中国房地产未来七大趋势
从 2013年开始,中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节!
从改革周期的维度判断,未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为; 从经济增长周期的维度判断, 则中国经济在 2012年已经软着陆成功, 且已呈复苏回升态势,未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”,进而迈向新的大国崛起台阶,一举超越美国成为世界最大经济体;如果从房地产产业的维度判断,则一个全新的季节也已经来临,无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。
值此之际,每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢?那就是敏锐地去捕捉新的变化趋势,快速找到并确认自己的新的身份,以进入新的季节,迈向新的未来。本文意在粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。
趋势一:中国经济从 10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以
及小颠簸的“稳态增长”,而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。
过去 30年,中国经济的年均增长率接近 10%,尤其过去十年间,中国经济的年均增长甚至超过了 10%,这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说,就是在人类历史上,还从来没有如此多的人口,在如此长的时间内,实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到 2020年未来的中国经济增长,中国将告别 10%上下的超高增长,
转而进入“七上八下”的次高增长。
有三个因素发生了变化:一是中国人口周期的变化,进而必然引发经济周期的变化。进入 2010年后, 中国从“人口红利” 开始转向“人口负债” , 经济增长则从“劳动力无限供给” 时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期,经济增长必然随之告别“超高增长”,转而进入劳动力约束下的“次高增长”。人口周期所带来的增长格局的变化,在几乎所有的国家都发生过,中国也不会例外。
二是房车主导的重化工业增长将风光不再。 2000-2010年,中国的房屋年销售
从 100万套增长到 1000万套,汽车年产量则从 200万辆增长到 2000万辆,房和车十
年都分别增长了十倍,年复合增长在 20%以上。但展望 2020年的未来十年增长,各自能再增长一倍就不错, 如此年复合增长速度将急速滑落到 5-7%的地步,甚至不及同时期中国经济的年均增长速度。 2012年,钢铁生产十年增长最低,而服务业占中国经济比重第一次超过第二产业,昭示出中国重化工业增长已走向衰落,房、车将逐渐告别主导产业地位,中国经济也将痛失最强劲的发动机。
三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化。现在无论是政府还是社会更看重的是经济增长质量、社会和谐、生态保护以及公平公义等。同时,由于就业压力的降低,政府也
不再需要以刺激政策来维持经济超高增长。也正因为上述原因, 2012年中央经济工作会议提出的经济工作最终目标已由过去的“保持经济平稳较快发展”这一元目标转变为“实现经济持续健康发展和社会和谐稳定”的二元目标。在缺乏政策强力推动的前提下,中国经济当然也就只能顺位在“七上八下”的自然增长轨道中。
但是,中国仍没有脱离青春发育长身高的阶段,因此未来经济增长的动力仍然会表现强劲。从外部环境看,世界经济可能已经告别了最坏的时期。如果全球经济向好,中国的进出口也将进一步回暖。从国内环境来看,政府动力不会衰减,而市场动力在复苏。因此,我们判断 2013年中国经济的增长将重回 8%的增长轨道,而 2020年前大多数年份中国经济增长可望在“七上八下”的轨道上颠簸运行。
从增长的波动来看,我们判断中国经济也将告别大起大落的阶段,转而进入到“稳态增长”阶段。“七上八下”的增速慢吗?据英国《经济学家》杂志中国专栏的预测文章,如果未来十年美国经济年均增长 2.5%,同时物价年均增长 1.5%,而中国经济能够保持年均增长 7.75%, 同时物价上涨控制在年均 4%, 人民币年升值控制在 3%, 那么到 2016年的时候中国按照购买力平价计算的经济总量将第一次超过美国, 而到2018年的时候, 即便按官方汇率计算中国的经济总量也将超过美国。另据假设,未来十年中国的年均增长只有 7%,那么到 2020年的时候,中国经济总量也将增长一倍,约相当于当时美国经济总量的 64%,日本经济总量的 2倍,德国经济总量的 3倍以及英国、法国、印度、巴西等国的各 4倍,加拿大的 6部以及墨西哥的 12倍。如此
展望未来十年的中国经济和房地产发展, 其实仍是一个美好增长的季节,甚至是一个更美的季节,但又是一个明显不一样的季节。
趋势二:房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。
中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升,但供不应求的局面已经过去,而供大于求的局面将逐步显现,并且将主导未来的房地产发展大势。
据“城镇化需求预测模型”测算,到 2020年新建住房面积将增长到 15.4亿平米,这意味着 2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长, 伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓, 2020年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于,需求增长的同时,供应增长更快, 导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。
预计 2012-2014年城镇住宅需求年均约 12.7亿平米 (2010年实际新增商品房住宅需求只有 10亿平方米 ,假设 2009-2011年新开工面积在 2012-2014年竣工,则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均 12.3亿平米,来自市场的供求可以说基本平衡。然而,考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应,将这些非正常供应加入到整个供应后,中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。
城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来 10年,所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是 2.7-3.2亿平米,假设刚需在全部新房成交中占比 35%,则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多 7.8-9.2亿平米。这样的销售量即便与 2011年的销量相比,也远远不如,降幅达 5-20%。可见,未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法撬动全国住宅销量的持续快速增长。
当前,全国住宅库存积压已达 3亿平方米, 2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到 2017年, 中国住宅市场才能重新恢复供求平衡, 但最后不久中国房地产很快将走向 2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断, 中国
房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场,黄金增长年代恐将一去不复返。
另据中国指数研究院的预判, 2012年全国新增商品房住宅需求为 10亿平米,预计 2011-2020年十年间 13亿平米将是顶峰,全国全部新增商品住宅需求约 120亿平米,如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至 5%以内,这完全无法比肩过去十年年均 20%以上的增长。从结构上看,前五年首次置业的刚需客户仍是主力,后五年改善型需求占比将超过刚需客户(55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于 30平米。如此节奏和结构的迅速变化,开发商及其他相关利益主体不可不提前有所准备。
趋势三:新一届政府对于房地产的调控将不会松手,而房地产调控的成效将从以往的屡屡失效走向成功!
过去十年,房地产调控几乎年年都被强调,但调控最终总是变成“空调”。但展望未来, 政府对于房地产的调控肯定不会松手,房地产调控将从一而再再而三的失败中逐步扭转。众所周知,每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之年的 2012中央经济工作会议,不仅关乎 2013年,更是关乎整个新班子对于未来中长期的政策思路。 2012年的中央经济工作会议对于举世关注的房地产业,会议只有一句话——“坚持房地产调控不动摇”。但这句话足以印证我们事先的猜测:本届政府将不会再允许房地产市场过热,也不会允许房地产价格再度失控。
道理非常简单:钟摆不能一直往一个方向摆,一旦摆到头必然要往回摆。上届政府提出过许多好的理念, 也做了许多好事, 但在两件事情上却未免饱受诟病。一是改革的推进缓慢, 甚至在某些方面出现了改革倒退。因此,新一届政府重启改革乃是必然。二是房地产调控。房地产在过去十年突飞猛进,但房价暴涨、十年调控无果也引发了社会对于政府的失望,房地产收益分配的不平衡更为大家诟病。 18大报告145处提到“人民”,显然要提醒全党须牢牢记取“水能载舟、亦能覆舟”的教训,真正落实以民为本的执政理念,方能继往开来。
而新一届政府想要在民生上有所建树, 第一步可能就是以“新型城镇化建设” 为突破口, 房地产开刀,在上届政府无果的房地产调控上结一个大大的果子。如此,中央经济工作会议才要求“坚持房地产调控不动摇”。再考虑到前面讨论的中国房地产
市场格局与增长态势的变化,也就是说天时已变,政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标,到今天真的有望逐步落地实现。
趋势四:房地产金融将继续从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大,而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。
2012年底,中国的 M2接近 100万亿, GDP 接近 50万亿, M2与 GDP 之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪相:一是市场中货币流动性持续过剩;二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象, 后者反映出资金存量管理低效的现象。在此背景下,市场规律必然发力,金融创新不可避免。过去,企业的资金来源主要是银行信贷,基本上是一棵树上吊死,但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。从央行公布的融资总量数据看, 目前人民币贷款占比已经从 06年 80%的峰值降至 56%; 而包括委托贷款、信托贷款、银行承兑汇票、企业债券等在内的社会性直接融资占比已经接近 40%。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币 M2已越来越缺乏解释中国经济的能力, 只有转向包括更广义货币供应的 M3甚至 M4才能更好地解释中国经济。
以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励,就在刚刚闭幕的中央经济工作会议上,中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。社会融资总规模的扩大,具体到房企融资, 最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。
据中国信托协会数据, 2010年二季度中国房地产信托累计余额为 3154亿元,到 2012年二季度房地产信托累计余额已高到 6751亿元。而房地产基金在 2012年也狂飙
突进,即使按照保守估计也已突破 2000亿元, 成为不少中小房企融资的重要渠道。
所以,从房地产金融的角度看,未来社会融资总规模的占比还将不断上升,而金融监管的大趋势是,政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化,而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。资金增量与资金存量相比较,
政府对资金增量的管理相对简单,可控性也相对较大,完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制,但政府如何合理、有效地管理和疏导资金存量则明显要求更加精细化,也更加需要管理艺术。目前,社会资金拥挤流向暴利行业。如银行业,从来都是民间资本竞相追逐的领域。但对于如住建部正在研究的保障房领域之类的“寡利领域”,如果缺乏具有诱惑力的利益引导来引导民间资本进入,最后的结果必然是无人问津。显然,政府现在需要研究一些好的对策来管理中国的存量资金。
趋势五:在住宅房地产的价格变化上, 不同城市的房地产市场将从“普涨时代” 进入“分化时代”。
基于限购的大背景下,去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷,三线城市借力不限购的政策东风将会迎来新一轮春天。但随着岁尾的临近,市场的数据宣告了上述判断的错误。没有任何机构可以确保它的预测百分之百正确,但对客观规律的尊重辅之以逻辑性的分析,这是我们能做到的。城市的聚集效应,或者说只有极富的国家才可以玩得起小城市。所以大的判断是:一线城市的聚集效应将越来越凸显;二线城市,尤其是区域中心城市的后发优势显现;三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流,人流和资金流越聚集的城市房地产市场才越有潜力。
根据联合国人口署预测, 2010-2020年我国新增城镇人口前 20名的城市中,北上广深均位列其中,同时另有 10个城市位于其周边可辐射范围内,上述 14个城市共计将新增约 3990万人,按人均 35平方米计算,新增住房需求共计 14.0亿平方米,约占十年间全国新建住房总需求的 9%,占全国新增人口带来的首置需求的 23%。总体而言,一线城市潜在需求尤其是刚性需求强劲, 但供应量不足, 成交量在 2012年高基数的基础上难以大幅增长, 价格上涨空间大;二线城市供求基本平衡,价格未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力;三线城市的供应量较大但潜在需求不足,价格下行风险逐渐暴露。
趋势六:房企分化趋势凸显,大型房企越滚越大、中小型房企被边缘化。
2008-2011年, 万科销售额分别为 479亿元、 634亿元、 1082亿元、 1215亿元(今年 1-11月 1271亿元。万科达到百亿是 2005年, 2010年突破 1000亿元,之后三年增速下降到 10%左右。今明两年,中海、保利、恒大、万达、绿地等企业将突破千亿,之后增速放缓是大概率事件。对于更多中小企业而言,在行业增速步入 10%左右的时候,百亿何时能到来? 无论是从销售额还是销售面积,百强企业市场份额的占比都在不断增加。反观众多中小型房企, 随着中央对房地产一系列地打压政策, 许多经营不善的中小企业纷纷走上了被收购、兼并甚至破产的道路。而它们面临最大的困境之一便是土地成本地持续增加。一线城市优质住宅地块的总地价一般在 15亿元以上,武汉、杭州等二线城市的优质地块也普遍在 10亿元以上。高昂的土地成本是房企淘汰的重要杀手。
趋势七:住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱,购房人买房就赚钱,地方政府卖地就赚钱”,但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且,未来房地产自身的行业细分将越来越细,住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性,但在过去十多年由于投资品的稀缺,其投资属性甚至于投机
属性彰显，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“搏傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地迎接产品时代，有些企业（如绿城、龙湖、万科等）已经走在前列。从 2012 年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求，万科的 15 平米户型是一种有益探索；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。趋势八：在地产投资上，投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”，商业地产的投资客群将从“安全性资本”转为“理财型资本”，过去十多年北京
商办物业散售市场最具代表性的企业便是 SOHO 中国， 2006 年朝外 SOHO 从的23.32 亿销售额，到 2008 年三里屯 SOHO 的 69.21 亿销售额，再到银河 SOHO 的接近 200 亿的销售额，都占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。熟悉 SOHO 中国客户群的人士不难发现，最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主。也就是所谓的“安全性资本”，这类人群追求资产的安全性，注重资产的保值增值，对价格不敏感，并不追求高额的投资回报。但随着煤炭市场的每况日下，再加上中央政府力推的煤炭资源整合，煤老板财富的几何级数增长的时代也一去不复返了，所以安全性资本的购买力日趋萎缩。但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，这些钱投资额度相对较小，但对价格和投资回报率非常敏感。这类人群对文化和品牌有明显的偏好，工作时不喜欢被打扰，圈层网络具有明显特征，主要集中在 EMAB 班、各大会所和俱乐部。整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。中国的不动产投资大致经历了三个阶段： 2005 年-2009 年第一个阶段是“全民炒房时代” 。典型事件便是谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”；2010 年-2011 年的第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京 CBD 写字楼租金涨幅全球第一”；第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。随着阶段的不同，投资理念也在不断升级。过去很长一段时间里，房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言，推荐的产品仅是商办物业，并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”，而非“医生”。客户从他那里购买产品更多是的是基于产品本身，而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”，而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”，甚至会升级为纯的信任驱动模式。
从客户的角度而言，过去对自身的财富也没有很好的配置，把鸡蛋放在一个篮子里，即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类，如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”，有些钱是用来保值的，有些钱是用来博取高收益的，即资产配置的概念。
中国房地产的未来发展趋势 21世纪的10年代已经开启,然而,这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说似乎有些寒冷。在最近的一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要的需要探讨的问题。房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了中国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。但是这也导致了目前在金融危机的大环境下,由于我国内需不足,使得长期的经济发展找不到强有力的支撑点。这也是我国政府采取种种措施来刺激消费的主要原因。 中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是:一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投
房地产价格形成机制与未来价格预测 ［摘要］中国房地产价格比较高,长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁,同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以,进一步补充和完善房地产价格形成机制,对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测,这对于地产业的经营和发展有重要的意义。 ［关键词］中国房地产；价格预期；市场供求关系 近年来,国内各地区房价不断走高,高房价再次成为全社会普遍关注的焦点。就我国住房货币化改革十年来的情况看,中国的房地产业高速发展。截至当前,房地产业已成为国民经济的重要命脉。与此同时我们也应清醒地认识到,一些重要的问题在房地产行业繁荣发展的过程中逐步凸显。主要表现在以下方面：第一，扭曲的房地产价格机制,使房价整体处于高位,有部分城市商品房价格连续多年长期上扬,过高的房价收入比,使居民已经难以承受过高的房价；第二，地产行业的资金高度依赖信贷,金融风险已经逐步显露于房地产行业中。在这些所有的问题当中,最需要关注的就是超出普通居民购买能力的高速增长的房价。普通老百姓承受不起快速上涨的商品房价格,其结果就是导致房地产价格泡沫的形成。对于没有实际购买力支撑的房地产价格,最终会形成有价无市的局面,从而导致房地产行业的破灭。房地产行业一旦出现强烈的动荡,终将会对我国的金融系统和实体经济的发展造成阻碍,从而严重影响国民经济的正常发展。所以,对房地产价格机制的研究,并且控制和进一步消除房地产价格中的虚高成分,消除房价泡沫对我国经济发展产生的负面效应,有着十分重要的意义。因此,应当从以下几方面健全并完善房地产市场价格形成机制,消除非理性价格行为,控制房地产泡沫,从而使房地产行业的发展符合市场经济价值、供求和竞争规律的标准。 1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素 1.1 地产业的成本因素 其开发成本包括：建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量,造成土地短缺的局势,这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费,直接导致了房地产成本扩大。 1.2 地产业的两种需求 地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。 (1)改善性目的和消费性目的 在以后的20年中,目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20
中国房地产未来的发展前景 学生：王马军，城市建设学院，工程管理10701班 指导老师：黎生南老师，长江大学 【摘要】:房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，对国家的国计和民生问题，还有构建和谐社会，促进我国社会主义现代化建设，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 【关键词】：房地产发展前景趋势 Prospects for the future development of Chinese real estate 【Abstract】:Real estate business is the main body of the real estate business, real estate enterprises in China.Real estate development industry is a competitive industry, funding capacity, resource utilization and more, and involves very sensitive to social housing. Analysis of the real estate business trends, real estate and the entire national economy to promote the healthy development of the country's national planning and livelihood issues, as well as building a harmonious society and promoting China's socialist modernization, as well as maintaining the stability of the whole community are very important. 【Keywords】：Real Estate Prospects Trends
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
未来世界和中国科技发展 趋 势 分 析
目录 前言 (1) ▍1、形成（becoming） (2) ▍2、知化（Cognifying） (4) ▍3、屏读（Screening） (7) ▍4、流动（Flowing） (8) ▍5、重混（Remixing） (10) ▍6、过滤（Filtering） (11) ▍7、互动（Interacting） (12) ▍8、使用（Accessing） (13) ▍9、共享（Sharing） (15) ▍10、开始（Beginning） (16) ▍11、提问（Questionning） (18) ▍12、颠覆（Disruption） (19)
前言 跟30年后的我们相比，现在的我们就是一无所知。必 须要相信那些不可能的事情，因为我们尚处于第一天的第一个小时——开始的开始。 我想讲一讲未来20年的技术走向。技术都会有一个前 进的方向，我把它叫做必然，就是这个趋势像重力一样，一定会发生。比如有了芯片、电波等，必然会出现互联网，会出现手机。 我不想讲苹果会不会取胜，特斯拉会不会取胜，中国今后怎样，美国将来怎样，这不是我说的必然。 我说的是一种总体趋势，我相信这些趋势是可以预测的，但是它的细节无法预测，比如电话一定会出现，但苹果不是；网络一定会出现，但Twitter不是。我想讲一些长期的趋势，这种必然的趋势都是交织在一起的、互相依赖的，但最后朝同一个方向前进。
▍1、形成（becoming） 所有的东西都在不断升级 这是我的书《必然》中的第一章，就是所有的东西，都变成了另外的东西，所有的东西都是一种流动的状态，都在不断地改变。 下雨时每一滴水会如何进入到山谷，这个路线是肯定无从了解的。但是你一定知道方向——因为有重力，所以必然向下。 而类似于必然发生的「重力」，商业趋势也是必然的，总体趋势一定能够预知。 我们是有选择的。在未来，新的技术必然会出现，我们可以选择想要新技术以什么样的形式出现——也就是说 “到底出现什么”是我们可以选择的。 而今天聊到的必然趋势，互相依赖互相支持。在未来，所有的东西都变成了另外的东西，都在流动和改变。这样一种流动是时常在发生的。 比如有形的产品变成了无形的订购服务，过去在商场才能买到商品，但是现在，你可以在网上购买相应的服务，服务的一部分包含了你需要的商品。 比如从硬件到软件，现在所有的东西都是软件，这也是流动的趋势。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
写未来世界的作文600字 篇一：未来的世界阮铃铭 未来的世界里，是一个和平的，五彩缤纷的，充满生机的美好世界。 未来的世界，没有乞丐的乞讨声；气愤的怒声；受害的冤声；不讲礼貌的骂声；受委屈的哭声；没有闹哄哄的吵声 未来的世界是和平的，没有滚滚硝烟的战争；没有小偷；没有打家结舍的强盗和土匪；没有丧失人性的团伙；没有市井流氓和无赖 未来的世界，是美丽的。每条繁华大街上都人来人往，车辆行驶。街道的两旁都建好了一幢幢高楼大厦，大厦前都会种好几棵大树，让它们吸收二氧化碳，散出清新的氧气，让人们的身体更健康。 未来的世界，是高科技型的。它把所有的车都改了造型，还把车的所有缺点和毛病都除掉了，将它们都变成了自动载人车，只要一叫他停下，它就会停下，你要去哪里，只要说一声，它就会立刻到那里，而且保证您的安全，最重要的一点是，它不要司机操作，而是自动的，而交警就是机器人了，你可以将做交警的所有知识都输入机器人的脑子里，他就会随机应变地指挥，绝对不出错。 未来的房子，也是使用高科技的。只要你是房间的主人，可以用手指在门上碰一下，它能识别是否是主人，是的话，就会开门，不是的话，绝不开门。房间里，会有许多机关，假如你要把东西藏进密室里，就按一下机关，密室的门马上就会开起来，当你出来时，它就会自动关上，而且门的位置上没有任何痕迹，根本看不出来。假如房间起火了，它就会自动灭火。假如晚上有人将窗户砸碎跑进来，你身边没有人，这时你又躺在床上，你就可以按一下机关，床立刻分成两半，你就可以到床底下去，然后在按一下机关，天罗地网就会将进来的那个人网住，让他动不得，自己再好好睡上一觉，天亮之后，再来处置这个人。 未来的世界，还有许多各种各样的高科技产品和发明，它使我们的生活更加丰富多彩，有声有色了。 未来的世界，还有许许多多令我们猜想不到的，它是奇妙的，令人难以琢磨的，我相信，未来的世界会更加美好的。 篇二：未来的世界 未来的世界，是一个神奇而美好的世界。 未来的鞋子一定是飞鞋，它能够带着人们自由的飞翔。人们可以穿着它到游乐场去游玩，到公司去上班，到学校去上课。飞鞋的底盘有一个小型喷气装置，提供向前和上升的动力，在空中自由的飞翔。它的载重极限是4090公斤。它的电池是特制的，使用寿命很长，每双鞋只要两对电池，电池大约两年更新一次。大约可以跑出每小时30千米的速度。它的价格还很便宜，大约3000元左右。这种鞋可以回收，不会对空气造成污染。 未来的车子应该是飞船的形状，象现代的神州五号的模型。这样的车子可以接近第一宇宙速度。这样的车子是不需要维修的，后面有最高科技的火箭筒，做它前进的动力。它的底盘有10个火箭管，可以可以帮助它提升高度和速度。他的卖价腰50000元左右。人们可以坐它进行宇宙冒险，探测太空的奥秘。它的外壳很坚硬，可以抵御星际间陨石的碰撞，而且，耐高温、耐辐射，保护乘坐者的安全。
主导未来世界经济中国应大力发展五种支柱产业 [大] [中] [小] 2010年6月14日昆明日报报道，云南省昆明市将花3年半时间，把34.3万亩农田种植面积全部调整为园林园艺、苗木、经济林木种植和滇池湿地生态园区。随着农业产业结构的调整，云南省昆明市农业将实现功能、产业结构、生产模式、劳动力结构等方面的大调整。在此基础上云南省昆明市着力发展品牌、特色、生态、高效、节水、外向型农业，加快生态农业发展。通过农田变绿化，云南省昆明市努力把自己打造成云南省乃至西南地区最大的苗木生产园区。到2015年，云南省昆明市将完成区域布局合理、生产水平高、产业经营力强、生产质量安全的农产品生产体系和高效低耗的农业生态体系，形成生态和谐的都市型现代农业产业网络，成为名副其实的生态文明城市。云南省昆明市依托自己的地理环境和产业优势在发展经济中找到了自己未来的产业，进而调整自己的产业结构实现转型升级。 事实上，由于廉价劳动力和低资源、环境要素价格为特征的经济增长模式的基础已经动摇，转变失衡的经济结构、产业结构，提高劳动者收入，增强内需，这些都迫切要求中国产业结构转型升级，要求中国大力发展新产业。结合当前人民币升值压力等国际政治形势、欧元危机以及世界科技新特点，中国主导未来世界经济应大力发展五种支柱产业： 一、物联网产业。“物联网”是继互联网之后全球信息产业的又一次科技与经济浪潮。物联网是下一个经济增长点。物联网一方面可以提高经济效益，大大节约成本；另一方面可以为全球经济的复苏提供技术动力。 天津正积极着手制定“物联网”产业发展规划，圈定产业资源。未来几年，天津将把“物联网”产业作为转变发展方式、构筑高端产业高地的重要途径。 物联网武夷山示范区是福建省的两个物联网示范区之一，该示范区以“数字武夷”工程建设为基础，以智能旅游为重点，将来还将推进物联网技术在农业、交通、物流、校园、城管、社区、环保等领域的应用，打造智慧五一旅游度假城市。 2010年6月10日，北京市经济和信息化委员会主任朱炎在当日召开的“2010信息网络创新年会”上透露，2010年年初以来云计算、物联网应用等行业发展迅猛，其中骨干企业增长速度都超过50%。 在2010中国国际物联网大会暨第三届上海通信发展论坛上，上海市浦东新区副区长朱嘉骏表示，将采取七项措施加速物联网产业发展，并在十二五期间使张江物联网产业迈入千亿级。 二、新能源产业。新能源又称非常规能源，是指刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源，如太阳能、风能、生物质能、地热能、核聚变能、水能和海洋能以及由可再生能源衍生出来的生物燃料和氢所产生的能量等。发展低碳经济，促进经济增长方式转变，已经成为全球关注的焦点。中国已经选择新能源产业作为绿色经济发展的重要支柱产业。 自2010年6月1日中国财政部、科技部、工业和信息化部、国家发展改革委员会等四部委联合下发通知，确定上海、吉林长春、浙江杭州等5个城市启动私人购买新能源汽车补贴试点工作，浙江省杭州市加快了新能源汽车发展步伐，浙江省杭州市政府已计划将电动汽车产业培育成战略与支柱产业，以此带动杭州低碳型城市的发展。 5辆长安志翔燃料电池车作为出租车，示范运行服务于2010年上海世博会，在全世界游客面前展示中国新能源技术成果，成为2010年上海世博会上的一大亮点。 2010年6月，一家中国香港公司Nokero推出了一款名为Nokero N100 LED灯泡的全太阳能供电电灯产品，这家公司希望这种产品能给全球数百万生活在无电力供应地区的第三世界居民的生活带来光明。 可燃冰（又称天然气水合物）是水和天然气在高压、低温条件下混合而成的一种固态物质，具有使用方便、燃烧值高、清洁无污染等特点，是公认的地球上尚未开发的最大新型能源。2009年9月25日，中国国土资源部总工程师张洪涛先生在北京介绍，中国地质部门在青藏高原发现了一种名为可燃冰的环保新能源，据初略估算远景资源量至少有350亿吨油当量，预计十年左右能投入使用。中国首次在陆域上发现可燃冰，这使中国成为加拿大、美国之后，在陆域上通过国家计划钻探发现可燃冰的第三个国家。 三、新制造产业。中国在2010年5月的出口同比增长了48.5%，这给美国总统奥巴马和美国议员提供了新的攻击人民币理由；与此同时，涨薪潮正在有“世界工厂”之称的中国此起彼伏，“中国制造”长期赖以发展壮大的廉价劳动力因素已逐渐改变甚至消失，因此中国必须大力发展与物联网产业等新兴战略性产业配套的具有高技术含量和较多科技创新的新制造产业。 2010年6月，浙江省湖州市正通过建立推进机制、加速企业上市、加快项目建设等举措，打造一个在中国有较大影响力的高端金属生产制造和研发基地。 按照内蒙古自治区党委、政府打造沿黄河沿交通干线经济带的总体构想，内蒙古乌兰察布市集中力量培育化工产业，着力构建煤化工、氟化工、硅化工、石墨化工、石油化工和电石化工全方位发展的化工业体系，打造北方地区最大的化工原材料基地。另外，内蒙古乌兰察布市计划构筑蒙西经济带重要的风电碳汇基地，打造“风电之都”。凭借风能资源丰富，风电产业起步较早，周边地区火电电源点较多，为风电、火电外送创
一、研究背景 改革开放以来，我国不断深化金融业体制改革，逐渐成立了专业化的金融机构，如证券交易所、基金公司、保险公司等。各种各样的金融产品也应运而生，比如我们熟知的股票、债券、期货和基金等，皆引发了人们强烈的投资欲望。投资房地产相对于股票、债券等金融产品，对专业性的要求并不算太高。在我国房价逐年攀升的大环境下，投资房地产的风险是相对较低的，因此更容易受到普通人即非专业人士的青睐。 然而，但凡投资，就一定存在选择的优劣差异。本文将通过宏观和微观两种视角具体分析中国房地产价格的影响因素，即分析区域整体房价走势和某一楼盘房价的影响因素，为投资者及购房者提供购房决策依据，同时也可以为政府对房价的宏观调控提供建议。 二、房地产的四大特征 （一）一般商品特征。在国民生产总值（GDP）的计算过程中，购买住宅被看作投资。但归根结底，房地产还是一种用于交换的商品，它的价格受到供求关系的影响，与房地产供给量呈反向变动关系，而人们对房地产的需求将与其同向变动。 （二）双重性。房地产的使用价值具有双重性，体现在：一是房地产是一部分购房者的刚需，它满足了人们日常居住的基本需求以及企业生产经营的需求；二是房地产反映了人们的投资需求，生产生活中一旦产生闲置资金，便可以通过投资房地产实现资金保值增值的目的，为投资者带来收益。 （三）地域性。房地产是一种基于土地资源的不动产，无法移动，不具有地理上的流动性。因此房地产的价格与地理区位密切相关，具有明显的地域性差异，如开发区或市中心的房价远高于城市远郊的房价。同理，如果房地产靠近医院、学校或大型超市，价格也相应较高。此外，不同区位的房地产往往会适配不同的消费群体，其建筑结构、绿化设施等也会有所差异，从而影响价格。 （四）政策性。近年来房地产的购买大多采用银行贷款的方式，这就使得房地产的需求与利率息息相关，而在我国，利率又受到政府的宏观调控。例如，当政府采取扩张性财政政策时，利率将提高，人们的存款意向将增强，投资意向或购房意向将减弱。因此，分析国家政策是预测房价的过程中不可缺少的一环，是全国房价的风向标。 三、房价的宏观影响因素 （一）供给因素。房地产的供给有两种计算方式：一是加总每块上市房地产面积与容积率的乘积，如一个城市有三个上市房地产地块，面积分别为10，000m2、20，000m2和30，000m2，容积率分别为1.5、3.5和4.0，则该城市房地产供给面积为10000×1.5+ 20000×3.5+30000×4.0=205000；二是房地产供给面积=存量（已上市）-拆毁量+新开发量（未上市）。从供给方面来看，房价主要受到以下几类因素的影响： 1、房地产供给面积。房地产的总供给面积主要包括现有面积、储备面积以及潜在面积，其中既包括竣工面积，也包括未竣工面积。现有面积是指已经上市，可以或已经投入到人们日常生产生活中实际运用的建筑面积，主要是现房，但也包括已经验收合格、开始 中国房地产价格影响因素分析 □文/王丰 （云南农业大学经济管理学院云南·昆明） ［提要］近年来，房地产行业受到众多投资者的青睐。本文通过分析房地产的基本特征、房地产价格的影响因素及升值空间，为投资者及购房自住者提供决策依据。本文通过宏观视角和微观视角进行分析，得出房地产价格主要受到供给、需求、政策、区位等因素的影响。 关键词：房地产；投资；影响因素 中图分类号：F299.23文献标识码：A 收录日期：2018年3月23日 市场/贸易《合作经济与科技》No.6x2018 138--
我所期待的未来教育
我所期待的未来教育 ——听沈祖芸老师报告有感在我小的时候，教室的课桌是木质的，所以上面有很多坑坑洼洼，垫板是每人必备的文具；在我小的时候电脑课是一大堆的字符，要想进入一个WPS界面，都需要输入好多复杂又繁琐的指令；在我小的时候，老师总是站在那个有着高高台阶的讲台正中间讲课，举手投足间都是一种神圣不可侵犯的威严…… 如今，当我也成为了曾经心目中最敬仰的教师的时候，我发现，我所熟悉的校园，已经面目全非！如今的课桌都是铁质的，又厚又坚硬的桌盖再也不会担心写字会不平整，因此垫板已经消失了它的踪迹；如今的电脑课是孩子们最喜欢的课，可以简单动一动鼠标就进入到任何一个想要到达的界面；如今的老师如果依然站在那个象征权威的讲台上一成不变的传授知识的话，有可能就会遭到学生的唾弃…… 那，未来的课桌、未来的电脑课和未来的老师呢？ 也许这个问题对于按部就班的我来说从来未曾思考过，似乎一直都是抱着“兵来将挡水来土掩”的心态应对生活和工作，更何况，在我看来教育如果要发生改变也不是一朝一夕的，未来的教育，与我何干？ 也许对于我来说涉足教师这个行列还太短，道行也太浅，但经过这么些年的探索实践，我也有了一些自己的感悟。从我读书开始就时不时地听到关于中国教育要改革，中国教育理念如何落后，应试教育危害如何大之类的呼声，但是十几年过去了，我能感受到的教育似乎依然在如此的循环往复，正如我在沈
老师报告中听到的这些特立独行的学校，他们的教学模式让很多中国家长耳目一新，也让我看到了中国教育国际化接轨的希望，然而，又有多少家长可以接受这样的一个教育模式？如果我们的中考高考不改变，这样的教育方式又能走多久？虽然现在有了越来越多的途径去实现个人价值，但对于一个平凡家庭、普通收入家庭来说，中考高考应该是最实在的路，所以我可以想象很多家长看到这样的学校一定是觉得很新鲜很好奇，但是真的要轮到自己孩子身上，就会犹豫，这就是我们教育的矛盾。正如，我在给孩子们上课的时候，一直都彷徨在应试的功利和兴趣的培养之间，也许这两者之间是有契合点的，但是大多数情况下是会有冲突的，因为给我教一届孩子的时间只有三年，语文是一个细水长流的过程，也许等到出成效的时候是在高中，那作为社会中一个功利的人，我是否会有“为他人做嫁衣”的惆怅呢？更有甚者，兴趣不等同于成绩，而社会大众往往是以成绩来衡量一个人的水平，即使这个班的孩子都很喜欢语文都很喜欢语文老师，但是成绩出不来，依然会承受很大的压力。 然而，当我听到上海教育杂志社沈祖芸老师的报告《教育，究竟“能见”什么》后，我的思维发生了一次前所未有的飞跃。在沈老师唯美温和的PPT演示中，我仿佛真的已经置身在未来的世界中，看到了许多形形色色大胆创新的教育模式。这，并不是一个幻想，这已经真实地发生在了我们的邻居上海身上。沈老师的报告从“能见的未来”“能见的孩子”和“能见的自己”三个方面做了长达2个半小时的报告，不得不承认这对于我是一个全新的视野。 在她的讲座里我看到了“越来越不像课的课”、“越来越不像学校的学校”、“越来越清晰的过程”和“越来越相伴而生的反思”，更收获了一些全新的理念。现在
中国房地产走势分析：2011房价平稳2012将全线崩溃 2011年3月10日8:25:8 经济参考报【大中小】【打印】14位网友发表评论第 1 2 页 在中国房价狂涨的2009年2010年是花旗手下的业务员不断的把美金送给开发商拿地盖房，对抗国家调控。“最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7 .25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长%，增速放缓个百分点;利用外资796亿元，增长66 .0%，增速提高个百分点;包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，增长15 .9%，增速降低个百分点。”①中国的房价就是被花旗等外国银行团带领温州炒房团炒起来的。这里我们可以算算地下金融在房地产里面投入的资金万亿。也就是说有万亿的资金是房地产商从非正式渠道获得的。这些资金基本可以从几个方面获得：1、国际银行团的抵押对赌贷款，类似蒙牛跟摩根当年的对赌合约。2、中国社会精英阶层的灰色收入投入。3、地下钱庄的高利贷4、沿海地区出口企业的利润积存。 国际银行家为了维持中国的高房价带领中国的出口企业家，地下钱庄，统治精英投入万亿，可谓大手笔，当然为的是配合炒作石油及铁矿石价格上涨，全世界只剩下中国在大量需求铁矿石，如果中国房价跌了，石油铁矿石不采购那么多了，铁矿石还在涨价，那么美联储增发的美元推动大宗商品价格上涨这个事实就无法掩盖了，中国的8万亿政府投资刚好充当了价格上涨的替罪羊。美联储用增发的货币收购二房的垃圾债，只要支撑到2012年初基本就收购完了，这时就可以退出了。从图一我们可以看出，美国房地产见底的年份是2012年初，从2012年初开始美国将步入房地产健康发展的轨道，美国房地产的转型正式成功，由于美国房价的下跌，美国国内房租成本大降，美国企业的房贷支出，美国个人的房贷支出将减少一半以上，房贷危机产生的大量空置房将使得美国老百姓长期享受廉价房屋。而这些房屋的建筑成本则通过两房的债券转嫁给了外国投资者，外国投资者只能拿这些二房债券在美联储兑换成美元，而且美联储规定这些美元只能购买美国国债，而美国国债的利率基本为0，这样廉价的中国人民银行的资金就免费被美国人民享用，造福全体美国人民，中国政府的财政资金其实是修了很多的廉租房，只可惜修建的地方有点特别，是最发达资本主义国家美国。中国人民则在享受高利率高房价。 大家可能不是很明了，把房炒起来的的人是国际银行家圈子里面的花旗，现在喊跌的人还是国际银行家圈子里面的花旗。 在一篇为《花旗称中国已经很危险：已经接近美国和日本巅峰》的文章中：“花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6。1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。 沈明高在接受电话采访时说：“中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然，一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%，房地产价格就无法维持，中国可能也不会例外。” 沈明高说，在中国，房地产投资下降10%就将使名义GDP下降1个百分点。再算上与房地产行业间接相关的投资，名义GDP就将下降2到2。5个百分点。 去年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6。4%。近日政府提高了第
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
世界农业结课论文 题目世界农业科技发展与趋势 姓名与学号郝伟明1302001032 指导教师 年级专业小班园林专升本13-1班 所在学院和系林学院 2014年12 月4 日
摘要：在步入21世纪的今天，农业也与时俱进的走起了科技兴农的路线，传统农业正在快速向现代农业转变。世界农业科技发展呈现出一些新特点，企业成为农业应用性研究的主体，农业知识产权发挥出更大的作用，各国政府更加重视农业科技发展，并努力改善农业科技创新环境。上述世界农业科技发展的动向与特点，对于明确我国农业科技发展方向，改善农业科技创新环境，具有借鉴意义。 关键字：世界农业科技发展现状趋势 一、世界农业的发展现状 可耕地主要集中在亚洲、欧洲和北美。但按人口平均计算的耕地面积在这些地区之间差别悬殊。北美、欧洲和大洋洲的经济发达国家为0.56公顷，而亚洲、非洲和拉丁美洲的发展中国家仅为0.22公顷，其中亚洲仅0.16公顷(1984)。森林以欧洲和拉丁美洲的分布面积较大；草原面积则非洲居首位，亚洲其次；其中不同国家、地区之间也有很大差异。 发达资本主义国家大多已实现了农业的现代化。第二次世界大战以后农业生产技术的新进步表现在：个别作业环节的机械化已发展为整个生产过程的机械化，形成机械化、自动化的综合系列;化肥、农药的施用水平进一步提高且更趋高效化,生长剂、塑料薄膜等化工产品的应用也更加广泛；除传统育种技术外，基因工程等生物技术也开始在农业中应用，从而进一步提高了人工控制生物遗传特性的能力，为获得更加高产、优质和抗逆的生物品种提供了可能。所有这些，加上核技术以及电子技术等的应用，已使发达资本主义国家的农业产量水平和农业劳动生产率都获得了突破性的提高。 发展中国家的农业如亚洲、非洲和拉丁美洲发展中国家主要是农业国。除了如中国等已经走上社会主义道路的国家以外,许多国家在取得政治独立后,对原来的土地制度等也进行了不同形式的改革。但它们不仅仍受资本主义世界的剥削，而且尚未摆脱国内前资本主义生产关系的束缚,多数国家尚处于传统农业阶段,有的还保存着原始的游牧农业和刀耕火种式农业。饲料、种子、肥料等生产资料主要依靠自给。农产品除一部分特产品供出口外,也以自给消费为主,商品率很低。殖民地时期遗留下来的单一作物经营的局面长期未能彻底改变，农业人口庞大，农业劳动生产率和农业产量水平都很低。 二、传统农业向现代农业转变 从传统农业向现代农业转变，就是将工业要素投入农业来替代传统要素的过程。主要表现为，以机械作业替代畜力和手工作业；以化肥等工业投入要素替代农家肥等
房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合