物业管理模式类型与作用
物业管理模式类型与作用
一、物业管理与传统管理
建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则上的区别。
(一)管理实体
城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构-各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。
(二)管理机制
传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用以业养房的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。
(三)市场机制
传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务。
(四)服务范围
传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内，由于是受低租金的限制，服务范围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。
(五)主导地位
传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动的，处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。
综上所述，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间的关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境的保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既体现了物业业主、使用人的合法权益，又建立了新的、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主(使用人)和管理公司三者之间的法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和与此相适应的管理模式。在这种机制和模式下，辖区的住户做到自己的事情自己办，公共的事务共同办。物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业，维护共同的利益。
二、物业管理的作用
从以上物业管理的业务范围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题。这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析:
(一)房地产经济体制改革配套工程
中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以，良好的物业管理使购房人放心、安心，因而具有深化、促进和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。
(二)提高房地产经营活动的效益
房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的功能。当前，商品房售后管理是房地产经营活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。现在，发展商终于明白，优良、方便的物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和策略。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理在建设现代家园中的特殊地位，其在房地产行业中的地位越来越重要。
(三)提高城镇居民的生活和居住水准
城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理从对住宅的管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活环境。
规范化的物业管理与社区建设相结合，能使物业区域形成一个具有陶冶情操、净化心灵、提升精神的微型社会。在这种情况下，物业管理既能充分发挥物业的功能，保障业户的合法
权益，又能增强业户间的邻里意识，互相尊重，和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结。
(四)城市管理的基础工作
现代城市管理主要包括:建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活动中心的管理和经济产业管理等等。建筑物的容貌构成城市形象的主体。一个个物业小区是城市的细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理。这样，就为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。
当前国内的一些大、中城市都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引进外资，发展经济。物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制度的限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑安居乐业。因而都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。所以，优质的物业管理不仅体现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华置业的重要条件。
1996年世界卫生组织提出了健康城市的标准为:
(1)为市民提供清洁和安全的环境;
(2)为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应，具有有效的清理垃圾系统;
(3)通过富有活力和创造性的各种经济手段，保证满足市民在营养、饮水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求;
(4)拥有一个强有力的相互帮助的市民团体，能够为创立健康城市而努力工作;
(5)能使市民一道参与制定涉及他们日常生活，特别是健康和福利的各项政策决定;
(6)提供各种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间的沟通和联系;
(7)保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性;
(8)把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利;
(9)作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务;
(10)能使人们更健康长久地生活和少疾病。
以上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设现代城市的基础工作。
(五)提供广泛的就业机遇
物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。
首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员的合适方向。公房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部门。物业管理就为两者的转换开辟了一个广阔的天地。
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物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业
金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点
现代物业管理模式及发展 随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。 一、传统房屋管理与物业管理的区别 现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理 有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。 1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。 2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。 3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。 4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。 5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。 综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。 表1.1 物业管理和传统房屋管理比较
物业管理模式类型与作用 物业管理模式类型与作用 一、物业管理与传统管理 建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则上的区别。 (一)管理实体 城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构-各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。 (二)管理机制 传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用以业养房的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。 (三)市场机制 传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务。 (四)服务范围 传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内，由于是受低租金的限制，服务范围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。 (五)主导地位 传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动的，处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。
第十四章不同类型物业的经管 第一节居住物业的经管 一、居住物业的含义及分类 （一）居住物业的含义 ●居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需 要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。 ●包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家 传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。 ●是专业化物业经管的最大市场。 （二）居住物业的分类 ●居住物业按照不同的规范有不同的分类。 ?按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； ?按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； ?按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面 着重介绍一下独户住宅和多户住宅： （1）独户住宅（single-family home）。 ?不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一 户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。 ?一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物 业经管，而往往由业主自己进行直接经管。 （2）多户住宅（multifamily residences）。 ?多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑 技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。 ?在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行经 管，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员
代替业主进行经管。 ?多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也 可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有 式）物业。 ?合作物业： ?指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。 ?业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。 ?他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修 费及物业经管人员的工资等。 ?共管式物业： ?指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。 ?公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。 ?共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。 ?每个单元单独地进行估价和征税。 ?合作物业和共管式物业一般采用纯经管型的物业经管模式。不 像出租型公寓大楼的物业经管，合作或共管式物业经管没有保 持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。 ?多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层 建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务 和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业经管的不同的要 求。 ●另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分 成单一业主物业和多个业主的居住物业。 （1）单一业主。这类物业可细分为一下几类： ①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接经管的公有住宅。 ②系统公房。由企事业单位拥有并经管的公有住宅。
物业管理服务模式简介 物业管理服务模式简介 经过多年的经验积累，我们对国内物业管理的情况，客户的需要己有很深的认识，凭着这种优势，我们曾帮助不少客户成功策划其发展项目，屡次达到高销售率及高出租率的指标，同时，为确保物业得到完善的管理，我们对每个物业项目均会个别设计一套最合适的物业管理系统，确保每个客户都能享受到合符经济效益及高素质的物业管理服务。 因应客户的不同要求，我们的服务模式大致可以分为以下几种供选择： 一、全权管理：使用我们的营业执照；所有员工均与我们签约，由我们负责整个物业的运作，发展商有监督控制的权力，同时亦无需花费精力于管理琐事中；发展商根据物业面积和使用性质补贴一定费用作为物业运作的起动资金。我们将利用丰富的资源，确保物业管理达至国优标准。 二、授权管理：客户可选择保留管理及财务管理权，但委托我们对其余部分的管理运作提供服务。同样的，我们会根据客户的需求来定出适合的服务模式，提供高素质的物业管理服务。 三、共同管理：客户可选择合作组织管理队伍，共同管理物业。我们会根据实际情况，向客户建议一套工作指标及管理队伍架构，务求取双方之长处，建立一支优秀的联合管理队伍。 四、驻场顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；我们将派驻资深物业人员担任项目物业管理的负责人，其余员工与物业管理公司签订劳动合同；驻场经理负责将专业的、先进的服务理念贯穿于整个项目的物业日常运作中；我们定期派遣高级资深人员到现场视察，同时给予项目强有力的后备支援，确保内部考核制度得以实施，使物业管理水平不断提高。 五、顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；人手班底由开发商处理，我们协助挑选；与发展商定期召开会议；定期检查，现场指导及培训，定期呈送项目改善报告。 六、物业管理策划：为发展商自行组建物业管理公司、后期物业管理、小区识别系统设计提供合理和可行性方案。 感谢您的阅读！
第十四章不同类型物业的管理 第一节居住物业的管理 一、居住物业的含义及分类 （一）居住物业的含义 ●居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需 要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。 ●包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家 传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。 ●是专业化物业管理的最大市场。 （二）居住物业的分类 ●居住物业按照不同的标准有不同的分类。 ?按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； ?按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； ?按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面 着重介绍一下独户住宅和多户住宅： （1）独户住宅（single-family home）。 ?不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一 户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。 ?一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物 业管理，而往往由业主自己进行直接管理。 （2）多户住宅（multifamily residences）。 ?多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑 技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。 ?在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行管 理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员
代替业主进行管理。 ?多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也 可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有 式）物业。 ?合作物业： ?指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。 ?业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。 ?他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修 费及物业管理人员的工资等。 ?共管式物业： ?指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。 ?公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。 ?共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。 ?每个单元单独地进行估价和征税。 ?合作物业和共管式物业一般采用纯管理型的物业管理模式。不 像出租型公寓大楼的物业管理，合作或共管式物业管理没有保 持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。 ?多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层 建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务 和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业管理的不同的要 求。 ●另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分 成单一业主物业和多个业主的居住物业。 （1）单一业主。这类物业可细分为一下几类： ①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。 ②系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。
不同类型物业的物业管理 学习目标 A.知识点 1.了解不同类型物业的含义及特点。 2.熟悉不同类型物业管理的目标，容和实施原则。 3.掌握居住性物业，商业物业以及工业物业的管理特点。 B.技能点 对不同类型的物业的管理要点有较为深刻的理解，培养管理不同类型物业的能力 10.1居住性物业管理 居住性物业管理是现代化物业管理的一项重要容，随着人民生活水平的提高，以及物质文化需求的日益增长，科学，专业以及现代化的居住性物业管理对于居住性物业来讲越来越重要，这是因为，高素质的物业管理，不仅可以完善居住性物业的居住功能，还能满足住户渴望改善居住的条件，提高居住水平的要求。通过专业化的物业管理，能够为住户创造一个安全、舒适、便捷的居住水平的要求。实现和优化住宅居住功能。 居住性物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、高级公寓，别墅等，以及与之相配套设施的共用设施，设备，和公共场地。其中，共用设施的设备是指:住宅区费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道煤气线路，消防设施，道路路灯，非经营性车场车库，公益文体设施及共用设施设备占用的房屋等。 居住性物业主要提供居住功能，不同类型的居住性物业能满足人们对居住性的安全性，舒适性以及便利性等要求。居住物业一般按照物业类型的不同可分为：住宅小区，高级公寓及别墅等。 10.1.1住宅小区的物业管理 1.住宅小区的定义，功能及特点 (1)住宅小区的定义。 住宅小区是按照统一规划，合理布局，综合开发，配套建设和统一管理的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共设施配置，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界限所围成的相对集中的居住区域。通常住宅小区的规模都在建筑面积5万平米以上。 按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为居住区、居住小区和居住组团三种规模，如果10.1所示。 （2）住宅小区的功能。 从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、社会、服务和经济功能于一体的社会缩影。具体来讲，住宅小区的功能主要如下： ①居住功能。这是住宅小区最基本的功能，也有人称之为劳动力再创造的功能。住宅作为 人类最基本的生活资料，能提供人们栖息、睡眠的寓所。作为社会成员的住户，通过居住和休息，使体力得到恢复，精力得到蓄养，继续投入社会生活和经济生活。
6种住宅小区物业管理模式利弊分析 导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 买房一阵子，物业一辈子。物业好坏关系到我们居住的环境是否整洁、小区是否安全等。那么，你知道住宅小区物业管理模式有哪些吗？每种模式又有哪些利弊呢？ 一、房屋管理的六种模式 根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种： (1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作； (2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作； (3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作； (4)单位直管公房管理模式； (5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作； (6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。 二、六种管理模式的比较
1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能，要防止行政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56％左右的违章房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。 2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是
物业管理服务的作用及重要性 随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房 以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题;不仅是新建楼宇、住宅小区是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落 后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个—走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管 理公司统一实施专业化管理。从国内外的实践证明，物业管理的作用有： (一)物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥 房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、 重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用 而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管 道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物 业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨， 门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌， 装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响用户生活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。 推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内 作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿 命延长。有些住宅区管理得比较好，使人民群众在清静、优美、生活方便的环 境里，安居乐业。但有很多住宅区因管理不善，在小区内乱搭乱建，环境乱七 八糟，房屋刚使用两三年，就已面目全非，不仅影响到城市面貌，有碍城市观瞻，也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系，很多 住宅区至今没有推行专业化、社会化物业管理，尚在多家分割管理，各自为政。一个住宅区或一幢楼房，往往是根据产权或隶属关系，分为几家合管或各自分管;有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理，造成互不衔接，出了问题，电话请、上门催，也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明，没有这种专业化、社会化物业管理，物业使用年限会大为缩短。
各类型物业的管理服务内容分类标准 （一）物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物 业的类别、物业的性质等标准分类。 按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。 按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。 对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。 应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。
物业管理的重要作用 物业管理的重要作用作者：佚名 时间：2008-7-23 浏览量： 随着城市建设的发展,各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多,它们在交付使用后,都面临着管理、养护、修缮的问题;不仅是新建楼宇、住宅小区是如此,历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式,早己显得落后了,不适用了。在商品经济体制下,房屋的管理、修缮、服务,出路只有一个—走改革的路。借鉴国际经验,推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理。从国内外的实践证明,物业管理的作用有: 物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥 房产物业建成后,一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格,使用不当等情况。因此,随着时间的推移,房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等,都将发生不同程度的损坏,如不及时进行维修和加强管理,就会影响物业的功能正常发挥,诸如电梯中途停止运行,清水管、便池漏水、屋面漏雨,门锁开关失灵,煤气、供热、空调、供水、供电中断,阳台栏杆、雨棚倒塌,装饰层脱落等等,不仅作用功能不能正常发挥,还会过早达到危房程度或损坏,甚至酿成伤害事故,以至影响用户生活、工作与生产经营的正常进行。 推行专业化、社会化物业管理,不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥,而且良好的不间断的专业管理服务,还可以使物业的寿命延长。有些住宅区管理得比较好,使人民群众在清静、优美、生活方便的环境里,安居乐业。但有很多住宅区因管理不善,在小区内乱搭乱建,环境乱七八糟,房屋刚使用两三年,就已面目全非,不仅影响到城市面貌,有碍城市观瞻,也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系,很多住宅区至今没有推行专业化、社会化物业管理,尚在多家分割管理,各自为政。一个住宅区或一幢楼房,往往是根据产权或隶属关系,分为几家合管或各自分管;有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理,造成互不衔接,出了问题,电话请、上门催,也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明,没有这种专业化、社会化物业管理,物业使用年限会大为缩短。 物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境 物业管理,基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作;掌握房产的变动和使用情况,使房屋及时得到修理,保持房屋功能;把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来,随时变更原始记录,是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足用户要求,及时登门进行日常服务,并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换
不同类型物业的物业管理 住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发 建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼 宇（30层以上）及以单体或组合形式出现的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功能于一体，在现代物业管理项目中所占比例最大。 住宅小区物业和管理主要有以下几个特点：（1）统一规划，综合开发；（2）规模大，功能全；（3 ）房屋结构整体化，配套设施系统化；（4 ）产权结构多元化，物业种类多样化；（5）分期开发，物业新旧程度不同；（6）业主的文化水平和经济能力参差不齐，管理复杂化；（7）业主对物业管理的需求标准不一样。 （二）住宅小区物业管理的内容 1?住宅小区物业管理的基本内容。住宅小区物业管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三 方面的工作，概括起来讲，有如下基本内容：（1）物业共用部位的日常维护和管理；（2）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；（3 ）环境卫生、绿化管理服务； （4） 物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；（5）物业管理区域内治安、消防等协助管 理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业资料的管理；（8）开展住宅小区的社区文化活动；（9）开展多种形式的便民服务。 下面对上述住宅小区物业管理的基本内容中的社区文化和便民服务进行简单介绍。 2?住宅小区物业管理的社区文化。社区文化是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，价值观是社区文化的核心。具体来说，社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。 （1 ）环境文化。主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，通过社区环 境可以感知社区成员理想、价值观及精神面貌等外在形象，如怡人的绿化园林、舒适的休闲 布局、写意的小品园艺等，可以营造理想的文化氛围，目前许多物业管理企业导入的物业管 理环境识别系统（CIS）的用意便在于此。 （2 ）行为文化。指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、工作等过程中产生的文化，这些活动能反映出社区风尚、人际关系等文化特征。 （3 ）制度文化。是指与社区精神、社区理想等相应的制度、规章及组织机构等，这些制度对保障社区文化持久、健康开展具有一定的约束力和控制力。 （4 ）精神文化。这是社区文化的核心，包括社区精神、道德观、价值观、行为准则等。如 有的社区开展升旗仪式、评选文明户等，这些活动属于精神文化建设范畴。社区精神文化具 有明显的社区特点，往往要经年累月才能逐步形成。 3?住宅小区物业管理的便民服务。物业管理服务一般分为常规服务、专项服务和特约服务。 住宅小区物业管理的便民服务是在常规服务基础上向所有业主、非业主使用人提供的专项服
《新天地物业小区管理模式》方案征求意见函 新天地小区业主： 为了给小区广大业主营造一个安全、卫生、和谐的居住环境，实现小区民主自治、自我管理、自我发展的目标，鉴于小觑目前脏、乱、差的现状，根据小区业主的强烈要求和迫切期望，对小区管理实施自发自治管理的模式，具体管理办法与措施如下：采取物业公司进驻自配物业经理、收费员、会计，收费用公费于物业正常人员开支及运营开支剩余作公共经费，用于公共小区建设，由业主委员会及小区业主监督使用，如发现有违规事项立刻解聘。 一、指导思想 业主自愿、民主公开，业主参与循序渐进，卫生达标，安保有力，环境整洁，管理有序，实现民主自治，创建安居优美、和谐、创新、厚德的新型自治管理小区。 团队管理构成与职责：团队管理总服务 二、费管理组保安服务组、保安服务组、保安服务组、水电气保障组、事务管理组、网络宣传组 民主监督小组成员： 总服务负责人：成员：缴费组负责人：保安负责人：水电负责人： 各组具体分工，各尽其责，相互配合，财务公开，严己宽人，团队有力，监督有章，勤俭持治，清风气正，民主集中结合，维权及时，业主满意，保障有力。 三、目标任务与措施 注重实际，切实稳步扎实做好各项管理工作，形成自觉、民主、广泛参与，公开透明，安定团结，邻里友善，和谐和睦，环境优美，彰显小区文化的常态管理机制，逐步实现从安居乐业，民主自由，行为规范，权益保障的人性化，常态化，规范化，民主化、科学化的小区民主自治，首先着重恢复小区正常的门卫、卫生清扫的常态化。其次，逐步完善各项管理措施，结合本小区实际，突出抓好门卫、卫生治理，强化服务意识。 1、环境卫生：清洁工和业主义务大扫除相结合，以清洁工为主，业主义务为辅，旨在发动业主自觉参与小区事务，培养和睦邻里关系，环境清洁坚持一天两扫（主干道、楼群周围、步过道），协助垃圾清运，清扫，纠察不良卫生习惯，着装上岗。 2、门卫安全：实行两班倒制，统一着装，严格管理，规范停车，设置流动车位，禁止机动车与电动车乱停乱放，规划区域动态管理，控制外来闲杂人员进入，保证小区安全，凭牌进入小区大门，按时落锁及小区巡查，视情况而定适时增加安保人员，强化管理，突出重点安保。 3、绿地绿化管理，加强绿地管理，适时增加植被花木，定期修剪，做到两季有花，冬季有绿春意盎然，休闲自得景观维护。 4、灯光照明：维修现有干道照明，补缺遗漏。夜间常态照明更换老旧破损照明系统，着力增添景观照明（地灯、路灯、行道灯、增绿灯）等美观大方，质优价廉的灯具及声光系统。 5、业主活动中心筹建组织：根据小区实际，结合当前现状，着手组建活动中心，丰富业主文化体育生活，同时满足业主需求，增加切实可行的便民服务项目，统筹安排符合小区实际情况又具有针对性的法律、健康、文化体育等基础讲座交流观摩休闲旅游等活动。 四、交费办法 临时物业收费执行标准安《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》四级（多层0.65+高层0.25=0.9）公摊电费每月每户10元，收费法及季度费用公开制，影响带动整个小区完善自觉交费制度，提高自觉交费意识，尊重业主意愿，提升自治管理水平。 以上各组负责人（每组一人）和民主监督小组成员（每幢楼两人）邀请广大业主参与报名。
物业管理的作用体现 随着城市建设的发展,各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多,它们在交付使用后,都面临着管理、养护、修缮的问题;不仅是新建楼宇、住宅小区是如此,历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式,早己显得落后了,不适用了。在商品经济体制下,房屋的管理、修缮、服务,出路只有一个—维护区容、区貌,所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等;生活服务,含家务劳动、代送病人去医院、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话,宣传合理使用房屋与设备的知识,不准污染环境、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入小区通道、不准在中小学、幼儿园、医疗所门前设摊摆点叫卖等。 组织有益的社区康乐活动等。这种管理方式大大提高了城市管理的社会化和专业化。 完善的物业管理不单是使物业保值,而且可以使物业增值 物业管理的好,不断“追加劳动”,通过维修,进行旧房更新改造、室内装修,不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行,而且可以提高物业的档次和适应性,使物业保值和增值,即使是在市场比较疲软的景况下,也能够容易地招袜顾客,出售或出租这些
房屋,获取更多的利润或租金,从而产生较高的经济效益。如疏于管理,就可能会造成更多的问题,使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可见,优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段,既可使整个地区的房地产增值,也能为企业带来直接的经济效益。 4、什么叫物业管理公司物业管理公司的职能是什么? 物业管理公司是指具备县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书,经工商行政管理机关注册登记,以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。物业管理公司主要应具备以下职能: 介入房地产开发前期规划。物业管理公司应从方便使用的角度出了,在房地产前期规划、设计中提供助于规划、布局、配套、结构、设备等方面的经验与信息,减少不必要的失误,促进规划、设计水平的提高。 监督施工质量,参与综合验收。工程施工全过程中的建筑物入其配套设施、设备、场地质量直接影响物业的使用效果,也直接决定了物业管理工作基础的好坏。因此物业管理公司有必要参与施工质量监督及物业综合验收,以便及时消除隐患,熟悉物来,确保物业使用功能的发挥。 办理接管验收。物业管理公司接受业主委托对物业进行管理,是对物业管理权属的转移,所民必须首先办理物业接管验收手续。接管验收应在物业综合验收合格的前提下进行。办理接管验收可以明确交接双方的法律责任,为建立物业档案资料提供依据。
中海与万科物业管理的模式比较 前言 综观物业管理在深圳20年的发展，有这样几个重要的转折点：从第一家物业公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户的普通居民为第一转折点；以莲花二村"一体化"管理为标志，确立深圳物业管理模式为第二个转折点；鹿丹村物业管理公开招投标，拉开了市场竞争的序幕为第三个转折点。作为全国物业管理发源地的深圳，物业管理能取得全国瞩目的成绩，与深圳的经济发展水平、市场经济的成熟程度等各方面因素有着密切的关系。尤为重要的是政府主管部门的积极引导、努力探索对深圳物业管理行业的发展直接起着重要的推动作用。 随着社会的发展，业主的服务需求不断增长，物业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等，在展到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等，力求满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。一些有品牌的公司潜心揣摩，结合不同的物业硬件和业主需求，提出并实践了一些新概念、新做法，形成自己鲜明的、独特的个性特色，突出企业形象和显示管理实力的同时，也为整个行业的发展提供了可供借鉴的经验；如万科物业从早期提出的"酒店式管理"到近期的
"无人化管理"、"个性化管理"和"管理报告制度"；中海物业管理倡导的"一拖N模式"、"氛围管理"；深业物业实施的"精品战略"；金地物业实行的"产学联手"；"保姆计划"、"四点半学校"等均取得了良好的市场效益。这里不能不提及贯穿全市物业管理企业发展历程，使物业管理意识深入民心的一项重要工作内容--社区文化。莲花物业在莲花二村率先倡导社区文化活动和万厦物业在莲花北村通过社区文化活动的开展建立起"全国城市文明第一村" 的社会效益，在市场上均得到了良好的品牌效应。事实证明，多样化、多层次的社区文化活动是最能体现物业管理人文精神和关怀的有效手段，因为它较好地调整了业主与企业之间、业主与业主之间的关系，同时将物业管理工作通过社区活动去宣传，更容易得到业主的接受和认同。 1996年以来，万科、中海、中航、国贸、金地、莲花等物业管理公司，在全国物业管理行业率先通过了ISO9002国际标准质量认下，使物业管理的技术标准和质量规范管理纳入了国际轨道，对物业管理操作经营中的每个岗位、每个人员、每一个环节都有严格科学的管理规范和检验标准。到目前为止，100多家物业管理企业通过了ISO9002质量认证，其数量和比例居全国同行业之首。其中高新技术产业园区物业管理公司是全世界首家获得ISO9002、ISO14001及SA8000三个标准国际认证的物业管理公司。通过规范化管理的推广，深圳市相当数量的物业管理企业及其所管理的物业管理企业及其所管理的物业水平已接近或达
不同类型物业的物业管理 物业有多种分类，按物业的使用功能分，可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。不同类型的物业又各具有不同的特点。因此，物业管理企业在接管物业项目时，应针对不同物业的特点，制定不同的物业管理实施方案。在此仅列举居住物业中的住宅小区，商业物业中的写字楼、商场，工业物业中的工业厂房，其他用途物业中的医院为代表加以简要介绍。 一、住宅小区的物业管理 （一）住宅小区物业的特点和管理特点 住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼宇（30层以上）及以单体或组合形式出现的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功能于一体，在现代物业管理项目中所占比例最大。 住宅小区物业和管理主要有以下几个特点：（1）统一规划，综合开发；（2）规模大，功能全；（3）房屋结构整体化，配套设施系统化；（4）产权结构多元化，物业种类多样化；（5）分期开发，物业新旧程度不同；（6）业主的文化水平和经济能力参差不齐，管理复杂化；（7）业主对物业管理的需求标准不一样。 （二）住宅小区物业管理的内容 1.住宅小区物业管理的基本内容。住宅小区物业管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，有如下基本内容：（1）物业共用部位的日常维护和管理；（2）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；（5）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业资料的管理；（8）开展住宅小区的社区文化活动；（9）开展多种形式的便民服务。 下面对上述住宅小区物业管理的基本内容中的社区文化和便民服务进行简单介绍。 2.住宅小区物业管理的社区文化。社区文化是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，价值观是社区文化的核心。具体来说，社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。 （1）环境文化。主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，通过社区环境可以感知社区成员理想、价值观及精神面貌等外在形象，如怡人的绿化园林、舒适的休闲布局、写意的小品园艺等，可以营造理想的文化氛围，目前许多物业管理企业导入的物业管理环境识别系统（CIS）的用意便在于此。 （2）行为文化。指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、工作等过程中产生的文化，这些活动能反映出社区风尚、人际关系等文化特征。 （3）制度文化。是指与社区精神、社区理想等相应的制度、规章及组织机构等，这些制度对保障社区文化持久、健康开展具有一定的约束力和控制力。 （4）精神文化。这是社区文化的核心，包括社区精神、道德观、价值观、行为准则等。如有的社区开展升旗仪式、评选文明户等，这些活动属于精神文化建设范畴。社区精神文化具有明显的社区特点，往往要经年累月才能逐步形成。 3.住宅小区物业管理的便民服务。物业管理服务一般分为常规服务、专项服务和特约服务。住宅小区物业管理的便民服务是在常规服务基础上向所有业主、非业主使用人提供的专项服务和特约服务。便民服务是物业管理企业有偿提供的、供业主使用人自愿选择的服务。
培训的分类及内容 一、入职培训 入职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节。职前培训是指在新员工上岗前，为其提供基本知识的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况，熟悉公司的各项规章制度，掌握基本的服务知识。试用培训是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。 职前培训的内容包括公司发展史、公司概况及规章制度、公司组织架构、公司企业文化、职业礼节礼貌、物业管理基础知识、安全常识等。试用培训的内容为岗位工作职责及工作要求。 二、操作层员工的知识和能力培训 物业管理企业操作层员工包括保安员（也有称安防员或者公共秩序维持员）、保洁员、维修员、绿化员、设备管理员。针对不同岗位操作层员工的培训内容是不同的。
1、保安员的培训 1）、知识培训： 保安员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通知识、消防知识、防卫制度等方面的知识。 2）能力培训 保安员能力培训的主要内容包括：巡逻岗岗位能力、固定岗岗位能力、交通岗岗位能力、车 库（场）岗岗位能力、内务岗岗位能力、物品出入管理能力、盗窃、匪警应急事件处理能力、发生斗殴事件的处理能力、巡逻中发现可疑分子的处理能力、发现住户醉酒闹事或精神病人的处理能力、遇到急症病人的处理能力、突发水浸事故的处理能力、火灾事件的应急处理能力、煤气泄露事故的处理能力、执勤中遇到不执行规定、
不听劝阻事件的处理能力、业主/物业使用人家中发生刑事或治安案件时的处理能力、车辆冲卡事件的处理能力等方面。 2、保洁员的培训 1）知识培训 保洁员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、各种清洁工具和清洁材料的功能及使用知识。 2）能力培训 保洁员能力培训的主要内容包括：楼道的清洁能力、高层大厦的清洁能力、多层住宅的清洁能力、玻璃门、窗、镜面、玻璃幕墙 的清洁能力、绿地的清洁能力、灯具的清洁能力、公共 场地和马路的清洁能力、室外地面的清洁能力、房屋天面和雨棚的清洁能力、地下室、天台、转换层的清洁能力、住宅区大堂的清洁能