开发建议 (33) 1.15.物业管理建议 (38)
项目规划设计要点及原则1.1.1. 项目规划设计相关指标 总用地面积：万平方米 计容积率用地面积：万平方米 总建筑面积：万平方米 其中：住宅：万平方米 商业：万平方米 容积率： 建筑覆盖率：% 绿地率：% 建筑限高：M 建筑退后红线要求：M 日照间距： 车户比（车位数）： 其他要求：
1.1. 2. 项目规划设计原则 （一般原则：） 效益最大化原则：规划设计应最大限度利用项目特有的优势和资源，使景观价值、商业价值、人文价值等达到最大化。 以人为本原则：强调自然与社会的融合和“以人为本”’的精神，注重社区生活环境与文化环境的营造，创造适宜人居的人文社区。 适度超前原则：从建立核心竞争优势出发，本项目鼓励产品创新，以高品质产品引领市场，但创新必须建立在未来市场需求的基础上，不可过于超前或过度增加成本。 品质优先原则：在产品设计的诸要素之间，以保证项目品质为最重要的要素，通过高超的设计手段以及对新技术的运用（安防技术、中央空调、中央新风、中央吸尘系统等技术）来打造高品质住宅。 与周边环境相协调原则：项目要考虑与周边环境的协调使社区与周边环境融为一体。 景观均好性原则：在规划中使各个户型共享内部园林景观和外部自然、人文景观。 （特定原则：） 弹性原则：项目先期开发应给后期开发留有余地，因而在规划设计时应在确立整体思路的基础上，保持一定的弹性，使后期开发可以根据市场的变化适当调整。 公共资源私有化原则：规划设计应考虑如何将项目与周围环境景观融为一体，使社区成为城市的一部分，同时将项目周边资源引入社区之中，使社区居民充分享有这些公共资源，如同私家资源一般。 （根据市场调查及前期定位从营销的角度来确定规划原则，同时考虑规划设计要求，包括一般设计所遵循的原则外还有根据项目特质的不同所应遵循的独特原则）
商业物业管理前期介入和 具体工作 Prepared on 22 November 2020
浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间 1.项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； 6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 2、从商场日常经营需要出发提出合理建议： 1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。 2.项目施工阶段 1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。 2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：