中国房地产走势分析：2011房价平稳2012将全线崩溃
2011年3月10日8:25:8 经济参考报【大中小】【打印】14位网友发表评论第 1 2 页
在中国房价狂涨的2009年2010年是花旗手下的业务员不断的把美金送给开发商拿地盖房，对抗国家调控。“最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7 .25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长%，增速放缓个百分点;利用外资796亿元，增长66 .0%，增速提高个百分点;包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，增长15 .9%，增速降低个百分点。”①中国的房价就是被花旗等外国银行团带领温州炒房团炒起来的。这里我们可以算算地下金融在房地产里面投入的资金万亿。也就是说有万亿的资金是房地产商从非正式渠道获得的。这些资金基本可以从几个方面获得：1、国际银行团的抵押对赌贷款，类似蒙牛跟摩根当年的对赌合约。2、中国社会精英阶层的灰色收入投入。3、地下钱庄的高利贷4、沿海地区出口企业的利润积存。
国际银行家为了维持中国的高房价带领中国的出口企业家，地下钱庄，统治精英投入万亿，可谓大手笔，当然为的是配合炒作石油及铁矿石价格上涨，全世界只剩下中国在大量需求铁矿石，如果中国房价跌了，石油铁矿石不采购那么多了，铁矿石还在涨价，那么美联储增发的美元推动大宗商品价格上涨这个事实就无法掩盖了，中国的8万亿政府投资刚好充当了价格上涨的替罪羊。美联储用增发的货币收购二房的垃圾债，只要支撑到2012年初基本就收购完了，这时就可以退出了。从图一我们可以看出，美国房地产见底的年份是2012年初，从2012年初开始美国将步入房地产健康发展的轨道，美国房地产的转型正式成功，由于美国房价的下跌，美国国内房租成本大降，美国企业的房贷支出，美国个人的房贷支出将减少一半以上，房贷危机产生的大量空置房将使得美国老百姓长期享受廉价房屋。而这些房屋的建筑成本则通过两房的债券转嫁给了外国投资者，外国投资者只能拿这些二房债券在美联储兑换成美元，而且美联储规定这些美元只能购买美国国债，而美国国债的利率基本为0，这样廉价的中国人民银行的资金就免费被美国人民享用，造福全体美国人民，中国政府的财政资金其实是修了很多的廉租房，只可惜修建的地方有点特别，是最发达资本主义国家美国。中国人民则在享受高利率高房价。
大家可能不是很明了，把房炒起来的的人是国际银行家圈子里面的花旗，现在喊跌的人还是国际银行家圈子里面的花旗。
在一篇为《花旗称中国已经很危险：已经接近美国和日本巅峰》的文章中：“花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6。1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。
沈明高在接受电话采访时说：“中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然，一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%，房地产价格就无法维持，中国可能也不会例外。”
沈明高说，在中国，房地产投资下降10%就将使名义GDP下降1个百分点。再算上与房地产行业间接相关的投资，名义GDP就将下降2到2。5个百分点。
去年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6。4%。近日政府提高了第
二套房的最低首付比例，要求地方政府制定新建住房价格控制目标，在上海和重庆推出了房产税。此前的4个月里还两次加息，并停止向第三套房发放贷款。
沈明高认为，中国今年的房地产价格将在10%的范围内波动。他还说，中国“只有在目前的房地产紧缩政策有效的情况下才能避免泡沫”。②
中国政府想控制房价了，那么好啊，花旗现在喊跌，然后抽房地产跟温州的银根，利用中国政府出的最严厉的政策，打压房地产，把房地产砸到2001年的水平，中国的银行系统流动性危机彻底爆发，这时的中国政府必将非常尴尬，为什么呢?政府自己本来想房价不要涨了，也不要跌，但是被国际金融家一利用政策做空，房价跌到只有20%。全国有房，买房炒房的人都会把矛头对准中国政府，政府会承受房价下跌的压力，而利用政策推动房价下跌的幕后的国家银行家们则安全无事。真是巧妙啊!
如果我们是摩根财团的CEO，我会怎么干才漂亮呢：
1、在2011年肯定不能让中国的房地产崩盘。
因为假设2011年中国房地产就崩盘，那么新一轮的经济危机将席卷全球，全球的消费都将萎缩，这时非常多的美国企业将破产，而且中国的产业调整将加快，如果中国在美国德国日本之前完成产业调整，趁经济危机收购我们美国控股的石油煤炭金属企业，兼并我们的高科技小企业，那么我们美国的竞争力将控制在中国人手里，这是绝对不能允许发生的事情。那么，无论中国政府出台多么严厉的房地产调控政策，我们摩根都会坚决的跟广大中国房地产商地方政府站在一起，再投入个3万亿人民币支持中国的高房价也是可以接受的。只要支撑到2012年美国房地产调整完成，我们的工人承担的房租将是中国工人承担房租的30%，美国工人的竞争力将大大加强，维持美国的物价稳定，房价低廉，那么美国企业的竞争力将是非常棒的。再配合移民政策，吸引5000万左右的发展中国家的熟练技术工人到美国工作，那么美国中产阶级将重生，老龄化社会带来的影响将彻底遏制。算算也就5000亿美金的小投入，相比摩根的大战略来说肯定是很划算的，而且我们还会跟拿我们前的房地产开发商签订合约，如果达不到预期目标，我们将控制整个公司的股份，风险可以转嫁。
2011年是中国房价平稳的一年，成交量会缓慢下降。因为还会有最后一批80后90初为了结婚买房，基本70前的人都有房子住了。国家不给70一代贷款买房，60后70后也没有几个人能全款买房的。那么最后这批80后的买房者将成为最后的接盘人，他们的命运将是负担30年的房贷，成为优秀的产业工人。
而到了2012年美国的房地产调整结束，中国的房地产将开始全面奔溃。在房价急剧下跌前，摩根必须回笼贷给中国房地产商的资金，做好资产保全。
2、2011年增加与中国企业的战略投资谈判，准备利用2012年的房地产危机收购摩根感兴趣的企业，主要工作重点：1、食品行业，2、医药行业
3、教育新闻行业
4、资源型企业，5，高新技术企业
3、加大投资移民，技术移民的广告投入，吸引逃离中国房地产危机的中国资本精英跟
技术精英到美国定居工作。现阶段的工作就是扩大美国生活条件廉价的宣传。
4、为了配合2012年国际资本的回流美国，必须在世界各个地区引发冲突，制造局部地区的不稳定地带，从巴尔干到中东，从南亚次大陆到日本海，从加勒比海岸到巴西。美国将在军事上进行大规模的收缩，美国将不再承担不必要的维护海上路上稳定与安全的职责，“美国国防部将从2015年开始不再申请增加年度军费预算，只会针对通货膨胀水平做出相应调整。五角大楼计划通过取消部分武器研发项目、裁减陆军和海军陆战队兵力以及增加退伍军人和军人家属缴纳的医保费用等一系列精兵简政措施，最终实现由白宫确定的在未来5年内削减780亿美元军费开支的目标。”③利用局部地区的冲突，推动美国的高新武器的销售。带动国内的就业市场。
中国房地产的未来发展趋势 21世纪的10年代已经开启,然而,这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说似乎有些寒冷。在最近的一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要的需要探讨的问题。房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了中国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。但是这也导致了目前在金融危机的大环境下,由于我国内需不足,使得长期的经济发展找不到强有力的支撑点。这也是我国政府采取种种措施来刺激消费的主要原因。 中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是:一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投
中国房地产未来的发展前景 学生：王马军，城市建设学院，工程管理10701班 指导老师：黎生南老师，长江大学 【摘要】:房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，对国家的国计和民生问题，还有构建和谐社会，促进我国社会主义现代化建设，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 【关键词】：房地产发展前景趋势 Prospects for the future development of Chinese real estate 【Abstract】:Real estate business is the main body of the real estate business, real estate enterprises in China.Real estate development industry is a competitive industry, funding capacity, resource utilization and more, and involves very sensitive to social housing. Analysis of the real estate business trends, real estate and the entire national economy to promote the healthy development of the country's national planning and livelihood issues, as well as building a harmonious society and promoting China's socialist modernization, as well as maintaining the stability of the whole community are very important. 【Keywords】：Real Estate Prospects Trends
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
中国房地产走势分析：2011房价平稳2012将全线崩溃 2011年3月10日8:25:8 经济参考报【大中小】【打印】14位网友发表评论第 1 2 页 在中国房价狂涨的2009年2010年是花旗手下的业务员不断的把美金送给开发商拿地盖房，对抗国家调控。“最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7 .25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长%，增速放缓个百分点;利用外资796亿元，增长66 .0%，增速提高个百分点;包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，增长15 .9%，增速降低个百分点。”①中国的房价就是被花旗等外国银行团带领温州炒房团炒起来的。这里我们可以算算地下金融在房地产里面投入的资金万亿。也就是说有万亿的资金是房地产商从非正式渠道获得的。这些资金基本可以从几个方面获得：1、国际银行团的抵押对赌贷款，类似蒙牛跟摩根当年的对赌合约。2、中国社会精英阶层的灰色收入投入。3、地下钱庄的高利贷4、沿海地区出口企业的利润积存。 国际银行家为了维持中国的高房价带领中国的出口企业家，地下钱庄，统治精英投入万亿，可谓大手笔，当然为的是配合炒作石油及铁矿石价格上涨，全世界只剩下中国在大量需求铁矿石，如果中国房价跌了，石油铁矿石不采购那么多了，铁矿石还在涨价，那么美联储增发的美元推动大宗商品价格上涨这个事实就无法掩盖了，中国的8万亿政府投资刚好充当了价格上涨的替罪羊。美联储用增发的货币收购二房的垃圾债，只要支撑到2012年初基本就收购完了，这时就可以退出了。从图一我们可以看出，美国房地产见底的年份是2012年初，从2012年初开始美国将步入房地产健康发展的轨道，美国房地产的转型正式成功，由于美国房价的下跌，美国国内房租成本大降，美国企业的房贷支出，美国个人的房贷支出将减少一半以上，房贷危机产生的大量空置房将使得美国老百姓长期享受廉价房屋。而这些房屋的建筑成本则通过两房的债券转嫁给了外国投资者，外国投资者只能拿这些二房债券在美联储兑换成美元，而且美联储规定这些美元只能购买美国国债，而美国国债的利率基本为0，这样廉价的中国人民银行的资金就免费被美国人民享用，造福全体美国人民，中国政府的财政资金其实是修了很多的廉租房，只可惜修建的地方有点特别，是最发达资本主义国家美国。中国人民则在享受高利率高房价。 大家可能不是很明了，把房炒起来的的人是国际银行家圈子里面的花旗，现在喊跌的人还是国际银行家圈子里面的花旗。 在一篇为《花旗称中国已经很危险：已经接近美国和日本巅峰》的文章中：“花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6。1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。 沈明高在接受电话采访时说：“中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然，一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%，房地产价格就无法维持，中国可能也不会例外。” 沈明高说，在中国，房地产投资下降10%就将使名义GDP下降1个百分点。再算上与房地产行业间接相关的投资，名义GDP就将下降2到2。5个百分点。 去年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6。4%。近日政府提高了第
房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
未来中国房地产价格走势分析 随着经济的发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，目前房地产的发展那现状让很多人在买房子上面有了很大的压力，还有的老百姓更是可遇而不可求。 价格持续上涨是第一方面。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。 越调控价格越上涨是第二方面。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。越是调控，越是上涨。 众人齐走独木桥是第三方面。商品房进入市场流通，实现住房买卖的自由市场行为，让一部分经济实力较强的人有适合自己要求的房屋去居住。保障房进入安居工程和民生工程领域，实现为人民服务这个大视野下的“居者有其屋” 的大众梦想。两者相互配合，彼此共生是最好的。然而，目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。 只在银行贷款上做文章是第四方面。针对贷款来调控。而恰恰是贷款，最欺负普通百姓，与开发商的关联不大。商品房的建设需要资金，但只要有人买，就能通过预售制度从银行获得资金。而要控制商品房建设资金必须限制个人贷款，却没有收效，原因在于，管理者的调控措施只是限制了普通百姓的购买需求，却对富人没有任何制约。他们是不用通过贷款购房的，他们用的是现金，从而规避通货膨胀带来的资产流失。他们的购买力惊人，动辄上千万资金购买多套，甚至整栋楼盘，这样对购买贷款的限制政策显然失去了效力。结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。这种恶性循环才得以继续下去。 然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的 一、房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。 二、需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。 第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现 第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加
中国房地产未来10年发展趋势的看法 前言： 房地产项目的开发成功与否，不仅取决于项目自身的条件，同时还取决于房地产市场大环境的状况。 中国房地产业的现状： 住建部于2011年公布数据：截至2010年底，中国城镇人均住宅建筑面积31.6平米。2010年全国人口13.7亿，城市化率50%，即：全国总可居住建筑面积约216亿平米。2011年全国房屋新开工面积19.01亿平米，即：到目前为止，全国可居住建筑面积（包括已开工尚未竣工的部分）至少235亿平米。 2011房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4%。全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6%。经2010、2011两年国家调控的重压，2011年全国已有40个以上城市房价出现同比下降。 那么，中国的房地产供应量是否已达到饱和？我们现在面临的是否为所谓的房地产价格的“拐点”？中国的房地产业是否正在进入衰退期？针对这类问题，我们可以从影响房地产业的因素入手，来推导结论。 影响房地产业的因素主要有以下几项： 1、国民经济 2、刚性需求
3、投资预期 4、国家调控 5、文化观念 下面为针对各项的具体分析： 一、国民经济： 目前房地产业在国民经济中所占比重越来越高，它们两项中的任何一项很难单独繁荣或衰退。通常来讲，国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。利用可变参数模型对历年中国GDP和房地产投资数据分析，可推导出： 中国GDP每增加1%，房地产投资会增加1.38-1.48%。 人均可支配收入每增加1%，会带动房地产投资增加1.2%。 表一： 2000-2011中国历年GDP增长率（%） 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8.4 8.3 9.1 10 10.1 11.3 12.7 14.2 9.6 9.1 10.4 9.2 从表一中可以看出，2000-2011年，中国的GDP持续保持较高的增长率，为这12年间中国房地产业高速增长提高了基础。 而未来中国的国民经济发展会怎样呢？以下三个方面可以说明未来十年中国的GDP还会保持较高的增长率： 1、全世界范围内科技进步、生产力水平高，中国同时还具备市场规模巨大、内需旺盛优势。 2、劳动力、人口结构方面具有优势。1982年-2021年间，中国的劳动人口均会占总人口50%以上，整个社会负担较轻，利于经济发展，称为“人口红利”。 3、中国的经济体制、产业结构、消费结构还有很大调整空间，将进一步提高创造力、生产力、市场规模。 高盛公司曾于2003年预测中国将于2041超越美国称为世界第一大经济体，后被认为过于保守，修改为2027年。2011年国际货币基金组织预测中国将于2016年经济总量达到19万亿美元，超过美国成为世界第一大经济体，而届年美国的经济总量为18.9万亿。 经以上可得出结论： 未来十年，国民经济仍会保持较高的增长率。 国民经济的持续繁荣为房地产的繁荣提供了前提和基础。
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了 晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了天 涯社区核心提示: 从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。 一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3
万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。二、国内十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中
中国房地产未来七大趋势 从 2013年开始,中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节! 从改革周期的维度判断,未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为; 从经济增长周期的维度判断, 则中国经济在 2012年已经软着陆成功, 且已呈复苏回升态势,未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”,进而迈向新的大国崛起台阶,一举超越美国成为世界最大经济体;如果从房地产产业的维度判断,则一个全新的季节也已经来临,无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。 值此之际,每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢?那就是敏锐地去捕捉新的变化趋势,快速找到并确认自己的新的身份,以进入新的季节,迈向新的未来。本文意在粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。 趋势一:中国经济从 10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以 及小颠簸的“稳态增长”,而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。 过去 30年,中国经济的年均增长率接近 10%,尤其过去十年间,中国经济的年均增长甚至超过了 10%,这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说,就是在人类历史上,还从来没有如此多的人口,在如此长的时间内,实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到 2020年未来的中国经济增长,中国将告别 10%上下的超高增长, 转而进入“七上八下”的次高增长。 有三个因素发生了变化:一是中国人口周期的变化,进而必然引发经济周期的变化。进入 2010年后, 中国从“人口红利” 开始转向“人口负债” , 经济增长则从“劳动力无限供给” 时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期,经济增长必然随之告别“超高增长”,转而进入劳动力约束下的“次高增长”。人口周期所带来的增长格局的变化,在几乎所有的国家都发生过,中国也不会例外。 二是房车主导的重化工业增长将风光不再。 2000-2010年,中国的房屋年销售 从 100万套增长到 1000万套,汽车年产量则从 200万辆增长到 2000万辆,房和车十
2020中国房地产趋势 一、模式：重运营、强品牌建设、与金融结合实现轻资产发展 打造特色产品线，提升管理运营水平，加强品牌建设。2016年，优秀房企通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设 实现发展，行业内值得关注与借鉴的如：吾悦品牌是新城控股旗下 城市综合体项目品牌，涵盖三大产品线，根据不同客群、区位进行 产品差异化定位。 由开发运营模式向资产管理的轻资产模式升级。2016年10月， 大悦城地产发布“4A大资管”战略，探索实现由开发运营商向资产 管理商的跨越。 ▲2016年商业地产与金融结合部分事件 与金融结合，探索经营模式转型升级。2016年，商业地产通过 与资本结合，实现加快资金周转速度，盘活存量资产，提高资金配 置效率。 ▲2016年房企与地铁、工程类企业部分合作事件 2、方式：联合与收并购助力优势互补、业务完善、共赢发展 ★与地铁、基建类企业联合，紧抓地铁上盖业务发展机遇 轨道交通时代，房企面临发展机遇。2015年，中国城镇化率已 达56.1%，大都市圈将成为发展核心，而轨道交通正是大都市圈的“血脉”，地铁上盖物业具有好的成长性、稳定性及盈利性，轨道 交通时代的到来为房地产业带来重大发展机遇。 ★通过与险资企业、房企间强强联合，实现优势互补 与险资企业合作，实现业务全面发展。险资企业资金充裕，房地产行业对资金依赖度较高，通过与险资企业合作，可充分利用其资 金优势，更好发挥自身在开发、管理运营等方面的优势。
通过房企间强强联合，实现商业物业投资、管理与服务升级。房企间的强强联合，可实现企业在资金、管理与服务等方面的优势互 补与升级。 ▲2016年典型房企收并购发展实例 3、业态：联合办公快速发展，实现存量盘活与办公形式创新 我国联合办公发展迅速，通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式，通过空间、社群、服务的打造，实现存量盘活。作为近年 商业地产领域的新兴业态，2016年，越来越多的企业涉足该领域， 其中不乏优秀企业，通过客户定位、互联网思维的运用、线上线下 社群的打造、特色服务的提供等盘活存量，实现了快速布局与发展。 氪空间已布局全国13个城市40个社区，实现三类产品打造。截至2016年末，氪空间在一线城市以及杭州、苏州、南京、武汉、成都、天津等13个城市完成了40个社区的布局，各城市氪空间入驻 率均超84%。氪空间推出三类产品：轻享空间、专享空间、尊享空间，分别解决初创企业、中小企业和大中型企业对办公空间的不同 需求。11月2日，氪空间完成A+轮融资，由普思资本和IDG资本共同投资，金额超过2亿人民币。未来，以氪空间为代表的联合办公 企业服务平台还将快速发展。 不同类型的联合办公空间，选址考量因素不同。整体来看，联合办公多选择一线及热点二线这类经济体量大、经济增速较高、产业 及科技发展良好、人口聚集力较强的核心城市，联合办公空间的选 址根据其服务的客户不同，选址的倾向与考量均有不同。 我国联合办公盈利模式尚不成熟，当前以收取租金为主。联合办公的盈利模式包括：收取租金、通过提供服务收取相关费用、股权 置换、场地溢价等。我国的联合办公现处于起步阶段，盈利模式正 处于探索阶段，当前仍以收取租金为主;由于初创型公司的盈利本身 就很少，从中抽到的分红微乎其微;而通过给创业企业提供增值服务 获得盈利的通道仍有待打开。
划横部份为王小军律师行之修改意见(日期:30/7/2003) 香港xxx（中国）投资控股有限公司在中国设立外商独资投资公司 xxx（中国）投资有限公司 项目建议书 香港xxx（中国）投资控股有限公司
二零零三年七月
目录 1.0 引言 1.1xxx发展（中国）有限公司及其全资子公司香港xxx（中国）投资控股有限公 司简介 1.2香港xxx集团在中国的房地产业务简介 2.0 在中国拟成立的投资公司 2.1建议中的投资公司 2.2设立投资公司对中国的有利之处 2.3在中国设立投资公司之目的 3.0 申请 附件一、拟在中国设立之投资公司及其母公司投资在中国项目之股权结构示意图附件二、香港xxx集团在中国投资房地产项目一览表 附件三、xxx发展（中国）有限公司在上海地区投资项目示意图 1 / 14
1.0 引言 1.1 xxx发展（中国）有限公司及其全资子公司香港xxx（中国）投资控股有限 公司简介 1.1.1 xxx发展（中国）有限公司（以下简称“xxx发展中国”）注册于香港，由 xxx中国地产有限公司（以下简称“xxx中国地产”）100％投资控股。xxx 中国地产是一家于开曼群岛注册成立之有限公司，并于一九九九年六月在香 港联交所主板上市。 香港xxx集团是香港知名的大型企业集团，该集团由xxx发展有限公司、 xxx中国地产有限公司、xxx创建有限公司等三家在香港联合交易所有限公 司主板上市的主要公司，以及众多附属公司组成，其旗下的产业主要可划分 为物业开发、基础建设、服务、电讯业务四大核心板块。作为香港xxx集团 在中国投资房地产项目的重要组成部分，xxx发展中国致力于在中国进行房 地产及其相关行业的投资，其主要投资领域包括： ?房地产开发 ?物业管理 ?酒店开发及服务 ?其它相关服务 xxx发展中国截至2002年6月30日的香港财政年度总资产约为 _____________[Please insert]。 上述公司之股权结构图请参见附件一。 1.1.2拟在上海设立投资公司的香港xxx（中国）投资控股有限公司（以下简称 “香港xxx控股”）成立于2003年4月25日，并由一家于英属维尔京群岛 注册成立及经营的卓资企业有限公司（以下简称“卓资”）全资拥有。卓资 是xxx发展中国100％控股的子公司。 1.2香港xxx集团在中国的房地产业务简介 1.2.1总体概况 香港xxx集团一直积极致力于在中国大陆地区房地产业及相关行业的发展和 投资。集团现已在中国内陆省市、地区投资发展了39个房地产项目，分布 于19个高增长城市，拥有多元化的物业组合，种类由住宅社区、服务式住 宅、别墅、多用途综合大厦至酒店。至2002年6月30日，在建作出售之发