最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例
这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案，时间跨度接近3年半：从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月)，方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。
具体内容：当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。
本项目位于宁国市，宁国地处安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。
第一部分宁国市商业发展现状及项目定位
一、宁国市商业状况简析
近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，来满足消费者需求，但整体的发展水平，略显滞后。
主要表现：
1、商业集中度高，社区商业中心发展不均衡
现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路，南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市，项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。
2、商业零售业态单一
主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。
3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力
现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。
4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏
随着政府的重视和大力扶持，宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化，本项目就是宁国首个城市商业综合体!
二、项目简析
1、项目位置
本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处，是宁国市政、商、住核心区位。项目所处的宁国大道贯穿城市南北，连接南京,黄山，杭州，纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。
2、项目规模
总占地面积115.2亩，总建筑面积约40万㎡，是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。
3、项目定位
定位为宁国商业、财富、居住、办公的标志和典范，成为宁国市中央商务区。
三、项目定位考虑要素
1、城市运营与商业地产互动
宁国的都市化进程明显加快，客观上需要优良的公共环境，融合购物、休闲、观光、旅游、文化、商务的城市运营便应运而生。
本项目作为宁国大型城市综合性项目自然是城市运营的重要组
成部分，起到“宁国中央商务区”的功能，有利于增强城市对外吸引力。
2、宁国市商业发展和竞争趋势
宁国市的商业发展正处于从传统的百货、超市、专业市场向现代转型的大型综合体、一站式购物、体验式消费转变的过程中。
以老城区“步行街+百货店、超市”为代表的传统商业经营管理模式，已经远远不能满足城市经济发展和消费能力提高的需要，经营商家需要提高品牌意识，不仅仅在货品、店面等硬件方面有所提升。
因此，本项目定位应遵照消费发展，实现准确和高起点商业定位。
3、提升所在商圈商业经营需要
本项目所在区域属宁国市市政办公区，主要以市政府、知名银行、多个高档社区，学校医院火车站等为主，缺少大型商业物业及配套的社区商业，商业氛围不浓。
本项目定位除考虑填补此次商业空白的同时，更须差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面老商圈的竞争对手，切实解决本项目自身生存和竞争、发展问题。
项目需依托西津区，成为本市居民购物消费、休闲娱乐的首选之;采取差异化经营，扩大辐射宁国市消费者。
4、发挥项目规模优势
项目是宁国市首个超大型的城市综合体，如何最大限度地发挥本项目的规模优势，准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等，是本项目在定位时必须考虑的因素。
5、提供一站式、体验式消费，满足多元消费需求
随着宁国市城乡居民收入提高、消费支出增长，对商家提出更高的要求，传统的以购物为导向的购物形态正逐渐被体验式消费所代替，更加关注餐饮、休闲、娱乐、运动等方面消费需求。
应对消费行为的改变，提供一站式、体验式购物，将成为本项目成功的一大亮点。
6、搭建投资经营平台
项目位于宁国市最具竞争力黄金区位，项目规模超大、业态组合多元化，管理运营理念先进，开发商大面积持有物业是项目成功运营的关键因素和持续升值的原动力。
与世界知名零售企业联姻，满足于一站式购物、休闲及娱乐的需要，引导消费潮流，拉动消费人流，同时带给经营者以巨大的、稳定的经营额，保障投资者的投资回报。
四、项目定位
(一)定位关键词：解构与重组景观与文化中高端产业链
(二)商业定位方向
提供本项目和周边社区乃至全市人民的基本消费和购物需求，并配合城市规划提出的功能任务，此外，提供有文化感、能够为住宅人群提供精神、审美等多重享受的商业产品。
1、业态定位建议
总体业态定位
商业业态规划在项目的整体性规划中，既具有战略意义上的商业组合，又是项目的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目后期的招商提供方向性的指导并促进招商进度及为项目快速完全销售奠定基础。
商业业态规划同时也能在本案的运营过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，达到项目商业价值最大化。
例如深圳龙岗新区一个山姆会员店带旺一个项目，本项目也将通过大型商业和品牌店拉动人气，餐饮和休闲娱乐将会是本案一大亮点，成败或将在此。
2、商业经营档次定位
商业经营档次定位：主要以中档消费市场为主，高档消费市场为辅。
在业态定位的基础上，经营定位的目的是具有针对性的满足不同消费层次需要，各种消费心理需求，力求做到“全、精、准”。
3、主要商业面积初步规划建议
4、商业层高建议
5、主体商业进深
除去临街铺位进深16-24米的需求，集中商业部分进深应保持在60米以上。
6、柱距与剪力墙
7、其它
局部设计需结合商业对物业的特殊需求加以考虑(如餐饮、娱乐、院线)，特殊营业时间通道(扶手电梯、平步梯、升降电梯、消防楼梯等)，及预留上下水、排烟、排污等。
第二部分招商原则、对象与范围一、项目招商指导思想
1、实施“经营商家”的主导思想
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
作为城市综合体重要的组成部分——商业购物中心，是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
因此，商业购物中心经营的成败，不仅与开发商、运营商的开发理念、运营理念、招商、定位、规模等有关，更与购物中心中商家的经营战略、营销策略、经营管理密不可分。因此，购物中心在招商前期就必须由传统商业对商品管理转变为对商家管理。
2、经营以适应市场为先导，以满足需求为中心
根据宁国市场和商圈竞争状况，结合本项目商业部分的定位，合理配比业态组合，公平客观的评价商家对整个项目定为的作用，消除以利益为导向的招商思想，选好用好主力商家。项目招商过程中，对商家的选择要突出品牌化、特色化、个性化。
3、培育市场，营造本项目商业的良好商誉，树立项目“城市商业地标”的形象
设定合理的市场培育期，以“放水养鱼”的经营思路运营，对外树立项目的美誉度、影响力，提高项目的知名度，树立项目品牌形象。
4、“品牌带动”形成良性循环
按照招商对象，以引进的主力商家及次主力商家作为营销重点，带动招商;
按照招商进程，以引进的本地主要代表商家的进驻为营销重点，带动中小商家进驻;
以进驻的商家为营销重点，带动有创业想法的个人及观望投资商家;
利用本项目是宁国市重点工程之一，举办特色活动等推广策略，提升本项目在宁国的影响力，带动招商。
二、项目招商基本原则
1、以租赁为主、联营为辅，针对自有优势部分自营的原则
按规划的功能区域尽量引进厂家直营店、区域代理商、宁国代理商及宁国总经销商，提高项目在产品、商家方面的影响力和辐射力，采用租赁的方式，成立专业的商业运营公司，为本项目进驻商家提供物业服务、商业管理，以及整个项目的维护运营。
联营是解决主力商家入场经营的一种方法，是保证“大象带小象”的需要。
相对较优秀的物业，开发商可考虑收益比较稳定的业态进行自营，组建专业的管理公司。
2、坚持品牌经营、特色经营原则
旨在突出本项目商业的经营特色，以国内外知名品牌(尤其是主力店品牌)及宁国市场畅销品牌为主。
对宁国市场未出现的品牌、中高档性价比高的品牌应加大招商力度。
3、坚持业态规划、品类组合合理性的原则
招商时应严格按业态规划、经营品类进行，并做好不同业态之间的合理过渡，做到自然关联性过渡，避免生硬连接。否则给公众的感觉会比较杂乱，破坏项目的整体形象。
4、坚持多业态、不交叉、不重复的原则
为满足不同类型消费者的需求，不同的主题区域之间要形成“同业差异、异业互补”，充分展现多业态、多品类、多模式、多功能的“一站式”购物特点。
5、坚持质优价廉的原则
吸引有实力的大商家入驻，厂家直营店、区域总代理、宁国总代理等，确保证商品质量和服务的前提下，商家能做到低价策略，以提高本项目商业的核心竞争力。
6、商业街区坚持“走出去，请进来”的原则，巩固本地招商资源的同时，对周边市场“撒网式扩张”的招商原则
本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，招商时要选择国内国际市场比较有号召力的品牌和商家，巩固项目在宁国的中高档定位。
“走出去，请进来”原则，对未进入宁国市上的优秀商家、品牌，通过电话、传真、网络、DM等等通路，与之取得联系，邀请其到项目考察，或者携带详细资料登门拜访。
让更多优秀商家、品牌了解本项目，对本项目产生兴趣，进而产生进驻的可能。确保项目的商家资源、业态组合、商品组合于其他项目同质化，增强核心竞争力。
7、专业商管公司运营，保证项目持续增值
满足消费者新的消费需求，兼顾多业态、多品类，成立专业的商业管理公司，做好整个项目的运营与维护，提供商家及时、全面地物业服务，为整个项目的旺场持续经营保驾护航，保证开发商和投资者持有物业的出租、升值。
三、项目招商对象
以主力店、次主力店作为招商重点对象，以推动项目整体招商。
四、项目招商范围
最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例 这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案，时间跨度接近3年半：从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月)，方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。 具体内容：当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。 本项目位于宁国市，宁国地处安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。 第一部分宁国市商业发展现状及项目定位 一、宁国市商业状况简析 近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，来满足消费者需求，但整体的发展水平，略显滞后。 主要表现： 1、商业集中度高，社区商业中心发展不均衡 现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路，南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市，项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。
2、商业零售业态单一 主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。 3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力 现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。 4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏 随着政府的重视和大力扶持，宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化，本项目就是宁国首个城市商业综合体! 二、项目简析 1、项目位置 本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处，是宁国市政、商、住核心区位。项目所处的宁国大道贯穿城市南北，连接南京,黄山，杭州，纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。 2、项目规模 总占地面积115.2亩，总建筑面积约40万㎡，是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。 3、项目定位
令人印象深刻的十个成功网络营销案例 2013年已进入尾声，回首这一年的社会化媒体，新浪微博逐渐走向衰落，豆瓣、人人、QQ 空间等开始在营销上大步迈进，作为后起之秀，微信的表现是今年最大的惊喜，它在移动端的表现深深威胁着传统PC端的社会化媒体。社会化媒体目前形成了多极化格局。 2013 年（若从2010年的微博营销发酵算起），可谓社会化营销进入的第四个年头。如今几乎没有哪家企业敢于忽略社会化营销，虽然社会化营销告别了最初单纯以转评量作为衡量的粗暴发展阶段，但目前整个行业依然处于探索阶段。以下是2013年令人印象深刻的十个社会化营销案例。 交流学习网络投资技术 QQ：六二九六三六八八三 1. 加多宝对不起：悲情营销开山之作 2012 年，加多宝在与广药的商标争夺战中输掉了官司，广药集团收回鸿道(集团)有限公司的红色罐装及红色瓶装王老吉凉茶的生产经营权，从那以后两家企业的战争便愈演愈烈。2013年2月4日，加多宝在微博上做出了一组兼具视觉力与传播力的“对不起”系列图片，这组图片选取了四个哭泣的宝宝，并配以一句话文案诉说自己的弱势，图片表面悲情，实则却如利剑一般，剑剑刺在竞争对手的痛处，给予对手致命的打击。如果用一种武功来形容的话，那就是杨过在悲情中释放力量的黯然销魂掌。 加多宝的悲情牌一经打出，立刻博取大量网民的同情，其官方微博上的四张图片获得了超过4万的转发量，加多宝也一举将输掉官司的负面新闻扭转为成功的公关营销事件。广药王老吉在这次事件中则像是哑巴吃黄连——有口难言，被加多宝打得一败涂地。 从加多宝对抗广药的策略来看，其“悲情营销”的具体表现就是在宣传中通过不断强化对比自己与广药的地位差别（民企与国企）来博得民众对民企的同情，对国企的痛恨。这一招在这个国度真可谓稳、准、狠。
《南方都市报创富志周刊》三四线新兴城市“Y一代” 消费调查 “Y一代”———最早出自美国作家布鲁斯〃图根和卡罗琳〃马丁共同撰写的《管理Y一代》一书，指的是继出生于1965-1979年的“X一代”之后、在1980-1995年出生的这一代人。尽管美国埃默里大学英语教授马克〃鲍尔莱因曾指责这代人是“最愚蠢的一代”，但不可否认的是，这群在鲍尔莱因笔下“被数码时代各类娱乐工具所淹没，整天沉溺于幼稚肤浅的东西，而对历史、公民义务、国际事务和美术等成人世界所需的智慧一无所知”的年轻人正成为今天社会中消费、投资和价值创造的主体。 “新兴市场”———本是国际投资银行为那些“欠发达地区国家”取的漂亮名字，但在中国，伴随着大规划城市化浪潮、社会结构转变和消费能力提升，三四线城市(注)正展示出巨大的商业机会和发展空间。 而在这两个概念的交集处，正是一个最令人不可忽视且充满好奇的群体。他们不同于生活在一二线城市中、同鲍尔莱因笔下的美国青年毫无二致的典型“Y一代”们，又和同样生活在三四线城市中的60后、70后们有着明显的区隔。更重要的是，两亿人的庞大规模决定了他们的一言一行、所思所想都将在很大程度上影响着企业未来做生意的方式。 两亿“中坚力量” 国家统计局2000年第五次人口普查数据显示，中国“Y一代”
的人口总数超过3亿，其中三分之二生活在三四线城市及五线乡镇。当我们真正走近这个庞大的群体，对遍布中国不同地域的8个三四线城市(汕头、惠州、长沙、衡阳、益阳、乌海、营口、晋城)共17位“Y一代”的消费及生活观念进行调查时发现，他们一个最大的共同特点便是，这些生活在三四线城市的“Y一代”都有着提升生活品质的迫切愿望，过去的经验让他们坚信明天会更好，但同时他们又对自己现有的生活表现出相当的满足和保守，不愿再为物质上的追求而承受太大的压力与付出。正是这两者间的矛盾，构成了他们独特的消费观和生活态度。 从年龄上看，大多数90后的“Y一代”尚属高中或大学在校生，除父母提供的生活费和兼职打工收入外，没有其他经济来源，但每月800-1200元的可支配资金足以满足他们在三四线城市中的基本开销。因为互联网的普及，他们所掌握的有关服装、日用消费品、电子消费品等的品牌知识和收集这类知识的技巧与能力并不逊于一二线城市中同龄人的平均水平，但由于购买渠道的限制，大多数人最终仍会选择身边实体店内触手可及的品牌或非品牌产品，同时也不乏一些敢于尝新者会通过网络渠道实施购买行为，以获得在当地无法买到的品牌产品。 与他们相比，已踏入社会的80后们手头显然“阔绰”不少，通常可支配资金在2000-5000元不等，因而也更有可能追求相对高端的品牌产品以及进行网购尝试。从我们的调查结果来看，80后选择网购的人数和次数明显高于90后的“Y一代”们，而他们网购的目的
三、四线城市的机遇和风险 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如深圳、广州、北京和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 本文不想对业内和媒体已经充分关注的一线和二线城市饶舌，只想对几乎被主流文化忽视的三线和四线城市做一次巡演和探讨——我们通常所说的三线和四线城市有以下三个主要特点： 三线城市： 一、人口规模基本都在100万以下； 二、几乎没有一座超过15万平米的现代住宅小区； 三、住宅价格瓶颈均价2500元／平米左右； 四线城市： 一、人口规模基本都在20万以下；二、几乎没有一座超过10万平米的现代住宅小区； 三、住宅价格瓶颈均价1500元／平米左右。 而且这两类城市都有一个共同的特点：地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落后。但为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，所以在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和中央的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊——警车开道，几大班子领导轮流坐庄。但也有很多地方尤其是北方排外情绪严重，阎王好送，小鬼难缠！或者一届政府一届书记（市长）一个令，客观上通常弄得虎头蛇尾甚至是敞开大门招商关起门来打狗——商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品！ 这些城市的房地产利润来源除了优惠政策空间外，在实践上也形成了独特的开发模式和产品形态：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，甚至拓宽到二层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润，大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象，即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积，四周是商铺，中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环境，既保证了利润的最大化，又未降低小区的品质，真是一举两得，别开生面！
ONLY品牌网络营销推广方案 1. 网络营销背景分析 1.1 网络营销的涵义 网路营销（On-line Marketing或E-Marketing）就是以国际互联网络为基础，利用数字化的信息和网络媒体的交互性来辅助营销目标实现的一种新型的市场营销方式。 网络营销是企业整体营销战略的一个组成部分，是为实现企业总体经营目标所进行的，以互联网为基本手段营造网上经营环境的各种活动。简单的说，网路营销就是以互联网为主要手段进行的，为达到一定营销目的的营销活动。 网络营销作为新的营销方式和营销手段实现企业营销目标，它的内涵相当丰富。一方面，网络营销要针对新兴的网上虚拟市场，及时了解和把握网上虚拟市场的消费者特征和消费者行为模式的变化，为企业在网上虚拟市场进行营销活动提供可靠的数据分析和营销依据；另一方面，网络营销在网上开展营销活动来实现企业目标，而网络具有传统渠道的和媒体所不具备的独特的特点：信息交流自由、开放和平等，而且信息交流费用非常低廉，信息交流渠道即直接又高效。 1.2 网络营销背景 传统企业上网的热潮日益高涨，注资或并购网络公司的案例也在不断增加，网络营销已经成为许多企业的重要营销策略，一些中小企业对这种成本低廉的网上营销方式甚至比大型企业表现出更大的热情。 网络企业与传统企业、网络营销与传统营销之间也在逐步相互融合。传统营销和网络营销之间并没有严格的界限，网络营销理论不能脱离传统营销。传统营销的理论基础是“4P”，在网络营销环境下，被发展演变为“4C”模式，随着网络营销的发展，“C”的数量可能还会不断增加，如果忽略对“P”的重视，多数“C”也就无从谈起。无论用什么手段开展营销，首要的问题是要了解自己的顾客和潜在顾客的需求，然后采取一定的措施满足用户的需求。实现这样的目标，采用网络营销更具有成本、效益优势。 1.3 网络营销功能
三四线城市购物中心调研 作者：张金光 摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。 关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理 一、定义 （一）三四线城市定义 所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 中国地产市场分为四个层次 一线市场：北京、上海、广州、深圳。 二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。 三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。 （二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同
LANZHOU UNIVERSITY OF TECHNOLOGY 兰州市碧桂园现状调研 学生姓名周志堂12610109 专业班级城市规划12级一班 指导教师王雅梅陈谦
目录 摘要关键词 2 一、碧桂园简介 3 二、兰州青白石及雁白大桥简介 3 1.青白石位置 3 2.青白石土地平整思路 3 3.雁白大桥 3 三、现状调研 4 1.交通中心展示 5 2.园林展示 6 3.商业街展示 8 4.会所展示 9 5.铺地展示 10 6.户型展示 11 四、整体分析 12 1.区位分析 12 2.功能分析 13 3.绿化分析 13 4.道路交通分析 14 五、小结 15
摘要 位亍兰州市城市北拓发展核心区域——兰州市城兰区青白石，项目三面环山，南邻北环路，与雁滩隔河而望，项目周边生态资源丰富，空气质量高，产品规划 IB中英文 学校、英伦主题商业街、五星级会所，是集休闲、娱乐、居住为一体的超大规模山水园林新城市。 关键词 碧桂园居住区调查建议
一、碧桂园简介 碧桂园成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。2007年在香港联交所主板上市，位列中国地产十强。成立21年来，开发踪迹遍布40多个城市、完成120多个项目，为60万业主提供幸福居所，其提出的“碧桂园，给您一个五星级的家”的理念早已家喻户晓。2012年，全年完成合同销售额476亿。 二、兰州青白石及雁白大桥简介 1.青白石位置 碧桂园兰州新城位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟。与雁滩隔河相望，距市区3公里，开发定位为中、高端住宅区。该项目属兰州市低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区范围。 2.青白石土地平整思路 碧桂园兰州新城总投资300亿元以上，计划建设周期为8年，项目前期主要是进行土地一级开发整理，碧桂圆兰州新城一期项目建设用地1800亩，其中800亩建设用地，1000亩的道路、绿地等规划用地，这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地，截止目前，碧桂园兰州新城项目平整土地的土方量保守估计已超过1600多万立方米，这在碧桂园以往开发项目中是没有遇到过的，自然隐性的成本也非常巨大，平整土地的土方量成本超过两个亿；同时为兰州建设一座雁白黄河大桥，将投入7个多亿。 3.雁白大桥
企业网络营销推广案例分析 易趣网电子商务案例分析 易趣的客户服务队伍每天24个小时监控网站上新登物品，解答 用户问题，记录用户建议，并跟踪成交情况以保证交易顺利进 行;iTEL(网络+电话)的全程电话导购服务为用户提供了一对一的顾 问咨询;定期组织召开网友活动，培养了感情，加强了沟通;个人交 易物品速递服务、易付通服务，为成交提供了便利，更极大方便了 异地交易的双方;会员认证制度及信用评价体系进一步完善了易趣的 服务质量，提高了网上交易信用度和成交率。 在这里我们可以将易趣的成功因素划分为以下几条： 中国大妈的消费需求有待认真研究 显然，如果把中国大妈定义为职业投资人群体有些过了，她们只是个人消费之余的一种保值增值而已。本文我们不会从投资角度来 研究中国大妈，我们更愿意从中国大妈的消费心理、消费特征和需 求变化来解读中国市场正在发生的悄然变化。 “大妈经济”成中国一支重要的消费力量 研究发现，中国以家庭为中心的消费几乎成为中国消费的主流，这个主流的核心支撑点就是“大妈经济”。 我们在研究了中国消费群体生态系统时，发现中国很多基础性消费和重要消费都来源于“中国大妈”，而中国大妈普遍具有“有钱、有闲、有心情”的消费特征更是“大妈经济”被热捧的重要依据。 经过改革开放30多年的积累，很多中国大妈都拥有不扉的积蓄，退 休之后成为操持家庭的主心骨，再加之她们结婚普遍比较早，儿女 上班就业之后，她们都基本上处在50岁左右的年龄段，并非传统认 知上的“夕阳”阶段，甚至可以称之为人生正当年。因此，中国大 妈不但自己有着独特的消费需求，对于操持家庭来说，她们也有着 独特的见解，况且中国年轻人的工作压力使得无心顾家，也给了中
2017年三四线城市家电行业分析报告 2017年11月
目录 一、宏观及政策扶植三四线城市，为家电未来增长保驾护航 (4) 1、“十三五”纲要明确提出推进新型城镇化 (4) 2、三四线城市GDP以及人均收入水平提升将带来巨大的家电需求 (6) 3、固定资产投资向三四线城市倾斜也将带动周边生产及消费 (7) 二、产业链转移为家电行业带来新希望 (10) 1、产能转移催生家电行业新机会 (10) （1）全球家电产能大规模转移史 (10) 2、渠道模式差异为企业进驻三四线城市带来动力 (14) （1）传统商超、KA渠道相比较于经销商渠道，销售费用高 (14) （2）政策助推农村电商快速发展，带来家电新需求 (16) 三、家电行业投资逻辑 (17) 1、关注成长性较好的厨电及小家电行业 (17) 2、重点公司简况 (18) （1）美的集团 (18) （2）老板电器 (19) （3）华帝股份 (20) （4）苏泊尔 (20) （5）飞科电器 (21) （6）莱克电气 (22) （7）九阳股份 (23) （8）新宝股份 (24)
在“十三五”新背景下，随着城镇化率不断提升以及家电产业链的迁移，三四线城市消费力有望成为家电行业未来增长的主要驱动力。 宏观政策扶持三四线城市，为家电未来增长保驾护航。“十三五”规划纲要指出要加快农业转移人口市民化，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，健全常住人口市民化激励机制，推动更多人口融入城镇。近年来，随着国家战略的实施，大量农民进城务工就业，城镇化不断加速，这个趋势在三四线城市尤为明显。我们认为，三四线城市的城镇化加速势头势必会造成大量人口的变迁，使得三四线城市的消费拓展要快于一二线城市，而这也是消费行业未来最重要的驱动力之一。 产业链转移为家电行业带来新希望。从家电行业目前在国内的整体产能布局来看，主要还是集中在珠三角和长三角地区，中西部地区虽承接了部分家电转移产能，但从体量上来看，未来还有很大空间。以空调行业为例，中西部地区（安徽+西南地区）总产能4135万套，占据了全国31%的产能，而空调产能大省广东地区的总产能6610万套，仍然占据着近50%的全国产能。家电产业链向三四线城市转移不仅可以享受相对低廉的劳动力和土地成本，还可以提升生产基地当地居民的人均可支配收入，进而拉动周边地区的家电消费，实现产能的自我消化，达到企业与当地居民共赢的局面。 从家电销售渠道角度来看，家电生产企业在一二线城市的商超、3C 卖场的销售费用相对较高，多以树立品牌形象、打造广告宣传为主要目的，更偏好利润丰厚的三四线城市消费市场，有积极的动力主
开发研究：三四线城市操盘经验总结 在总结三四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、 上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、 青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；把一些落后的省会城市 和地级市列为三线城市，如青海、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市 和县城则是所谓的四线城市。 开发：“高、大、全”模式易于成功 高，即是做当地的高端项目，标杆性项目，把项目做成当地的“名片”式项目，制造小“富人区”。此类项目是全城的顶尖小区，能够创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。而且在销售价格方面通常能高于 周边5-15%，在一定程度上具有较高的回报。 九江楼王丽景湾，高端生活建筑群 大，即是规模大。10-15万㎡的项目在一二线城市并不起眼，但是在三四线城市却可以成为当地的大盘。因为规模效应，在优惠政策、工程成本、广告推广投 入等方面能够大大降低成本，利润也相当可观。
17万㎡大盘水岸明珠，领袖彭泽人居 全，即是产品全。由于受制于城市规模和消费能力，单一的产品类型如纯住宅产品去划周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类 型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾， 同时提高资金使用率。 此外，在产品的策略方面还要保持适度领先原则，这样易于被市场所接受。由于三四线城市城市化发展速度相对较慢，对于外来新的产品及类型的接受度是不 一样的。一味的引进一二线城市的先进产品是不可取的。从产品的建筑形态上讲，多层板式结构产品仍是三四线城市客户首选产品。当然，受制于城市发展，三四 线城市的小高层、高层项目在市场上初现端倪，并开始逐步为客户所接受，但仍 然以南北通透的板楼市场接受度较高。
网站推广成功案例情况分析 网站优化难吗？每个从事网站运营或者网站优化的人各有不同感受。在搜索引擎要求不断苛刻，竞争环境也日益瞬息万变的现在，一个新网站想在搜索引擎上获得一个理想的位置，却非轻而易举之事。近几个月来，先是谷歌接二连三的先有“熊猫”后来“企鹅”，不断推出新算法来打击惩罚过度优化的网站。就在前几天，国内搜索引擎王者百度也推出了不具名的算法，清剿过度优化和作弊行为，对网站排名进行了大幅度的更新调整。通过优化算法提升搜索引擎的用户体验，让其更公正的反映网站质量，这本无可厚非。问题在于很多网站受到影响，受其影响的也不仅是上下浮动的网站排名，还有众多站长的信心（这里抛开网站是否作弊，或者优化行为是否过激暂且不谈）。 也许这是几次偶然现象，但是在激烈的竞争面前，网站优化越来越难已经成为一个事实。在写这篇文章之前，笔者对原本排名不错的公司网站进行了关键词局部调整。随即带来了网站快照停滞不前，在某些搜索引擎上的排名也开始不同程度的下滑。这说明搜索引擎比以前更敏感了，一个拥有三四年站龄的老网站姑且如此，更何况新网站呢？岂不是更难了！事实也是如此，现今大多数搜索引擎对新网站考核都格外小心翼翼，一些热门词获得排名所要花费的时间和精力也大大超过从前。但是，这并不代表没有可能，其实成功就在并不遥远的一米之外，网站优化难在坚持亦赢在坚持。 赢得搜索认可需要时间 如同上文所言，一个新的网站完成后，很多搜索引擎并不会立即收录，即便你向搜索引擎进行主动提交也是如此。其原意就在于搜索引擎对新网站考核更加严格，甚至到了苛刻的地步。也许一些网站，搜索引擎会收录一部分内容，但是至少在排名上会延缓数日甚至数月后才会慢慢放出。在搜索引擎对网站考核期间，笔者认为最需要做的就是一如往常的工作，不断为网站更新内容，并合理布局链接资源。同样的，在更改网站关键词或者TITLE网站标题后，一样需要静静的坚持。最忌讳的做法心浮气躁，不断对调整网站布局，人为的拖长搜索引擎的考核时间。 一个网站赢得搜索引擎的认可需要时间，那么这个时间有多长呢？有人认为度过搜索引擎的考核期，网站开始慢慢收录后即可；肯定也有人认为，只有等到网站关键词的排名上升到理想的位置后，才能放松警惕。以上两个观点固然有其正确性，但是笔者认为坚持应该贯穿网站制作和网站运营的整个过程。相对于固定考核期的说法，笔者更愿意相信网站优化是一个动态过程。同样的搜索引擎对网站的观察和考核也是一个动态的过程，三天打渔两天晒网的结果只能是让网站慢慢失去搜索引擎的信任，即使网站权重很高排名也不错。 竞争环境不断风云变幻 也许你的网站现在质量很好权重很高，排名也很靠前，但是这只能代表现在。就像现在不代表过去一样，现在也不等于将来，网站优化更是如此，因为竞争环境在不断变幻。网站优化本来就是一个你追我赶的过程，竞争对手看到你的网站排名靠前，肯定会想法设法的分析你的网站，并最终在排名上超越你的网站。更不用说，还有不少竞争对手在想办法瓦解你的网站，甚至采取一些并不光彩的手法。所以笔者想法是，无论你的网站有多少权重，也不
中国三、四线城市汽车消费者调研分享
安路勤
2011-7-12
目录
1 2 3
项目背景 消费者购买决策过程 品牌偏好研究
4 5
消费者人群特征研究 区域差异分析
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研究视角
了解一线城市只是冰山一角
我们和中国汽车报百 强县市汽车巡展合作, 充分共享该信息平台
我们想要知道在广大的三、 我们想要知道在广大的三、四线 城市，汽车消费者所思所想 城市，
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东部发展
2004年， 年 第一届全国百强县市汽车巡展在2省 个百 第一届全国百强县市汽车巡展在 省10个百 强县市举办； 强县市举办； 2005年， 年 第二届百强巡展在4省 个百强县市举办 个百强县市举办； 第二届百强巡展在 省20个百强县市举办； 2006年， 年 第三届百强巡展在5省30个百强县市举办； 个百强县市举办； 第三届百强巡展在 省 个百强县市举办 2007年， 年 第四届百强巡展在4省30个百强县市举办； 第四届百强巡展在 省 个百强县市举办； 个百强县市举办 2008年， 年 第五届百强巡展在6省 个百强县市举办 个百强县市举办； 第五届百强巡展在 省36个百强县市举办； 2009年， 年 第六届百强巡展在6省 个百强县市举办 个百强县市举办； 第六届百强巡展在 省36个百强县市举办； 2010年， 年 第七届百强巡展在7省 个百强县市举办 个百强县市举办； 第七届百强巡展在 省36个百强县市举办； 2011年， 年 第八届百强巡展将在7省 个百强县市举 第八届百强巡展将在 省38个百强县市举 办。 I.S. Engine 安路勤 和 中国汽车报版权所有 4
三四线县城房地产项目操作 做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。 了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。 我详细说说推广方式吧。 销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。 在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人的眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。 哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘
了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！ 户外广告牌的搭建也很必要，在县城做户外广告牌，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日——31日开展欢乐购房月，购房送现金啦!” 和户外广告牌有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。 确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和买衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢,切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵?恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、
产品公司网络营销案例分析 从淘宝商城更名天猫看淘宝客营销策略 近日淘宝商城正式更名为天猫，在网上掀起了不小的波澜。天猫名字的由来是tmall的谐音，而淘宝商城此次更名也能看出淘宝商 城急于和淘宝撇清干系，走高品质路线。在大多数人只是关注这一 事件的同时，有很多淘宝客已经行动起来，利用这次热点做起了淘 宝客营销。接下来我们就通过几个案例来看下淘宝商城更名事件带 来的商机。 案例一：天猫商城如雨后春笋般冒出 如今在百度搜索“天猫”，除了一些新闻和百度自身产品，基本上前几页都被各种“天猫商城”所占据。通过对这些网站的分析， 笔者发现这些网站有几个共同特点：1.注册时间短，基本上都是在 淘宝商城更名后注册的域名;还有一部分是老域名做的新网站，通过 百度快照还能看到以前的网站。2.标题都带有“天猫”，“天猫商城”等关键词。3.都是淘宝客网站，只不过类型多种多样，有cms，有api，还有单页站。 现在由于年关将近，并没有淘宝客大军由“淘宝商城”转向“天猫”，而且现在用户、媒体对于天猫的关注度也不高。这种时候正 是抢占有利阵地的最佳时机。据笔者长期以来的观察发现，如果你 的网站在某关键词占据较好的排名，即使有别人的网站比你的权重高，它也不会在短时间内后来居上(当然实力悬殊除外)。因此，在 竞争者、用户都相对较少，市场存在相对空白的情况下，“早起的 鸟儿有虫吃”这句谚语是相当实用的。我们有理由相信，这些第一 批淘金的淘宝客们会因此而得到不少利益。 案例二：利用百度系列产品做天猫推广
百度产品一直是兵家必争之地。由于百度产品的超人气以及高权重，也成了淘宝客的首选推广场地。下面就以笔者自己的一次推广 作为案例，介绍笔者是如何利用百度贴吧做推广的。 首先笔者进入了百度贴吧“天猫吧”。在天猫吧，笔者发现这个贴吧其实是早就建议的，本来是一个安静的小贴吧，然而正好撞上 了淘宝商城更名为天猫。于是笔者就发了个淘宝客的广告链接，当 天就带来的100多ip，链接是指向淘宝商城首页的淘宝客链接。虽 然现在这个帖子已经被同行举报给删除了，但是笔者觉得经验还是 很值得分享的。 有朋友觉得：贴吧发链接肯定要被删的呀，即使不被度娘删也要被吧主删的啊。其实不然。大家都知道现在百度贴吧可以插入mp3。我们要做的就是去贴吧商城购买mp3音乐播放器，然后在帖子中插 入音乐。音乐地址就是我们的淘宝客链接，只不过一定要在末尾加上?.mp3.这样才能成功添加。帖子发布后别人点击该链接就能进入 我们的淘宝客链接。 帖子的写法也是要很注意的，比如笔者发布的广告贴不仅没有被删除，而且还被吧主加精。原因是抓住了吧主希望这个贴吧不要被 打扰的心理。笔者在帖子中说：“希望打ad的、围观的移步淘宝吧，还咱吧主天猫吧一个清静!”广告的加入也很重要。笔者是这样巧妙 引出广告(即mp3播放器)的：“鉴于不少朋友可能不知道天猫的网址，在此公布一下天猫首页网址：其实天猫就是原来的淘宝商城， 懒人就点下面这个链接吧”。这样就巧妙地引出了我们的淘宝客链接。 这个帖子大家不用去围观了，因为已经被淘宝客同行举报给吧主删除了。这也能看出现在淘宝客竞争的激烈程度。你在前面发链接，就有同行搅你的局。所以抢占先机是很重要的。 案例三：利用认证微博做天猫推广 在百度搜索“天猫”，首页靠前的位置会显示有关“天猫”的最新微博。这些微博，是新浪或者腾讯微博的认证用户所发的微博。 而笔者经过观察发现，有一些微博认证会员已经开始利用微博来发
碧桂园企业文化 一、企业文化核心： 希望社会因我们的存在而变得更美好！ 1.价值观：做有良心、有社会责任感的阳光企业 2.理想：衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活 二、企业定位： 快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂 三、企业核心竞争力： “快速开发、快速销售”的运营开发模式 1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源 ﹡碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。 ﹡碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域。 ﹡碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。 2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度 碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。 ﹡碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。 ﹡碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 3.社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程 ﹡碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。 ﹡碧桂园一直用超前规划的理念建设和运作地产项目，大部分新项目都首期即建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套。 ﹡积极主动地配合市政建设，碧桂园部分项目还建造水厂、公众性大型城市广场(论坛)、市政道路等城市级配套设施。 ﹡碧桂园的配套旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案，配套本身已不再局限于“社区”，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需。 例如：碧桂园的广州(论坛像册户型样板间视频1视频2视频3)项目，位于广州东部发展区，2002年5月开盘，在开盘不到一年的时间内，五星级广州凤凰城酒店(600间客房)、大型商业广场、主题公园、大型交通中心、中英文学校、大型水厂(日供水量达8万立方米)等配套设施已陆续启动运营，至今已有逾三万人入住其中。 4.快速销售，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过3500元/m2 ﹡碧桂园产品以物美价廉著称，由于规模开发和高效运作，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过人民币3500元/平方米。 ﹡碧桂园产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售，由于定价合理，批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2.5%。 ﹡碧桂园已满足了近20万业主的居住需求，同时也力所能及地调节了区域市场供需和价格的平衡。
三四线城市如何渗透渠道 主题：三四线城市如何渗透渠道 日期：2015 年5月14 日（周四） 时间：21:00-22:00 讨论场所：地产营销圈微信群（加群主个人号“kiwi52012”实名受邀加入同名微信群） 值班主持：王新 【三四线城市推广渠道】 王新：各位朋友，准备好了吗 奋斗ing：准备好了 Pierce：大道理都知道一点，如何确保执行？尤其是很多代理和销售觉得前期效果不明显的时候。个人搞得也有点畏首畏脚[尴尬] 恒大沈叶锋：人员招聘难，人员流动大，如何提高团队稳定的同时保持新鲜血液注入[奋斗] 王新：这是我们第一次集合全国精英的头脑风暴 荒草园：三四线城市，推广渠道比较窄，主要依靠电视，户外，新手段接受度太低 王新：在三线城市，新媒体效果如何？ 许新科：国家对房地产手续审批变严，致使我们现在工程都停下了，不好继续收钱了，还得维稳老客户，压力好大 荒草园：开发商接受度低，依赖传统媒体 宇燕：主要是消费观念的问题 荒草园：客户向乡镇转移，主要想探讨乡镇渠道方面的。 Henry：大户型不好卖，我们150的户型卖的慢，80-130的快。商铺还是好卖点，路通，人流多的地 小时候穿开裆裤是因为家里穷省布料接收：三四线学碧桂园 Becky ：我们135的都卖不掉 王新：乡镇渠道如何与城市结合？ 许新科：有没有不大花钱的推广方式，适合于三四线的。 荒草园：我们这刚需是120的，三房以下市场基本没有 许新科：我们还曾经想过二维码，我也在苦难如何包围农村。农村觉得不行，就没有施行，老百姓消费也趋于理性了。 荒草园：农村的人基本是老人小孩，不知道怎么下手，之前我们试过跟农商行合作，摆外展，效果一般。 Henry：别包围了，农村人还等着拆迁才走呢 becky ：春节返乡高潮适合做农村。现在不是有信规定，不修安置房，只给补助吗 荒草园：返乡潮的拦截也是一个重点，我们直接拉横幅到村镇 Becky ：我们也拉过，最多管一个礼拜，要么被扯了，要么就不知道去哪儿了 群主：墙体广告 王新：墙体确实是不错的选择 荒草园：我们老板嫌太low了，说像卖猪饲料的[呲牙] Becky ：农村的话，最好还是全面铺开，去过能上电视或者其他在他们眼里洋气的地方，全面洗脑，估计接受度高些。感觉有面子，很洋气，是名牌的。
微信网络推广营销案例分析 一、合作互推 虽然是微博上的玩法，但据称效果还不错!这也是最好最快的方法。微信互推的效果远比微博互推的效果好。先做到1000粉丝后开始找人合作互推，每次效果好都会获得上百的粉丝。所以做微信合作也很重要。 但需要切记的是，这种方法可在微博上互推，但微信上需谨慎，一旦被举报，有可能被封号。因此同一个合作伙伴的互推次数需谨慎，搞得不好容易扯到蛋。 二、微博图片推广 这种方式最守得住节操，不管是个人微博小号还是官方号，都可以在微博配图的最底下加上二维码的宣传方式。 你或者会吐槽说天天看到，会不会让人讨厌?但这是最不伤害用户的方式之一。 三、微博大号推广 有很多草根微博大号靠这种方式做微信都非常快的获得了很多的粉丝。也可以利用自己的资源跟别人互换。但是对于没有资源的新手，只能找一些学校的微博大号给钱进行推广了。 四、QQ群用户挖掘 通过结合高校自身的特殊属性，在qq群中进行关键词检索，能更好的找到精准属性的潜在用户群。同时qq账号与微信的打通，大大增加了用户转化便捷度。通过qq邮件、好友邀请等方式，都能批量实现qq用户的导入。通过小规模试验，证明具有一定的可行性和回报率。 五、其他线上推广
这类型的推广就无需多介绍了，无非是在人人啊!豆瓣啊!贴吧啊!空间等等进行推广。 但这类的推广也是有需要注意技巧的地方，比如贴吧，可以将二维码做成签名图片，这样子几乎你的每一次评论都是一次宣传推广，且不容易被删。 六、小号带大号 有了一大批好友之后，虽然大多都是寂寞男子，就可以为大号进行推广了。不过需要强大的执行力和体力劳动。然后群发名片或信息，进行推广。但坏处是容易被举报。因此在处理方式上需要多考 虑考虑如何推; 七、基于LBS的推广 如何放大这个方法? 因为我们附近的人毕竟有限，所以仅靠这种方法吸引关注只是前期有效。那么如何放大呢?很简单，就去不同的地点登陆微信小号然 后查看附近的人，然后你的地址信息就会保留一个小时左右。这一 个小时如果机会好可以获得30人以上的关注。那我们如何快速换地 方登陆呢?那就需要我们有多个小号，然后快速到不同的地方登陆。 最好的方法就是坐公交，坐一趟公交没隔一个站登陆一个小号。如 果有50个小号，每个小号每天可以搞定40个粉丝，那么每天就可 以搞定2000的粉丝。但是这个肯定会比较累，需要强大执行力才能 够做到。 八、摇一摇(男人靠摇) 如果以上的方式觉得很累?怎么办!摇一摇呗! 九、(女人靠漂)漂流瓶 这种玩法已经有人在玩了，基本就是以上搞的几百个小号，每天都丢几千个漂流瓶，然后写一些诱导的留言，让他们主动加你。也 可以直接宣传微信号!但这效果不容易被接受。为什么这类的玩法都 是伪妹子最有效果!
三四线城市房地产的机会与挑战 尽管近期楼市逐步恢复至往年行情，但是全国各地情况似乎是冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。城镇化催生200余座新城，继鄂尔多斯、温州之后，坊间又不断传出多地“鬼城”的报道，现在看来市场风向要变了，人民日报近日刊登文章《治理造城之风到了必须下猛药的时候了》，曾经为躲避一二线城市限购政策而转战三四线城市的开发商纷纷重返一二线城市。 那么三四线城市房地产业是不是真的出了问题？三四线城市的机会在哪里？发展商又会面临哪些挑战？ 这要先从三四线城市的特点说起。三四线城市多存在经济基础薄弱，产业结构相对单一，城市化率低等情况，城区人口少则一二十万多则三五十万，很多县级市还会存在城区小，高端人群消费外溢，流动人口少，人均收入不高等现象。 笔者近几年操作过省内十余个地市县市项目，发现几乎所有城市都在兴建新城，有的城市新区还不止一个。这些新城要么以新市政府搬迁为依托，要么以新设经济开发区为名号，通过地方债及土地出让金先期完成新区市政配套建设，再通过招商引资完成房地产建设以及产业注入。 房地产项目的开发能够带动地区GDP增长，高楼大厦的兴建能够改善城市形象，土地出让可以充裕地方财政，然而大家都知道这种模式不可持续，不可持续的根源不仅仅是因为土地是稀缺的，更重要的是地方老百姓财富是有限的，房地产业的发展并不能帮助他们提高收入，只是在帮他们改善居住环境，但透支房屋消费后，后续增长的动力不足。 事实上，李克强总理主导推行的“城镇化“战略，对房地产业是重大利好，尤其对三四线城市。然而城镇化的核心是人的城镇化，城镇化一定要与工业化、信息化、农业现代化同步推进。很多地方政府在招商引资上主要引入地产开发商，而非能促进当地就业与产业升级的各行业企业，就会导致城市发展缺少源动力，终而影响到房地产业的长远发展。 所以，对于地产开发商来讲，选择城市要比选择城市里具体的哪块地更重要。事实上当前已经有大量的三四线城市由于土地无序供应，导致社会资源被严重透支，卖房子越来越艰难，面对如此之市场，已经不是项目规划方案层面，不是营销策划层面能够解决的问题了。近年来，我们也一直有参加产业地产类项目，经过观察，地方政府主导的产业结构调整是艰难的，引入新型产业更多的还是在纸上谈兵阶段。所以，选择城市，犹如“油田勘探“，一方面优先选择有产业基础，民间相对富裕，人口基数较大的城市，先”探明储量“，一方面要结合土地供应、市场成交数据，看清市场形式，以”探明钻井数量“。 倘若我们无法选择城市，那么具体到微观市场，我们又如何搜寻市场机会？ 先看三四线城市房地产市场的特点： 1、整体市场容量小，去化速度较慢。对于县级市单盘平均去化一般不超过500套/年，如青岛的平度，潍坊的高密，滨州的邹平，大抵如此。对于如临沂、潍坊、日照、烟台、威海这类地市单盘年去化一般也不超过1000套。 2、住宅客群单一，投资客少，以自住为主。前几年住宅客群以“泛公务员”人群为主力，现在这类客群在很多城市基本已经人手几套，很多楼盘主力客群转变成以自主为主的客群，包括私营业主、当地大型企业职工、周边乡镇富裕人群、旧城改造衍生出改善型需求等。青岛平度即为典型城市，新区项目乡镇客群可占到一半以上。