【中海国际社区】开盘分析
姚佳林
目录
一．项目概况 (3)
1.中海地产简介 (3)
2.项目整体概况 (3)
3.开盘优势分析 (4)
4.开盘劣势分析 (4)
二、基础信息资料 (6)
1．经济数据 (6)
2．一期户型配比 (6)
3．项目区位地图.......................................................... 错误！未定义书签。
4．一期户型分布 (7)
5．户型点评 (9)
三、项目营销分析 .............................................................. 错误！未定义书签。
1．中海国际社区进军长沙各节点 (15)
2．相关营销推广 (16)
3.中海国际社区营销节点回顾 (17)
4．项目价值点分析 (17)
四、开盘分析 (18)
1．现场情况 (18)
2．选房流程平面图 (18)
3．选房流程及分析 (19)
4．开盘现场分析 (20)
五、销售情况和价格分析 (22)
1．开盘单位分布图 (22)
2．价格分析 (23)
3．面积分析 (23)
3．整体销售小结 (24)
六、客户访谈 (25)
一、项目概况
1．中海地产简介
“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688.HK，简称“中国海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产。2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。2010年，实现销售额671亿港元，营业额443亿港元，净利润123.7亿港元。2010年末，公司总资产达1622亿港元，净资产达579亿港元。截至2011年6月底，公司拥有土地储备面积超过3600万平方米。
2．项目整体概况
周边环境概况：长沙中海国际社区项目位于洋湖垸生态湿地公园片区，北邻岳麓山风景区和岳麓山国家大学科技园区、南望中部最大洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、并衔接湘府路大桥直抵省府和南
城，拥有便捷的区位交通优势和不可复制的自然资源。周边的在售同类型楼盘主要有：阳光100国际新城、云栖谷、麓山和苑、云顶翠峰、米兰春天、枫华府第、江山帝景、汀湘十里邻云坊。
营销理念：该项目在产品定位上提出“也许是长沙最好的精装华宅”提出“全供暖豪华交楼标准”的独特理念。核心价值点主要体现在中海品牌、中海物业、全供暖豪装、品质、公园地产、国际化概念以及Artdeco建筑风格、借鉴欧洲先进城市设计理念，园林景观系统以“五带、三岛、三核心”为主题的园林规划。3．开盘优势分析
低价豪装入市：以整体折后均价一次性6761元/㎡，按揭6830元/㎡，成交均价6723元/㎡，扣除精装修成本、地价、建安成本等实属低价入市，按其1600元/㎡装修标准计算，其价格与整个片区的均价基本持平。
品牌号召力：中海品牌的持续号召力对于客户具有很强的吸引力给不断注入客户强心剂。
豪华大气售楼部昭示性：中海国际社区以其豪华大气的售楼部矗立于含浦片区，其昭示性明显强于周边竞争楼盘。
洋湖垸发展前景：主打公园地产，结合大河西先导区以及片区发展前景吸引客户
4．开盘劣势分析
淡市影响：限购、限贷影响下客户观望情绪大
配套不完善、片区离市中心较远：含浦片区尚处于起步区，洋湖垸湿地公园目前才开放一期，离市中心车程25分钟（自己开车）若客户自己没车出门办事很不方便，客户对于区域的抗性大，该项目目前自身并无相关的小学配套，业主
子女上学不方便要接送和过马路。
开盘地点的选择：地方位于五强集团一楼，位臵较偏且周围无相关开盘导视初次上访的客户很难找到，同时该地方于中海的档次感不相符。
二、基础信息资料
1.经济数据
2．一期户型配比
3.项目区位地图
4．一期户型分布
5．实景分布图
6．户型点评
代表面积区间：80.02-81.75㎡，代表户型L、M、N 代表面积区间：93.44-95.74㎡，代表户型A、B、C
优势：
◆双阳台设计
◆餐厅客厅横厅一体化便于装饰和
摆放圆桌
◆户型动静分区较为合理
◆卧室带全落地式飘窗
劣势：
◆塔楼设计，通透性较差
◆厨房、次卧室采光不佳优势：
◆双阳台设计
◆餐厅客厅横厅一体化便于装饰和
摆放圆桌
◆户型动静分区较为合理
◆卧室带全落地式飘窗
◆2房可以改成小3房
◆带空中花园，赠送面积较大
劣势：
◆塔楼设计，通透性较差
◆厨房、次卧室采光不佳
◆空中花园面积较小，不适合做卧
室，只能改成多功能房
代表面积区间：102.56-112.21㎡，代
表户型D、E、F、G
代表面积区间：109.74，代表户型H
优势：
◆双阳台设计
◆餐厅、卧室带全落地式飘窗
◆带空中花园，赠送面积较大
◆带大气主卧室
劣势：
◆过道较狭长，存在一定浪费
◆该户型夹在两个单元之间，采光通
透性
◆户型不够方正，存在缺角优势：
◆双阳台设计
◆卧室带全落地式飘窗
◆带空中花园，赠送面积较大◆主卧室豪华大气
◆位臵较好，适合观景
劣势：
◆ 餐厅、厨房、右边的次卧采光通风
差
◆ 主卫对着生活阳台，影响私密性； ◆ 户型不够方正，存在缺角 ◆ 次卧的面积均较小，放臵家具会显
得比较拥挤
◆ 客厅安排在两旁卧室的最中间，动
静分区不明显
代表面积区间：123.35—135.12㎡，代表户型J 、K 、N
代表面积区间：135. 8㎡，代表户型P 、
Q
优势： ◆ 双阳台设计 ◆ 卧室带全落地式飘窗 ◆ 带空中花园，赠送面积较大 ◆ 位臵较好，适合观景
◆ 可实现3房改4房
◆ 餐厅带落地窗，采光好，适合观景 劣势：
◆ 过道较狭长，存在一定浪费
◆该户型夹在两个单元之间，采光通
透性
◆户型不够方正，存在缺角
◆次卧的面积均较小，放臵家具会显
得比较拥挤
优势：
◆双阳台设计，且观景阳台进深达到
2.2m，使用空间更大
◆卧室均带全落地式飘窗，次卧甚至
带270°豪华转角飘窗◆带空中花园，以及4个飘窗，赠送
面积较大
◆动静、干湿分区较好
劣势：
◆过道较狭长，存在一定浪费
◆大门正对卧室门，风水不宜
◆卧室面积整体较小，放臵家具会显
得比较拥挤
代表面积区间：144. 04㎡，代表户型R 代表面积区间：158. 92-161.46㎡，代表户型S、
T
优势：
◆户型方正，整体布局十分合理，动
静分区、干湿分离
◆卧室均带全落地式飘窗
◆带空中花园，以及4个飘窗，赠送
面积较大
◆动静、干湿分区较好
◆双阳台设计，餐厅带生活阳台
◆主卧室带超大卫生室
劣势：
◆主卧室的面积偏小优势:
◆户型方正，整体布局十分合理，动
静分区、干湿分离
◆卧室均带全落地式飘窗
◆带空中花园，以及4个飘窗，赠送
面积较大
◆动静、干湿分区较；
◆双阳台设计，餐厅带生活阳台
◆超豪华主卧室，带超大卫生室
◆观景位臵好
劣势：
◆作为大四房，空中花园和朝北的次
卧室面积偏小
三、项目营销分析
1．中海国际社区进军长沙各节点
2010年12月16日，以总金额21亿拿下洋湖湿地公园地块，项目占地464亩、体量达130万平方米；
2011年3月成立“长沙中海兴业房地产有限公司”；
2011年5月26号-29日，亮相长沙春季房交会，开始招募“中海会”会员；
2011年6月份，在田汉大剧院一楼设臵巡展点；
2011年7月30日，于五强集团一楼大会议厅举办“中海地产大讲堂”活动；
2011年8月8日，于长沙月湖公园弘会所，邀请长沙市数十家主流媒体及业界人士揭晓案名“中海国际社区”；
2011年8月25-28日,长沙中海地产公司启动品质万里行；
2011年8月29日下午16:30，中海地产长沙首届洋湖湿地公园摄影大赛在洋湖湿地公园盛大启动；
2011年9月27日晚8:00，中海国际社区“盛世华章音乐会——暨10月1日营销中心荣耀开放庆典”在湖南大剧院精彩上演；
2011年10月1日，营销中心正式对外开放，现场举办音乐冷餐会；
2011年10月14日，中海洋湖垸第一轮比赛作品获奖名单新鲜出炉，第二季比赛15日拉开帷幕。由中海地产、湖南房地产摄影协会主办，星辰影像、POCO、ZOL摄影、爱长沙摄影论坛协办，0731房产网（https://www.doczj.com/doc/1a8665828.html,）
联合承办的“和天使约会——中海地产?第二季中海国际社区摄影大赛”应势推出。
2011年10月28-10月31日，亮相长沙秋交会，同时释放开盘信息。期间开始启动认筹，办卡2万元抵5万元，中海会会员凭中海国际社区护照限时赠送2000元购房券，同时举办“缘聚万圣节，情定中海国际社区”大型白领交友派对；
2011年11月5日下午3：00，于五强集团一楼举办“首期单位定向团购专场”。
2．相关营销推广
3.中海国际社区营销节点回顾
5月6月7月8月上旬8月下旬9月中上旬9月下旬10月上旬10月中旬10月下旬11月上旬
四、开盘分析
1．现场情况
开盘时间：2011年11月5日15：30，星期六
开盘地点：五强集团一楼
当天到场客户318批，从年龄来看，主要集中在25-35岁2．选房流程平面图
3．选房流程及分析
选房原则：1、本着公开公平原则，采用摇号抽签方式进行选房。
2、实名制选房：持有中海国际社区的护照、收据、身份证、只可加
名，不可改名。
客户须知：1、选中房号者，必须签署《认购书》，否则所选房号不再保留，未来得及办卡的到场诚意客户可先办理护中海国际社区护照选房，确
定房号后可在财务区补交2万元。
2、开盘当天团购客户可享受2000元VIP优惠、5000元购房优惠
券以及2万抵5万诚意认购优惠，还可再享受阶梯式团购优惠97
折，即：一次性付款优惠券最终价格=（定价-2000元VIP优惠-5000
元购房优惠券-2万抵5万优惠）*一次性付款97折*阶梯团购优惠
97折；银行优惠最终价格=（定价-2000元VIP优惠-5000元购房优
惠券-2万抵5万优惠）*银行按揭98折*阶梯团购优惠97折；
3、认购书约定时间内签署（商品房买卖合同）再享受签约99折优
惠，如不按时签约，开发商有权取消此优惠；
4、此价格如有调整，恕不另行通知，发展商拥有最终解释权。
选房流程表
4．开盘现场分析
开盘地点导视系统
中海国际社区将开盘地点定于五强集团一楼，从西站至该地点看并无任何开盘迹象，导视牌、宣传条幅、广告牌均没有。进入开盘地点1楼的入口仅看见一张关于欢迎老业主从广东来长沙臵业的欢迎辞，开盘现场有舞台区和相关的价格公示。现场除公示价格以及折扣外，相关五证、交房标准等并未公示。
签到区
设有几张签到桌，桌上设有“岳麓区政府”、“先导区管委处”，现场把控不严很多维持卡的客户可以自由出入。桌面上的签到本显示的办卡客户约330名，堆杂着一些户型以及项目平面图等资料，客户未按签到顺序就坐，现场感觉较散慢。签到区摇奖箱截止选房结束，共投入318个乒乓球。客户签到没有礼品可