个人房产类贷款试题
一、填空题：
1. 一手房按揭贷款中，一手房按揭贷款是指我行对自然人发放的，用于其向房地产开发商购买一手住房或商业用房，在抵押登记办理完毕之前由房地产开发商、专业担保公司或我行认可的其他担保方式提供担保，并最终以其所购房产作为抵押的贷款。
2. 按照购买房产的竣工状态可分为现房贷款和期房贷款。按照项目是否具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度内指定楼盘贷款和
不指定楼盘贷款。
3. 房地产项目“五证”是《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。
4. 根据央行“121号”文件规定，用银行按揭贷款支付房款的房产须具备一定条件，其中住房必须，商业用房必须。
5.一手房按揭贷款中，购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的 80％，贷款期限不超过 30年；购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款金额最高不得超过购房价的 60％，贷款期限不超过 10年。贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过 65周岁。
6. 预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行须对其进行期房转现房的抵押登记置换。
7. 按揭贷款中，银行从风险控制需要出发通常要求开发商提供阶段性担保，该担保的起止期限一般是从贷款发放开始，到手续权属证明交由贷款行收执_为止。
8. 目前我行个人贷款还款的主要方式有等额本金还款法、等额本息还款法、双周供和气球贷。
9. 借款人月房产还款支出与收入比应控制在 50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在 55％以下。
10.个人房产抵押贷款是指我行向符合要求的自然人发放的，以我行认可的具备合法所有权和支配权的房产作为抵押的贷款。
11.个人抵押贷款中，对抵押房产的已使用年限的规定为：住房不超过 20 年，其他房产不超过 15 年。
12.房产净值的认定以我行的最终确认为准。如房产评估净值高于房产原购买价（建购价）的，以评估净值和我行自行认定净值的孰低为准。
13.房龄在二年以内且住宅抵押率在 5 成以下（房产净值以贷款行所在地房地产交易中心确认、并经我行调查和审查认同后为准）的，可以按客户及贷款行要求申请免评估。由于各地区房地产的市场情况存在较大差异，贷款行须在实施细则中针对上述免评估的做法制定相应的操作流程和风险控制措施。
14.对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物出租、转让、重复抵押或以其他方式处分。
15.个人房产抵押贷款中，普通住房的抵押率最高不超过我行认定价值的 80％；高档商品房、商业用房和别墅的抵押率不超过我行认定价值的 60％。
16.个人房产抵押贷款中，住房抵押贷款期限最长不超过 10 年。高档商品房、商业用房和别墅抵押贷款的期限最长不超过 5 年。
17.个人房产抵押贷款可叙做额度，额度期限最长 2 年，贷款可在额度内分次发放、循环使用使用。
18.个人房产抵押贷款中，如贷款用途是经营性的，须按我行有关经营性
贷款管理办法的规定进行审查。
19.贷后管理工作中应密切关注抵押物的价值变化，如发生因国家政策或市场原因导致抵押物价值明显减少的情况，贷款行应当要求借款人提前偿清贷款或另行提供与减值价值相当的担保。
20.借款申请人须年满18周岁，且年龄与贷款期限之和不超过 65 岁。
21.关于借款申请人支付购房首期款，我行要求是：普通住房为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的 70％；商业用房、高档商品房和高档别墅为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的 50％。
22.我行对购买商业用房的按揭贷款申请人，要求具备相当的投资或经营
经验，并有一定的从业能力。
23.非交易类转按揭是指，同一借款申请人将其他行的按揭贷款转到我行继续申请办理按揭贷款，贷款金额和期限不变。
24.在转按揭贷款业务中，我行在核定贷款金额时，根据房产评估价值和卖方原按揭贷款余额两个因素来确定贷款金额，即贷款金额可能包括金额和
___________金额两部分。
25.二手房原则上必须经过我行认可的评估机构进行价值评估，并出具书面评估报告。
26.二手房按揭贷款中，抵押物的价值一般以二手房交易价和评估价
的较低者为准。
27.二手房按揭贷款的利率按中国人民银行和我行有关利率管理的规定执行，在基准贷款利率基础上的下限和上限范围分别是和。
28..调查借款人还款能力时应重点核实其负债收入比。原则上将借款人的月住房支出与收入比控制在 50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。
29.对转按揭贷款操作中直接向买方发放贷款的，应注意做好的监管和赎楼后、手续的跟踪办理。
30.对转按揭贷款操作中对于采取先向卖方发放过渡性赎楼贷款、再向买方发放按揭贷款的两次出账分段操作模式，应做好两笔贷款的衔接工作，确
保。
31.个人信贷业务审批管理的核心原则是审贷分离分级审批
32.个人贷款操作遵循。
33.我行个人住房贷款利率按执行，上限放开，实行下限管理。
34.贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过 70 。
35.贷款金额 50万以上的,一般不宜采用一年及以下的贷款期限。
36.期限一年及以内的贷款可采用按期付息到期还本、按期等额或按期递减
的还款方式；期限长于一年的贷款除采用按期等额还款法和按期递减还款法以外，在贷款办理时，经营单位可根据客户需要采用我行认可的其他还款方式，但一笔贷款合同只能选择一种还款方式。
37.抵押物的担保范围包括贷款本金、利息、罚息和实现债权的全部费用。
38.对已设定抵押的房产，在贷款本息未受清偿之前，未经我行书面同意，抵押人不得将其出租、转让、重复抵押或以其他任何方式进行处分。
39.借款人或抵押人应办理所购房产或其他抵押物的保险，保险单中须注明
贷款行为保险第一受益人，保险期限不得短于借款期限，投保金额不得
少于贷款金额。
二、选择题（包括单项和多项）：
1.按规定，房地产项目开发商的自有资金比例不得低于（ C ）。
A.25%
B.30%
C.35%
D.40%
2.开发商对其项目下的期房按揭贷款可以提供以下保证方式（ AD ）。
A.阶段性连带责任担保
B.回购
C.有条件承诺
D.保证金
3.叙做不指定楼盘按揭时，对于项目的可行性应该（ B ）。
A.形成调查报告由经办支行自行审批
B.形成调查报告报分行审批
C.形成调查报告报总行审批
D.不需形成报告，根据权限单笔贷款审批
4.在我行提供了开发贷款的房地产项目中，必须约定配套按揭比例，落实开发贷款的按揭退出渠道。我行按揭贷款用途按优先使用顺序为（ C ）。
A.①③④②⑤
B.③①④⑤②
C.①②④③⑤
D.④③①②⑤
①归还我行开发贷款②归还他行贷款③支付项目建筑工人工资
④支付项目建设材料款⑤投入其他项目使用
5.每月借款人张三按揭供款3500元，水电煤气支出500元，物业管理费200元，工资收入8000元，另有房租收入1200元，张三月房产还款支出与收入比为（ C ）。
A.43.8%
B.46.2%
C.40.2%
D.45.7%
E.52.5%
6.贷款期间借款人可申请合同变更，但如变更后期供增加，银行应重新审查其收入来源是否足以负担增加后的期供。借款人提出下列哪种申请肯定会导致期供增加：（ AB ）
A.仅增加贷款金额
B.仅缩短贷款期限
C既增加贷款金额又延长贷款期限 D.既减少贷款金额又缩短贷款期限
7. 根据风险状况的不同，我行的个人住房按揭利率可以执行：（ ABD ）
A.基准利率下浮15%
B.基准利率下浮10%
C.基准利率上浮70%
D.基准利率上浮100%
E.不能比商业用房贷款利率高
8. 李四，1962年出生，2000年在我行申请普通住房按揭贷款，由于对未来收入的乐观预期，他在选择按揭年限时选择了20年。2005年由于月还款压力过大，向我行申请延长贷款期限。则其最长能够延长（ C ）年。
A.10
B.8
C.7
D.5
9.在贷款办理过程中，我行对借款人资信情况、还款能力及抵押房产价值实现有疑义的，应当 ( D )
A.拒绝受理
B.提高贷款利率
C.适当降低贷款抵押率和缩短贷款期限
D.要求借款人追加房产抵押以外的担保，直至贷款本息结清为止。
10.个人房产抵押贷款中，以下描述正确的是：( AC )
A.抵押房产应该位于贷款行所在地
B.抵押房产可以是第三者的房产
C.我行不接受未成年子女名下的房产办理抵押贷款
D.新购商铺在二年以内的，可以不办理评估
11.以“商住两用房”办理抵押贷款的, （C）
A.视同住房抵押贷款办理
B.视同商业用房抵押贷款办理
C.视其具体用途，如用于居住则视同住房抵押贷款办理；如用于商业视同商业用房抵押贷款办理
12.综合评定借款人的偿债能力时，应对借款人的以下情况进行审核分析(ABCDE)
A.房产
B.汽车
C.银行存款、债券、股票
D. 商业保险
E. 负债情况，如银行贷款等
13.我行个人一手房按揭贷款中，关于保险的描述，正确的是：( ABCD )
A. 原则上借款人或抵押人应办理抵押房产的保险，保险单中须注明贷款行为保险第一受益人，保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款金额。
B. 保险费用可以一次性缴清，也可以逐年缴纳。
C. 借款合同有效期内，保险单正本由贷款行保管，直至贷款本息结清为止。借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
D. 贷款行应鼓励借款人办理人身意外保险或综合险，用以防范和弥补借款人意外伤害或死亡对我行造成的损失。
14.关于个人房产抵押贷款的出帐：( AB )
A.应在办妥抵押登记手续后出帐
B.可以视情况凭“抵押登记受理回执”办理提前出帐
C.在提供我行认可的担保后，可以提前出帐
15.个人房产抵押贷款中，以下描述正确的是：( AB )
A.等额本金还款法就是递减还款法
B.个人房产抵押贷款必须由贷款行收执的重要凭证是抵押保险单正本、房地产他项权利证明。
C.用住房作抵押的，必须提供拥有第二套房产的证明。
D.必须办理强制公证手续
E.借款人必须拥有贷款行所在地常住户口
16.以下属于借款人违约行为的是：(A B C D)
A.借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息。
B.借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；
C.借款人未经同意将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押；
D.借款人与其他民事行为主体签订有损我行权益的合同或协议的；
17.核实借款申请人、配偶及其家庭的基本情况时，调查方式包括：( ABCD )
A.通过面谈
B.实地上门调查
C.电话查询
D.验看申请资料原件
18.个人房产抵押贷款的用途包括：( ABE )
A.个人消费
B.个人展业（经营）
C.个人期货交易
D.个人股权投入
E.个人住房装修
19.二手房按揭贷款包括：( ABC )
A. 交易类转按揭贷款
B. 加按揭贷款
C. 需办理赎楼的非交易类转按揭贷款
20.我行二手房按揭贷款可接受的二手房包括：( ABCD )
A. 普通商品住房
B.高档商品房
C.商住两用房
D.别墅
21.转按揭贷款业务中的赎楼贷款，可由( A )提供担保：
A.担保公司
B.房产抵押
C.存单/国债质押
D.自然人担保
22.赎楼贷款如果由我行认可的担保公司提供担保，担保期限为：( D )
A. 由合同生效之日起，至完成赎楼、房产过户为止
B.由贷款出账之日起，至完成赎楼、办妥抵押登记为止
C.由合同生效之日起，至完成赎楼、房产过户、办妥抵押登记并将有关权属证明交我行收执为止
D.由贷款出账之日起，至完成赎楼、房产过户、办妥抵押登记并将有关权属证明交我行收执为止
23.期限长于一年的二手房按揭贷的还款方式包括：( BCD )
A.按月（或季）付息，到期一次还本
B.按期等额本息还款法
C.按期等额本金还款法
D.其他我行认可的还款方式
24.对贷款的申请资料进行调查时，包括：( ABCD )
A.对申请资料的完整性、有效性及合法性进行调查；
B.对借款人及其配偶和其他房产共有人的身份情况进行调查；
C.对借款人和房产共有人的婚姻状况进行调查；
D.对卖房人及其房产所有人所提供的身份证明及房产权利证明进行调查。
25.二手房按揭贷款申请增加贷款金额必须符合以下要求：( BCE )
A.申请增加金额的房产为普通住房和商用房
B. 原贷款未到期且已经正常偿还期供一年以上
C. 贷款金额增加后，如期供相应增加，须提供符合增加期供后的收入证明；
D. 原贷款余额和增加金额之和不得超过原贷款品种最高额度要求。对于期房要求增加贷款金额的，增加部分与原贷款余额之和不得超过购房价的80%；
E. 借款人资信记录良好，无拖欠贷款本息和其他费用情况。
三、问答题：
1.请分析经营性商业用房贷款和投资性商业用房贷款的风险点。
答：
(1).经营性商业用房贷款：由于借款人购买房产用于个体经营户或私有企业经营，且还款来源主要为经营收入，通过财务报表分析、主账户往来情况分析、实地调查等，了解企业每月收入和支出情况，并通过了解其销售额、纳税额等数据，判断每月盈余是否足以偿还我行贷款，必要时适当调降按揭成数。
(2).投资性商业用房贷款：分为购买后出售获取差价利润和购买后回租给开发商或他人，以获取租金回报两种。前一种需详细调查该房产的市场价格、商业氛围、升值潜力等；后一种情况应考察周边商业氛围、出租价格、出租率，租金是否足够偿还我行按揭款项等，对于购买以后回租给开发商统一经营的，除须判断借款申请人自身偿债能力以外，应重点调查了解开发商是否具备成功运作商铺统一经营的经历，或考察其在类似房产或项目上的经营、策划和管理能力。
2.如何针对一手房按揭贷款业务的特点加强贷后管理？
答：
(1)按揭项目及开发商的管理。经办客户经理要加强与开发商联系，掌握开发商经营状况，了解开发项目的进度，监督按揭贷款的使用，督促开发商按时保质完成开发项目。
(2)贷款额度的管理。按揭贷款发放后，贷后管理部门应建立项目额度台账，记录按揭项目额度的使用情况、剩余额度，作好按揭保证金的管理；有关部门应指定专人建立不指定楼盘的额度台帐，了解该楼盘在我行全部营业机构的实际贷款余额。
(3)对借款人的管理。贷后管理部门应建立个人贷款台账，经常与借款人保持联系，加强借款人资金账户管理，关注其职业和收入变化，做好贷款本息回收工作。对于商业用房贷款，还应时刻关注该房产的经营或租赁情况，以此判断借款人的持续还款能力。
(4)抵押登记的办理。对于抵押登记未办理完毕就出账的（主要指期房贷款），贷款行应督促开发商按售房合同约定按时交付使用并办理产权证。符合办证条件
时，应及时要求借款人缴清契税并备齐相关资料，配合开发商和银行办理房地产权证，并办理预抵押登记转现房抵押登记手续（不能办理预抵押登记的地区，直接办理现房抵押登记手续），同时按规定将有关权利凭证收执妥当。对于房、地分开的地区，应按当地实际情况分别作好抵押登记。
(5)抵押物的管理。贷后管理部门应密切关注抵押物的状况，防范因抵押人未经我行同意擅自签订出租、转让或其他有损我行利益的协议给我行信贷资产带来的风险。同时还应密切关注抵押物的价值变化，如发生因国家政策或市场原因导致抵押物价值明显减少的情况，贷款行应当要求借款人提前清偿贷款本息或另行提供与减少价值相当的担保。
3. 2004[15]号司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”，在此前提下，应如何加强一手房按揭业务的风险防范和控制措施？
答：
应鼓励要求抵押人在贷款申请书和合同备注栏中注明：本人声明该套房产为非本人、其他共有人及所抚养家属生活必须住房，并同意贵行在本行发生违约行为时可以向法院申请强制执行抵押物，本人和其他房产关系人均不以此为由对抗执行；同时可以视情况要求借款人的关系人出具同意借款人留宿的保证书。
4. 如何根据综合评定借款申请人的偿还能力。
答: 通过对借款人家庭名下的房产、存款、汽车、债券、股票、商业保险和银行借款等事项进行调查，综合判断其偿债能力。
5.简述对二手商业用房按揭贷款进行调查时的审核要点。
答：应要求借款人具备相关行业的较丰富的经营或投资经验。应了解商业用房所处状态，对处于出租状态的商业用房，应通过验看租约原件、租金账户往来情况、税单和与承租人面谈等方式了解是否存在“以租代售”等可能影响我行对抵押物权益的情况。
6．简述贷款操作的基本流程。
答：
(1)开发商及项目的调查与审查，指定楼盘贷款还需核定按揭额度；
(2)个人贷款的受理与审批；
(3)贷款合同等法律文件的签订、阶段性担保的落实，办理（预）抵押登记或合同备案；
(4)个人贷款的发放，并视情况收取保证金；
(5)协助办理房地产权证，办妥抵押登记并收执有关权属凭证；
(6)贷款的贷后管理与回收。
7．简述一手楼盘开发商应符合的条件（如果开发商为项目公司，则其主要股东必须满足以下要求）：
答：
(1)具有房地产经营许可和相应资质证书，有一年及以上房地产开发经验和适销对路的项目开发记录；
(2)资信状况良好，自身及主要股东无不良信用记录、烂尾楼历史、不办理房地产权证及与购房业主纠纷等情况；
(3)具有与开发规模相当的自有资本、盈利能力和营运能力，具有良好的经营状况和经营现金流，具备承担连带责任担保的能力；
(4)管理层具有较丰富的行业经验和较高的管理素质，公司配备一定数量的专业技术人员。
8、简述房地产项目在我行按揭必须具备的条件：
答：
(1)必须是商品房（包括可上市流通的房改房、经济适用房），地理位置良好，销售定价合理，有较强的变现能力和市场可接受性；
(2)项目背景清楚，无停工历史，无股东产权、收益分配纠纷，无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况；
(3)已落实用于项目开发的自有资金，比例不低于35%或国家规定的最低标准，建设资金和其他配套资金有明确的来源；
(4)按揭贷款出账前，项目必须“五证”齐备，土地转让款（国土局地价款或补地价款、滞纳金）、土地征用及拆迁补偿费已缴清。
9、我行不予受理的二手房抵押物类型有：
答：
(1)正处于法律纠纷之中的房产；
(2)所有权、使用权不明或存在争议的房产；
(3)属于拆迁公告范围之内的房产；
(4)房龄超过20年的普通住房，房龄超过15年的其他房产；
(5)以非被监护人利益为贷款用途的未成年子女所拥有的房产；
(6)其他我行认为不予受理的二手房。
四、案例分析：
身为客户经理的你正受理了以下贷款申请，请明确你的调查结论，并陈述理由。
1、某市茗香茶叶商铺抵押贷款
茗香茶叶有限公司以其主要股东和一些管理人员的名义于2004年12月向我行申请5成8年商铺按揭贷款，4人合计贷款1106万元。
茗香茶叶有限责任公司（简称“茗香茶叶”）由俞某和其妻子朱某创立于1994年。目前该公司在某市地区共有38家分店和1家茶馆，在浙江省武义县有一个直销基地，并拥有绿茶和花茶两个生产基地。2004年底俞某夫妇又共同创立了某市茗香文化有限责任公司（简称“茗香文化”）。由于茗香茶叶总部原所在地拆迁，俞某和公司几个主要人员分别购买某市向阳路馨莲茗园部分商铺，统一合成为新总部。
另外我们在网上搜索了一下苟香茶叶公司的新闻，发现公司有一项诉讼，茗香茶叶在2004年底经历了一桩商标侵权诉讼，结果被某市中级人民法院判败诉侵权并要赔偿原告损失人民币10万元和公开道歉。
馨莲茗园位于某市向阳路，借款人申请按揭的商铺位于甲10号楼，由某市华纺房地产开发公司开发。共有底层（包括一二两层）商铺6200平方米，分上下两层。并已全部销售完毕，其中90%为茗香茶叶有限责任公司和茗香文化有限责任公司的主要股东购买。其中第一层所购商铺统一合成为茗香茶叶有限责任公司总部，第二层所购商铺统一合成为茗香文化有限责任公司总部。馨莲茗园已经全部销售完毕并交付使用。
向阳路茶叶市场从目前来看，是某市两大茶叶集散地之一，已经在当地和全国的主要茶叶零售商中有一定的影响。该地区交通便利，市场繁荣，区政府正准备将其建成特色商品会展中心、茶叶拍卖中心、糖业烟酒交易中心等。据我们目
前收集的资料来看，向阳茶城目前的绿茶交易量占全国的十分之一左右，有一千多家茶商在茶城经营交易，基要上是属于有相当规模和比较成形的交易市场。
借款申请人并已存入36万元的保证金，（相当于两期期供），用于借款出现欠供时我行扣减，分别为俞某16万元，赵某7万元，菊某6万元，邹某7万元。
借款人情况
俞某，男，汉族，35岁，户口所在地为浙江省武义县，持某市暂住证，初中文化程度。于1995年结婚，配偶姓名朱某，33岁，2003年11月由浙江省武义县迁入某市，某市户口。夫妇有两个女儿。全家人口四人。
借款申请人出具的“职业收入证明”显示：借款人从1998年3月18日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职法定代表人和董事长，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币15万元。借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。
赵某，男，汉族，26岁，户口所在地为某市，大专文化程度，毕业于某市民政管理学院。于2004年9月结婚，配偶杨某，23岁，大学文化程度，尚无子女。
借款申请人出具人“职业收入证明”显示：借款人从2004年2月2日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职部门经理，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币8万元。借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。
菊某，女，汉族，33岁，户口所在地为浙江省武义县，持某市暂住证，大专文化程度，夫妇有两个女儿。全家人口四人。
借款申请人出具人“职业收入证明”显示：借款人从2004年2月2日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职部门经理，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币8万元。借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。
邹某，男，汉族，41岁，户口所在地为浙江省武义县，持某市暂住证，初中文化程度。于1987年结婚，配偶姓名为潘某，38岁，初中文化程度。借款申请人出具人“职业收入证明”显示：借款人从2004年2月2日起在某市茗香文化有限责任公司工作，任职部门经理，签订了劳动合同，期限为十年，税后月工资薪金所得为人民币8万元。借款申请人的其他收入、家庭财产状况、夫妇的负债情况不详。
2、张东经营性抵押贷款1000万元
我今年44岁，已婚，子女32人，最大20岁在读书，最小10岁。我一直居住在滨海市，有一套位置不错、面积151平米的住房。经过多年的奋斗，我现在是滨海大通投资有限公司的法人代表，这是一家从事钢材贸易的公司，注册资金1000万元，我占了65%的股份，公司经营情况不错，刚刚获得某钢铁公司在滨海市的总代理资格。另外，我还涉足商场经营，5年前我就投资了近千万元在滨海市的繁华商业中心购置了“星星百货市场”的许多铺位，全部出租给别人经营，还为此成立了一家“兴旺百货公司”进行统一管理，这些租客每天的经营收入必须通过我的兴旺公司收取，我除了固定的租金收入外，还根据营业额收取一定的管理费，总之每月的收入比较稳定。但最近我发现滨海市近年来的百货业一直呈现向上的发展趋势，市民的消费能力很强，只要商铺的地理位置选准，赚钱是很容易的事情，特别是黄金珠宝生意，利润特别高，而“星星百货商场”所在片区商业气氛浓厚，洒店商场云集，人气很旺。经过前期考察和分析，我决定自已开一家珠宝店，目前已经跟“周大金”珠宝首首饰公司谈妥了加盟合作协议，大概
总投资不低于1000万元，包括加盟费60万元、推广费60万元、预付货款800万元、场地布置、装修、广告、培训等近百万费用以及正常的流动资金周转，但这样的投资我认为是值得的，因为我的租客中有不少经营珠宝首饰的，他们的月收入我知道，初步估算我的月利润在30万元左右。但是让我一次拿出1000万元还是有点困难，好在我手上值钱的铺位不少，应该会有银行感兴趣，我先找一家评估公司估一下价格。
经评估，抵押物7套商铺价值1903万元。
3、李立林二手按揭1000万元
借款申请人李立林，40岁，已婚。现为A房地产评估公司广州发公司总经理，每月工资收入1万元。
李立林因购买刘强名下12套房产，买卖合同总价1730万元，准备自筹730万元，向银行贷款1000万元，期限10年。
刘强是滨海市及全国地产业界的知名人士，高级经济师，毕业于某财经学院，获得美国东西方大学MBA、南加州大学管理学博士学位。曾于上世纪90年代初创办了“刘强产业集团”并担任董事局主席，旗下有A、B、C、D等十多家公司，经营范围涉及房地产评估、中介代理、房地产开发、物业管理、广告杂志等行业。本次交易的房产是位于滨海市中心的高层单身公寓，由于土地用途为商住两用，所以该大楼目前主要用于企业写字楼办公。而“刘强产业集团”恰好租用上述12套房产作为公司总部，租赁合同刚刚签订，出租人为李立林，租期10年，每月20日由“刘强产业集团”支付给李立林租金102520元。
抵押物由A评估公司出具评估报告，抵押物使用年限50年，已使用14年，合计面积2171平米，刘强前年购进时花了1469万元，引次评估净值为1731万元，贷款1000万元的抵押率为57%。与抵押物毗邻的高层住宅目前市场交易价不低于7000元/平方米，但一街之隔的另一栋写字楼有银行拍卖处理后，每平米只收回4000元。
五、判断题
1、按照购买房产的竣工状态可分为现房贷款和期房贷款。√
2、按照项目是否具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度内指定楼盘贷款和不指定楼盘贷款。√
3、项目“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房产证》。×
4、一手楼不指定楼盘贷款的所购楼盘为现房或主体结构封顶的期房。√
5、一手楼不指定楼盘贷款在办妥正式抵押登记手续之前，不需落实合格的阶段性担保手续。×
6、开发商合同违约事项包括但限于：交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷、不能办证等。√
7、购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的70%；购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款金额最高不得超过购房价的50%。×
8、购买普通住房的贷款期限最短六个月，最长不得超过30年；购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款期限最短一年，最长不得超过10年。√
9、贷款金额50万元以上的,一般不宜采用一年及以下的贷款期限。√
10. 期限一年及以内的贷款不可采用按期等额或按期递减的还款方式。×
11 .限长于一年的贷款除采用按期等额还款法和按期递减还款法以外，在贷款办理时，贷款行可根据客户需要采用我行认可的其他还款方式，一笔贷款合同可以选择一种还款方式。√
12. 现房贷款中，贷款行在发放贷款前须办妥抵押登记手续或提供我行认可的阶段性担保。√
13.预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行不需对其进行期房转现房的抵押登记置换。×
14.抵押物的担保范围包括贷款本金、利息、罚息和实现债权的全部费用。√
15.对已设定抵押的房产，在贷款本息未受清偿之前，抵押人可以未经贷款行书面同意将其出租。×
16.借款人的月房产还款支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。√
17.调查人员在资料审核后应完成调查审批表，客观填写调查事实和分析评价，并就贷与不贷、贷款金额、期限、利率做出明确表态。√
18.贷款行应根据借款人、抵押人的不同情况有选择地办理相关公证手续，不鼓励办理具有强制执行效力的借款和抵押公证。×
19.办理个人房产按揭业务时，鼓励委托经我行认可的律师事务所办理资料完整、真实性见证，也可以委托我行认可的律师事务所协助我行办理借款人房产抵押登记手续。√
20.借款人或抵押人应办理所购房产或其他抵押物的保险，保险单中须注明贷款行为保险第一受益人，保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款金额。√
21.借款人或抵押人办理所购房产或其他抵押物的保险费用必须一次性缴清。×
22.贷款行应鼓励借款人办理人身意外保险或综合险，用以防范和弥补借款人意外伤害或死亡对我行造成的损失。√
23.按揭贷款发放后7个工作日内，经办客户经理应按我行档案管理要求将贷款资料进行整理、归档，完善交接手续，其中一级资料必须入库保管。×
24.借款人要求提前部分偿还贷款本金的，不需提前向贷款行提出书面申请，贷款行应根据借款人要求进行相应的账务处理。×
25.在贷款有效期内，借款人不能申请变更贷款金额、期限或还款方式等合同要素。×
26.在贷款有效期内，借款人申请变更贷款金额的，原贷款余额和增加金额之和不得超过原贷款品种最高额度要求。对于期房要求增加贷款金额的，增加部分与原贷款余额之和不得超过购房价的60%。√
27.在贷款有效期内，借款人可以申请变更贷款金额、期限或还款方式等合同要素的，须原贷款未到期且已经正常偿还期供两年以上。×
28.我行认可的贷款抵押商业用房范围包括：商铺、办公写字楼和商住两用房、别墅等。×
29.个人房产抵押贷款中用于抵押的普通住房的已使用年限（从竣工日期开始计算）不超过20年；用于抵押的其他房产的已使用年限不超过15年。√
30.个人房产抵押贷款中普通住宅的抵押率最高不超过抵押物净值的70％；高档住宅、商业用房和别墅的抵押率不超过抵押物净值的50%。×
31.个人房产抵押贷款中贷款期限最短为3个月，住房抵押贷款期限最长不超过10年（含10年），商业用房抵押贷款期限最长不超过5年（含5年）。×
32.贷款金额在50万元及以上的，贷款期限一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。√
33.个人房产抵押贷款中房产抵押登记手续贷款行人员可以委托律师事物所、房产中介公司等第三方办理。√
34.对于保证贷款和信用贷款主要限于用于以下人员：（1）对公业务高管专属服务（2）政府科处级以上公务员（3）我行员工。×
35.我分行个人存单、国债和全额保证金质押贷款含第三方质押贷款最终权限为1000万元。×
36.我分行个人住房按揭贷款、个人商用房按揭贷款最终权限为100万元。×
37.我分行个人住房抵押贷款、个人商用房抵押贷款最终权限为80万元。×
个人房产类贷款试题 一、填空题： 1. 一手房按揭贷款中，一手房按揭贷款是指我行对自然人发放的，用于其向房地产开发商购买一手住房或商业用房，在抵押登记办理完毕之前由房地产开发商、专业担保公司或我行认可的其他担保方式提供担保，并最终以其所购房产作为抵押的贷款。 2. 按照购买房产的竣工状态可分为现房贷款和期房贷款。按照项目是否具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度内指定楼盘贷款和 不指定楼盘贷款。 3. 房地产项目“五证”是《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。 4. 根据央行“121号”文件规定，用银行按揭贷款支付房款的房产须具备一定条件，其中住房必须，商业用房必须。 5.一手房按揭贷款中，购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的 80％，贷款期限不超过 30年；购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款金额最高不得超过购房价的 60％，贷款期限不超过 10年。贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过 65周岁。 6. 预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行须对其进行期房转现房的抵押登记置换。 7. 按揭贷款中，银行从风险控制需要出发通常要求开发商提供阶段性担保，该担保的起止期限一般是从贷款发放开始，到手续权属证明交由贷款行收执_为止。 8. 目前我行个人贷款还款的主要方式有等额本金还款法、等额本息还款法、双周供和气球贷。
9. 借款人月房产还款支出与收入比应控制在 50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在 55％以下。 10.个人房产抵押贷款是指我行向符合要求的自然人发放的，以我行认可的具备合法所有权和支配权的房产作为抵押的贷款。 11.个人抵押贷款中，对抵押房产的已使用年限的规定为：住房不超过 20 年，其他房产不超过 15 年。 12.房产净值的认定以我行的最终确认为准。如房产评估净值高于房产原购买价（建购价）的，以评估净值和我行自行认定净值的孰低为准。 13.房龄在二年以内且住宅抵押率在 5 成以下（房产净值以贷款行所在地房地产交易中心确认、并经我行调查和审查认同后为准）的，可以按客户及贷款行要求申请免评估。由于各地区房地产的市场情况存在较大差异，贷款行须在实施细则中针对上述免评估的做法制定相应的操作流程和风险控制措施。 14.对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物出租、转让、重复抵押或以其他方式处分。 15.个人房产抵押贷款中，普通住房的抵押率最高不超过我行认定价值的 80％；高档商品房、商业用房和别墅的抵押率不超过我行认定价值的 60％。 16.个人房产抵押贷款中，住房抵押贷款期限最长不超过 10 年。高档商品房、商业用房和别墅抵押贷款的期限最长不超过 5 年。 17.个人房产抵押贷款可叙做额度，额度期限最长 2 年，贷款可在额度内分次发放、循环使用使用。 18.个人房产抵押贷款中，如贷款用途是经营性的，须按我行有关经营性 贷款管理办法的规定进行审查。 19.贷后管理工作中应密切关注抵押物的价值变化，如发生因国家政策或市场原因导致抵押物价值明显减少的情况，贷款行应当要求借款人提前偿清贷款或另行提供与减值价值相当的担保。 20.借款申请人须年满18周岁，且年龄与贷款期限之和不超过 65 岁。 21.关于借款申请人支付购房首期款，我行要求是：普通住房为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的 70％；商业用房、高档商品房和高档别墅为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的 50％。 22.我行对购买商业用房的按揭贷款申请人，要求具备相当的投资或经营 经验，并有一定的从业能力。
一分钟让你了解房产抵押贷款全流程！ 风控团队工作人员岗位简述 1.客户经理：负责处理业务接待、受理的人员 2.风控内勤：负责项目前期评估，后期建档、跟踪 3.运营经理：负责把控整个项目的运营过程
4.风控信审：负责项目受理后期的抵押物资料审核、实地调查等 5.权证人员：在办理抵押物抵押阶段，负责办理相关抵押证明（他项权证）的人员 6.财务部门：负责整个项目运营过程出现的各类费用审核、最终放款 步骤一：客户申请借款 有足额抵押物的客户提出借款需求申请，向客户经理提供抵押物、借款期限、借款金额等信息，客户经理及时将信息反馈给风控内勤。 并由风控内勤对抵押物进行评估，10-60分钟内将评估信息反馈给客户经理。 步骤二：业务受理 风控内勤评估抵押物足值的情况下（抵押物价值不足，业务不予受理），客户经理备齐借款客户身份证、户口本、婚姻证明、房产证等相关证件原件或复印件，填写客户借款申请表。由运营经理签字后一并交由风控部门，风控及时受理该业务。 步骤三：初步审核
风控内勤收到客户经理交来的资料后，审核借款资料及客户借款申请表是否完整，如果信息不完整退回运营部门，信息完整之后20分钟内将相关资料交由风控信审人员作下一步审批工作。 步骤四：信审 1.资料审核：信审人员结合客户借款申请表在30分钟内对借款资料进行审核以后确保资料的完整性、真实性。 2.面谈/电话审核：借款资料无异议的情况下，信审人员约见客户面谈或者电话审核了解借款人的借款用途，还款来源及个人资产等相关信息，1小时内将审核信息交由权证人员，权证人员根据审核信息进行实地调查。 3.实地调查：权证人员2-4小时完成实地调查，通过实地调查进一步了解借款人的抵押物状况、个人资质及企业经营情况，并及时将信息综合反馈给信审人员，由信审人员填写风控表上报给风控经理作最终批复。 步骤五：终审批复 如借款人符合抵押借款条件，信审人员即时填写风控考察审核表，由风控经理审核，确定最终放款额度，20分钟内填写理财匹配单传至理财部门匹配理财客户，12小时内予以放款。
按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。
四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/1213651284.html, 深圳房屋抵押贷款流程 一）准备签约阶段： 1、制作《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》等签约文件。 2、通过银行事先提供的当事人申请贷款的各类材料，预核实房地产权利人即二手房买卖中的出卖人、借款人和抵押人（境内人）的身份真实性，了解上述人等的户籍信息（也即各种亲属或身份关系），抵押房地产之上海市房地产登记册（即登记资料）查阅，同时对经公证之委托书、认证书、《房屋买卖合同》（二手房、一手房、期房）等参看。 （二）签约阶段： 1、核对并复印借款人/抵押人的身份证（或护照、台胞证、回乡证等）、出生证明、户口簿（或户籍证明、户籍藤本、户口名簿）、结/离婚证（或离婚判决书、离婚调解书、结婚证明）等表示身份、户籍、婚
姻关系的各类证明文件的原件，对个人身份信息、户籍关系等进行形式甄别。 2、解释并要求借款人/抵押人签署《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》，其他签约文件包括《上海市房地产登记申请书》（抵押）、《单身承诺函》、《配偶同意书》、《自住承诺函》、租赁《通知》、《授权委托书》等，这一环节较为重要，通过参阅客户资料，对于发现可能影响今后办理房地产抵押登记的法律或其他实质性问题，需要及时提示客户及银行。在介绍银行合同的同时，可就客户感兴趣的法律话题进行交谈，不仅包括合同某具体条款的立意分析，还可涉及到关于房地产市场、抵押登记、债权债务等其他法律问题，以维护律师的专业形象和职业操守。 3、对于受委托签署《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》及办理抵押登记的，还需仔细查看经公证或认证之《委托书》原件，核对抵押房地产坐落、委托事项、有无转委托权限等信息，根据办理抵押登记的经验对受托人进行善意提醒；同时需委托本所或第三人办理抵押登记的，须提前预约公证机构办理公证手续或告知事后自行去公证处办理。 4、境外个人（持有外国护照）、中国香港、澳门、台湾同胞、无国
*区农村信用合作联社 个人住房按揭贷款管理办法 （试行） 第一章总则 第一条为了支持城区居民个人购买住宅用房，进一步拓展信用社业务范围，扩大个人消费贷款份额，不断降低和化解经营风险，依据《*区农村信用合作联社贷款管理办法》、《贷款通则》、《担保法》和《中国人民银行个人住房管理办法》的规定，特制定本办法。 第二条个人住房按揭贷款以下简称贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买开发商与贷款人有按揭贷款合作协议的成品住宅用房、商业用房或期房，并将所购房产用于抵押的贷款。 第三条办理个人住房按揭贷款业务遵循“先存后贷，房产抵押，专款专用，按期偿还”的原则。 第四条农村信用社在联社授权范围内办理个人住房按揭贷款，个人住房按揭贷款实行“主任负责制度”和“审贷分离制度”。 第五条个人住房按揭贷款业务坚持“严格管理，规范操作，审贷分离，防范风险，注重效益”的原则。
第二章贷款条件、对象 第六条贷款对象即借款人，是指具有完全民事行为能力和贷款偿还能力的自然人。 第七条申请个人住房按揭贷款的借款人应具备以下条件： 1、具有88两区城区常住户口及有效居民身份证件。 2、具有稳定的职业和收入，信用良好。 3、具有购买住房的合同或协议。 4、同意以所购房屋作抵押物，确保按期偿还贷款本息。 5、在信用社开立储蓄存款户，并存入不少于所购住房价款总额的40％首期付款及预期要发生的抵押登记费、公证费、保险费等费用的存款。 6、信用社规定的其他条件。 第三章贷款期限、利率、额度 第八条贷款期限。根据实际情况合理确定期限，一般分为6年、10年、15年，最长不得超过20年。 第九条贷款利率。个人住房按揭贷款利率，根据中国人民银行有关利率规定的同期利率执行。采取一年一定的办法：1年（含1年）以内按贷款日同期利率执行，遇法定利率调整，不分段计息;贷款1年以后，重新确定利率，遇法定利率调整时，则于1年后次月按公布时相应利率确定新利
按揭专业知识考试试题 部门姓名 一、填空题（共20题，每空0.5分） 1.房产证号是以区域划分的：罗湖以 2 字开头；福田以 3 字开头；南山以 4 开头；宝安是以 5 开 头；布吉是以6 字开头；龙岗是以 6 开头；盐田是以 7 开头；福田保税区是以3\9 开头。 2.拍卖而来的房产是按拍卖价格确认书上的价格过户。 3.公积金贷款的办理时限，申请材料齐全后5个工作日内中心审批；中心和受托银行审批完成后5个 工作日内签订合同；符合放款条件后5个工作日内发放贷款。 4.假设买方按揭，向银行贷款人民币50万元整，借款期限为10年，等额方式月供款为： 5524.70 元 /月，递减方式第一个月供款为： 6622.92 元。（提示：10年月利率为0.546%，利率9折）. 5.安居房换商品房后，在办理初次转让时如购买满5年的，可申请免征个人所得税，购买时间以 购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照"孰先"的原则确定购买房屋的时间为准。 6.未满 18 周岁的客户在购买房产时，需向国土局提供监护人公证书。 7.符合公积金贷款申请条件的职工购买本市存量商品房，可以申请公积金贷款；共有产权人仅限于配 偶、父母、子女。职工为申请人，配偶应当为共同申请人。 8.个人将购买不足5年的非普通住房或普通住房对外销售的，按全额征收营业税；个人将购买超过 5年（含5年）的非普通住房，按差额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。 9.房产证上买卖双方名字与三方协议上不同的，包括变更，加名字，一律要签更名确认书。 10.如客户需做公积金贷款，按揭费为 1500 元；如需按客垫资方式操作，按揭费为 2000 元。 11.继承或离婚分割而来的普通住宅，再转让计算其购房时间是以上一手房地产买卖合同记载时间 为准，二级转移登记的起止时间以申请登记时间为准。 12.房地产继承或夫妻离婚财产分割，免征营业税、城市建设维护费、教育费附加、地方教育附加、个人 所得税、契税及土地增值税。 13.各区指导价（按实际有操作业务区域填写）：福田： 23200 罗湖：21170 南山：22000宝安： 14830
附件1： 平安银行广州分行个人房产抵押贷款授信细则 第一章个人住房抵押贷款 第一条个人住房抵押贷款是指银行向个人借款人发放的以住房为贷款抵 押物的贷款。分为置业贷款和持证抵押贷款。本授信细则中所指住房包括别墅、酒店式公寓。 第二条置业贷款指借款人申请贷款用于购置住房，并以该住房作为抵押物的贷款。 第三条持证抵押贷款指贷款用途用于借款人及其家庭购房、购车、房屋修缮、购买耐久性消费品等目的之资金需求的贷款。持证抵押贷款不得用于以下目的和用途： (一)贷款资金不得以任何形式进入证券市场，或用于股本权益性投资； (二)贷款资金不得用于国家明令禁止或限制的经营活动； (三)贷款资金不得用于房地产项目开发； (四)外籍人士贷款用途不得用于购买非自用、非自住商品房。 第四条个人住房抵押贷款还款方式：依照本息还款方式，可分为： (一)本息摊还型。又分为按月等额本息还款及按月等额本金还款。 (二)到期还本型。即每月只缴息，到期一次性还本。 第五条个人住房抵押贷款币别及金额：可以选择以人民币或美元、港币（外币仅限境外人士）发放。还款币别需与贷款币别相同。单一抵押品抵押贷款额度下限为5万元；单笔贷款金额上限为1500万元（或等值外币），同一人（含配偶，如有）抵押贷款总额度（包括住房和商用房）上限为人民币4000万元。 第六条个人住房抵押贷款成数，见下表： （一）置业贷款
对于住房置业贷款，以借款人家庭（仅包括借款人、配偶及未成年子女）名下未完成清偿的“住房”套数（含本笔），认定套数。在借款人家庭住房贷款套数为4套以内时，以未结清“住房”置业贷款计算套数。 第一套置业贷款的贷款成数仅限于普通自住房，广州地区普通自住房标准为单套建筑面积144平方米（含）以下。如遇政府出台新规定，则按政府新规定报总行批准后执行。 （二）持证抵押贷款 对于住房持证贷款，以借款人家庭（仅包括借款人、配偶及未成年子女）名下未完全清偿“房屋”（含住房、商用房和两用房）套数，认定房贷套数。别墅持证抵押贷款成数一律不超过5成。 注： 1、人行信用报告中贷款种类为“其他”贷款，但担保方式是“抵押”的或 种类为“住房公积金贷款”，视为住房，计算在内，除非客户提供证明，证明不是住房或房产抵押。 2、已有贷款如果是本行贷款，必须以抵押房产的套数计算，不以贷款笔数 计算（因为有时是多笔房产办成一笔贷款）。他行贷款无法得知套数的，以一笔一套计算。 3、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当
【财务管理知识】个人住房按揭贷款试题 xxxx年xx月xx日 xxxxxxxx集团企业有限公司 Please enter your company's name and contentv
个人房产类贷款试题 一、填空题： 1. 一手房按揭贷款中，一手房按揭贷款是指我行对自然人发放的，用于其向房地产开发商购买一手住房或商业用房，在抵押登记办理完毕之前由房地产开发商、专业担保公司或我行认可的其他担保方式提供担保，并最终以其所购房产作为抵押的贷款。 2. 按照购买房产的竣工状态可分为现房贷款和期房贷款。按照项目是否具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度内指定楼盘贷款和不指定楼盘贷款。 3. 房地产项目“五证”是《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。 4. 根据央行“121号”文件规定，用银行按揭贷款支付房款的房产须具备一定条件，其中住房必须，商业用房必须。 5.一手房按揭贷款中，购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的80％，贷款期限不超过30年；购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款金额最高不得超过购房价的60％，贷款期限不超过10年。贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。 6. 预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行须对其进行期房转现房的抵押登记置换。 7. 按揭贷款中，银行从风险控制需要出发通常要求开发商提供阶段性担保，该担保的起止期限一般是从贷款发放开始，到手续权属证明交由贷款行收执_为止。 8. 目前我行个人贷款还款的主要方式有等额本金还款法、等额本息还款法、双周供和气球贷。 9. 借款人月房产还款支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。 10.个人房产抵押贷款是指我行向符合要求的自然人发放的，以我行认可的具备合法所有权和支配权的房产作为抵押的贷款。 11.个人抵押贷款中，对抵押房产的已使用年限的规定为：住房不超过20 年，其他房产不超过15 年。 12.房产净值的认定以我行的最终确认为准。如房产评估净值高于房产原购买价（建购价）的，以评估净值和我行自行认定净值的孰低为准。 13.房龄在二年以内且住宅抵押率在5 成以下（房产净值以贷款行所在地房地
四大银行在办理个人住房贷款时候按揭流程攻略 四大银行在办理个人住房贷款时候的按揭流程攻略 【四大银行个人房贷按揭流程攻略】 建设银行住房按揭贷款流程 建行按揭住房贷款流程 (一) 咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。 (二)受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。 (三) 审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。 (四) 签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。 购房贷款步骤当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续： 第一步借款人(购房人)持有关资料(身份证原件、半寸方章及建行活期存折)进入签合同地点——按揭事务中心。 第二步借款人(购房人)请按指示路线到合同会签就座，听取律师
讲解借款等合同文本。 第三步借款人(购房人)在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。 第四步借款人(购房人)缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。 第五步借款人(购房人)若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。 第六步借款人(购房人)如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。 第七步借款人(购房人)办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。 第八步借款人(购房人)有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。 个人住房贷款需提供的资料： 借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件; 双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件; 借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件; 合法的购房合同; 借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件; 贷款银行规定的其他资料(如家庭财产证明等)。 农行住房按揭贷款流程⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。 ⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、 经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。 ⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房
备案、按揭基本情况 备案、按揭大体流程图 注： 至银行进行初步审核。待不动产登记证明或者公积金审批表和公积金余额查询表 出来后可直接送往银行签借款合同。
各流程细节： 签购房合同、集收资料：按揭：《商品房买卖合同》签4份、备案表2份、婚姻状况声明1份、预售商品房预告登记约定书、预告登记委托书、抵押登记委托书、身份证复印件4份、结婚证复印件4份、户口复印件4份、收入证明、征信证明、流水。 非按揭：即一次性付款，《商品房买卖合同》签3份、备案表2份、户口2份、身份证2份、婚姻证明2份。 注： 户口复印件：属户主：户主页、个人页、共有人页。非户主：户主页、个人页、共有人页。 收入证明：收入金额的填写是根据按揭月供金额来作参考，一般是月供×2。《商品房买卖合同》：按揭签4份其中甲乙双方各持一份、房管局持一份、银行持一份。非按揭签3份，其中甲乙双方各持一份，不动产持一份。 流水：原则上三个月流水，如果三个月流水体现的金额不足额度的标准，那就要六个月流水。流水要体现首付支出，所以要求打流水的时间须在交首付之后。婚姻状况声明一份：现公安局或者民政局不再出具未婚证明等类似证明，所以用该声明代替。 首付、维修基金录入：把首付款、维修基金款存入监管账户，存入时应注明：业主、房号、面积（建筑+套内）、身份证号等信息。 市房管局备案：《商品房买卖合同》（全部）、备案表（全部）、身份证复印件。地点：市房管局5楼会议室。 预告登记：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻1份（未婚提供婚姻状况声明1份）、预告登记委托书、预售商品房预告登记约定书。该程序受理时间为一周，得《不动产登记证明》。银行审核：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻证明1份、收入证明各1份、流水（三个月或六个月）、征信证明。
银行个人住房按揭贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为了支持城镇居民购买个人住宅用房，规范贷款管理，促进个人住房信贷业务发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定，制定本办法。 第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住宅用房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处置其抵押物或质物，或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。 第三条按照住房按揭项目是否竣工验收，可分为期房贷款和现房贷款。 第四条本办法适用于某银行各支行用信贷资金发放的个人住房贷款。 第二章贷款对象、条件、金额、期限和利率 第五条贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件： 1、借款人应当是具有完全民事行为能力 18（含）-55 周岁（含）之间的自然人； 2、具有城镇常住户口或有效居留身份； 3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 4、具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5、能够支付最低不低于购房全部价款 30%的首期付款； 6、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款分行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人； 7、在我行开立个人结算账户 8、贷款分行规定的其它条件。 第六条贷款期限。根据实际情况合理确定，但最长不得超过 20 年且借款人年龄与贷款期限之和不得超过 60 年. 第七条贷款利率。用信贷资金发放贷款的利率按照中国人民银行有关利率规定执行。贷款期限在 1 年（含）以下的。执行合同利率，
个人住房按揭贷款试题 个人房产类贷款试题 、填空题: 1.一手房按揭贷款中，一手房按揭贷款是指我行对自然人发放的，用于其 向房地产开发商购买一手住房或商业用房，在抵押登记办理完毕之前由房 ________ 产开发商、专业担保公司或我行认可的其他担保方式提供担保，并最终以其所 购房产作为抵押的贷款。 2.按照购买房产的竣工状态可分为现房贷款和期房贷款。按照项目是否 具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度内指定楼盘贷款和 不指定楼盘贷款。 3.房地产项目“五证”是《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售（销售）许可证》。 4?根据央行“ 121号”文件规定，用银行按揭贷款支付房款的房产须具备一定条件，其中住房必须 _______________________ ，商业用房必须__________________ 。 5.一手房按揭贷款中，购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的 80%，贷款期限不超过30年;购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款金额最高不得超过购房价的60 %，贷款期限不超过10年。贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。 6.预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房 地产权证办妥以后，贷款行须对其进行期房转现房的抵押登记置换。 7.按揭贷款中，银行从风险控制需要出发通常要求开发商提供阶段性担保，该担保
的起止期限一般是从贷款发放开始，到手续权属证明交由贷款行收执_ 为止。 8.目前我行个人贷款还款的主要方式有等额本金还款法、等额本息还款法、双周供 和气球贷。 9.借款人月房产还款支出与收入比应控制在50 % 以下，月所有债务支出与 收入比应控制在55 %以下。 10.个人房产抵押贷款是指我行向符合要求的自然人发放的，以我行认可的具 备合法所有权和支配权的房产作为抵押的贷款。 11.个人抵押贷款中，对抵押房产的已使用年限的规定为：住房不超过20 年, 其他房产不超过15年。 12.房产净值的认定以我行的最终确认为准。如房产评估净值高于房产原购买 价（建购价）的，以评估净值和我行自行认定净值的孰低为准。 13.房龄在二年以内且住宅抵押率在5成以下（房产净值以贷款行所在地房地产交易中心确认、并经我行调查和审查认同后为准）的，可以按客户及贷款行要求申请免评估。由于各地区房地产的市场情况存在较大差异，贷款行须在实施细则中针对上述免评估的做法制定相应的操作流程和风险控制措施。 14.对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物出租、转让、重复抵押或以其他方式处分。 15.个人房产抵押贷款中，普通住房的抵押率最高不超过我行认定价值的80 %; 高档商品房、商业用房和别墅的抵押率不超过我行认定价值的60 % 。 16.个人房产抵押贷款中，住房抵押贷款期限最长不超过10 年。高档商品房、商业用房和别墅抵押贷款的期限最长不超过_5—年。 17.个人房产抵押贷款可叙做额度，额度期限最长2年，贷款可在额度内分次发放、循环使用使用。 18.个人房产抵押贷款中，如贷款用途是经营性的，须按我行有关经营性贷款管理办法的规定进行审查。 19.贷后管理工作中应密切关注抵押物的价值变化，如发生因国家政策或市场原 因导致抵押物价值明显减少的情况，贷款行应当要求借款人提前偿清贷款或另 行提供与减值价值相当的担保。 20.借款申请人须年满18周岁，且年龄与贷款期限之和不超过_65_岁。 21.关于借款申请人支付购房首期款，我行要求是：普通住房为不低于购买价或 我行认定价值（以孰低为准）的70 % :商业用房、高档商品房和高档别墅为不低于
个人住房按揭贷款调查说明模板 使用说明：个人一手住房按揭贷款可不单独撰写调查报告，但须附有以下调查说明。个人二手住房按揭贷款可按以下模板出具调查报告。个人住房按揭贷款（含一手房、二手房），对已经在CMS录入和上传资料中清晰、准确、有效反映了的信息不必再文字说明，但对制度办法和风险控制需要而在CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容，应参考模板中的相应版块（特别是“▲”涉及的常见特殊情况，详见完整调查报告模板）予以说明。对须上贷审会的个人信贷业务，须比照模板完整撰写调查报告，全面反映各项信息。 Ⅰ个人一手房按揭贷款的调查说明 关于对××办理个人一手住房按揭贷款××万元的调查说明 经调查，该客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；购房交易真实，购房价格合理，首付款已足额支付；购房所在项目的按揭合作限制性条件已全部落实，单位面积的贷款额度××元/平方米未超过按揭合作批复规定的单位面积贷款限额××元/平方米，包括本笔贷款在内的项目按揭贷款总额仍在项目按揭批复同意的额度之内；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。 建议在办妥抵押预登记手续的前提下发放贷款，五级分类为正常，由××承担阶段性保证和回购责任，贷款保证金比例××％，按日到位。
关于对××办理个人二手住房按揭贷款××万元的调查报告 经调查，客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；客户购买本套二手房交易真实，购房价格合理，房屋交易总价××万元；首付款已足额支付并核实转账流水；所购房产已经过符合我行规定的评估和确认，价格为××万元，单价××元/平方米；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。建议在办妥抵押登记手续前提下发放贷款，由所购房产提供抵押担保。 调查部门：调查经办人：调查主责任人：调查时间：
一、单项选择题(本大题共90小题，每小题0.5分，共45分。以下各小题所给出的4个选项中，只有一项最符合题目要求) 1.个人信用贷款的贷款期限不超过1年的，采取( )的还款方式。 A.按月还本付息 B.按季还本付息 C.按月、按季或一次还本 D.按季付息，一次还本 正确答案：C 2.到目前为止，我国个人贷款业务的发展经历了的阶段不包括( )。 A.萌芽 C.起步 B.发展 D.规范 正确答案：A 3.“间客式”个人汽车贷款的运行模式是( )。 A.先贷款，后买车 B.先购车，后贷款 C.边贷款，边买车 D.甲贷款，乙买车
正确答案：B 4.个人贷款的特征不包括( )。 A.贷款品种多、用途广 B.贷款便利 C.还款方式灵活 D.贷款金额大 正确答案：D 5.个人住房装修贷款的贷款期限一般为( )。 A.一般为1～2年，最长不超过3年 B.一般为1～2年，最长不超过5年 C.一般为1～3年，最长不超过5年 D.一般为1～5年，最长不超过5年 正确答案：C 6.1999年2月，中国人民银行颁布了( )。 A.《汽车贷款管理办法》 B.《汽车消费贷款管理办法(试点办法)》 C.《关于开展个人消费信贷的指导意见》 D.《中国人民银行助学贷款管理办法》 正确答案：C
7.商业助学贷款的借款人要求提前还款的，应提前( )个工作日向贷款银行提出申请。 A.5 B.10 C.15 D.30 正确答案：D 8.汽车经销商同购车人相互勾结，以同一套购车资料向多家银行申请个人汽车贷款，而这一套购车资料室完全真实的。这种行为属于( )。 A.虚假车行 B.全部造假 C.甲贷乙用 D.一车多贷 正确答案：D 9.个人抵押授信贷款中，抵押率一般不超过( )。 A.50% B.60% C.70% D.80% 正确答案：C
重庆个人房屋抵押贷款标准流程 一、客户需要提供的调查资料：（审原件，留复印件） 1、出资客户的身份证复印件 2、出资客户的银行帐户复印件 3、融资客户夫妻双方的身份证复印件、户口本首页及所在页的 复印件、结婚证复印件，如离婚提供离婚证及财产分割证 明（法院判决书或离婚协议），如单身出具单身证明 4、公证书（一式五份） 5、房屋价值评估报告 6、还款计划书（一式叁份） 7、借据、收据（融资客户签，出资客户和公司各一份） 8、担保函 9、首次利息收条、担保费收条 10、其他票据（如汇款单、临时收据等） 11、融资客户资金用途证明材料 12、融资客户收入证明或个体营业执照及银行流水帐 13、保证人身份证复印件、保证人收入证明、其他资料 14、房产证、土地证 15、第二套房产证明（复印件写上供融资客户租用） 16、合同书（一式五份） 二、转交风控部审核
1、融资客户基本情况调查表 2、融资客户抵押房屋基本情况调查表 3、保证人基本情况调查表 4、贷款担保审批表 5、实地考察。在审查完客户所提交的资料后，认为符合放贷条件时 可对企业进行下一步实质考查时按贷款的1%预收立项审查费。 上述费用：（1）如客户提交虚假资料或非公司原因而客户中途违约时，作为罚金不予退还。（2）因公司原因致使该笔业务中途夭折，所收费用全额予以退还。（3）如该笔业务顺利操作完成，所收取费用冲抵其它费用。 6、联合会签：经手人签字、风控部经理签字、总经理签字、审贷 委员会通过。 7、交清各项费用签订合同： 1）所需费用： A：担保费：3%≤6 个月、5% 7 －12个月（按贷款额度） B：评估费：4‰（评估总额） C：公证费：3‰ D：抵押登记费：1‰+80元 E：印花税：万分之一 F：还款履约保证金：贷款额的2% 2）注意事项：A：签订的日期要统一规范与主合同一致（收据除外）B：金额按财务规则书写，以大写为准 不允许涂改。
贷款业务参考题 一、单选题 1、银监会2007年颁布的《单位定期存单质押贷款管理规定》明确规定，经确认后的单位定期存单用于贷款质押时，其质押的贷款数额一般不超过确认数额的（）。 A、75％ B、80％ C、85％ D、90％ 2、银监会2009年颁布的《固定资产贷款管理暂行办法》规定，贷款人应将固定资产贷款纳入对借款人及借款人所在集团客户的统一授信额度管理，并按区域、行业、（）等维度建立固定资产贷款的风险限额管理制度。 A、贷款品种 B、贷款时间 C、还款能力 D、企业财务状况 3、银监会2009年颁布的《固定资产贷款管理暂行办法》规定，固定资产贷款发放和支付过程中，贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目（），并与贷款配套使用。 A、现金流量 B、还贷保障资金 C、资本金足额到位 D、抵、质物 4、银监会2007年颁布的《节能减排授信工作指导意见》规定，银行业金融机构应实施有差别的地区信贷政策，参照国家有关部门公布的各省、自治区、直辖市节能减排指标完成情况，在同等条件下，对节能减排显著地区的企业和项目，可优先给予授信支持；对被国家环保部门列入“区域限批”或（）名单的地区，要从严控制授信。 A、高碳排放限批 B、高污染限批 C、行业限批 D、流域限批 5、中国人民银行2008年颁布的《经济适用住房开发贷款管理办法》规定，经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过（）。 A、4年 B、5年 C、6年 D、10年 6、中国人民银行2008年颁布的《经济适用住房开发贷款管理办法》规定，贷款人应对经济适用住房开发贷款使用情况进行有效监督和检查，借款人应定期向贷款人提供项目建设进度、贷款使用、（）等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。 A、项目销售 B、资金回笼 C、实收资本 D、其他经营收入 7、中国人民银行、银监会2008年颁布的《汽车贷款管理办法》规定，借款人申请个人汽车贷款，应当同时符合以下条件：是中华人民共和国公民，或在中华人民共和国境内连续居住（）以上（含）的港、澳、台居民及外国人。 A、半年 B、一年 C、二年 D、三年 8、中国人民银行、银监会2008年颁布的《汽车贷款管理办法》规定，借款人申请经销商汽车贷款，应当同时符合以下条件：（一）具有工商行政主管部门核发的企业法人营业执照及年检证明；（二）具有汽车生产商出具的代理销售汽车证明；（三）资产负债率不超过（）；（四）个人信用良好；（五）能够支付本办法规定的首期付款；（六）贷款人要求的其它条件。 A、50% B、60% C、70% D、80% 9、银监会2008年颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期（）的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土
房屋抵押贷款流程全解析 “我买公寓的首付款不够，如今有抵押房产贷现金的机构吗”、“我就是放贷人，目前办抵押的很多人都是抵押房产，包括央产房、经济适用房、校产房等多种性质的房产，其中有很多房产都没有房产证，我怎么能将风险降到最低呢”,,连日来，记者接到多位读者求助抵押房产贷款这类问题。同期，记者从几家房地产担保公司了解到，目前抵押贷款消费已经成为一种新兴的消费方式。 作为一种新兴的消费方式，抵押贷款消费让很多消费者产生了迷惑，下面我们将对房屋抵押贷款这种最主要的抵押贷款方式进行介绍。 房屋抵押消费贷款对象 1?有武汉市合法的居留身份，具有完全民事行为能力； 2.身体健康，有稳定的职业与收入； 3.无不良信用记录； 4.男性现有年龄加贷款年限不超过55岁，女性现有年龄加贷款年限不超过55岁。 房屋抵押消费贷款所需资料 1?借款人的有效身份证、户口簿； 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）； 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证； 4.借款人的收入证明； 5.房产的两证（房屋所有权证和土地使用证）； 房屋抵押消费贷款房产要求 所需抵押的房屋年龄不超过十年。 所需抵押的房屋面积不小于60平方米。 （注：以上要求可适当放宽） 房屋抵押消费贷款额度 贷款额度：最低贷款额度5万元，最高贷款比例不得超过抵押房屋评估价的60%; 贷款年限：最长可达15年;
贷款利率：执行同期低押贷款利率 还款方式：每月等额还本付息及每月等本付息 房屋抵押消费贷款代办收费标准 房产抵押消费贷款“不得不说”的五个秘密 据知名贷款机构伟嘉安捷报道，股票、基金市场的一路"红旗飘飘"，导致了人们投资热情的空前高涨。然而，当部分人暗自庆幸用"房变钱"再实现"钱生钱"的目地时，却严重忽视了房产抵押消费贷款进行不正当融资背后的诸多"秘密"。 、借款人需注意的三大"秘密" 秘密一：贷款年限短、还款利率高、批贷时间长，借款人成本无形增多 抵押消费贷款与普通二手房按揭贷款相比，其贷款年数较低，最长只能贷到7成10年。像其它一些房屋贷款品种最长能够贷到7成20年或者7成30年不等。另外，抵押贷款的还款利率要高于其它贷款品种，且批贷时间较长，大概20-30个工作日。这样，借款人在使用抵押消费贷款时无形中会增加许多成本，还要花费更多的精力周旋于此。 秘密二：资金流向严控后，抵押消费限制用途将使不正当融资财路不通 7月底，央行发出信号要加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向的监控，这一政策真正落实后，部分打算依靠抵押消费贷款融资获取资金的客户将会很难做这项业务了，而已经办理抵押消费 贷款的客户也有可能遇到许多不确定因素，风险较大。 秘密三："急病乱投医"，谨防不规范金融代办机构易钻空，借款人"得不偿失"。 虽然从理论上个人可以直接到银行申请此贷款，但目前不是所有银行都有这项业务，即使是设置了此项业务的银行，由于其申请手续复杂，风险较大，银行对于借款者的资质审批的十分严格，对个人批贷严格控制，门槛较高。而选择专业的代办机构不但可以提高办事效率还可以替借款者规避其中的很多风险。但是，借款人要切记的是不要因为急于办理抵押消费贷款而胡乱"抓"一些不具备代办资格，不规范操作的金融机构办理，以免"急病乱投医"，得不偿失。 、银行需引起重视的两大"秘密"