中国房地产的过去、现在和未来
撰稿:陈民哲
本月初,中国人民银行在一份会议简报中称,房价拐点已初现端倪, 并援引部分商业银行和房企的发言称,能够承受房价下跌 20%到 30%带来的冲击,但对房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应表示担忧。一时间, 有关?房价到底能跌多少?开发商能扛多久?银行能否在相关点位撑住? 限购令到期会否延续?房价大幅回落会否对中国经济硬损伤??等问题的讨论再次充塞人们的视听神经。?房价?,牵动着百姓安居乐业,牵动着经济健康发展,牵动着社会和谐稳定。?住房问题是一个经济性问题,还是社会性问题,更是政治性问题。这一切决定了住房问题本身的复杂性, 也决定了国家决策的难度。?①本文试图就中国房地产发展的历史、现状和未来做一简要分析。
一、房地产的概念和内涵
我国改革开放之前,实行福利分房制度,基本做法是国家花钱建房, 房子盖好后无偿分配给职工居住,收取很低的租金。建房和住房都是行政安排,没有市场参与自然也没有房地产。 1980年 4月,邓小平在一次谈话中首次提出,房子是可以卖的。他说,?城镇居民个人可以购买房屋 , 也可以自己盖。不但新房子可以出售 , 老房子也可以出售。可以一次付款 , 也可以分期付款, 10年、 15年付清。?这就是后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》。伴随住房制度改革, ?房地产?的概念产生和发展了。 1984年国家计委、经委、统计局和标准局批准颁布的《国民经济行业分类标准和代码》中,首次将房地产列为独立行业。 2003年国家统计局公布的《三次产业划分规定》,将房地产业划入第三产业。
房地产, 即房产和地产的合称。根据百度百科解释, 房地产是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。由于其位臵的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产,通常有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。最新修订的《国民经济行业分类》(GB/T4754― 2011列入 K 门类,具体包括 70大类,分为房地产开发经营、物业管理、房地中介服务、自有房地
产经营活动和其它房地产业。其中房地产开发经营,是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等
①引自网易(https://www.doczj.com/doc/ac9509601.html, 2010年 8月访中国房地产业协会副会长顾云昌的谈话。
开发,以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。
二、中国房地产发展的简要历程
我国房地产发展大致经历了五个阶段:
第一阶段:理论突破与试点起步阶段 (1978至 1991年 1978年 9月 , 在中央召开的城市住宅建设会议上 , 邓小平提出, “ 解决住房问题能不能路子宽些? ” 1980年 1月, 《红旗》杂志上发表了题为《怎样使住宅问题解决得快些》的文章,论证住宅属于商品,私人购房与社会主义公有制并不矛盾,住宅建设应该走商品化道路。同年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。 1982年,国务院批准在郑州、沙市、常州、四平四城市试行新建住房补贴出售,主要做法是“ 三三” 制,即个人购买住房的房价款,由个人、单位和政府各承担 1/3。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年 11月,深圳市政府首次公开招标出让住房用地,随后福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年 4月修订后的《宪法》和《土地管理法》, 首次规定“ 土地使用权可以依照法律规定转让” ,使房地产开发有了法律保障。 1989年, 受政治形势及宏观经济影响, 房地产市场受到了很大冲击。 1990年国务院出台了“ 55号令” ,即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,使土地的禁锢完全放开。 1991年开始,国务院先后批复了 24个省市房改总体方案。随着投资环境改善和开发上海浦东的带动, 当年下半年开始,房地产市场出现回升趋势。
第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至 1997年 1992年是中国房地产业社会化的开始之年。这一年,城镇住房制度改革全面启动, 国务院发布了《关于发展房地产业若干问题的通知》,指出,?房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的
重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一。?特别是在邓小平同志“ 南方讲话” 后,房地产开发经营公司几乎一夜之间遍地开花,非国有企业、外资纷纷进入房地产市场,月投资最高增幅曾达146.9%,房地产业急剧快速增长,但局部地区也出现了较为明显的泡沫。于是 1993
年 6月 23日,国务院副总理朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产。次日,中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台了 16条调控措施开始大规模清理整顿房地产市场,房地产业投资增长率大幅回落。这也是我国针对房地产业的第一次宏观调控。 1994年 7月,国务院出台了《关于深化
城镇住房制度改革的决定》,指出城镇住房制度改革的基本内容是:?把住房建
设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度。? 1995年国务院颁布《国家安居工程实施方案》,安居工程②正式全面启动,海南的地产泡沫破灭,房地产业开始进入良性规范发展时期。这一阶段,比较有影响力的法规还有建设部 1993年发布的《城市国有土地使用权出让规划管理办法》,确定的原则一直延续并影响至今。 1994年八届人大八次会议通过《城市房地产管理法》 , 对房地产开发用地、开发、交易和房地产权属登记管理等作出了规定,从生产、流通、消费三个环节规范房地产的开发、经营和管理, 标志着房地产业步入依法管理轨道。 1996年、 1997年建设部等相关部门颁布了《城市房地产中介服务管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法规,使房地产制度建设日趋完善。
第三阶段:相对稳定与快速发展阶段(1998至 2003年 1998年 7月 3日,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,主要内容是 1998年下半年开始停止住房实物分配, 1999年开始在全国范围内推行住房分配货币化制度,成为住房制度改革的一个分水岭。而 1998年 4月,中国人民银行在《关于加大住房
信贷投入,支持住房建设与消费的通知》中已经要求, ?全面实行购房按揭政策, 鼓励住房消费?。 1999年 2月,人民银行又下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》, 贷款买房、按揭等新概念进一步深入人心。彻底取消福利分房和配套的、金融、税收政策在极大地推动商品房建设投资的同时,刺激住房有效需求在短期内爆发并大幅上升,第一个效应就是?赶末班车?——有钱的单位纷纷购买现房,把当时市场上所有卖不掉的现房一扫而空。紧接着迎来了 1998到 2003年的五年黄金期,商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费,中国房地产业取得了跨越式发展。房地产业的快速发展直接推动了经济增长,让国民经济相当长的时间内运行在上升周期, 而房价运行也比较稳定,年均涨幅大约只有 3.6%左右。
第四阶段:价格飙升与频繁调控阶段 (2003至 2010年 2003年以后,
②安居工程(Comfortable Housing Project /Housing Project for low-income Families ,指由政府负责组织建设,以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。
房屋价格持续上扬,暴露出房地产价格和投资增长过快、房价过高、供求结构不合理等问题, 导致了严重社会矛盾, 房地产业成为社会关注的焦点。从 2003到2010年的 8年时间里,国家先后 7次针对房地产业进行调控。 2003年 6月 13日,人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称 121号文件。同年 8月 12日,国务院发布了《关于促进房地产市场健康发展的通知》(简称 18号文,将房地产业定位为拉动国民经济发展的支柱产业,明确提出要促进房地产市场持续健康发展。 2005年 3月 26日,国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(?国八条?,首度明确要采取有效措施,抑制住房价格过快上涨,并要求省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。 2006年 5月 17日, 国务院出台《关于促进房地产业健康发展的六点意见》,强调要切实调整住房供应结构,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理控制城市房屋拆迁规模和进度;有步骤地解决低收入家庭的住房困难等。 2006年 5月 29日,国务院办公厅下发建设部等九部委15条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,要求切实调整住房供应结构,提出 90平方米、双 70%标准;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理
控制城市房屋拆迁规模和进度;有步骤地解决低收入家庭的住房困难等。 2007年 8月 7日, 国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文,重点是强化住房保障,提出进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,逐步改善其他住房困难群体的居住条件等, 该文件被认为是对?房改?的总结, 是住房新模式的转折点。同年 9月 27日,央行、银监会共同发布通知,明确了第二套房贷款实行提高首付和利率政策,将第二套房首付提至 4成。
2008年金融危机爆发后, 国务院统一安排出台多项措施, 包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂时下调到 1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税; 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,最低首付款比例调整为 20%。政策刺激下,房地产市场经过短暂的徘徊后重新活跃起来。进入 2009年, ?地王?频现:?北京地王?、?上海地王?、?深圳地王?……一路刷新历史纪录。 12月 14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设四大举措,明确表态?遏制房价过快上涨?(旧?国四条?。 12月 17日, 中国财政部等五部委发布通知, 明确土地受让人拿地首次缴纳比例
不得低于全部土地出让价款的 50%,开发商拿地后分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。 12月 23日,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额征收营业税。 2010年 1月 10日,国务院办公厅公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(?国十一条? , 从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面, 进一步加强房地产市场调控。然而, 就在全国两会结束后的第一天, 北京一天之内出现了三个?地王?。 4月 14日国务院常务会议决定通过采取实行更为严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设等四条措施遏制高房价(新?国四条?。 4月 27日,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(?国十条?。进入下半年,国土资源部发布了 1457宗闲臵土地黑名单。财政
部、住建部提高了首套房贷首付比例,禁用公积金贷款投机性购房。房价过快上涨势头得到初步遏制。
第五阶段:严令限购与房价回归阶段(今年以来 2011年 1月 26日国务院总理温家宝主持召开会议,研究部署房地产市场调控工作,?新国八条?确定了八条调控措施(国办发“ 2011” 1号《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。重点有:全国建设保障性住房和棚户区改造住房 1000万套,中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度; 调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足 5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税;各地增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 70%的要求; 新增建设用地年度计划中, 单列保障性住房用地, 推广?限房价、竞地价?方式供应中低价位普通商品住房用地。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有 1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购 1套住房(含新建商品住房和二手住房;对已拥有 2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 要暂停在本行政区域内向其售房。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市, 要在 2月中旬之前, 出台住房限购实施细则。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 ,
对新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价,以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的, 住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门, 约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的,相关省(区、市人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况,根据有关规定对相关负责人进行问责。随后,北京市出台? 15条?楼市细则,正式要求外地人购房须纳税五年。上海、重庆宣布正式启动对部分个人住房征收房
产税改革试点工作,令楼市调控再度升级。到 3月底,全国 608个城市公布了年度新建住房价格控制目标, 占所有城市的 92.5%, 而去年 10月份以来全国已有 43个城市出台限购令。以?限购?为龙头,?限价??限贷?相辅相成的三项杀手锏使不断高企的房价终于收敛,部分城市房价开始回调。国家统计局发布的数据显示, 10月份全国 70个大中城市房价平均环比下降 0.14%; 11月份全国商品房销售面积下降 1.7%,销售额当月下降 1.2%, 房地产市场开始呈现量价齐跌的局面。与此同时, 千万套保障房开工建设, 让许多人的?住房梦?不再遥不可及。
三、中国房地产市场的现状
问题一:房价到底有多高?
2010年 7月 8日,《人民日报》发表文章《从?蜗居?走向?安居? --怎么看房价过高》,围绕?目前中国的房价到底有多高?房价过高症结何在?为什么要高度重视房价过高问题?如何切实遏制房价过快上涨? 怎样保障广大群众‘住有所居’?五个问题进行了剖析。文章指出,我国在住房制度改革取得明显成效的同时,房价过高的问题也变得十分突出。受国际金融危机影响, 2008年下半年房价曾一度有所回落,但 2009年第二季度以来, 房价迅速回升并大幅上涨。 2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。大城市更为明显, 2010年一季度北京商品房均价达 21880元 /平方米, 比去年同期上涨了 88.4%。央行公布的一份针对全国储户的调查显示, 超过 70%的居民认为房价?过高,难以接受?。为了更有效地说明这一问题,文章用比价的方法证明了我国大城市的房价已经远远超出合理范围。从房价—收入比③来看,一般认为在3— 6之间,而 2009年北京、上海、
③指住房价格与城市居民家庭年收入之比,反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度。
深圳等城市都超过了 10。从房价—租金比来看④ , 通常认为低于 1∶ 300就意味房地产泡沫已经显现,而一些大城市在 1∶ 500左右乃至更低。另外与国外一些城市的房价绝对值对比。? 2009年 12月纽约房价最高的曼哈顿区的中间价格约合每平方米人民币 2.75万元,德国首都柏林的普通住宅每平方米均价约合人民币
1.7万元;同期我国一些大城市的房价已接近甚至超过这两个数字,而我们的收入水平却相差数倍。?
人民日报未再举例某个城市房价对比,给人们自己留下了思考和查证的空间。根据国家统计局公布的数据, 2009年全国商品房平均销售价格达到了每平方米4681元, 比 2008年的每平方米 3800元上涨了 23.18%。《 2010年国民经济和社会发展统计公报》显示, 2010年全国 70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势,但到年底仍然分别上涨了 6.4%和 8.5%。仍然用以前方法概率估计, 2010年全国的平均房价达到了 5000元每平方米以上。
笔者点开搜房网(https://www.doczj.com/doc/ac9509601.html,/,随便选择北京市海淀区进行房产搜索,设定条件为单价 4万元每平方米以上,显示有 156条在售、待售和售馨的楼盘信息。进一步筛选单价超过 7万元的楼盘,仍然显示有 19条信息。其中在售位于西二环与西三环之间、玉渊潭公园北岸的?钓鱼台七号院?,小高层公寓均价高达 11万元每平方米;位于玉渊潭南路北、中华世纪坛西侧的?缘溪堂?高层住宅均价也达 78000元每平方米。而实际上,自从 2005年 8月上海?汤臣国宝?推出单价 10万元的
④指每平方米月租金与每平方米房价的比值。
公寓起,比美国纽约市高档楼盘还贵的商品房价格纪录,就一再被杭州、上海、北京、深圳、广州等大城市刷新。显然,如此之高的房价已远非占全国绝大多数的普通老百姓所能承受。
按照:房价收入比
下图为上海易居房地产研究机构得出的全国房价收入比趋势。
根据美国统计局、住房和城建部发布的报告,美国 2010年 11月共售出新房 29万套,新房销售价格中间值为 21.3万美元。结合美国每套住房的建筑面积中间值是
303平方米、地产面积中间值是 1416平方米(多为独立别墅和 2009年全美国从业人员人均工资为 43460美元,也就是说, 美国普通工人可用不到 5年的工资买一套300多平方米的新房。在下表, 笔者根据有资料,列出了 2010年全国平均房价前 20名的城市的平均房价与月均工资收入情况。不难得出,普通的工资阶层,即使不吃不喝将所有薪水积攒下来,要 36-40年才能买得起一套 100平方米左右的房子。
问题二:房价为何越涨越高以致难以承受?
人民日报《怎么看房价过高》归纳了五个方面的原因:一是投资推动。目前投资渠道偏少, 近年来房价持续走高, 使很多人纷纷加入?炒房大军? , 住房消费投资过度进而演变成投机,对高房价起到了推波助澜作用。二是资金推动。近年来货币政策相对宽松,市场流动性充足,特别是 2009年我国新增信贷规模近 10万亿元,加上一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷,大量资金就涌向房地产市场,必然使房价过快上涨。三是地价推动。 1994年, 进行分税制改革后, 中央收入占据了税收收入的大头。地方政府税收难以支付各项民生工程在内的庞大支出,土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。据统计,目前我国县市中土地出让金收入占预
算外财政收入的比重已超过了 50%,有部分地区甚至占到了 80%以上。利益驱动之下,加上土地?招拍挂? (招标、拍卖、挂牌的土地出让制度, 价高者得,造成?地王?频出,地价与房价相互影响、交替上涨。 2009年沿海某市土地出让金收入达 1200亿元, 是地方财政收入 520.79亿元的 2.3倍。四是制度原因。过去 10多年较为重视
通过房地产市场解决住房需求, 面向低收入群体的保障性住房供应不足欠账过多,造成住房供应的结构性失衡非常严重。加上房地产税收制度不健全,使拥有或囤积大量住房的成本过低, 也助长了投机。五是城镇化快速发展带动刚性需求增加。按
照 1998
— 2008年的城镇发展速度推算,到 2015年,我国城镇化率将提高到 52%左右,城镇人口将超过农村人口。目前城镇每年约增加 1500万人,每年新增家庭 500万户,
其中大城市的人口聚集效应更加显著。加上原有居民的住房改善需求,造成城镇住房供需缺口,带来了房价上涨。
网易、搜狐等财经频道则把矛头直接指向了供求结构失衡、利益驱动和制度
性腐败。地产商任志强一直炮轰这些年的土地政策:2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式, 2004年? 8.31大限?⑤加剧了这种土地供给的格局,同年?关紧两个闸门,守住一条红线?的调控措施让供给量连续四年大幅下降,从而形成了调控政
策推动下房价变化和土地领先的价格信号。从 1999年到 2009年, 全国土地购臵面积增长幅度从最高的 40%变成了负的 19%,十年期间,将近下降了 60个百分点。建
设用地供应总量不足和和招拍挂价过高,直接造成了房价过快上涨。从全国统计局提供的数据来看,每平方米商品住房销售价格 2003年为 2197元,较 1998年的 1854
元上涨了 342元, 5年的涨幅为 18.45%; 2008年为 3655元,较 2003年上涨了 1458元, 5年涨幅为 61.76%。 2008年每平方米商品住房销售价格是 1998年的 1.97倍。而北京、上海、广州、深圳这些热点城市的涨幅显然要远远大于全国的平均数据。
于是形成了?土地供应量下降-高地价 -高房价-开发商大量囤积土地-房价地价轮番上涨、?地王??楼王?频现的怪圈。土地作为一种稀缺资源,不仅成为了高房价的罪魁祸,也滋养了腐败的土壤。 2009年 1月,一份来自 REICO 工作室的《我国房地产企业开发费用分析报告》研究表明,在房地产商总销售收入分布中, 37.36%流向政府,
36.49%是?除土地外的其他成本?,剩余的 26.14%的份额才是企业所有。理论上, 该报告核算的?成本?已经包含了开发商所有的成本, 包括外界一向关注的房地产商的隐性成本或腐败成本。正如某位政府官员坦言,?表面上,我们老是在讨论房地产价格,实际上,无法进一步探讨的是与此密不可分的政府腐败。?而近年来落马的腐败官员中,大多与房地产商有着说不清道不明的暧昧关系。
问题三:我们到底建了多少房子?还需要建多少房子?
据统计, 建国后近 30年间, 我国累计住宅建设投资仅为 374亿元, 年人均住房投资不足 10元。到 1978年,中国城镇居民人均居住面积为 3.6
⑤ 2004年 3月 30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 (国土资发〔 2004〕 71号,以下简称“71号令” ,要求各省市在 2004年 8月 31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕, 8月 31日之后, 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
平方米 , 而这个数字在 1949年是 4.5。 30年间 , 中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长 , 反而比 1949年少了 0.9平方米。
根据《中国建设报》 2011年 5月 27日刊登的对住房城乡建设部住房改革与发展司司长倪虹的专访,? 1978年到 2010年,城镇人均住宅建筑面积从 6.7平方米提高到 30平方米以上。农村人均住房面积从 1978年的 8.1平方米提高到 2009年的33.6平方米以上。?而国家统计局发布的《 2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示全国总人口为 1339724852人 (不含香港,其中居住在城镇的人口为665575306人,占 49.68%。如果将改革开放前的住房建设不算在内(考虑重建和淘汰基本可以忽略不计综合这两项数字,我们按照人均 30平方米、 6.66亿城镇人口,计算得出 199.8亿平方米,以 100平方米一套,目前全国城镇共有 1.99亿套住房, 全国城镇人口约平均每 3.35人拥有一套住宅。
另据报道, 2010年 4月国家电网披露, 在全国 660个城市的调查显示, 共有 6540万套住宅电表连续 6个月读数为零,可以判定为长期无人居住。如果以电力系统的数据为准,按照空臵率为 35%,得到城市中住宅总数为 1.87亿套, 如果加上国家统计
局公布的 2010年销售商品房 10亿平方米⑥ , 按 100平方米每套折算,共计 1.97亿
套住宅,与 1.99亿基本接近。如果再加上有关部门统计的目前全国约有 66亿平方
米小产权房,按
100平方米每套折算, 计 0.66亿套住宅, 那么全国城镇人口实际上平均约
2.66人拥有一套住房。与美国 2009年人口总数为
3.07亿,住宅总数为 1.3亿套,平均每 2.36人拥有一套住宅基本接近。
根据倪虹司长的介绍:? 2010年,我国城镇化水平达到 49.68%,比建国时增加了39个百分点;城市总数达 657个,比建国初期增加 525个。城镇空间结构不断优化,
初步形成?以大城市为中心、中小城市为骨干、小城镇为基础?的多层次城镇体
系。城镇群成为我国重要的经济增长极。?有学者指出, ?根据发达国家的城市化经验,城市化率在 30%~70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右?。目前居住在乡村的人口为 674149546人,占 50.32%,达到 70%的城镇化率,农村居民人数需要减少到 4亿人左右,将转移 2.7亿多人。按照人均 30平方米的标准,需要新增住宅 81亿平方米。如果考虑政策调控后的房地产的增长
⑥国家统计局 2011年 1月 17日公布的数据显示, 2010年全国商品房销售面积
10.43亿平方米, 比上年增长 10.1%, 首度超过 10亿平方米。
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速率放缓,仍以? 1998— 2008年新建住房 65亿平方米的平均增长率?⑦来计算, 从目前起算仍然大约还有 12年多的调整增长期, 即到 2025年前后, 我国的房地产市场将达到饱和。
问题四:房地产市场对 GDP 的推动到底有多大?
我国在 1984年才正式将房地产列为独立行业进行统计, 1978年改革开放之初到 1998年住房改革, 房地产占中国 GDP 的比重都徘徊在 2%左右, 并不具有举足轻重的地位。经过住房制度改革到 2007年的 10年间的发展, 房地产业对中国 GDP 增长的直接和间接贡献率都已经超过了 10%。渐渐地住房问题成为一个重要的经济问题。房地产业逐步从新的增长点,演变成?支柱产业?,最后到?重要支柱产业?。经济对房地产的依赖已是一个无法改变的事实。
房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括 3个方面:第一、作为投资的一部分,房地产开发投资对 GDP 增长的直接贡献;第二、房地产开发投资通过关联产业带动 GDP 增长的间接贡献;第三、房地产开发投资通过拉动消费对 GDP 增长的引致消费贡献。根据学者的计算, 1997-2005年, 综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对 GDP 增长的总贡献率平均达到 22.49%,即在各年 GDP 的增量中,房地产开发投资总贡献的份额平均达到 1/5;在平均 8.94%的GDP 增幅中,房地产开发投资贡献的百分点平均达到 2.03%。
最新数据显示, 2011年我国房地产开发投资 48267亿元, 比上年增长 33.2%⑧ ,占国内生产总值 397983亿元 12.13%。
四、中国房地产市场的未来
2011年, 是?十二五?规划的开局之年, 也是房地产业的大变革之年。号称?史上最严厉的楼市调控?凌厉推进,房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展。
展望一:2012年,宏观调控将继续
12月 9日, 中共中央总书记胡锦涛主持召开政治局会议, 分析研究明年经济工作。会议提出要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 促进房地产市场健康发展。 12月 12日至 14日召开的中央经济工作会议, 明确提出?要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展。? 12月 13日,
⑦《人民日报》 2010年 7月 8日《从“蜗居”走向“安居” --怎么看房价过高》
⑧国家统计局《 2010年国民经济和社会发展统计公报》
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中央经济工作会议期间, 《人民日报》头版头条发表《如何看待房价走势》的署名文章,强调?关键时期应坚持调控不动摇?。指出这次调控与以往最大的不同,是抑制投机与增加供给两手抓。文章称:?在房地产调控成效初显的同时,我们也必须看到,目前调控正处在关键时期,成果仍不稳固,远没到可以放松的时候。?为什么必须坚持调控不放松?以?房价回归合理水平?的目标来看,城市房价仍然居高不下,房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近?合理?的区间,促使房价反弹的因素依然存在。只有坚持和完善调控,进一步落实已出台的各项政策,才能巩固调控效果,使房价继续向更合理、更安全的水平回落。同时,住房供应体系的建设以及土地、税收、法律法规等长效机制的改革还刚刚起步。如果刚见成效就放松调控,房地产市场还是会回到过去的发展轨道上,房价的反弹在所难免,调控有可能前功尽弃。文章最后强调,安居是民生之本,安居才能乐业,安居才能安心。?十二五?开局之年,房地产市场调控和保障房建设已经迈出了坚实一步。今后一个时期,我国仍将把住房问题作为关注民生和推动发展方式转变的结合点,更好地落实各项调控政策、巩固调控效果,加快推进保障房建设,加快完善住房供应体系,最终实现房地产市场的良性运转,促进国民经济平稳较快增长。
中央经济工作会议在关键时期,让希望房价理性回归的善良民众吃了一颗定心丸,也打破少数不法商人希望房价继续疯狂的最后幻想。同时, 到本月 20日上海市政府在官方微博?上海发布?宣布,明年继续执行住房限购政策,包括北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春和厦门等明确表态明年限购令将延续的城市数已达 9个,围绕?部分城市限购令到期后是否继续执行?的讨论也基本尘埃落定。
展望二:房价步入下降通道,房企开始过冬
中国社科院发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告 (2010-2011 》 , 通过对2010年 9月全国 35个大中城市二类地段(城市一般地段普通商品住宅集中成交价的对比分析得出,全国重点监控的 35个大中城市平均房价泡沫为 29.5%, 说明房价确实有较大的下降空间。本月 18日国家统计局发布的? 11月份 70个大中城市住宅销售价格变动情况?显示,新建商品住宅 (不含保障性住房中,环比下降的城市增至49个,比 10月份多了 15个,持平城市为 16个,而环比价格上涨城市的涨幅均未超过0.2%。而同比价格涨幅在 5.0%以内的城市也比 10月份增加了 4个, 达到 61个。环比降幅比较明显的城市有:北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、
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南昌、无锡、徐州、南京。另据记者调查,伴随房价下行部分城市住宅市场正呈现供大于求局面。 11月份一手住宅供求比大于 1的大城市有北京、广州、深圳、成都和杭州,其中杭州最高达到 3.50,其次为深圳和北京, 而深圳从 10月份的1.39增加到 11月的 3.29,已超过 2008年 10月的高位 3.25。
实际上进入 2011年下半年, 一、二线城市房地产交易持续低迷, 降价风波开始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延,部分楼盘甚至将价格下调了近 50%。 10月份上海还发生了龙湖地产退房潮事件。进入 12月后,前期以大幅折扣吸引客户的现象也日益减少。?截至日前,已有至少 26家上市房企发布了 2011年度业绩预告,尽管部分巨头房企全年销售业绩仍有所增长,但颓势难挽。万科 11月份实现销售面积 73.8万平方米,销售金额 82.9亿元;其中销售面积环比下降 27%,同比下降 24%;销售金额环比下降 20%,同比下降 36%。中海和碧桂园 11月的销售面积环比降幅也分别达52%和 41%。⑨ ?房价?拐点?已经形成,下跌趋势不可逆转。
上海易居房地产研究院杨红旭预计?接下来数月,随着环比价格的下降,以及同比价格下降城市的增多,新建商品住宅同比涨幅将继续下滑, 房价跌幅逐步扩大。预期未来半年左右,全国房价将总体上保持环比下跌状态,明年二季度可能止跌或跌幅缩小。?
展望三:住房保障体系和商品房供应体系不断完善
2010年中央经济工作会议, 首次提出要?逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系?。 2011年 3月 6日,国家发改委透露?未来五年要建设城镇保障性安居工程 3600万套,今年 1000万套,明年 1000万套, 后面三年还有 1600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%?。《如何看待房价走势》一文指出截至 11月中旬,今年1000万套保障房建设任务已经完成。目前各地已经开始着手制定明年的开工建设计划,整个?十二五?期间,我国共将建设各类保障性住房 3600万套,到?十二五?末,城镇保障房覆盖面将达到 20%。文章强调:?保障房是改善民生和经济发展的最佳结合点?,建保障房大大改善了困难群众的住房条件。从今年起,公共租赁房成为保障房建设的主力军,让许多原本不属于保障对象的中低收入家庭、新就业大学生和外来务工人员也能纳入保障范围,解决阶段性住房困难。指出保障房不仅改善民生,也有助于稳定房价、稳定经济。中国房地产协会副会长朱中一认为,以公租房为主的保障房大量供应,能减缓
⑨《经济参考报》记者统计
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购房需求在短期内集中爆发,缓和快速城市化阶段住房市场的供求矛盾, 有利于遏制房价过快上涨。保障房也将助推城市化发展,其释放出的消费和投资潜力,直接推动相关产业发展。
坚持市场供给与政府保障相结合,既强化政府职责,加大保障性安居工程建设,完善住房保障体系,又发挥市场在资源配臵中的基础性作用, 完善商品房供应体系, 通过租售两种方式, 满足不同消费群体的住房需求。这是在总结了我国房改经验教训和借鉴了国外成功经验后得出的结论。风雨过后见晴天,我们有理由相信,在党中央的英明领导和各级地方政府的齐心协力下,中国的住房保障制度将更加健全,中国的房地产市场将更加健康,?住有所居?将成为每个中国人享有的实实在在的权力!
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