次级抵押贷款
次级抵押贷款
什么是次级抵押贷款
次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在前几年美国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市场迅速发展。但随着美国住房市场大幅降温，加上利率上升，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。美国次级抵押贷款危机引发了投资者对美国整个金融市场健康状况和经济增长前景的担忧，导致近来股市出现剧烈震荡。
美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2％～3％。
次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。
对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10％，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。
美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而
不必担心风险；但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时，次级债危机就产生了。自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。
一、次级抵押贷款和次级债的基本特征
所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。其基本特征可归纳为：
(1)个人信用记录比较差，信用评级得分比较低。美国的信用评级公司(FICO)将个人信用评级分为五等：优(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不确定(350分以下)。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。
(2)贷款房产价值比和月供收入比较高。美国的常规抵押贷款与房产价值比(LTV)多为80%，借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%，这意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在没有任何个人自有资金投入的情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险是显而易见的。借款人还贷额与收入比过高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付收入有限，其抗风险的能力也比较弱。
(3)少数族群占比高，且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件贷款。据美国抵押贷款银行协会的调查表明：37.8%次级抵押贷款借款人是拉美移民，53%是美籍非洲人。这些少数种族的居民基本没有信用史料，也无收入证明文件。次级抵押贷款90%左右是可调整利率抵押贷款；30%左右是每月只付利息，最后一次性支付的大额抵押贷款或重新融资。这类抵押贷款开始还贷款负担较轻、很诱人，但积累债务负担较重，特别是当利率走高、房价下跌时，重新融资只能加剧还贷负担。
（4）拖欠率和取消抵押赎回权比率较高。由于次级抵押贷款的信用风险比较大，违约风险是优级住房贷款的7倍，因此，次级贷款的利率比优级住房抵押贷款高350个基点，且80%左右为可调整利率。当贷款利率不断下调时，可以减轻借款人的还贷负担；但是当贷款利率不断向上调时，借款人债务负担随着利率上调而加重，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险加剧。2007年，次级抵押贷款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押赎回权的比率分别高达13.33%和4%，远远高于优级抵押贷款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押赎回权比率。
次级抵押贷款概况
次级抵押贷款给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭
服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。
对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10％，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。
美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时，次级债危机就产生了。
次级抵押贷款- 定价
次级抵押贷款
通常，抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的最低标准。这种方式就是典型的非价格信用配给。而次级市场中众多的价格系列和产品种类使得这一市场更接近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。
从借款者角度来看，次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其它相关费用。持续费用包括抵押保险支付，本金和利息支付，后期费用，拖欠债务罚金，以及当地政府征收的相关费用。从贷款者角度，其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响。
借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响贷款定价的主要因素。另外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数。
贷款等级共有六个：premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比例。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。
通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体贷款数量上升，并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著。
借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后，贷款者开始提高首付要求，贷款结构发生变化。按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少，而首付为10％的次级抵押贷款量上升显著。
提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利率重新申请贷款。而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的。因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者收取一定的罚金。
次级抵押贷款的兴起与发展
美国次级债风暴引起全球金融市场震动
1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA）解除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》（Alternative Mortgage Transactions ParityActof1982）允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》（Tax Reform Act of 1982）禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
1990代末开始，利率持续走低，现金流出式再融资开始流行。借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的数额要超过原有债务。在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求。
市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。例如1990年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机。
按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣起来。在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低。但1998年亚洲金融危机爆发，这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。
危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低。在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天（注：2007年次贷危机）这场危机的爆发。
这一曲折的发展表明，次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在本次危机（注：2007年次贷危机）爆发前正在逐步走向成熟。因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。
次级债危机的根源
次级抵押贷款
如果仅从次级债占全部金融资产的规模看，次级债对于衍生金融产品极为发达的美国来说，地位并不十分突出。但此次“次级债危机”（注：2007年次贷危机）之所以能够从美国的房地产市场迅速波及至美国的信贷市场、债券市场、股票市场进而引发了一场全球资本市场的大震荡，根本原因在于美国经济运行近年来积累了较大风险，同时当前全球资本流动日益频繁使市场预期趋同化明显，导致金融风险很容易被放大。在当前中国经济金融增长高位加快尤其是资产价格过快攀升，同时经济金融开放进程提速的背景下，始于美国的次级债危机再一次为我们敲响了警钟。
经济决定金融，次级债危机始于美国房地产市场。911事件后，在宽松货币政策、积极减税政策的刺激下，美国的住房消费需求迅速增长，而全球流动性过剩亦使得房贷市场供大于求，消费者和金融机构的风险偏好普遍增强，房屋抵押贷款快速增长，并推动了房价格迅猛上涨。但随着美联储货币政策的紧缩和油价不断上涨，美国经济复苏放缓和居民收入增速下降，消费者还贷压力不断加大，违约风险开始集中暴露，房价也开始下跌。
这种风险迅速传至美国的信贷市场。近年来美国旺盛的信贷需求使金融机构的整体风险意识普遍有所淡化，为提高收益而忽视操作风险的倾向在业务扩张中亦不断强化。违约事件集中暴露后，许多金融机构陷入了不良资产激增、抵押品赎回权丧失率上升和资金周转紧张的困境，加之对美国经济增长预期放缓，一些金融机构提前催收可疑贷款的措施进一步增加了违约事件的发生。
信贷资产质量问题的暴露又很快传导至资本市场。首先，次级债危机直接导致以房屋抵押贷款为证券化标的的各类债券的贬值，一些优质债券也由于市场的普遍看淡而遭到错杀，同时一些与次级债类似的企业债亦被投资者抛售。其次，投资于次级债和其他高风险债券的基金遭到抛售和赎回，与房地产相关行业的股票也受到重创，加之不良的市场预期引导，美国股指近来下跌明显。
在目前全球资本流动日益频繁且国际企业多地上市的背景下，出于对受次级债牵连企业的盈利前景及经济增长前景的担忧，全球股市普遍出现了一种不良预期，最终引发了一场令人关注的股市大动荡。
可见，次级债危机的根源在于美国的房地产市场泡沫的堆积以及居民的过度负债消费。房价下跌后，大量的房屋抵押消费贷款来源被切断，导致作为美国经济增长主要推动力的消费增长乏力，经济增长预期进一步下降，如此形成恶性循环。
次级债危机对中国的启示
房价
（一）在经济金融高位增长时期，应切实防止资产价格过快攀升和资产泡沫的堆积，避免因资产泡沫破裂导致经济金融波动的风险。次级债危机再一次向我们表明，资产价格虽然是一种虚拟经济元素，却隐藏着相当大的破坏力，其过快攀升导致的直接后果就是对实体经济的平稳运行造成巨大伤害。此次次级债危机（注：2007年次贷危机）始于美国房地产市场泡沫的不断堆积，但就在美国房地产日趋繁荣的同时，风险也在不断积聚。随着美联储从2004年年中开始紧缩货币政策，同时油价高涨导致美国经济复苏放缓和居民收入增速下降，房贷消费者尤其是低端房贷消费者的还贷压力不断加大，违约问题凸显，房价下跌。因此，无论是此次次级债危机、1997年的亚洲金融危机还是上世纪日本经济失去的十年，资产价格的过快攀升都是一个直接原因，其不断积累了经济周期性的波动风险。近年来，受流动性过剩等诸多因素综合影响，中国以房价、股价为代表的资产价格增势迅猛，其背后隐藏的风险应予以高度关注。随着全球货币政策总体趋紧尤其是国内的宏观调控将进一步强化，国内资产价格未来回调的可能性加大。一旦发生深度回调，将对中国经济金融稳定带来较大挑战。
次级债危机爆发后，美联储已明确表示，今后其货币政策将会更加关注资产价格，甚至将资产价格加入其政策调控目标当中。
（二）是在经济快速增长时期，尤其应防止过度负债消费的过快增长。次级债危机之所以使众多金融机构未能幸免，重要原因在于在房价快速上涨的背景下，住房信贷以及住房抵押消费贷款增长迅猛，其后由于违约问题集中暴露，导致金融机构不良贷款激增。近年来，中国住房信贷、住房抵押消费贷款增长很快，并且迅速成为商业银行重点发展的高盈利业务。但随着货币政策的进一步紧缩不可避免，个人贷款的违约风险增加。事实上，目前已经出现个人贷款违约率上升的苗头。因此，为确保金融稳定，监管层应通过多种调控措施，遏制负债消费过快增长的势头，减少其可能给经济稳定增长带来的负面效应。
（三）是稳步有序地推进金融开放，当前尤其应加强对跨境资本流动的监管，最大限度地减少外部风险对境内资本市场的冲击。近年来，在人民币升值预期等因素的带动下，流动性的境外输入成为境内流动性过剩的一个很重要的原因，这其中包含了相当数量的短期投机资本。次级债危机迅速波及全球资本市场再次表明，在全球资本流动日益频繁且市场预期趋同化的背景下，一个开放经济体的金融市场很难独善其身。对目前中国还处于建设初期的金融市场来说，市场规模、金融产品以及抗风险能力都尚待完善，因此稳步有序的金融开放至关重要。虽然目前我国还实行资本项目管制，但事实证明，相当数量的境外资金已经通过各种渠道流入境内，加剧了境内的流动性过剩。鉴此，监管层当前尤其应加大协调和配合力度，加强对跨境资本流动的监管，防止其对境内金融市场的稳定带来不利影响。
（四）是主动加快人民币汇率制度的综合配套改革，尽可能地打破市场对人民币单边升值的预期，同时强化外汇储备资金境外运营的风险分析。下一步看，美元加快贬值、美联储货币政策稳中趋松的可能性加大，在中国货币政策将进一步紧缩的背景下，人民币对美元可能面临更大的升值压力。因此，在维持人民币对美元总体逐步升值的走势的同时，监管层应加大人民币汇率制度综合配套改革力度，加快壮大发展外汇市场，完善外汇管理体制，强化人民币汇率制度改革的基础。同时应尽可能地打破市场对人民币单边升值的预期，降低境外投机资金大量入境的压力。此外，鉴于此次次级债危机（注：2007年次贷危机）将对全球债券和并购市场带来较大的结构性影响，应强化外汇储备资金境外运营的市场风险分析。
次级抵押贷款对中国境内商业银行的启示
次级债危机对中资商业银行造成的直接损失较小，但商业银行还是应该引以为戒，防范于未然。
（一）是要高度关注经济周期波动可能带来的风险，未雨绸缪，全面构建稳固的风险观。自2002年中国进入新一轮经济增长周期以来，境内商业银行在旺盛的贷款需求导致的盈利冲动和流动性过剩导致的盈利压力的双重推动下，贷款增长尤其是个人贷款增长速度居高不下，在盈利和风险的天平中，大多数银行偏向了前者。但次级债危机对商业银行的最大教训就是，在经济增长上行阶段忽视风险必将导致经济增长下行阶段风险甚至是危机的爆发。中国经济目前已经历了近6年的经济快速增长时期，无论是从经济运行本身具有的周期性特征，还是宏观调控态势来看，未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。而一旦经济发生周期性波动，商业银行的贷款质量将首当其冲。
第2套住房贷款首付不得低于40%
（二）是高度关注个人住房信贷及个人住房抵押贷款的风险。近年来，出于战略调整和经营转型需要，境内商业银行普遍将个人信贷作为一项业务和收入的主要增长点。但经过前述的分析，在目前资产价格快速攀升、未来回调压力加大的背景下，并不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择地大力发展。数据显示，今年个人中长期住房贷款增长呈继续加快态势，前5个月个人中长期住房贷款累计新增2253 亿元，同比多增2677亿元；7月份上海中资商业银行个人住房贷款继6月放贷激增后再次大幅增加，当月新增房贷58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。个人信贷快速增长强化了银行信贷长期化的势头，银行不良资产的上升的隐患加大。因此，次级债危机对商业银行的第二大启示就在于，应高度关注个人贷款风险。为此，商业银行应加强信用系统建设，提高风险防范能力。
防止信贷资金进入股市
（三）是应切实防止信贷资金进入股市。次级债危机迅速由信贷市场传递到资本市场，又对信贷市场造成重大打击，说明在产品创新不断加快的现代金融体系，风险的跨市场传播较以前亦明显加快。近年来银行资金进入股市的事实将给商业银行的资金安全提出挑战。近来，监管层已对企业挪用信贷资金的8家银行分支机构进行了行政处罚。从商业银行自身来说，应自觉高度关注信贷资金流向股市引发的信贷风险，从加强信贷审查、贷后管理等多方面防止防止信贷资金进入股市。
次级抵押贷款对中国楼市的影响
房价调控
房价调控
美国次级抵押贷款所引发危机和恐慌，正逐渐在全球市场蔓延。在中国，不仅中行和工行因投资美国次级抵押贷款而被卷入其中，行业高层人士及央行人士都质疑中国在此时购买美国次级房地产按揭贷款，用中国的外汇储备来承担美国次按风险不合适。
中国有些方面和美国危机发生以前很相像，房价一直在上涨，而由于资金流动性过剩，银行之间竞争比较激烈，也面临着贷款的压力。所以说中国房贷市场的风险还是很大的，其中风险最大的是开发商。中国的房子供应量增长比美国还快，在投机需求很强的情况下，不会有什么大的问题。但是投机需求一旦出现拐点，就会把手中的存货全部抛出来，就会对整个房地产市场造成很大压力。美国就是因为房价下跌，在
很短的时间内有200万套房子因为投机需求的原因被抛售，超过了一年的正常需求。而中国房地产市场中投机需求的积累比美国还要高很多。而且中国经济现在面临通胀的威胁，如果利息大幅度上涨的话，同时房价下降，就会很容易引起危机。
中国的房价在近一年来狂飚突进，政府的调控难度将更大。因此更大的担忧是，中国是否也会出现房地产抵押贷款风险引起的危机。中国的房地产抵押贷款余额2007年8月已经高达2.25万亿元，总额接近美国。但不容忽视的是，美国在这方面已经发展了50多年，而中国仅有8年的时间。
房价高涨
房价高涨
日益高涨的房价所展现出的巨大利润空间，对任何一家商业银行都是诱惑。中国四大国有银行、股份制银行、外资银行也都开始争食房贷“蛋糕”。
在此情形下，无论个人信用制度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国。而且与美国不同的是，国内房地产抵押贷款主要由银行提供，由此引发的房贷风险难以化解。中国国内次级抵押贷款市场还未建立，抵押贷款证券化的进程也相对缓慢。
住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。无论是房地产抵押贷款，还是被证券化了的相关产品，只要出现房价下跌的现象，抵押的房产如果无法正常变现，就会直接导致金融机构发生风险。
次级贷款 次级贷款是指那些放贷给信用品质较差和收入较低的借款人的贷款。由于信用不良或不足，这些人往往没有资格获得要求借款人有优良信用记录的优惠贷款。放贷机构之所以愿意为这些人发放贷款，是因为次贷利率通常远高于优惠贷款利率，回报较高。这种贷款通常不需要首付，只是利息会不断提高。 美国抵押贷款市场的"次级"(Subprime)及"优惠级"(Prime)是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。 次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。 次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级贷款机构面临的风险也天然地更大。 次级抵押贷款词汇表 ——与信用危机相关的关键术语。 Adjustable-rate Mortgage 可调利率抵押贷款 抵押贷款的利率可定期重新设定，在最初的“优惠”低利率到期之后，通常每12个月会重新设定一次。新的利率是在根据市场情况上下变动的指数利率上，增加一个固定的百分比，或称“收益率”。典型的指数利率就是美国一年期国债所支付的利率。传统的“优质”可调利率抵押贷款的收益率通常约为2.75%。次级贷款的收益率一般都超过5%。 Appraiser 房地产估价师 房地产估价师在房屋出售前会进行检查以确定其价值，通常是将房屋与周边最新已被出售的房产进行比较。贷款人需要估价书来担保房产价值足够作为贷款抵押。许多评论家认为正是由于草率或者不诚实的估价书才造成了现在的房价泡沫，将市场哄抬至高位然后下跌。评论家指出数个利益冲突之处：虽然是由房屋的买主雇佣评估师
2020年小额贷款行业发展现状及趋势,业务模式偏向抵押贷款 一、小额贷款行业概述 小额贷款是指主要向中低收入人群和小微企业提供的融资服务，以增加此类群体的收入或就业机会的金融活动。小额贷款的金额一般在1000元以上，且不超过小额贷款公司资本净额的5％。 小额贷款可从多个角度划分类别，常见划分有按贷款期限划分、按贷款属性划分、按贷款用途划分。按贷款期限的不同可分短期贷款、中短期贷款、中期贷款、长期贷款；按贷款属性的不同可分为信用贷款、抵押贷款；按贷款功能可分为个人消费贷款、经营性贷款。此外，小额贷款还可从贷款利率、贷款渠道、贷款主体等角度划分。 小额贷款的分类 小额贷款最早起源于孟加拉国，20世纪70年代，孟加拉国成立了孟加拉农业银行格莱珉（Grameen，意为乡村）试验分行，为贫困人群提供小额贷款，以解决社会贫困问题。中国在1993年才正式引入小额贷款，小额贷款行业在中国的发展大致经历了三个阶段：1993年至2007年，小额贷款行业处于引进试点阶段、2008年至2014年，行业处于高速发展阶段、2015年至今，行业处于调整阶段。 中国小额贷款发展历程 二、小额贷款行业发展现状
为了帮助小微企业、三农经济的发展，代替民间非法高利贷机构，整顿民间借贷，政府开始大力推动小额贷款行业的发展。同时随着中国经济的增长，居民消费意愿的加强，也对小额贷款行业的增长起到一定的推动作用。 为了帮助小微企业、三农经济的发展，代替民间非法高利贷机构，整顿民间借贷，政府开始大力推动小额贷款行业的发展。同时随着中国经济的增长，居民消费消费意愿的加强，也对小额贷款行业的增长起到一定的推动作用。 但随着小额贷款市场竞争趋于激烈，以及行业中小额贷款公司管理水平低下，不良贷款率过高等问题的显现，中国小额贷款行业从2015年进入了调整阶段，小额贷款公司数量持续减少，行业市场规模面临增长瓶颈。根据中国人民银行数据，2020年第三季度中国小额贷款行业的贷款余额为9020亿元，对比2019年减少了268亿元，同比减少2.9%。 相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国小额贷款行业市场调研分析及投资战略咨询报告》 中国小额贷款行业正经历退出潮，市场规模面临增长瓶颈。中国小额贷款公司数量在2015年达到顶峰的8910家之后逐年减少，到2020年第三季度小额贷款公司数量为7227家，对比2019年减少了453家，同比下降5.9%；小额贷款行业从业人员数量也从2015年的117344人减少至2020年第三季度的74456人，减少了8643人，同比下降10.4%。 三、中国小额贷款行业驱动因素分析
次级抵押贷款 次级抵押贷款 什么是次级抵押贷款 次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在前几年美国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市场迅速发展。但随着美国住房市场大幅降温，加上利率上升，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。美国次级抵押贷款危机引发了投资者对美国整个金融市场健康状况和经济增长前景的担忧，导致近来股市出现剧烈震荡。 美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2％～3％。 次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。 次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。 对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10％，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。 美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而
一、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。 从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？ 是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。 二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险 个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。 （一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模
美国次级抵押贷款问题发展前景和影响 摘要：2006年以来，随着利率大幅提高和房价开始持续走低，美国放贷机构向次级客户发放的次级住房抵押贷款拖欠率快速上升，次级抵押贷款的风险迅速暴露出来。但整体而言，次级抵押贷款问题所形成的基本损失仍在一定限度，问题在于基于次级住房抵押贷款的一系列金融创新可能导致基本损失数倍的派生损失，并使损失的承受者扩展到几乎所有的金融机构。由于金融衍生产品的不透明性，市场难以确定特定机构所承受的具体风险或损失，机构间资金融通将异常谨慎，整个市场因而可能陷入信用危机。尽管此次美国次级抵押贷款危机最终很可能能够在全球金融市场成功化解，但仍将在2007年以后的两年内不断给金融市场制造麻烦，对世界经济造成一定的不利影响。 2007年以来，美国次级抵押贷款问题已经对金融市场发生过两次冲击，第二次冲击范围波及全球，对全球金融市场造成了重大震荡。但是，这仅仅是麻烦的开始，随着次级抵押贷款拖欠率的持续上升，次级抵押贷款问题将是今后两年内始终困扰全球金融市场的严重问题。一问题的根源：激进的贷款行为 在美国，根据个人客户信用评级等标准，按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场、“ALT A”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，其主要选择传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场主要面向信用分数低于620分、收入证明缺失、
负债较重的客户。“ALT A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，既包括信用分数在620~660分之间的阶层，又包括高于660分的高信用度客户中的相当一部分人（一般不能提供收入证明）。 一般而言，“ALT A”贷款市场和次级贷款市场客户获得住房抵押贷款的难度较大，且利率较优质客户要高1~3个百分点。历史上，“ALT A”贷款和次级贷款占住房抵押贷款市场的份额相当小。 但是，2001年以来，美联储持续降息至近50年来最低利率，低利率环境刺激的美国房地产景气从根本上改变了这种状况。持续上涨的房价使房地产市场内的投机气氛被强烈激发，而风险意识则大大减弱。在房价将持续上涨的乐观预期下，为了追求盈利，美国房贷机构不断放宽放贷标准，并进行了一系列贷款品种创新（如无本金贷款、可调整利率贷款等），用以开始几年尽量少偿付本息为主的优惠方法（有的甚至是零首付）吸引不具有持续稳定的第一还款来源的美国人进入按揭市场购买房产。 同时，这些创新信贷产品深受“ALT A”贷款市场和次级市场客户追捧：首先，他们认为房地产会永远上涨，至少在他们认为的“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；其次，想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，特别适合于短炒——在利率没有提高前出手。 出于对房地产价格将持续快速上涨的美好憧憬，供需两方共同推动了美国“ALT A”贷款市场和次级抵押贷款市场规模的飞速膨胀。据统计，2006年，美国房地产按揭贷款总额中，40%以上的贷款属于“ALT A”
美国次贷危机的发展前景和影响 摘要：在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。但整体而言，次贷危机所形成的基本损失仍在一定限度，问题在于基于次级住房抵押贷款的一系列金融创新可能导致基本损失数倍的派生损失，并使损失的承受者扩展到几乎所有的金融机构。由于金融衍生产品的不透明性，市场难以确定特定机构所承受的具体风险或损失，机构间资金融通将异常谨慎，整个市场因而可能陷入信用危机。 关键词：次贷危机发展前景影响 2007 年以来，美国次贷危机已经对金融市场发生过两次冲击，第二次冲击范围波及全球，对全球金融市场造成了重大震荡[3]。但是，这仅仅是麻烦的开始，随着次级抵押贷款拖欠率的持续上升，次贷危机将是今后两年内始终困扰全球金融市场的严重问题。 一问题的根源：激进的贷款行为 在美国，根据个人客户信用评级等标准，按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场、“ALT A”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，其主要选择传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场主要面向信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的客户。“ALT A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，既包括信用分数在620~660分之间的阶层，又包括高于660分的高信用度客户中的相当一部分人。历史上，“ALT A”贷款和次级贷款占住房抵押贷款市场的份额相当小。但是，2001年以来，美联储持续降息至近50年来最低利率，低利率环境刺激的美国房地产景气从根本上改变了这种状况。持续上涨的房价使房地产市场内的投机气氛被强烈激发，而风险意识则大大减弱。
次级贷款和次级债券 次级贷款简称次贷，是指金融机构为信用评级较差、无法从正常渠道借贷的人所提供的贷款。次级贷款的利息一般较正常贷款高，而且是常常以时间推移而大幅上调的浮动利率，因而对借款人有较大风险。由于次级贷款的违约率较高，因而发放贷款的机构也要较正常贷款更高的信用风险。 在美国，按照贷款的对象的不同，根据消费者信用评分（美国的信用评级公司对个人信用的评级）、月供与收入比以及首付三个指标，大致可将住房抵押贷款市场分下3个层次： ①优级贷款：对象为信用评分最高的个人（信用分数在660分以上），其月供收入比例不高于40%及首付超过20%以上。 ②ＡＬＴ－Ａ贷款：对象信用评分在６２０－６６０但信用记录较弱的个人，如自雇以及无法提供收入证明的个人（“ＡＬＴ－Ａ”贷款的全称是“ａｌｔｅｒｎａｔｉｖｅＡ”贷款，泛指那些信用记录不错或很好的人，但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。２００３年以来，“ＡＬＴ－Ａ”贷款机构在火热的房地产泡沫中，为追逐高额利润，丧失了起码的理性，许多贷款人根本没有正常的收入证明，只要自己报上一个数就行，这些数字往往被夸大，因此“A TL-A”贷款被很多人成为“骗子贷款”） ③次级贷款：对象为信用分数较差的个人，尤其是消费者信用评分分数低于620分、月供占收入比例较高或记录欠佳、首付低于20%的个人。 在通常情况下，信用分数较差的个人或月供占收入比例较高和首付低于20%的人是很难获得住房抵押贷款的。然而2000年以来特定的条件下，次级贷款在美国迅速增长。 为了使次级按揭更具有吸引力，次级按揭贷款公司普遍采用2|28（前两年是固定的低利率，后28年是浮动利率）或者3|27（前三年是固定利率，后27年是浮动利率）的优惠固定期|浮动期利息结构。由于申请者有权随时提前还款条件，因此很多对房价上涨或者自身收入、信用等级提高有良好预
次贷是次级按揭贷款，是给信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个人的住房按揭贷款。相比于给信用好的人放出的最优利率按揭贷款，次级按揭贷款的利率更高，这个可以理解吧？你还钱的可能性不太高，那我借钱给你利息就要高一些咯。风险大，收益也大嘛。放出这些贷款的机构呢，为了资金尽早回笼，于是就把这些贷款打包，发行债券，类似地，次贷的债券利率当然也肯定比优贷的债券利率要高咯。这样呢，这些债券就得到了很多投资机构，包括投资银行，对冲基金，还有其他基金的青睐，因为回报高嘛。 但是这个回报高有一个很大的前提，就是美国房价不断上涨。怎么说呢？房价不断上涨，楼市大热，虽然这些次级按揭贷款违约率是比较高的（这个也容易理解吧，因为那些人信用状况本来就差，收入证明也没有，其他负债也重，还不起房贷也是容易发生的事情），但放贷的机构即使收不回贷款，它也可以把抵押的房子收回来，再卖出去不就也赚了嘛，因为楼市大热，房价不断涨嘛。 好了，危机如何发生呢？就是06年开始，美国楼市开始掉头，房价开始跌，购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。那即便放贷的机构钱收不回来，把抵押的房子收了，再卖出去（难说卖不卖得出去，因为房地产市场萎缩，有价也没市）也肯定弥补不了这个放贷出去的损失了。那么，由此发行的债券，也是不值钱了，因为和它关联着的贷款收不回来。之前买了这些债券的机构，不就跟着亏了吗？很多投资银行，对冲基金都买了这些债券或者是由这些债券组成的投资组合，所以就亏了很多。举例，一系列事件包括： ——2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警 ——汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备 ——面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融(New Century Financial Corp)在4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工 ——8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损（这个数字真的是巨额），因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”（Rhineland Funding）以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。 ——美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。 ——8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭，原因同样是由于次贷风暴——8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金，同样是因为投资了美国次贷债券而蒙受巨大损失。此举导致欧洲股市重挫。 ——8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。日、韩银行已因美国次级房贷风暴产生损失。据瑞银证券日本公司的估计，日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。此外，包括Woori在内的五家韩国银行总计投资5.65亿美元的担保债权凭证(CDO)。投资者担心美国次贷问题会对全球金融市场带来强大冲击。不过日本分析师深信日本各银行投资的担保债权凭证绝大多数为最高信用评等，次贷危机影响有限。 ——其后花期集团也宣布，7月份有次贷引起的损失达7亿美元，不过对于一个年盈利200亿美元的金融集团，这个也只是小数目。 但次贷风暴引起的危机，已经严重影响各国资金流动性。简单的说，在当前次贷问题前景不明的情况下，各银行自然收紧信贷，避免放贷，这就导致银行间短期同业拆解利率大涨，换句话说，大家都不想把钱放出去，因为也搞不清楚其他银行因为次贷的损失会多大，财务状况如何，所以就把同业拆解利率调高了。那反过来，同业拆借利率很高，导致资金筹集的成本大增，所以连银行自己都不愿意从其他银行借钱。所以资金的流动性就大大降低，这个是
次贷危机蔓延程度分析 刘炜莉 一、金融危机进展现状 自2008年9月中旬雷曼兄弟公司宣布破产以来，全球金融市场经历了庞大动荡。市场信心的大幅崩溃，导致美国、英国、欧洲各国众多大型金融机构宣告破产或接近破产边缘，不得不寻求政府施以援手，其中不乏在金融体系中享有重要地位的金融机构，如雷曼兄弟公司、华盛顿互惠银行、瑞士银行等，全球金融系统几近崩溃。此次金融危机阻碍程度之深，范畴之广，足以在金融进展史上留下浓重的一笔。 目前，不良资产、低流淌性资产缺失不断攀升，融资成本及融资不确定性加大，经济放缓导致贷款质量随之恶化，这些都给全球金融体系带来了严峻威逼。随着危机愈演愈烈，完全依靠民间资本缓解信用市场紧张局面差不多变得越来越不现实，一家金融机构陷入危机，监管机构就介入这家金融机构的救助方式也开始难以平息市场的担忧。为此，全球各国政府差不多联合起来，推出或预备推出更加系统的金融市场救助法案，期望以此支持投资者信心，使得金融市场的去杠杆化进程得以有序进行，同时阻断金融体系与经济进展之间的恶性循环。在全球各国政府的通力合作之下，这些救助法案有望安抚投资者的恐慌情绪，逐步复原金融系统的正常运作，防止全球经济连续下滑。 二、危机中信用违约链条不断延伸 金融系统是一个有机的整体，各参与机构之间有着千丝万缕的联系。此次金融危机由仅占美国国民生产总值专门小比例的次级抵押贷款市场开始，进展到现在，已引发了一场席卷全球的信用危机。 随着次贷危机的进展，投资者对金融机构资产质量恶化的担忧越来越强。在美国，随着经济开始步入衰退，信用恶化现象已蔓延至资产质量较高的房屋抵押贷款、消费及工商贷款。在欧洲，随着某些国家、地区房屋价格显现下滑，经济放缓，贷款标准逐步收紧，同样的情形也开始显现。金融市场中各类不同资产类别构成了一个信用违约链条，其广度和深度也将决定金融体系最终将承担的整体信用缺失。
一、次级抵押贷款的基本特征包括哪些 1、个人信用不高 申请次级抵押贷款的借款人一般个人信用等级不高，美国的信用评级公司(FICO)将个人信用评级分为五等：优(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不确定(350分以下)。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下。 2、还贷额占比过高 美国的常规抵押贷款首付多为20%，借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级贷款的首付款不足20%，甚至是零首付。这样借款人还贷额与收入比过高，其抗风险的能力也比较弱。 3、利率可调整 次级抵押贷款90%左右是可调整利率抵押贷款，30%左右是每月只付利息，最后一次性支付的大额抵押贷款或重新融资。这类抵押贷款开始还款负担较轻、很诱人，但积累债务负担较重。 4、拖欠率高 由于次级抵押贷款的信用风险比较大，违约风险是优级住房贷款的7倍，因此，次级贷款的利率一般比较高，且80%左右为可调整利率。当贷款利率不断向上调时，债务负担加重，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险增大。 二、次级抵押贷款概况 次级抵押贷款给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。 次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大。
对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。 三、次级抵押贷款贷款风险 是高度关注个人住房信贷及个人住房抵押贷款的风险。出于战略调整和经营转型需要，境内商业银行普遍将个人信贷作为一项业务和收入的主要增长点。但经过前述的分析，在资产价格快速攀升、未来回调压力加大的背景下，并不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择地大力发展。数据显示，个人中长期住房贷款增长呈继续加快态势，前5个月个人中长期住房贷款累计新增2253 亿元，同比多增2677亿元；7月份上海中资商业银行个人住房贷款继6月放贷激增后再次大幅增加，当月新增房贷58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。个人信贷快速增长强化了银行信贷长期化的势头，银行不良资产的上升的隐患加大。因此，次级债危机对商业银行的第二大启示就在于，应高度关注个人贷款风险。为此，商业银行应加强信用系统建设，提高风险防范能力。
2018-2024年中国抵押贷款行业市场前景研究报告 喵咪产业服务（微信公众号） 第一章抵押贷款行业发展概述 第一节抵押贷款的相关知识 一、抵押贷款的定义 抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。 抵押房产 在很多购房人群中，有部分群体是因为房子太小想置换大的，或者需要大笔资金周转的，一般会考虑办理房产抵押贷款，抵押房产办理贷款需要的条件： 1．贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。 2．贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 3．贷款条件： （1）有合法的身份； （2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录； （3）有合法有效的购房合同； （4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款； （5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于
抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内； （6）能够提供贷款行认可的有效担保； （7）贷款银行规定的其他条件。 4．贷款额度：最高不超过所购住房价格的70%； 5．贷款期限：一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日；将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日； 6．贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。 车辆抵押 汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。以汽车作为抵押物的贷款的用途，主要为汽车消费。（当然汽车贬值快、交通事故影响车辆价值几率大，金融机构以汽车作为单一抵押方式发放贷款的方式相对较少。）而汽车抵押借款服务平台“宜车贷”的出现，为拥有私家车的人群提供了一个短期融资借款的新渠道。 到宜车贷，客户可用自有车辆的所有权进行抵押，获得短期融资需求。它突破传统车辆抵押借款模式，提出“无需押车”服务，申请车贷者仅需在抵押车辆安装GPS定位系统，便可在办理手续后继续使用车辆，而不需要像传统车辆抵押借款那样将车辆质押，不会因为爱车被质押而丢了面子或导致出行不便，且最快可实现当天获取资金。 二、抵押贷款的特点 抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：
什么是次级抵押贷款 美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款(concessional loan)，只能在次级市场(secondary market)寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2％～3％。 次级抵押贷款（mortgage loan）具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。 次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际 (United Bank of Switzerland)（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。 对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权(foreclosure)，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街
区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10％，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。 美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账(bad debt)。此时，次级债危机就产生了。 如果仅从次级债占全部金融资产的规模看，次级债对于衍生金融产品极为发达的美国来说，地位并不十分突出。但此次“次级债危机”（注：2007年次贷危机）之所以能够从美国的房地产市场迅速波及至美国的信贷市场(credit market)、债券市场(bond market)、股票市场进而引发了一场全球资本市场的大震荡，根本原因在于美国经济运行近年来积累了较大风险，同时当前全球资本流动(capital flow; capital mobility)日益频繁使市场预期趋同化明显，导致金融风险很容易被放大。在当前中国经济金融增长高位加快尤其是资产价格过快攀升，同时经济金融开放进程提速的背景下，始于美国的次级债危机再一次为我们敲响了警钟。
次贷危机对我国银行业的影响分析 一、次贷危机产生背景 美国次级抵押贷款市场出现危机的直接原因是美元利率上升和住房市场的持续降温。首先，房价的非理性上涨和下跌是次债危机爆发的导火线。95年后快速增长的住房所有率迅速增长，而大多数美国人都采取门槛较低，利率则高于正常利率30%的次级贷款方式消费，美国次级按揭贷款公司多采用固定期/浮动期利率来计算。但是在9.11以后，美联储为了融资，迅速把基本利率从6%降低到1%，之后为了加强美元的地位，在之后的5年间美元利率持续加息17次，同时也刺破了房地产泡沫。其次，信贷金融创新产品助长也助跌，加大了房价的波动性。再次，评级机构对结构性金融产品信用评估体制存在缺陷。第四，中间人利益驱动因素的影响。第五，浮动利率按揭贷款的影响。第六，数据模型投资缺乏风险控制。 二、次贷危机对国内外金融业的影响 （一）对国外金融业的影响 1.金融机构遭受巨大损失 整个信用市场低迷，各类抵押贷款相关资产大幅缩水，并最终导致各家金融机构纷纷计提减值。 2．融资成本攀至历史高点 投资者为了躲避风险，纷纷卖出与次贷抵押资产有关的金融债券；由于各金融机构的融资渠道受阻。金融机构的融资成本迅猛提高。 3.股票价格暴跌 由于金融机构的盈利能力遭到质疑，股价不断下降。 （二）对国内金融业的影响 由我国的国有商业银行由于涉足美国次级抵押贷款市场业务不多，因此受到的直接影响较小： 1.我国股市在次贷危机中出现高位调整 我国内地股市对外资开放程度尽管有限，但随着港股联动性的加强，香港股市对全球金融市场的反应，在一定程度上也会传导至内地A股市场。 2.我国商品期货市场出现较大幅度的下跌 由于国际上商品期货价格关联度较高，美次贷危机打击了国外的商品期货市场，我国商品期货各交易品种也延续了盘跌的趋势。 3.金融机构面临一些损失 比如，我国有6家大型商业银行在次级债券危机中损失近49亿元，次级债券的投资规模减少15至37.5亿元之间。 三、分业和混业经营模式以及我国经营模式的现状 实际上，美国在历史上也经历了银行混业－分业监管－再混业的过程。美国1933年设立的银行法是美国进行分业经营的开始随着逐步的发展到1999年，混业经营开始大行其道。但是由于银行的大量介入证券化业务。金融的混业经营逐步衰退。 （一）混业经营模式 从狭义的观点来说，金融混业经营是指银行业的证券业之间的经营关系，金融混业经营即银行机构与证券机构可以进入对方领域进行业务交叉经营。从广义上来说，它是指所有金融行业之间经营关系，金融混业经营即隐含个、保险、真个圈、信托机构等金融机构都可以进入上述任一业务领域甚至非金融领域，进行业务多元化经营。就混业经营的模式来看，主要有以下几种：首先是早期的“全能银行模式”和现代的“全能银行模式”，德国是从早期
次贷危机中金融市场发挥了怎样的作用 学院：公共管理学院 班级:人力资源管理2班 姓名：刘津汝 学号：201111020227 次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机。次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan），“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。 次贷危机于2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。它使全球主要金融市场出现流动性不足危机。各国开始施行各种政策方针应对次贷危机。其中，金融市场在次贷危机中充当了重要的角色，产生了相当重要的作用，当然兼顾消极与积极作用。 首先，处于金融市场重要地位之一的银行在次贷危机开始之前，起了推波助澜的消极作用。在开始之初，银行降息的政策，以及政府推动，使得资金需求者可以以较低的成本获得所需的资金，贷款数额增大，出现了“疯狂消费”。同时，金融市场放松了金融监管。新自由主义的一个重要内容是解除管制，其中包括金融管制。自80年代初里根政府执政以后，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的限制，推进金融自由化和所谓的金融创新。金融市场金融监管的放
松，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机，从而加深了危机的潜在威胁。这些资金不断涌入房地产市场。随后美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机，对全世界很多国家包括中国也造成严重影响。这样层层的影响之下，次贷危机逐步爆发。 当然，在应对次贷危机中，各国以及全球金融市场也发挥了积极的作用。金融市场加强了对金融创新和金融监管的力度，对投资投机活动产生了重要的影响，一定程度上减轻了次贷危机的危害。房地产市场泡沫是次贷危机的罪魁祸首。从美国次贷危机来看，房价的快速上涨往往掩盖大量的信用风险和操作风险。因此，在各国应对次贷危机当中，各国家金融机构都在一定程度上对房地产信贷风险进行了更深程度的关注。各家商业银行出于风险考虑也对房地产贷款的审批近来已表现得更加谨慎。 总之，金融市场在次贷危机中发挥了重要的影响，在危机潜在阶段产生了消极的影响，而后，在应对危机的方面又产生了积极的作用。
个人住房抵押贷款市场业务细分与 产品结构 内容摘要:笔者认为我国个人住房抵押贷款(简称“个贷”)市场在业务规模快速发展的同时,应适时适度向业务细分和产品多样化等方向拓展。本文以美国个贷市场为例,归纳了个贷市场可细分的业务种类和丰富多样的个贷产品。结合我国市场特征,提出了多样化个贷市场参与机构、合理化个贷产品结构、谨慎创新个贷产品和向资本市场融资的建议。 关键词:个人住房抵押贷款业务细分产品结构 鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出
一些建议。 美国个贷市场业务细分 按业务种类划分 零售业务 (retail operation) 个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务 员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一 是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和 电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务, 能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降 低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固 定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占 优势。 批发业务 (wholesale operation) 与零售 业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发 起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不
商业银行住房抵押贷款的分析 摘要 美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。 关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策 感谢下载载
II
ABSTRACT The United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States of America too cheap credit system. In recent years, China's real estate industry is developing rapidly, people purchase demand is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks 感谢下载载