旧城更新的多种英文译法：Urban renewal, regeneration, Urban renaissance
一般包括有三种含义：
1.开发或改建(redevelopment)；
对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。
2.整治(rehabilitation)；
整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，如有价值的历史文化名城。
2.保护(conservation)
对于旧城历史地段，则予“保护”；
旧城更新的特点
①UR受历史及现状条件的制约
长期城市发展的历史性沉淀及现状旧城超负荷运转及拥挤状况的限制。
②UR具有长期性与延续性
新与旧的辩证关系，城市是一个不断新陈代谢的过程。
③UR具有复杂的关联性
旧城更新的众多因素具有关联性。
④UR具有综合性
工作复杂，不仅要解决经房紧张、交通拥挤、用地布局混乱、环境条件恶劣等问题，还要统筹安排迁移居民生活，研究社会结构、人们的社会心理和生活习惯。
新时期旧城更新具有新的特点
a、UR对象从过去以局部环境更新为主转向城市旧城综合机能更新为主，更加强调整体和综合的观点。改善居住环境、完善道路交通系统和基础设施，发展第三产业成为旧城更新的主要动因。
b、UR的性质由过去的福利型转化为目前的效益型。
c、UR的资金由过去单纯依靠国家投资转变为全方位多渠道的筹集资金，土地价值规律发挥重要作用。
我国旧城更新的主要矛盾及问题产业的原因。
1.旧城历史遗留问题的延伸与发展
(1)土地配置低效益日益突出
一是反映在布局混乱上，工厂、机关、仓库、居住、文物古迹混杂布局。
二是用地集约化程度低，用地构成比例不合理。
(2)住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重。
(3)基础设施滞后与不足与日俱增，给排水、道路交通、环保环卫等领域。
(4)历史风貌和景观特色丧失有所加重，如武汉展览馆、北京王府井“东方广场”。
2．旧城改建中面临的新问题
近几年，在原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程中，许多新问题已初见端倪。
(1)从全国来看，一些城市改造规模过大，带来不少隐患。
大规模拆建使原有的社会组织结构迅速解体，中心区居民大量外迁，给居民就业、上学、交通带来一系列困难，成为社会不稳定的因素；在经济实力有限的条件下，大规模拆建也造成居民回迁安置周期长、建成慢、甚至出现“粗制滥造”现象。
(2)居住搬迁不当带来社区解体
文化心理失衡、社区结构衰落
(3)开发过密带来居住环境恶化
为经济利益驱使，绿地减少，日照通风标准不能满足。
(4)容量过高带来基础设施超负荷
只注意片面提高容积率，相应城市供电、供水、通讯、供气、排水
等设施没有进行扩容改造，形成“瓶颈”。
(5)更“新”多，保护少，使城市特色丧失
在城市现代化的同时，许多历史文化古迹被轻易拆除。
(6)政策、法规不健全
政府干预和调控手段不先进，力度不够。经济利益唯上，使得应该改造的地方未得到改造，而条件尚可的地方反而被拆掉了(武展馆)政府决策成了开发商决策。
(7)旧城改建规划研究滞后于社会经济发展。
编(规划)归编、管归管、建归建。
近年来我国旧城更新改造形成热点的深层社会经济背景：
a、国民经济持续高速发展，城市经济及产业结构调整、第三产业发展的需要。
b、为了吸引外资，改善投资环境，兴建大型市政基础设施等，带动了旧城的改造。
c、实行土地有偿使用，地价级差规律作用，使旧城中心区成为开发投资热点。
d、重视耕地保护，城市增量土地供应受限，转向现状用地改造。
e、财力增强，有能力进行改造。
3.问题产生的原因分析
(1)改革开放之前，我国城市发展片面地重生产、轻生活、忽视商贸、金融及其他第三产业的发展，是造成旧城功能不适应新发展要求的根本原因。
(2)传统管理的条块分割，单位所有制模式
严重影响各种市政公用设施的完善和系统化。
(3)经济利益唯上
旧城优越的区位价值，为获取高额经济利益，开发商在改造中，不遗余力地追求高密度、高容量、忽视环境生态，侵占公益性设施用地，以牺牲城市的整体社会效益和环境效益，取得本单位经济上的回报——中心区改造不留余地，将难以适应城市未来的结构性变化，为城市可持续发展留下隐患。
(4)社会经济结构突然的变化
旧城功能、结构发生了量变到质变的飞跃，但相应的改建配套法规、政策尚不健全。(5)规划编制方法滞后
在错综复杂的社会经济矛盾前，纯“物质规划”显得苍白无力，以总规——分区——详规的分阶段编制程序，难以适应旧城更新的复杂性和特殊性。
(6)观念与认识问题
城市发展是个连续过程，旧城更新也是一个长期、持久、永不间断的过程，旧城改建必然存在着保护、修复、改造、更新的多项内容，并常常综合在一起，如果片面将旧城更新理解为拆“旧”建“新”，陶醉于城市面貌的“日新月异”，必然会忽视城市原有文脉、风貌及社会结构的保护，急功近利，大拆大建。
旧城更新的原则
《城市规划法》解说中提出城市旧区改建的主要原则如下(见城市规划法解说)：
——城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用，调整布局、逐步改善的原则，统一规划，
分期实施。
——城市旧区改建的重点是对危房棚户、设施简陋、交通阻塞、污染严重地区进行综合整治。——城市旧区改建应同产业结构的调整和工业企业和技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。
——城市旧区特别是历史文化名城和少数民族地区的旧区改建应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特色。
如果系统地归纳，旧城更新的主要原则可归纳为：
①整体性原则
那必须树立综合治理，整体改造的原则。城市是一大系统，旧城是城市一个组成部分，旧城更新应从城市功能、布局、产业结构的整体要求出发进行分析，要强调城市中心区的综合功能。
②综合效益原则
衡量旧城更新的效益，要以经济效益，社会效益和环境效益三者相协调的综合效益为标准，当前要特别反对片面强调经济效益的行为。
③循序渐进原则
要依财力，分轻重缓急，选择不同的目标、手段、方法、措施，量力而行。
目前全面更新改造的条件是否成熟，是否在更新改造过程中要留有余地等问题，值得认真思考。
④协调发展的原则
首先要注意旧城内部各项机能发展平衡；其次要使旧城地上设施与地下基础设施协调发展。把握协调发展原则，就是要在旧城更新规划中做到：
a、使旧城规划结构从根本上得到更新，既延续有特色的旧城格局，又要与总体规划结构保持协调。
b、合理调整旧城用地结构，与其功能要求相协调。
c、加强地下基础设施更新改造，地上地下协调。
国外旧城更新的途径探索
①旧城布局结构的改革
由单中心——多中心，由集中走向有机疏散。
②调整与完善道路网系统。
③调整旧城用地结构。
改建时较多采用了综合区的形式。
④完善社区中心，开发商业、文化娱乐和健康设施。
⑤重视步行街环境建设。
⑥注重住宅的改造与革新。
⑦重视古、旧建筑的改造利用和城市传统文化遗产的保护。
我国旧城更新改造的实践
由于旧城的现状、历史条件以及经济发展水平的差异，旧城更新应结合各地实际情况具体进行，常见的旧城更新方式有：
①结合原有工业用地的调整与技术更新；
②结合原有城市道路系统的改造；
③结合重点工程项目建设的更新；
④结合破旧、危险房屋和棚户区的更新；
⑤结合传统商业、文化娱乐地区的更新；
⑥结合城市河网、水系和环境的综合治理的更新(如合肥、沈阳环城公园)
⑦结合旧城区街道和建筑的维护与整修进行的更新；
⑧结合绿地系统和文物古迹的保护进行的更新。
这其中，最常见的方式有：旧城居住区更新；旧城中心区的更新；旧城道路系统的更新；旧城历史文物古迹和历史性地段的保护。
典型示例——北京旧城更新中对北京历史城市实施整体保护的10项内容。
①保护和发展城市中轴线
②体现明清北京城“凸”字形的城廓形象
③保护与北京市沿革密切相关的河湖水系
④保护原有棋盘式道路网骨架和街巷胡同格局
⑤注意汲取传统城市色彩的特点
⑥按照平缓开阔的城市空间格局特点，分层次控制建设高度。
⑦保护城市景观线
⑧保护街道对景
⑨增辟城市广场
⑩保护古树名木
(一)旧居住区的整治与更新
1.旧居住区的分类与评价
完整的旧居住区结构形态：a.物质结构形态b.社会结构形态
(1)有机构成型旧居住区
(2)自然衍生型旧居住区
(3)混合生长型旧居住区
2.旧居住区的更新改造模式
(1)有机构成型旧居住区——尽量保存原有物质形态特征及社会网络。
(2)自然衍生型旧居住区的更新改造，重建为主。
(3)混合生长型旧居住区——整修与重建结合
(二)中心区的再开发与更新
1.现代城市中心的高层次要求
2.城市中心区的再开发与功能重构
(1)城市总体布局的调整与拓展
(2)城市中心结构的调整与完善
(三)历史文化区（历史地段）的保护与更新
1.历史文化保护的相关概念
2.历史文化名城保护规划
3.历史风貌地区保护规划
4.法定历史建筑保护
城市旧城更新改造理念 1背景分析——城市并非树形 1.1中国改革开放以来城市建设发展的历史过程 中国改革开放初期，国家工业化、经济水平都面临着亟需急速提升，随着城市建设技术的不断升级与完善，新城建设便风起云涌、如火如荼起来。改革开放30 年取得了巨大成效，期间的城市建设虽为城市的扩展和再生提供了平台和依托，但存在盲目扩张、现代功能主义等，不但带来了资源的浪费、能源的消耗、资本的低效运转，还导致了树形结构的大量衍生，从而与现阶段 城市规划追求生态、集约、高效的总体理念相差甚远。【2】 在此背景下，旧城改造成为城市增长和城市更新的首要关注对象，合理组织功能、空间，充分、节约利用土地资源、人力资源和城市开发资金对我国建设资源节约型、环境友好型城市有着重大的战略意义。 1.2西方近代城市建设发展演变的历程 1898年霍华德针对英国快速城市化提出的“田园城市” 1922 年雷蒙?恩温提出的“卫星城市”；国际现代建筑协会于1933 年8 月提出的雅典宪章；三种理论从功能和空间的角度归结为同心圆环的树形结构人造城市。 大伦敦规划（艾伯克隆比，1943 年伦敦规划方案）、东京规划（丹下健三，1945 年东京规划方案），两个规划方案所描绘
的城市都是功能和空间整合后的并列圆环的树形结构人造城市。 克里斯托弗 ?亚历山大，于 1965 年提出一个有活力的城市应 是且必须是半网络形。马丘比丘宪章（ 1977），指出：“规划、 建筑和设计不应把城市当做一系列的组成部分拼在一起来考虑， 网络结构创造了复杂性、 多样性、 交融性和随机性的城市公共空 间。 2、理念阐述一一零空间 零空间指从城市功能、空间、职能等多角度化整为零，按需 组合，从而形成均匀、复合、丰富、开敞的城市空间。 2.1 从功能上化整为零 就像是个功能魔方， 每个颜色代表一种功能空间， 从每一面 是一个颜色通过打散打乱，使得每一面都有多种颜色。即： 化整为零：片状功能点状化一一打散功能片区成功能点 组零为整：点状功能网状化一一功能点的均匀混合、重组 现代功能主义规划思想（独立、简单、清晰、封闭、集中） 规划后自发的调整（交叠、复合、模糊）打散、重组、生成理念 丰富、开敞、分散） 2.2 空间理念的生成 打散城市中的各功能片区成功能点众多功能点分散到城市 中去相同的功能点遥遥相望形成功能网各功能网相互交叠、 渗透不同的功能点之间相互依存、 彼此吸引形成关系线众多功能 点（城市基本点元素）构建成一张均衡之网（化整为零零空间组 零为整） 3 开发导向――四维时空 城市的空间增长是一个有着深刻时空内涵的四维向量相 而必须去创造一个综合的、多功能的环境” 。这些理论指出半 相互
第十五章旧城区更新改造规划 一、旧城区范围界定 镇平县旧城区范围的界定要从城区发展演变和现实基础出发，既要考虑城市居民改善生活条件和展现城市中心的新貌，又要考虑到实施旧城区商业服务中心新功能的需要，规划确定旧城区范围是由建设路、涅阳路、健康路和安国路所围合成的区域，总面积约257.52公顷。 二、旧城区现状分析 1.城中村情况及现状人口分析 镇平旧城区是县城城中村较为密集的地区之一，现状大部分居住用地都是以城中村的形式存在，旧城区范围内有三联村、溢洪村、西花园村、团结村、赵家村、友谊村、幸福路新村、将台村、东关村、南关村、西关村和北关村共12个城中村。旧城区范围内现状人口约3.5万人。 2.旧城区的地位与作用 镇平县旧城区保留了部分镇平县城风貌、历史传统、社会结构和地方特色，积淀和延续着镇平县城的历史文化，记录着城市发展的轨迹。旧城区在整个城市发展中起着不可替代的作用，因此更新改造旧城区，使其发挥更大的价值，对促进镇平城市发展、延续历史文脉具有重要意义。 3.旧城区用地结构与功能分析 目前镇平旧城区建设用地结构复杂，用地类型见表16－2。可以看出镇平县旧城区用地以居住、公共设施、道路广场用地为主。 4.旧城区道路系统 旧城区道路骨架为“四纵五横”，纵向自西向东依次为健康路、校场路、镇菩路和安国路；横向自北向南依次为建设路、雪枫路、中山街、工业路和涅阳路。街区内部巷道纵横。 5.旧城区存在问题 目前镇平县旧城区存在的问题主要是： ①用地布局混乱，存在居住、工业、商业、办公等用地相互混杂的现象，特别是城中村散布其中； ②公共服务设施总量不足，社区级公共设施匮乏； ③道路交通系统不完善，路面狭窄及道路配套设施状况差，路网结构不合理，道路功能分工不明确； ④市政设施系统不完善，内部供水系统混乱，排水系统较简陋，供电线路随
关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的 控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。 旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护 注意旧区改造与旧城改造的区别 北京旧城改造政策创新建议： https://www.doczj.com/doc/ac8476878.html,/detail.aspx?m=24&n=120 （一）限制和引导开发模式的应用。1．旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上，旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象，包括文物、历史文化保护区等，适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响，否则，只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策，不论如何谈保护，都不可能有保障。因此，要重新梳理现有政策，不同区域实行不同政策，甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策，明政策适用范围，纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。2．限制改造规模:在规划上，要体现改造规模的不同，原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上，支持小规模、滚动式的改造，要逐步完善制度，减少自由裁量的成分。3．限制改造烈度:在改造烈度上，根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房，以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级，但依据主要是房屋的价值，目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度，一是靠定量指标，如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等；二是靠定性比较指标，如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4．“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验，一是政府组织拆迁和一级开发，先改造哪儿后改造哪儿，以及改造规模大小，即使实行企业主导，政府也可以主动控制；二是在土地出让的时候“肥瘦”搭配，尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造，资金缺乏的问题不会自动解决，必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取：一是加大财政投入，每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金；二是争取国家开发银行专项贷款；三是发行旧城改造债券；四是完善房改政策，吸纳社会资金；五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础，如果仅限于此，难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展，必须有自我增值能力。关于资金经营增值，要成立专门的资金理事会，负责资金的募集、投资、经营、管理，要同时建立起管理制度，保证资金的安全和保值增值。（三）拆迁安置政策2．制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁，还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易，因为一是文化认同，二是人脉关系资源丰富，三是已经有了固定的职业，并在产业生态链中占据了固定的位置，成本低，收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生，拆迁以后脱离了市场，很可能原来做的生意就不存在了，即使能够重新开张，也要重新开发产品和客户，而经营情况还是未知数，风险大大增加了；上班族则面临辞职重新找工作，要么就得长途跋涉，增加工作生活成本，压缩休
面向多元参与主体的旧城更新规划编制探索 ——以宁波市庄市老街更新改造规划为例 陆晓喻，翁晓龙，房静坤 摘要：新时期，社会公众日益关注城市发展，改造更新主体趋向多元化，带来了旧城更新范式的转变，由以往政府一元决策转向多方参与协作。在此背景下，本文以宁波市庄市老街更新改造规划为例，探索多元主体参与下旧城更新规划编制的新思路和新方法，在厘清更新主体诉求基础上，阐述了更新路径、更新方式的转变以及更新导则的编制等内容。 关键词：多元主体，旧城更新，更新方式，导则控制 1、引言 随着社会经济转型，近年来许多城市着眼点从“增量型”规划逐步转为“存量型”规划，更加注重旧城更新。然而，在日益复杂多变的市场环境以及多元博弈的利益格局下，更多的社会资本参与到改造更新中，旧城更新对象日益复杂、改造更新主体趋向多元化。既往政府一元决策主导、实现城市发展终极蓝图式的规划编制思路面临着极大的挑战。 纵观国内外旧城更新的发展脉络可见，西方从1980年代末开始，伴随着对城市更新的理解更加深入，认识到城市更新需要解决多样性需求，加之其牵涉面广、高成本的特点，政府一方无法实现，私人与非营利机构等非政府组织，被纳入城市更新的参与主体，政府作为引导者的角色，在城市更新中给予政策与财政支持，规划理论转向协作和沟通。 我国旧城更新中单一主体（政府或开发商）负责的项目居多，但近年来不断出现民间力量参与、通过渐进式小规模更新方式取得成功的案例，如上海田子坊、广州恩宁路、苏州平江路等。此外，深圳市也在旧城更新的开发实施机制上做了一定的探索，建立了以城市更新单元为核心的规划编制制度，规划过程强调公众参与和利益协调，全程式地沟通与协作，促进规划意图和社会各方诉求的有机对接。可以看到，与西方类似，随着我国城市逐渐从外延式扩张走向内涵式发展，社会公众日益关注城市发展的规划和决策，多元主体参与下的旧城更新成为新的发展趋势。 2、多元化主体需求下的旧城更新范式的转变 2.1从精英思维转向协作式规划 传统旧城更新往往建立在精英价值取向下，自上而下、由政府单向驱动的规划，对居民
广州市荔湾区旧城更新规划 摘要：本文针对广州市荔湾区旧城更新多目标综合改善的要求，从产业升级、交通完善、建筑更新、环境提升、社会发展、历史文化保护六方面提出了面向实施的综合更新策略，并提出以统筹、系统的方法，解决旧城更新在拆迁安置、改造资金、规划管理等方面难题，加强旧城更新规划的实施性及可操作性。 abstract: in this paper, we discuss the urban revitalization of liwan district of guangzhou. in order to meet different demands, we give a comprehensive renewal approach in six aspects: industry upgrade, traffic improvement, building renovation, living environment improvement, social development and historical and cultural heritage protection. we also study some problems in urban revitalization such as removal and settlement, source of funding, planning administration. 关键词：旧城更新；可实施性；多目标；策略 keywords: urban revitalization; operability; multi-objective; strategy 旧城是一个复杂的社会系统，涵盖经济、社会、建筑、设施、文化遗产等一系列物质及非物质要素。因此，以其为对象的更新工作本身就是一个多目标的系统工程，可谓牵一发而动全身。和许多国
走向社区发展的旧城更新规划——美日旧城更新政策及其对中国的启示 作者：洪亮平， 赵茜， HONG Liangping， ZHAO Qian 作者单位：华中科技大学建筑与城市规划学院,湖北武汉,430074 刊名： 城市发展研究 英文刊名：Urban Studies 年，卷(期)：2013,20(3) 参考文献(13条) 1.张更立走向三方合作的伙伴关系:西方城市更新政策的演变及其对中国的启示[期刊论文]-城市发展研究 2004(04) 2.方可探索北京旧城居住区有机更新的适宜途径[学位论文] 1999 3.张京祥西方城市规划思想史纲 2005 4.曹康;王晖从工具理性到交往理性--现代城市规划思想内核与理论的变迁[期刊论文]-城市规划 2009(09) 5.沈开举;赵晓毅美国统一土地利用审查程序的启示[期刊论文]-中国土地 2009(08) 6.胡伟纽约市社区规划的现状述评[期刊论文]-城市规划 2001(02) 7.王郁日本城市规划中的公众参与[期刊论文]-人文地理 2006(24) 8.吴志强城市更新规划与城市规划更新[期刊论文]-城市规划 2011(02) 9.李志刚;顾朝林中国城市社会空间结构转型 2011 10.王郁国际视野下的城市规划管理制度 2009 11.何子张空间研究(7):城市规划中空间利益调控的政策分析 2009 12.胡伟美国社区发展的CDBG计划[期刊论文]-国外社会科学 2001(01) 13.顾朝林;沈建法;姚鑫;石楠城市管治--概念@理论@方法@实证 2003 本文链接：https://www.doczj.com/doc/ac8476878.html,/Periodical_csfzyj201303006.aspx
城市老城区旧城更新改造理论相关探究—以济南为例 摘要：老城区作为城市固化的产物，侵染着风雨沧桑，承载着文化积淀，保存着历史记忆，有城市化石之称谓。尤其是经过最近十几年的探索研究，旧城更新改造也日趋成熟，通过寻找老城区的特色文脉，使得老城区与现代城市城区能够自然过渡，达到和谐统一。结合济南老城区的特色，对旧城更新改造以相关探究，以期能够使旧城改造更新理念更好的服务于老城区的规划建设之中。 关键词：旧城更新；改造；空间；参与 1. 前言 自从20世纪的后半叶以来，旧城更新改造逐渐成为城市工作者研究的主题，尤其是随着社会经济的飞速发展，旧城更新改造已经不可避免，这给老城区带来了巨大的挑战，尽管我国部分地区如“上海新天地”改造，“成都宽窄巷子”改造等获得了巨大的成功，但是也滋生出了许多不切实际的改造，不顾当地的实际情况，恣意的破坏、损害甚至于直接拆除，使得老城区被破坏的满目疮痍。 老城区作为城市发展的活化石，保护好其原有特色有重要意义。但是如何在保护好老城区的同时寻找一个新的活力点，使其自身的价值和活力重新得到激活，能够在相对竞争激励的城市发展中有属于自己特有的一席之地，是我们当前要解决的重要问题。济南老城区区别于数万城市的魅力是它的泉文化所在。理应追随济南特色泉文化，使老城区能够自然的过渡，与现代文明接轨，保护好老城区原有肌理的同时使其活力再现，实现对老城区合理而有效的更新改造。 2.国内外的旧城更新理念相关探究 国外的发达国家以及我国一些城市经过多年的发展与探索，在旧城更新与改造方面逐渐趋于成熟，有许多成功的案例及改造的建议为我们提供有益的借鉴，积累了许多理论基础以及实践的经验。 2.1 国内—上海“新天地”的更新改造 新天地的设计理念是以石库门里弄建筑为标志，改变了原有的居住功能，赋予商业性功能。使得其对传统的建筑的风貌与特色有一定的保护，并且也满足其开发的需求，与现代化的结合使新天地成为上海的一个新地标。其成功之处在于：（1）规划功能转换与结构整合。在现状基础上，调整原有的用地，并进行
精心整理 旧城更新的多种英文译法：Urbanrenewal,regeneration,Urbanrenaissance 一般包括有三种含义： 1. 开发或改建(redevelopment)； 对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。 2.整治(rehabilitation)； 整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，如有价值的历史文化名城。 2. 保护(conservation) 对于旧城历史地段，则予“保护”； ①UR ②UR ③UR ④UR a 、UR b 、UR c 、UR 作用。 1.(1)(2)(3)(4)2近几年，在原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程中，许多新问题已初见端倪。 (1)从全国来看，一些城市改造规模过大，带来不少隐患。 大规模拆建使原有的社会组织结构迅速解体，中心区居民大量外迁，给居民就业、上学、交通带来一系列困难，成为社会不稳定的因素；在经济实力有限的条件下，大规模拆建也造成居民回迁安置周期长、建成慢、甚至出现“粗制滥造”现象。 (2)居住搬迁不当带来社区解体 文化心理失衡、社区结构衰落 (3)开发过密带来居住环境恶化 为经济利益驱使，绿地减少，日照通风标准不能满足。
(4)容量过高带来基础设施超负荷 只注意片面提高容积率，相应城市供电、供水、通讯、供气、排水 等设施没有进行扩容改造，形成“瓶颈”。 (5)更“新”多，保护少，使城市特色丧失 在城市现代化的同时，许多历史文化古迹被轻易拆除。 (6)政策、法规不健全 政府干预和调控手段不先进，力度不够。经济利益唯上，使得应该改造的地方未得到改造，而条件尚可的地方反而被拆掉了(武展馆)政府决策成了开发商决策。 (7)旧城改建规划研究滞后于社会经济发展。 编(规划)归编、管归管、建归建。 近年来我国旧城更新改造形成热点的深层社会经济背景： a b c d e 3. (1) (2) (3) 的回报 (4) (5) (6) 护、“新”， 《城市规划法》解说中提出城市旧区改建的主要原则如下(见城市规划法解说)： ——城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用，调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。 ——城市旧区改建的重点是对危房棚户、设施简陋、交通阻塞、污染严重地区进行综合整治。——城市旧区改建应同产业结构的调整和工业企业和技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。 ——城市旧区特别是历史文化名城和少数民族地区的旧区改建应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特色。 如果系统地归纳，旧城更新的主要原则可归纳为： ①整体性原则 那必须树立综合治理，整体改造的原则。城市是一大系统，旧城是城市一个组成部分，旧城更新应
**市旧城更新调研报告 2015年5月
目录 1、概念 (3) 2、工作内容 (3) 3、更新模式 (5) 3.1 旧城更新整体运作模式 (5) 3.2 旧城更新项目开发模式 (6) 3.3 旧城更新地块组合模式 (7) 3.4 旧城更新拆迁模式 (8) 3.5 旧城更新融资模式 (8) 4、开发强度 (9) 4.1确定开发强度的思路 (9) 4.2确定开发强度的方法 (9) 5、关注重点 (11) 5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键 (11) 5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据 (11) 5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法 (11) 6、规划框架 (12) 6.1旧城地区现状分析 (12) 6.2旧城地区发展定位及产业定位 (12) 6.3旧城地区产业规划 (12) 6.4旧城地区产业发展战略实施 (12) 6.5旧城地区支持体系规划 (12)
1、概念 旧城更新又称旧城改建、旧城改造或者城市再开发，对城市旧区进行调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌的建设活动，其目的在于要解决城市中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题以恢复城市活力、促进城市有机延续。 所谓物质性老化，是指建筑物和设施超过其使用年限而出现结构破损、腐朽、设施陈旧、简陋、无法再行使用，致使城市自然老化。针对物质性老化的城市更新，可保持旧城原有的社会经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建的更新改造方式。 功能性衰退，是指城市内部结构的各系统活动和作用配合不好，甚至相互抵触，导致城市功能失调。在我国目前城市人口不断增长，规模不断扩大，合理的城市环境容量易被突破，造成城市超负荷运转，整体机能下降，出现城市功能性衰退。 结构性衰退，是指城市功能、结构和布局不能及时适应城市经济结构和社会结构变迁，引起城市内部组织系统的变化，调试滞后于发展变化，从而导致城市结构性衰退。 2、工作内容 旧城更新的主要工作内容涉及调整城市结构、改善城市环境、更新产业布局、完善城市道路、提升基础设施等内容。 2.1 调整中心区的功能及用地结构 2.1.1调整产业结构 由于历史原因，城市中心区中往往分布着大量的工业企业，一方面这些工业企业受到发展空间的限制以及市场经济的强力冲击，许多已处于停产或半停产状态。另一方面，这些工业企业与居民区混杂，其所产生的噪声及空气污染导致区域内居住环境和生活质量恶化。 因此，对工业企业实施外迁，调整中心区的功能及用地结构是旧城更新规划需要解决的首要问题。对于引入和培植的第三产业类型，应该着眼于全市整体规划统一考虑，结合其自身的综合条件各有侧重、突出特色。 2.1.2盘活存量土地 调整中心区用地及功能结构的另外一项重要内容，就是需对中心区现状用地进行全面调查和清理，收回部分企事业单位多占或不合理占用的土地。对于部分开发企业圈占
旧城更新理论文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
旧城更新的多种英文译法：Urbanrenewal,regeneration,Urbanrenaissance 一般包括有三种含义： 1.开发或改建(redevelopment)； 对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。 2.整治(rehabilitation)； 整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，如有价值的历史文化名城。 2.保护(conservation) 对于旧城历史地段，则予“保护”； 旧城更新的特点 ①UR受历史及现状条件的制约 长期城市发展的历史性沉淀及现状旧城超负荷运转及拥挤状况的限制。 ②UR具有长期性与延续性 新与旧的辩证关系，城市是一个不断新陈代谢的过程。 ③UR具有复杂的关联性 旧城更新的众多因素具有关联性。 ④UR具有综合性 工作复杂，不仅要解决经房紧张、交通拥挤、用地布局混乱、环境条件恶劣等问题，还要统筹安排迁移居民生活，研究社会结构、人们的社会心理和生活习惯。 新时期旧城更新具有新的特点
a、UR对象从过去以局部环境更新为主转向城市旧城综合机能更新为主，更加强调整体和综合的观点。改善居住环境、完善道路交通系统和基础设施，发展第三产业成为旧城更新的主要动因。 b、UR的性质由过去的福利型转化为目前的效益型。 c、UR的资金由过去单纯依靠国家投资转变为全方位多渠道的筹集资金，土地价值规律发挥重要作用。 我国旧城更新的主要矛盾及问题产业的原因。 1.旧城历史遗留问题的延伸与发展 (1)土地配置低效益日益突出 一是反映在布局混乱上，工厂、机关、仓库、居住、文物古迹混杂布局。 二是用地集约化程度低，用地构成比例不合理。 (2)住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重。 (3)基础设施滞后与不足与日俱增，给排水、道路交通、环保环卫等领域。 (4)历史风貌和景观特色丧失有所加重，如武汉展览馆、北京王府井“东方广场”。2．旧城改建中面临的新问题 近几年，在原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程中，许多新问题已初见端倪。 (1)从全国来看，一些城市改造规模过大，带来不少隐患。 大规模拆建使原有的社会组织结构迅速解体，中心区居民大量外迁，给居民就业、上学、交通带来一系列困难，成为社会不稳定的因素；在经济实力有限的条件下，大规模拆建也造成居民回迁安置周期长、建成慢、甚至出现“粗制滥造”现象。 (2)居住搬迁不当带来社区解体 文化心理失衡、社区结构衰落
城市旧城更新改造理念 摘要：在对中国规划的时代背景及中西方城市规划思想博弈现状进行简要分析的基础上，结合旧城更新，本文提出了零空间的设计理念，运用“化整为零——组零为整”对城市旧城更新的开发模式进行了探索，并通过紧凑城市和宜居性城市对城市的功能、空间、职能进行评价，并期望将其推广到城市规划的更大领域中。 关键词：零空间；四维时空；旧城更新 1、背景分析——城市并非树形 1.1中国改革开放以来城市建设发展的历史过程 中国改革开放初期，国家工业化、经济水平都面临着亟需急速提升，随着城市建设技术的不断升级与完善，新城建设便风起云涌、如火如荼起来。改革开放30年取得了巨大成效，期间的城市建设虽为城市的扩展和再生提供了平台和依托，但存在盲目扩张、现代功能主义等，不但带来了资源的浪费、能源的消耗、资本的低效运转，还导致了树形结构的大量衍生，从而与现阶段城市规划追求生态、集约、高效的总体理念相差甚远。【2】 在此背景下，旧城改造成为城市增长和城市更新的首要关注对象，合理组织功能、空间，充分、节约利用土地资源、人力资源和城市开发资金对我国建设资源节约型、环境友好型城市有着重大的战略意义。 1.2西方近代城市建设发展演变的历程 1898年霍华德针对英国快速城市化提出的“田园城市” ；1922年雷蒙·恩温提出的“卫星城市”；国际现代建筑协会于1933年8月提出的雅典宪章；三种理论从功能和空间的角度归结为同心圆环的树形结构人造城市。 大伦敦规划(艾伯克隆比，1943年伦敦规划方案)、东京规划（丹下健三，1945年东京规划方案），两个规划方案所描绘的城市都是功能和空间整合后的并列圆环的树形结构人造城市。 克里斯托弗·亚历山大，于1965年提出一个有活力的城市应是且必须是半网络形。马丘比丘宪章（1977），指出：“规划、建筑和设计不应把城市当做一系列的组成部分拼在一起来考虑，而必须去创造一个综合的、多功能的环境” 。这些理论指出半网络结构创造了复杂性、多样性、交融性和随机性的城市公共空间。 2、理念阐述——零空间 零空间指从城市功能、空间、职能等多角度化整为零，按需组合，从而形成均匀、复合、丰富、开敞的城市空间。
小城市旧城更新中的问题及规划应对措施探究 发表时间：2017-12-04T14:35:17.817Z 来源：《基层建设》2017年第25期作者：王昱江[导读] 摘要：随着我国城市化建设进度不断加快，我国人民的生活品质有了显著提高，对于生活环境有了更多要求。重庆市规划设计研究院重庆 401120 摘要：随着我国城市化建设进度不断加快，我国人民的生活品质有了显著提高，对于生活环境有了更多要求。同时，我国许多小城市还存在着旧城区域，这些旧城区域在某种程度上影响着城市的交通发展、经济发展和整体发展，为此当地政府不断加快了旧城区的建设更新，期望以此促进城市的整体发展。但小城市旧城的建设更新还面临着诸多问题，在现状的实践过程中不仅未能促进城市的整体发展，甚 至还造成了诸多的负面影响，急剧降低了旧城区域的经济活跃指数。鉴于此，本文就针对小城市旧城更新中的问题及规划应对做一些分析，并提出相应建议以供参考，希望能为小城市旧城更新及规划应对提供有效参考价值。关键词：小城市；旧城更新；问题；规划应对随着我国社会经济的迅速发展，我国城镇化水平已经相对较高，但是各个城市之间的建设水平存在着一定差异化，其中小城市的旧城区域相对较多，但人口压力较小，在很长时间内都会成为我国城镇化进度加快的主要方向。同时，我国小城市的人均用地增长较快，相比大城市的粗放式发展有着诸多优势，所以在科学发展观的背景下，以新城作为主要扩张方向显然不符合现代化社会需求，而旧城区域的开发就成为我国小城市的重点建设方向。但是在许多小城市旧城更新之后，这些焕然一新的城区并未呈现出欣欣向荣的气象，反而存在着活力不高和诸多的城市问题，这不仅影响到旧城区域的繁荣发展，也影响到整个城市的建设发展。因此，为有效改变小城市旧城更新的现状问题，就必须要对其进行深入了解，以便能够根据实际问题作出有效的应对策略，从而有效促进小城市的建设发展。 1.小城市旧城更新中存在的问题 1.1街区划分与道路交通拥堵随着我国城市化建设发展，在现代化思想的影响下，许多小城市更新过程中对于街区划分的尺度越来越大，这些旧城区域在大幅度改建之后，常常都是以机动交通为基准进行道路重建，而这些新城区的干道间距远远超过了传统的街区间距，导致在规划之后的街区可达性显著降低，并增加了多种机动车的使用条件，最终就造成了交通拥堵[1]。同时，许多旧城区域的街区道路网曲弯程度大，每条道路都穿插着商业区、居住区以及休闲区等等，居民过道的时候有许多近路可以自由选择，充分体现出城市的多样性，对于居民生活有着较高的便捷条件。但是在规划重建之后，这些旧城街区的道路网被取代成标准的城市道路网，使得旧城区域失去了原有的便利性和多样性，最终使得旧城区域的生机不复存在。 1.2旧城的生活魅力丧失小城市旧城更新之前，这些旧城区域给人最直观的感受就是熙熙攘攘的街道和聚集的人群，附近居民可以毫无顾忌的在这里停留休息和娱乐，久而久之周围的居民就相互熟悉，不仅使得居民之间的来往机会增多，也使得旧城区域呈现出一片勃勃生机。同时，人们在进行消费活动的时候普遍会选择省时省力和较低价格的方式满足于自身需求，这就需要相关的功能空间聚集在一处，也就是说诸多的生活功能需要具备一定的混合特征，使人们能够在最近的地方同时满足于自身的各项需求[2]。而旧城区域的交通方式主要就是步行，进一步使得许多生活功能和购物功能都散布在附近，复合型的城市功能能够满足于居民的不同需求，不仅体现出较高的城市活力，也能够有效吸引附近区域的人流。但是在旧城规划更新之后，这些生活功能和购物功能不复存在，使得旧城区域的生活魅力急剧丧失。 2.小城市旧城更新的规划应对 2.1制定兼容性控制细则通常小城市旧城区域的用地功能就是生活居住、商业购物以及行政办公，这几种用地功能的建设都能够相互兼容，有些城市的规划管理中也针对这几种用地设置了相应的兼容条件，但我国标准规定中对于用地建设主要是明确了对应性质的建筑用地，对于混合用地的支撑和依据存在着严重缺失，例如住宅用地和相应的服务配套设施都是分离建设的，这就使得服务设施无法满足于居民生活的便利需求[3]。因此，在旧城更新的过程中，应使政策性和功能性得到充分结合，根据用地性质和环境条件制定相应的兼容性控制细则，并针对各个用地的兼容性项目进行详细记述，从而有效加强用地开发的建设管理。同时，也要针对不同的兼容性项目进行深入分析，详细了解到这些项目对用地的影响程度，将其区分为不可兼容、一定条件允许兼容以及允许兼容，对于允许兼容项目就要根据用地控制指标及开发要求确定兼容比例，对于一定条件允许兼容项目就要通过建设管理部门的批准后才能正式实施。 2.2增加混合用地在旧城更新的过程中，可以在符合用地标准的基础上结合实际需求对小范围用地进行补充和细化，例如旧城区域的居住用地建设模式可以区分为单位大院和新村，在用地标准未明确此类情况下就可以根据实际情况进行分类补充[4]。同时，对于前商后宅和下店上住等各种混合形式也可以作为补充事项，例如：针对建筑的用地性质设置面积比例，商业建筑的商用面积应大于居住功能或其他辅助功能，既能满足于建筑使用者的商业需求，也能满足于建筑使用者的生活需求，从而使小城市旧城区域的土地管理具备一定的可控空间。此外，一般旧城区域都是小城市的中心地带，这些区域的土地资源不仅价格昂贵，其产生的经济效益也相对较高，而且在周围地区的建设进度加快下，旧城区域的开发潜力也会越来越高，为了满足于城市发展的动态需求，可以设置综合发展区。而在综合发展区的租聘时期，开发人可以在禁止的功能建设之外合理改变用地的混合性质，并定期针对用地规划进行修改，做好土地价值的使用评估，既能够满足于市场需求，也能够有效避免拆建过程造成的资源浪费。 2.3建立小尺度混质单元在可兼容的混合用地项目建设实践中，由于用地分类的优化具有一定的被动性和由上到下的特性，其中涉及到执行体系的变革和相应的规划立法，所以想要在短期时间内完成混合功能的用地建设具有较高的难度，但是通过区划模式的设置和调整能够得到区域范围中的兼容性操作条件[5]。因此，在旧城更新过程中，可以根据城市的生活特征和生产特征进行分析，以此了解到步行尺度条件下街区生活的所需功能，以此体现出混合功能的自生长特性。同时，在针对混合功能进行兼容性控制的过程中，还可以根据城市街区的特点设置小尺度混质单元，例如：结合技术规范和环境特征制定详细的兼容方案，明确兼容形式、兼容程度以及兼容内容等等，从而有效引导用地建设的兼容开发。结语
旧城更新模式浅析 摘要：中国快速城市化不能以无止境扩张用地和消耗能源为代价，发展应基于科学合理的规划和设计。文章通过论证未来中国的旧城更新与高密度的关系，简要探讨了从宏观规划层面对旧城密度的控制和中微观层面的密度执行一系 列不同尺度的更新问题，以期整体了解综合而系统旧城更新过程。 关键词：旧城更新;规划;设计;密度策划密度执行 1.城市化与旧城更新 在改革开放过去几十年我国城市化率迅速提高,但我国 城市人均建设用地达130 多平方米，远高于发达国家和发展中国家人均水平。这种粗放的方展模式不符合我国土地资源稀缺的国情，因此走高密度、集约型城市发展方向是我们今后的城市建设方向。 旧城的更新改造在高密度城市发展的前提下扮演着十 分重要的角色，由于新城区缺乏完善的的生活配套设施，因此当前大部分旧城区不仅扮演着重要的历史文化容器的作用，同时也担负着满足提供众多工作岗位及生活需求的任务。但目前旧城保护和发展存在以下问题： 一、当前许旧城现有密度已经相对较高，被认为已经超
出了当地环境的承承载力。进一步提高居居住密度只能给城市环境雪上加霜。 二、受经济能力的制约，部分城市基础设施的不足，增加人口密度可能会造成成更大的环境境负担。 三、高密度虽增加了服务务设施的可达达性，但会造成社会环境问题，如拥挤、卫生环境差等。 四、高密度化建设对原有的城市历史，文脉和文化可能会造成严重的损害。 因此旧城的高密度改造更新需审慎而细致，从宏观的城市规划到微观的城市乃至建筑设计都需科学合理的理论指导，本文以微观层面的旧城该站改造为重点分析： 2.旧城更新的模式 微观层面上的旧城更新模式分为整体改造、整体功能性变迁、小规模改造、整体保护和建筑单体改造等几种模式： 2.1整体改造 整体改造包括有形实体空间的整体性改造也包括在服 从上位规划后的建设规模和用地类型的全面置换：以城中村为例，它往往是政府官员和百姓最不愿看到和涉足的“城市毒瘤”。在规划和设计层面上，我们常常对整个城中村地区进行推倒重来，在经济性、时效性方面这面都是具有优势的。以香港的Kowloon Walled City为例，该地区曾是世界最高容积率地区（FAR=12），现在香港政府将其夷
赖所：旧城更新改造专项纲要、旧工厂改造专项规划、城中村改造专项规划，三个专项规划。Chaos：整体进度如何呢？8月11号，等于是基本完成了？ 赖所：完成了状况稿，要经过审查。旧厂转向改造规划也有稿。旧城专项改造规划，1月份有个公众征询意见稿。 Chaos：为什么薄这么多？ 赖所：因为这是文本。 Chaos：1月份征询意见稿之后，针对旧城改造有更新吗？ 赖所：收到邮件5、600份。每份都统计归纳。80%居民快点改。要不要改，希望纳入改造。Chaos：纳入改造原因是？ 赖所：居住环境非常差。主要是建筑物没更新。 Chaos：我们了解到的是，居民希望改造，但是不希望拆迁这种改造。 赖所：回迁也是可以的嘛。 Chaos：不算规划意见。有针对规划纲要本身的改造意见吗？ 赖所：有。还有部分意见关于加强环保、汽车传统产业、交通意见。很专业的意见不多，因为本身纲要比较简单，框架性的。 Chaos：可能因为公布时间很短，只有15天，难以有专业性意见呢？ 赖所：没有。 Chaos：只是纲要，因此周期短。 赖所：对。 Chaos：3+1改造规划，在三旧改造提出之后增加这个规划，那么相互之间有因果关系吗？赖所：没有。旧城更新改造纲要起源。上次2007年开始做荔湾区危破房改造。光做未破房改造很难做。举个例子。全市490多万威迫旧房，建筑面积。荔湾区180万危破房改造。但是真正纳入的只有8多万。烂的不能住了。180万旧房，不更新不维护，随时可能变成威迫旧房。 Sea：广州市荔湾区统计局统计公报：05年的时候，说04、05修了50%的威迫旧房，但是05、06、07、08年修完了，为什么会有新的呢？ 赖所：建筑是有寿命的。 Chaos：判断是哪个部门做的判断呢？ 赖所：房管局。当时的旧改办。国土下的一个机构负责判断。危破房有资金支持的。但是我们不支持这种方式来做。主要是1，在册的危破房只是九牛一毛，才8%左右，但是有90%的旧房随时有可能变成危破房；2，单栋改造，改变历史风貌，没有延续，而且有些地方是比较差的地区。没有保护价值。改造是贴钱给他。应该采取街区改造，该拆除的拆除，该改造的改造，该保护的保护。08年就完成了荔湾区旧城改造规划，09年局里觉得做的好，因此要求我们扩大到全市旧城改造规划。当时荔湾区的形势严峻，建筑质量很差，产业传统，人口老龄化更外来的人口多。传统产业，像批发市场，很多是外地人经营的。外来人口都是拉赶车拉货营业员这种类型的。那些老房子都很烂。建筑物很差。有租金就让那些业主没有改造的动力。让建筑物继续差下去。 Sea：为什么不想自己修呢？ 赖所：修的话呢，按照物权法的规定，必须前后左右的邻居同意你旧城改造。老城区的建筑产权很复杂。历史上都是在建的，有些是华侨，人不见了，有的是祖上留下来的分掉了。Chaos：但是我们了解到房子的情况，私房的质量好于公房。自我维护，所以应该有动力自己改造。 赖所：也不完全。但是你去过changhuajie，longjinjie，那些旧房都是私人的，但是住的人是老人，没有经济来源改善建筑。产权不清晰，没有办法弄清晰，改造不了，有些是隔壁左右
案例一：重庆市江津北部新区城市设计方案 江津北部新城设计总平面 特色：设计以生态基础设施作为新城的基本框架结构，用以组织城市的空间形态和功能布局，并最终成为城市的特色。 该生态基础设施对应于城市的市政基础设施给城市提供的社会经济服务，并为城市的可持续发展和提供生态服务，它们是城市居民最基本的需要，也是城市生态与人文特质的基本保障。基于这一理念和方法论，根据场地“三面云山一面江、溪水内聚到名堂”的场地特征，形成了“坐山-留水-眺江”的“茶花状”主体城市
格局，塑造了一个生态与人文气质的又富有经济活力的江津新城。 规模：规划区总面积约30km2，其中重点地区详细城市设计规划面积约8km2。 定位： 建设一个生态与人文的城市、一个绿色而宜居的城市，是本城市设计方案的核心目标。 区位上：重庆市江津区北部新城地处江津中心城区的德感片区。江津区地处四川盆地东南边缘，距重庆都市区46km，地处重庆市中心城镇群范围，境内有成渝铁路，渝黔铁路、成渝高速公路及长江水运与重庆相连。规划区位于长江（几江）北岸，与江津老城区隔江相望，南临长江，西望缙云，其西部为德感工业园，北部为双福工业园，是连接几大产业区的交汇部位，具有成为生产服务业中心的区位条件。
案例二：宁波天一广场 规模：天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑有22座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米。围合式建筑群中央为3.5万平方米的中心广场和6000平方米的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。定位：集购物、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的超大型商业广场 功能：广场集购物、休闲、娱乐、旅游于一体，被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。 特色：广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广
旧城更新的多种英文译法：Urban renewal, regeneration, Urban renaissance 一般包括有三种含义： 1.开发或改建(redevelopment)； 对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。 2.整治(rehabilitation)； 整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，如有价值的历史文化名城。 2.保护(conservation) 对于旧城历史地段，则予“保护”； 旧城更新的特点 ①UR受历史及现状条件的制约 长期城市发展的历史性沉淀及现状旧城超负荷运转及拥挤状况的限制。 ②UR具有长期性与延续性 新与旧的辩证关系，城市是一个不断新陈代谢的过程。 ③UR具有复杂的关联性 旧城更新的众多因素具有关联性。 ④UR具有综合性 工作复杂，不仅要解决经房紧张、交通拥挤、用地布局混乱、环境条件恶劣等问题，还要统筹安排迁移居民生活，研究社会结构、人们的社会心理和生活习惯。 新时期旧城更新具有新的特点 a、UR对象从过去以局部环境更新为主转向城市旧城综合机能更新为主，更加强调整体和综合的观点。改善居住环境、完善道路交通系统和基础设施，发展第三产业成为旧城更新的主要动因。 b、UR的性质由过去的福利型转化为目前的效益型。 c、UR的资金由过去单纯依靠国家投资转变为全方位多渠道的筹集资金，土地价值规律发挥重要作用。 我国旧城更新的主要矛盾及问题产业的原因。 1.旧城历史遗留问题的延伸与发展 (1)土地配置低效益日益突出 一是反映在布局混乱上，工厂、机关、仓库、居住、文物古迹混杂布局。 二是用地集约化程度低，用地构成比例不合理。 (2)住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重。 (3)基础设施滞后与不足与日俱增，给排水、道路交通、环保环卫等领域。 (4)历史风貌和景观特色丧失有所加重，如武汉展览馆、北京王府井“东方广场”。 2．旧城改建中面临的新问题 近几年，在原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程中，许多新问题已初见端倪。 (1)从全国来看，一些城市改造规模过大，带来不少隐患。 大规模拆建使原有的社会组织结构迅速解体，中心区居民大量外迁，给居民就业、上学、交通带来一系列困难，成为社会不稳定的因素；在经济实力有限的条件下，大规模拆建也造成居民回迁安置周期长、建成慢、甚至出现“粗制滥造”现象。
旧城更新改造补偿办法
银川市人民政府办公厅文件 银政办发[2013]42号 银川市人民政府关于 银川市旧城更新改造项目国有土地上房 屋征收补偿办法 为推进银川市旧城改造更新，进一步优化城市功能布局，解决旧城区交通拥堵和老旧小区市政设施不配套、居住环境差等问题，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（银政发[2013]55号）、《中共银川市委银川市人民政府关于银川市旧城更新改造实施意见》（银党发[2013]11号），结合本市实际，特制定“旧城更新改造项目”国有土地上房屋征收补偿办法，现公布如下： 一、征收补偿方式、计算方式和标准 （一）征收补偿方式 1、住宅用房、营业用房（含办公）实行货币补偿或产权调换。 2、生产用房（厂房、库房等）实行货币补偿。
3、用于社会保障的租赁居住房屋（直管公房、廉租房、公共租赁用房、区市国资委公房、单位自管公房等），产权管理单位房屋承租人租赁关系未解除的，实行产权调换。安置面积超出实施单位与产权管理单位协议面积之外部分，由承租人购买。 4、非公益事业房屋的附属物（门房、车棚等）不作产权调换。 5、征收范围内未经登记的建筑，由市、市辖区人民政府组织相关部分进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。 被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）及承租人等以房产证、租赁证登记或合法建设批件（规划等）为准。 (二)征收补偿计算方式 1、货币补偿：房地产市场评估价+补助+奖励。 2、产权调换：实施单位提供安置房屋互相结算差价，或以面积比率方式置换。 （三）征收补偿标准 1、住宅用房（私房） （1）货币补偿 房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。 补助：按房地产市场评估价的10%给予补助。