房地产中介业务入门培训
中介业务入门(一)
第一节中介流程介绍
一、基本概念
1、何谓“中介”？其意义何在？
2、中介流程
二、流程名词介绍
就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类：
1、开发
开发房源：在公开市场上，收集目标房源资讯并和该房产业主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”（或案源开发）。
2、销售
（1）就公司现有案源，在市场上公开征求买方，而为促使案源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销
售”。
（2）就经营买方的角度出发，在市场上幕集有一定需求之买方，签定《承租方委托契约书》，确立公司与该买方之权利义务（再进行接继之销售活动）
可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。
3、议价
（1）议价：为了塑造案源以利市场行销，或消除成交双方之价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求等，各项业务活动或作业，称之为
“议价”。
有时针对买方之议价亦可称“调价”。
三、后续客户服务
“真正的客户服务”由成交后开始。商铺租赁中介之后续服务。
1、客户服务之重要性。
2、再生泉源——客户经营。
四、结论
“吾日三省吾身，开发、销售、议价”。
一个成功圆熟的中介业务必是在开发、销售、议价各方面之心态、技术、作业都有优秀表现之人员，三者齐驱并肩方可在此行业之绩效卓越。
第二节建材介绍
▲建材简介：
（一）建筑物外观建材及结构
1、外观建材
（1）马赛克
（2）二丁挂（一丁挂、四丁挂）
（3）方块砖
（4）大理石砖
（5）花岗岩砖
（6）玻璃帷幕
（7）金属珐琅板
2、结构
（1）木构造
（2）石造
（3）砖造
（4）加强砖造
（5）混凝土空心砖造
（6）钢筋混凝土造（RC）
（7）钢骨钢筋混凝土造(SRC)
（8）钢骨混凝土造(SC)
（二）室内各式建材
1、木工家具材
2、天花板材
3、壁面材
4、地板材
5、装饰材
第三节室内平面图及看屋要领一、室内平面图介绍
（一）各种图示及符号所表达之意义
（二）平面图表现法
二、看屋要领
（一）大环境
1、道路
2、交通
3、座向
4、市场
5、学校
6、重要标的物
7、学区
8、公园
9、其他
（二）小环境
1、外观
2、结构
3、装潢
4、水电
5、路冲
6、通风
7、采光
8、格局
9、停车位
10、其他/物业管理
第四节房地产法务课程
中介经纪人法律地位及应备法务知识
一、居间（中介）法律关系
1、中介定义：所谓中介服务，是指从事咨询、经纪和评估等项业务的活动。房地
产交易的中介服务即是从事房地产咨询、经纪和评估等项业务的活动。
2、中介人法律地位
房地产经纪人，是指处于房地产市场买方和卖方之间的独立的中间商.他们通过市场调研、咨询服务、融通资金、广告宣传和公共关系等，为买卖双方撮合成交,或者代替某一方买卖。他们的主要业务活动，就是居间或代理，如房地产广告代理、经销代理、出租代理、估价代理、抵押代理、调房代理、过户纳税代理、售后服务代理，等等。在居间活动中，付出一定的劳务，待交易促成后，按照房地产商品的成本、价格或利润，向买卖双方或单方收取规定比例或合同确定数额的劳务费性质的佣金。
（1）独立性（主体性）：介乎权利主体和义务主体之间的独立的权利主体，也是独立的就业阶层，并且有独立的行业协会，具有自然人的权利能力和
行为能力或法人资格。
（2）中介性：主要职责：居间买空卖空，其市场行为不是实物买卖行为，而是居间行为；必须兼顾买卖双方的利益。
（3）有偿性：在居间活动中付出一定的劳务，单方或双方收取劳务费性质的佣金。
3、中介人应承担的法律责任
（1）应如何介绍情况
（2）不介入双方的意见标示
（3）遵守委托协议的约定履行义务
4、中介与代理的区别
(1)什么是代理？
代理：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，
被代理人对代理人的行为承担民事责任。
(2)中介与代理的区别：
代理人是以被代理人的名义从事民事法律行为。代理人只有以被代理人的名义从事民事法律活动，才能为被代理人设定民事权利和民事义务。否则，不以被代理人的名义参与民事法律关系的，就是代理人自己的行为，其后果行为人承担。这也是代理与经纪、寄售的区别。行纪、寄售行为不要求经纪人寄售人以委托人的名义进行民事活动。
代理人在代理权限内独立为意思表示。（也即自己有一定的意思标示）代理人的代理行为以代理权为依据，不得超越代理权，在代理权限内，代理人可以自由为意思标示。代理的这一特征之间别于居间、传达等行为，居间人和传达人只能转述委托人的意思，无权为独立的意思表示。只要不是故意，转述人不赔。代理的法律后果归于被代理人。
第五节开发简介
一、开发的定义：
通过业务人员与业主（权利人）交涉，而使其资源将合法拥有之产权或使用权的物业，委托中级公司代理出租或出售的行为。
二、开发物业的分类：
<一>住宅
<二>办公楼
<三>商业用房
三、开发的重要性：
（一）开发是服务客户、认识客户的开始；
（二）开发是业绩之母；
（三）开发是造饼的工作；
（四）开发可以培养其实，建立自信；
（五）开发可以带动销售，累计客户；
（六）开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量；
（七）开发是主动出击，开发做的好，业绩自然稳定；
（八）开发可以落实公司服务客户的理念，满足客户需求。
四、开发的要领：
（一）心理方面
1、业务工作者是绝对的乐观派；
2、强烈的企图心（没有能不能，只有要不要），业绩做不好关键在开发问题；
3、排除恐惧感（新人），保持愉快心情（认识朋友）；
4、控制心理情绪，把客户可能的排拒，当作是成长的必经历程。
（二）态度及行为方面
1、微笑打先锋；
2、倾听是妙招；
3、赞美价值连城；
4、成功自我推销（个人、公司、产品）。
五、了解物主心理：
（一）安全（款项收付，纠纷避免，诈骗集团――）；
（二）钱（最高的售（租）价，最少的服务费，成交速度）；
（三）行情（太低吃亏，太高怕错失诚意客户）；
（四）可以信任的人（公司）；
（五）开心――取得新人的第一步；
（六）信心与能力（展现气势――卖（租）房子就是我最行）；
（七）委托后的做法（有无客户量，广告量）。
六、如何寻找案例：
（一）报纸，售屋纸条；
（二）商圈耕耘（建立资讯网：管理员，邮差，了解住屋状况）；
（三）地毯式扫街（按门铃，÷碰到的每个人都是客户，动嘴问）；
（四）同行案源追踪；
（五）来店（电）客户；
（六）DM；
（七）逾期案源；
（八）老客户回馈，介绍（做好服务，适时要求）。
七、接案要领：
（一）个人（自我介绍，仪表，谈吐，精神，让客户了解你）；
（二）公司（强调理念与服务口碑）；
（三）了解客户的售（租）屋动机（强化我公司客户资源、行情分析）；
（四）七分闲聊，三分正题；
（五）价钱，委托期，销售条件宁可多花时间（利于屋主的立场）。
第六节开发技巧说明以及演练
一、明确开发是主动出击。
二、开发是基础，可以带动销售。
三、开发容易遇到的问题：
（一）布点太少；
（二）追踪不持续；
（三）洽谈时耐心不足，决心不够；
（四）时间管理不当（如没确定KEYMAN在的时间）；
（五）专业知识不足、说服力不够；
（六）不积极、不勤快、热忱不够、容易拖。
四、开发技能：
<一>业务员自身的建设（心理素质是关键）
1、控制情绪（保持强烈的企图心）
2、充满自信（有目标感，想做就能成功）
3、坚持度（坚持到最后，下一个就会成功，学会永不放弃）
4、每日三省吾身（自我修整，只有发现问题，才能着手解决问题，不断自我成
长）
<二>业务员对客户的建设
1、取得屋主的信任（培养客户群，不断积累）
（1）以其合作伙伴的形象出现（不能成为他的对立面）
（2）从长远着手勿图小利（帮客户解决问题）
2、了解屋主的需求（取得主导性，掌握节奏感）
（1）安全感（避免纠纷，了解承租方背景实力，法务咨询）
（2）求高价位（针对市场行情，仿佛教育屋主）
（3）求快速度（屋主“经济危机”）
演练：
1、角色扮演（屋主与经纪人）
2、问题分析，寻找突破口以及切入点（根据角色演练及查询问题）
3、针对不同类型屋主，寻求开发方式
第七节法务契据填写要领
法务契据的填写是业务同仁作业时一项十分重要的实质性工作。在经济关系日趋复杂、经济信息爆炸的今天，契据的作用在于明确客我双方之间的权利义务关系、在于明确各自的责任。为了防止日后口说无凭，双方特订立契约。法务契据填写的好坏、准确与否，直接涉及公司形象和经济利益，也关系到客户需求能否及时有效地满足。因此，不可随便、懈怠，无比谨慎规范，体现专业要求。
一、字迹要求：
1、清晰工整：即一目了然，字迹不潦草，不涂改。
2、用力规范：因契据是无碳复写纸的缘故，请用圆珠笔等不易退色的硬笔用力填
写。
二、填写要求：
1、自己填写，再由客户签字或盖章，单位一定要用公章（《带看记录单》及《租赁
意向金收据》）不一定要盖公章，带看人或收/送人签名即可。
2、注意契据内容空格的间距：
a、撑足填写
b、敬请填满
3、特约事项一栏未填部分全部划掉。
三、主体资格
1、具有营业执照的单位
2、个人
3、委托人与其签名盖章处需一致
4、个人签名请核对身份证，并记录号码或留下复印件
5、代理人代理须有委托代理书
6、“专任委托”、“一般委托”契据须有产权证复印件或产权证复印件及转租同意
书。
第八节商圈耕耘
一、商圈耕耘之目的意义及重要性
（一）锁定市场及市场区隔
（二）建立邻里关系
（三）提高时间效益
（四）提高作业熟悉度
（五）确立连锁效益
（六）商耕对绩效的影响
二、如何耕耘商圈
（一）熟悉环境——划商圈图
（二）了解行情
（三）建立公共关系
（四）建立自己的商圈
三、如何稳定商圈
（一）不断提升服务品质
（二）DM能有效利用
（三）了解市场动向
（四）群体力量的发挥
（五）有计划的活动
第九节如何绘制商圈图
一、绘制工具
（一）图纸统一使用A4纸绘制，纸张朝上为北。
（二）用几张A4纸合并为一份商圈图。
二、绘制内容要点
绘制商圈图时，除绘制街廊外，应注意：
（一）主要建物：每栋标示楼高，7层楼以上应另加注大厦名称。
（二）门牌：街角及巷道两旁，应注明门牌号码。
（三）街道：单行道：或；双行道：及道路宽度（每部车宽2米）。
（四）建物或土地的使用，必须标示以下各项：
1、公共设施：公园、绿地、广场、儿童游戏城、学校、停车场、体育场、体育
馆、图书馆、批发市场、零售市场。
2、生活设施：自选商场、速食连锁店、医疗卫生机构、公家机关、消防设施站、
警局、邮电局、银行。
3、憎恶设施：变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、瓦
斯、屠宰站、煤气炉、殡仪馆、火葬场。
4、休闲设施：电影院、百货公司（标注名称）。
5、地标物：古迹、风景名胜或著名建筑物。
（五）选择标示：证券公司、舞厅、房地产公司等。
（六）公车站：标示地点及站牌标示方式。
（七）铁路车站、场站。
（八）高架桥、公路大桥。
第十节房屋中介业服务品质浅谈
一、服务品质的基本概念：
1、品质的定义——品质是满足客户的要求
2、消费者的四大权利——安全，知、选择，被尊重
二、何要重视服务品质：
1、消极面
2、积极面
3、客户不满意的代价
三、房屋中介服务业的特性：
1、无形性
2、异质性
3、创造空间效用
4、高度接触服务业
四、服务品质的种类：
1、一元化的品质
2、必然的品质
3、美丽的品质
4、反品质
5、无差异的品质
五、结论：
1、追求最好的唯一方法；
2、缩短培育时间的竞赛；
3、标准化。
第十一节如何看房子
A.WAY
1、解商圈图内产品种类、屋龄分布概况
2、商圈巷道、重要路标及主要建筑物再熟悉
3、建立行情观念
4、认识居民属性、生活品质（了解环境）
WHAT
1、环境 6、方位 11、外观
2、种类（公房、私房、商品房） 7、屋况 12、天花板
3、价位 8、采光、通风 13、墙面
4、大小 9、格局
5、楼层 10、地板
HOW
WHERE
主商圈副商圈
第十二节如何做好时间管理
一、最易浪费时间的状况
（一）开发方面：
1、技巧不熟练；
2、区位不当；
3、联络不确实；
4、无特定目标；
5、心理建设不够；
6、资料准备不周全。
（二）销售方面：
1、技巧不熟练；
2、等待心理；
3、事前准备不够；
4、时间联络不确定。
（三）企划方面：
1、未能做客户管理；
2、未做好时间规划。
二、改善方式
1、自我调适；
2、同仁协助。
三、如何有效安排工作行程
1、整理自己，迎接挑战
2、今日事今日毕
3、吾日三省吾身
四、结论
习惯决定性格，性格决定命运
第十三节如何掌握电话开发与行销
一、电话接听技巧
1、掌握本店行销动态，确实了解案源。
———不明白现有案源，宁可不接销售电话。
2、“万诚房产，您好！”
———电话表情：热忱、积极、专业、略带微笑。
3、先自报姓名，再询问对方身份。
4、先留资料、再介绍案源。
5、尽量莫让客户等待，但若非得已接“HOLD”前确认客户意愿。
6、多说“请”、“谢谢”、“对不起”、“麻烦您”。
7、集中注意力、确实“倾听”、并适应回应“是”、“对的”、“我了解”或重述对方
内容，“您是说”。
8、等客户先挂电话，再挂电话。
二、留客户资料常用话术
1、直接询问法
我姓“王”、您贵姓？电话是――
2、资料待询法
抱歉！资料不在手边，请您留个资料，我稍后再为您介绍，你的电话是—――
谢谢！
3 、赠品赠送法
公司正举办【※※】活动，免费赠送【※※】，请您留个电话、地址，我邮寄给您。你的电话、地址是―――谢谢！
4、另寻好案法
这个案源您若不喜欢，我们另一个（甲 A）级案源不过今天同事去向他的买方收定金，您先留个电话给我，万一没收成，我马上跟您联络！你的电话是―――谢谢！
5、一见如故法
拉五同一〖同姓、同乡、同学、同事、同年〗，互留电话、保持联系。
注意事项：
留客户资料要齐全、要全名、公司电话、家庭电话、BP或手机，联络地址，确
实需求：面积、价位、区域、行业、告别要求等。
三、配套四要“广、深、精、准”
广——广泛地了解案源，强记在心。
深——深入地明白案源、优点缺点确实状况。
精——配对案源贵精不贵多。
每次介绍案源，勿超过三个。
准——准时、准案、准人。
On Time, On Case,On People .
抓对需求，抓对时机，掌握KEYMAN。
四、案源介绍及售前促销技巧
1、简单、生动、着重点介绍
地点、面积、价位。
2、售前促销话术
（1）错人。
“你是王先生是吧？”
“对不起！我不姓王，我姓李。”
“李先生，你好，抱歉！”
“这案子太抢手了！”“我以为你是刚才打电话的王先生，你们的声音好像。”
3、多人同时
“明天早上有两组客户去看，我们会有专人在现场，您明天早上是否有空？”
4、改时——强调竞争者
“您明天几点有空可以看房子？”
“下午两点。”
“能不能再早一点？因为据我了解明天下午有一组同事的客户去“复看”，而且是带定金要去谈价格。”
五、约看注意事项
“五何”——人、时、地、事、如何
人——确认彼此辨识方法、特徵。
时——约对时间、准时赴约。
地——明确地点、确认彼此熟知的地方。
事——带看房屋之各项资料及优点及周围环境特色。
如何——如何促销？
如何逼价？
如何坚持？
如何结案？
六、即知即行
1、每日一早到公司确实了解，本日发稿广告之物件资料。
2、客户资料登记表，放在随手可得的地方，随时做好登录或者养成将留下的客户
资料，即时抄录到固定登记表的习惯。
3、密切注意同事新进案源或接近客户，强记在心。
4、每天下班前，盘点有效买方，对照库存案源，掌握“广、深、精、准”四要，A
级客户配对A级案源。
5、介绍案源，莫忘促销。
6、约看注意“五何”——人、时、地、事、如何！
第十四节如何做好回访
一、复访的目的及意义
1、服务客户、认识客户、研展市场、领略行情。
2、建立良好户动，加强沟通。
3、做好前期准备，有利于协助成交。
4、建立信任度，培养客户群。
二、复访的重要性
1、巩固前期开发，工作成效。
2、深入了解物件及人事关系。
3、择取精华，锁定目标客户群。
4、开拓人脉，提高业务熟悉度。
三、如何制造复访机会
1、初访时就应该埋下伏笔：
1）许诺。
2）故意遗忘小物件。
3）直接预约下次见面时间。
2、通过电话、信件安排复访。
1）找一个谈话的理由、话题。
2）请教一些问题（作学生）。
3）提供客户资料参考.
3、找籍口做不速之客。
四、妥善运用时机。
1、复访前充分知道每次复访的目的所在。
2、不打无准备之仗。
3、七分闲聊，三分正题。
4、用朋友的身份。
5、不一定每次复访都可能达成目的，但一定要留机会给自己。
第十五节挫折的化解与调适
挫折的来源——压力的产生
一、何谓压力——即个人面对环境改变而形成的生理及心理之调适状态。
二、压力的症状
1、生理反应：新陈代谢不适、失眠、血压升高、头痛、冒汗、呕吐、感冒、皮肤
过敏、疲倦——体重减轻。
2、心理反应：不满、缺勤、怠工。
三、压力产生的原因
1、角色（任务）
1）角色模糊——定位不清楚
2）冲突——任务重叠、彼此竞争
3）角色负荷过重——工作量过重超过自己能力范围
4）角色负荷过轻——不能适才适所，造成人力浪费。
2、组织
1）错误指派——不是专业派任
2）要求品质
3、辟已
1）别人评价
2）人际关系
四、挫折（压力）的调适
1、消极的
1）逃避——辞职、拒绝、撤退
2）压力转移
2、积极的
1）寻求协助）——物色钦佩的倾吐对象
——籍由伟人传记
——阅读相关书籍
2）自我克服——自我肯定，小小的成绩即犒赏自己
——很强的心理建设
——每日都充满希望
——找出最能调试心情的方式：大吃一顿、唱歌、听音乐、上山下海、躲起来等
3、结论：不预设任务的困难度，深信太阳明日仍将从东方升起。
房地产公司培训计划 篇一：房地产公司培训计划 (一)基本要求职业道德要求：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章轨制；为人诚实、朴重。基本本质要求：具备强烈敬业精神，有团队合作的意识。礼仪仪表要求：着装得体，干净整洁；公司有统一制服时应着制服；仪容端庄，精神丰满，坐姿端庄。 专业常识要求一、了解公司的历史和项目的特点；2、了解当城市规划、地理、交通、通信、人口分布等；了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实在的力量、违景等；掌握房地产市场开发各环节(设计、建造、发卖和物业管理)的基本常识；有一定的营销常识和技巧，懂得市场调查和阐发的方法；熟悉国家和地方房地产的有关政策和法例；了解一定的财务常识 (三)常识面要求尽可能开拓常识面，多了解建筑、历史、天文、地理、生理、逻辑等方面的常识。努力培养观察、阐发和判断问题的能力。生理本质要求具备信心、恒心和沉着，不畏坚苦和挫折。服务规范及要求原则：树立顾客周全服务
的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。培训目的熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念；培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业常识的了解；学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪常识，提高业务水平，适应市场需要；售楼人员工作职责一、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章轨制。 2、遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如若发现，按人事管理轨制执行。3.上班时间一丝不苟，不大声喧哗、吃零食、看书，不逛街或外出办其它事，如有违反，按轨制罚款。上班时间配戴工牌着工装。注意自己的言谈举止、时装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度，做好发卖工作。如有时会需请假，按照公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可休息。使用电话语言简练、礼貌，不能永劫间占用电话，或哄骗电话谈工作以外的事，影响客户来电的接听。做好售楼处、样板房的卫生及花草的护理工作。熟练掌握本楼盘情况，耐心讲解、运用专业常识和技巧，力争每个客户。认真填写定金单、认购书、检查单价、平面或物体表面的大、总价、补定日期、付款体式格局有没有纰缪。主动热情接待客户，对客户的外表、言行举止，按照自己的判断力，在心中作出"市场定位"，阐发客户来此的目的、购房档次，然后"有的放矢"的向客户推荐，主动哀求客户留下
基础知识篇 1.容积率：房地产常识 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积啜建筑用地面积。其中， 总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2.建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3.出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4.住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。 6.住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、 2 . 8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7.住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87规定，住宅的进深采用下列常用参数： 3.0米、3.3米、3.6米、 3.9 米、 4.2米、 4.5米、 4.8 米、 5.1 米、5.4 米、
5.7米、 6.0 米。 8.住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。 根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、 2.4米、 2.7米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9米、 4.2米。 9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： ⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程 的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 ⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 ⑶套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积 B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） ⑷ 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 ⑸公用建筑面积由以下两部分组成： A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫
二手房中介新人入职培训 一、工作时间 9:00——17:00 早签到、晚签到。 二、工作准备 1、合格的经纪人至少配两部手机。 2、房源纸从老同事要一张，复印，做成房源本，按项目要求填写房源信息。 3、《看房确认书》跟经理要或跟经理助理要，然后在一式两份的第二联的我方位置上加盖公司公章。 4、名片、印泥、背包、水杯、笔、地图、验房笔记本、客户信息本（自行设计）、工作日记或业务知识本（开会培训使用）。 5、自备入户鞋套。 6、经纪人通讯录存入自己主用手机（防自己人打自己人电话，防撕自己人的条子）。 7、如需要可自备自行车或与人合用或借用自行车。 8、工作卡：做社区或驻店时佩戴。 10、熟悉街道、社区。 11、自认师门，自己找师傅带。 熟悉你的主打片区：周边配套学校、超市、商场、酒店、楼盘户型。 第一篇市场开发
事实与真理：有房不愁户。 一、收集报纸房源（进货） 1、周四第一时间拿到报纸，从报纸里抠出来的房源，得房率为2%。（《房地产报》快速打完，不能让客人看到或听到你在筛房地产报房源）从小户型的开打，边打边验房，先以个人身份验房，扫一眼，速度下来，走的时候给房主名片。礼貌、干练沟通： A、推销自己：专门卖这个片区的房子，前后左右哪个房子是我卖的。留下专业，诚实可靠的印象。 B、房屋情况：是否回迁哪年房子权属情况 C、付款方式：一次性还是首付，首付多少 2、报纸房源精简技巧 A.小区名称同（或小区所在的街道形式出现此套房子）楼层同、面积同、总价或单价不同，可初步判定为一套房源。最低报价接近于底价。 B.可按揭、转按揭可初步判定为经纪人房源。 C.主攻的小区优先打完（盯住一个小区往外扩）。 D.打出的房源，分成A、B、C房，边打报纸，第一时间看A房，第一时间带准客户看A房。。边打电话边看边对户。 E.同事之间分区块打，打出的房源共享，自愿组队合作。 F.分清哪些小区有证、可卖，哪些没证，赶碰卖。 3、网络来房 58同城、赶集网、搜房、建邦、百度贴吧、各大论坛长春版块天涯社区等里抠房子。
房地产中介业务入门培训 中介业务入门(一) 第一节中介流程介绍 一、基本概念 1、何谓“中介”？其意义何在？ 2、中介流程 二、流程名词介绍 就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类： 1、开发 开发房源：在公开市场上，收集目标房源资讯并和该房产业主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”（或案源开发）。 2、销售 （1）就公司现有案源，在市场上公开征求买方，而为促使案源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销 售”。 （2）就经营买方的角度出发，在市场上幕集有一定需求之买方，签定《承租方委托契约书》，确立公司与该买方之权利义务（再进行接继之销售活动） 可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。 3、议价 （1）议价：为了塑造案源以利市场行销，或消除成交双方之价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求等，各项业务活动或作业，称之为
“议价”。 有时针对买方之议价亦可称“调价”。 三、后续客户服务 “真正的客户服务”由成交后开始。商铺租赁中介之后续服务。 1、客户服务之重要性。 2、再生泉源——客户经营。 四、结论 “吾日三省吾身，开发、销售、议价”。 一个成功圆熟的中介业务必是在开发、销售、议价各方面之心态、技术、作业都有优秀表现之人员，三者齐驱并肩方可在此行业之绩效卓越。 第二节建材介绍 ▲建材简介： （一）建筑物外观建材及结构 1、外观建材 （1）马赛克 （2）二丁挂（一丁挂、四丁挂） （3）方块砖 （4）大理石砖 （5）花岗岩砖 （6）玻璃帷幕 （7）金属珐琅板 2、结构 （1）木构造 （2）石造 （3）砖造 （4）加强砖造 （5）混凝土空心砖造 （6）钢筋混凝土造（RC） （7）钢骨钢筋混凝土造(SRC) （8）钢骨混凝土造(SC)
房产经纪人必备基础知识 1、什么叫房屋产权,产权包括什么 答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。 2、房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由***直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 3、国有土地使用权的获得方式有哪些？ 出让、划拨 4、房地产登记的种类有哪些？ 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 5、住宅按建筑层数分类： 低层住宅为一层至三层； 多层住宅为四层至六层； 中高层住宅为七层至九层；
高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。 6、什么是层高、净高？ 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高=层高-楼板厚度 7、不计算建筑面积的范围： 1、层高2.2米以下； 2、突出墙面的构件； 3、挑台、平台等。 8、公共维修基金缴交比例？ 购房款的3%或每年每平米2元9、购房人缴存的维修基金什么时间返还？ 在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额。 10、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 11、什么是容积率 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 12、商品房销售须具备以下五证：
西安长流房地产营销策划有限公司 关于内部员工培训计划方案 为改善公司员工知识结构，端正工作态度，增强员工的服务意识，提升员工综合素质与服务水平，提高员工业务技能,提高工作效率，满足公司的发展需要，更好的完成公司的各项工作计划与工作目标，特制定培训方案如下： 一、培训讲师 （一）讲师成员：行政人事部、魏明、赵乐、段宏强、王彦红、黄伟、王引红 二、培训人员 公司全体员工 三、培训目的 （一）提高员工综合素质、责任意识和风险意识，提高工作效率，提升公司的经营管理水平。 （二）培训员工相关专业知识及日常问题的解决能力。重点针对业务员进行系统培训，从业务拓展、市场营销、后续服务等各个环节，整体提升业务员素质及形象。 （三）提高员工向心力、凝聚力，打造一支素质高、团结协作能力强的团队。 四、销售经理培训内容 （一）企业简介及文化、规章制度 （二）管理经验及带团队技巧 (三) 价格谈判及分析逼定的技巧 (四) 合同签订及售后服务（权证过户及贷款的操作流程） 五、销售人员培训内容 （一）企业简介及文化、规章制度 1、职业素质及生涯规划的培训 2、个人形象及礼仪的培训 3、公司规章制度及员工职业操守 （二）行业基础知识及业务流程 1、行业概念 2、房地产基础知识 3、业务流程 （三）精细跑盘及要求 1、精细跑盘要求及业务流程 （四）房源开发及客户开发 （五）房源实堪、客户接待、跟进、电话约看 （六）带看及带看操作技巧 (七）网络端口及房管家的使用
(八)税费计算 (九)价格谈判及分析逼定的技巧 (十)合同签订及售后服务 (十一)权证过户及贷款的操作流程 六、行政人事部培训内容 （一）、企业简介及文化、规章制度 1、职业素质及生涯规划的培训 2、个人形象及礼仪的培训 3、公司规章制度及员工职业操守 4.其他培训内容根据个人岗位职责进行相关培训 七、培训方式 课件演讲、投影仪观看、经验借鉴和讨论等。 八、培训时间 销售人员培训每月6次，销售经理每月2次，行政人事部每月4次，具体时间已通知为准。 九、培训效果评估 采用考试、问卷调查、访谈、等手段，对培训过程的前、中、后进行培训效果的评估，并出具培训效果评估报告，以便及时改进。 十、注意事项 （一）不可迟到、早退，不得请事假（特殊情况除外），擅自缺席。 （二）培训期间禁止随意出入，手机必须调至静音状态。 （三）培训时要保持安静，不可窃窃私语，注意力要集中。 （四）培训时应作好笔记，不得做与培训无关的事。 （五）培训结束后，每一个参加培训的员工都需要写一份培训心得和填写培训反馈表。 西安长流房地产营销策划有限公司 行政人事部 二○一五年五月三日
带看技巧 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前： 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多 2.防止跳单： A.带看确认书一定要客户填写《客户看房确认书》，保障我们的权益。 B.看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间，原则是盯紧人少或相对信任的一方。 C.虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。 二、带看中及相关准备 1.如有客户不太想看房
A.有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! B.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。
房产中介带看前中后之技巧～～～绝对成交 Jenny was compiled in January 2021
带看前，中，后之技巧～～～＂绝对成交＂ 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前： 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会
见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。 二、带看中： 1.守时，一定要比客户早到。 2.刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，是客户感到优越感。 3.带看路上的沟通： A.要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。 B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。
实战房地产经纪业务 第一节跑盘 (24) 第二节电话营销技巧 (26) 第三节客户接待技巧 (27) 一、如何接待客户及业主 (27) 二、客户接待操作技巧 (31) 第四节独家代理与钥匙管理 (32) 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32) 二、如何说服业主放钥匙 (33) 三、如何应对行家借钥匙........................ (34) 第五节如何反签 (35) 第六节看房 (35) 一、看房前及看房中的工作 (35) 二、看房过程中应注意的问题 (39) 三、看房后应注意的问题 (40) 第七节如何跟进 (43) 第八节讨价还价 (45) 一、如何应付佣金打折 (45) 二、如何引导谈价快速逼定 (47) 三、如何向业主还价及说服业主收定 (49) 四、如何协调客户和业主的时间 (51) 第九节跳盘与控盘 (51) 一、如何跳盘跳客 (51) 二、如何有效控盘 (55) 第十节如何建立客户档案及售后服务 (57) 一、如何鉴定产权合法性 (57) 二、如何建立客户档案及售后服务 (58) 第十一节如何利用网络进行资源整合 (59) 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59) 第一章二手楼交易手续办理指南 (64) 第一节二手楼交易标准流程图 (64) 第二节按揭赎楼知识 (65) 第三节过户所需要提交的资料 (66) 第四节税费计算 (69) 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70) 第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)
第四节 基本社交礼仪 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二） 、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头 ； 三、与上司相处的礼仪 （一）、理解：人人都有难念的经； （二）、保持距离；
二手房中介业务培训 第一、业务员应具备沉稳的心理素质 1、交易员要有一般人三倍的脑力、体力、耐力和意志力。 2、必须具备 “卖东西”的狂热性格，“疯狂”其实是一种无价之宝，很难相信工作没有激情的人能创造良好业绩。 3、有“置之死地而后生”的决心。在灰心消沉时，必须要很快鼓起勇气再出击。这种失意也是一个难得的磨炼机会，不妨视为一种福气。 4、保持乐观的态度，要懂得“一勤天下无难事”的道理。 5、要有不服输的狠劲，别人做得好，我要比他做得更好！ 6、能应付超长的时间，每天工作十一小时，每周上班七天。 7、资深交易员，不可有职业老化症，更不允许有职业倦怠感。 8、勤奋学习，苦练功，交易员如同悬崖峭壁上练武功，功力不够就会随时接受阵亡。 9、不择手段，适当的埋没良心，善意的欺骗。10、提醒自己的危机感。11、只要你对某一事业感兴趣，长久坚持下去就会成功。人生中有许多事，只要想做，就 能成功。 第二．营业前的准备工作 1、上班前要自问一下自己：“今天我要做什么？” 2、到分行后与同事和经理互问：“早上好！”坚信有好的心情，工作会 更用心。
3、上机查新盘，跟进业主，第一时间掌握最新资源，若是荀盘，应写在荀盘栏中，告知分行同事（懂得我帮人，人帮我的道理） 4、剪报、看报，留意行家广告，做到人有我有，人有我新,人无我亦有。 5、时刻谨记：“主动出击，才能争取入息”的道理。 第三．如何接待客户及业主 一、(客户)类型/接待 （一）、上门客：1业务员在接待上门客时，应站起自我介绍，然后递上名片，请客人就坐，其他同事帮忙奉上茶水，当聆听过客人对物色楼盘听要求，如：坐落之片区，楼盘名称，预算购入价钱，面积，自住或投资，何时需要搬进去，是否换楼等（因为开始时对客人之要求清晰明确，日后作楼盘配对时则更易掌握）。 2、提问要点，业务员必须向客人提出：客人有否跟过其他地产公司看房，是否本区居民，办公地点在附近吗？了解客户多一点，倘若客户曾经跟别的地产公司看房，应向客户表示为节省时间，请客户出示之前跟别家地产公司“看楼书”作参考，已看过的不再重复，未看过才介绍，客户通常为
带看 一、带看定义：意向客户提供符合或类似其要求的房产，并约见客户实地看房的一个过程。首先要分析理解意向客户。其次是提供的房产。 二、带看的目的 1、观察、确定客户对所带看的房产的意向程度。 2、通过带看前、带看中、带看后的交流、观察、再交流来进一步了解客户信息和明确客户具体需求情况。 3、通过带看过程中的交流来分析、判断客户的类型。 三、带看前的准备 1、准备好所要带看房产的物业资料客户选房的十六要素（现房、期房、地理位置、价格面积、楼间距、装修标准、 朝向、楼层、付款方式、物业管理及收费、年代、周边环境、社区设施、开发商声誉品牌效应、安全设施。 2、确定带看顺序及带看路线：一次带看不要超过四套把房子好坏分类按abcd顺序则可以c-a-b-c。 3、确定看房时间。原则：先确定时间相对紧张的一方的时间段，然后再让另一方从这个时间段定一下时间。 4、房价走势分析。 5、嘱咐买方不要当场谈价格，以免导致价格降不下来； 6、嘱咐卖方不要和买方谈价格以免被杀价。最好让买卖双方把谈价的事情都委托给我们。 7、带看前要提醒客户带相关证件（带看前一小时在和双方确定一下时间并提醒客户带身份证）。 8、和客户约好带看地点。带看地点要易到易找，带看地点的选择要对我们所从事的带看活动有利： （1）见面地点一定要是一个醒目易见的地方，可以是某一车站牌处或小区的标志性建筑处或门店； （2）见面地点最好不要离所带看的房产太近，以免发生客户和房主碰面的情形。带看地点的远近以5分钟路程为佳，以便于带看前在路上的沟通，我们可以利用这段时间了解客户的工作、生活地点、购房经历、意图及迫切度 9、带看前准备好相关工具：（1）看房单；（2）计算器；（3）鞋套；（4）名片 10、带看前的报价要留有余地。 了解客户需求应该问的问题： 初次登记应该了解的问题： ①您想在哪个区域买房子？ ②您需要多大面积的房子？什么户型？楼层？ ③您买房预算是多少钱？ ④您看房子一般什么时间比较方便？ ⑤您的电话？我们一般什么时间给您打电话比较方便? （要尽量多留联系方式） 带看时及带看后回访应该了解的问题： ①您以前看过房子吗？都是在哪些中介看的？ ②您看过哪里的房子？了解需求 ③以前的房子都哪里没有看好？进一步了解客户的真正需求 ④您买房子多久了？判断客户的性格，是否适合逼定 ⑤您打算什么时候买到房子？是否符合A类客户标准之一 ⑥您对房子有什么特殊要求吗？了解真正需求 ⑦您买房子是自己住吗？ ⑧您现在住什么地方？判断客户层次和经济实力
培训计划 培训大纲 一）由**介绍公司背景及成长历程、公司在市场中的形象、企业理念及企业精神、企业进展目标、公司规章制度 二）房地产专业知识培训 三）产品篇（介绍本项目情况） 四）市场调查 五）置业顾问具备的差不多素养和仪容仪表要求 六）销售流程解讲 七）销售技巧培训 八）客户的分类及解决的方法 九）销售中注意的问题 十）房产销售中的常见问题及解决方法 十一）销售专业礼貌用语
二）专业知识培训 1）房地产建筑基础知识 房屋建筑概述 通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人适应上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。 建筑的分类 按建筑的使用性质分，可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋；B、公共建筑。 按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。
按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑。 房屋建筑结构承重形式 钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。 1. 叠砌式（6F以下建筑）：用于居住、办公、学校、 医院。 2. 框架式：20F左右的住宅及办公楼。 3. 剪力墙式：高层。 4. 筒体式：大跨度、大空间、超高层。 建筑物的构造组成 就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个差不多组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可依照建筑物的功能要求设置。 1. 基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下， 承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。 基础是房屋的要紧受力构件，其构造要求是牢固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。
二手房中介工作总结 二手房中介工作总结 很感谢公司对我的信任，将088店交给我来管理，作为我们仁和这样公司的店长，我认为起到的作用是非常重要的。首先，店长是一个单店最高的指挥官，最基本的职责就是全面负责店面的各项管理工作。但是作为一个刚上任的新店长，我会事事亲历亲为，以身作责，同时要具备强劲的销售能力和良好的领导能力，用我的行动来感染我的销售。其次，店长管理的是一线销售人员，且起着承上启下的作用，需要将公司的战略规划和最新政策正确的传达给员工，并要最大限度的激发员工的工作激情，更重要的是做到对销售人员的充分支持，培养员工的工作能力，培养团队合作的意识，最大限度的提升经纪人的个人业绩和店内业绩。 前期和销售人员一起做市场调查后，综合调查的商圈，楼盘，同行竞争做出了初步的销售路线和单店的定位，我认为目前的工作就是以广告宣传和开发房源为主，使店内资源充足，以便更快成交。其次是要快速的让新员工成长起来，通过一系列的培训，加强他们的业务能力。通过大家共同的努力派单等宣传工作已经达到一定的宣传效果。后期在店里人员逐步稳定，对商圈范围内市场逐渐了解消化的过程中，筹划新的销售路线。 下面就四个方面谈一下我的计划：
1. 人员管理： 企业以人为本，管事先管人，特别是销售这个行业。对于我们中介行业，人员管理的好坏直接关系到销售与服务的质量，一流的销售团队必须要拥有一流的销售人员，而销售人员总体素质的高低与管理密不可分。并且我认为中介行业是以经纪人为主导核心，店长，金融部等都是要最大限度的支持经纪人的工作。日常管理中，店长必须以身作则，带头做到公司的各项基本要求：整洁的仪容仪表，富有激情的工作态度，成熟稳健的工作作风，公正处事的道德原则，对事不对人，事事公平处理，并在店内树立一种”爱店如家“的责任意识。一个销售人员，保持良好的心态是很重要的，当员工心态起伏，不平稳的时候，应当及时与之沟通，帮助他们调整好心态，更加积极的投入到工作中去。在销售管理方面，首先要掌握每个经纪人的工作动态，手上操作的案源进况及跟单情况，协助他们完成每个可能完成的交易，持续评核每个经纪人，不断的训练，真正提高经纪人之素养。 2. 人员培训： 无论对什么人，培训都是至关重要的，只有不断的学习才能不断的进步。作为房地产中介服务的行业，对于员工的专业性知识要求很高。特别是我们店的情况，大部分社会经验不足，而且从没有接触过这个行业，就更不具备相应的专业知识了。基础培训更是重中之重，前期我以接待，勘察房源，
培训大纲： 一，房地产基础知识 1，房屋分类 1 功能用途：居民用房（小区，高品住宅），工业用房（厂房，仓库），商业 用房（门面，商场），办公用房（写字楼）行政用房（军事，学校等单位用房及城市）； 2 建筑结构：钢结构，钢筋混凝土结构，砖瓦结构，砖木结构和其他； 3 所有权归属：公房（直管公房和自管公房等和私房） 2，房屋结构分类 1 跃层式商品房：上，下两层，客厅为两层高，没有封。 2 复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。 3 错层：房内层高不一致，一米以内的分离。 3，房地产市场 1 一级市场：以土地为本（也称土地市场，土地交易市场）； 2 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或者赠与奖 产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）； 3 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖，抵押，转让，租赁（二 手房）； 4，土地使用权出让年限 A，居住用地70年； B，工业用地，教育科技文化卫生体育以及综合或其他用地50年； C，商业旅游娱乐用地50年； 二，相关税费知识 1，卖方税费 1 普通住宅 A, 满5年营业税免收，不满5年5.65%x总房价； B, 交易手续费：2.5元X建筑面积； C, 合同印花税0.05%X总房价； D, 个人所得税满5年且是唯一一套住宅的免收，未满5年的收差额的20%或者全额的1% E, 中介费是1%房屋总价（实际成交价）
2 非普通住宅 A, 营业税5.65%X房屋总价 B, 交易手续费2.5元X房屋建筑面积 C, 合同印花税0.05%X房屋总价 D，个人所得税：房屋总价X1% E，中介费：房屋总价X1% 2，买房税费 1，普通住宅； A，契税手套住房1.5%X总房价二套住房3%X总房价 B，交易手续费；2.5元X建筑面积 C，中介费；总房价X1% D,合同印花税0.05%X总房价； E,其他几百元的费用 2，非普通住宅 A,契税;二套住房3%X总房价 B,交易手续费；2.5元X建筑面积 C,中介费；总房价X1% D,合同印花税0.05%X总房价； E,其他几百元的费用 三，中介流程 1. 接客： 1，始终面带笑容 2，投石问路，确定对方的需求，（越详细越好） 3，找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣。 4，注意事项；一定详细的了解客户的需求，客户性子（投资还是刚需）首付多少能接受的价格等。 2，配对房源；
Some problems that have appeared or can be expected to come up with a solution to the problem, and through the record of the terms, effective supervision and implementation. 20xx房地产培训计划方 案正式版
20xx房地产培训计划方案正式版 下载提示：此方案资料适用于某些已经出现的或者可以预期的问题，不足，缺陷，需求等，所提出的 一个解决问题的方案，并通过明文或条款的记录，加以有效的监督与执行，确保能达到预期的效果。 文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 20XX年11月中旬，人力资源部在全公司范围内进行了年度培训需求调查。该培训需求调查主要对公司的培训现状和培训需求进行了调查。(调查详细内容参见附件《20XX年度培训需求调查分析报告》) 通过这次调查明确了以下几个20XX年度培训工作需要注意的方面： 1. 培训时间的安排。根据培训现状、培训需求分析，20XX年的培训时间应尽量安排在一天以内，尽量少占用周日休息时间。 2.培训对象的确定。缩小培训范围，
明确培训对象有利于培训效果的提升。培训效果的评估。深入开展培训效果的评估，加强培训后的跟进工作，确实将培训的内容落实到实际的工作中。 3. 培训的形式。减少枯燥的课堂讲授，增加和现有工作项目相关的案例分析、研讨会等培训形式，以提高受训人员的参与程度和实际培训效果。 4. 培训的内容。职业化、专业化应是20XX年度培训的主题。无论是普通员工还是中层管理人员，自我减压、时间管理、沟通技巧等职业素养的培训都应列入20XX 年度的培训目标。对于专业的培训，则必须和项目、工程紧密结合，从公司实际工作的实践出发引入课程。
关于物业开展二手房中介业务的方案 （草案） 纵观整个房地产市场的大环境，自上到下各地政府都在出台新政策对房地产市场进行宏观调控，清理、整顿、规范、发展房地产市场，国家对房地产一二手市场是前所未有的重视，政府正在努力使整个房地产市场日趋平稳，日趋规范，只有平稳规范的市场才能带来整个房地产行业的健康有序发展，在这样的一个大环境下，恰恰是入手房地产二手市场的一个契机。 伴随着房地产业的健康有序发展，物业管理也应实行集约化的品牌管理，走社会化的道路，经发物业是一个值得群众认可和业主信赖的公司，为了更好的体现经发物业服务业主的理念，提升经发物业在经开区的知名度和品牌效应，在当下经发物业接管文景东区，西区的时候，把二手中介业务作为物业为业主提供的一项增值服务，大力开展中介业务，有以下几点必要性： 第一：能更好的为业主提供多元化的物业服务，扩大企业知名度，开展中介业务也是物业公司自身发展所必要的经营活动； 第二：基于业主对经发物业的信赖，依托经发物业提供的交易平台，业主可以安心放心的委托物业公司对自己的房产进行交易和资产合； 第三：可以规范物业所管辖区内其他中介公司的不规范操作，便于物业对区内外来人口的管理，为业主们营造一个安静团结的生活环境； 第四：建立健康、公平、有序的房地产市场秩序，为群众提供安全可靠的房地产市场交易环境，让消费者放心置业、安居乐业，为经发物业多元化
发展，全面提升品质服务，奠定一定的基础。 综上所述，现物业开展中介业务，可参考以下两个方案执行： 方案一：自主管理自主经营 经发物业可另设一个部门来开展中介业务，由有经验的管理人员进行管理，对员工进行业务技能培训，全面贯彻执行经发物业秉承的各项服务理念，把为业主提供服务放在第一位，以提高经发物业的口碑和品牌效应为经营目的。同时安全稳妥的开展中介业务，把房屋租赁业务作为一项长期的业务稳固发展，为公司创造效益，并培养储备人才，在业务开展初期，可在物业前台设中介接待人员，免费为业主登记需求信息，免费为业主发布信息，匹配房源，在有中介业务成交时, 可适当收取中介费，在中介业务正式开展后，可为中介部门单设办公区，并且恢复按国家规定的中介资费进行收费。 方案二：自主管理 外包经营由物业推荐筛选一家诚信中介公司入驻物业，中介人员接受物业的服务管理，贯彻执行物业的服务理念，物业可为其提供一些开展业务的便利条件，物业有权监督其开展各项中介业务，但物业不参与具体中介业务的操作，由中介公司自负盈亏。
二手房中介门店运营 方案 一、选址 对于二手房的选址，应该选择在二手房市场活跃度较高的区域，通常集中在以下几个地方： 1.有大型楼盘即将交房或刚交房的区域。 2.次新房较多的区域。 3.地标性楼盘区域。 4.学区房。 二、门店形象设计 (一)招牌设计：招牌作为一个门店的象征，具有很强的指示与引导作用，是 企业向客户传递信息的最直接、最有效的形式。通常有几种不同的类型：（1）广告塔，即在门店建筑的顶部竖立广告牌。 （2）横置招牌，即在门店大门上端 （3）壁面招牌，即在门店大门两侧 （4）立体招牌，即放在门店门口的人行道上。 (二)主题颜色：选择比较醒目的颜色吸引顾客的眼球 (三)LOGO设计： (四)办公设备摆放：必须保持干净、整洁。同时各个器具要能保证能完美工 作。
(五)员工招聘及组织结构： 作为一个正规的二手房中介门店，因此我们参照大店模式的组织架构图。 如图，门店是由除总经理外4位主要工作人员组成。 招聘 公司绩效产生的源泉-----招聘，对于新店来说，只有招聘做好了，其他问题才能迎刃而解。 1.不断的发现销售精英; 2.给公司源源不断的活力和激情; 3.给老经纪人以压力； 4.为公司储备人才, 为开第二、第三家做准备; 5.获得淘汰不称职经纪人的机会 招聘经纪人的条件： 1.吃苦耐劳 2.有责任心 3.沟通能力
4.热爱房地产事业 5.具有团队精神 6.具有上进心 7.认可公司企业文化 招聘的渠道： 1.介绍（通过熟人、朋友、客户介绍来的经纪人，这种人不容易流失，因为他们是被推荐来的，他们能看到我们身边成功的希望，而且对于本行业有一定的了解，知道过程可能很苦，但马上就有好的业绩，因此他们能坚持做下去，将会很快成为店面的主力。） 2.店面招聘（非常直观，能够直接了解店面情况，来之前就有一定的思想准备，落差感不强。） 3.人才市场（目前去人才市场招募的中介公司会比较多，效果不是太明显。） 4. 网络（通过58同城赶集网等现有网络发布招聘信息，但是要把好关来后思想落差比较大。） 5. 其他行业的销售人员（销售相通，适应能力强。） 6.挖人（短期应急可以，但是他们的忠诚度不够强，不能够与公司同舟共济，在这期间店面需要不断培养自己的销售团队。） 7.毕业大学生（大中专生、高中生、技校生，他们学历中等，做起工作踏实，没有太多想法，会一心一意的工作。） 招聘人数： 根据新店前情运营情况来看，将人数迅速扩充起来，对于新的店面来说，店里比较好留人，因为大家基本上是同一批进入公司的员工，相互之间没有隔
2020房地产培训计划方案 本文是关于2020房地产培训计划方案，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。 20xx房地产培训计划方案范文1 房地产行业前几年最中国是最火的行业，房价节节攀升，房地产行业迎来了大发展时刻，可是也产生了很多的泡沫经济。随着全球金融危机的到来，中国的房地产行业迎来了很大的考验，房子卖不出去，房价步步走低，导致中国经济的发展也出现很大的放缓。国家正在想出各种办法来促进内需的消费，希望能够快速的增长中国的经济。 20XX年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划： 一、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。 二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。 三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以
房地产公司新员工培训方案设计 Xx地产公司新员工培训方案设计 目录 一、培训方案设计任务分析 (1) （一）、制定培训方案的主要目的 (1) （二）、培训的主要内容 (1) （三）、培训方案的基本思路 (3) （四）、培训的方案设计需要解决的关键问题 (3) 二、培训方案的详细设计 (4) （一）、培训的目的与要求 (5) （二）、培训对象、时间及场地 (5) （三）、培训方式及师资 (5) 三、培训计划、内容 (5) （一）、培训计划 (6) （二）、培训内容 (6) 四、培训结果考核 (6) （一）、目的 (6) （二）、适用范围 (6) （三）、考核的执行组织 (7) （四）、培训要求 (7) （五）、考核标准 (7) （六）、考核等级评定 (8) 五、交通和用餐安排 (8) 六、培训经费预算 (8)
一、培训方案设计任务分析 （一）、制定培训方案的主要目的 1.让房地产新员工全面了解、认识公司，减少陌生感，增加亲切感和使命感。 2.向房地产新员工详细说明职位说明书上的有关条款，并在规定的时间内让 房地产新员工掌握工作方法和工作技能，接受房地产新员工提出的问题并给予必要指导。 （二）、培训的主要内容 1.房地产新员工培训之意志培训 意志培训的形式主要是军训，其目的是为了培养新人的吃苦耐劳的精神、朴素勤俭的作风和团队协作的意识。员工培训的第一个任务. 2. 房地产新员工培训之认知培训 （1）、必须给新员工讲述企业的中长期的远景规划（这部分不宜讲的太详细）要详细地讲述企业使命及价值文化、团队建设等，有条件的应当将企业的硬件环境用录象给新员工看，这样让员工在进入工作状态前对企业的工作、生活环境、企业使命、企业中远期目标及企业精神的精华部分有一个比较详细理解，要不员工在进入工作岗位前无法找到要将自己的事业交给企业的理由，自然新员工的流失率也就无法降下来。 （2）、要在新员工培训中详细地将企业工作流程进行比较详细地了解，特别是涉及员工日常工作过程中需要知道的流程，如请假程序、报销程序、离