物业发展建议培训
1.物业发展建议培训
2.
o概述
o内容
o注意事项
主要内容
3.概述
4.概述
o项目策划流程
市场调研项目定位物业发展建议营销策略销售执行
5.概述
o物业发展建议
o项目开发建议
o产品建议书
o目的
o使项目定位落实到产品中；
o用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场；
o为后期营销提供具有竞争力的卖点。
o角色
o不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；o不可过于追求技术细节。
6.概述
o原则
o市场主导
o大胆设想，小心求证，适度超前
o符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势
o标准化，规范化
o MECE 原则（完整性/ 独立性）
7.报告内容解释
8.基本框架
o
o 1 、项目规划设计要点及原则
o 2 、项目开发模式
o 3 、项目整体构思
o 4 、建筑空间组合
o 5 、景观与环境设计建议
o 6 、道路系统与交通组织
o7 、公建与配套设施（非商业）
o8 、商业规划建议
o9 、建筑单体及风格建议
o10 、户型建议
o11 、装修标准
o12 、结构及设备设施建议
o13 、细部亮点营造
o14 、分期开发建议
o15 、物业管理建议
整体思路专业建议细节建议实施与管理
9.规划设计要点及原则
o规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括：
o总用地面积
o计容积率用地面积
o总建筑面积
o其中：住宅、商业
o容积率
o建筑覆盖率
o绿地率
o建筑限高
o建筑退后红线要求
o日照间距
o车户比（车位数）
o其他要求
10.规划设计要点及原则
o关键指标解释
o覆盖率＝建筑基地面积/ 总用地面积
o绿地率= 内各类绿地面积/ 总用地面积
o（新区不低于30% ，旧区改建不低于25% ）
o容积率= 总建筑面积/ 总用地面积
o居住区分级：
o强度指标：容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积
o环境指标：绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距
11.规划设计要点及原则
o深圳市居住用地强度控制指标
≦ 3.2 ≦ 2.4 ≦ 1.8 ≦ 1.0 ≦0.3 组团≦ 2.8 ≦ 2.0 ≦ 1.5 ≦0.8 ≦0.3 小区容积率高层（10 层以上）中高层（7-9 层）多层（4-6 层）低层（1-3 层）独立式住宅住宅层数≦22 % ≦22 % ≦30 % ≦23 % ≦32 % ≦25 % ≦35 % ≦30 % ≦16 % ≦
12% 组团小区建筑密度
12.规划设计要点及原则
o规划设计原则
o（一般原则）
o效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化）
o以人为本原则
o适度超前原则
o品质优先原则
o与周边环境相协调原则
o景观均好性原则
o景观价值最大化原则
o可持续发展原则
o（特性原则）
o弹性原则
o公共资源私有化原则
o公众参与原则
13.项目开发模式
o特定要求下，尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需要对开发模式加以说明。
o案例一：中航格澜郡—— PUD 开发模式
PUD 即planned unit development ，是指“计划单元综合开发”模式，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。PUD 意味着一块土地规划成一个单
一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。（国外案例：马利纳沙——低密度高尔夫社区)
14.
o案例二：奥林匹克花园——大盘开发模式
项目开发模式
o复合地产———体育+ 地产
o城市营运
o品牌输出
15.项目开发模式
o奥林匹克花园——大盘开发模式
o A1 模式（控股型项目）
o A2 模式（控股型项目）
o B 模式（参股型项目或加盟型项目）
o C 模式（示范型项目）
16.项目开发模式
o案例三：万达商业城——“订单式”商业地产开发模式
零售商市场调研开发商获取土地开发招商销售套现获利租金收益出租后期经营
17.项目整体构思
o规划理念——开发建设主题
o具体分类：
o人文类——历史文化、地域文化、城市文化等
o景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等
o生活理念类—— SOHO 、SOLO 、闲适生活、健康生态社区等
o风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等
o案例：坂田万科城——西班牙风情
o中海阳光棕榈园——阳光暖暖，日子散散
18.项目整体构思
o项目功能布局
o一般情况下，项目主要用地功能包括：
o住宅
o商业
o公共服务设施
o绿地
o道路
o功能布局主要原则：
o方便生活，有利安全防卫和物业管理；
o组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；
o合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境；
o满足项目定位对社区功能的特定要求。
19.项目功能布局案例——华润积玉桥商业中心园林住宅区公建配套
20.项目整体构思
o概念规划方案
o——突出规划理念
o——表现建设开发主题
o——体现项目规划设计原则
o以水岸新城为例
o——湖滨富人生活区
o——公共资源私有化
21.概念规划案例——水岸星城方案一IDEA1 ——水晶之岛此方案提出由开发商在沙湖建一小
岛——水晶岛，在岛上建一类似自由女神像的标志性雕塑或环境小品，形成武汉特有的地理标志。
社区通过一条穿越城市公园的私家道路与该岛连接起来，使该岛成为本社区的“私岛”，无形之中
将沙湖水岸、城市公园纳入社区领域内，实现“公共资源私有化”。水晶岛社区中心
22.概念规划案例——水岸星城方案二IDEA3 ——都市之心此方案提出在项目地块内建一人工
湖，并与沙湖连接起来（表面上的连接，实际上是独立的循环水系，保证人工湖水质的清洁且不
受沙湖水的污染），在人工湖上设置湖心岛，岛上开发顶级别墅。这样湖心岛成为本项目最出色
的景观。整个社区也因此成为武汉城市中心的中心。高档独立别墅
23.概念规划案例——水岸星城方案三IDEA3 ——乌托邦之梦此方案提出在地块中设计一条内
河，将大部分社区（别墅、联排别墅、多层洋房区）与城市有机隔离开来，形成一个相对独立的
“理想王国”——乌托邦——一个独立的富人社区；同时从整个地块区域来看，“内河”看上去似乎
与沙湖连为一体，形成岛屿格局，进一步将社区领域扩大，将水景特色发挥至最大化。
24.
o开发蓝本
o项目开发蓝本源于：
o项目形象定位
o项目开发理念
o项目整体（建筑、园林）风格
o开发条件的相似性
项目整体构思
25.开发蓝本（一）——水岸星城
o日内瓦（Lac Leman 蕾梦湖）
o湖滨风情社区
o“ 城市中心·湖滨富人区”的项目定位，寻求开发建设蓝本的依据点在于：
o城市中心内湖
o富人区
o独特水景景观
o体现城市的繁华与自然环境的融合
o未来营销的可延展性（富人区聚居理念）
o据此以日内瓦湖畔（蕾梦湖）的渡假小镇Montreux （或Geneva 、Morges 、Laussane 、Vevey 、Nyon ）作为建设开发蓝本。
日内瓦风光
26.开发蓝本（二）——华侨城波托菲诺
o Portofino 原本是地中海沿岸一个天然的小港口，后来经历了一段时间的原住居民替换过程，成了欧洲上流社会人士的度假胜地。
27.建筑空间组合自由式复合式行列式围合式建筑空间组合常见的几种方式
28.建筑空间组合（一）——行列式
29.建筑空间组合（二）——围合式
30.建筑空间组合（三）——自由式
31.建筑空间组合（四）——复合式
32.建筑空间组合——评价/ 建议
33.建筑空间组合相关建议
o建筑朝向
o建筑朝向主要考虑当地气候因素的影响，包括日照、主导风向，满足自然通风采光的基本要求，并防止冬季寒冷地区和多沙暴地区风害的侵袭。高层建筑的布局，应避免形成高压风带和风口；
o同时考虑消费者生活习惯的要求，在某种情况下，景观朝向显得更为重要。
o建筑布局应根据噪声源的位置、方向和强度，应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，以防止或减少环境噪声。
34.建筑空间组合相关建议
o建筑间距
o住宅建筑间距分正面间距和侧面间距两个方面。凡泛称的住宅间距，系指正面间距。决定住宅建筑间距的因素很多，根据我国所处地理位置与气候状况，以及我国居住区规划实践，说明绝大多数地区只要满足日照要求，其它要求基本都能达到。
o住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。正面间距可按日照标准确定的不同方位的日照数控制。
o住宅日照标准应符合一定的规定，对于特定情况还应符合下列规定：（1) 老年人居住建筑不应低于冬至日日照 2 小时的标准；（2) 在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3) 旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照 1 小时的标准。
o住宅侧面间距，应符合下列规定：（1 ）条式住宅，多层之间不宜小于6m ；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m; （ 2 ）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。
35.景观与环境设计建议
o园林景观主题
o决定因素：
o项目整体形象定位和整体风格
o目标客户喜好
o项目地块及周边条件
o项目开发理念
o开发蓝本满足的条件
o举例：水岸星城景观主题
o围绕项目开发主题定位，确定本项目园林景观主题为：
o城市中央·湖滨公园
o其内涵：
o——突出项目自身最突出的优势：城市中心（一环线以内）、沙湖湖景资源；
o——城市中央的湖滨公园极具稀缺性，这样使得本项目在市场上更具竞争力；
o——富人区对自然水景的重视决定了本项目一定要做好“水文章”；
o——“ 湖滨公园”既是对原始自然和生态的尊重，又是对城市文脉的继承，它强调了社区的开发与周围环境的协调一致。
o
36.景观与环境设计建议
o常见的园林风格（风情）
o地域类：澳洲风情、新加坡风情、西班牙风情、地中海风情、江南风情等。
o设计风格类。欧式皇家园林（古典园林）、中式皇家园林、江南园林、岭南园林等。
o流派类。世界四大流派：中国自然山水园、意大利台地式别墅园、法国宫廷式花园、英国自然风致式园林（园林史称三大流派：欧洲、西亚、中国）
37.景观与环境设计建议
o景观系统示意图
38.景观与环境设计建议
o景观空间分析（景观节点建议）
中心园林示意图园林视觉轴线示意局部景观节点示意图
39.景观与环境设计建议
o绿化景观及植物配置
o植被的布置应体现以下原则：
o——美化主体景观，体现地方特色；
o——营造社区自然生态环境；
o——表现四季变幻场景，充满生机与活力；
o——方便物业管理，便于保养；
o——既可观赏，又可亲近。
40.景观与环境设计建议
o环境设计示意
41.道路系统与交通组织
o道路交通系统示意图
图示内容包括：人行系统、车行系统、主次出入口等次入口
42.道路规划居住区的道路规划，应遵循下列原则：1 、根据地形、气候、用地规模、用地四周的
环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式；
2 、小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商
店货车和垃圾车等的通行； 3 、有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置
的多样化； 4 、当公共交通线路引入居住区组阁，应减少交通噪声对居民的干扰； 5 、在地
震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求；6 、满足居住区的日照通风和地下工程管线
的埋设要求；7 、城市旧城区改造，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留各利用有历史
文化价值的街道；8 、应便于居民汽车的通行；居住区道路可分为：居住区道路、小区路、
组团路和宅间小路四级。其道路宽窄，应符合下列规定：居住区道路：红线宽度不宜小于20m ；
小区路：路面宽6m-9m ，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m ；无供
热管线的不宜小于10m; 组团路：路面宽3m-5m ；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线
的不宜小于10m ；无供热管线的不宜小于8m ；宅间小路：路面宽不宜小于 2.5m ；
43.道路系统与交通组织
o出入口设置
小区内主要道路至少应有两个出人口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m 。沿街建筑物长度超过150m 时，应设不小于4m×4m 的
消防车通道。人行出口间距不宜超过80m ，当建筑物长度超过80m 时，应在底层加设人行通
道。
44.道路系统与交通组织
o停车场
o确定项目车位数的方法
o 1 ）、市场调研同类楼盘车户比；
o 2 ）、消费者调查对车位的需求；
o 3 ）、技术规范要求。
o停车场设计建议
o生态停车场
o半地下停车场
o机械停车场
按《城市居住区规划设计规范》：（标准当量）生态停车场示意
45.停车位
o车户比= 停车位/ 总户数
o停车位指标
公共交通发达中心区、商业区，0.2 — 0.3 车位/ 客房, 0.8 — 1.0/10 座0.2 — 0.5 车位/ 客房，
0.8 — 2.0/10 座酒店、餐厅公共交通发达中心区取0.8 — 1.2 /100 ㎡0.8 — 2.0 /100 ㎡独
立购物中心、专业批发市场≦2000 ㎡，取 2.0 /100 ㎡；>2000 ㎡，取0.4-1.5/100 ㎡商
业区商业 3 公共交通发达中心区取0.3 — 0.5 / 100 ㎡0.3 — 1.0/100 ㎡其他办公楼公共交
通发达中心区取0.4 — 0.8 / 100 ㎡0.4 — 2.0/100 ㎡行政办公楼办公 2 ≧ 1.0 / 100 ㎡独立式住宅0.6—1.0/ 100 ㎡单元式住宅、单身宿舍住宅 1 具体指标分类用途编号
46.停车位
o车位面积
o地面停车场用地面积，每个停车位宜为25-30m 2 ；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为30-35m2 。摩托车停车场用地面积，每个停车位宜为 2.5-2.7m 2 。自行车公共停车场用地面积，每个停车位宜为 1.5-1.8m 2 。
47.公共服务设施（非商业）
o公共服务设施标准建议（功能/ 内容/ 规模）
o公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施；
o各类公共服务设施的规模可参考《城市居住区规划设计规范》(2002 年版) 之 6.0.3.1 条“公共服务设施控制指标”确定；
o实际操作中，由于商业部分非常重要且内容较多，一般另列专题。
o各类公共服务设施在功能上可以合并集中布局，并非所有类别缺一不可，应根据项目具体情况确定；
o本部分内容应重点突出会所、小学、幼儿园等方面的相关建议。
48.公共服务设施指标
49.公共服务设施（非商业）
o公建与配套设施分布
售楼处幼儿园社区商业中心主题会所（含社区服务中心）
50.公共服务设施（非商业）
o会所
o会所主题拟定：生活会所、商务会所、休闲景观会所
o案例：华润积玉桥项目会所主题——都市文化交流会所
o会所功能及面积：3000M 2
o会所形式建议
51.公共服务设施（非商业）
o教育设施——小学、幼儿园
o规模
o配置
o建筑形式建议（图示）
52.商业规划建议
o项目商业定位概述
o根据定位报告总结陈述：
o目标客户定位
o业态/ 业种定位
o商业功能定位
o商业经营主题
o商业经营档次
o商业形象定位
53.商业规划建议
o商业功能描述
项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能保健功能餐饮功能社区公共服务功能购物功能
54.商业规划建议
o商业主题概念（规划理念）
o案例：中航·格澜郡
o初始概念：观澜生态购物之旅( Green Walk )
o——利用周边环境（如观澜河、世纪广场），营造生态休闲的商业场所；
o——本项目以商业步行街为主，体现生态购物概念；
o——将外部园林系统引入商业街之中，形成步步有景、景随步移的舒适购物环境；
o——室外娱乐休闲与室内的购物休闲等功能有机结合，形成浓厚的商业氛围。
o最终概念：苏格澜风情·生态休闲·街坊商业街区
55.商业规划建议
o商业业态/ 业种规模——以中航·格澜郡为例
56.商业规划建议
o商业业态/ 业种布局——以中航·格澜郡为例
一楼街铺业态/ 业种分区 B 区业态分析： 1 、位于流转式内街两旁，目的性消费人流容易汇集，易于营造商业氛围； 2 、适合针对性较弱的目的性消费； 3 、适合盈利能力较强的业态。确
定为中档服饰类 D 区业态分析：1 、围绕本项目商业区周围，毗邻人流主入口，相对独立，商
铺面积较大； 2 、适合针对性较强的目的性消费； 3 、适合盈利能力强的业态。确定为大型
品牌餐饮、服饰类的大型品牌专卖店 C 区业态分析： 1 、环绕主景观带/ 休憩点，休闲氛围
强，人流集中且滞留时间长；2 、适合针对性较弱的目的性消费；3 、适合盈利能力强的业态。
确定为中高档、高档服饰类和休闲娱乐类 A 区业态分析：1 、毗邻世纪广场和滨河公园，是本
项目商业的主要展示面，随机性人流量大；2 、适合随机性消费；3 、适合盈利能力强的业态。
确定为选择家居用品/ 日用品类、服务类、服饰类人流主入口人流次入口人流主入口主休憩
广场人流次入口 A B D C 人流流转路线
57.商业规划建议
o商业业态/ 业种布局——以中航·格澜郡为例
二楼街铺业态/ 业种分区 F 区业态分析：1 、距离东、西端人流主入口有一定距离，但位于西端主入口到天虹的主通道旁，人流量较大；该部分商铺相对其它商铺较独立，面积较大，双向开门；
2 、适合针对性较强的目的性消费；
3 、适合盈利能力较强的业态。确定为休闲娱乐类、服务
类G 区业态分析：1 、与核心主力店二楼出口及人流主入口稍有距离，有人流次入口，所汇集
的人流较 E 区略少；有部分内廊； 2 、适合针对性较强的目的性消费； 3 、适合盈利能力中
等的业态。确定为文化类、医疗保健类H 区业态分析： 1 、与西端人流主入口距离较近，位
于二楼北侧商铺的必经之路，毗邻观景露台，人流量较大（较 E 区略小），与大型餐饮的距离
较近； 2 、适合针对性较强的目的性消费； 3 、适合盈利能力较强的业态。确定为休闲娱乐
类 E 区业态分析：1 、毗邻核心主力店二楼出口及东端的人流主入口（室外扶梯），能从核心
主力店和人流主入口所汇集的人流中较多地获益；毗邻二楼的景观平台，人流滞留时间长； 2 、适合针对性较弱的目的性消费；3 、适合盈利能力强的业态。确定为家居用品/ 日用品类，中
高档、高档服饰类人流主入口核心主力店二楼出口人流次入口人流主入口二楼休憩广场二楼观景平台人流流转路线 E G F H
58.商业规划建议
59.商业规划建议
o商铺面积划分、面宽与进深建议
o如融科智地三阳路项目
o——根据市场调查，大多数正在营业的商铺面积在15-300M 2 之间，其中最常见的有15 、
18 、20 、30 、45 、50 、60 、80 、100 、150 、200 、300 M 2 等几类，其中
在售项目中以30-50 M 2 最好销；
o——根据设想的商户组合，大多数为60-150 M 2 之间，因此设计时要考虑可拼合的可能，即考虑出租使用的要求；
o——满足单位商铺总价尽可能低的原则，降低投资门槛；
o——商业建筑设计规范要求。
60.商业规划建议——商铺设计要求
61.商业规划建议
o商业流线布局——人流动线规划
62.商业规划建议
o商业流线布局——车流、货流动线规划
63.商业规划建议
o商业建筑风格建议
o简约现代的建筑风格
解放大道外立面示意：商业与住宅建筑风格既保持一致性，又有变化现代简约的商业街外立面京汉大道外立面示意
64.商业规划建议
o商业建筑风格建议
o苏格澜风情建筑风格
65.建筑单体及风格建议
o建筑风格建议
o建筑风格及流派：
o巴洛克建筑
o法国古典主义建筑
o哥特式建筑
o功能主义建筑
o古典复兴建筑
o古罗马建筑
o浪漫主义建筑
o罗曼建筑
o洛克克风格
o文艺复兴建筑
o现代主义建筑
o后现代主义建筑
o有机建筑
o折衷主义建筑
66.建筑风格简介
o巴洛克建筑
o巴洛克建筑是17 ～18 世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格。其特点是外形自由，追求动态，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间。
67.建筑风格简介
o法国古典主义建筑
o法国在十七世纪到十八世纪初的路易十三和路易十四专制王权极盛时期，开始竭力崇尚古典主义建筑风格，建造了很多古典主义风格的建筑。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。
o法国古典主义建筑的代表作是规模巨大、造型雄伟的宫廷建筑和纪念性的广场建筑群。
o功能主义建筑
o功能主义建筑是认为建筑的形式应该服从它的功能的建筑流派。自古以来许多建筑都是注重功能的，但到了十九世纪后期，欧美有些建筑师为了反对学院派追求形式、不讲功能的设计思想，探求新建筑的道路，又把建筑的功能作用突出地强调起来。
68.建筑风格简介
o哥特式建筑
o哥特式建筑是11 世纪下半叶起源于法国，13 ～15 世纪流行于欧洲的一种建筑风格。主要见于天主教堂，也影响到世俗建筑。
69.建筑风格简介
o古典复兴建筑
o古典复兴建筑是十八世纪60 年代到十九世纪流行于欧美一些国家的，采用严谨的古希腊、古罗马形式的建筑，又称新古典主义建筑。
70.建筑风格简介
o古罗马建筑
o古罗马建筑是古罗马人沿习亚平宁半岛上伊特鲁里亚人的建筑技术，继承古希腊建筑成就，在建筑形制、技术和艺术方面广泛创新的一种建筑风格。
o古罗马建筑的类型很多。有罗马万神庙、维纳斯和罗马庙，以及巴尔贝克太阳神庙等宗教建筑，也有皇宫、剧场角斗场、浴场以及广场和巴西利卡( 长方形会堂) 等公共建筑。居住建筑有内庭式住宅、内庭式与围柱式院相结合的住宅，还有四、五层公寓式住宅。
o
71.建筑风格简介
o浪漫主义建筑
o漫主义建筑是18 世纪下半叶到19 世纪下半叶，欧美一些国家在文学艺术中的浪漫主义思潮影响下流行的一种建筑风格。
o浪漫主义在艺术上强调个性，提倡自然主义，主张用中世纪的艺术风格与学院派的古典主义艺术相抗衡。这种思潮在建筑上表现为追求超尘脱俗的趣味和异国情调。
72.建筑风格简介
o罗曼建筑
o罗曼建筑是10 ～12 世纪，欧洲基督教流行地区的一种建筑风格。罗曼建筑原意为罗马建筑风格的建筑，又译作罗马风建筑、罗马式建筑、似罗马建筑等。罗曼建筑风格多见于修道院和教堂。
o罗曼建筑的典型特征是：墙体巨大而厚实，墙面用连列小券，门宙洞口用同心多层小圆券，以减少沉重感。
73.建筑风格简介
o洛克克风格
o洛可可风格是一种建筑风格，主要表现在室内装饰上。18 世纪20 年代产生于法国，是在巴洛克建筑的基础上发展起来的。
o洛可可风格的特点是：室内应用明快的色彩和纤巧的装饰，家具也非常精致而偏于繁琐，不像巴洛克风格那样色彩强烈，装饰浓艳。德国南部和奥地利洛可可建筑的内部空间非常复杂。
74.建筑风格简介
o文艺复兴建筑
o文艺复兴建筑是欧洲建筑史上继哥特式建筑之后出现的一种建筑风格。十五世纪产生于意大利，后传播到欧洲其它地区，形成带了有各自特点的各国文艺复兴建筑。意大利文艺复兴建筑在文艺复兴建筑中占有最重要的位置。
o一方面采用古典柱式，一方面又灵活变通，大胆创新，甚至将各个地区的建筑风格同古典柱式融合一起。
75.建筑风格简介
o现代主义建筑
o现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。
76.建筑风格简介
o后现代主义建筑
o20 世纪60 年代以来，在美国和西欧出现的反对或修正现代主义建筑的思潮。
o美国建筑师斯特恩提出后现代主义建筑有三个特征：采用装饰；具有象征性或隐喻性；与现有环境融合。
77.建筑风格简介
o有机建筑
o每个建筑的形式、它的构成，以及与之有关的各种问题的解决，都要依据各自的内在因素来思考，力求合情合理。
o这种思想的核心是“道法自然”，就是要求依照大自然所启示的道理行事，而不是模仿自然。自然界是有机的，因而取名为“有机建筑”。
78.建筑风格简介
o折衷主义建筑
o折衷主义建筑是十九世纪上半叶至二十世纪初，在欧美一些国家流行的一种建筑风格。折衷主义建筑师任意模仿历史上各种建筑风格，或自由组合各种建筑形式，他们不讲求固定的法式，只讲求比例均衡，注重纯形式美。
79.建筑单体及风格建议
o建筑外观设计要求（单体创新）
80.建筑单体及风格建议
o入口与大堂、电梯间等公共空间建议
生态景观住宅大堂生态景观大堂外景
81.建筑单体及风格建议
o灰色空间建议
o建筑中的灰度空间指那些不属于使用面积的空间，有室内和室外两种情况；一般意义上指过渡空间，它实现空间的过渡与渗透功能——开放－半开放－隐私。
82.户型建议
o户型定位概述
o户型类别、比例（面积/ 套数）、功能等，及定位报告中的户型定位。
o户型概念（理念）
o如：中信红树湾“空中院馆”
o万科城“宽景HOUSE” 等
83.户型建议
o户型创新
o宽景TOWNHOUSE
84.户型建议
o户型创新
o中信红树湾空中院所
85.户型建议
o户型创新
o透天小高层
在坂田万科城的小高层中，采用了透天小高层设计手法，即奇数层的三房与偶数层的二房上下对应，奇数层的客厅占用两层空间，偶数层相应地减少一个房，具有一个横厅，如图所示。这种户型一
经推出，十分畅销。可以在高层住宅中加以借鉴。
86.装修标准
o根据建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》（详见建设部相关网站），结合项目实际情况，确定装修标准基本原则和具体的装修配置标准：
o符合项目的项目档次定位；采用高出普通项目的材料和装修水准；
o体现项目的品质感，制造本项目卖点；
o体现开发商的人性化的服务意识和雄厚实力；
o可向住户提供精装修菜单。
87.结构及设备设施建议
o包括建筑结构结及给排水、采暖、空调、智能化系统、安防系统、电梯等设备设施方面的建议。
o一般情况下，须提供智能化方面的建议。
o如：海尔家居自动化系统
家居智能化示意
88.细部亮点营造——产品细节
o阳台
具有品质感的阳台不同层的观景阳台通过直线条形成统一整体，建筑立面富于变化花园式阳台不同的阳台形式使建筑层次分明
89.细部亮点营造
o窗户
通过窗体丰富使建筑立面更加活跃窗与阳台、墙体协调设计，增强建筑美感
90.细部亮点营造
o玻璃
建筑玻璃的恰当应用增强建筑的美感和质感
91.细部亮点营造
o建筑底部和勒脚
金壁辉煌的底部处理使建筑具有尊贵感石材体现建筑质感
92.细部亮点营造
o屋顶
简洁而富于变化的屋顶处理
93.细部亮点营造
o贴饰
具有文化味的墙体贴饰简洁大气的线条装饰
94.分期开发建议
o分期开发分析及策略——以融科智地三阳路项目为例
o根据项目开发量及片区市场消化量，按照统一规划、分期开发的原则，在项目可持续发展的基础上保证每期地块相对完整性，同时应考虑市场风险，控制现金流，保证项目稳健地开发经营。o按上述原则，建议本项目分三期开发。
o第一期（2004-2005 年），开发解放大道沿线地块，以树形象、造声势、形成市场热度为主要目的，开发量较小，试探市场反应；
o第二期（2005-2006 年），开发东南部地块，以回笼资金为主要目的，以保证第三期工程的顺利进行；
o第三期（2006-2007 年），开发东北部地块，以创造利润和建立项目品牌为主要目的，完成项目开发的利润指标并建立企业市场形象。
95.分期开发建议
o分期开发图及各期指标——以融科智地三阳路项目为例
96.分期开发建议
o一期开发要点——以融科智地三阳路项目为例
o从全局出发，配套先行。建议一期将各类配套如中学、幼儿园、会所、商业配套一部分与住宅一起开发，形成城市中心社区生活雏形。虽然这样投入较大，但对项目后期发展起到了关键作用。o与后期衔接，持续开发。第一期开发应给后期开发留有余地，特别是在产品类型、品质方面应使二、三期有创新和提升的空间，并在产品定位有一定的细分。
o重形象展示，出大手笔。一期开发的关键是形象展示，因此建议一期在园林、环境方面不惜代价，做出效果，突出中高档楼盘品质。展示效果除园林、环境、配套、展示中心以外，建议在武汉率先推出“ 0.5 期” 的概念，即在现场先建样板区，包括样板房、样板楼、样板景观、样板商业或配套，通过一线穿珠的形式与营销中心形成一个大的样板示范空间，相当于一期开发的“ 0.5 期”，
这样使整个项目的形象和品质急剧得到提升，极大地突出了项目的价值点，体现了城市中心多样化生活的理念。
97.物业管理建议
o物业管理模式
o物业管理模式举例
o经营型物业管理模式
o物业管理从一般运行、维护、管理的层面提升到对物业整体的策划、服务和经营的层面；专业服务从项目前期到整个使用寿命期。开发物业的潜在功能，提高使用效率和使用寿命。
98.物业管理建议
o“ 1 拖N ” 管理模式
o“ 1 拖N ” 管理模式，即确定一个区域管理中心，作为整个小区的指挥中心，对小区的物业管理运做统一安排。
o区域管理中心下设N 个管理处（点），各个管理处点实行“ 4 统4 分的管理运作” ：
o工作统一安排，分头实施；
o人员统一调度，分点驻守；
o管理统一标准，分片服务；
o财务统一收支，分别核算。
o推行个性化服务，为不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“ 以人为本” 的宗旨。
99.物业管理建议
o新加坡邻里中心模式（NCMS ）
o新加坡邻里中心模式是社区管理的一种先进方法，它以其新的经营服务理念，为社区居民展示了一个跨世纪的社区服务和商用产业结合的新模式。其特点是：“有序、规范、配套”：“有序”是指在社区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；
“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。邻里中心模式必须规范化、系统化，并具有可操作性和可借鉴性。
100.物业管理建议
o物业管理服务内容
o 1 ）、物业使用的管理及维修、养护； 2 ）、物业公共设施设备及场所的维修养护和管理，包括：消防设施、电梯、中央空调及其它机电设备、道路、连廊、单车房（摩托车房）、园林绿地、沟、渠、井、池、管道、停车场等； 3 ）、公共部位的清洁卫生； 4 ）、公共秩序维护； 5 ）、红线范围内的车辆行驶及停泊；
o 6 ）、社区文化建设及组织相关活动；
o7 ）、物业及业主的档案资料管理；
o8 ）、小区的安全护卫；
o9 ）、法律法规及顾问合同规定的其它事项。
101.
o酒店式服务内容
o 1 、商务秘书服务
o内容包括：秘书留言、代购飞机票及协助预先交通安排、代资讯传送、代定商务旅游手续及酒店预定。
o
o 2 、家政秘书服务
o内容涵盖医疗、健康、教育、家政等方面的联络与组织工作。另外还包括：天气呵护服务、幼童托管中心、屋苑车辆援助、物品调剂托存、家政培训中心、家居清洁、家电维修、代订日用品及报刊杂志、儿童专长培训班等。
o
o 3 、家居服务
o内容包括：代请家教、保姆，代送鲜花、礼品，长者特别服务，伤残人士特别服务，汽车清洗、代送洗衣物、代接送客人、代送餐、代购日用品及食物、看护病人、代请医生、空调护理服务、家庭绿化，盆景造型、代办有线电视、代办电话及煤气开户、代办互联网。
物业管理建议
102.物业管理建议
o物业管理特色（竞争优势）建议
o建立客户服务中心及快速反应体系
o建立专业的物业管理服务团队
o规范的管理制度、创新的服务设计
o科技、智能化物业管理
103.注意事项
104.关键要点
o多看楼盘，多比较，多总结
o建筑、园林和城市规划知识的日常积累
o利用公司平台及相关资源
o善于与专业人士的沟通
o注重细节与执行
105.参考范本/ 工具书籍
o参考范本
o《中航观澜项目全程策划报告》
o《水岸新城物业发展建议》
o《华润置地积玉桥项目产品建议书》
o《融科智地项目住宅策划报告》
o常用参考/ 工具书：
o《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（修改本）》
o《居住区规划设计资料集》
o全国一级注册建筑师考试辅导用书《建筑设计》
o全国一级注册建筑师考试辅导用书《设计前期与场地设计》