Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2019, 8(7), 1342-1351
Published Online July 2019 in Hans. https://www.doczj.com/doc/1315778325.html,/journal/ass
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The Future Development of Property
Management Model in China
Qi Xu
Yunnan University of Finance and Economics, Kunming Yunnan
Received: Jul. 10th, 2019; accepted: Jul. 23rd, 2019; published: Jul. 30th, 2019
Abstract
At present, the property industry has major problems such as limited intervention in the early stage, relatively low level of development, various interest groups having not formed a community of interests, channels for property service complaints and rights protection being not smooth, and property capitalization operations being facing severe challenges. In order to change this situation, property management companies have chosen to transform and upgrade, and different back-grounds of the times have provided an opportunity for the transformation of property companies.
The new laws and regulations have standardized the industry standards. The implementation of the Internet has brought new opportunities to the property management industry. The supply-side reform has further clarified the development direction of the property management industry. In the process of transformation, the property management enterprises gradually get rid of the dependence on the developers, the real estate industry implements separate operations, and the property companies themselves choose the mode of innovation in management and oper-ation separation. In addition, the increase in consumer demand has led to the diversification of property management consumption. Regardless of how the future property companies develop, the basic services and diversified operations are still the foundation of the company. At the same time, it is necessary to combine the online and the offline to expand the market players. Along with the development of the industry, enterprises have put forward higher requirements for tal-ents, which has gradually changed the industry's human resources pattern, and the future cooper-ation and win-win has become the main theme of industry development.
Keywords
Property Management, Property Consumption, Separate Operations, Separation of Management, Supply-Side Reform
我国物业管理模式的未来发展思路
徐齐
云南财经大学，云南昆明
徐齐
收稿日期：2019年7月10日；录用日期：2019年7月23日；发布日期：2019年7月30日
摘 要
目前，物业行业存在前期介入受限、发展程度相对较低、各利益主体尚未形成利益共同体、物业服务投诉和维权的渠道不畅通以及物业资本化运营面临严峻考验等主要问题。为了改变这一现状，物业管理企业选择了转型升级，不同的时代背景都给物业企业的转型提供了契机。新的法律法规的健全规范了行业标准，互联网的推行给物业管理行业带来新的机遇，供给侧改革的提出则进一步明确了物业管理行业的发展方向。在转型的过程中，物业管理企业逐步摆脱对开发商的依赖，与房地产行业实行分业经营，而物业企业本身也选择管理与作业分离的模式创新发展。除此之外，人们对消费需求的增加则实现了物业管理消费多样化的发展。无论未来物业企业如何发展，基础服务和多样化经营并行仍是立足之本，同时要做到线上和线下相结合，这样才能扩大市场主体进一步发展。伴随着行业的发展，企业对人才提出了更高的要求，这使得行业人力资源格局逐步发生改变，未来合作共赢成为行业发展的主旋律。
关键词
物业管理，物业消费，分业经营，管作分离，供给侧改革
Copyright ? 2019 by author(s) and Hans Publishers Inc.
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1. 引言
物业管理最早出现在19世纪60年代的英国，我国最早的物业管理出现在1981年的深圳，随着改革开放的发展，物业管理行业的竞争也日趋激烈，尽管当前行业处于良性发展状态，但仍面临着诸多问题。随着物业管理行业的快速发展，业主维权意识和物业服务消费意识的提高，物业管理行业在高速发展下隐藏的一系列问题也逐渐暴露了出来，各种矛盾日益显现与激化，物业管理行业面临着新的考验和挑战。早在2011年10月22日，物业管理改革发展30年大会在深圳召开，住房和城乡建设部副部长齐骥在会议上作了《承前启后继往开来 努力实现物业管理事业的历史跨越》的重要讲话。齐骥副部长在讲话中指出：“物业管理行业今后要转变发展方式，行业发展不应该简单追求量的扩张，而应当转向重视质的提高，要通过现代科技的运用和商业模式的创新，不断拓宽物业服务领域，切实增强行业的整体竞争能力。”
新的法律环境和市场竞争环境正在催生我国物业管理模式发生变革，尤其“互联网+”理念的提出，加速了我国物业管理行业的发展。我国物业管理行业在历经30年的经验和理论知识积累后，正逐步走向成熟，供给侧改革的经济大环境又给物业行业带来了新的契机和挑战，物业管理行业的发展还有很大的提升空间。在时代背景的指引下，物业管理模式的发展思路逐渐明朗，物业管理企业逐步和房地产企业实行分业经营，物业企业自身也在寻找新的突破点，开启了“管作分离”的模式，引进专业化的人才队伍，趋向更加精细化的服务，尽管目前仍处于摸索期，人们还是对这种经营模式依然抱有很大的期待。在快速发展的历程中，迎合业主消费需求的经营方式也得到了认可。实践证明，在未来一段时间，做好基础服务的同时开展多元化的经营方式是合理的存在，同时互联网技术将会在行业应用中趋于成熟，物Open Access
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业管理企业也将逐步实现合作共赢的局面，这些势必影响并推动行业发展，使得行业对人才的需求产生显著变化。
由此可见，我国物业管理虽然发展迅速，但是科学有效的发展理论体系尚未形成，物业管理模式转变还存在不少值得探索的问题，在快速发展的模式转变进程中，有许多转型成功的案例值得我们去思考、分析。本文以目前物业管理发展中存在的主要问题为出发点，对目前物业管理存在的主要问题进行分析，通过对物业管理行业转型的背景分析和模式转变的思路建设，明确了目前物业管理行业模式正在发生的转变，全文采用了运用文献法、案例法和实践法相结合的方式，最后，结合发展的现状，对物业行业未来的发展趋势做出判断和预测。近一步希望我国的物业管理进程在社会主义市场经济的调节和经济环境的指导下，弥补存在的不足和缺陷，尽早解决阻碍发展的因素，朝着蓬勃向上的方向发展。
2. 当前物业管理发展中面临的主要问题
我国的物业管理市场在近三十年的历程中逐步发展壮大，物业服务做为一个新兴行业，在发展的历程却赶上了房地产业高速发展的黄金期，发展异常迅猛，但随之一些问题也显露出来，给行业的发展带来新的挑战。
2.1. 物业前期介入受限
目前，大多数物业管理企业的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要工作内容为就建筑后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷。仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题，有管理较为先进的企业虽然进行了前期介入工作，但也不能有效发挥前期介入的效用。这一方面是因为物业管理企业在资金和专业技术方面受到限制，以至于不能有效参与前期介入工作，另一方面是因为物业企业和开发商在交流沟通上存在障碍，未能引起地产开发商的足够重视，提出的建议也不能够得到落实，这都造成了前期介入受限，阻碍了物业管理行业的发展。
2.2. 行业市场发展程度相对较低
第一，物业企业资质普遍较低，我国物业服务企业大大小小不计其数，然而在这些企业中，一级资质企业所占比例不高，资质不足的物业服务企业在基础服务和人才梯队建设上都存在一定的缺陷，这严重阻碍行业的发展。第二，在我国现存的大部分物业管理企业提供的仍是基础服务，尽管多数企业在针对客户响应特约服务，但是摸索中前进的过程相对缓慢，而随着时代的发展，人们对精神需求要求的提高，简单的服务已经很难满足中高层生活水平的人对服务的需求。第三，从业人员文化素质水平相对较低，除此之外其他从业人员素质参差不齐，加之人们对物业服务认识的偏差，造成行业人员素质有待提高。第四，总体工资水平较低。薪资不高这一因素就导致物业行业高端人才稀缺，创造力不强，企业发展受限制[1]。
2.3. 各利益主体尚未真正形成利益共同体
尽管物业管理已经在业主的日常生活中起着不可替代的作用，业主的需求很多时候离不开物业服务的提供，但是物业服务企业和业主之间对物业管理的认识在很大程度是存在差别的，尤其是在相关利益的冲突下，导致物业企业和业主信任缺失，任何一方达不到共识都会使物业在服务过程中与业主矛盾激化。例如，部分业主会以缴纳物业管理费为由向物业管理企业提出无理甚至过分的要求，尤其是有开发商背景的物业服务企业更加为难，比起其他物业企业更多的要承担工程遗留问题。多数情况下，物业服务企业满足不了业主的无理诉求，这时业主就会采取拖欠管理费等手段来对付物业服务企业，矛盾激化下，业主欠费，服务跟不上，不满意的业主更多，欠费的业主增加，服务更差。业主站在个人利益角度
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上出发则认为物业服务企业提供的服务和缴纳的管理费不成正比。除了主要利益主体，物业服务企业、业主大会、业主委员会、建设单位、市政部门之间矛盾纠纷也依然存在。
2.4. 物业服务投诉和维权的渠道不畅通
由于目前物业管理体制仍不够完善，行业各主体的权利和义务也未得到合理界定[2]，物业服务企业在经营困难的情况下，基础服务跟不上，所提供的特约服务更是少之又少，有甚者采取侵占公共收益的方法来增加收益。然而，业主维权的途径单一，多数情况下，业主对物业服务企业产生依赖心理，认为物业就是来解决问题的，但是把问题抛给物业服务企业得不到解决时，业主往往不知道该怎么办。除此之外，业主委员会发挥的效率有限，没有业主委员会的小区也很多。《物业管理条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会。”然而没有具体规定业主大会召开的条件(物业交付时间、入住比例等)。房屋交付过程中，业主对业主大会、业主委员会的关注度不够，一旦发现问题才会想到要维权，然而此时再成立业主委员会并不是一件简单的事情。更重要的是现实生活中建设单位及前期物业管理公司会从各自利益出发而不愿意成立业主大会，如此种种，就进一步阻碍了业主投诉、维权渠道的畅通[3]。
2.5. 物业管理资本化运营面临严峻考验
物业管理基于基础服务的模式下属于微盈利行业，物业管理行业相比其他技术密集型、资金密集型产业相比，物业属于劳动密集型，中高端人才缺乏、服务附加值、准入门槛以及市场集中度都不高[4]。这就造成企业资本化运营比其他行业困难。除此之外，很多中小型企业公司的组织架构也存在一定的问题，这些因素在很大程度上制约企业资本化运营。为了顺应时代发展，做好品牌推广，在互联网时代下求得生存，达到增强盈利的目的，企业纷纷采取并购的方式来打开市场。从资本市场对首家上市物业企业彩生活的反应来看，无疑对物业企业走上市之路起到推波助澜的作用。但是对上市后的物业企业而言，如果没有充裕的现金流进行相应的“增持或回购”，很有可能丧失企业的控制权，或者影响企业的日常经营，更有甚者面临破产，因此企业在并购决策上稍有失误便会给企业的发展带来巨大的挑战。
3. 物业管理行业转型升级的背景分析
随着20世纪80年代我国改革开放的开始，专业化的物业管理模式由国外引进国内，1981年3月我国第一家物业企业在深圳成立，由此，我国的物业管理行业进入了全新的发展时期。纵观物业行业30年的发展历程，经济和时代背景对物业管理的转型升级起到了推波助澜的作用。
3.1. 法律法规制度的健全规范了行业标准
3.1.1. 《物权法》和《物业管理条例》的颁布实施
简单的来说，物业管理前几十年的发展几乎是在摸索中前行，没有健全的法律法规，每个企业有各自的发展方向，这种现象严重阻碍了行业快速发展。直到2003年6月8日，国务院第379号令《物业管理条例》的颁布实施，对物业管理中的业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护以及法律责任做了一定的规定，由此物业管理行业走向了标准化的发展道路。在法规的指引下，行业历经四年的发展中一些问题也逐渐显露，2007年10月1日国务院504号令对《物业管理条例》做了相关修订，对物业的定位由“管理”到“服务”，业委会成立的指导部门有所增加，对业委会也有了新的修订，重点是严格要求了专项维修资金的使用，很大程度上保护了业主的权益。同时实施的《物权法》，尤其是对业主的建筑物区分所有权、相邻关系及共有部分的规定，在明确所有权划分和邻里问题上有了更好的界定，加快了行业健康发展。
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3.1.2. 物业管理师制度的推行
人才稀缺很大程度上阻碍了行业的发展，为了改变现状，规范物业管理行为，提高物业管理人员的从业素质，我国于2005年开始实施物业管理师制度。推行过程中培养了一批又一批物业管理人才，尽管2015年3月13日国务院发布通知，取消了对物业管理师注册职业资格认定行政的审批，从业人员对物业管理专业化的认知却没有改变，行业人员素质的提升仍在继续，使得物业企业仍有很大的发展空间。
3.2. 互联网给物业行业带来机遇
早在2012年11月易观国际董事长兼首席执行官于扬首次在易观第五届移动互联网博览会上提出“互联网+”理念。在“互联网+”思想的带动下，物业管理以社区三维立体空间为中心，构建物业管理企业、社区居民与相关联企业和服务者之间交互连接平台的社区APP产生了，通过线上和线下资源的互动整合，完成服务或产品在物业社区“最后一公里”的闭环[5]。同时，物业服务企业相继推出属于自己企业独特的发展平台，目前物业管理的发展正处于上升水平。2015年更是互联网时代下，物业服务企业快速发展的一年，当很多物业服务企业还在为物业小区APP是自己开发还是联合第三方共同研制的问题争论不休的时候，万科物业的“住这儿”、彩生活的“彩之云”、长城物业的“一应生活”、绿城物业的“幸福绿城”等率先占领了这片洼地。一时之间，物业服务企业不是正在做社区APP，就是在做社区APP的路上，这给物业管理未来的发展带来了很大的空间。在这一年里，移动终端的普及、APP的多样化、电子商务平台的大浪淘沙、生态圈的互生共长等等。互联网与物业管理行业的深度融合，催生了物业管理行业全新的服务模式，促进了行业的高附加值化，为行业发展带来了新的经济增长点，同时也颠覆了传统的物业管理模式，助力困顿中的物业管理，突破发展瓶颈，使物业管理行业走的更快更远。
3.3. 供给侧改革指引行业新的发展方向
2015年年底以来，“供给侧改革”成为热词，高频出现。这是中央高层针对中国宏观经济增长乏力问题开出的一剂良药，旨在“调整经济结构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。”如何借供给侧改革的东风进一步推进物业管理转型升级，是行业面临的新课题。
3.3.1. 供给侧改革给行业发展带来重要契机
供给侧改革首先会带来经济增长动力结构的调整。改革开放以来，出口、投资、消费一直是支撑我国经济发展的“三驾马车”，其中出口与投资贡献率最高。我国经济步入回落周期以来，中国经济增长动力结构发生深刻变化，内需逐渐成为主要动力，国家供给侧改革的首要重点必然是适应和推动产业结构的调整。调整产业结构重点是推进第三产业的发展，提高第三产业占国民经济的比重。服务业是未来中国经济和社会的双重稳定器，淘汰落后产能意味着制造业就业承压，而服务业则可吸纳就业，因而创造条件、促成劳动力的跨部门流动，也将是未来劳动力要素改革的重要方向。同时，第三产业每增长1个百分点能创造约100万个就业岗位，仅从就业状况来说，服务业明显好于制造业，将成为未来主要的就业容纳器[6]。物业管理行业作为服务行业，对未来人才的吸纳起着重要作用，由此可见，把握时代机遇是物业管理企业发展中首要思考的问题。
3.3.2. 供给侧改革给物业服务企业带来发展动力
供给侧改革的第二方向是创造新的需求，以便更好的满足客户需求、提升服务质量，通过不断调整优化促进产业转型升级，提高产业发展动力。物业管理产业可以依托现代科学技术和创新体系，特别是促进互联网技术、物联网等在产业发展过程中的应用，不断完善新的商业模式、服务方式和管理机制，不断拓展、丰富物业管理的服务方向和种类，使物业管理产业成为基于物业管理，能够提供全方位社区
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服务的综合型企业。它既包括随着市场发展而产生的新兴物业服务门类，也包括运用现代技术对传统物业服务业的改造和提升。只有当两个力量有机结合起来，才有可能实现物业管理产业结构良性优化，发展动力才能不断增强。
3.3.3. 供给侧改革给物业管理提出了更高要求
供给侧改革的最后一个重点是从供给的源头把控质量，推出满足需求的好产品或服务，解决供给和需求不匹配的问题。对物业管理产业来说，了解业主需求，提升自己的服务质量才是关键，如何让客户需求和物业服务企业服务供给达到平衡或协调，让业主认识物业管理的专业价值，愿意花更多的费用让自己的房屋保值增值，让自己的生活提升质量，最本质的还是要以客户价值为导向，不断优化物业服务方向，提高物业服务质量，这样才能实现物业管理产业的永续发展[7]。在微观政策层面，要进行大刀阔斧的改革性突破，比如建立了解业主需求的机制、物业服务的质量评价体系和绿色环保节能评价体系，同时还要建立促进行业集中度提升机制，提高行业集中度，逐步遏制企业数量无序增长的态势。在目前的情况下，物业管理产业资源分散，产业集中度较低，很难达到规模经济的要求，也导致企业服务质量受到影响。因此，在供给侧改革的大背景下，想要稳步提升物业管理的发展，还有很长的路要走。4. 物业管理模式转变的思路建设
随着我国物业管理市场化的发展，在时代背景的指引下，物业管理行业朝着专业化服务的方向发展同时，物业企业也在逐渐转型。
4.1. 物业管理行业正在与房地产业实行分业经营
物业管理作为房地产市场的消费环节，其实质是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。但是，随着物业管理的发展，人们对物业保值、增值的要求，物业与房地产逐步开始了分业经营。
4.1.1. 在承接项目上逐渐独立
早期的物业管理企业和房地产企业存在严重的“裙带”关系，物业企业依赖房地产开发企业生存，多数情况下，物业企业只承接隶属房地产开发商开发的物业，这就造成了物业企业和房地产开发企业责权不明。如本该开发企业承担的工程遗留问题由物业来承担，一旦业主和房地产开发企业产生纠纷，物业企业夹在中间很为难。随着物业的发展，物业企业渐渐摆脱对开发商的依赖，逐步通过正规的投标方式，接手其他开发商投资的物业，进行项目外拓，渐渐独立起来，有不少物业企业单独靠物业便走上了上市的道路[8]。
4.1.2. 在资金上摆脱对开发商的依赖
在物业管理和房地产企业“裙带”关系的带动下，当物业企业出现亏损现象就要靠房地产开发补贴接济，这种资金上的依赖，造成物业服务企业和房地产开发企业站在统一战线上，这就很难保证业主的权益。随着物业企业项目的外拓，物业企业打破了这一现象，依靠外拓的项目，做正规化的服务，一旦物业管理企业有更多的机会去独立经营、支撑增值服务，企业能保证足够的利润，从实质上摆脱对房地产开发企业的依赖。
4.2. 物业管理企业逐渐实现“管作分离”
所谓“管作分离”是指物业服务企业在经营模式上实行管理与作业分开。物业服务企业承担管理的作用，企业本身不提供具体的作业活动，而是把具体的作业通过外包的方式分包给专业服务公司。
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4.2.1. 一体化经营模式向“管作分离”发展的原因
一体化经营的模式下，物业管理企业不仅要提供专业的技术，还要在人员管理方面有相关健全的体系和标准，对物体管理企业要求比较严格。然而，现实中的物业管理企业并不能兼顾两面，一旦人员专业技能不强，就会造成业主对服务的不满，使物业企业经营上难以把控。为了改变这个现状，有条件的企业就选择了“管作分离”的经营方式，把需要提供给专业技术的作业如保洁、绿化、安保等部分分包给专业的服务公司，很大程度上提升了物业管理的品质，方便了物业企业的管理。
4.2.2. “管作分离”逐步发展
“管作分离”的经营方式对物业服务企业人才梯队的要求比较高，要求从业人员具有职业化水准和素养，一般是大中型物业企业经营的首选[9]。把环境和公共秩序外包出去，物业企业主抓管理，而专业技能则有分公司提供。为了增加员工的专业素养和技能，分公司加大对员工的培训和技能训练，使员工在作业过程中更加规范和标准。尽管在试运营阶段，但是客户感受和物业管理的现场品质直观上有了一定的改善，赢得了客户的认可。
4.3. 迎合业主消费需求多样化的发展
随着物业服务企业的快速发展，人们对物业服务企业的认知有了新的变化，说起物业，能想到的不仅仅是保洁、保安、保绿、保修传统的四保，更多的是物业带来的消费。在转型发展的过程中，很多企业的经营费用不再单一依赖物业费的收取，更多的是靠消费盈利。
4.3.1. 基于房地产市场细分化的消费
房地产业在经历了二十年的黄金期后，为取得新的发展，不少企业转向新的发展，把地产分的更细化。目前的开发类型按照物业的使用用途可以划分为住宅、写字楼、零售商业、工业和休闲旅游设施的开发，根据开发的特点，物业消费的类型也不同，普通住宅，物业服务企业只是对物业的保养维护，就现在针对性的养老地产而言，物业管理企业实质上提供的是消费服务。以爱晚大爱城项目为例，大爱城是国家“爱晚工程”的典范项目，主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式，养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖，老年人在这里可以享受国际医疗健康中心、养老中心、体育中心、文化教育、养生会所、休闲公园等带来的服务。毫无疑问，这些服务是建立在消费基础上的，这种完善的服务几乎是有消费来支撑的，通过间接的手段，把服务变成一直消费。
4.3.2. 基于“互联网+”思想的消费
2015年是互联网快速发展的一年，也是物业服务企业通过“互联网+”思想主导消费的一年，在这场消费为主流的市场导向中，彩生活服务集团采用了在社区里面引入供应商和代理，通过彩之云的平台来实现供应商、加盟商、业主和平台四方的共赢的方式值得物业服务企业借鉴，彩生活服务集团在深圳已经开展了桶装水、小白兔干洗、金谷园营养早餐等，本着“为客户创造价值”的核心理念，将物业管理由“对物的管理”转变为“对人的服务”，以物业管理服务为基础，围绕小区基本服务和配套生活服务，提供物业服务、房屋银行和打理服务、周边商家订购服务、机票酒店充值等线上服务、生活用品电子商城与团购服务、饮用水营养早餐等本地连锁服务共六大类服务，能够满足业主吃喝玩乐衣食住行等主要居家生活服务需求，通过这些消费，不仅成为业主生活好帮手，更为物业服务企业带来丰厚的利润。
随着这种创新模式的推出，很多物业服务企业都在开启消费服务模式，把日常的消费和服务结合在一起，为物业服务行业带来新的转型和契机。
徐齐5. 物业行业未来发展的趋势
在时代背景和市场化的指引下，物业管理的发展思路在建设、在进步，同时也存在很多不足，发展的空间还很大，因此，物业管理未来的发展趋势值得我们思考。
5.1. 基础服务和多种经营并存
目前物业管理行业单纯依靠传统物业服务已经难以实现可观的盈利，利用先进的互联网技术和庞大的用户数据库开发社区资源开展多种经营势在必行，做好基础服务的同时，开展多种经营，不仅能方便业主，提升客户满意度，还能为物业的经营发展提供支撑。客户之所以会接受物业服务企业提供的多种经营，是建立在对基础服务信任的基础上的，所以，物业服务企业不能只顾经营而忽视了基础服务。当然，只做基础服务，已经不能适应时代发展的需求了，同时兼顾基础服务和多种经营才是物业企业发展的立足之本。无论行业处于怎样的发展，服务永远是物业服务企业生存的核心要素，是行业需要坚守的底线，因此，基础服务绝不能忽视。
5.2. 物业消费线上、线下相结合
对于物业服务公司来说，线上的推广虽然在一定程度上的确帮他们提高了工作效率，但却无法掌控平台自主权，而作为外来的变革者，又根本无法跨过物业服务公司这道坎，即使暂时取得与物业服务公司的合作，也无法掌控物业，因为双方的目的不一样，自然不能一直携手前行。那么物业服务公司如何自己做好线上线下相结合呢？确实有不少企业也在尝试，因为掌握着得天独厚的社区资源，大量的业主信息归他们所有，几乎可以省去费钱费力地推活动。然而并非如此，有的企业通过智能化社区APP真正做到了线上线下的融合，部分企业仍在摸索中前进。
万科“睿平台”通过业主手机端应用“住这儿”和工作人员手机端应用“助这儿”将社区所有的设施设备通过线上系统连接在一起。就简单的车库灯泡维修来说，当业主发现灯泡坏了，就可以掏出手机用“住这儿”进行手机APP拍照上传，与此同时，万科物业总部收到该报修信息后，几秒内将自动派单到附近车库具有该维修技能师傅的手机上的“助这儿”APP上。接下来，员工完成维修并向业主的APP 上发送反馈，业主对维修的效果做出评价即可。传统线下报修工作是：业主发现问题第一时间通知客服人员，由客服人员负责联系维修师傅，当维修师傅接到报修后联系业主进行维修，维修结束后，客服人员需要对业主进行回访，验证维修效果。而通过线上直接实现了业主和维修的及时对接，很大程度上节省了维修时间，提高了物业服务效率。同时，EBA远程设备监控与运营系统，也是万科“睿平台”的一大亮点，该项技术是用万科物业的专利产品“传感器”将设备运行情况采集后，采用软件系统进行管理，当设施和设备出现故障和异常情况能及时提醒技术人员，自动派单，实现对设备的远端控制，高级别的技术人员可以对设备进行远程会诊，从而达到有效管理及人力资源高效运用的目的[10]。
5.3. APP推广扩大市场主体
2015年这一年社区APP风光无限，但市场主体却依然缺失，如果物业管理行业不及时调整战略，布局全国建立一个新的竞争能力很强的市场主体，也很难在这片战场上厮杀出一条血路。单就一个物业服务企业来说，这个有价值的大数据库都是难以建成的，但是现在是互联网的时代，“互联网+”的浪潮来得凶猛，物业管理行业有着其他行业不具备的优势：天然形成的社区客户垄断资源，相对规范的运行模式，广阔的仓储空间和庞大灵活的物流配送队伍，这一切都给社区APP创造了无限的想象空间[5]。当这个有价值的平台落地之后，可以借助物业服务企业的专业化服务增加客户粘性，才能真正开始创造价值。然而简单的社区APP仅仅只能把业主的居住信息放到网上，进行信息化管理，然后可以通过微信和APP
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进行查阅、咨询、报修，后期再拓展周边商圈来为业主提供更大范围服务。不要以为这样就能为业主带来了方便，他们没有意识到他们只是把线下物业服务搬到了线上，而本身存在的服务问题并没有解决，所以业主也就不一定会真正买账，这样就造成了市场主体的缺失，使得APP推广发挥作用局限。另一方面，每个社区推广APP都会站在利益出发，用自己的社区APP不能发挥真正意义上的作用，用别的企业推广成熟的社区APP又不甘心，这很大程度是制约了市场主体的进一步扩大。
5.4. 行业人力资源格局逐步发生改变
进入互联网和资本时代的物业管理与传统物业管理相比，其内涵和外延不断得到延伸与深化，所以行业对人才的需求产生了显著变化[11]。以目前的发展情形来看，在互联网的带动下，物业行业对金融和IT等高端人才的需求将明显增加。未来一段时间，会有越来越多的物业服务企业走向上市的道路，使行业的集中度慢慢提高。推动社区经济，通过资本运作的方式让股东获利，物业服务企业原有的物业管理人员的个人素质和专业水平已经无法满足企业发展的需要，物业服务企业要发展就必须想办法引入高端人才。所以，在金融、IT方面的高端人才必将涌入物业管理行业[12]。同时，行业对低端劳动力的需求量将会大大降低，大批智能化机械设备的运用将逐步取代落后的传统设备，如使用清扫车替代保洁、无人机巡逻代替保安员等。除此之外，智能技术的应用将减少人力成本，提高服务效率，如，停车智能化管理系统、火灾自动报警、消防联动控制系统等。行业在变化，人才的格局在行业带动下也在转变，只有正确看待这种变化，才能顺应时代发展。
5.5. 合作共赢成为主旋律
目前，传统的物业管理模式也正在面临更多的挑战，行业间的竞争越来越激烈。随着移动互联网技术的发展和政策环境等因素变化的影响，物业管理优胜劣汰的竞争机制和市场化并购将会在行业掀起高潮。根据第三次经济普查数据，全国物业服务企业约10.5万家，深圳有1700多家企业。《2014年度深圳市物业管理行业发展报告》显示，2014年年底深圳纳入统计的1512家企业共管理面积11.67亿平方米，平均每个企业管理面积不到80万平方米，如果把其他没有纳入统计的企业算进来，每家企业管理面积刚超过60万平方米。这样的管理面积显然偏小，因此，行业要发展，就必须通过整合来增加行业价值。
当各种尝试均未获得成功的时候，物业管理行业的转型遇到了瓶颈。未来物业管理行业发展道路究竟该如何探索，模式该如何打造，对于物业管理企业来说面临着新的难题，“有想法没办法”始终是物业服务企业绕不开的壁垒。对于物业管理行业来说，一直以来，各个物业服务企业都想要打造一个社区平台，却忽视了平台是否拥有价值，而平台的价值取决于用户的数据。真正的大数据是需要达到一定规模才能实现其最大价值的，即便是现在发展得如日中天的彩生活物业、万科物业管理的面积都已经上亿平方米，但这个听起来庞大的数据丢进互联网的大海却很难溅起一丝水花。此时，互联网企业合并合作的消息层出不穷，种种迹象表明合作是共赢的必然之路。
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万科与中海物业管理的模式比较 前言 综观物业管理在深圳20年的发展，有这样几个重要的转折点：从第一家物业公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户的普通居民为第一转折点；以莲花二村"一体化"管理为标志，确立深圳物业管理模式为第二个转折点；鹿丹村物业管理公开招投标，拉开了市场竞争的序幕为第三个转折点。作为全国物业管理发源地的深圳，物业管理能取得全国瞩目的成绩，与深圳的经济发展水平、市场经济的成熟程度等各方面因素有着密切的关系。尤为重要的是政府主管部门的积极引导、努力探索对深圳物业管理行业的发展直接起着重要的推动作用。 随着社会的发展，业主的服务需求不断增长，物业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等，在展到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等，力求满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。一些有品牌的公司潜心揣摩，结合不同的物业硬件和业主需求，提出并实践了一些新概念、新做法，形成自己鲜明的、独特的个性特色，突出企业形象和显示管理实力的同时，也为整个行业的发展提供了可供借鉴的经验；如万科物业从早期提出的"酒店式管理"到近期的"无人化管理"、"个性化管理"和"管理报告制度"；中海物业管理倡导的"一拖N模式"、"氛围管理"；深业物业实施的"精品战略"；金地物业实行的"产学联手"；"保姆计划"、"四点半学校"等均取得了良好的市场效益。这里不能不提及贯穿全市物业管理企业发展历程，使物业管理意识深入民心的一项重要工作内容--社区文化。莲花物业在莲花二村率先倡导社区文化活动和万厦物业在莲花北村通过社区文化活动的开展建立起"全国城市文明第一村"的社会效益，在市场上均得到了良好的品牌效应。事实证明，多样化、多层次的社区文化活动是最能体现物业管理人文精神和关怀的有效手段，因为它较好地调整了业主与企业之间、业主与业主之间的关系，同时将物业管理工作通过社区活动去宣传，更容易得到业主的接受和认同。 1996年以来，万科、中海、中航、国贸、金地、莲花等物业管理公司，在全国物业管理行业率先通过了ISO9002国际标准质量认下，使物业管理的技术标准和质量规范管理纳入了国际轨道，对物业管理操作经营中的每个岗位、每个人员、每一个环节都有严格科学的管理规范和检验标准。到目前为止，100多家物业管理企业通过了ISO9002质量认证，其数量和比例居全国同行业之首。其中高新技术产业园区物业管理公司是全世界首家获得ISO9002、ISO14001及SA8000三个标准国际认证的物业管理公司。通过规范化管理的推广，深圳市相当数量的物业管理企业及其所管理的物业管理企业及其所管理的物业水平已接近或达到国际水准。 本文将就万科、中海两家物业管理公司的物业管理模式进行分析、探讨中国高水平物业管理的发展特色，以摸索出有利于中国物业管理进一步发展的东西。 一、万科物业管理的特点 1、万科物业管理公司的概况 万科物业管理有限公司成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属机构。公司现有总资产3000万元,各类专业服务人员3000余人，管理面积300余万平方米。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业管理机构之一，专业提供全方位的物业管理服务、工程完善配套服务、房屋租售及绿化工程服务。通过十多年的物业管理研究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业奠定了坚实的地位，成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业、深圳市物业管理甲级
物业管理的九大典型经营盈利模式 在当今社会中，物业公司和小区业主之间的法律纠纷不断上演。大多数物业纠纷是因为业主得不到预期的服务，与物业公司矛盾逐渐激化，最后只能抛出拒缴物业费的“杀手锏”。而物业公司又不能停止各项基本的服务，只有靠裁减工作人员、降低服务质量维持经营，又引来业主更强烈的不满。那么物业公司真的就这么不靠谱吗?他们就真的在业主身上牟取暴利了吗?其实，物业公司也是有苦难言，很多物业管理公司还处于亏损的边缘，这一点我们通过分析其收支情况就一目了然。 一、物业管理企业的收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费;二是公众代办性服务费的收入;三是特约服务费的收入;四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。第二种的公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力做到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 再看看物业管理企业的支出情况，在实际工作中对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：
物业管理企业的支出(企业是在规范化操作下)，占物业管理费的比例分别为：人工费：40%(占物业管理费总额);清洁：10%;工程维护：15%;园林：5%;社区活动：5%;管理成本：17%;其它及不可预计费3%，总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的95%。那么，企业的盈利值只有5%。 所以专业物业管理企业实际上是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，也就立刻面临运转困难，于是就导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而形成诉讼案件。针对这一问题，物业公司不能任由其恶性循环，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础，而不是把业务范围局限于收取固定的物业费中。 二、实现从管理物业向经营物业过渡 这里列举九个典型的物业管理经营盈利模式： 1、战略服务经营模式 这是一种物业管理企业作为地产开发企业的附属机构，从属于地产开发企业的发展战略而形成的经营模式。在地产开发商看来，就企业的投资回报而言，物业管理子公司所产生的利润在其集团企业所占的份额几乎可以忽略不计。物业管理子公司承接非自主开发的物业，回报低，风险大，而且削弱了自主开发地产项目的服务竞争力优势。由此，很多物业管理企业将
现代物业管理模式及发展 随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。 一、传统房屋管理与物业管理的区别 现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理 有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。 1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。 2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。 3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。 4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。 5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。 综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。 表1.1 物业管理和传统房屋管理比较
住宅物业管理模式有几种 1、行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层 组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委 会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各 负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区 管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中，尤其能体现它的行 政管理的效用。 2、国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋 管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区 的整体风貌。 3、房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式 这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业 的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以 为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务。 4、单位自行管理的物业管理模式 企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企业负 责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来 源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需 要修理时，可以直接向有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。 5、按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式
首先是管理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主(使用人)，办事热情、认真;其次，物业管理企业成本概念清楚，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题;再次，这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想;后，这种企业为业主(使用人)服务思想牢固，服务质量高。 6、按照“三合一”组建的物业管理模式 首先是居委会参与，可以树立物业管理公司的形象。因为居委会作为我国行政组织的基本单位，它代表政府，有一定威信。其次，容易与政府各部门协调。居委会可以代表物业管理公司与政府各职能部门进行协调。因为居委会对街道、政府较为熟悉，协调较为容易。后，居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，小区行政管理由居委会承担，经济上由物业管理公司解决并支持居委会开展工作。
物业管理模式类型与作用 物业管理模式类型与作用 一、物业管理与传统管理 建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则上的区别。 (一)管理实体 城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构-各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。 (二)管理机制 传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用以业养房的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。 (三)市场机制 传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务。 (四)服务范围 传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内，由于是受低租金的限制，服务范围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。 (五)主导地位 传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动的，处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。
浅析我国物业管理模式的现状及研究 房地产行业的兴盛衍生出以物业管理、房地产销售为代表的一系列产业，然而随着我国城市化水平的不断提升，房地产业主对物业管理的要求也大幅提高，然而长期没有得到优化的物业管理模式并不能提供业主预期服务，由此便导致了物业管理中的乱象。基于这种现实状况，本文将对物业管理中存在的局限性进行分析，并以此为基础展开关于应对策略的讨论。 标签：物业管理；现状；研究 引言：物业管理行业的发展与房地产相伴而行，房地产的形式带动了物业管理行业的发展，自改革开放以来，我国房地产行业突飞猛进发展，为了对已建设地产形成有效管理，房产开发相关单位积极引入物业管理服务；在物业管理发展过程中，相关行业已经充分适应了社会经济发展实际，尤其是在构建社会主义和谐社会方面，物业管理行业的存在有效的解决了就业紧张的社会问题，为下岗、专业人员提供了新的就业渠道。 一、物业管理现状 物业管理行业对房地产乃至社会稳定的重要性不言而喻，然而随着时间的推移，物业管理行业整体服务质量并未与人们不断提高的要求相匹配，反而是在各种因素的影响下出现了诸多问题。 （一）我国物业管理工作制度不完善 工作制度建设不完善是物业管理活动无序的根本原因，缺乏法律指导的物业管理企业在实际运营中往往表现出随意性。对于这种行为，政府针对性地出台了《物业管理条例》等法规规范物业管理行为，然而实际效果却不甚理想。究其原因，可以认识到完整的物业管理法律始终没有形成，现行的法规也只是停留在表面。因此，物业管理活动中出现得部分物体无法依照法律条例得到解决，而这也到这物业管理单位与业主间的矛盾不断积累。正如《物业服务收费管理办法》的出台，虽然在一定程度上规范了物业的收费行为，但是新闻报道上屡见不鲜的物业服务收费问题充分说明了法律实施的局限性。 （二）物业管理人员综合整体素质达不到管理要求 素质低下的物业管理人员无法高效完成各项管理要求。这种状况产生的原因是多样的。国内物业管理行业发展时间段，可供借鉴的管理经验不足；另外，物业管理行业需要大量专业人才支撑，高校中小众的物业管理专业培养出的人才面对庞大的人才缺口，作用毫无疑问是杯水车薪；物业管理从业门槛低，物业管理从业人员组成五花八门，管理难度大。然而在实际生活中，物业管理从业人员多由竞争力弱的剩余劳动力组成。另外，考虑到物业管理工作的特殊性，从业人员除了要对保洁、保安工作有一定认识，还应当具备基本职业道德。
关于进一步加强住宅小区物业管理的建议近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这一模式既有利于城市综合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前，大塘街道辖区内有住宅小区182个，其中封闭式的小区有90个，有物业管理的小区45个，无物业的小区有92个。成立有业主委员会的小区有58个。随着居民群众的法律意识增强，居民对物业管理的要求标准不断提高等，物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，物业纠纷数量急剧增长。街道、社区已成为业主与物业企业或开发商矛盾的“出气筒”，因此，加强物业管理已成当务之急。 一、当前物业管理存在的问题 （一）第一方面的问题来自开发商，开发商遗留建筑质量问题，造成业主与开发商的前置物业产生矛盾。开发企业遗留的建筑质量问题，增加了物业的负担：主要有两方面，一方面是业主购买的房屋的质量问题，墙面污水、阳台漏水等，另一方面小区公共部位的质量问题，小区的道路、地下排污管网、安防、消防等质量问题。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，业主认为物业公司没有尽到其管理责任，致使矛盾集中到物业公司身上。 第二方面的问题来自物业公司，主要表现在物业公司运作不规范。我市现有物业管理企业大多是规模小、资质等级
低，整体物业管理服务水平偏低。其经营管理理念陈旧，以管理者自居，服务意识差，有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费，有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成物管人员素质普遍偏低。 一是对物业公司的监督存在缺失。有的小区物业突然撤出，小区陷入无人值守、无人清理垃圾的局面。比如芝麻城小区和丰业新苑曾一夜间物业撤出，小区一度陷入混乱。有的小区新聘物管存在诸多交接的问题，上一任物管撤出时很多资料没有移交，如有些物业缺失业主的建筑图纸，导致房屋维修时困难重重。还有物业公司对小区实施物管过程中不够透明、规范。如有的小区随意公摊水电费用，挪用小车停车费、广告费等等属于全体业主的收入。违法占用空间进行牟利等，损害小区业主合法权益。这些都致使小区物管企业与业主之间的矛盾纠纷日益突显，社区、街道基层组织调解困难重重。 二是物业管理费提价问题，水电费欠缴问题。原因：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难；二是物业管理不到位问题，如保安、保洁、停车管理等不到位，公共部位管理、使用不到位等成为业主不缴费的原因或借口。三是早年不少房地产项目物管费低，主要原因是房地产开发商垫支了一部分费用，以吸引更多客户购房。近几年物价上涨，工资增长、物管公司成本大大提升，不提价，经营不下。但业主意见不统一，导致管理费提价难度加大。这和相关法规
中海与万科物业管理的模式比较 前言 综观物业管理在深圳20年的发展，有这样几个重要的转折点：从第一家物业公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户的普通居民为第一转折点；以莲花二村"一体化"管理为标志，确立深圳物业管理模式为第二个转折点；鹿丹村物业管理公开招投标，拉开了市场竞争的序幕为第三个转折点。作为全国物业管理发源地的深圳，物业管理能取得全国瞩目的成绩，与深圳的经济发展水平、市场经济的成熟程度等各方面因素有着密切的关系。尤为重要的是政府主管部门的积极引导、努力探索对深圳物业管理行业的发展直接起着重要的推动作用。 随着社会的发展，业主的服务需求不断增长，物业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等，在展到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等，力求满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。一些有品牌的公司潜心揣摩，结合不同的物业硬件和业主需求，提出并实践了一些新概念、新做法，形成自己鲜明的、独特的个性特色，突出企业形象和显示管理实力的同时，也为整个行业的发展提供了可供借鉴的经验；如万科物业从早期提出的"酒店式管理"到近期的"无人化管理"、"个性化管理"和"管理报告制度"；中海物业管理倡导的"一拖N模式"、"氛围管理"；深业物业实施的"精品战略"；金地物业实行的"产学联手"；"保姆计划"、"四点半学校"等均取得了良好的市
场效益。这里不能不提及贯穿全市物业管理企业发展历程，使物业管理意识深入民心的一项重要工作内容--社区文化。莲花物业在莲花二村率先倡导社区文化活动和万厦物业在莲花北村通过社区文化活动的开展建立起"全国城市文明第一村"的社会效益，在市场上均得到了良好的品牌效应。事实证明，多样化、多层次的社区文化活动是最能体现物业管理人文精神和关怀的有效手段，因为它较好地调整了业主与企业之间、业主与业主之间的关系，同时将物业管理工作通过社区活动去宣传，更容易得到业主的接受和认同。 1996年以来，万科、中海、中航、国贸、金地、莲花等物业管理公司，在全国物业管理行业率先通过了ISO9002国际标准质量认下，使物业管理的技术标准和质量规范管理纳入了国际轨道，对物业管理操作经营中的每个岗位、每个人员、每一个环节都有严格科学的管理规范和检验标准。到目前为止，100多家物业管理企业通过了ISO9002质量认证，其数量和比例居全国同行业之首。其中高新技术产业园区物业管理公司是全世界首家获得ISO9002、ISO14001及SA8000三个标准国际认证的物业管理公司。通过规范化管理的推广，深圳市相当数量的物业管理企业及其所管理的物业管理企业及其所管理的物业水平已接近或达到国际水准。 本文将就万科、中海两家物业管理公司的物业管理模式进行分析、探讨中国高水平物业管理的发展特色，以摸索出有利于中国物业管理进一步发展的东西。 一、万科物业管理的特点
纯商业物业管理模式 商业地产是收益型物业，所以商业地产的物业管理服务包含“物业管理”和“商业管理”层的含义。不仅是传统物业管理服务所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理” ，更重要的是实现物业各期净收益的最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 商业物业管理分为两个层次：物业管理策略管理，物业运行管理。 物业策划管理，是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大型维修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的基本结构。 商业物业运行管理，是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能，并通过祖巫管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益型物业管理运行管理的核心部分，这与其他物业管理的类型有着实质性的区别，租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益型物业运行管理中租务管理的基础工作。 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑 中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公 共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。 目前的物业管理服务市场永远是最好的指挥棒，中国物业管理二十年以来，从行业宏观发展态势来看，《物权法》的颁布和《物业管理条例》的出台都使物业行业在近年显示出欣欣向荣朝阳景象，行业地位不断上升，企业数量不断上升，从业 人数不断上升。但这样的一个朝阳行业，它的商业模式究竟是什么？盈利点是什么， 作为一个物业从业人员我们必须不断探索，才能使这个行业具有更旺盛的生命力。 物业管理行业的空间是巨大的，商业模式在不同阶段也是可以多重方式建立的。 也就是说，物业管理行业是房地产行业的是房地产行业的附属行业这一属性定 位通过多年的运作已经受到挑战，物业的商业模式的的建立不仅仅局限于物业管理
物业管理服务模式简介 物业管理服务模式简介 经过多年的经验积累，我们对国内物业管理的情况，客户的需要己有很深的认识，凭着这种优势，我们曾帮助不少客户成功策划其发展项目，屡次达到高销售率及高出租率的指标，同时，为确保物业得到完善的管理，我们对每个物业项目均会个别设计一套最合适的物业管理系统，确保每个客户都能享受到合符经济效益及高素质的物业管理服务。 因应客户的不同要求，我们的服务模式大致可以分为以下几种供选择： 一、全权管理：使用我们的营业执照；所有员工均与我们签约，由我们负责整个物业的运作，发展商有监督控制的权力，同时亦无需花费精力于管理琐事中；发展商根据物业面积和使用性质补贴一定费用作为物业运作的起动资金。我们将利用丰富的资源，确保物业管理达至国优标准。 二、授权管理：客户可选择保留管理及财务管理权，但委托我们对其余部分的管理运作提供服务。同样的，我们会根据客户的需求来定出适合的服务模式，提供高素质的物业管理服务。 三、共同管理：客户可选择合作组织管理队伍，共同管理物业。我们会根据实际情况，向客户建议一套工作指标及管理队伍架构，务求取双方之长处，建立一支优秀的联合管理队伍。 四、驻场顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；我们将派驻资深物业人员担任项目物业管理的负责人，其余员工与物业管理公司签订劳动合同；驻场经理负责将专业的、先进的服务理念贯穿于整个项目的物业日常运作中；我们定期派遣高级资深人员到现场视察，同时给予项目强有力的后备支援，确保内部考核制度得以实施，使物业管理水平不断提高。 五、顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；人手班底由开发商处理，我们协助挑选；与发展商定期召开会议；定期检查，现场指导及培训，定期呈送项目改善报告。 六、物业管理策划：为发展商自行组建物业管理公司、后期物业管理、小区识别系统设计提供合理和可行性方案。 感谢您的阅读！
单一业主酬金制物业管理服务模式初探 吴怀玉 什么是物业管理？按照国务院颁布的《物业管理条例》定义，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 这里面包括三个层面： 第一、要有业主和物业服务企业； 第二、要签订物业服务合同； 第三、服务内容明确界定。 从物业的具体业态来说有多种多样，例如住宅、公寓、写字楼、商场、体育场馆、剧场、学校、机关、企事业单位等等，对于这些物业业态，是否都符合条例的定义？又如何做好物业服务那？这里我们仅对单一业主的物业管理服务模式进行研究。 单一业主，顾名思义就是业主只有一个。比如体育场馆、学校、机关等。单一业主有什么特点？ 第一、业主是一个，但使用人众多， 第二、服务需求多样性，商业性的物业更多考虑客户的需求； 第三、物业管理与其他的业务融合性高； 第四、业主的自我意识强烈。 针对这些特点，做好物业服务就不能按照传统的模式进行，要从理念上和方
法上进行创新。一般意义上的物业管理具备以下五个方面特点： （一）综合性 物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，此外还可提供全方位、多功能的特约服务。 （二）专业性 物业管理作为房地产的消费环节，属于房地产综合开发的延伸和完善，提供的是专业化的管理和服务。它是专业性强，专业化分工很细的行业，必须有专业的人员配备、专业的工具设备、科学的管理制度和操作规程。 （三）委托性 物业管理所有活动的开展都是以物业管理企业接受业主或使用人的委托，经过双方商议后，明确委托事项，双方责任，利益分配等之后进行。 （四）有偿性 物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动。物业管理条例第四十一条、四十二条有明确规定： 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （五）公益性 物业管理企业由于所处的区域优势，除了提供物业管理的有偿服务外，还可
武汉市万科物业管理有限公司 目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：
经营型物业管理模式 ──21世纪中国物业管理行业发展主流 深圳市中航物业管理有限公司汪海菁 中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。 本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为21世纪物业管理行业发展的主流。 一、物业管理行业发展现状分析 （一）行业发展面临的问题 现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题： 1．以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平方米。 2．企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。 3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。 新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。 （二）竞争分析 进入21世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争： 一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争
探讨物业管理企业集约化赢利模式 物业管理企业是一种微利型中小企业,主要收入来源是物业管理费。具有人力资源密集,劳动服务密集,客户分布密集,收费数额小而密集等特点。经营管理成本相对较高,纠纷杂陈,经营风险较集中。不能及时足额收取物业费、服务滞后,会面临经营困难,为避免亏损,物业公司会降低服务标准、减少服务项目。因此,单以物业费维持经营不适合市场竞争定位,企业应积极探索高效的服务盈利模式,转变被动管理为主动服务体制,让物业和业主互利互惠实现双赢。 标签：物业管理微利服务集约化盈利模式 0 引言 在我国物业管理起步较晚,20多年的发展实践,已遍布各个成熟业主区域,物业服务已融入业主的生活或办公服务领域,好比区域内的后勤服务中心,就像后院大总管。业主不能没有物业管理,物业又离不开业主。实践过程中,有不少值得借鉴的经验,也积存了许多问题直接制约着行业盈利水平。 1 物业管理企业存在问题较多 一是起点不一。具有法人资格的物业公司按规定标准分为三个资质级次,但是,受传统住宅环境和自身经营模式局限,所谓的物业市场层次不齐,实际存在大物业和小物业之分。这里讲的小物业是指临时代管物业、不具备公司注册条件以及其他公司并不具备标准物业资质的非物业部门。对此必须要规范物业资质审核,严格执行行业准入门槛。二是经营单一。物管范围普遍停留在:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等常规项目。这样既不利于物业创新服务,也不利于集约发展经营。三是投机取巧少诚信。当保守经营出现亏损时,要么负债经营要么偷工减料降低服务标准或减少服务项目,采取割肉补疮而于事无补。四是缺乏用人标准。有用工数量标准,没有技术标准,不重视佣工素质和技能培训。五是多属房地产业的早产儿,缺乏独立性,只能为老大守后门。六是经营理念落后,外行管理,模仿同业,没有创新意识。诸多问题必然致使物业员工低素质、低业务水平、低服务质量,最终导致客户投诉、拒绝交费、法律纠纷等问题不断。面对如此困境时,大多数物业企业只能维持现状。问题的普遍存在又会造成物业市场混乱和业主的困惑,各地多发生携款走人或被业主赶走事例。 2 了解物业管理企业的收支概况 2.1 物业企业的收入来源,包含四个方面: ①物业管理费收入,物业管理费执行政府物价部门指导价,是物业企业合法主营收入,为业主接受,收入比较固定;②代理服务费收入,主要是代为国家能源部门向业主代收代交水、电、暖、气等费用,这是一项费力不得利的误工活。③特约服务费收入,是物业企业积极主动地利用企业资源为业主提供及时便捷误工服
xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；
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目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18)
一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内
湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：
经营持有型物业研究 一、持有型物业的概述 从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。 从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。 二、经营持有型物业的必要性 1、持有型物业是未来房地产发展的趋势 在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择
持有型物业比例仅为21.4%。 2、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果 持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。首先，对于开发商而言，资金的重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度，另一方面，“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再次，宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。 3、持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值 房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而市中心由于积聚了太多资源，其土地价值堪称“皇冠上的明珠”，因此好地段的物业的升值空间更大。东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中，市中心高档物业增量极少，因此地产商持有物业成普遍现象。经过近几年超速发展，目前北京、上海等一线城市中心区的土地出让越来越少。在这一形势下，过去倾向于建好就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期出租，慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。
6种住宅小区物业管理模式利弊分析 导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 买房一阵子，物业一辈子。物业好坏关系到我们居住的环境是否整洁、小区是否安全等。那么，你知道住宅小区物业管理模式有哪些吗？每种模式又有哪些利弊呢？ 一、房屋管理的六种模式 根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种： (1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作； (2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作； (3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作； (4)单位直管公房管理模式； (5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作； (6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。 二、六种管理模式的比较
1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能，要防止行政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56％左右的违章房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。 2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是