三四线城市商业地产运营
第一章三四线城市商业地产实操概论
许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见！
城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？
由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？
资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？
第一节三四线城市商业地产市场特点简析
世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题
.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？
.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……
.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
.三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。
.三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
.有鉴于此，三四线城市的商业地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式，发展现代商业经营模式和商业运营供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有。
二、三四线城市商业地产具有大与众不同的特点
.一般而言，三四线城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。
.当地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如知名百货、大型超市）相对较少，对商业地产的运营招商存在一定推广限制。
.消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可一般，对国内一二线品牌认知度反而较高。
.当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。
.三四线城市，近五年来商业物业供应量突然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达城市；处处可以见到商铺林立，而且很多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。
.产权式商铺返租营销模式盛行，目前，有些商业项目统一运营托管到期，旺场难觅踪影，遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。
.地区商业经营形态发展良莠不齐，各类商业万马奔腾，与购物中心开发的盲目上马相比，大多数的专业市场相对比较成熟。
.娱乐业态发展相对于餐饮和购物明显滞后，规模档次较低，一般以洗浴和歌房为主，因此休闲娱乐类商业存在巨大的市场空间。
三、开发商心态、专业、管理存在缺憾
随着经济危机的逐步复苏，房地产宏观调控持续进行，大批的房地产开发商欣然迎来商业地产的投资热潮。以大型综合商业项目购物中心为代表的商业地产之风逾刮逾劲。“商业＋地产”联姻获得诱人的利润回报之后，商业地产相继在全国各地面世……商业地产开发和一般住宅开发是截然不同的两个领域，商业地产经营回报期长，投资大，风险更大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失。
.开发心态不成熟
三线商业地产，目前存在的最大问题是做地产还是做商业，大部分开发商在三四线城市只是做地产，商铺卖了就跑，从思维上就已成败局。在项目产权商铺售罄之时，就给当地政府埋下了不稳定之祸。
.专业能力有待提升
许多进入三四线城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。
.管理遭遇瓶颈
部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面！更有甚者，开发商内部的东郭先生将项目营销策划与销售代理，私下瞒着老板交给自己的朋友打理，造成隐患重重。
四、三四线城市政府行为
三四线城市政府的行政部门，往往存在工作效率低下，重复工作，人情关系钱权交易比较严重，更有地方保护主义特色，外来开发企业和本土企业区别对待，增大外来企业投资的“灰色政策”风险。职能、职责部门不注重市场监管和服务甚至不作为，形成上有政策，下有对策的普世现象。
.开发流程错位
放眼国际城市的发展历程，借鉴大中型城市的成长过程，不难得出城市发展从规模上“先集中扎堆旺商，后扩张发散带动”的商业规律。
目前大部分的三四线城市，都还没有完成商业集中的发展过程，却已经开始向外扩张发散，出现了传统商业中心开发与新城开发并举的“超前做法”，分散了商源客源，淡化了商圈感召力，无法让新城商业如火如荼。
.注重形象工程
商业地产开发受政策制约较大，如某些政府为提升城市形象做出“限低不限高”的规划，要求开发商沿街建大规模商业综合体。这在三四线城市尤为突出，尤其在商业市场不成熟的情况下，商业项目受政府引导与政策诱导的影响极大，往往简单了项目的商业定位与业态规划及运营模式。
五、三四线城市客户群体及消费心态
由于三四线城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这一点来看，品牌的口碑在三四线城市更加重要。商业项目开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。
.终端消费者：有钱人向上游城市分流
三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。有一句话很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。这说明一个道理，本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。一个三四线城市的富户，完全可以一年数次去上海购物，因此所谓的差异化、个性化消费在三四线城市是行不通的，在考虑客源的时候必须有这方面的认识。
.经营者受经营理念的限制非常严重
一般都可以发现在三级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是一个较大的限制。
.需求差异导致业态不均衡发展
在很多的三四线城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就一定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。
六、中国二三线城市商业地产发展的方向
.商业项目选址，前景研判，科学论断，尤其是大型集中式商业项目应避免盲目发展，理性占领区域中心城市的商业发展制高点，提升项目对周边区县消费的吸聚力和辐射力，项目的商业定位是重要前提。
.通过优化商业运营模式，实施商业形态落地，丰富现代商业和服务供应，截流一线城市消费，分流区县消费，巩固中心城市商业地位。例如：三线城市中苏北的徐州、鲁南的临沂、皖北的蚌埠、赣南的赣州等，均具备成为区域现代商业中心城市甚至区域国际化商业城市的条件。
.具有显著的人口导入型特点的城市区域，是商业地产发展值得期待的区域，潜在着较大投资开发商机，如：成都南部新区、重庆北部新区、郑州郑东新区、西安高新区的拓延区域、沣渭与泾渭新区的核心区域等。
.三四线城市，尤其是四线（县级）城市商业地产项目发展要注意控制风险，维护商业项目开发节奏与销售效果，经营物业体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑结构不宜过长、产权不宜一卖了之。
.防止项目建设的工程资金连断裂，由资产销售支持型逐步转移到资产经营融资型，获取稳定持续的现金流保障。中国三四线城市的商业地产开发将由单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变。
.三四线城市的商业项目开发，开发商一定要根据当地经济发展的现状与行业分布特点，结合当地的商业零售格局与历史商脉延续，充分尊重当地人们的消费与购物习惯，慎重选择商业地产的开发模式和价值取向。
零售商业地产：购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场
主题式商业地产：奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业、儿童主题商业、家庭主题商业、单一品类主题商业
城市综合体：融购物中心、百货、超市、步行街、专卖店、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体
复合式商业地产：以休闲公园、温泉疗养、高尔夫、旅游度假、文化艺术等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展
.商业地产项目可考虑的发展方向是什么？应根据当地的发展状况与经济特点、零售市场现状及商业分布、人口结构、人均收入及消费状况，结合商业项目所处的地域规划特点等来研究、判断合定位。
.一个商业地产项目可考虑向多个方向发展，具体采用哪种开发模式与商业形式式，必须通过科学详实的调研论证和严密的商业规划。
.根据当地经济特点及零售市场商业现状，结合项目地段的商业现状与城市规划的特点，对城市综合体各主要经营业态进行初步判断。
.以某一个消费群体为主要服务目标的主题式商业概念：如儿童主题商业，青年主题商业——迪卡侬将成为极具市场竞争力的商业形态。
.复合多种消费业态，以个人生活享受和价值实现为目标的体验式都市风潮、个性化的泛商业概念是消费者未来追求的核心消费模式之一。
第二节三四线城市商业地产项目为何成功少失败多随着我国经济结构调整的深入与加速，许多省份的三四线城市经济发展异军突出，三四线城市的崛起，将成为我国新时期经济发展的新支点。
三四线城市经济的发展，促进了商业地产的迅速发展。一个人口不足百万的三四线城市，万㎡、万㎡，甚至万㎡的商业遍地开花，而且有愈演愈烈的趋势。商业规模，需要一定的人口规模与收入水平及消费能力的支持;商业地产需要科学专业的前期定位规划、中期招商、后期运营的管理来保证其成功，并且运营策划与市场推广要贯彻始终。
所以，许许多多的商业项目，接下来的问题是招商告急、销售受阻、资金连断裂……一个个硕大的商业广场，冷冷清清，门可罗雀。
一、三四线城市商业地产为何屡败屡战？
那么，三四线城市的商业地产开发为什么屡屡失败，而又在接连不断的开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关。
.误读商业地产需求
商业用地规划与开发，是三四线城市经济城市化发展的需求，并非完全是市场需求产生的。中央关于建设新农村政策下达以后，城市化进程就成了三四线城市经济发展的重要指标。城市化进程，无非就是农村人口向三四线城市规模聚集，开发建设新的城区。既然是新规划建设的城区，那么就要有长远的规划蓝图，就要设置有那么几个商圈，那么几个商业广场。既要有城市核心商圈的基点，也要有几个城市副中心的陪衬。
于是，在新城区规划中，一个个商业用地项目就浮出水面，而且当地政府以新城区、金融商务区等规划蓝图来鼓励和吸引当地开发商投资开发商业地产。在住宅开发和需求市场逐渐饱和的三四线城市，商业地产自然成了本土开发商的淘金热点，商业也成为政绩的形象亮点。
就这样，一个个商业广场、一座座商业摩尔，各类型的城市综合体相继奠基开发建设，都市商业争先形成。而其，三四线城市稀少的人口规模和购买力，五年、十年以后才能支持这样的商业体量。所以说，这些新城区开发控制规划、商业发展规划是否经过科学论证，就值得怀疑了。
.身板不硬谈何打铁
商业地产开发商，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念。有人说，住宅开发是小学生和中学生做的，商业地产是大学生与研究生做的事情。三四线城市的开发商，往往和政府部门有着良好的合作关系，于是，他们也成为政府城市化进程建设的排头兵，积极参与政府推出的商业用地竞拍。然而，这些本土开发商，大多是从住宅项目开发起家，从没接触过商业地产，对商业地产开发缺乏深刻认识和实践经验。他们往往把商业地产作为住宅项目来操作，先考虑项目产权物业的销售，再考虑招商与商业运营。
当然，三四线城市商业项目的开发，突出产权商铺销售的做法，还归咎于他们不具备商业项目开发运营的资金实力和专业技能。
在这样的项目营销与操盘前提下，三四线城市的商业项目，往往轻视前期的商业规划、轻视运营、轻视招商，更在乎如何尽快将项目产权商铺销售出去，如何尽快回笼资金。而没有前期科学的商业规划和运营理念，即使把商铺全部卖完，这个商业项目也旺场难显，只能成为空置的商业。
.政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格
三四线城市的政府规划部门，往往缺少商业规划管控与正确引导和审批经验，没有很好的起到“统筹规划、严格把关”的作用。其实这宏观规划的里面，某些地方政府部门除了过多地供应商业用地，造成商业地产项目总体规模面积过剩外，政府的规划部门也有一定责任。
众所周知，三四线城市的政府规划部门，历来以规划建设住宅和城市公共建筑为主，原来老的旧的商业建筑，也是由省市商业部门把关建设。所以，地方政府规划部门熟悉商业规划的人才甚少，更不熟悉商业地产项目的运营机制和经营原理，所以也就不能很好地为开发商上报的商业规划设计方案把关和审核。一些前期商铺销售好，冷场难旺的商业就这样形成了。
当开发商发现商业项目原有的设计规划，不符合主力店商家的商业经营要求，需要做项目的局部调整时，规划部门又以坚持原则为由，坚决不同意调整修改，从而造成主力店不能进入，项目招商困难。
.商业地产运营服务伙伴不专业
服务于三四线城市的营销策划公司，大多是从住宅项目营销策划与销售代理转型过来，对商业地产同样缺乏实战操盘经验;而一二线城市的招商公司又对三四线城市水土不服，对三四线城市商业地产理解不到位。
在三四线城市生存和发展的营销策划公司，大多是从住宅营销策划合销售代理起家的，他们在住宅销售中，经验丰富，如鱼得水，深得开发商信任和支持。所以，当本土开发商转型商业地产开发时，他们也自然成了商业地产的营销策划和招商代理了。而这类商业运营的代理商，其盈利重点还是放在商铺销售佣金与招商费用上。由此导致，代理公司对商业规划设计建议咨询过程中，起到了一定的误导作用。他们往往以销售为目的，将整个商业地产项目规划成容易销售的小商铺，而很少考虑的商业运营需要的动线设计和业态组合要求，更不会想到主力店物业设计的重要性。
那么，生存在大中城市的专业商业策划和运营管理公司，对三四线城市商业地产是否具有回天法术呢？其实，并非绝对。
其一，中国的商业地产还是一个非常年轻的规模大产业，活跃在大中城市商业地产操盘手屈指可数，虽然他们精通商业地产，而且成功地打造了一个又一个商业地产神话，但对于中国幅员辽阔的三四线城市商业地产来说，情况各异，水土不一，人才更是杯水车薪，无暇顾及。
其二，他们即使能接手三四线城市的一些商业地产项目，也会出现水土不服现象。一二线城市本来就是国内外品牌商家的拓展重点，一流的商管公司往往和一线品牌结成战略合作，他们拥有大量国内外著名品牌商家资源。但是，在众多的三四线城市就不一样了。许多的连锁品牌，在三四线城市只开加盟店、一线零售品牌只跟品牌百货、餐饮娱乐业态跨区域投资经营极为慎重……除了直接面对人们生活必需品消费需求的大卖场外，其他主力品牌商家不会轻易进入三四线城市。
所以，对三四线城市的商业项目来说，前期规划设计必须依靠专业的商业策划与运营公司，而后期的市场招商和运营推广，只能是把“普遍真理与具体实践相结合”了，市场培育与运营推广成了关键的关键。
综上所述，三四线城市的商业地产开发与运营，已经成为一个非常尖锐的问题，需要各方专家和商业地产开发商共同总结和探索。
二、三四线城市商业地产开发的基本思路
三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。
所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。
三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。
但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。
经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。
.重视项目地段商脉
“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。
商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。
.产权商铺合理定价
在三四线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，项目销售价格上都市有“天花板”现象，价格“天花板”形象的出现，主要是由于当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度及人口增长速度等因素造成的。在三四线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入体验式的市场调查和严谨的营销论证，避免过大投入成本造成利润损失。
.严格把控商业规模
因为在三四线城市，往往城区人口不过几万或十几万，一个几万方规模的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。按照国际标准，通常人均商业面积平方米，就达到了中等发达水平，试问中国的三四线城市是否能够这么快的达到这种水平？所以，商业项目定位不准或轻视规划的话，必须投入精力重新市调进行商业策划。
.先定位再商业规划
在项目前期的整体规划中，就应该把项目的商业定位作为一种全程参与的商业策划行为，即从项目设计规划阶段就开始介入其中，而并非简单的寻求一种特色商业或商业主题，项目定位是商业经营旺场的灵魂。
.业态定位及比例因地制宜
在进行商业项目的业态定位及品类结构的比例上，要结合项目当地的商业现状与分布，注意各经营形态间的组合搭配，确定购物、餐饮、娱乐的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。
.提前和潜在商家接触
千万不要忽视投资商业地产人的经营头脑，特别是众多的小业主自营商家。由于他们是自己开店做生意，他对于一个商业地产的项目定位、消费群体、运营管理等更有独到见解，他们能够更清楚地知道：如果该项目无法经营火暴，所投资的房产商铺将一文不值！因此在项目前期的规划阶段就要搞好商家的问卷调查，或者有针对性的召开商家座谈会。
.合理配置租售节奏
三四线城市的商业地产利润，还应注意项目的可售规模合适和控制销售节奏。由于一段时期内市场接受的意愿与数量有限，在开发三四线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行严格控制。
.品牌搭配协调平衡
商业项目的品牌搭配、品类组合、招商成果对任何城市的商业地产价格有明显的影响，有实力的零售商往往带来商业物业价值的大幅提升，但同时由于三四线城市的区位及开发商，在招商推广方面均不具有优势，强势品牌大商家租期长、物业租赁回报低，也会给项目收益带来影响，所以，三四线城市项目的招商必须注意平衡，不是名牌商家越多越好。
.招商与销售宜捆绑
三线四线城市的县级商业地产项目招商，必须建立在运营管理的基础上，还必须和项目销售捆绑在一起，用商铺的收益，来转贴招商。用商铺的人气来推进商铺的销售，其中的关系，就像鸡和蛋的关系，互为依存。目前，业界在处理此类项目上，一般多是把招商和销售割裂开，销售优先，等到卖不动了，才被迫找招商公司，而这时一般已经晚了，如何补救？
第三节三四线城市商业地产如何使营销推广更有效在三四线城市商业地产的市场运作中，最为核心的就是市场招商与运营推广工作。面对房地产市场的整体不景气，一直处在风口浪尖上的商业地产面临着日益困难的处境。而县
级市场的商业地产项目，似乎更像是船破偏遭连夜雨，众多的投资者与商家已经逐步失去信心，已经有一半以上的县地商业地产馅入困境，那么，县级商业地产的出路在哪里呢？
一、深度营销思想重新定义并构造商业地产的产业价值链
深度营销思想认为，在信息社会里，现在的企业已经不是单个企业之间的单打独斗，而是一个产业价值链之间的竞争。企业的核心竞争力根源于所处的产业价值链所产生的系统协同效率，所以企业必须发育在产业链的关键环节上的核心能力，通过对上下各环节资源的掌控，来取得不可替代的主导地位。然后，通过对产业链的不断系统优化、整合，加强各环节企业间的协同配合，以追求在产业链整体利益中的自身价值最大化。
毫无疑问，商业地产也有着自身的产业供应与价值链。一般来说，商业地产的主体客户，是指投资经营的商户和购买店铺的业主，而商业地产的上游是房地产投资承建商等。按照这样的思维所构建的产业链中，并没有为商业地产项目的最终买单者。换句话说，这样的产业链条是不完整的，是不能完成商业项目价值的根本实现。
二、三四线城市商业地产营销基本推广原则
三四线城市楼市的市场现状与发展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此商业项目营销操盘的时机与手法也不尽相同。但是，商业项目实操中有些营销环节，还是非常重要且必须要认真做的。
.推广要从商业地产的目的出发，为招商、销售、运营服务
商业地产总的目标是经营招商、店铺销售及旺场运营，这三个方面的成功才能保障项目营销成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店，并确保经营商家入驻率达到左右;项目商铺销售任务一年的完成率最低应达到～，两年内基本销售完成;商业运营也就通过宣传、推广间接或直接带来人流、产生利润，并实现利润的最大化。
如何有效的推动经营招商、店铺销售、旺场运营工作的进展，就是评价项目营销推广工作是否合理有效的铁定标准。在商业项目的市场招商与推广运作过程中，营销推广应根据项目实际进展状况划分阶段实施。并且使每个阶段的目的、范围、投入、诉求、策略明确，保证推广的顺畅和各阶段间的延续性。这样可以避免盲目的为了宣传而宣传的事情发生，并
可以有效的控制推广、宣传中所产生的费用，合理的分配预算费用。通俗的讲，就是好钢花在刀刃上，该花的决不手软，不该花的，一分不动。
.营销推广中，应该明确推广目的及审核标准
实用而非美观，击中而非瞄准，是商业地产项目营销推广的基本思路与操作要领。当然，在实用与高效的前提下，提升项目更多的商业附加属性是最佳的。但是，在许多实际操作的时候，项目营销推广中的广告推广过于注重美观，推广过于偏重形式表面上的热闹氛围，淹没掉了本应张扬的商业主题、经营支撑、商脉延承，迷失了预定的营销目标。
作为项目营销推广中面对目标群体的媒介产物，追求项目营销推广的广告画面个性独特、炫彩漂亮，追求推广的轰动效应是没有错的。但是必须确定一个明确的商业主体与推广前提，即在构思、制作时，要将策划案与广告稿看为一种能产生收益的投资行为，并能得到数量化的预期收益指标。不能产生经济、社会的收益，那么广告就可以判断为无效广告。
.营销推广中要作营销者而非生硬的推销者
就项目营销简单的说，要知道项目的目标群体到底需要什么，而非我要告诉市场什么，更不能凭空猜测。例如现阶段目标需要知道的是项目投资政策，但是，却臆断或者按照一年前撰写的策划方案发布内容为投资回报分析的广告，这属于项目与目标群体的沟通不畅，推广二三次之后，目标群体的注意力将会转移，对项目营销正常进展造成不利的因素。
项目营销推广部门，在进行一项营销推广、宣传工作之前，一定要先调查市场，摸清目标群体的需要，把握客户需求的价值焦点，然后有的放矢对症下药。所以，营销推广部门的工作不仅仅是发布广告、推广，也应是项目的市场研究员和熟知目标群体心理的专家。
.首先市场摸底，做好项目定位工作
要理清项目地区楼市与商业的发展脉络，深入理解项目地区楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目，才能获得较好的发展空间。
项目区域的经济运行情况、商业兴旺程度、人口规模与家庭结构、现有居住环境考察、建筑主流风格考察等，都是研究项目区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专
项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。
.要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作
有些开发商总是在项目建筑方案确定后，才找专业的营销策划公司来做营销推广。更有甚者，还有一些开发商图一时得省钱，就找一家广告公司直接做广告设计替代营销策划，还有开发商就委托广告公司做宣传顾问，广告公司全程跟进项目营销与推广宣传，实际上这是一个很大的错误，是商业项目营销的可怕误区与陷阱，由此可带来难以挽回的营销失败。
市场经济和计划经济一个根本的区别，就是市场经济需要生产市场需要的产品，而计划经济则是先生产产品，然后再找市场。产品的设计能否符合市场需求特征，是决定项目营销成败的关键因素。因此，先要通过专业的市场调研与营销解析，充分论证市场需求的特征，然后，根据市场需求特征设计符合需求的产品，才是营销策划的上上之选，不战而屈人之兵。
商业项目产品设计定型后，如果产品恰好符合市场需求还好，如果不符合市场的需求，那将在营销推广中非常被动。因为你必须得找另外的理由来说服消费者购买他不满意的商品，这个难度非常巨大。因此，如能在项目建筑方案出来之前，营销策划工作能介入是相当完美的。
.推广工作要充分考虑当地的情况
这是项目营销推广一个非常重要的问题，许多商业策划公司在操作三四线城市楼盘的时候，往往根据大城市的习惯，搞一些大创意推广，到落地执行的时候发现根本不是那么一回事，结果往往是无功而返，有的甚至因为虎头蛇尾而举步艰难。实事求是的态度是做策划推广工作的前提，大城市有大城市的推广环境，中小城市也有中小城市的推广优势。
.做好财务预算
一般人会觉得开发商的财务预算，对于策划来说不大相干，这也是一个非常错误的认识。你必须充分了解商业项目的工程成本、建设周期、配套设备、利润空间及营销推广的预算情况，因为媒介推广计划、促销促销计划等大量的工作，都牵扯到项目整体的财务预算问题，因此只有你充分了解了财务预算的构成，才能游刃有余地根据预算来做营销推广，这叫
量力而行量体裁衣，打有准备之仗。了解财务预算需要开发商和推广公司，本着双方坦诚相对的原则，就实现项目营销目标，保持高层的相互沟通。
.注意品牌的累积
就全国的房地产市场来说，开发商在一个三四线城市做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了。因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。比如建立客户关系的营销资源库，跟进维护客户的互动照应关系。当然，在局部三四线城市，对于一些打一枪换一个地方的开发商而言，虽然不一定会全部理解品牌的道理，但是，作为商业地产项目的营销操盘者来说，这是应尽的责任和义务。
在商业地产项目营销操盘中，营销推广要始终坚持知名度与美誉度并进的原则，张显品牌魅力。只有知名度，才能吸引目标;只有美誉度，才能提升项目的前景空间，吸引更多的商家入驻;有了自身品牌和诸多商家的品牌，并成为一个有机的品牌集中营，后期的销售、商业运营才能成功。
所以，在商业地产项目的推广宣传中，开发商的知名度、美誉度、品牌魅力，由此引深商业项目的知名度、美誉度、品牌魅力，确保两方六面一体化的紧密结合，形成强有力的营销体系，绝不能顾此失彼。
三、三四线城市商业地产营销推广的目标受众分析
目前许多三四线城市的商业地产项目，一般都采取分割产权的商铺出售形式。该类商业项目的营销模式，一般需要考虑到三个层面的目标客户群的衔接，这三个层面的客户群体既相互联系，又各有特点，如此决定了项目营销推广的内容和方式的选择。如何把握这三个层面的客户群体的营销推广因子，是商业项目营销推广过程中很重要的价值观问题。
.用商业地产产业链整合目标受众
在三四线城市商业地产的产业链条中，我们只要能找到并掌握最终的消费群体，牢牢把握市场需求的脉搏，就能从根本实现产业链的价值，经营商和店铺业主，才会通过对项目良好的商业旺场预期而跟进投资。
（）通过市场细分寻找最终消费者
如某三四线城市商住类步行街项目，项目自营销开盘以来，也开展了很多营销推广工作。前期项目定义为游人码头，这一个典型的城市化年青一代住宅主题的营销命题，明显有些偏离了商业地产应有的价值体现。在项目销售受阻的情况下，该开发商又推出一个酒店式公寓的概念，以小户型来吸引年青人的购买，效果依然不理想。现在，开发商面对资金链的压力，只好无奈打出折销售的条幅，购买者反而加重了观望的心态。
这个项目性质与价值并不复杂，以中高档消费人群为定位的商业区域开发项目，能够成为此商圈的最终消费者，只能是该三四线城市中中高收入人群以及周边农村的中高收入者。把该区域打造成怎样的价值载体，才能吸引这些人前来投资置业，成为项目定位思考的推广出发点。
（）以对最终消费者的掌控来控制上游资源
商业项目的最终价值实现者一旦确定，该项目区域的商业功能划分与招商定位就顺理成章了。在该项目营销中，卖商铺并不是目的，提高该商圈人气，从而提高商铺与住宅的消费者心理预期，这才是最正确的逻辑。
首先，我们在商业步行街的经营组合策划中，配置一定规模的娱乐性区域，这是以、迪厅、茶座为主要业态。因为是在县级城市的城区市场上，此类经营业态一定为较高档、可引领消费的主导层次。以最为优惠的让利形式完成招商工作，甚至可以免除一定年限免租金的形式，把市场影响与感召力最大的娱乐企业引来。这些娱乐性企业将成为人气的基础，来此消费的人群关注的只是整体与室内环境。而新开盘的步行街无论在环境，还是在商业配套与视听设施，无疑都是三四线城市中最高档的。
其次，引入快餐类企业与风味美食企业。同样的道理，此类的功能很容易打造成三四线城市中最为高档的业态，从而获得消费者的认可。
第三，完成对目标主力店的招商推广，在项目区域中就奠定了一定的人气基础之后，项目就在市场上拥有了招商谈判的筹码。能够代表该步行街的主力店似乎并不需要太多，但我们的招商推广与运作范围却很广。电器类企业国美与苏宁只要一家就行了，然后引入一家大型连锁超市，集中资源打造出一家代表档次与规模的百货精品类商场，最后是几家专卖店。
主力店的招商要注重功能的互补，并规避产生内部的不良竞争。假如说国美苏宁同时入驻，而县级市场的购买力很有可能支持不了这样两家的商业巨头的运营，两虎相争，损失的却是该商业区域的整体价值预期。
最后，项目其余商铺的租售与住宅的销售，必须在商业项目整体定位与主力点确定以后实施，这一步需要下面的整合营销传播来完成。
（）以产业链整体发力来完成整合营销传播
在该区域完成项目主力店招商后，策划项目整体营销的推广传播，完成项目价值的市场传播，如此才能完成商铺的规模租售。在这里，我们以商业经营的产业链条，整体营销发力来代替开发商的概念性炒作。
首先入驻项目的各类经营企业，无论租金如何的低，经营不赢利也是不能长久的。所有业主都在思考一个问题，如何提高人气。那么，所有的业主都可能联合起来，以营销传播资源投入的共振来取得影响最大化。
如某三四线城市精品百货商场，推出了购买满百元送迪厅门票的经营促销，明显地带动了步行街里面迪厅的知名度，反过来也促进了商场人气的规模提升。这只是简单联动促销就取得了明显的效果。
产业链整体发力，要求开发商或者最大业主成为领导者，制定出该区域的营销传播战略，所有区域的业主，以集体发力来持续影响消费者的购买行为和习惯。通过推广单、卖点旗、卖场条幅、拱门、演艺舞台、电视广告、社区海报等多种方式，几乎是铺天盖地式的宣传（这在县级市场很容易做到），再加上一些的提速炒作，在极短的时间内，该步行街就会成为人们茶余饭后谈论的焦点，人气提升也成为水到渠成的事情，商铺租售即此项目的成功运作，就将成为再自然不过的事情。
.商业项目推广过程中目标受众分类
根据商业项目面对的市场需求层面不同，结合商业项目消费终端制胜的规律，针对项目产权商铺的营销节点与推广节奏，将不同市场中的目标客户群体分成三大类别：投资客户、租赁客户、消费客户。
（）投资客户
这是产权式的商业项目营销中，最直接要面对的主要客户群体。他们的主要行为特征是购买商铺，进行长期的投资置业，他们当中多数业主不参与商铺的经营，也包括一部分有自我经营能力的客户群体。
根据投资客户的置业动机、付款方式、投资规模、地段偏好、购铺面积、经营主题、管理模式等的不同，结合商业项目本身的整体定位、经营规模、商业主题、功能组合、管理机制等，又可以将他们分成四类。
）投资为获得稳定的物业租金。这类客户看重的是获得收益的及时性和项目周边配套的成熟度，关注项目区位的商业价值;
）投资为转移部分资产。这类客户投资的获利目标不明确，其投资的目的是为了转移部分财产或达到保值、增值或其他的目的。
）投资为获得项目地块的升值。这类客户投资的目的很明确，就是看好项目区域的发展前景或看好项目的前景，通过提前介入抢占区域发展地块升值的先机。通常有投资和投机两种行为。
）投资为获得稳定的经营场所。这类客户有很丰富的某一行业的经营经验，购买经营物业是为了获得稳定的、有潜力的经营场所，并享有商业物业的升值，他们投资的眼光更长远，多数是一些公司投资行为。
（）租赁客户
租赁客户是对商铺经营承租，进行实际经营的客户群体。从商业地产的投资回报的资金流动链上看，他们是很重要的中间环节，他们支付租金是商业项目潜在经营价值转化为实际投资回报的体现。
租赁客户主要是通过对商业项目的日常经营，借助于分散在项目中店铺的商品陈列与销售，服务于来此购物的广大消费者，从对商业项目的经营敏感性来划分，店铺的租赁客户也可以分为两类经营商。
）有雄厚实力经营者
丰富的经营经验和接待实力，使他们注重项目整体规划定位，看重一定时间段内区域发展方向，不过分的强调短时间内的经营利润。他们往往是一些成熟品牌或机构，新进入一
个经营场所有比较苛刻的条件，但他们抗风险得能力强，是一个新生商业项目迅速成熟的有力促进者。
）众多的店铺经营散户
这是对他们经营状态和规模的描述，这类经营客户群体数量很大，是大型商业项目最重要的租赁客户群。他们对经营场所的敏感度很高，抗风险能力差，大多数经营规模比较小，他们的经营目的是为最快、最大化的获取经营利润，所以喜欢一些商业氛围成熟的项目，以减小经营风险。
但是他们确是项目商业价值体现的最主要支持者，换句话说，他们能够为项目支付比较接近市场价格的租金水平。他们是商业项目正常经营的主导经营商，他们是一群视力主义者，始终围绕着行业主力店呐喊。
（）终端购物消费者
在商业地产投资回报的资金流动链上，他们是最根本的环节，他们带来的消费规模，直接转化为租赁客户的经营收入，间接再转化投资客户的投资收益，项目商业价值的体现，最终来源消费者对项目的认可。
消费者是决定一个商业项目操作最终能否成功的关键因素，他们是我们在进行项目前期定位时，要重点考虑的因素。消费者是一个比较模糊和笼统的概念，结合商业项目实际情况，我们可以选择不同类型，不同消费能力的群体作为项目的目标消费群体。
选择目标消费群体的因素有很多，主要有：项目周边的消费惯性、零售市场竞争环境、消费类型的确定、消费能力的锁定等等。
综合以上各种因素来确定项目的定位，可以减小项目整体开业后期的经营风险，有利于商业项目潜在商业价值预期模型的建立。
这三个层面的客户群，相互之间有着密切的联系，在项目的商业规划与营销推广过程中，针对项目不同层面的客户群体，结合项目营销阶段的推广主题，采用不同形式的推广促销手段和营销诉求重点。
例如：在项目进入市场的展示前期，营销推广重点诉求的是投资客户和消费者，推广的手段多采用被动的信息传达方式;在项目建立起了知名度和美誉度的销售阶段，诉求的重
中国一线二线三线四线各种线城市列表 一线城市是指对本国的经济和政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，一线城市一般均领先于其他城市。在商业活动中，企业也会将具有重要市场地位的城市称为一线城市。 同时中国最常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 排行依据: 1政治地位2经济实力3城市规模4区域辐射力 一线城市 一线强：北京上海（一个政治文化中心，一个经济中心，无争议） 一线：广州深圳（南粤双雄，实力旗鼓相当，公认一线） 准一线：天津（原本属于二线强，近几年国家重视、发展极快，步入准一线） 二线城市
二线强：南京武汉沈阳西安成都（都属于区域中心城市）重庆（直辖市） 杭州（经济发达、副省级） 青岛大连宁波（三个经济发达的计划单列市） 二线中：济南哈尔滨长春（剩下的三个副省级城市） 厦门（计划单列市、规模小所以只能是二线中） 郑州长沙福州（经济发展较好的三个非副省级省会城市） 乌鲁木齐昆明（国家重点发展的边疆国际化城市） 兰州（西北重工业城市、兰州军区） 苏州无锡（最发达的两个非省会地级市） 二线弱：南昌贵阳南宁合肥太原石家庄呼和浩特（七个实力相当的省会城市） 准二线：佛山东莞（两个制造业经济强市） 唐山（环渤海重工业大城市） 烟台（环渤海重要港口、经济强市） 泉州（闽南经济中心城市） 包头（重工业大城市）
三线城市 : 三线强：银川西宁海口洛阳南通常州徐州潍坊淄博绍兴温州台州大庆鞍山中山珠海汕头吉林柳州 三线中：拉萨保定邯郸秦皇岛沧州鄂尔多斯东营威海济宁临沂德州滨州泰安湖州嘉兴金华泰州镇江盐城扬州桂林惠州湛江江门茂名株洲岳阳衡阳宝鸡宜昌襄樊开封许昌平顶山赣州九江芜湖绵阳齐齐哈尔牡丹江抚顺 三线弱：本溪丹东辽阳锦州营口承德廊坊邢台大同榆林延安克拉玛依石河子南阳濮阳安阳焦作新乡日照聊城枣庄蚌埠淮南马鞍山丽水衢州荆州安庆景德镇新余湘潭常德郴州漳州清远揭阳玉林北海德阳宜宾遵义大理连云港淮安梅州肇庆喀什天水 四线城市:（剩余的所有城市）
运营管理部2015年度上半年工作总结及下半年工作计划 一、上半年工作总结 综述:运营管理部在过去的三个月中, 初步搭建完成部门组织管理架构; 陆续完成了商业运营事业部的管理制度流程梳理;对9家子公司进行调研，针对自有品牌完成商业开发计划书大纲初稿；组织筹备集团“安全生产月”活动及商业运营事业部2015年上半年经营工作会议等。具体工作总结如下: （一）运营管理部团队建设 运营管理部成立之初，在综合管理部的大力协助下，初步搭建完成部门组织管理架构，形成了1名运营总监、1名运营副总监、1名物业经理、1名电子商务主管、1名运营专员的5人管理架构,其余4名运营管理人员编制将在今年下半年陆续招聘到岗。目前，运营管理部各项工作正常开展，部门管理职能逐步显现。 （二）“做调研、摸家底、建制度” 天恒集团自2015年4月成立商业运营事业部后，运营管理部的各项基础性工作同步展开。 1、认真做好企业调研，了解企业真实状况。 4月至7月间，运营管理部与商业运营事业部各部门对在京8家子公司及海南新燕泰大酒店进行实地调研，对管理团队、企业经营业态、经营方式、管理现状、历史发展、品牌风格特点等进行了详细的了解，掌握了各企业基础信息。据此制订今后企业经营发展规划。 2、进行企业综合情况调查，摸清家底，梳理资产。 5月，运营管理部根据原有固定资产信息，对所属子公司的资产进行了初步统计。6月，为完全掌握子公司综合信息，再次对子公司进行了各项台账的收集工作，内容涉及：企业基本信息、固定资产、
股权持有、组织架构、人员编制、合同租赁管理等8项。目前，各项收集工作已完成，下一步将对这些信息进行分类统计、核实确认，并建立企业综合信息档案。 3、规范运营管理，建立健全规章制度 根据天恒集团及商业运营事业部有关“工作权责分判和制度”模版，对运营管理部相关内容进行梳理、补充和完善，为运营管理部后续相关制度的建设奠定基础。 为规范商业物业的物业管理工作，编制完成《商业物业管理体系》文件草稿，管理体系以商业物业大运营为主体，内容涉及：组织体系、管理体系、安全体系、保障体系及服务体系等，目前该体系正在各相关部门进行通论，待进一步完善。 为及时掌握子公司经营管理情况及落实各项工作计划，运营管理部完成了《子公司例会制度》的制订，此制度拟于下半年第三季度执行。 （三）深入企业交流、制订企业自持品牌发展规划。 运营管理部人员多次深入企业一线，根据企业业态，与企业管理人员共同商讨经营发展规划，从专业角度为企业确定发展方向。 1、北平居、成文厚、京工友谊自持品牌发展思路。 通过与上述三家企业的数次沟通，在事业部相关部门的配合下，对北平居确定了规模式连锁发展思路；对成文厚确定了多种销售发展思路；对京工友谊确定了恢复主营业务，发展高端服装私人订制业务思路。完成了北平居\成文厚\京工友谊三家自营品牌的商业开发计划书初稿。 2、成都太古里项目考察 为做好天恒商业项目的运营管理，需汲取业外商业项目运营管理经验。通过对成都太古里商业项目的实地考察，将其成熟的市场定位、品牌定位、客群定位、运营服务等借鉴于天恒商业项目中，使诸如什刹海等项目体现出“现代与传统的融合、业态与文化的融合”，凸显
网站运营半年工作总结范文 网站运营半年工作总结范文一 (一)工作业绩 1.网络运营部创建 鑫源通投资有限公司自20XX年6月份创建以来，在公司全体员工共同努力，密切配合下克服种种困难，不断前行，取得了较好的成绩。为了促进鑫源通更好发展，公司领导决定创建商务网络平台，服务鑫源通发展。正是在这样高瞻远瞩的决策下，在20XX年11月份公司创建了网络运营部。网络运营部从创建之初1个人发展到现在9个人和一支强大的运营支持后盾，其发展速度之迅速，成长脚步之稳健! 网络运营部从小到大的发展过程中，在公司领导和一些规章制度下，我们部门在团队建设中不断创新，完善部门组织结构，并实施了以下几个工作制度:第一、班前会制度，目的是让每天的工作在有计划下开展，让每位员工充满激情工作，让每个员工了解整个部门工作进展;第二、部门组长周例会(每周三上午)，目的是让各组负责人知晓整个部门工作进展，了解彼此进度，加强小组之间的沟通与配合;第三、部门讨论制度，即如果部门内的某项工作需要讨论时，在需要讨论的工作日下午4点至5点之间，全员参与工作讨论。以上的几个制度实施后，效果非常明显，员工之间的沟通更及时，工作效率得到很大提升，整个团队更团结。网络运营部在遵守制度之余，也建设了部门的文化，开展了部门活动即周末的部门员工自费聚会，让每个员工都能感受到团队的温暖和公司的温馨。
2.网站的定位确定 当公司领导有见解的提出要创建一个安徽省电子商务平台时，在公司领导的指导和部门员工不断学习下，不断地寻求网站发展定位和特色，最终确定网站的发展定位和特色是打造本土化电子商务平台。并最终确立网站的名称是启钥网，寓意是帮助网站客户开启成功的钥匙，同时独立的设计网站的LOGO。 3.网站的设计与建设 由于网站建设是委托网络公司制作的，因此，网络运营部主要负责网站的设计和创意。 (1)网站的结构设计 在不断学习和创新下，启钥网找到了自己的网站结构，具体包括:供应求购、公司、资讯、创业加盟、项目融资、展会、人才、718商校、商业服务、交流中心等十个主要页面，在大的结构下，又开辟了加盟代理、项目专利、人才招聘、在线课堂等58个栏目。目前网站的结构设计基本完善，涵盖的方面较广，可以满足各类浏览客户的需求。 (2)网站页面的模板设计 网站的结构设计不仅要结合网站特色而且还要创新，而网站的页面设计则更需要创新，在不断学习总结下，网络运营部设计出多种模板，在多次讨论中修改，设计的草稿纸近千张，最后得出了基本的网页模板。网页设计是一个持续完善的过程，所以从开始设计网页至今几乎每天都在修改完善网页。
宜昌市物流发展现状调查与分析 1、引言 面对当今的国际国内形式，宜昌作为长江中上游的地理节点、中两部地区的物流节点、渝东鄂两的商贸节点，抢抓机遇，大力发展现代物流业不仅是适应经济全球化的需要，更足当前应对经济危机的重要举措。 近年来，随着宜昌市经济社会的全而发展，宜昌市作为省域副中心城市，现代化立体交通体系已初步形成，信息化平台初步建立，使全市的现代物流业、专业物流企业不断壮大。宜昌已成为中西部地区物资的重要集散地。据《宜昌建设现代物流中心调研报告》的结果显示，同前外地在宜昌中转的物资运输量占全市运输总量的70％；外地在宜昌的商品交易额占全市交易额总量的80％；宜昌港口完成的吞吐量中有7l％是为周边地区服务的。 2宜昌市物流业发展现状 2．1地理交通现状 宜岛位于西部．与长江中下游的交结点，是同家重要的二类交通枢纽城市。《湖北省“十一五”现代物流业发展规划》指出：宜昌在区域位置上地处以武汉、郑州为中心的中部物流区域和以重庆、成都、南宁为中心的西南物流Ⅸ域的交接处，长江物流通道、中部地区南北物流通道和煤炭物流通道的交汇点，承担着西南、中南和华东等地的物资中转和接运重任，在全国的物流区域分布与通道规划中的地位已十分突出。 新中国成市60年以来，宜昌交通事业飞速发展。从宜昌市交通局网站上的相关宜昌交通概况及远景规划了解到，几年来，宜丹公路、水运、铁路和民用航空等四大运输方式高速、协调发展，为加快宜昌高标准、高层次、现代化、立体化的综合运输体系建设打下r坚实的基础。在公路方面，宜昌位于沪蓉、沪渝龌大高速公路的主通道上，还存荆宜高速，在建的宜万高速，以及即将陆续开工建设的襄宜、宜湘等高速公路。宜昌已初步建成与周边地区快速通达的公路网络。在铁路方面，焦柳铁路、沪蓉铁路穿城而过，宜昌至万州铁路谁在加紧建设，十堰至宜昌铁路将于2009年开T．，汉宜城际铁路将提前于2011年完工。宜昌作为纵横铁路大动脉上的交通节点，正在逐步成为鄂西南地区重要的铁路交通枢
中国最新一、二、三、四、五线城市名单 一线城市（4个）： 北京上海广州深圳 新一线城市（15个）： 成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、青岛、沈阳、长沙、大连、厦门、无锡、福州、济南 二线城市（36个）： 宁波、昆明、郑州、长春、合肥、哈尔滨、常州、烟台、南宁、温州、南昌、石家庄、太原、珠海、苏州、南通、扬州、贵阳、东莞、徐州、大庆、佛山、威海、洛阳、淮安、呼和浩特、镇江、潍坊、桂林、中山、临沂、咸阳、包头、嘉兴、惠州、泉州 三线城市（73个）： 三亚，金华，泰安，榆林，新乡，舟山，赣州，慈溪，南阳，聊城，海口，东营，淄博，漳州，保定，沧州，丹东，宜兴，绍兴，唐山，湖州，揭阳，江阴，营口，衡阳，郴州，鄂尔多斯，泰州，义乌，汕头，宜昌，大同，鞍山，湘潭，盐城，马鞍山，襄阳，长治，日照，常熟，安庆，吉林，乌鲁木齐，兰州，秦皇岛，绵阳，肇庆，西宁，滨州，台州，廊坊，邢台，株洲，绵阳，双流，平顶山，龙岩，银川，芜湖，晋江，连云港，张家港，锦州，岳阳，长沙县，济宁，邯郸，江门，昆山，柳州，九江，绍兴县，运城 四线城市（76个）： 衢州、太仓、张家口、湛江、眉山、常德、盘锦、枣庄、资阳、宜宾、赤峰、余姚、清远、蚌埠、宁德、德州、宝鸡、牡丹江、阜阳、莆田、诸暨、黄石、吉安、延安、拉萨、海宁、通辽、黄山、长乐、安阳、增城、桐乡、上虞、辽阳、遵义、韶关、泸州、南平、滁州、温岭、南充、景德镇、抚顺、乌海、荆门、阳江、曲靖、邵阳、宿迁、荆州、许昌、焦作、丹阳、丽水、延吉、延边朝鲜族自治州、茂名、梅州、渭南、葫芦岛、齐齐哈尔、娄底、滕州、上饶、富阳、内江、三明、淮南、孝感、溧阳、乐山、临汾、攀枝花、阳泉 五线城市（200个）： 玉溪、铜陵、宿州、菏泽、锡林郭勒盟、大理白族自治州、益阳、衡水、梧州、汉中、嘉善县、宜春、莱芜、达州、海门、本溪、即墨、自贡、如皋、开封、永康、咸宁、凉山彝族自治州、玉林、新余、承德、临海、淮北、六安、商丘、酒泉、宁海县、永州、库尔勒、亳州、寿光、阿克苏、周口、信阳、驻马店、宣城、潮州、通化、佳木斯、荣成、朝阳、河源、朔州、吕梁、克拉玛依、钦州、迁安、平湖、濮阳、金坛、启东、四平、三门峡、长兴县、十堰、萍乡、呼伦贝尔、平度、浏阳、靖江、神木县、海安县、东阳、德清县、如东县、遂宁、胶州、白山、胶南、怀化、黄冈、准格尔旗、福清、诸城、南昌县、巴彦淖尔、池州、新泰、漯河、红河哈尼族彝族自治州、随州、泰兴、青州、六盘水、龙口、兴化、莱州、宁乡县、招远、玉环县、肥城、绥化、铁岭、仪征、百色、恩施土家族苗族自治州、伊金霍洛旗、章丘、毕节地区、邹城、阜新、抚州、惠安县、郫县、安康、府谷县、姜堰、铜川、广安、龙海、海安、邹平县、忻州、鄂州、云浮、鸡西、东台、广元、高密、东港、雅安、楚雄彝族自治州、闵候县、三河、莱西、鹤壁、乌兰察布、鹰潭、贵港、汕尾、桓台县、辽源、兖州、济源、白城、大丰、邵通、肥西县、黔西南布依族苗族自治州、沭阳县、邳州、伊犁州、辽中县、庄河、海城、阿拉善盟、文山壮族苗族自治州、保山、白银、建湖县、张家界、武安、普洱、昌吉州、开原、永安、仙桃、文登、天水、黔东南苗族侗族自治州、安顺、商洛、庆阳、巴音郭楞、石嘴山、双鸭山、河池、大洼县、新郑、兴安盟、博罗县、沛县、铜仁地区、蓬莱、天门、潜江、新民、赣榆县、巩义、武威、吴忠、临沧、湘西土家族苗族自治州、孝义、巴中、平凉、张掖、黑河、七台河、调兵山、鹤岗、黔南布依族苗族自治州、新密。
商场营运工作总结
商场营运工作总结 篇一:商场运营部季度个人总结 2014 年一季度 XXX 个人总结 本季度工作完成情况: 1、完成第一季度剩余四家租金的收取～共计 116177 万元。 2、完成第二季度租金收取 80%～共计 653480 万元。 3、本季度完成对商户进行沟通 10 户～对位臵较为偏僻～生意不佳的商户给予帮 扶支持。 4、针对每天上传的巡场问题汇总～进行 17 次整改。 5、完成了 XXX 法人变更～以及 XXX 的合同签订。 6、对运营部的业务流程进行了熟悉及学习。 本季度工作中存在的不足 1、部门业务流程还未能达到熟练的程度。 2、日常工作中过于注意细节～缺乏了对大局的把握。今后我将按照工作重要、紧 迫程度合理分配时间～尽量做到及时完成工作。
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3、对于营业员管理方面还需加大精力进行监督及培训～及时总结～设立奖惩。 4、在处理客诉方面我还需要多观察其他同事的处理方法～同时也要多看职场相关 的书籍～并结合实际情况进行分析总 p1EanqFDPw 结。
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5、在语言表达能力上～还需要继续提高。所以就要自我要求多读书、多写、多和 别人交流沟通。 针对工作中的不足如何改进提升 1、对于部门业务流程强化学习～尽早熟知所有工作程序。日常工作及时总结～取 长补短～深刻领会。 2、理清工作思路～明确工作重点～清晰工作流程～加强各项工作的准确性和有效 性。 3、培养自己每天在巡场过程中发现问题～解决问题～总结问题的所在～从而不断 提高自身能力。 4、每周安排商户进行沟通～目标 3 户～了解商户的一些想法以及建议～对于销售 情况比较落后的商户进行鼓励～并帮助其思考改变的方法。
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5、每天晨会对营业员进行培训～包括仪容仪表、迎宾、送宾以及三声问候等。对 参加晨会的营业员进行统计～对缺勤的营业员～查明原因～对无故缺勤的营业员～按 照商场管理制度进行处罚。并进行每日营业员分享～做好记录总结～对分享优秀的营 业员进行奖励。
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其他方面,工作中建议、生活等方面想法,: 1、建议商场定期组织员工活动及培训学习。 - 1 篇二:2014 年百货商场营运经理年度工作总结及 15 年工 作计划.doc 2014xx 商场百货营运经理年度工作总结及 15 年度计划
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创业公司运营工作总结 2020年11月，我正式结束了在一家创业公司将近1年多的运营工作，再次踏上新的征程。 回首这一年，从公司最开始的30人时加入，到离职时公司已经扩张成为500多人的中型公司，一路走来，有苦有乐，虽有诸多遗憾，但更多的却是收获——而且这次的收获，与之前的工作经历有非常大的不同。 如果说之前我在运营方面的成长是线性成长，那这一年的工作经历则是让我的能力有了指数级的提升。 因为在之前，我吸取的营养更多是于日常工作内容中的积累，包括做的新媒体、做的社区、做的活动、做的项目、做的合作等等。 例如，我做的活动越多，我的活动经验就越来越丰富;我合作的项目越多，我的执行就越来越好;我写的文章越来越多，我对于内容的感觉把握就越来越成熟等等。 这样的成长对于运营小白，或者刚入行的普通运营者来讲肯定是没有问题，甚至是多多益善的，而作为一名有着“一定运营经验”的我来说，这样的成长似乎已经无法满足。
所以，在去年的时候，我就在不断再思索未来的出路，包括尽快提升我运营的段位，不再拘泥于具体的项目，活动，内容，而是从更高的维度去看运营这项工作。 很高兴的是，或许老天听到了我的思索，故安排了我与这家公司的缘分，在为公司效力的这一年多里，我得到了我想要的。 所以，今天也来为大家分享一下我这一年的工作和思考心得。 不过因为篇幅有限，本次内容更多的是关于运营认知方面的思考，不会涉及到具体的实操讲解。 我再次强调，本篇文章不会涉及到任何的运营实操讲解。 在我和很多初创公司的运营团队交流时，我发现大家刚开始的打法都很奔放，大开大合。 比如上来就规划好要做微信 ___，微博，APP等等。总之各项计划列的非常的周全。
宜昌市物流发展现状调查与分析 摘要：宜昌作为建设三峡物流中心的重要物流结点城市, 必须抢抓机遇, 积极推进本地区物流业现代化的步伐. 本文主要从宜昌市的地理交通、物流需求等方面分析了本地区物流现状及存在的主要问题, 并在理论与实际相结合的情况下, 提出了应对措施. 关键词：宜昌; 物流; 现状; 措施 Abstract:As a key hub in the supply chain of the Three Gorges Logistics network, Yichang must grasp every opportunity and proactively promote the pace of its logistics modernization. Based on the geography and transportation data in this region, the paper analyzes the current situation and points out problems of logistics development in this city. Practical measures for solving these problems are recommended as well. Keywords: Yichang; logistics; current status; measures 面对当今的国际国内形式, 宜昌作为长江中上游的地理节点、中西部地区的物流节点、渝东鄂西的商贸节点, 抢抓机遇, 大力发展现代物流业不仅是适应经济全球化的需要, 更是当前应对经济危机的重要举措. 近年来, 随着宜昌市经济社会的全面发展, 宜昌市作为省域副中心城市, 现代化立体交通体系已初步形成, 信息化平台初步建立, 全市的现代物流业、专业物流企业不断壮大. 据《宜昌建设现代物流中心调研报告》的结果显示, 目前外地在宜昌中转的物资运输量占全市运输总量的70%; 外地在宜昌的商品交易额占全市交易额总量的80%; 宜昌港口完成的吞吐量中有71%是为周边地区服务的. 1 宜昌市物流业发展现状 1.1地理交通现状 宜昌位于西部与长江中下游的交结点, 是国家重要的二类交通枢纽城市. 《湖北省“十一五”现代物流业发展规划》表明：宜昌在区域位置上地处以武汉、郑州为中心的中部物流区域和以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域的交接处, 长江物流通道、中部地区南北物流通道和煤炭物流通道的交汇点, 承担着西南、中南和华东等地的物资中转和接运重任, 在全国的物流区域分布与通道规划中的地位已十分突出. 新中国成立60年以来, 宜昌市交通事业飞速发展. 从宜昌市交通局网站上的相关宜昌交通概况及远景规划了解到, 近年来, 宜昌公路、水运、铁路和民用航空等四大运输方式高速、协调发展, 为加快宜昌高标准、高层次、现代化、立体化的综合运输体系建设打下了坚实的基础. 在公路方面, 宜昌位于沪蓉、沪渝两大高速公路的主通道上, 还有荆宜高速, 在建的宜万高速, 以及即将陆续开工建设的襄宜、宜湘等高速公路. 宜昌已初步建成与周边地区快速通达的公路网络. 在铁路方面, 焦柳铁路、沪蓉铁路穿城而过, 宜昌至万州铁路正在加紧建设, 十堰至宜昌铁路将于2009年开工, 汉宜城际铁路将提前于2011年完工. 宜昌作
成都市现代物流业发展概况 一、物流发展区位优势明显 从国家区域定位来看，成都是国务院确定的西南地区“三中心、两枢纽”（科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽）和全国统筹城乡综合配套改革试验区，地处国家“一带一路”和长江经济带战略交汇点，为成都经济社会发展尤其是物流业发展带来了难得机遇和良好条件。从国家区域物流发展定位来看，成都是21个全国性物流节点城市之一、37个国家级流通节点城市之一、3个西南物流区域中心城市之一、29个国家一级物流园区布局城市之一，是“3纵5横”全国骨干流通大通道中西线呼昆流通大通道的4个支点城市之一，2015年3月28日，国家发改委、外交部、商务部联合发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》明确提出“打造成都等内陆开放型经济高地”。从四川区域物流发展定位来看，根据《四川省物流园区发展规划（2014-2020）》和《四川省物流业发展中长期规划（2015-2020年）》，成都是四川省唯一一级物流园区布局城市，是全省物流园区规划布局和物流空间布局中的“一核”，是全省物流主枢纽和核心增长极。这为成都更好发挥物流枢纽节点作用、推进物流业转型升级、实施物流区域合作、提升物流业发展层次和水平奠定了坚实基础。
二、区域物流市场需求旺盛 成都物流业市场直接辐射西南6省市区；近年来通过大力实施互联互通战略，加强与沿海沿边城市开展物流区域合作：通过与上海、宁波合作联通日本、韩国市场，通过与厦门合作联通台湾市场，通过与深圳合作联通香港、澳门市场，通过与昆明、南宁合作联通东南亚市场，通过打造蓉欧快铁等五定班列联通中亚和欧洲市场，成都枢纽中转集散功能不断提升、枢纽地位不断巩固。从城市经济社会发展物流需求来看，成都正在调整产业结构、优化产业布局、促进产业聚群集聚发展、加快外向型经济发展、加快国际化步伐，这就要求成都物流业加快发展、培育新型物流业态、提升现代物流国际化水平。 三、物流产业发展提速增效 作为四川省委、省政府确定的五大新兴先导型服务业之一，成都现代物流业发展速度不断加快、效益不断提升。近年来，成都市现代物流业实现了持续快速增长，产业规模不断扩大，社会物流成本占GDP比率进一步下降，服务能力和水平显著提升。2014年物流业增加值达768.93亿元，比2009年增长2.51倍，年均增长25.9%，物流业增加值占GDP的比重由2009 年的6.8%提高到2014年的7.65%。全市社会物流总额达36907亿元，比2009年增长2.33倍，按现价计算，年均增长23.5%。物流集中发展区物流固定资产投资力度加大，对全市物流业发展贡献率较大，物流领域投资效益边际
商业运营工作总结 【篇】：营运部工作总结，商业运营工作总结 结本人自 20XX 年 9 月 1 日加入公司，转眼已经 2 年半时间，现在就到公司两年多来所做的一些工作及失误汇报如下 一、个人定位与营运部职责 到公司后不久，在对****、****、市区门店及相关采购初步了解后，针对发现的问题，提出了营运部的工作目标“建立与现代商业企业相匹配的组织架构，建立现代商业企业相匹配的考核体系、建立现代商业企业相匹配的供应链体系”，要求在整个公司内形成“以业绩为导向，以经营数据说话”的人员评价体系，在接下来的几年工作中，本人一直围绕这个目标和评价体系，根据营运部的相关职责开展工作，具体如下 （一）营运目标管理 1、目标与绩效考评管理结合公司现状，为了拟定了年度门店门店销售目标及考核方案以及采购的考核方案，经与公司领导讨论及各分公司负责人沟通，组织了公司内部关于两大方案执行可行性的讨论，目前一直在实施采购月度考核任务，春节后根据经理室要求，又拿出了更加细化的门店考核方案，近期组织店长例会讨论。 ? 根据公司团队经营目标管理的需求，重大节假日下达
相关团购任务，团购考核方案，兑现奖惩 2、周期性经营分析 ? 为更全面的获取公司门店经营过程的信息，完善了各门店月度业绩汇报模板，督导各部门按照要求及时完成经营分析，准时向营运部与公司领导提交了相关的分析报告和报表；组织门店店长定期召开月度经营分析会，全面揭示公司经营状况，例如员工工资占比、水电费占比、通讯费占比、包装费用占比，人员流失率等并对门店间横向比较，通过比较来让门店负责人发现本门店的差距。 ? 目前，经营分析的分析方法还不够全面、分析层面还不够深入、分析数据比较粗放还不够精准，信息的获取亦非常有限，对门店工作的指导性还远远不够，故分析报告可完善与提升的空间很大。 3、整改调整门店，优化门店结构 1、 2、 3、 4、 5、对****店进行了布局改造、增加了前院店租赁面积，协调各部门配合完成两家 KTV 的改造施工对河东店增加品类，更新相关设施，梳理相关商品，增加了生鲜面积。 完成了****店闭店退货、人员分流、卖场重开的工作。**** 店的两次布局调整。 完成了****店闭店调整、升级改造、增加商铺面积，减少公司的经营成本。****店的生鲜设备升级更换。 新开了****城店、****屯店。
运营部工作总结及计划本人自5月加入公司，转眼已经1月有余，现在就到公司来所做的一些工作汇报如下： 一、个人定位与运营部职责： 到公司后不久，在对大美网初步了解后，针对发现的问题，提出了运营部的工作目标“以优势物流配送、网络资源及现代化仓储服务，为商家提供一站式方案，打造物流、信息、资金流合一的全程服务，建立与现代商业企业相匹配的组织架构，建立现代商业企业相匹配的考核体系、建立现代商业企业相匹配的供应链体系”，要求在整个公司内形成“以业绩为导向，以经营数据说话”的人员评价体系，在接下来的工作中，本人一直围绕这个目标和评价体系，根据运营部的相关职责开展工作，具体如下：（一）运营目标管理 1、目标与绩效考评管理 结合公司现状，为了拟定了招商及销售目标考核方案，经与公司领导讨论及各部门负责人沟通，组织了公司方案执行可行性的讨论，日后根据董事长要求，将拿出更加细化的考核方案，近期组织相关人员讨论。 2、周期性经营分析
为更全面的获取各版块信息，完善了各板块业绩汇报模板，督导各部门按照要求及时完成经营分析，准时向运营部与公司领导提交了相关的分析报告和报表；经营分析的分析方法还不够全面、分析层面 还不够深入、分析数据比较粗放还不够精准，信息的获取亦非常有限，对公司工作的指导性还远远不够，故分析报告可完善与提升的空间很大。经过筛选及审核资质，目前招商层面在谈公司有23家，有17家有相关合作意向。 3、整改调整网站，优化网站结构 对大美进行了布局改造、增加了相关品类，梳理相关商品，增加了日用百货板块。 （二）、人员管理及人员架构通过对公司原有人员架构及人员数量与其他网站对比，统一了我部门管理架构及管理人员配备，将所需人员报备给人事部，配合人事部门招聘相关人员，完成人员配置。 （三）、标准化、信息化建设 信息化建设是公司对内部管理信息传递、对外宣传等工作的基础，能有效实现管理水平与效率的提升。到公司后，运营部在保证现有系统正常运行的前提下，重点围绕建设制度化、标准化、系统化开展了相关工作。改进大美网的板块格式，与各部门领导会商，在将来争取实现部门无纸化办公（即公司内部erp办公），相关工作进行改进，简化流程，提升效率。
2016年度推广运营工作总结 转眼，2016年已经走完，从3月份到今天我已入职9个月有余，带领运营部开展工作已8个多月，运营部从开始人员的不断流动逐渐走向稳定状态，运营推广工作从竞价推广和微信公众号推广逐渐开展到全面的线上线下推广（SEO、SEM、微信公众号、博客、贴吧、论坛、知道、文库、展会），工作任务从涣散到逐步责任明确划分执行，不断的为市场部门提供客户信息和各类宣传文案，在完成部门各项工作的同时开展各类学习培训活动，为进一步做好市场推广工作打基础，总的来说，这一年运营工作质量较我刚来之时有所提升，但在各项工作的开展中也会遇到各种问题，如软文营销力度不够，部门人员能力不足，产品认识不够深刻，完成工作的质量度不高等等。针对这一年来的工作，我做以下总结。 工作成绩： 1.公司官网搭建 因在4月份之前的官网内容不完善，整体结构不合理，从新策划新官网，从结构规划，界面设计，线下环境测试，正式上线，内容发布，不断优化直到今天的正常运作。 2.SEM推广计划调整，降成本升转化 3月底对百度竞价推广、360竞价推广账户从新搭建，调整市场推广投放定位，策略调整，从刚入职每天480元消费到今日的280元左右消费（广告位减少后，依然通过不断调整策略、同行点击屏蔽等手段以保障展现排名，使推广得以转化）。 3.客服团队组建 5月份正式接手客服工作，针对客服工作制定流程，从人员的分工配合，术语培训，客户信息收集、分配、汇总整合，EC录入，为市场部门不断提供客户资源。 4.SEO推广计划实施执行 5月下旬正式制定并开始执行SEO推广工作，从施行到今天主关键字自然排名已在各大搜索引擎排名靠前。 5.线下展会宣传策划 5月份正式接手线下展会工作，从展会搭建，推广策划、海报制作、人员组织、物料准备，线下推广全面接手，保障5月份上海安博会和10月份的北极安博会顺利进行。 6.市场推广文案制作 各类宣传文案、解决方案、宣传视频的制作，为市场部门提供支持。
国内外物流配送业的现状发展与探讨 国外物流业配送发展概况 1)美国现代物流配送的发展状况 从20世纪60年代起，货物配送的合理化在美国普遍得到重视。为了在流通领域产生效益，美国企业采取了以下措施:一是将老式的仓库改为配送中心;二是引进电脑管理网络，对装卸、搬运、保管实行标准化操作，提高作业效率;三是连锁店共同组建配送中心，促进连锁店效益的增长。美国连锁店的配送中心有多种，主要有批发型、零售型和仓储型三种类型。首先是批发型，该类型配送中心主要靠计算机管理，业务部通过计算机获取会员店的订货信息，及时向生产厂家和储运部发出定货指示单。其次是零售型，以美国沃尔玛公司的配送中心为典型。该类型配送中心一般为某零售商独资兴建，专为本公司的连锁店按时提供商品，确保各店稳定经营。第三是仓储型，美国福来明公司的食品配送中心是典型的仓储式配送中心，它的主要任务是接受独立杂货商联盟的委托业务，为该联盟在该地区的若干家加盟店负责货物配送。 (2)日本现代物流配送的发展状况 在日本，零售业是首先建立先进物流系统的行业之一。便利店作为一种新的零售业迅速成长，现己遍及日本，正影响着日本其他零售商业形式。这种新的零售业需要利用新的物流技术，以保证店内各种货物的供应顺畅。因此，日本的物流配送具有以下特点:第一，分销渠道发达。许多日本批发商过去常常把自己定位为某特定制造商的专门代理商，只允许经营一家制造商的产品。为了保证有效地供应商品，日本许多物流公司不得不对旧有的分销渠道进行合理化改造，更好地做到与上游或下游公司的分销一体化。第二，频繁、小批量进货。日本的物流配送企业的很大一部分服务需求来自便利店，便利店依靠的是小批量的频繁进货，只有利用先进的物流系统才有可能发展连锁便利店，因为它使小批量的频繁进货得以实现。第三，物流配送体现出共同化、混载化的趋势。共同化、混载化的货物配送使原来按照不同生产厂、不同商品种类划分开来的分散的商品物流转变为将不同厂家的产品和不同种类的商品混合起来配送的聚合商品物流，从而得以发挥商品物流的批量效益，大大提高了配送车辆的装载率。第四，合作型物流配送。在日本，生产企业、零售企业与综合商社、综合物流公司之间基本上都存在一种长期的物流合作关系。并且这种合作关系还随着日本工业生产的国际化延伸到国外。第五，政府规划在现代物流配送发展过程中具有重要作用。 (3)欧洲现代物流配送的发展状况 在欧洲诸国，尤其是德国，物流配送是指按照用户的订货要求，在物流据点进行分货、配货以后，将配好的货物送交收货人的活动。德国的物流配送产业是第二次世界大战以后，随着现代科技的兴起和经济的高速发展而逐步发展起来的。特别是近10年来，德国的物流配送己经摈弃了商品从产地到销地的传统配送模式，基本形成了商品从产地到集散中心，从集散中心(有时通过不止一个集散中心)到达最终客户的现代模式。走遍德国，可以说德国的物流配送已经形成了以最终需求为导向，以现代化交通和高科技信息网络为桥梁，以合理分布的配送中心为枢纽的完备的运行系统。在总结德国零售业发展的经验时可以看出德国是十分重视按照连锁经营的规模和特点来规划配送中心的，往往是在建店的同时就考虑到了配送中心的建设布局。 笔者分析,发达国家物流配送业发展较快的主要原因有：
工作总结 部门：XXX 职务：XXXXX 姓名：XXXX 入司时间：XXX 年XX 月XX 日 本人 XX 年X 月至XXX 年XX 月一直在 XXX 就职，期间先后承担过终端销售、总经理助理、连锁店店长等岗位，因个人原因在 XXX 离职后。于 XXX 年XX 月X XX 日入职 XXXXX 运营部 XXXXX 岗位。目前已入司一个月时间，现本人就这段时间的工作情况做出如下汇报。 一、工作绩效指标罗列及完成情况 （一）部门职能、岗位职责、标准、流程的制定 1、局部商户开业筹备运营方案 本手册针对目前项目的整体情况，为保证已完成装修与验收的局部商户能顺利开业，并维护其开业后的经营秩序而制定，目前该方案已初步制定，待XXX 月份完成修订、协商沟通、确定审核后执行。 2、运营部管理手册 本手册针对运营部在后期对项目的经营与管理而制定，目前该手册已初步制定，待 9 月份完成修订、协商沟通、确定审核后执行。 3、客户服务中心管理手册 本手册针对客服部对营销中心水吧台、商场服务台的日常管理以及后期作为在商户、消费者及公司内部三者之间的窗口衔接而制定，目前该手册已制定完成，待审核后执行。 4、商户装修手册 本手册针对商户在二次装修前期、装修过程中、装修竣工验收三个阶段应遵循的规章制度而制定，目前该手册已完成修订，待审核后执行。 5、商铺运营管理手册 本手册针对商户在开业后期日常营运过程应遵循的各项管理规定而制定，目前该手册已完成修订，待审核后执行。 6、侧招方案 本方案针对提升商街与商铺双方的整体外立面形象以及引导消费者购物而
制定，该该方案已制定完成，待 XXXXX 审核后执行。 （二）商户进场 1、XXXXX 目前已经项目商户进场的进度与对方进行沟通，对方已于 XXX 月X XX日呈递报告至公司总部予以审批，且对方称其 XXXXXXX 月底会抵达 XXX，对xxxxx 所有项目进行实地进度勘察，但从多次沟通情况看，目前对方仍是以观望为主，待进一步沟通； 2、XXXXXX 目前该商户装修图纸已审核通过，目前在对接商户的进场，商户在持观望态度，已与商户约定在 XX 月 XXX 日进行面对面沟通； 二、工作当中存在的问题及解决思路 （一）个人角度的问题 1、自身从 XXX 年毕业至 XXXX 年一直在 XXXX 零售行业，受以往工作经验的影响，在现有岗位开展部分工作时，难免会以一种惯性思维去思考，而考虑不全面。 2、刚从事商业地产行业，尤其我们现有项目作为 XXXXX 省xxx 开放式的xxxxxx 商业体，自身缺乏的行业知识、运营管理模式在实践体验的同时，也同步在学习汲取阶段。 （二）工作角度的问题（仅代表个人意见） 1、项目定位，业态组合避重就轻 我们现有项目从建筑形式、价值理念、区域位置、周围商圈、主题定位等方面分析，人群来源则是面向 xxxxx 消费者，而 xxxxx 消费群体的导入则需各业态的 xxxx、xzzz、国内 xxxxx 的引进。虽然从项目目前商户进场的情况，尤其沿江一线虽已达到 XXX%以上的进场，但从已签订租赁合同的商户明细来看，严重缺乏餐饮、奢侈品、娱乐业等业态的主力店面、主力品牌，而非现在仅有的轻奢集合商户。 2、商户进场难，经营更难 商户进场难，一方面源于本身商业地产行业大的市场环境不景气，另外自身项目的招商进度，商户进场进度直接影响项目开业时间的确定。但我们更应
运营部工作总结 运营部工作总结(一) 本人自xx月中旬份加入到精英部落，融为这个大集体以来，本 着对服装品牌工作的充分热爱，用心做好每件事，做好这个直营运 营管理工作，充分利用精英部落这一平台提升自身的组织协调能力，回顾历程，收获和感触颇多。 一、强化品牌形象，提高业务素质。 直营部工作最大的规律就是“无规律”，因此，我正确认识自身的工作和价值，坚持奉献、诚实敬业，细心学习他人长处，并能很 好的虚心向领导、同事学习关于精英部落品牌文化，在不断学习中 使自身的专业素质有所提高。 二、严于律已。 从进了公司这个大家庭以来，始终对自己严格要求，将耐得平淡、舍得付出作为自己的准则，在工作中，以制度、流程规范自己的一 切言行，严格遵守各项规章制度，主动接受来自各方面的意见，积 极维护公司良好形象。 三、强化运营工作职能。 工作中，注重团队建设等工作，在这短短几个月里，都能和同事积极配合做好店铺及销售工作，不会计较干得多，干得少，只希望 把工作圆满完成。 通过领导的培养与工作各方面的支持，以及自己的努力，这几个月以来自己的营运工作，还是取得了一定的突破。在精英部落直营部，这半年来取得的工作成绩得到了领导的肯定，在第三季度安排 我代为管理营运一组的组长一职，这些都离不开公司领导的严格要 求与培养，对我来说这将是一个很大的机遇与挑战，对于下半年的 工作，我罗列了以下的工作计划及安排：
1、不定期组织本组工作会议和每日早晚例会，传达上级指示精神，反映员工及柜组情况，起承上启下的作用。 2、认真协助营运总监工作，落实每天的工作内容，发现违规及 时纠正。 3、了解本组人员思想状况，排除不良倾向，即时汇报，研究予 以解决。 4、严格落实本组员工遵守工作流程、工作要点和规章制度，培 养高度的责任感和工作热情。 5、熟悉本组员工的工作状况，分析容易出现的问题并提出解决 问题的基本要领。 6、不定时巡视各岗位，指导本组员工工作并督促完成。 7、宣传团队精神，弘扬企业文化，牢记公司宗旨，增强员工的 凝聚力和向心力。 8、组织市场调查，反映卖场存在的问题及顾客的真正需求，定 期进行总结报告。在三季度完成主通道的招商工作，并对南广场的 空铺进行招商。以及对于明年公司品牌升级，对一些意向商户的储备。 9、努力学习有关知识，对复杂的要领能考虑到每个细节，对员 工能采用不同的领导方式和督导方式。 11、组织并参与策划有利于商户销售及品牌推广的促销活动。 12、主持本组会议，分析工作现状，提出工作要求和解决办法，明确工作目标。 13、解决问题要有章可循，注重个人修养，给员工树立良好形象。 14、分配区域的招商，收费及创收任务，以及各种指标，随时关注各种指标的完成情况。 5、完成上级领导下达的其他工作任务。
运营部经理个人工作总结 本人自4月中旬份加入到精英部落，融为这个大集体以来，本着对服装品牌工作的充分热爱，用心做好每件事，做好这个直营运营管理工作，充分利用精英部落这一平台提升自身的组织协调能力，回顾历程，收获和感触颇多。 （一）强化品牌形象，提高业务素质。 直营部工作最大的规律就是“无规律”，因此，我正确认识自身的工作和价值，坚持奉献、诚实敬业，细心学习他人长处，并能很好的虚心向领导、同事学习关于精英部落品牌文化，在不断学习中使自身的专业素质有所提高。 （二）严于律已。从进了公司这个大家庭以来，始终对自己严格要求，将耐得平淡、舍得付出作为自己的准则，在工作中，以制度、流程规范自己的一切言行，严格遵守各项规章制度，主动接受来自各方面的意见，积极维护公司良好形象。 （三）强化运营工作职能。工作中，注重团队建设等工作，在这短短几个月里，都能和同事积极配合做好店铺及销售工作，不会计较干得多，干得少，只希望把工作圆满完成。 通过领导的培养与工作各方面的支持，以及自己的努力，这几个月以来自己的营运工作，还是取得了一定的突破。在精英部落直营部，这半年来取得的工作成绩得到了领导的肯定，在第三季度安排我代为管理营运一组的组长一职，这些都离不开公司领导的严格要求与培养，对我来说这将是一个很大的机遇与挑战，对于下半年的工作，我罗列了以下的工作计划及安排： 1、不定期组织本组工作会议和每日早晚例会，传达上级指示精神，反映员工及柜组情况，起承上启下的作用； 2、认真协助营运总监工作，落实每天的工作内容，发现违规及时纠正； 3、了解本组人员思想状况，排除不良倾向，即时汇报，研究予以解决； 4、严格落实本组员工遵守工作流程、工作要点和规章制度，培养高度的责任感和工作热情。 5、熟悉本组员工的工作状况，分析容易出现的问题并提出解决问题的基本要领； 6、不定时巡视各岗位，指导本组员工工作并督促完成； 7、宣传团队精神，弘扬企业文化，牢记公司宗旨，增强员工的凝聚力和向心力； 8、组织市场调查，反映卖场存在的问题及顾客的真正需求，定期进行总结报告；在三季度完成主通道的招商工作，并对南广场的空铺进行招商；以及对于明年公司品牌升级，对一些意向商户的储备。 9、努力学习有关知识，对复杂的要领能考虑到每个细节，对员工能采用不同的领导方式和督导方式； 11、组织并参与策划有利于商户销售及品牌推广的促销活动； 12、主持本组会议，分析工作现状，提出工作要求和解决办法，明确工作目标； 13、解决问题要有章可循，注重个人修养，给员工树立良好形象； 14、分配区域的招商，收费及创收任务，以及各种指标，随时关注各种指标的完成情况； 5、完成上级领导下达的其他工作任务； 公司领导让我担任一组代组长，这不是权力的象征，而是赋予我一种责任。因此，这对我来说是一次非常难得的受教育过程。感谢领导对我的关心，我一定虚 心学习，认真并加倍努力的工作。虽然实际工作中还困难重重，但我将始终严格要求自己，始终以高度的责任感，保持锐意进取、勇于创新、与时俱进的精神状态，挑战风险、迎难而上、勤奋敬业，为世纪金源的未来，奉献自己的力量。篇二：营运部工作总结营运部工作总结 本人自2010年9月1日加入公司，转眼已经2年半时间，现在就到公司两年多来所做的
重庆市现代物流业发展概况
一、重庆市的简介 重庆是长江上游的重要的中心城市，现为中国西南工业重镇、商贸口岸、交通枢纽。建国以来，党和国家一直重视重庆的建设和发展。特别是党的十一届三中全会以来，重庆经过第一轮综合配套改革试点和实施第二轮城市综合配套改革，形成了大工业、大流通。重庆地势优越，资源丰富。全市幅员面积23113.95平方公里，其中耕地面积104万公顷，占51.14%。地理位于四川盆地东南部，青藏高原与长江下游的过渡地带，地形地貌复杂：境内山脉此起彼伏，江河纵横网织。矿产资源丰富，主要有煤、天然气、铁、锶、硅等30余种，煤的保有储量17亿多吨，占全川总储量的20.5%，天然气探明储量474亿立方米；水资源充裕，流域面积在100平方公里的江河有52条，长江、嘉陵江、涪江、五布河较为有名，江河水能理论蕴藏量为678.36万千瓦。 重庆是中国西南工业重镇，全国老工业基地之一，工业是重庆经济的主体。现有工业企业7704个，其中国有经济1142个（其中中央企业117个），工业固定资产原值411.77亿元。工业门类齐全、综合配套能力强。在全国工业原划分的150个大门类、43个小门类、166个行业中，重庆拥有15个大门类、40个小门类、150个行业。冶金、机械、化工、建材、电子、仪表、医药较有特色。年产钢铁200万吨，重钢、特钢、西铝等钢铁集团公司发展较快。年产机械产品4000余种，汽车、摩托车较有优势。年产汽车20万辆，摩托车200万辆，红岩重型汽车、庆铃轻型汽车、长安微型汽车、建设和嘉陵摩托车销往全国、走向世界。国防工业和电子仪表近年来采用尖端技术，蓄积了发展后劲。目前以光电子器件及应用产品、机电一体化集成电路、光通讯终端设备、数字微波通讯等高技术产品为代表的高新技术已形成新产业的雏形，为重庆工业步入高新技术打下了基础。重庆工业企业通过“抓大放小”的改革，调整企业组织结构和资本结构，逐步形成了以汽车、摩托车为支柱，冶金、化工、机械、医药、电子仪表、轻纺综合发展的产品产业优势，企业规模效益开始发挥。被誉为我国兵器工业“四大明星”的嘉陵、建设、长安、江陵厂，利税总额占全市工业企业50强的38%和45%。 重庆庆市国民经济和社会发展迅速。截止2006年末，地区生产总值3486.20亿元，比上年增长12.2%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到12437元，增长11.9%。重庆全社会固定资产投资2451.84亿元，增长24.9%。其中，城镇投资2291.46亿元，增长25.3%；农村投资160.38亿元，增长19.6%；工业投资735.42亿元，增长33.4%。重庆社会消费品零售总额实现1403.58亿元，比上年增长15.4%，扣除价格因素，实际增长13.6%。进出口总额54.7亿美元，增长27.4%。合同外资金额11.3亿美元，增长38.0%；实际利用外商直接投资6.96亿美元，增长34.9%；实际利用内资298.25亿元，增长44.9%。全市地方财政收入达到529.46亿元，增长30.5%，全年地方财政支出820.55亿元，增长30.9%，保障能力不断增强。全市金融机构本外币存款余额5587.50亿元，增长16.9%。城乡居民储蓄存款余额2949.05亿元，增长15.8%。本外币贷款余额4443.84亿元，增长17.6%。城镇化率达到46.7%；城镇单位在岗职工平均工资达到19215元；城市居民人均可支配收入达到11570元；城市人均消费支出9399元；城市居民人均住房建筑面积26.0平方米。农村居民人均纯收入2874元，增长2.3%。