物业管理模式及措施
1.管理模式:
根据物业功能要求，对清洁管理服务要高标准、高档次，拟对清洁管理采取零干扰、个性化、环保管理模式。
2.采取的措施
（1）高起点规划清洁服务与管理，保证服务高起点、高质量、高标准
1)学校区域清洁相适应的高品位、高质量、高标准作业要求的组织架构、配置完备的人力资源和设备。
2)导入先进、科学、规范的管理制度、程序和标准，量身定做与学校相适应的清洁服务管理标准、管理措施、质量管理体系、工作目标、工作计划、工作程序、服务准则和规章制度，引入质量管理标准等；
3)选用经验丰富、认真负责的高素质人员担负该清洁管理工作岗位，选送符合作业要求、实操能力强的员工派往该项目工作；
4)制定科学的管理措施，把日常清洁与保养相结合，从而达到最佳的保养效果。
（2）建立“零干扰”的清洁服务作业制度，营造安宁的办公环境
建立符合学校办公时间的工作制度。根据物业使用人的作息特点，灵活安排清洁作息时间和方式。采用“隐身作业”，即办公室内实现
夜间清洁，公共区域主要部位非工作时间作业，实现“零干扰”的清洁服务。针对一些特殊的场所，在保证其干净整洁的同时，力争做到无干扰。
（3）导入高品位视觉形象系统，展现品牌形象
导入与学校物业相适应的视觉形象标准，选用身高年龄相近、形象良好的清洁管理人员，统一工作着装，佩带工牌，接受军事化培训，并实施准军事化管理，统一规范员工的行为方式、言谈举止。在服务工作中做到语言文明、态度和蔼、着装整洁、精神饱满，遵从整体管理规定，做到与物业的品位相协调，展现物业公司服务特色。
（4）建立多重质量控制体系，保证服务质量达标
1)采用多重服务保障策略。实现服务人员、技术、措施、物资的多重保障。培养员工的全员保洁意识，每一个保洁员不仅要保持自己责任区域内的工作达标，还有义务维护整个物业的清洁形象。
2)实行三级检查（主管抽查、班长定检、清洁员自检）和品质管理员巡查相结合的质量检查考核和清洁验收制度；
3)事实分区域包干目标管理责任制，推行五定管理原则，即定人员、定时间、定地点、定质量、定任务实施专业作业，强化服务质量，方便质量控制。
4)实行上岗资格认证和人员再培训计划。根据不同阶段的各种变化和服务质量要求组织员工进行针对性再培训，促进员工不断提高清洁服务技能和自身素质，满足物业高质量的服务要求；
5)严格按确定的计划、标准、程序开展工作，对不按标准和程序
操作的人员实行严厉的处罚。凡对操作程序不熟悉的人员一律下岗接受再培训，培训不合格者不予上岗，保障服务质量。
6)办公室内清洁作业采用两人捆绑作业的方式，准确记录进出时间，相互监督，相互检查，确保办公信息安全及作业质量；
（5）采用专业分类作业方式，保障清洁服务安全高效。
根据清洁服务对象的特点和要求，采用“专业分类”作业方式，划分作业环节，设计作业程序，确定每个工作环节的工作量，分配作业时间、并配置人员和物资。操作人员按程序要求，在确定的时间内有规律地从一个环节到下一个环节处理工作任务，实现高效率、高效益的专业化作业。采用专业分类作业方式不仅可以解决任务分配的盲目性，作业的无序化，还可以降低管理和作业难度，减
少人材物的浪费和员工之间的矛盾，提高作业的精细化程度，提高设备的利用率，实现规范化运作，有效地保障作业人员和设施设备的安全运转。
（6）建立快速应急处理机制，保障清洁服务及时快捷。
建立畅通的信息采集渠道，开设24小时服务热线，设置专职接待人员处理顾客意见、建议和投诉；建立快速的投诉处理和回访体系，推行首问责任制和限时处理制，对于顾客反映的每一个清洁投诉问题将以快捷的方式予以安排落实，用最短的时间予以解决:成立“应急处理组”，保证在突发事件和客户需要时得到及时周到的服务。
（7）导入绿色环保理念、实行垃圾分类处理，倡导绿色办公文化。
保证清洁管理中所有的物料与工具都选用环保材料，避免对地面、墙面和整个环境造成污染。保障物业使用人在一个绿色环保、优雅娴静的环境里，愉快的工作和生活。针对办公废纸，将尽可能再进行利用。
（8）建立规范的档案资料管理体系，支持管理服务的高效运作。
建立严格的档案管理制度，设专人负责档案资料的管理，建立建全清洁档案资料目录；做好资料的收集、移交验收、登记和管理工作，并建立环境关注点清册，特别是技术资料的收集和保管工作；保证及时，准确地提供档案资料，支持环境管理高效化运作，方便员工快捷准确地开展工作。
3.采取的环保措施
（1）固体废弃物处理程序
目的：确保在环境管理运作过程中产生的固体废弃物有一个正确、安全且符合法规的处理程序，以避免对环境造成污染。
定义：固体废弃物是指清洁、生活及其它活动中产生的污染环境的固态、半固态废弃物质。置于容器中的液态废物和气态废物也划入固体废弃物范畴。
工作程序：
1)固体废弃物处理原则：
所有废弃物的处理必须遵照“分类回收、集中保管、统一处理”的原则进行。分类回收是指按照废弃物的类别，将废弃物分类以后再回收。集中保管是指回收的废弃物应集中存放在指定的地点。统一处
理是指由公司指定部门对各地废弃物进行处理。
2)固体废弃物的分类：
按照固体废弃物是否有用或有害，结合本项目实际情况，把所有的废弃物分成三类。
a.A类:可以回收利用是指目前可内部回收利用或固体废弃物收购商对其有回收利用价值，非《国家危险废物名录》的废弃物。
b.B类:不可回收利用是指目前不可内部回收利用且固体废弃物收购商对其没有回收利用价值，非《国家危险废物名录》的废弃物。
c.C类:危险废弃物是指按《国家危险废物名录》识别出的废弃物，根据固体废弃物收购商对其回收利用情况又可分出“可回收危险废弃物类（C1类）”和“不可回收危险废弃物类（C2类）”。
3)固体废弃物的收集：
a.A类可回收利用废弃物:由各小组分类收集，送指定收容点。
b.B类不可回收利用废弃物:由各小组收集后放置于垃圾桶内，相应人员进行处理。
c.C类危险废弃物:由各小组分类收集，汇总到公司仓库按相关规定统一处理。
4)固体废弃物的贮存管理：
a.划分区域，分类存放，中文标示。
b.资源废弃物应妥善储放，防止风吹雨打，贮存地点及容器设施保持清洁完整。
c.易燃性废弃物贮存区严禁烟火，摆放足够有效灭火器。
d.危险废弃物容器贮存区每月要进行检查，防止发生泄漏。
5)固体废弃物的处理：
a.首先必须按照本公司规定的固体废弃物分类办法进行分类投放。
b.为减少垃圾袋消耗，对于学校范围所有的垃圾篓/桶（包括各办公室各办公台下面的垃圾篓），不得倾倒茶叶、水及烟头，使垃圾袋能够重复利用。部分区域在必要位置设置专用垃圾桶以收集茶叶、水、烟头。
c.为有效利用资源，所有的办公纸张应双面使用，否则不能废弃；废弃的纸张只能投放于纸回收箱里面，不得随意投放。
d.办公室、走道等外围区域都设置有相应的各类垃圾桶，必须按规定分类投放。各小组须对本小组的员工进行必要的培训，以使员工清楚有关废弃物分类的常识。
e.公司卫生检查小组负责对本项目的垃圾分类、回收情况进行监督、检查和回顾。对违反上述规定的行为予以登记，并公告。
f.电池处理见《电池使用废弃管理规定》。
6)废弃物承包商资格的确认：
a.所有废弃物应交由有资格的废品回收公司处理。公司的有关部门应依据《环境信息管理程序》及《环境因素识别与评价管理程序》中有关环境的要求，将本公司环境要求事项通知废品回收公司，并对其进行1次/年核查。
b.废品回收公司应具有处理固体废弃物的能力和条件，并要求出
示相关书面证明。废品回收公司要按法律法规要求分类处置固体废弃物，避免造成二次环境污染。
7)固体废弃物处置规定：
a.A类可回收利用的固体废弃物如废纸、废塑料、废金属等，定期由仓库联络废品回收公司负责回收。且不定期的监督检查其对危险废物的处理情况，防止二次污染。
b.B类不可回收利用废物如生活垃圾等由项目部处理。
c.C类危险废物移交:各小组产生的危险废物根据性质、形态及数量的多少分别处理，直接投在垃圾箱（桶）里的可回收或不可回收的危险物由清洁工定期回收，而后送危险品仓库存放；对不能投放同收箱的危险废物由项目部标识清楚，直接送危险品仓库存放。
d.C类危险废物处置:由仓库相关人员统一处理。
8)固体废弃物管理中的注意事项：
遵循废弃物管理原则，确保回收、合理分类、妥善保管及处理，防止环境污染。减低可再用废弃物数量，提高资源利用率。
（2）化学危险品管理程序
目的：规范化学危险品的管理，对化学危险品实施有效控制，减少化学危险品对环境造成的污
染和对人体造成的伤害。
适用范围：适应于易燃、易爆、有毒、具有强烈腐蚀性和刺激性等化学危险品的管理。
工作程序：
1)化学危险品的储存和保管
a.化学危险品仓库专门用来储存化学危险品和危险废弃物，由仓管员负责管理，每天检查一次是否有泄漏，填写《化学危险品仓库检查记录》，其主管人员每月检查一次。化学危险品仓库须保持良好通风，严禁烟火，须配备灭火器和消防砂等消防设施，仓库内的动火作业需清光化学危险品且有仓库仓管员现场指挥。
b.化学危险品包装或容器上应贴“安全标签”，包括转移或分装后；“安全标签”脱落或损坏，经检查确认后应补贴。
c.不同性质的化学危险品应分开一定距离储存，不得混放。
d.盛装化学危险品的容器须牢固、密封、不易破裂。
e.化学危险品进出仓库须进行登记，填写“化学危险品进、出、存记录”，每月底填报“化学危险品进、出、存月报表”。
2)化学危险品的使用:
a.化学危险品使用前，各部门责任人应对使用人进行相关培训。
b.易燃、易爆物品使用场所禁止吸烟和产生明火并配备灭火器。
c.使用化学危险品应佩戴相应的防护用品。
d.化学危险品使用过程中应随时加盖密封。
e.各部门未使用完的化学危险品应储存在适当场所，由专人负责保管。
f.各部门废弃的化学危险品、含化学危险品的物品、盛装化学危险品的容器不得随便丢弃，应参照《固体废弃物处理程序》交仓库处置。
g.仓库将收集的危险废弃物集中储存于化学危险品仓库中，交有资格的危险废物处理商进行处理。
3)应急措施:
发生少量化学危险品泄漏时。按相关要求处理.并采取措施防止泄漏，造成环境污染如果发生化学危险品大量泄漏，对环境构污染隐思、酿成火灾、发生中毒或灼伤等事故时，应参照《管理程序》执行应急行动，并按照《纠正与预防措施要求程序》进行纠正和预防。
物业管理的九大典型经营盈利模式 在当今社会中，物业公司和小区业主之间的法律纠纷不断上演。大多数物业纠纷是因为业主得不到预期的服务，与物业公司矛盾逐渐激化，最后只能抛出拒缴物业费的“杀手锏”。而物业公司又不能停止各项基本的服务，只有靠裁减工作人员、降低服务质量维持经营，又引来业主更强烈的不满。那么物业公司真的就这么不靠谱吗?他们就真的在业主身上牟取暴利了吗?其实，物业公司也是有苦难言，很多物业管理公司还处于亏损的边缘，这一点我们通过分析其收支情况就一目了然。 一、物业管理企业的收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费;二是公众代办性服务费的收入;三是特约服务费的收入;四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。第二种的公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力做到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 再看看物业管理企业的支出情况，在实际工作中对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：
物业管理企业的支出(企业是在规范化操作下)，占物业管理费的比例分别为：人工费：40%(占物业管理费总额);清洁：10%;工程维护：15%;园林：5%;社区活动：5%;管理成本：17%;其它及不可预计费3%，总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的95%。那么，企业的盈利值只有5%。 所以专业物业管理企业实际上是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，也就立刻面临运转困难，于是就导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而形成诉讼案件。针对这一问题，物业公司不能任由其恶性循环，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础，而不是把业务范围局限于收取固定的物业费中。 二、实现从管理物业向经营物业过渡 这里列举九个典型的物业管理经营盈利模式： 1、战略服务经营模式 这是一种物业管理企业作为地产开发企业的附属机构，从属于地产开发企业的发展战略而形成的经营模式。在地产开发商看来，就企业的投资回报而言，物业管理子公司所产生的利润在其集团企业所占的份额几乎可以忽略不计。物业管理子公司承接非自主开发的物业，回报低，风险大，而且削弱了自主开发地产项目的服务竞争力优势。由此，很多物业管理企业将
安置小区物业管理方案 安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章, 供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。 安置小区物业管理方案范文： 第一章总则 第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。 第二章资金管理 第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。 第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部
分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行：开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑 面积核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的，开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加万元，开办费最高不超过10 万元。 物业服务费用的标准。参照合肥市XX年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》服务收费标准执行，即:多层建筑按每月元/平方米，高层或小高层建筑按每月元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积核算物业服务费用总额。 物业管理资金使用范围： 1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌 椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。 2、物业服务费用主要是指用于以下方面： (1) 服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护
住宅小区物业管理模式(5) 居住在zz社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。 我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。 1、管理方法 1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式服务。 1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。 1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、运作程序 可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。 3、实施措施 3.1治安管理上运用现代科技手段"三防"结合，确保安全。 3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。 3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作 3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、管理手段 4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。 4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。 4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。 4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。 4.5提倡"以人为本"的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
住宅物业管理模式有几种 1、行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层 组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委 会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各 负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区 管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中，尤其能体现它的行 政管理的效用。 2、国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋 管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区 的整体风貌。 3、房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式 这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业 的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以 为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务。 4、单位自行管理的物业管理模式 企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企业负 责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来 源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需 要修理时，可以直接向有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。 5、按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式
首先是管理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主(使用人)，办事热情、认真;其次，物业管理企业成本概念清楚，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题;再次，这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想;后，这种企业为业主(使用人)服务思想牢固，服务质量高。 6、按照“三合一”组建的物业管理模式 首先是居委会参与，可以树立物业管理公司的形象。因为居委会作为我国行政组织的基本单位，它代表政府，有一定威信。其次，容易与政府各部门协调。居委会可以代表物业管理公司与政府各职能部门进行协调。因为居委会对街道、政府较为熟悉，协调较为容易。后，居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，小区行政管理由居委会承担，经济上由物业管理公司解决并支持居委会开展工作。
三位一体：安置房小区物业管理的新模式 □徐月秋 安置房小区的物业管理是城市化推进以来全区各级普遍关注的一 个重大民生问题，怎样管、管什么、谁来管，理论方面的研究从未中断，但现实中反映出来的思想认识的排斥现象，管理机制的滞后现象，配套设施的短腿现象，一直没有得到很好解决。蠡园开发区经过探索实践，走出了一条社区居委会、业主委员会、专业物业公司“三位一体”管理的新路子，不仅理顺了方方面面的关系，而且真正做到了为民惠民利民。 一、主要做法 蠡园开发区组建了具有独立法人资质的润和物业服务有限公司，分设7个物业管理站和2个物业管理处。物业从业人员218人，接管住宅面积130.8万㎡，其中，隐秀苑小区30万㎡、2462户；湖滨苑小区10.6万㎡、806户。从2009年5月1日起，开发区安置小区物业管理工作全面由润和物业公司移交社区，实施条块结合、统分结合的管理机制。针对本地区的现实状况，推行社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”管理新的运作模式，具体有以下五个特征： 1、创新模式，下移重心，增强物业管理的工作针对性。开发区各社区设立物业管理站，作为润和物业公司的分支机构。对内物业管理站人、财、物统一由各社区全权负责管理，对外润和物业公司在法律主体上和业务归口上为各管理站承担责任。各物业管理站在社区的领导下对本安置小区的保洁、保安、保绿、保修等日常管理、物业费收缴、违章违规行为处置等均应履行好自己的职能。
2、优化配置，平衡资金，增强物业管理工作的基础性。安置小区物业管理移交社区原则上要做到物业收支基本平衡。对于收支缺口，开发区按照小区的规模以优惠条件配置商业店面房，以店面房租金进行弥补。同时，根据各社区“两整两创”和物业管理站工作达标验收情况，年终一次性给予各管理站下发考核奖。各社区可以根据物业管理站的收支状况灵活掌握。原物业公司未收足的物业管理费部分作为应收款（债权）无偿划拨物业管理站。各社区物业管理站的财务收支独立核算，自负盈亏。 3、统筹协调，有偿服务，增强物业管理工作的专业性。社区物业管理站与润和物业公司的业务实施统分结合。原则上电梯维修、房屋修理、绿化管理、垃圾清运、化粪池清坑等需专门设备和专业技术的业务由润和物业公司以低于市场价的优惠条件为各社区物业管理站提供有 偿服务，润和物业公司和各社区物业管理站以服务合同的形式互相约束。保洁、保安等日常管理工作和维修工作由各管理站根据本小区的特点和上级管理机构的规定各自实施，润和物业公司予以相关业务指导。 4、配强人员，提升能力，增强物业管理工作的实效性。各社区物业管理站站长由社区副书记或副主任兼任，原则上要求专职管理，润和物业公司各安置小区物业管理人员根据现有岗位整体移交到各物业管 理站。物业管理站招聘物业人员时优先安置辖区内“4045”人员，经培训后进入物业管理行业，润和物业公司先后两次举办了培训班，对站长（经理）及管理人员进行培训，对新职工举行了2期培训，从业人员素质得到较大幅度提高，物业管理站人才结构得到合理改善。
浅析我国物业管理模式的现状及研究 房地产行业的兴盛衍生出以物业管理、房地产销售为代表的一系列产业，然而随着我国城市化水平的不断提升，房地产业主对物业管理的要求也大幅提高，然而长期没有得到优化的物业管理模式并不能提供业主预期服务，由此便导致了物业管理中的乱象。基于这种现实状况，本文将对物业管理中存在的局限性进行分析，并以此为基础展开关于应对策略的讨论。 标签：物业管理；现状；研究 引言：物业管理行业的发展与房地产相伴而行，房地产的形式带动了物业管理行业的发展，自改革开放以来，我国房地产行业突飞猛进发展，为了对已建设地产形成有效管理，房产开发相关单位积极引入物业管理服务；在物业管理发展过程中，相关行业已经充分适应了社会经济发展实际，尤其是在构建社会主义和谐社会方面，物业管理行业的存在有效的解决了就业紧张的社会问题，为下岗、专业人员提供了新的就业渠道。 一、物业管理现状 物业管理行业对房地产乃至社会稳定的重要性不言而喻，然而随着时间的推移，物业管理行业整体服务质量并未与人们不断提高的要求相匹配，反而是在各种因素的影响下出现了诸多问题。 （一）我国物业管理工作制度不完善 工作制度建设不完善是物业管理活动无序的根本原因，缺乏法律指导的物业管理企业在实际运营中往往表现出随意性。对于这种行为，政府针对性地出台了《物业管理条例》等法规规范物业管理行为，然而实际效果却不甚理想。究其原因，可以认识到完整的物业管理法律始终没有形成，现行的法规也只是停留在表面。因此，物业管理活动中出现得部分物体无法依照法律条例得到解决，而这也到这物业管理单位与业主间的矛盾不断积累。正如《物业服务收费管理办法》的出台，虽然在一定程度上规范了物业的收费行为，但是新闻报道上屡见不鲜的物业服务收费问题充分说明了法律实施的局限性。 （二）物业管理人员综合整体素质达不到管理要求 素质低下的物业管理人员无法高效完成各项管理要求。这种状况产生的原因是多样的。国内物业管理行业发展时间段，可供借鉴的管理经验不足；另外，物业管理行业需要大量专业人才支撑，高校中小众的物业管理专业培养出的人才面对庞大的人才缺口，作用毫无疑问是杯水车薪；物业管理从业门槛低，物业管理从业人员组成五花八门，管理难度大。然而在实际生活中，物业管理从业人员多由竞争力弱的剩余劳动力组成。另外，考虑到物业管理工作的特殊性，从业人员除了要对保洁、保安工作有一定认识，还应当具备基本职业道德。
关于进一步加强住宅小区物业管理的建议近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这一模式既有利于城市综合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前，大塘街道辖区内有住宅小区182个，其中封闭式的小区有90个，有物业管理的小区45个，无物业的小区有92个。成立有业主委员会的小区有58个。随着居民群众的法律意识增强，居民对物业管理的要求标准不断提高等，物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，物业纠纷数量急剧增长。街道、社区已成为业主与物业企业或开发商矛盾的“出气筒”，因此，加强物业管理已成当务之急。 一、当前物业管理存在的问题 （一）第一方面的问题来自开发商，开发商遗留建筑质量问题，造成业主与开发商的前置物业产生矛盾。开发企业遗留的建筑质量问题，增加了物业的负担：主要有两方面，一方面是业主购买的房屋的质量问题，墙面污水、阳台漏水等，另一方面小区公共部位的质量问题，小区的道路、地下排污管网、安防、消防等质量问题。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，业主认为物业公司没有尽到其管理责任，致使矛盾集中到物业公司身上。 第二方面的问题来自物业公司，主要表现在物业公司运作不规范。我市现有物业管理企业大多是规模小、资质等级
低，整体物业管理服务水平偏低。其经营管理理念陈旧，以管理者自居，服务意识差，有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费，有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成物管人员素质普遍偏低。 一是对物业公司的监督存在缺失。有的小区物业突然撤出，小区陷入无人值守、无人清理垃圾的局面。比如芝麻城小区和丰业新苑曾一夜间物业撤出，小区一度陷入混乱。有的小区新聘物管存在诸多交接的问题，上一任物管撤出时很多资料没有移交，如有些物业缺失业主的建筑图纸，导致房屋维修时困难重重。还有物业公司对小区实施物管过程中不够透明、规范。如有的小区随意公摊水电费用，挪用小车停车费、广告费等等属于全体业主的收入。违法占用空间进行牟利等，损害小区业主合法权益。这些都致使小区物管企业与业主之间的矛盾纠纷日益突显，社区、街道基层组织调解困难重重。 二是物业管理费提价问题，水电费欠缴问题。原因：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难；二是物业管理不到位问题，如保安、保洁、停车管理等不到位，公共部位管理、使用不到位等成为业主不缴费的原因或借口。三是早年不少房地产项目物管费低，主要原因是房地产开发商垫支了一部分费用，以吸引更多客户购房。近几年物价上涨，工资增长、物管公司成本大大提升，不提价，经营不下。但业主意见不统一，导致管理费提价难度加大。这和相关法规
纯商业物业管理模式 商业地产是收益型物业，所以商业地产的物业管理服务包含“物业管理”和“商业管理”层的含义。不仅是传统物业管理服务所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理” ，更重要的是实现物业各期净收益的最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 商业物业管理分为两个层次：物业管理策略管理，物业运行管理。 物业策划管理，是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大型维修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的基本结构。 商业物业运行管理，是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能，并通过祖巫管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益型物业管理运行管理的核心部分，这与其他物业管理的类型有着实质性的区别，租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益型物业运行管理中租务管理的基础工作。 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑 中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公 共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。 目前的物业管理服务市场永远是最好的指挥棒，中国物业管理二十年以来，从行业宏观发展态势来看，《物权法》的颁布和《物业管理条例》的出台都使物业行业在近年显示出欣欣向荣朝阳景象，行业地位不断上升，企业数量不断上升，从业 人数不断上升。但这样的一个朝阳行业，它的商业模式究竟是什么？盈利点是什么， 作为一个物业从业人员我们必须不断探索，才能使这个行业具有更旺盛的生命力。 物业管理行业的空间是巨大的，商业模式在不同阶段也是可以多重方式建立的。 也就是说，物业管理行业是房地产行业的是房地产行业的附属行业这一属性定 位通过多年的运作已经受到挑战，物业的商业模式的的建立不仅仅局限于物业管理
单一业主酬金制物业管理服务模式初探 吴怀玉 什么是物业管理？按照国务院颁布的《物业管理条例》定义，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 这里面包括三个层面： 第一、要有业主和物业服务企业； 第二、要签订物业服务合同； 第三、服务内容明确界定。 从物业的具体业态来说有多种多样，例如住宅、公寓、写字楼、商场、体育场馆、剧场、学校、机关、企事业单位等等，对于这些物业业态，是否都符合条例的定义？又如何做好物业服务那？这里我们仅对单一业主的物业管理服务模式进行研究。 单一业主，顾名思义就是业主只有一个。比如体育场馆、学校、机关等。单一业主有什么特点？ 第一、业主是一个，但使用人众多， 第二、服务需求多样性，商业性的物业更多考虑客户的需求； 第三、物业管理与其他的业务融合性高； 第四、业主的自我意识强烈。 针对这些特点，做好物业服务就不能按照传统的模式进行，要从理念上和方
法上进行创新。一般意义上的物业管理具备以下五个方面特点： （一）综合性 物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，此外还可提供全方位、多功能的特约服务。 （二）专业性 物业管理作为房地产的消费环节，属于房地产综合开发的延伸和完善，提供的是专业化的管理和服务。它是专业性强，专业化分工很细的行业，必须有专业的人员配备、专业的工具设备、科学的管理制度和操作规程。 （三）委托性 物业管理所有活动的开展都是以物业管理企业接受业主或使用人的委托，经过双方商议后，明确委托事项，双方责任，利益分配等之后进行。 （四）有偿性 物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动。物业管理条例第四十一条、四十二条有明确规定： 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （五）公益性 物业管理企业由于所处的区域优势，除了提供物业管理的有偿服务外，还可
经营型物业管理模式 ──21世纪中国物业管理行业发展主流 深圳市中航物业管理有限公司汪海菁 中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。 本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为21世纪物业管理行业发展的主流。 一、物业管理行业发展现状分析 （一）行业发展面临的问题 现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题： 1．以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平方米。 2．企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。 3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。 新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。 （二）竞争分析 进入21世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争： 一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争
探讨物业管理企业集约化赢利模式 物业管理企业是一种微利型中小企业,主要收入来源是物业管理费。具有人力资源密集,劳动服务密集,客户分布密集,收费数额小而密集等特点。经营管理成本相对较高,纠纷杂陈,经营风险较集中。不能及时足额收取物业费、服务滞后,会面临经营困难,为避免亏损,物业公司会降低服务标准、减少服务项目。因此,单以物业费维持经营不适合市场竞争定位,企业应积极探索高效的服务盈利模式,转变被动管理为主动服务体制,让物业和业主互利互惠实现双赢。 标签：物业管理微利服务集约化盈利模式 0 引言 在我国物业管理起步较晚,20多年的发展实践,已遍布各个成熟业主区域,物业服务已融入业主的生活或办公服务领域,好比区域内的后勤服务中心,就像后院大总管。业主不能没有物业管理,物业又离不开业主。实践过程中,有不少值得借鉴的经验,也积存了许多问题直接制约着行业盈利水平。 1 物业管理企业存在问题较多 一是起点不一。具有法人资格的物业公司按规定标准分为三个资质级次,但是,受传统住宅环境和自身经营模式局限,所谓的物业市场层次不齐,实际存在大物业和小物业之分。这里讲的小物业是指临时代管物业、不具备公司注册条件以及其他公司并不具备标准物业资质的非物业部门。对此必须要规范物业资质审核,严格执行行业准入门槛。二是经营单一。物管范围普遍停留在:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等常规项目。这样既不利于物业创新服务,也不利于集约发展经营。三是投机取巧少诚信。当保守经营出现亏损时,要么负债经营要么偷工减料降低服务标准或减少服务项目,采取割肉补疮而于事无补。四是缺乏用人标准。有用工数量标准,没有技术标准,不重视佣工素质和技能培训。五是多属房地产业的早产儿,缺乏独立性,只能为老大守后门。六是经营理念落后,外行管理,模仿同业,没有创新意识。诸多问题必然致使物业员工低素质、低业务水平、低服务质量,最终导致客户投诉、拒绝交费、法律纠纷等问题不断。面对如此困境时,大多数物业企业只能维持现状。问题的普遍存在又会造成物业市场混乱和业主的困惑,各地多发生携款走人或被业主赶走事例。 2 了解物业管理企业的收支概况 2.1 物业企业的收入来源,包含四个方面: ①物业管理费收入,物业管理费执行政府物价部门指导价,是物业企业合法主营收入,为业主接受,收入比较固定;②代理服务费收入,主要是代为国家能源部门向业主代收代交水、电、暖、气等费用,这是一项费力不得利的误工活。③特约服务费收入,是物业企业积极主动地利用企业资源为业主提供及时便捷误工服
关于××镇小区物业管理方案 近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。 一、目前××镇小区概况 在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 二、全镇推行物业管理的必要性 (一) 商业住宅小区 ××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗
习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。 (二) 农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。 1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。 3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至
xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；
经营持有型物业研究 一、持有型物业的概述 从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。 从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。 二、经营持有型物业的必要性 1、持有型物业是未来房地产发展的趋势 在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择
持有型物业比例仅为21.4%。 2、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果 持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。首先，对于开发商而言，资金的重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度，另一方面，“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再次，宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。 3、持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值 房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而市中心由于积聚了太多资源，其土地价值堪称“皇冠上的明珠”，因此好地段的物业的升值空间更大。东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中，市中心高档物业增量极少，因此地产商持有物业成普遍现象。经过近几年超速发展，目前北京、上海等一线城市中心区的土地出让越来越少。在这一形势下，过去倾向于建好就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期出租，慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。
最新整理安置小区物业管理方案 安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。 安置小区物业管理方案范文： 第一章总则 第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《xxx省物业管理条例》、《xxx市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔〕32号）和xxx市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。 第二章资金管理 第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。 第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行： （一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10
万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。 （二）物业服务费用的标准。参照xxx市 8月施行的《xxx市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。 （三）物业管理资金使用范围： 1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、xxxx、复印机、xxx机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。 2、物业服务费用主要是指用于以下方面： (1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。 (4)物业服务机构办公费用。 (5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。 (6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (7)法定税费和物业服务的利润等。 （四）支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）及支付标准，申报年度资金预算，区财政按照以下方式支付：
物业管理内容模式方案 物业管理内容模式方案 我，一个从默默无闻的小角色，做到现在算是能独挡一面，心中总有些想法。今天，我想把自己从业六年多来的一些经验写出来，与各位同行共勉。首先与大家共享的就是我的物业管理方案，请各位行家多提宝贵意见。 前言 物业管理行业发展至今天的状况，社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表现在规范化和精细化的管理上，各大物业公司经过多年的精心运作，在规范化和精细化服务上已形成了一套很完善的制度，如果想在物业行业异军突起，那么除了做好规范化和精细化服务外，经过举办多种活动（特约服务和社会文化）突出表现出人性化的贴心服务，将如晴天霹雳，一鸣惊人。本文将从传统的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程，并介绍几种人性化的新颖服务内容。 管理目标 一、管理目标： 1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准； 2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准； 3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准； 4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全； 5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁； 6、小区车辆实行智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区； 8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%； 9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上； 10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人； 11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。 二、分项指标： 1. 房屋完好率：100％ 2. 房屋零修、急修及时率：99％ 3. 维修工程质量合格率：100％ 4. 管理费收缴率：≥98％ 5. 绿化完好率：99％ 6. 清洁、保洁率：≥99％ 7. 道路完好率及使用率：100％ 8. 化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％ 9. 排水管、明暗沟完好率：100％ 10. 路灯完好率：100％ 11. 汽车场完好率：100％ 12. 公共文体设施、建筑小品完好率：100％ 13. 小区内重大刑事案件发生率：0 14. 小区内治安案件发生率：≤1／年 15. 消防设施、设备完好率：100％
物业管理的商业模式 商业模式的英文名称为Business Model，最初起源于上世纪60年代的美国。商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴以及关系资产等一系列商业要素的集成。无论如何定义，笔者以为，从现象上看，商业模式是企业“卖什么”、“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。 综合考量商业模式的现象和本质，结合物业管理行业的自身特点，本文作出如下界定：物业管理的商业模式，是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的经营范式。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了我们必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。 在物权法明确规定了区分所有建筑物的三种管理形式，使得既有的市场化物业管理的制度优势不复存在的前提下；在物业服务企业的同质化竞争日趋激烈，使得物业管理行业的平均利润率不断下降的情况下；在初级简单服务提供者的行业定位日渐成为共识，使得物业管理行业的社会评价不尽人意的背景下，物业管理行业有必要重新审视现行的商业模式，认真探索成功商业模式的内在规律，并在充分挖掘
物业管理专业价值的基础上，理性地设计和创新未来的商业模式，进而制定出科学务实的行业发展战略。 现有商业模式的剖析 虽然我国目前几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：模式一：物业服务提供商。 物业服务提供商，又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。 物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式，但实践中依然采用包干制的费用核算方法），适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平；缺点是交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损，企业的经营风险较大。 模式二：物业顾问服务商。 物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，