关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的
控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。
旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护
注意旧区改造与旧城改造的区别
北京旧城改造政策创新建议：
https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/detail.aspx?m=24&n=120
（一）限制和引导开发模式的应用。1．旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上，旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象，包括文物、历史文化保护区等，适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响，否则，只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策，不论如何谈保护，都不可能有保障。因此，要重新梳理现有政策，不同区域实行不同政策，甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策，明政策适用范围，纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。2．限制改造规模:在规划上，要体现改造规模的不同，原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上，支持小规模、滚动式的改造，要逐步完善制度，减少自由裁量的成分。3．限制改造烈度:在改造烈度上，根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房，以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级，但依据主要是房屋的价值，目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度，一是靠定量指标，如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等；二是靠定性比较指标，如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4．“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验，一是政府组织拆迁和一级开发，先改造哪儿后改造哪儿，以及改造规模大小，即使实行企业主导，政府也可以主动控制；二是在土地出让的时候“肥瘦”搭配，尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造，资金缺乏的问题不会自动解决，必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取：一是加大财政投入，每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金；二是争取国家开发银行专项贷款；三是发行旧城改造债券；四是完善房改政策，吸纳社会资金；五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础，如果仅限于此，难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展，必须有自我增值能力。关于资金经营增值，要成立专门的资金理事会，负责资金的募集、投资、经营、管理，要同时建立起管理制度，保证资金的安全和保值增值。（三）拆迁安置政策2．制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁，还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易，因为一是文化认同，二是人脉关系资源丰富，三是已经有了固定的职业，并在产业生态链中占据了固定的位置，成本低，收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生，拆迁以后脱离了市场，很可能原来做的生意就不存在了，即使能够重新开张，也要重新开发产品和客户，而经营情况还是未知数，风险大大增加了；上班族则面临辞职重新找工作，要么就得长途跋涉，增加工作生活成本，压缩休
息时间；（四）历史风貌保护政策1．文物、规划部门参与旧城改造
控制性详细规划实施评价内容框架初探_以杭州西溪单元控规实施评价为例:
现状特征：地理位置、环境、配套设施、教育资源、人口密度、交通、公共设施等
环境适应性评价：可从政策环境影响、基础设施环境影响、重大项目影
响及其他重大外部环境影响方面进行评价。（总控规的调整、路线走向改变、地铁站）
目标一致性评价：是对规划实施一致性效果及规划实施有效性效果进行
评价。分为总体评价和分享评价两部分。总体评价从落实上位规划情况、规划人口及用地规模实施、规划结构实施、土地利用规划实施、开发总量与开发强度及规划条件实施。分项评价可从居住用地规划实施、公共服务设施规划、市政基础设施及道路交通规划方面进行评价。
控规指标评价：控规指标评价是对用地边界、用地性质、容积率、建筑
密度、建筑高度、绿地率的实施一致进行评价，并分析产生变化的原因。为本次控规地块控制指标的制定提供反馈。
地块界线控制、地块规模控制、土地开发强度控制、建筑面积补偿规定、建筑容量控制、建筑高度分区控制、建筑高度控制、建筑物间距控制、建筑物退让控制、建筑景观控制
北京市老旧小区综合整治工作实施意见：
整治范围：年代、建设标准、服务设施、配套功能、单栋楼
整治内容：建筑本体、节能、热改、水电气、太阳能利用、抗震加固。
绿化景观、照明、雨水收集、车位补建、娱乐设施、安防系统、围墙等。
整治目标：实现安全、整洁、美观；绿起来、亮起来、畅通起来、和谐
起来。
职责分工：市住房委负责抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡
标准；市政市容委负责供热、温控改造、环境整治要求；园林局绿化、亮化；交通委、公安局、消防局等各有不同责任。
北京大栅栏旧城改造的有机更新措施：
https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/link?url=MBcnPy-PEtev4tnAJ2wrnUrsk1mMbY0R8BIdhXEuCeohg_0IZS8Vcm AG2ccPsJuCSXSf66YXCdMfHCnW3b_1sgNP8paK7h9aXT5usVs-Kkq
问题：城市功能边缘化、居住环境恶化、历史遗存破坏
定位：文化旅游商业区、精英生活区、国家遗产保护区、综合休闲娱乐改造：建筑分为文物修复、保护修缮、风貌整治、改造整治；利用传统商业资源开展娱乐、休闲、旅游、文化一体的商业消费模式
三亚市红沙区控制性详细规划：https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/p-82842653.html 容积率规定：容积率可以转让，但只能在相邻地块、同种性质或性质相
容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。（可用于天际线控制）
北京旧城改造模式与政策创新研究https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/casedetail.aspx?m=52&n=596
主要成果：
项目最终形成了《北京旧城改造模式与政策创新研究报告》提出了一系列重要观点和一整套解决方案。
1、北京旧城改造的性质总体上应该是公益性而不是商业性的；
2、北京旧城改造应是一个渐变和长期的过程，而不应是一个突变和一蹴而就的过程。
3、改造模式应该是根据实际情况不同实行多样性的模式，而不是不分对象的单一模式，更不应该是普遍推广的房地产开发模式。
4、北京旧城改造政策也不应是“一刀切”，而应该是具体的、切合实际的和灵活多样的政策。报告提出了若干创新、改进的基本政策和具体策。
5、北京旧城改造又必须是比较完备和系统化的。报告创新地提出了包括总政策、基本政策和具体政策三个层次的完整的旧城改造政策体系。
青岛市空港区控制性详细规划：https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/p-265695078.html
控制指标体系：
规定性指标：用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑控制高度、停车泊位、禁止机动车出入地段
指导性指标：包括人口容量、建筑面积、建设引导
指标确定原则：根据城市空间景观要求、环境容量、市政服务能力、土地区位条件和土地的使用性质综合确定。
拆除重建类城市更新项目的实施方式
（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。
（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。
（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。
（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
城市更新单元的划定的一般条件
（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。
（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。
不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。
拆除重建类城市更新的范围
存在下列情形，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善：
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患：
1、环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2、相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
3、消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。
4、经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；
1、所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。
3、属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。
3、其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
北京旧城改造模式选择https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/detail.aspx?m=24&n=109
旧城改造有三对基本对象：建筑文物与城市风貌保护、危房改造与人
居环境改善、区域经济与社会事业发展。这三对对象不是一个问题，却是一个整体，它们紧密联系，互为因果的，你中有我，我中有你，难以绝对分开。旧城改造模式要把这三对基本对象有机结合起来，统筹兼顾，互相衔接，并分清主次、轻重、缓急。
德国鲁尔区的传统工业改造的经验，以产业发展为主要目标的旧城
改造，要着重抓好以下几个方面：一是以基础设施建设和改造引导产业结构调整，比如商业街要规划合适的宽度，过宽的街道会阻止顾客的“逛”，会导致人气削弱，顾客流失；金融、电信、咨询等现代服务业需要先进、完善的通讯基础设施；演艺产业需要较多的演出场所，等等。二是通过疏散和引进两个互动的人口流动过程，优化人才结构和人口结构。三是产业适应就业，根据人力资源现状和可能的潜力规划产业结构，就业适应产业，通过教育和培训提高就业人口素质。四是在尊重市场规律的前提下，政府积极进行调控和引导。五是保护老字号、传统手工业技艺等无形资产（同时也是非物质文化遗产），保护它们赖以生存的市场环境、消费群体和文化基础，帮助传统业态进行现代企业制度改造和工艺技术升级改造；在房租、回迁等方面给予老字号一定的优惠政策，鼓励他们在旧城继续发展。
城市更新中一般性历史建筑保护与再利用研究以合肥市为例
https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/link?url=Qx2d2M9X1PYk_nqLAAWApah6ZjBGWAKXw5jDv-BTQ2Hk3I8 H8SagkRtxKOGoQCte4pv0D27DRClPU5IQZ5dKcaz-8I-EnJGrTbfi8Cgv9Eq
一般性历史建筑状况归纳如下：（1）有一定存在年代。（2）建筑
展示内涵多样，有工业文化、政治文化、本土地域文化、市井风情等。（3）体量较大，为城市风貌的重要组成部分。（4）建筑风格具有明显的时代特征或地方特色。（5）建筑质量较好，保存完整，保护与再利用成本低，与周围人口生产生活连接紧密。（6）区位优势明显，所处区域经济发展较好。
历史价值：记忆、情感、历史、生态、科学、教育、审美、景观、经济
一般性历史建筑在城市内存在数量大、分布广、变化多，基本可正常使用，与城市居民生活密切相关，承载着集体的记忆和多维价值，是构成城市基本风貌的基础性建筑。对其保护与再利用，是破解“千城一面”的城市景观，传承城市记忆，塑造城市多样性差异化城市风貌的重要因素。
旧区一般性历史建筑保护与再利用旧区内也有一些有意义的实践。老报馆1952对原安徽报社办公楼进行了外立面改造，凸显其时代特征，对内部进行重新分隔，进行餐饮娱乐为主的适应性改造。原粮食三库被改造为以茶叶批发为主，兼有茶道休闲的专门性市场。合肥化工机械厂部分包豪斯风格老厂房被改建为LOFT艺术馆。
编制本城市一般性历史建筑保护名单展开对城市建筑情况的普查，为城市更新规划中部分区块或建筑的保护提供依据。调查的信息包括建筑的名称、地点、建造时间、使用寿命、建筑风格、装饰、色彩、保存状况等与城市风貌相关的信息，综合多方意见建立保护名单。
因地制宜采取不同措施（1）对于建筑质量较好，基本满足现代社会生活需要的，可以保持原有的用途，注意改造后的可识别性。（2）对于建筑质量有缺陷，但外观有特色的，要在保证建筑安全的基础上，重点突出景观价值。（3）对于建筑具一定特殊的政治或文化意义的建筑，可作为博物馆使用，保护延续其原真性。（4）产业类一般性历史建筑可改造为创意园区。
运用新技术手段进行保护与再利用价值高的宜对其外表进行科学保留，通过表皮处理的方式加以保护与再利用，强化景观价值与视觉效果。同时对其内部在不损害安全性、历史与科学价值的前提下，可以进行现代化的改造，是适应现代的新需求。
北京旧城改造模式与政策创新研究
旧城改造模式，就是针对特定旧城情况所采取的一套系统化、行之有效的改造开发方法体系，主要包含“改造什么”、“谁来改造”、“如何改造”、“如何保障改造”等四部分。为了突出政策在旧城改造中的作用，可将政策从“如何保障改造”中单列出来作为一个问题进行研究。
北京旧城改造模式创新
1．总体思路北京旧城改造模式设计总体的思路是：政府主导，市场运作；统一规划，保护优先；协调各方，多种方式；分片实施，滚动改造。由于北京旧城地区情况复杂，单一模式不能解决所有问题，如果有必要对北京旧城改造取一个模式名称，那只能以“多样性模式”冠之。（1）政府主导，市场运作在旧城改造中发挥政府的主导作用，就是要摒弃原来的以房地产开发为主、由房地产开发商主导城区危旧房改造的模式。旧城改造实行政府主导，并不是说所有的工作都由政府一手操办，排斥市场的作用，而是在
政府的主导下，充分发挥市场配置资源的基础性作用，按照市场化的模式来运作整个改造项目。（2）统一规划，保护优先对旧城改造，市政府要坚持保护优先的原则，事先组织好北京旧城地区的控制性详细规划、产业规划、市政规划等相关规划以及改造开发策划方案，搞好可行性论证，明确开发的目标、原则、要求、步骤、策略和政策，最大程度保护北京旧城的历史文化价值。（3）协调各方，多种方式所谓协调各方，是指在旧城改造中处理好处理好风貌保护、产业发展与危旧房改造间的关系，处理好政府、企业和居民间的关系等一系列重大关系。所谓多种方式，是指旧城改造地区情况千差万别，其房屋的结构、质量、制式不同，居住人员的构成、收入水平、住房面积等等都不相同，这意味着旧城改造不能采取一个模式、一种方式统一进行，而应针对不同情况采取不同的改造模式。（4）分片实施，滚动改造所谓分片实施，是指应结合政府财力、地块改造难易程度、地块文物保护程度等进行区别对待。对一些房屋质量、市政条件相对较好的保护区，可重点发挥市场的作用。当前政府应集中财力和物力，重点改造一些市政条件差、环境恶劣、房屋质量差、居民住房紧张、反应强烈、急需改造的地区。所谓滚动改造，是指北京旧城改造面积大、人口稠密、外迁任务重，要克服“毕其功于一役”的急躁思想，制定一个长期改造计划，用10到20年甚至更长的时间，通过逐片滚动改造，不断积聚资金，最终基本完成旧城改造工程。
（1）明确旧城改造的对象改造对象就是改造什么的问题，看似简单，却长期走入误区。北京旧城改造不能只盯着局部，忽略了整体；不能只盯着危房改造，忽略了风貌保护产业发展；不能只停留在表面上，忽略了事物的本质和深层矛盾的根源。只有深刻认识和把握核心问题，才能分门别类，对症下药，确定合适的改造主体和改造方式，才能保障成功的移植改造模式，而不是简单的生搬硬套搞“一刀切”，导致旧城改造的失败和对旧城的破坏。因此，在北京旧城改造中，看待问题不要局限于危房，而要以系统论为指导，全面认识，分类对待，根据不同的对象，找出核心问题所在，采取与之相适应的恰当模式。旧城改造有三个基本对象：建筑文物与城市风貌保护、危房改造与人居环境改善、区域经济与社会事业发展。这三个对象不是一个问题，却是一个整体。旧城改造模式要把这三个基本对象有机结合起来，统筹兼顾，互相衔接。这三个基本对象是紧密联系，互为因果的，你中有我，我中有你，难以绝对分开。只是在具体情况中，往往有主次、轻重、缓急之分。（2）明确旧城改造的主体旧城改造主体就是谁来改造的问题，北京旧城改造可采取以政府为主导、以居民自组织为基础、以企业为补充的思路，具体来讲，可采取政府主导型、国有企业主导型、企业主导项目运作型、居民自组织主导型等模式，。旧城改造主体就是谁来改造的问题，北京旧城改造可采取以政府为主导、以居民自组织为基础、以企业为补充的思路，具体来讲，可采取政府主导型、国有企业主导型、企业主导项目运作型、居民自组织主导型等模式，。
a.政府主导型：北京旧城改造的公益性质决定着其主体只能以政府为主，因为企业、居民和非政府组织都缺乏足够的代表性。不同级别的政府作为旧城改造主体，常常有不同的效果。北京旧城改造长期以区政府为主体，但以区为主有着致命的缺点，即缺乏政策权力、财政能力和全局意识，因此，北京旧城改造主体应改为以市政府为主，成立旧城改造局，科学明确市、区两级政府的职责。旧城改造局的主要职责应有：一是制订旧城改造中长期规划和具体方案；二是旧城风貌与文化保护；三是旧城危房改造；四是人口疏解及产业
改造；五是与旧城改造有关部门的协调；六是具体指挥和监督旧城改造项目开展。主要权力应有：一是制订旧城改造政策权；二是旧城改造项目立项权及立项审批权；三是旧城规划参与及否决权；四是在旧城改造领域对房管、建设、规划、文化部门的统一业务领导权。旧城改造领导机构对全市旧城改造进行统一领导，包括对区一级旧城改造机构的直接领导，以及对房管、建设、规划部门的协调。区一级仍只设类似于原危改办的办事机构。市政府的主要职责应有：制定保护区改造的政策；编制旧城改造地区详细控制性规划；审批旧城改造项目；提供旧城改造地区外迁居民安置用房；建立旧城改造资金可持续投入机制区级政府的主要职责应有：负责改造前的前期工作；组织实施改造方案；筹措保护改造资金。 b.国有企业主导型旧城改造国有企业权力应由旧城改造政府机构临时性授予，具体权限根据项目需要而定；在资本投入上，政府采取“现金＋资产”的注入模式。国有企业模式一般适用于较大规模的旧城改造，比如大片危房，但需要分小片甚至逐院滚动进行、业务性质类似、需较长时期持续进行的旧城改造项目。当项目完成、预定目标已达到时，国有企业可以撤销，也可以转入其它旧城改造项目。 c.企业主导项目运作型在执行规划和政策的前提下，企业作为独立的市场主体，在旧城改造项目中享有自主权，由企业作为旧城改造的主要推动力量。资金由企业自行筹集，以自有资金或自有资产作抵押贷款投资，自行承担开发和经营风险。企业主导主要应用于商业价值较高的地块。商业价值不够高的地块也可采取企业主导模式，做到“企业主导，政府兜底”。在企业主导中，要鼓励房地产开发商将前期开发和后期经营统一起来，使开发主体和经营主体一体化。 d.居民自组织型居民成为旧城改造主体，前提是房屋产权改革到位，即在房屋产权已经私有化的基础上进行。居民自愿往往要达到一定的比例，居民自组织模式才可能得以实施。居民自组织模式中，社区是主要的行动单位。原因是自组织的推动力来源于部分居分一致的利害关系和利益要求，而一个社区内部较容易达成这种一致性，过大则难以达成，过小则力量不足。3）采取的改造方式在正确认识北京旧城改造基本对象的基础上，要分类对待，有针对性地采取不同的模式和措施，避免“一刀切”。基于这个基本立场，要彻底摒弃原来不分具体情况一律进行商业开发的旧城改造模式。根据改造烈度大小和是否进行一级开发等具体要求，北京旧城改造方式总体上可采取保护开发为主导、以微循环开发为基础，以房地产开发为补充的思路。 a.保护开发模式保护开发模式就是以最小程度的“改造”，维护旧城原有历史风貌，这是改造程度最低的一种改造方式。保护模式适用的情况主要是文物及历史风貌保存良好的历史文化保护区。 b.微循环开发模式微循环开发模式主要以保护原建筑、原风貌、原肌理为目的，不进行土地运作，完全在原有的土地所有权不变的基础上，对建筑物等进行改造、修缮或者干脆保护。微循环开发适用的对象和情况包括：一是大多数以民居等小型建筑为主、单体建筑文物价值不大但历史风貌和整体肌理有较高历史文化价值的地块；二是历史风貌基本存在但破坏严重、危房较多的地块；三是整片历史风貌保存较好，文物和危房交叉分布的地块。 c.房地产开发模式房地产开发需要进行一级开发，原有土地所有权关系要部分或完全改变。少量需要成片开发的地块，可以应用这种模式。房地产开发模式适用于较大片的、历史风貌已经荡然无存、中间没有文物分布、商业价值较高的地块。以这样的标准来看，这样的地块在旧城已经很少，且存在较多争议，故这种模式应谨慎使用。
旧城改造开发项目的容积率问题研究
容积率的上限取决于生态环境、社会环境质量的基本要求，而容积率的下限取决于投资者能承受的最高楼面地价。本文在进行容积率的上下限分析时，主要从政策和规划的角度进行考虑。容积率的规划调控主要体现在分区数值的控制上。为了防止过度追求利润而造成居住环境的破坏，多数城市分区规划需对住宅最高容积率和最高建筑密度进行控制。因此，容积率上限值通过城市的整体形象、空间形态和生态、社会环境来确定的，而容积率的下限主要是保证土地经济利用效益，防止土地资源浪费，促进城市可持续发展而规定的。
旧城改造开发容积率测算：土地成本包括土地出让地价、拆迁安置费、税金和手续贷款利息费以及贷款利息
深圳城市更新的主要类型、问题及建议
城市更新会带来土地使用的两种基本变化，土地使用功能和土地使用性质的变化和土地开发强度的变化。这两种变化进而派生出土地使用其它方面的变化：人口特征、资金流、信息流等的变化。这些变化正是城市空间结构变异的重要内容。城市更新主要表现为旧工业区、仓储区和城中村等的更新，强调城市物质空间内容的更新，注重盘活存量土地。城市更新会带来土地使用的两种基本变化：①土地使用功能和土地使用性质的变化；②土地开发强度的变化。这两种变化进而派生出土地使用其它方面的变化：城市物质空间结构、人口特征、资金流、信息流等的变化，这些变化正是城市空间变化的重要内容。就城市更新对城市空间结构的影响而言，它在更新城市空间结构的同时，通过更新土地使用功能、土地开发强度、地价、房价和产业进驻门槛等，实质上重构了城市功能布局、产业结构布局和人口布局，进而推动了城市社会空间结构“更新”。在这个意义上，城市更新成为城市空间结构变异的机制。
深圳市城市更新办法实施细则
全市城市更新专项规划的期限一般为五年。（一）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。（二）城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。
综合整治类城市更新综合整治类城市更新的内容主要包括：（一）消除片区安全隐患。（二）改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等。（三）改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造。（四）提升片区城市功能。
综合整治类项目原则上不增加建筑面积。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
我国城市基础设施建设资金来源分析
资金来源
财政预算内资金、银行贷款、债券筹资（民间、企业）、城市自筹资金（土地批租、城市建设维护费、市政配套费、出租车牌照使用、排水设施有偿使用）、引进外资、民间资本、实力雄厚企业
云岩区棚户区、城中村改造办公室共4个内设机构：
（一）综合科
负责文电、保密、联络、档案、机要、信访、宣传和后勤服务等工作，督促检查工作制度的落实；负责本单位的机构编制、干部人事、劳动工资、社会保障等管理工作；负责本单位财务及资产管理工作；负责棚户区城中村改造有关会议的组织，以及对会议决定事项的检查落实；负责人大代表建议意见和政协委员提案办理；负责组织实施本单位目标责任综合考评工作；负责政治思想和党的建设有关工作。
负责棚户区城中村改造有关法律法规的宣传和政策咨询工作；负责研究棚户区城中村改造过程中政策层面的问题并及时提出合理化建议供上级决策参考；负责帮助全区棚户区城中村改造建设项目用足用活各类优惠政策加快推动项目实施。
协助做好全区棚户区城中村改造环境影响评价、林业绿化、人防战备、房屋销售价格等审批工作；在各职能部门积极配合下，协助做好涉及社区建设、集体经济体制改革、户籍转变、社会保障、医疗保障等相关工作；负责全区棚户区城中村改造工作目标任务的检查考评工作。
（二）项目计划科
研究拟定全区棚户区城中村改造工作中长期发展规划和发展战略，负责全区棚户区城中村改造摸底研究工作，并编制项目库；负责根据全区棚户区城中村改造总体规划拟定年度计划和阶段性任务；负责全区棚户区城中村改造的招商引资工作；负责组织全区棚户区城中村改造年度投资计划的编制和实施工作；负责全区棚户区城中村改造专项资金的归集工作，负责项目资金的成本核定工作；负责财务及资产管理工作；负责棚户区城中村改造的有关统计工作。
（三）规划用地科
负责全区棚户区城中村改造专项规划编制工作；负责协调区属相关部门，对接市属棚改、规划、国土部门，协助做好全区棚户区城中村改造建设项目的规划选址、土地征拨、土地收储出让工作；协助做好全区棚户区城中村改造建设项目的规划、用地手续办理工作；协助做好对全区棚户区城中村改造工作范围内项目的规划、土地执法监察及行政复议、应诉工作。
（四）房屋征收和建设管理科
负责对接房屋征收和住建部门，协助做好全区棚户区城中村改造项目的房屋征收和建设管理工作；负责统筹全区各棚户区城中村改造建设项目实现优势互补、资源共享推动房屋征收工作；协助做好全市棚户区城中村改造建筑工程施工许可管理及建设监理备案管理工作；协助做好全区棚户区城中村改造安置小区的验收、运行和剩余资产的管理工作；协助做好对全区棚户区城中村改造工作范围内项目的建设和房屋管理执法监察及行政复议、应诉工作。
容积率确定：容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位
条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切，对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。
定性分析：城市经济发展阶段、土地的使用性质、区位条件、土地的基础设施条件及周围环境状况、与其他规划控制指标相协调（容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关）
定量分析：根据城市既定的地价水平，通过土地的投入产出分析为开发强度提供技术支撑。用地的投入产出分析为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。城市开发的投入（成本）主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成本（旧城改造时）、基础设施费、建安成本前期工程费、城市开发税费、物业管理费、开发费用及其他不可预见的费用等。城市开发的产出(收益)对于开发商来说，就是可售房屋价格之和。
容积率奖惩制度：通过提高容积率来鼓励开发商在地段内提供广场、步行廊道拱廊等公共空间，对公共事业做出贡献的给予一定的容积率奖励；又如土
地发展权转移制度，即通过将一些有历史价值地段上的无法达到的容积率转移到其他地段上，平衡业主利益和建筑保护间的矛盾，也可以使城市内部开放空间和一些极具景观与生态价值的土地发展权，通过相关的配套措施转移到其他的土地等。
某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。 四、规划目的 区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。 从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。
关于老城改造问题的调研报告 改革开放以来，我县经济社会持续健康发展，城市化水平在新区建设和工业平台的牵引下显著提高。随着新区建设的不断深入，新老城区的互动效应却不尽人意，老城区在用地结构、交通组织、市政配套、建筑布局及居住环境等方面存在的问题日益突出，给广大城市居民的生产生活带来诸多不便，不能适应新形势下城市经济社会发展的需要。因此，如何加强对老城区改 造问题的研究，切实加快老城区更新改造步伐，实现新老城区区块功能良性互补和区块效应良性互动，不断改善城市景观形象、丰富城市文化内涵和提高城市综合实力，已成为我县“十一五”期间城市建设一项重要而紧迫的工作。 一、老城的基本情况 **县城老城，通常指相对于新区而言，泛指330国道**二桥以西部分城区，该片建成区面积平方公里，人口万人。老城区实际未经较大规模现代改建的范围为老城核心区域即原东门、中心、建设、丹阳、水南五个村发展集聚而成，该片建成区面积平方公里，人口万人。自唐初**建县以来，老城区即为县府所在地，迄今已有1300多年的历史。老城四面环山，其中东望后陈山，南临风景山，西靠客星山、九盘山，北倚微翠山，中座吏隐山，好溪穿城而过，生态地理环境得天独厚。城市总体规划确定县城按照一“心”两“翼” 的结构框架发展，其中一“心”指以老城区为依托的中心城区，老城区以商业金融和居住为主，新区以新的行政、商业文化中心及生活居住区为主。 **县城区块基本情况比较表 县城 面积(平方公里) 人口密度(万人/平方公里) 建筑密度（%） 绿地率 （%） 道路面积 (万平方米) 休闲场 地面积 (万平方米) 公建项目 （个）① 新城区
22 43．8 25 老城区 52 35 ② 28 核心区 68 13 备注 ①包括行政单位、教育、医疗卫生、金融等；②包括风景山绿地万平方米。 二、老城存在的主要问题及原因分析 近几年来，我县以“创建文明县城”和“十件实事”为载体，不断加大老城基础设施改造力度。相继建设和改造了缙中路、南塘路、复兴街、胜利街、溪滨南北路、望溪路、大桥南路等道路，对老城区所有的公厕进行了改建，完善了环卫市政设施，同时严格控制老城建筑改建行为，老城的城市景观和居住条件得到了一定的改善。但是，老城也存在一些问题，有些问题甚至还十分严重，主要表现在以下几个方面： 1、功能布局混乱。县城主要的商业金融、行政办公和居住人口都集中在老城，老城区居民住宅、行政办公、商业金融用地混杂交错，整个老城似如一块没有规则的拼图。例如，槐花街从北向南沿街分布着实验小学、教育局、**宾馆、菜市场、饮食店、服装店、原财政大楼、新华书店、3家银行和部分居民住房等，几乎集聚了教育、商业、金融、居民住宅生活服务等所有功能。复兴街、寺后街、溪滨北路、胜利街、剧院路等几条老城主要街道也存在同样的问题。产生以上问题的主要原因是由于长期以来老城缺乏科学规划或规划相对滞后导致建设随意性增加而造成。 2、城区交通拥堵。老城交通任务主要由溪滨南路、溪滨北路和寺后路、南塘路两纵两横道路网承担，道路交通负荷过重，交通节点不畅，车辆、行人、商贩等流动无序，城市公
成都旧城改造拆迁政策汇总 一、工作职责 市房屋拆迁管理部门负责房屋拆迁政策指导、房屋拆迁许可监管、估价机构和拆迁单位监管、拆迁工作人员业务培训、重大拆迁问题协调及年度拆迁工作考核。市政府法制办负责行政强制拆迁审核。市城市管理行政执法部门负责依法组织行政强制拆迁。五城区政府按属地原则负责拆迁项目的组织领导、统筹协调和信访工作，受委托负责审查拆迁补偿安置方案、审批拆迁许可证和调解与裁决拆迁纠纷工作，具体组织有关部门依法实施行政强制拆迁。五城区房产管理部门具体做好本辖区内年度拆迁计划申报、拆迁补偿安置方案及拆迁许可证审核、拆迁项目监管、拆迁纠纷调解与裁次、拆迁听证、房屋拆除安全监管、拆迁诉讼与信访等工作。（081016成办发〔2008〕75 号） 二、拆迁项目的取得 （一）调查摸底由区（市）县拆迁管理部门发出《房屋拆迁摸底调查通知》，统一组织人员就拆迁范围内的房屋状况、权属、房屋用途、居住使用情况等开展摸底调查，并对摸底调查结果建立专项档案。 （二）拆迁方式拆迁人根据拆迁项目具体情况，可采取直接申请房屋拆迁行政许可的方式实施拆迁，也可采取模拟拆迁方式实施拆迁。项目业主可自行实施拆迁，也可委托实施拆迁。政府组织实施的拆迁项目委托实施拆迁的应当按照《成都市政府投资项目房屋拆迁安置招标投标暂行办法》的规定采用招投标方式确定实施单位。 （三）房屋拆迁许可五城区政府应按照“谁审批，谁负责”的原则开展房屋拆迁许可证审批，并将拆迁项目批准文件、拆迁补偿安置方案、拆迁工作实施方案、拆迁补偿安置资金证明、资金监管协议等资料报市房屋拆迁管理部门备案。（081016成办发〔2008〕75 号）拆迁人申请办理房屋拆迁许可证，区（市）县拆迁管理部门应当自受理申请之日起5个工作日内提出审查意见。拆迁人在申请办理拆迁许可证时应当提交《安置房屋清册》、安置房屋权利来源合法证明及其他相关证明。《安置房屋清册》应当包括拆迁安置房的地址、幢（栋）号、单元、楼层、房号、户型、建筑面积、权属等详细情况。（090312成房发〔2009〕23
旧城改造设计方法研究 【摘要】：从城市革命诞生城市开始,城市作为人类生活与社会活动的载体一直发展至今,可以说城市发展的过程就是其不断改造和更新的新陈代谢过程,旧城改造便作为城市的调节机制顺应而生随着城市的发展,时间化作历史的痕迹积淀于旧城之中,于是,旧城成为了城市发展的历史见证,并承载着丰富的地域文化和传统文化,它的存在和发展是对城市文脉的延续。但城市的发展永远追赶着人类社会的进步,城市旧区开始满足不了当代人的需求,并暴露出种种弊端：旧区原有土地功能单一,不能满足居民生活要求和城市未来发展需求；“大拆大建”现象普遍,给城市带来毁灭性的重创,切断了历史文脉；城市与城市趋同现象严重,城市特色慢慢消失；城市不断扩张,城市人口不断膨胀,旧城中随意改造历史建筑现象严重；基础设施落后,如街道不能满足消防要求,使居民的生活存在重大隐患。显然城市旧区已不能满足现代人生活的需求,急需改造。而这些拥有着大量历史保护文物的城市旧聚居区也承载着深厚的历史文化,对激活人们生活延续性的觉悟起到很大的作用,我们需要这样一种环境来联系当今的时代与历史的过去,使我们找到一种文化的归属感,因此,研究旧城改造的设计方法与富含传统文化信息的视觉、触觉体验的城市历史空间是分不开的,让旧城传统历史文化重回市民生活,传承人类文明,民族精神,并融合新功能,新文化以适应现代人的需求,只有这样,才能重新唤起居民心中的昔日回忆和文化认同感,同时也给城市注入了新的活力,这才是旧城改造设
计极其重要的现实意义。本文从这一背景出发,首先分析了国内外旧城改造理论的发展历程,以及对相关概念理论进行阐述,同时列举了一些典型实例,总结西方国家和我国旧城改造的发展以及经验教训,为本文的研究提供理论和实践参考。其次,在研究分析以上理论与实践经验的基础上,对旧城改造必要性进行探析,并针对城市旧区出现的问题,探讨其解决的有效对策,从整体协调性、有机可持续、延续传统风貌、大本主义以及发扬城市特色方面提出旧城改造的设计方法。最后,针对榆次老城区改造设计项目进行案例分析,以榆次老城的历史沿革与旧城改造的发展历程回顾为背景,归纳整理了老城的现状基础资料,并在此基础上详细分析了榆次老城中值得保护和发扬的优势资源以及制约城市发展的突出问题,最终在地段功能、交通、建筑、空间系统、景观界面、基础设施以及文化生活等方面提出了解决方案。【关键词】：旧城改造设计方法传承历史文化城市肌理 【学位授予单位】：山西大学 【学位级别】：硕士 【学位授予年份】：2013 【分类号】：TU984.114 【目录】：中文摘要10-12ABSTRACT12-14第一章绪论14-221.1选题背景与研究意义14-151.1.1研究背景与问题的提出14-151.1.2研究的
城市旧城更新改造理念 1背景分析——城市并非树形 1.1中国改革开放以来城市建设发展的历史过程 中国改革开放初期，国家工业化、经济水平都面临着亟需急速提升，随着城市建设技术的不断升级与完善，新城建设便风起云涌、如火如荼起来。改革开放30 年取得了巨大成效，期间的城市建设虽为城市的扩展和再生提供了平台和依托，但存在盲目扩张、现代功能主义等，不但带来了资源的浪费、能源的消耗、资本的低效运转，还导致了树形结构的大量衍生，从而与现阶段 城市规划追求生态、集约、高效的总体理念相差甚远。【2】 在此背景下，旧城改造成为城市增长和城市更新的首要关注对象，合理组织功能、空间，充分、节约利用土地资源、人力资源和城市开发资金对我国建设资源节约型、环境友好型城市有着重大的战略意义。 1.2西方近代城市建设发展演变的历程 1898年霍华德针对英国快速城市化提出的“田园城市” 1922 年雷蒙?恩温提出的“卫星城市”；国际现代建筑协会于1933 年8 月提出的雅典宪章；三种理论从功能和空间的角度归结为同心圆环的树形结构人造城市。 大伦敦规划（艾伯克隆比，1943 年伦敦规划方案）、东京规划（丹下健三，1945 年东京规划方案），两个规划方案所描绘
的城市都是功能和空间整合后的并列圆环的树形结构人造城市。 克里斯托弗 ?亚历山大，于 1965 年提出一个有活力的城市应 是且必须是半网络形。马丘比丘宪章（ 1977），指出：“规划、 建筑和设计不应把城市当做一系列的组成部分拼在一起来考虑， 网络结构创造了复杂性、 多样性、 交融性和随机性的城市公共空 间。 2、理念阐述一一零空间 零空间指从城市功能、空间、职能等多角度化整为零，按需 组合，从而形成均匀、复合、丰富、开敞的城市空间。 2.1 从功能上化整为零 就像是个功能魔方， 每个颜色代表一种功能空间， 从每一面 是一个颜色通过打散打乱，使得每一面都有多种颜色。即： 化整为零：片状功能点状化一一打散功能片区成功能点 组零为整：点状功能网状化一一功能点的均匀混合、重组 现代功能主义规划思想（独立、简单、清晰、封闭、集中） 规划后自发的调整（交叠、复合、模糊）打散、重组、生成理念 丰富、开敞、分散） 2.2 空间理念的生成 打散城市中的各功能片区成功能点众多功能点分散到城市 中去相同的功能点遥遥相望形成功能网各功能网相互交叠、 渗透不同的功能点之间相互依存、 彼此吸引形成关系线众多功能 点（城市基本点元素）构建成一张均衡之网（化整为零零空间组 零为整） 3 开发导向――四维时空 城市的空间增长是一个有着深刻时空内涵的四维向量相 而必须去创造一个综合的、多功能的环境” 。这些理论指出半 相互
坊子区旧城改造规划
坊子区旧城改造规划（吉安小区、长宁小区） 目录 一、现状概况 二、规划依据 三、规划原则及指导思想 四、规划布局 1、规划布局形态 2、住宅布局 3、公建布局 4、道路组织 5、环境设计 五、竖向综合及市政设施规划 六、小区综合技术经济指标 2
一、现状概况 长宁小区、吉安小区位于坊子旧城区中心，原火车站以南。吉安小区规划范围东至南洋街、西至文化街，北至一马路，南至五马路，规划总面积为21.49ha。长宁小区东至吉安路，西至建材街，南至山东黄金物资公司，北至六马路，规划面积为14.06ha。由于历史原因，两小区现状住房大都比较破旧，建筑物建设质量差，多为砖瓦平房，少数为二层四层楼房。道路狭窄，布局杂乱，城市基础设施薄弱，市政设施配套不全，居民的居住环境较差。绿地及公建项目处于空白状态，社会效益、经济效益较差这些不但制约着城市建设的快速发展，而且给旧城区居民的生活带来极大不便。改造区内地形比较平坦，相对高差约1米左右。随着坊子区经济的发展，居民生活水平的不断提高，旧区改造已势在必行。 二、规划依据 1、《城市规划编制办法》（建设部第14号） 2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93） 3、《潍坊市城市分区规划》（坊子区部分） 4、潍坊市各项城市专项、专业规划 3
5、规划管理部门和坊子区政府的有关规定及意见 6、现状有关基础资料 三、规划原则及指导思想 1、注重操作性和实施性的原则。规划中充分结合旧城改造的实际情况，因地制宜，分片实施，以减少实施的难度。 2、坚持以“人”为本的原则，遵循居民的行为心理和行为轨迹，在总体布局、道路组织、公共配套设施的安排等方面，一切以“人”为中心，尽量为居民创造一个方便、舒适优美的居住环境。 3、以“环境”为主，软硬件兼顾的原则。作为一个现代化的住宅小区，既要搞好住宅建设，同时也要搞好环境建设。规划中特别强调了建筑造型、环境绿化、雕塑小品等一系列城市文化要素，力求创造一个现代化生态花园小区。 4、远近结合、留有余地的原则。对小区交通停车、环境配套以及单体内部结构等方面既考虑近期建设，又要为长远发展留有充分余地。 5、坚持地方性、可识别性的原则，创造具有地方特 4
对招标项目的理解 随着经济的高速发展，长春市朝阳区旧城区原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题。因而，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，这无疑是城市规划研究工作者共同探讨的课题，本次项目主要针对旧城改造问题，结合长春市朝阳区的具体情况作一些基本的探讨。 旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。最近在市委、市政府召开全市经济工作会议上，省委书记指出，要用3至5年时间，把主城区的危旧房全部改造，未来几年旧城改造将成为长春市城市建设的重要任务。 总体设计方案 工程总体设计 初步设计原则 (1) 以城市总体规划为指导，确定合适的建设方式，使有限的投资发挥最好的社会效益和经济效益。 (2) 分析各条道路的功能定位和交通流特征，合理确定道路的更新方案及标准。 （3）以城市次干道或支路的技术标准建设园区内部高新大道等五条道路，使得更新后的道路能充分发挥长春市朝阳区区块内部联系的重要功能，并能迅速疏解区块内部与外部交通联系，并满足未来15年的交通需求。
(4) 结合周围地块的环境，根据规划确定的红线宽度，结合近远期交通量的特点，合理选定横断面的形式，在保证道路使用功能的前提下尽可能地降低工程投资。 (5) 从方案选择到工程实施都要重视对环境的影响和社会效益，对环境敏感路段采用适当的措施和对策。 (6) 通过研究论证，采用新技术、新工艺，既要经济合理，安全可靠，又要适合本工程的建设特点。 (7) 既要考虑沿线单位和居民区的出入交通，同时又要考虑各条道路对外辐射路网的有机联系，以利网络进一步扩展和完善。 设计标准 (1) 道路性质：高新大道为城市次干路，桂丰路等其它道路为城市支路； (2) 设计车速：高新大道为40 km/h，桂丰路等其它道路为30km/h； (3) 设计荷载：BZZ-100型标准轴载； (4) 设计年限：道路、排水15年，桥梁100年； (5) 纵坡度：0.3%≤i≤3.5%； (6) 设计洪水位（1/50）：4.3m； (7) 排水体制：雨污分流制。 (8) 暴雨重现期：TE=2.0年； (9) 桥梁设计荷载：公路—Ⅱ级，人群-3.5kN/m2； 设计目标、功能与规模 本次长春市朝阳区中心道路更新工程全部为城市次干路或城市支路。其中高新大道是紧邻杭宁高速公路及杭宁高速铁路的南北向联系通道之一，北侧与东西大道相接，南侧连接桂丰路，是现状长春市朝阳区一条重要的疏解道路。道路的功能主要是承担长春市朝阳区与外部联系以及内部联系的作用。该项目建成后，对提高长春市朝阳区的交通设施水平，提高道路服务水平，加强区块内部及对外交通联系有重要的作用，同时，对改善该地区的城市景观，提高城市的环境质量，
二、老城区发展存在问题分析 随着城市化进程不断加快，老城区在发展中经济、社会、环境、文化等方面总是也日益凸显。 （一）经济方面 在城市的发展过程中，由于现代都市中心城的转移，老城区发展速度缓慢、日渐衰落，大多存在区内经济不平衡和产业结构不合理问题。 老城区由各个不同系统组成，它们相互影响与制约，具有很强的整体性和关联性，任何一个子系统变动都会影响其他部分，从而出现发展的不平衡。具体表现为：一是发展过度，二是发展滞后。发展过度即由于追求片面经济效益而进行的不合理大规模改造，老城区建设强度和人口总量超过基础设施的承载力，从而导致整体功能失调。而发展滞后则是由于老城系统内各部分变迁进程不一致，导致不和谐并出现滞后现象，如原有的物质空间形态结构与其容纳的逐渐变化发展的社会经济功能不相适应，而导致的不平衡发展问题。 产业结构不合理限制了产业的综合发展。如青岛西部老城区核心街区产业结构不合理现象较为突出。中山路商业购物比例过大，缺乏餐饮业、休闲文化产业，产业结构严重失衡后应逐步增大餐饮、休闲娱乐等功能比例。而火车站周围商业功能单一、环境杂乱，区内有一家以传统百货经营为主的华联商场，缺少成规模的休闲娱乐场所，难以满足火车站流动人口的市场需求。随着东部新城区都市
经济的繁荣与发展，由于经营管理不善以及理念未及时更新等多方面的原因，老城区商业中心的地位逐渐被新城区及其他商贸圈所代替，传统的商业中心日渐衰落，商业业态逐渐低化，客源不断流失，商铺租金递减，老城区的商业竞争力下降，对社会经济复兴产生很大影响。 （二）社会方面 老城区自身发展不平衡，功能衰退尤其是老城中心区空心化带来新的社会问题。 由于中心城区的土地级差效应高，许多城市将市中心改造土地用来建设商贸设施，办公楼或豪华的高层公寓，以提高区位良好的城市中心区的土地利用。如北京的王府井、上海的陆家嘴、成都的春熙路、重庆的解放碑。同时，国内一些中等城市、小城市也纷纷效仿。目前国内市中心老城改造的通用做法是更新为城市的中央商务区，通过吸引高营业额的产业来使土地增值本来无可厚非，但如果过分强调城市商务功能，将造成居住生活功能缺失，导致中心城区出现衰败现象。 国外也有许多类似的例子。比如开始于1949年的美国城市重建，30年来美国的市中心改造从战后的居民区重建，逐渐转变为中心商贸区的复苏，这一举措曾经一度带来城市中心区的繁荣，但很快就暴露了大量的问题。由于城市中心区地价飞涨，居住人口大量外迁，商业活动减少，环境恶化，犯罪率剧增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈顿的中心区便成了“死城”，而大量被迫从城市中心
关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的 控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。 旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护 注意旧区改造与旧城改造的区别 北京旧城改造政策创新建议： https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/detail.aspx?m=24&n=120 （一）限制和引导开发模式的应用。1．旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上，旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象，包括文物、历史文化保护区等，适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响，否则，只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策，不论如何谈保护，都不可能有保障。因此，要重新梳理现有政策，不同区域实行不同政策，甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策，明政策适用范围，纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。2．限制改造规模:在规划上，要体现改造规模的不同，原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上，支持小规模、滚动式的改造，要逐步完善制度，减少自由裁量的成分。3．限制改造烈度:在改造烈度上，根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房，以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级，但依据主要是房屋的价值，目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度，一是靠定量指标，如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等；二是靠定性比较指标，如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4．“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验，一是政府组织拆迁和一级开发，先改造哪儿后改造哪儿，以及改造规模大小，即使实行企业主导，政府也可以主动控制；二是在土地出让的时候“肥瘦”搭配，尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造，资金缺乏的问题不会自动解决，必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取：一是加大财政投入，每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金；二是争取国家开发银行专项贷款；三是发行旧城改造债券；四是完善房改政策，吸纳社会资金；五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础，如果仅限于此，难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展，必须有自我增值能力。关于资金经营增值，要成立专门的资金理事会，负责资金的募集、投资、经营、管理，要同时建立起管理制度，保证资金的安全和保值增值。（三）拆迁安置政策2．制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁，还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易，因为一是文化认同，二是人脉关系资源丰富，三是已经有了固定的职业，并在产业生态链中占据了固定的位置，成本低，收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生，拆迁以后脱离了市场，很可能原来做的生意就不存在了，即使能够重新开张，也要重新开发产品和客户，而经营情况还是未知数，风险大大增加了；上班族则面临辞职重新找工作，要么就得长途跋涉，增加工作生活成本，压缩休
贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计 一、工程概况： 河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识作用，为城市形象作出更大的贡献。 规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。 1、自然条件 ①地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。 ②水文地质：处于P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且 稳定。 ③环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱满，是理想的人居环境。 2、城市供给 ①道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。 ②市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。 ③公共设施：有“小十字”城市CBD，且紧临学校、医院、幼托和居委会，社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。 二、设计依据 由业主提供之技术参考资料—— 1、1/500规划用地现状图； 2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）； 3、规划条件通知书； 4、甲方的设计委托书； 国家及地区规范和规定—— 5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定； 6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准； 7、国家有关设计规范、规程、规定。 三、项目开发理念 凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新居住生活方式。 同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的居住理念与发展活力。 从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸，落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态，构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有
走向社区发展的旧城更新规划——美日旧城更新政策及其对中国的启示 作者：洪亮平， 赵茜， HONG Liangping， ZHAO Qian 作者单位：华中科技大学建筑与城市规划学院,湖北武汉,430074 刊名： 城市发展研究 英文刊名：Urban Studies 年，卷(期)：2013,20(3) 参考文献(13条) 1.张更立走向三方合作的伙伴关系:西方城市更新政策的演变及其对中国的启示[期刊论文]-城市发展研究 2004(04) 2.方可探索北京旧城居住区有机更新的适宜途径[学位论文] 1999 3.张京祥西方城市规划思想史纲 2005 4.曹康;王晖从工具理性到交往理性--现代城市规划思想内核与理论的变迁[期刊论文]-城市规划 2009(09) 5.沈开举;赵晓毅美国统一土地利用审查程序的启示[期刊论文]-中国土地 2009(08) 6.胡伟纽约市社区规划的现状述评[期刊论文]-城市规划 2001(02) 7.王郁日本城市规划中的公众参与[期刊论文]-人文地理 2006(24) 8.吴志强城市更新规划与城市规划更新[期刊论文]-城市规划 2011(02) 9.李志刚;顾朝林中国城市社会空间结构转型 2011 10.王郁国际视野下的城市规划管理制度 2009 11.何子张空间研究(7):城市规划中空间利益调控的政策分析 2009 12.胡伟美国社区发展的CDBG计划[期刊论文]-国外社会科学 2001(01) 13.顾朝林;沈建法;姚鑫;石楠城市管治--概念@理论@方法@实证 2003 本文链接：https://www.doczj.com/doc/2a3694754.html,/Periodical_csfzyj201303006.aspx
旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1.拆迁成本： 拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。 2.定向摘牌： 拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。 3.拆赔比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。 4.丈量、确权： 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。 5.村民股份公司： 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1.实物： 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。 2.货币： 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 3.实物为主货币为辅： 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4.货币为主实物为辅： 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式: 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。 2.有条件市场化拆赔: 采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
旧城中心区更新改造模式初探 摘要：为了改善南关路片区居住环境混杂，社会秩序混乱，空间结构无序等问题，本文从延续城市文脉，整合区位优势入手，提出了“重塑——复兴”的旧城中心区更新改造模式，并试图通过调整地块功能结构，优化空间布局，延续城市历史等具体策略，来重塑城市空间肌理，改善人居环境，实现旧城中心的有机发展和活力的复兴。 关键词：南关路片区；旧城中心区；更新改造；重塑复兴 Abstract: in order to improve the living environment of South Gate Road area of hybrid space structure, social disorder, disorder and other problems, this article from the continuation of citycontext, location advantages of integration, put forward the “renewal pattern remodeling --Renaissance” old city center area, and tries to adjust the block function structure, optimizing space layout, the continuation of city history. Specific strategies, to reshape the city space skin texture,improve the living environment, realize the organic development of the revival of old city and vitality. Keywords: South Gate Road area; center of old city; renewal; remodeling revival 旧城中心区是城市在长期发展过程中逐步形成的，集中体现了城市的发展历史和文化特色，是城市经济社会活动的载体和功能聚集的中心。然而，随着城市规模的扩张和部分功能向城市新中心的转移，旧城中心区出现了活力的丧失和人居环境的恶化，其区位优势正在逐步削弱。本文以宝鸡市南关路片区更新改造项目为例，试图寻求一种适宜的旧城中心区更新改造模式。 1 项目基地背景认知 宝鸡古称陈仓，是华夏始祖炎帝故里、周秦王朝的发祥地，这里是佛、儒、道三家文化的汇集地。城市南、北、西三面环山中间凹平，地貌类型多样。城市气候属于温暖带半湿润气候，四季分明。得天独厚的自然条件和蕴藏深厚的文化积淀给予宝鸡城市建设独特的优势。 南关路旧城改造片区改造项目位于市渭滨区，市勘察测绘院以北，炎帝园以东，陇海铁路以南，红旗路以西，规划总用地面积4.41公顷，其中建设用地面积3.64公顷。老城中心区是在一定的社会经济状况和居民生活水平条件下产生的适宜于特定时期的城市结构形态和建筑空间环境。随着时代变迁，原有城市中心区一些功能已不适应当前社会生活，空间结构产生变异，经济活力正在逐渐衰退。因此，旧城中心空间体系亟待改善。 2 地块现状问题分析
精心整理 旧城更新的多种英文译法：Urbanrenewal,regeneration,Urbanrenaissance 一般包括有三种含义： 1. 开发或改建(redevelopment)； 对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。 2.整治(rehabilitation)； 整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，如有价值的历史文化名城。 2. 保护(conservation) 对于旧城历史地段，则予“保护”； ①UR ②UR ③UR ④UR a 、UR b 、UR c 、UR 作用。 1.(1)(2)(3)(4)2近几年，在原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程中，许多新问题已初见端倪。 (1)从全国来看，一些城市改造规模过大，带来不少隐患。 大规模拆建使原有的社会组织结构迅速解体，中心区居民大量外迁，给居民就业、上学、交通带来一系列困难，成为社会不稳定的因素；在经济实力有限的条件下，大规模拆建也造成居民回迁安置周期长、建成慢、甚至出现“粗制滥造”现象。 (2)居住搬迁不当带来社区解体 文化心理失衡、社区结构衰落 (3)开发过密带来居住环境恶化 为经济利益驱使，绿地减少，日照通风标准不能满足。
(4)容量过高带来基础设施超负荷 只注意片面提高容积率，相应城市供电、供水、通讯、供气、排水 等设施没有进行扩容改造，形成“瓶颈”。 (5)更“新”多，保护少，使城市特色丧失 在城市现代化的同时，许多历史文化古迹被轻易拆除。 (6)政策、法规不健全 政府干预和调控手段不先进，力度不够。经济利益唯上，使得应该改造的地方未得到改造，而条件尚可的地方反而被拆掉了(武展馆)政府决策成了开发商决策。 (7)旧城改建规划研究滞后于社会经济发展。 编(规划)归编、管归管、建归建。 近年来我国旧城更新改造形成热点的深层社会经济背景： a b c d e 3. (1) (2) (3) 的回报 (4) (5) (6) 护、“新”， 《城市规划法》解说中提出城市旧区改建的主要原则如下(见城市规划法解说)： ——城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用，调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。 ——城市旧区改建的重点是对危房棚户、设施简陋、交通阻塞、污染严重地区进行综合整治。——城市旧区改建应同产业结构的调整和工业企业和技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。 ——城市旧区特别是历史文化名城和少数民族地区的旧区改建应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特色。 如果系统地归纳，旧城更新的主要原则可归纳为： ①整体性原则 那必须树立综合治理，整体改造的原则。城市是一大系统，旧城是城市一个组成部分，旧城更新应
城市老城区旧城更新改造理论相关探究—以济南为例 摘要：老城区作为城市固化的产物，侵染着风雨沧桑，承载着文化积淀，保存着历史记忆，有城市化石之称谓。尤其是经过最近十几年的探索研究，旧城更新改造也日趋成熟，通过寻找老城区的特色文脉，使得老城区与现代城市城区能够自然过渡，达到和谐统一。结合济南老城区的特色，对旧城更新改造以相关探究，以期能够使旧城改造更新理念更好的服务于老城区的规划建设之中。 关键词：旧城更新；改造；空间；参与 1. 前言 自从20世纪的后半叶以来，旧城更新改造逐渐成为城市工作者研究的主题，尤其是随着社会经济的飞速发展，旧城更新改造已经不可避免，这给老城区带来了巨大的挑战，尽管我国部分地区如“上海新天地”改造，“成都宽窄巷子”改造等获得了巨大的成功，但是也滋生出了许多不切实际的改造，不顾当地的实际情况，恣意的破坏、损害甚至于直接拆除，使得老城区被破坏的满目疮痍。 老城区作为城市发展的活化石，保护好其原有特色有重要意义。但是如何在保护好老城区的同时寻找一个新的活力点，使其自身的价值和活力重新得到激活，能够在相对竞争激励的城市发展中有属于自己特有的一席之地，是我们当前要解决的重要问题。济南老城区区别于数万城市的魅力是它的泉文化所在。理应追随济南特色泉文化，使老城区能够自然的过渡，与现代文明接轨，保护好老城区原有肌理的同时使其活力再现，实现对老城区合理而有效的更新改造。 2.国内外的旧城更新理念相关探究 国外的发达国家以及我国一些城市经过多年的发展与探索，在旧城更新与改造方面逐渐趋于成熟，有许多成功的案例及改造的建议为我们提供有益的借鉴，积累了许多理论基础以及实践的经验。 2.1 国内—上海“新天地”的更新改造 新天地的设计理念是以石库门里弄建筑为标志，改变了原有的居住功能，赋予商业性功能。使得其对传统的建筑的风貌与特色有一定的保护，并且也满足其开发的需求，与现代化的结合使新天地成为上海的一个新地标。其成功之处在于：（1）规划功能转换与结构整合。在现状基础上，调整原有的用地，并进行
广州市荔湾区旧城更新规划 摘要：本文针对广州市荔湾区旧城更新多目标综合改善的要求，从产业升级、交通完善、建筑更新、环境提升、社会发展、历史文化保护六方面提出了面向实施的综合更新策略，并提出以统筹、系统的方法，解决旧城更新在拆迁安置、改造资金、规划管理等方面难题，加强旧城更新规划的实施性及可操作性。 abstract: in this paper, we discuss the urban revitalization of liwan district of guangzhou. in order to meet different demands, we give a comprehensive renewal approach in six aspects: industry upgrade, traffic improvement, building renovation, living environment improvement, social development and historical and cultural heritage protection. we also study some problems in urban revitalization such as removal and settlement, source of funding, planning administration. 关键词：旧城更新；可实施性；多目标；策略 keywords: urban revitalization; operability; multi-objective; strategy 旧城是一个复杂的社会系统，涵盖经济、社会、建筑、设施、文化遗产等一系列物质及非物质要素。因此，以其为对象的更新工作本身就是一个多目标的系统工程，可谓牵一发而动全身。和许多国
有着多年历史地宽巷子和窄巷子在年下半年全面动工改造. 开发：整旧如旧整新如旧 据悉，宽巷子、窄巷子改造工程与以往一般地旧城改造有着实质性地区别，它不是推倒重来，而是为了再现老成都地历史文化风貌而进行保护性甚或是抢救性地改造.其涉及地范围是北起支矶石街，南至金河街，东抵长顺街，西含同仁路，这个占地面积近亩地区域主要包括两方面内容，一个是核心保护区，一个是环境协调区.其中，核心保护区主要是地处支矶石街以南、井巷子以北地宽巷子、窄巷子两个街坊，这片区域大概占地多亩，剩下地多亩为环境协调区.此外，两个区域在具体实施中着重点会不同，前者强调地是保护，后者则着重开发，而开发地最终目地也是为了更好地保护.具体做法是，核心区内将本着“只迁不拆”地实施原则，即采用产权买断、调换等方式，获取该区域内所有房屋产权，并外迁原所有人和使用人.该区域内近％地建筑将要保留，对它们将采取修缮地方式，按照原有地特征进行修复，并完善内部设施；剩下近％地建筑将在保持原有建筑风貌地基础上进行改建，做到“整旧如旧”.而环境协调区内原有地大部分建筑将予以拆除，纳入到重新开发建设范围内，新开发地建筑将为成都市内最顶级地产品———独立仿古宅院式别墅，其风格、尺度与材料将与核心保护区保持一致，做到“整新如旧”.
经营：文化＋商业＋旅游 据悉，改造后地宽巷子、窄巷子，其旧有地单一居住功能将得到置换和丰富，向以“文化＋商业＋旅游”为核心地功能转变，其间将设置一些区域，专门用来展示一些早已失传或将要失传地古老艺术和文化，如蜀绣、蜀锦、竹编及漆器工艺等，甚至还将修建一些具有特色地纪念馆、旧时地画馆、文馆、茶馆、戏馆等，甚至还将邀请一些顶级艺术家以及文化名人来这里从事创作，就像现在地丽江，充分将成都特有地休闲文化变为一种可利用地资源，最大限度地发挥它地商业价值.在具体运作上，将借鉴上海“新天地”地模式，进行片区整体地保护、整治、宣传、招商、经营和资产运作，统一协调保护区范围内地经营行为、广告、店招以及经营过程中地装修风格和材料等，塑造整体品牌形象，最终实现无形资产和总资产地升值，在文化打造上还要超越“新天地”. 融资：一家控股多方入股 初步设想，这个项目将分三期进行，整个工程将在下半年动工，力争在二至三年地时间内完成，但在动工时间上保护和开发几乎同时进行，差异只在半年之内，即保护区整体环境差不多要出来地时候，环境协调区地开发也将随即跟上，目地是缓解前期资金投入地压力.据介绍，这个项目地投入非常巨大，初步估算，其静态投资大概为亿
**市旧城更新调研报告 2015年5月
目录 1、概念 (3) 2、工作内容 (3) 3、更新模式 (5) 3.1 旧城更新整体运作模式 (5) 3.2 旧城更新项目开发模式 (6) 3.3 旧城更新地块组合模式 (7) 3.4 旧城更新拆迁模式 (8) 3.5 旧城更新融资模式 (8) 4、开发强度 (9) 4.1确定开发强度的思路 (9) 4.2确定开发强度的方法 (9) 5、关注重点 (11) 5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键 (11) 5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据 (11) 5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法 (11) 6、规划框架 (12) 6.1旧城地区现状分析 (12) 6.2旧城地区发展定位及产业定位 (12) 6.3旧城地区产业规划 (12) 6.4旧城地区产业发展战略实施 (12) 6.5旧城地区支持体系规划 (12)
1、概念 旧城更新又称旧城改建、旧城改造或者城市再开发，对城市旧区进行调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌的建设活动，其目的在于要解决城市中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题以恢复城市活力、促进城市有机延续。 所谓物质性老化，是指建筑物和设施超过其使用年限而出现结构破损、腐朽、设施陈旧、简陋、无法再行使用，致使城市自然老化。针对物质性老化的城市更新，可保持旧城原有的社会经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建的更新改造方式。 功能性衰退，是指城市内部结构的各系统活动和作用配合不好，甚至相互抵触，导致城市功能失调。在我国目前城市人口不断增长，规模不断扩大，合理的城市环境容量易被突破，造成城市超负荷运转，整体机能下降，出现城市功能性衰退。 结构性衰退，是指城市功能、结构和布局不能及时适应城市经济结构和社会结构变迁，引起城市内部组织系统的变化，调试滞后于发展变化，从而导致城市结构性衰退。 2、工作内容 旧城更新的主要工作内容涉及调整城市结构、改善城市环境、更新产业布局、完善城市道路、提升基础设施等内容。 2.1 调整中心区的功能及用地结构 2.1.1调整产业结构 由于历史原因，城市中心区中往往分布着大量的工业企业，一方面这些工业企业受到发展空间的限制以及市场经济的强力冲击，许多已处于停产或半停产状态。另一方面，这些工业企业与居民区混杂，其所产生的噪声及空气污染导致区域内居住环境和生活质量恶化。 因此，对工业企业实施外迁，调整中心区的功能及用地结构是旧城更新规划需要解决的首要问题。对于引入和培植的第三产业类型，应该着眼于全市整体规划统一考虑，结合其自身的综合条件各有侧重、突出特色。 2.1.2盘活存量土地 调整中心区用地及功能结构的另外一项重要内容，就是需对中心区现状用地进行全面调查和清理，收回部分企事业单位多占或不合理占用的土地。对于部分开发企业圈占