商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
分析：
A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日
楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场
B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄
罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；
C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经
行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况
项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。
分析：
项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，
在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。
3、项目地形、地貌
项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。
分析：
项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。
项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。
4、项目的市政配套情况
项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。
项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
分析：
A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。
B、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。
5、项目周边城市配套情况
由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。可以满足现有社区的各类消费需求。
第二节、项目地块SWOT分析
1、优势
1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。
1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；
1.3、交通优势：临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干
道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；
1.5、景观优势：项目临近的盘龙江景观良好；
1.6、人文环境：紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目形
象借势奠定了一定的先天基础；
1.7、地块优势：临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。
2、劣势
2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。
2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。不利于规划设计。
2.2、项目属于商业用地，银行贷款首付款比例高、时间短、利息高。
3、机会
3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”；
3.2、螺蛳湾商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。
4、威胁
4.1、，项目同时面临着市中心及一环路边的大规模，高档次的楼盘竞争。项目有一定的市场竞争压力
4.2、CPI连续创新高,银行可能连续加息.
4.3、由于，某些特殊原因。今年，昆明是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。如果，明年供应量集中释放，市场竞争的压力将进一步升级。
第三节、项目定位
1、总体定位
建议定位以住宅为主，商业为辅。
项目总体定位
标志性的高品质人文楼盘
住宅
“大人物，小公馆”“教育改变未来”
商业
24小时高品质法式风情街
总体定位说明
迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。
历史上的书林街，大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。随着昆明市城市化进程，书林路的工厂及居民区拆迁是必然的。而书林街的文化特性，已经深深印入昆明人的心里。从历史属性和文化属性来看，项目应该主定位标志性的高品质人文楼盘；项目临近，金碧夜市、三市街商圈、螺蛳湾商圈。项目无法与三个商圈相比，可考虑商业的互补。
三个商圈的经营时间有限，（螺蛳湾—17：00，三市街—19：00，金碧夜市—2：00），可从时间上来弥补位置上的差异。结合，项目地块的历史属性，项目商业定位为24小时高品质法式风情街。
2、项目的形象定位
书林街的高品质标志性楼盘
项目形象定位说明
昆明市的房地产开发已经进入品牌时代和品质时代。消费者消费心理和消费理念已经成熟，对有品牌和高品质的楼盘认同度高。
3、产品定位
项目产品定位
文化气息浓郁的标志性楼盘
法国式的烂漫生活情调
高层公寓—纯法国现代建筑风格的高品质电梯公寓
产品定位说明
大型餐饮：纯法国菜，（如：枫丹白露），面积约2000㎡；
法式风情街，法式教育培训机构：面积7000㎡；
高品质电梯公寓：约4栋，面积约20000㎡；
对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、文化优势、历史优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为纯法式人文高品质楼盘。
4、建筑风格定位
项目建筑风格定位
纯法国现代建筑风格
建筑风格定位说明
法国人以丰富的文化遗产而自豪，这是毋庸置疑的。法国相当重视教育艺术和知识性讨论被认为是每天生活的一部分。无论是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有着高耸的尖塔和飞拱柱、镶着彩色玻璃的大型花饰窗格。）还是现代的科比西埃式建筑。（科比西埃代建筑学派的创始人物之一非常捍卫以功用为主的理性都市计划。他的作品有摩天大楼、网状道路系统、开放式空间，以及环绕着大城市的卫星城镇等）。其建筑风格吸收和传承了丰富的人文底蕴文，其建筑风格与本项目所在的区域——昆明书林街相吻合，同时，昆明现有房地产开发的项目，缺乏具有纯法国建筑风格的项目，项目的建筑风格定位具有市场空白性机会。项目采用纯法国现代建筑
风格，不仅可以做到项目产品的差异化，同时也与项目所在的城市地段区域属性和总体定位、形象定位匹配。
5、目标客户定位
5.1、住宅客户定位
都市精英、城市新贵
住宅客户来源：以喜欢城市生活、在城市中心工作、生活的私营业主、自由职业者、企业中高层及外资单位的高级员工、企事业单位的中高层管理人员等高
收入人群；
住宅客户背景特征：以28岁以上的高收入人员为主要客户，家庭月收入在7000 元以上（未含隐性收入）为主；
住宅客户心理特征：喜欢城市生活、以城市中心地段来体现其自我价值与身份的人群。
住宅客户消费特征：以二次置业为主，一次置业为辅。
5.2、大型餐饮客户定位
知名品牌的大型餐饮企业。
5.3、休闲生活商业客户定位
经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者
休闲生活商业客户来源：昆明本地或长时间在昆明的生意人、企事业单位及私
营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；
休闲生活商业客户心理特征：讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；
休闲生活商业客户消费特征：以投资为主，自用或租赁用途为辅。
6、物业管理定位
根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为：人性化、酒店式的物业管理。
第二章项目规划设计
第一节、项目规划设计条件
1、用地面积
规划建设净用地面积约：9773.38㎡；
代征道路面积：713.34㎡
2、用地性质：商业用地
3、容积率：不大于3。
4、建筑密度：建筑密度不大于60%。
5、绿化率：不小于25%。
6、建筑限高:小于30米
6、建筑高度和楼间距：按昆明市规划局对该项目的规划要求，结合国家和昆明市规划和建筑设计规范进行。
7、建筑退让红线：按昆明市规划局对该项目的规划要求，结合昆明市规划设计规范和建筑设计规范进行。
8、其他规划要求:参考昆明市城市规划条件2007(0165号)
第二节、项目技术指标
根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：
总用地面积 10486.72
代征地面积713.34
净用地面积9773.38
容积率 3.0
容积率建筑面积29320.14
总建筑面积41320
商业建筑面积9000.00 2层
住宅建筑面积20320.14
地下建筑面积12000.00 2层
住宅户数339 60㎡/户
住宅车位237 按0.7比例
商业车位90 每100㎡0.7车位
合计车位327
车位需要面积5886 每车位18㎡
地下设备用房800.00
绿化率25%
绿化面积2621.68
总用电负荷21171.03
住宅用电负荷(KW0 1422 8 按6KW/户计算商业用电负荷90 100 按100W/㎡计算配套用房及设备用电100
供电设备负荷1047.8 按0.65的同时系数计算
样板房装修面积120 装修2套
销售中心800
住宅每层面积360 一梯6户计算
每栋8层计算的面积2880
住宅栋数 4
住宅公共面积8800
住宅电梯 2 每栋2台
商业电梯-----
覆盖率46%
配套公厕5000
配套社区用房---
第三节、项目规划设计
1、规划设计理念
根据项目的总体定位和形象等定位，提出项目的规划设计理念为：
1.1、尊重地域文脉，浓郁的人文环境和自然环境结合；将人居理念、现代时尚的商业理念与地域文脉结合，环保与科技概念结合。
1.2、以人为本，将建筑形式与环境、特别是体现城市风貌的有机协调，实现人、建筑与自然的和谐共生，营造舒适、优雅的居住环境和生活商业环境。
1.3、以科技为先导，提高项目产品的新技术含量，建设智能化人居环境，实现技术与人文的互融共生，引导入住者生活方式的改变和生活品质的提高。
1.4、以创新产品打造强势的市场竞争力，对项目的建筑风格、户型结构、建筑空间、环境特色以及项目的商业进行广泛学习借鉴、深入研究，提供具有个性的创新性住宅产品和商业建筑。
2、规划设计指导思想
2.1、项目的规划设计建议聘请熟悉法国的建筑担纲设计，将项目设计昆明市市区的标志性项目和标志性建筑。
2.2、注重项目的位置和区域特点，充分尊重和利用项目特有的地形特点的进行规
六安市城市综合体项目策划书 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。 关于项目土地 : “城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一： 第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。 第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地. 项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读. 对项目具体土地解读分为： 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？ 2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 关于城市综合体开发的理念: 城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开
商业综合体策划方案 【篇一：商业综合体策划全案】 目录 第一章项目定位分析 (4) 第一节、项目地块属性分析 (4) 1、项目地理位置 (5) 2、项目地质、水文、气候情况 (5) 3、项目地形、地貌 (5) 4、项目的市政配套情况 (5) 5、项目周边城市配套情况 (5) 第二节、项目地块swot分析 (6) 1、优势 (6) 2、劣势 (6) 3、机会 (6) 4、威胁 (6) 第三节、项目定位 (7) 1、总体定位 (7) 2、项目的形象定位 (8) 3、产品定位 (8) 4、建筑风格定位 (9) 5、目标客户定位 (10) 6、物业管理定位 (11) 第二章项目规划设计 (11) 第一节、项目规划设计条件 (11) 第二节、项目技术指标 (12) 第三节、项目规划设计 (13) 1、规划设计理念 (13) 2、规划设计指导思想 (13) 3、总平规划设计布局要点 (14) 4、建筑风格设计 (14) 5、竖向空间设计 (14) 6、户型设计 (14) 7、景观设计 (15) 8、总平交通设计 (15)
9、供电设计 (15) 10、消防设计 (16) 11、防排烟 (16) 12、结构设计 (16) 13、给排水设计 (17) 14、通风设计 (17) 15、报警与联动 (18) 16、煤气设计 (18) 17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 (18) 18、项目配套设施 (18) 第三章项目价格分析 (19) 第一节、住宅市场定价分析 (19) 1、可类比住宅项目及参数确定 (19) 2、本地块比较价格计算值 (20) 第二节、商业市场定价分析 (20) 第四章项目投资估算与资金筹措 (21) 1、建设成本估算 (21) 2、静态总投资 (23) 3、动态总投资 (23) 4、资本金 (24) 5、资金筹借 (24) 第五章项目销售利润分析 (25) 1、初步产值利润分析 (25) 2、盈亏平衡分析 (25) 3、敏感分析 (26) 4、项目开发现金流量表 (27) 5、财务评价结论 (28) 第六章项目开发思路 (29) 商业建筑的开发思路 (29) 第一节、项目策划 (29) 1、市场调查 (29) 2、项目定位策划 (29) 第三节、项目设计 (30) 第四节、项目建设 (30)
红星美凯龙综合体项目投资意向书 红星美凯龙综合体项目投资意向书 篇一： 红星美凯龙项目投资意向书(集团简介、合作模式简介、联系方式) 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年3月 - 1 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 一、集团简介： 1、集团简介——红星梦红星美凯龙集团自1986年创业以来，已将家居MALL开遍全中国。至201X年3月，已在全国逾 118座城市开办了156余座家居商场，家居商场总建筑体量超过1700万平方米。家居公司连续5年跻身中国民营企业500强前50位；201X年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”；201X年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”；201X年销售总额突破500亿元，位列中国民营企业50强，成为真正意义上的中国家居流通业第一品牌！在稳固红星美凯龙在家居行业第一品牌的同时，斥巨资筹划红星地产，昂首进军房地产行业，首创家居与商业双MALL综合体运营模式，在全国 20多个城市建设了38座红星国际广场。红星地产 - 2 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年度荣获中国商业地产第2名，房地产企业全国百强第41名。我们将充分运用集团品牌和资源的优势，开拓进取，努力把红星美凯龙打造成领先全球的世界一流家居品牌，做受人尊敬的综合体开发商，把红星地产铸造成中国商业地产的第一品牌！预计到2020年红星美凯龙集团将建成300座家居MALL、100家商业MALL，布局全国主要城市，实
现集团“中国家居品牌典范”、“中国商业MALL航母”、“打造属于中华民族的世界商业品牌”的红星梦！为缔造亿万家庭的品质生活，阔步前进！ - 3 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙第7代家居商场外观图 - 4 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙家居商场室内（实景图） - 5 - 篇二： 红星美凯龙全球家居生活广场投资意向书红星美凯龙全球家居 生活广场投资意向书红星家具集团目前已在北京、上海、天津、重庆、南京、成都、无锡、常州、长沙、济南、南昌、石家庄等21个城市成功建设了34 家有中国特色的红星美凯龙家居连锁大卖场，在杭州、郑州、沈阳、蚌埠、盐城等城市的项目正在建设之中，总营业规模达280 万平方米。预计在201X年建成40家、到2020年建成200家连锁商场。红星集团连续5年排名中国民营企业500强前30位，201X年公司规模销售额突破106亿元，资产96亿元。201X年荣获中国连锁经营企业50强、中国最具竞争力企业50强，201X年荣获全国文明单位、全国学习型组织创建示范基地、中国企业文化建设十大杰出单位、中国诚信企业等荣誉，并成为中国企业文化促进会副会长、中国家具协会副会长、中国建材工业经济研究会副会长、中国建材装饰材料协会副会长单位，成为中国家居流通业第一品牌。红星美凯龙作为先进的现代服务业，通过实行厂家现场直销的“市场化经营”和让顾客放心的“商场化管理”这一经营模式，在全国率先推出“所有售出商品由红星美凯龙负全责”，把严格管理引入市场，同时大力提升服务质量，深受消费者的青睐。作为绿色生态环保商场，环境高雅，美观、时尚、舒适，让消费者感受现代家居的文化。商场实行“名牌捆绑”，名品进名店，优势互补，资源共享，交相辉映，真正实现“到红星好比跑遍全中国”的一站式消费；管理规范完善，营销攻势强大，商机无限。
商 业 综 合 体 策 划 书 指导老师：崔凯、张海英 班级：建筑1102班 姓名：务超前 学号：2011001649
目录 第一章：项目地块现状研究 (2) 第一节：项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 2、交通格局 3、区域环境 4、商业层次 第二节：项目地块现状调研分析 1、建筑调研 2、商业调研 第二章：项目商业定位概念 第一节：项目开发的基本经济数据指标 第二节：项目商业整体定位 第三节：项目商业的功能定位 第四节：项目的形象定位 第五节：项目商业开发建议 第六节：项目地块SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 第三章：项目建筑设计概念 第一节：项目地块规划设计理念 第二节：项目地块建筑设计概念 结论：
第一章：项目地块现状研究 第一节、项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。 2、交通格局 项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。 3、区域环境 项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。 4、商业层次 项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。 第二节、项目地块现状调研分析 1、建筑调研 因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。 2、商业调研 现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。 第二章：项目商业定位概念 第一节、项目开发的基本经济技术指标 建筑高度：不超过80米 停车场：停车数量不超过60量
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析
◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位
城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
城市综合体建设初步方案
城市综合体建设初步方案 一、概念界定 城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 二、典型特征 特征一：超大空间尺度。 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 特征二：通道树型交通体系。 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。 交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。 （三）必须营造齐备的生活系统 为满足城市各阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多形态多层次生活需求，城市综合体必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。 四、业态形式 （一）商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 （二）商业 商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生
城市综合体策划、规划、销售、 招商、运营全程服务 一．商业地产发展新趋势： 主题地产——城市综合体、奥特莱斯综合体、旅游地产、休闲观光地产、工业地产、区域新城开发地产。 1、城市综合体核心——主力店如：沃尔玛、家乐福、大润发等的引入。 2、旅游地产核心——自然景观资源、人文资源的题材。 3、休闲、观光地产核心——现代生活内涵诠释、社会新贵生活内涵潮流、现代士大夫儒雅品味诠释。 二．商业地产新动向——城市综合体： 1、二、三线城市，位置在交通便利，项目总商业面积20-30万平方米为佳 2、规划设计要有城市综合体风格，时尚休闲元素要多 3、以商铺养商业，城市综合体前期投资大，但回报也很丰厚 4、以主力店、次主力店提升商铺价格，但入市时机非常有专业性 5、专业运作是市场的要求，很多开发商对城市综合体、奥特莱斯理解太简单，导致项目失败 三．二、三线城市大型项目核心运作思路： 1、项目规模足够大——10万平以上，能涵盖多个业态、业种 2、项目规划设计除了时尚、满足各业态功能需要外，必需与开发流程，销售、招商流程一致，特别重要是能满足招商的可执行性，所以方案评审很关健 3、必需引入知名连锁百货、超市大卖场，为招商、销售提供丰富题材 四．商业地产运作全程服务 1、城市综合体项目选址商业服务 2、城市综合体项目可行性研究服务 3、城市综合体项目开发规模研究服务 4、城市综合体项目商业元素提示服务 5、城市综合体项目商业规划建议服务 6、城市综合体项目运作流程商业服务 7、城市综合体项目业态、业种组合 8、城市综合体项目时间切入点研究服务 9、城市综合体项目投资风险评估商业服务 10、城市综合体项目物业形象、市场形象及社会形象定位 11、城市综合体项目内容、内涵诠释、包装推广服务
XXXX项目给排水设计方案 一、设计依据 建设单位提供的设计资料及要求。 建筑及有关专业提供的条件图。 现行的有关设计规范。 （1）《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)（2009年版） （2）《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005年版) （3）《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)(2005年版) （4）《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140－2005) （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97） 二、工程概况 本工程性质为一类高层综合楼，总建筑面积约为XXXX平方米，其中包含车库，公寓，超市，商业外街及集中商业、办公等业态。 三、设计范围 本次设计范围包括室内给水排水及消防设施等系统。 室外给排水管道、室外消防详见室外给排水总图设计。 四、生活给排水系统 生活给水系统根据功能共分为以下几部分，见下表：
（注：未考虑空调水量、商业外街商铺餐饮水量） 根据甲方所提供资料，本建筑从市政给水管引入一根DN200的生活供水管，假设市政生活用水供水压力为（±处引入，请甲方与自来水公司确认）。本建筑供水方式考虑如下形式： 1、商业外街商铺（最高楼层标高）均采用市政管网直接供水。商铺单独计费，每个商铺均预留给排水管道。 2、主商业区域、公寓部分、银行办公部分均分别设置一套管网叠压供水设备进行供水，不分区，节省管道投资。每个业态设置独立计费水表。 3、绿化，道路浇洒用水，车库冲洗用水共用一个绿化水表，由市政管网直接供水。 污水系统 （1）商业部分最高日污水量为3/d(最高日用水量的90%)，餐饮部分最高日排水量为50m3/天。 （2）污水系统采用单立管排水系统，设伸顶通气管。 （3）生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。 （4）餐饮含油废水经隔油池处理后排入市政污水管网。 （5）车库冲洗地面的废水经加压提升后排至室外废水管网。 雨水系统 （1）雨水系统按重力流设计。 （2）屋面雨水系统总排水能力大于重现期P=50年的雨水量。 （3）屋面雨水经87型雨水斗、管道收集后排至室外雨水管网。 生活给水系统管材及接口 （1）室外埋地给水管采用PE100级给水管（），热熔连接。 （2）室内生活给水立管及横干管采用内衬塑钢管（），卡环连接；横支管采用PP-R给水管（S4），热熔连接。 排水系统管材及接口 室外埋地排水管采用PVC-U双壁波纹管，承插连接，橡胶圈接口。室内雨、污水管采用普通PVC-U塑料管，承插连接。压力排水管采用热镀锌钢管，螺纹连接。 五、消防系统
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
城市综合体设计策划书
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城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析
（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪
漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，
海宁长安新天地 项 目 计 划 书 策划人：钮伟文 日期：2017年11月14日
一、公司基本情况钮伟文写
二、项目情况分析 1、项目概况 海宁处于长三角地区的核心位置，处于上海、杭州、苏州、宁波等都在一小时交通经济圈内。（海宁市隶属于浙江省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。） 海宁新天地项目地处嘉兴海宁市，位于仰山路与S101高速交叉口。本项目共有4层，一层面积9000方，二层面积9000方，三层面积9000方，四层面积3000方，共计30000方。
2、项目前景 ①、位置优势 从图中可以看出，该项目位于海宁市主干道—仰山路与连接杭州市与海宁市重要枢纽—S101高速路。 ②、消费优势 项目北面—长安虹桥花园项目南面—海宁市农
民房 汽车城—浙江长三角汽车城物流集装箱中转基地 浙江财经大学东方学院 从图中可以看出，该项目所处周边均有产业园、大学城、居民住宅区、工业园区。根据我公司市场调研及现场踏勘，上图所标注的地区均为海宁市代表性区域，人口规模大且流动性大，大部分以外来务工年轻人员和大学生为主，消费群体以及消费力量大且统一消费都集中在餐饮及娱乐方向。从
下图可以看出该项目与上述海宁市代表性区域位置距离较近，交通十分便利。 ③、政策优势 1）高端社区汇聚，消费基础稳固 在置业选择的时候，买房者往往都会把交通作为重要的考量因素，如今海宁市出让的土地很多都在城西板块，想必项目周边将有众多高端社区，辐射近10万稳定居住人口，为商铺保障了消费力基础。 2）坐享庞大客流，聚揽人气狂潮 作为城市最高效的交通工具，城铁无疑是最聚集人气的
内部*绝密 项目咨询
六安市城市综合体项目策划书
情势介绍： 安徽 安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。 安徽位于东经114°54′一119°37′与北纬29°41′—34°38′之间，全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里，约占全国总面积的 1.45％，居华东第 3位，全国第22位。2011年初统计，全省户籍人口为6862万人，居全国第8位。在全省17个地市中，阜阳、合肥、六安、宿州、安庆分别 排在常住人口总数前五位。 地势西南高、东北低，地形地貌南北迥异，复杂多样。长江、 淮河横贯省境，分别流经我省长达416公里和43O公里，将全省划分为淮北平原、江淮丘陵和皖南山区三大自然区域。淮河以北，地势坦 荡辽阔，为华北平原的一部分；江淮之间西耸崇山，东绵丘陵，山地 岗丘逶迤曲折；长江两岸地势低平，河湖交错，平畴沃野，属于长江 中下游平原；皖南山区层峦叠峰，峰奇岭峻，以山地丘陵为主。境内 主要山脉有大别山、黄山、九华山、天柱山，最高峰黄山莲花峰海 拔1860米。全省共有河流2000多条，湖泊110多个，著名的有长
江、淮河、新安江和全国五大淡水湖之一的巢湖。 徽州文化，即徽文化，是中国三大地域文化之一。指古徽州一 府六县物质文明和精神文明的总和，而不等同与安徽文化。徽州，今安徽黄山市、绩溪县及江西婺源县。徽州文化是一个极具地方特色 的区域文化，其内容广博、深邃，有整体系列性等特点，深切透露了 东方社会与文化之谜，全息包容了中国后期封建社会民间经济、社会、生活与文化的基本内容，被誉为是后期中国封建社会的典型标本。学术界对其的研究，至少经历了大半个世纪，被誉为是并列与敦煌学和藏学的中国三大走向世界的地方显学之一。 这里有传承有创新更有发展。 六安 六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。自改 革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，并始终保持着较好的发展势头。 近年来更是加大了改善发展环境的力度，交通、能源、通信 以及市政等基础设施有了长足的进步与发展，扩大开放、招商引资、 简政放权、优质服务的氛围正在形成。六安已成为投资创业的热土。
商业综合体策划全案 第一章项目定位分析4 第一节、项目地块属性分析4 1、项目地理位置5 2、项目地质、水文、气候情形5 3、项目地势、地貌5 4、项目的市政配套情形5 5、项目周边都市配套情形5 第二节、项目地块SWOT分析6 1、优势6 2、劣势6 3、机会6 4、威逼6 第三节、项目定位7 1、总体定位7 2、项目的形象定位8 3、产品定位8 4、建筑风格定位9 5、目标客户定位10 6、物业治理定位11 第二章项目规划设计11 第一节、项目规划设计条件11 第二节、项目技术指标12 第三节、项目规划设计13 1、规划设计理念13 2、规划设计指导思想13 3、总平规划设计布局要点14 4、建筑风格设计14
5、竖向空间设计14 6、户型设计14 7、景观设计15 8、总平交通设计15 9、供电设计15 10、消防设计16 11、防排烟16 12、结构设计16 13、给排水设计17 14、通风设计17 15、报警与联动18 16、煤气设计18 17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统18 18、项目配套设施18 第三章项目价格分析19 第一节、住宅市场定价分析19 1、可类比住宅项目及参数确定19 2、本地块比较价格运算值20 第二节、商业市场定价分析20 第四章项目投资估算与资金筹措21 1、建设成本估算21 2、静态总投资23 3、动态总投资23 4、资本金24 5、资金筹借24 第五章项目销售利润分析25 1、初步产值利润分析25 2、盈亏平稳分析25
3、敏锐分析26 4、项目开发觉金流量表27 5、财务评判结论28 第六章项目开发思路29 商业建筑的开发思路29 第一节、项目策划29 1、市场调查29 2、项目定位策划29 第三节、项目设计30 第四节、项目建设30 第五节、项目推广30 第六节、项目销售31 第七节、项目招商治理31 第八节、项目物业治理31 结论32 第一章项目定位分析 第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依靠，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明都市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示那个地点一直连续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分
总体推广策划方案Prepared for : 重庆市光彩商城购物中心有限公司
目录 第一部分项目总体策划方案 一、项目SWO分T 析----------------------- 4 二、项目定位-------------------------------- 5 三、产权式商铺投资模式------------------------- 9 四、投资回报分析---------------------------- 10 五、产权式商城操作步骤------------------------- 15 第二部分营销推广执行方案 六、总体营销策略---------------------------- 18 七、分阶段营销策略-------------------------- 20 八、新闻炒作、软性宣传------------------------- 26 九、报纸硬广-------------------------------- 27 十、促销公关-------------------------------- 43 十一、现场包装------------------------------ 45 第三部分宣传要点及材料部分 十二、推广时间表及筹备工作计划 十三、光彩商城宣传要点 十四、光彩商城海报文案
第一部分 项目总体策划方案 第一部分 项目总体策划方案 项目SWOT 分析 1、优势、机会点 1）地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景。 2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资。 3）合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。 4）十年租约降低风险，并有稳定的回报。 5）产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图 商场透视图 占地面积:206600平方米
总建筑面积:927600平方米 总户数:859 开发商:天津市华运商贸物业有限公司 投资商:红星地产天津劝业场 代理商:易居中国 景观设计单位:润枫国际 建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院 红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。容积率3.15，绿化达35%。 红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。 红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。 红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。 红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家具MALL将于2010 年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。 大都会——天津
占地面积:92000平方米 总建筑面积:860000平方米 开发商:天津盛世鑫和置业有限公司 投资商:金融街控股股份有限公司保利地产 天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。地铁2、4号线交汇。 金地国际广场——天津
该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。 项目建设周期三年。建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。 火神庙国际商业中心——北京
东白仓商业综合体项目 商 业 计 划 书
目录 第一章总论 .................................................................... - 3 - 一、项目概况...................................................................................................................... - 3 - 二、项目业主简介.............................................................................................................. - 3 - 三、编制依据...................................................................................................................... - 3 - 第二章市场需求分析 .......................................................... - 5 - 一、濮阳市房地产市场环境.............................................................................................. - 5 - 二、濮阳市华龙区房地产市场分析.................................................................................. - 8 - 三、项目综合分析.............................................................................................................. - 9 - 第三章项目定位与经营主题 .......................................... - 12 - 一、项目定位及规划依据................................................................................................ - 12 - 二、项目定位.................................................................................................................... - 12 - 三、目标市场.................................................................................................................... - 12 - 四、项目经营主题............................................................................................................ - 13 - 第四章项目总体规划 .................................................... - 16 - 一、功能划分及技术标准.............................................................................................. - 16 - 二、整体平面布局规划.................................................................................................... - 16 - 三、建筑风格及外观风格................................................................................................ - 17 - 四、平面组合及规划........................................................................................................ - 18 - 第五章投资估算及资金筹措计划.................................. - 20 - 一、投资估算.................................................................................................................... - 20 - 二、资金筹资及使用计划................................................................................................ - 20 - 第七章经济效益评价 ........................................................ - 21 - 一、基本假设前提............................................................................................................ - 21 - 二、财务评价.................................................................................................................... - 21 - 第八章风险分析 .............................................................. - 24 - 第九章总体评价 .............................................................. - 25 -