基础知识篇
房地产常识
1.容积率：
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
2.建筑密度：
规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
3.出房率：
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
4.住宅居住面积：
是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
5.绿地率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。
6.住宅的层高和净高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
7.住宅的进深：
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、
5.7米、
6.0米。
8.住宅的开间：
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。
根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：
⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程
的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内
建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
⑶套内建筑面积由以下三部分组成：
A.套（单元）内的使用面积
B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外
墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共
用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）
⑷套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
⑸公用建筑面积由以下两部分组成：
A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫
室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。
⑹公用建筑面积计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
⑺公用建筑面积分摊系数计算：
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和
⑻分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
10.商品房面积误差的处理方式
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
⑴面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
⑵面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人
提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
11.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示：
《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
12.商品房销售包括商品房现售和商品房预售
商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。
13.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列
规定办理：
⑴尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；
⑵已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开
发企业；
⑶贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；
⑷转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商
品房转让合同向房地产行政主管部门备案。
14.商品房销售须具备以下五证：
《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和商品房销售许可证》。
房屋建筑基础知识
一、房屋建筑分类
房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。
1、按建筑物使用性质分类
⑴居住建筑
⑵公共建筑
⑶工业建筑
⑷农业建筑
――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。
2、按建筑物（住宅）的层数分类
⑴低层建筑：1～3层
⑵多层建筑：4～6层
⑶中高层建筑：7～9层
⑷高层建筑：10层以上
3、按建筑结构分类
――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。
⑴砖木结构
－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。
－特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
⑵砖混结构
－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
⑶钢筋混凝土结构
－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。
－特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。
⑷钢结构
－描述：主要承重构件均是用钢材制成。
－特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
4、按建筑施工方法分类
⑴现浇、现砌式建筑
－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。
⑵预制、装配式建筑
－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。
⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑
－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。
二、建筑物的组成
一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
1、基础
是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：
●条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。
●独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。
●筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的
单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。
●箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形
结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。
●桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。
2、墙体和柱
墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。
⑴墙体的分类
●按在建筑物中的方向，分为：
外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。
内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。
●按在建筑物中的方向，分为：
纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。
横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。
●按接受力情况，分为：
承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。
非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。
⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
3、楼地层和梁
楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。
⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。
⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。
⑶梁－是跨过空间的横向构件。
4、楼梯
楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。
5、屋顶
既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。
6、门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。
永久免费房产中介软件下载: https://www.doczj.com/doc/c217043171.html,
房产经纪人必备基础知识 1、什么叫房屋产权,产权包括什么 答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。 2、房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由***直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 3、国有土地使用权的获得方式有哪些 出让、划拨 4、房地产登记的种类有哪些 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 5、住宅按建筑层数分类： 低层住宅为一层至三层； 多层住宅为四层至六层； 中高层住宅为七层至九层；
高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。 6、什么是层高、净高 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高=层高-楼板厚度 7、不计算建筑面积的范围： 1、层高米以下； 2、突出墙面的构件； 3、挑台、平台等。 8、公共维修基金缴交比例 购房款的3%或每年每平米2元9、购房人缴存的维修基金什么时间返还 在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额。 10、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 11、什么是容积率 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 12、商品房销售须具备以下五证：
基础知识篇 1.容积率：房地产常识 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积啜建筑用地面积。其中， 总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2.建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3.出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4.住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。 6.住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、 2 . 8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7.住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87规定，住宅的进深采用下列常用参数： 3.0米、3.3米、3.6米、 3.9 米、 4.2米、 4.5米、 4.8 米、 5.1 米、5.4 米、
5.7米、 6.0 米。 8.住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。 根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、 2.4米、 2.7米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9米、 4.2米。 9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： ⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程 的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 ⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 ⑶套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积 B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） ⑷ 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 ⑸公用建筑面积由以下两部分组成： A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫
第一节礼仪 服务质量是服务行业的生命线, 服务质量的内容是多方面的,服务行业从业人员讲究礼貌礼节礼仪,提供礼貌服务则是优质服务最重要的因素之一。 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二）、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头； 三、礼仪规范 1、上班服饰整洁、着装典雅，以职业形象为。 2、男士宜着深色或中性色彩的西装，素色衬衣，小碎花细条纹领带为佳，下配黑色皮鞋，深色袜子。 3、女士着西装套裙或职业休闲装为佳，色彩宜中性，面料质地宜中、高档、做工精致，下配深色皮鞋。 4、女士办公时着装应避免过于暴露，透明，性感之装束，过于前卫，另类的打扮也不适宜。 5、男士每日进销售部前检查个人的仪表如下：无头皮屑，无鼻毛，剃须刮脸，修短指甲无垢，身体无异味，裤子小拉链扣紧，头发妥帖有型，服装无皱折，皮鞋干净打亮。 6、女士每日进销售部前检查个人的仪表如下：发型简洁妥帖，淡妆得体，无头皮屑，指甲干净无垢，一身色彩不过三种，无体味无口臭，鞋袜与着装相谐，淡洒香水。 7、销售部内接待、拜访，打接电话，接洽事务者应面带微笑，亲切有礼，热情适度。 8、进入公司空间，无论在销售部、电梯、小区在旁遇到熟人或陌生人至一米左右应面带表情，微笑致意，若是熟人可寒暄招呼。 9、若销售部环境较好，应在上班时将西服外套脱去挂入衣橱衣架上或是椅背上，西式长袖衬衣不得卷袖，西式衬衣扣紧就应配打领带。 10、为了行走方便和干练的要求，办公室女性一般不应着长裙，及膝上下的裙子为最佳选择。 11、销售部男女都不宜着运动装、旅游鞋、休闲鞋、拖鞋进入办公室，若刚运动完进入销售部可在销售部更衣间换上职业装。 12、销售部男女佩带首饰宜少而精：结婚戒指、扣缀式耳环、精细项链、胸针为佳。 13、遇商务宴请、庆贺、记者发布会、电视采访、签字仪式、揭幕仪式、剪彩活动等，销售部男女均要隆重特别对待：男女士沐浴、吹头、刮脸。
房地产中介业务入门培训 中介业务入门(一) 第一节中介流程介绍 一、基本概念 1、何谓“中介”？其意义何在？ 2、中介流程 二、流程名词介绍 就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类： 1、开发 开发房源：在公开市场上，收集目标房源资讯并和该房产业主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”（或案源开发）。 2、销售 （1）就公司现有案源，在市场上公开征求买方，而为促使案源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销 售”。 （2）就经营买方的角度出发，在市场上幕集有一定需求之买方，签定《承租方委托契约书》，确立公司与该买方之权利义务（再进行接继之销售活动） 可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。 3、议价 （1）议价：为了塑造案源以利市场行销，或消除成交双方之价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求等，各项业务活动或作业，称之为
“议价”。 有时针对买方之议价亦可称“调价”。 三、后续客户服务 “真正的客户服务”由成交后开始。商铺租赁中介之后续服务。 1、客户服务之重要性。 2、再生泉源——客户经营。 四、结论 “吾日三省吾身，开发、销售、议价”。 一个成功圆熟的中介业务必是在开发、销售、议价各方面之心态、技术、作业都有优秀表现之人员，三者齐驱并肩方可在此行业之绩效卓越。 第二节建材介绍 ▲建材简介： （一）建筑物外观建材及结构 1、外观建材 （1）马赛克 （2）二丁挂（一丁挂、四丁挂） （3）方块砖 （4）大理石砖 （5）花岗岩砖 （6）玻璃帷幕 （7）金属珐琅板 2、结构 （1）木构造 （2）石造 （3）砖造 （4）加强砖造 （5）混凝土空心砖造 （6）钢筋混凝土造（RC） （7）钢骨钢筋混凝土造(SRC) （8）钢骨混凝土造(SC)
实战房地产经纪业务 第一节跑盘 (24) 第二节电话营销技巧 (26) 第三节客户接待技巧 (27) 一、如何接待客户及业主 (27) 二、客户接待操作技巧 (31) 第四节独家代理与钥匙管理 (32) 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32) 二、如何说服业主放钥匙 (33) 三、如何应对行家借钥匙........................ (34) 第五节如何反签 (35) 第六节看房 (35) 一、看房前及看房中的工作 (35) 二、看房过程中应注意的问题 (39) 三、看房后应注意的问题 (40) 第七节如何跟进 (43) 第八节讨价还价 (45) 一、如何应付佣金打折 (45) 二、如何引导谈价快速逼定 (47) 三、如何向业主还价及说服业主收定 (49) 四、如何协调客户和业主的时间 (51) 第九节跳盘与控盘 (51) 一、如何跳盘跳客 (51) 二、如何有效控盘 (55) 第十节如何建立客户档案及售后服务 (57) 一、如何鉴定产权合法性 (57) 二、如何建立客户档案及售后服务 (58) 第十一节如何利用网络进行资源整合 (59) 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59) 第一章二手楼交易手续办理指南 (64) 第一节二手楼交易标准流程图 (64) 第二节按揭赎楼知识 (65) 第三节过户所需要提交的资料 (66) 第四节税费计算 (69) 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70) 第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)
第四节 基本社交礼仪 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二） 、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头 ； 三、与上司相处的礼仪 （一）、理解：人人都有难念的经； （二）、保持距离；
房产中介店长培训大全 店长培训前言： 销售下滑，来客数越来越低怎么办？ 来客数不少，但客单价越来越低怎么办？ 销售额不低，但毛利率越来越低怎么办？ 卖场面积不小，但平均米效越来越低怎么办？ 滞销商品库存量太大，直接影响卖场商品周转，怎么办？ 畅销商品缺货率高，总是订不到货或者到货不及时，怎么办？ 店长培训背景： 做为连锁店的经营者和管理者，经营层面解决哪些问题，管理方面解决哪些问题，这是门店经理每天面对而难得要领的问题；做为现代连锁店的店经理如何避免非职业化的思考、分析与行动，导致经营与管理中的角色错位。在资源与模式稳定的情况下，IT店长决定一个门店的兴衰成败，连锁店长培训是中国连锁企业管理者训练的最重点。店长培训对象： 全国各类型IT企业的店长、店经理、卖场主管、导购、促销及储备干部、从事培训和人力资源的相关人员，单位负责人和有志于卖场管理的人员。 店长培训的关键： 店长是至关重要的人才，一家连锁店成功与否，很大程度上取决于店长的管理能力。他是政策方针的传达者，也是教育部下的指导者；他是营业活动的管理者，也是营业资产的保全者；他是商业情报的收集者，也是做活动的工作者；他是问题纠纷的调解者，他是全店的代表，他是店长！ 店长培训开篇暖场： 德国2006年世界杯用球叫“团队之星”，因为11个人的足球赛靠大家的配合，一个店面的运营和成长，也要靠团队的力量来完成。作为房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考
店长，首先要以身作则，身先士卒，用人格魅力和实际行动来带领大家，以主人翁的态度，严谨的工作作风，塑造良性竞争的工作氛围，激励员工为了店面的明天齐心协力，同舟共济。 店长培训时间： 店长培训内容： 1、店长的角色定位； 2、店面的实际经营管理； 3、商品管理； 4、销售技巧； 5、领导力与人事管理； 6、卖场管理运作； 7、顾客服务与管理； 8、如何实施员工教育训练； 9、如何与团队沟通。 店长培训课程大纲： 一、店长心态与自我管理 1、店长职责界定 2、角色转换与店长心态调整 3、店长必备的八项素养 4、店长工作分配与时间管理 二、店长人际沟通技巧 1、与下属沟通技巧 2、与上级沟通技巧 3、与顾客沟通技巧 三、店面陈列技巧 1、商品陈列的基本原则 2、商品陈列创新 房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考
店长培训 房产中介店长培训不仅包含店长本人素质的培训，还包含整个经营房产销售的系统化知识培训。房产业在近两年来一直是很红火的行业，使许多人趋之若鹜，但不是每个人都适合做这份工作的，特别是店长的职位。 我们所说的“中介店长”，就是店铺的最高管理者，通常也被称为门店经理。从一个企业的管理结构来说，中介店长属于企业的中层管理职位。但确实中介企业中最为重要的职位之一，其职能效应举足轻重。 房产中介店长处境分析 国家宏观调控政策出台不断，市场风云变幻，房产中介行业起起伏伏。员工从业压力加大，流失严重。新员工不能迅速成长，老员工缺乏激情，成为算盘，拨一下，动一下。你不拨，他不动。门店内部勾心斗角，拉帮结派，损耗严重。 经纪人没有职业规划，没有长期从业的打算，做一天和尚撞一天钟门店管理混乱，制度不能有效执行，靠天吃饭，市场好的时候一片欢呼。市场一变化，便无所适从，一片哀鸣。 缺乏服务意识，把成单当成火车站的盒饭档---一锤子买卖。门店没有盈利，有一单算一单，来了个客户跟买彩票一样，成败全靠运气。商圈不精耕了，员工不培训了，团队合作气氛不管了，品牌美誉度不在乎了，先把这个月的任务完成就万事大吉了。
店长自己也做好跳槽的准备，公司因为缺乏门店管理人才和储备队伍，只能从没有管理经验的员工中临时提拔，门店管理水平进一步降低，形成了恶性循环。 房产中介店长的使命 一个店铺的全体员工是一个有机协作的工作团队，而中介店长作为这个团队的带头人，其使命不仅在于全面落实贯彻上级公司的运营规则，创造优异的销售业绩、为顾客提供良好的服务，还在于如何领导、布置门店中各部门的日常工作； 在日常工作中深刻理解、把握和传达企业文化及政策，最大限度地激发员工的积极性和创造性，从而营造一个令全体员工心情愉快的工作环境，使自己成为一名企业文化最基层的执行者和捍卫者，最大可能地为企业的集体和长远利益服务。 中介店长的工作是繁重的，大至市场规划、楼盘管理、成本控制，细至员工出勤、门店清洁，中介店长都必须身体力行、督促落实。中介店长的工作是全面的，一个成熟的中介店长，不仅要有销售、顾客服务、内外联络的能力，还应当掌握财务、电脑以及保安、防火等方面的专门知识。 中介店长的职位要求决定了这是一个富于挑战的角色。可以毫不夸张地说，在这个岗位上成长起来的管理者，将有能力去面对各行业最苛刻的要求和挑剔。因为，这个职位，将无疑地把你铸造成一个管理行业中的强者。房产中介店长角色定位
培训大纲： 一，房地产基础知识 1，房屋分类 1 功能用途：居民用房（小区，高品住宅），工业用房（厂房，仓库），商业 用房（门面，商场），办公用房（写字楼）行政用房（军事，学校等单位用房及城市）； 2 建筑结构：钢结构，钢筋混凝土结构，砖瓦结构，砖木结构和其他； 3 所有权归属：公房（直管公房和自管公房等和私房） 2，房屋结构分类 1 跃层式商品房：上，下两层，客厅为两层高，没有封。 2 复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。 3 错层：房内层高不一致，一米以内的分离。 3，房地产市场 1 一级市场：以土地为本（也称土地市场，土地交易市场）； 2 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或者赠与奖 产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）； 3 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖，抵押，转让，租赁（二 手房）； 4，土地使用权出让年限 A，居住用地70年； B，工业用地，教育科技文化卫生体育以及综合或其他用地50年； C，商业旅游娱乐用地50年； 二，相关税费知识 1，卖方税费 1 普通住宅 A, 满5年营业税免收，不满5年5.65%x总房价； B, 交易手续费：2.5元X建筑面积； C, 合同印花税0.05%X总房价； D, 个人所得税满5年且是唯一一套住宅的免收，未满5年的收差额的20%或者全额的1% E, 中介费是1%房屋总价（实际成交价）
2 非普通住宅 A, 营业税5.65%X房屋总价 B, 交易手续费2.5元X房屋建筑面积 C, 合同印花税0.05%X房屋总价 D，个人所得税：房屋总价X1% E，中介费：房屋总价X1% 2，买房税费 1，普通住宅； A，契税手套住房1.5%X总房价二套住房3%X总房价 B，交易手续费；2.5元X建筑面积 C，中介费；总房价X1% D,合同印花税0.05%X总房价； E,其他几百元的费用 2，非普通住宅 A,契税;二套住房3%X总房价 B,交易手续费；2.5元X建筑面积 C,中介费；总房价X1% D,合同印花税0.05%X总房价； E,其他几百元的费用 三，中介流程 1. 接客： 1，始终面带笑容 2，投石问路，确定对方的需求，（越详细越好） 3，找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣。 4，注意事项；一定详细的了解客户的需求，客户性子（投资还是刚需）首付多少能接受的价格等。 2，配对房源；
房产中介经纪人培训资料_图文 实战房地产经纪业务 第一节跑盘、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、24第二节电话营销技巧、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、26第三节客户接待技巧、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、27 一、如何接待客户及业主、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、27 二、客户接待操作技巧、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、31 第四节独家代理与钥匙管理、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、32 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性、、、、、、、、、、、、32 二、如何说服业主放钥匙、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、33 三、如何应对行家借钥匙、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、34 第五节如何反签、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、35第六节瞧房、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、35 一、瞧房前及瞧房中的工作、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、35 二、瞧房过程中应注意的问题、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、39 三、瞧房后应注意的问题、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、40 第七节如何跟进、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、43第八节讨价还价、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、45 一、如何应付佣金打折、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、45 二、如何引导谈价快速逼定、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、47 三、如何向业主还价及说服业主收定、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、49 四、如何协调客户与业主的时间、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、51 第九节跳盘与控盘、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、51 一、如何跳盘跳客、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、51 二、如何有效控盘、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、55 第十节如何建立客户档案及售后服务、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、57 一、如何鉴定产权合法性、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、57 二、如何建立客户档案及售后服务、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、58 第十一节如何利用网络进行资源整合、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、59第十二节商铺、厂房、写字楼交易、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、59第一章二手楼交易手续办理指南、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、64 第一节二手楼交易标准流程图、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、64第二节按揭赎楼知识、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、65第三节过户所需要提交的资料、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、66第四节税费计算、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、69第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制、、、、、、、、、、、、、70第二章新版《房地产买卖合同》操作指南、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、74
多带看，多业绩；没带看，没业绩。 很多新人（其实也包括老经纪人）在工作三五个月以后依旧开单困难，其原因除了在业主回访方面做的不到位，另一方面就带看效果不理想，无法制造出对业主和客户的吸引力，最终导致开单困难。 公司在培训时一直强调“多带看，多业绩；没带看，没业绩。”但目前就带看方面而言，还是功夫不够深，缺乏一些办法。在这里，我将带看时的一些话术和实用技巧更有针对性地罗列出来，其中有很多内容是培训的时候没有讲过的，请大家仔细阅读，牢记在心，并真正运用到实际工作中去。 带看，顾名思义就是经纪人带领意向客户实地看房的过程，带看是门店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。关于带看前的一些工作之前培训时提出过，为了加深印象，方便阅读，特发布在空间内，希望各位随时翻开看看，增加自己的战斗力。 一、带看前： 1.带看前一定要再次确认时间地点、约定客户的时间点和约定房主时间段(时间段在20分钟左右比如9点至9点20分)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房主（话术）： “客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套。”（给房主造成紧迫感） 约客户（话术）： a.“您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去。” b.“我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。” c.“今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!” 2.提前与客户、房主沟通，防止跳单。(就是勤前教育，以前培训曾说过，根据房子的优缺点，跟房主或客户提前约好，在这里针对几个重点再重新提醒一下。) a.对房主： 一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ b.对客户： 房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，
前言 房地产经纪人，就是在房屋和土地买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介，接受委托，收取佣金的自然人和法人。随着中国房地产市场的逐渐繁荣，二手房交易市场也日见火爆，房产经纪人的职业前景和市场需求日益扩大，有越来越多的人投身于这个行业，成为专业的房地产经纪人，职业前景也非常光明。目前在我国，投身房产经纪人这个行业的人员近百万。这个队伍还在不断壮大中。 但是，房地产经纪人是一个非常富有挑战性的职业，首先房地产经纪人要是一个可以让人信任的人，具有丰富的心理，法律，金融，建筑学等专业知识，出色的语言沟通技巧，良好的人际交流手段，乐观向上的积极心态。房地产经纪人也是一个凘职业，如何做出突出的业绩？对于房地产经纪人来说，每天在烈日风雨中陪客户看房，和各色人等讨价还价，与客户和房主不停的沟通，谈判，最后才是签约，收取服务费用。时常要面对经过多日辛苦的工作之后，徒劳而返，或者最后客户跑单，没有收获，心态沮丧之极。由于一些小的中介公司一些违规操作，一些经纪人在从业过程中的违规违法行为，导致了人们对于房地产经纪人存在一定的偏见和误解。作为一个房产经纪人从业人员，我深知其中的辛酸苦辣，这当中的滋味，不亲身经历，真的无法体会。以前的市场上一间屋子，两部电话，几个人，就能成为一个房产中介公司的时代已经过去。市场必将越来越规范，诚信将是房地产中介企业的立足之本。 所有的房地产经纪人面对的首要问题就是业绩问题，特别是国六条颁布，二手房开始征收营业税和个税之后，市场成交量急剧萎缩，买方和卖方都在呈观望态度。房地产经纪人面临越来越大的业绩压力。作为一个房地产经纪人，因为要面对买卖租赁房屋的不同客户，每天都会碰到一些新的问题。如何解决这些问题，让房主和客户双方都有一个满意的结果，是房地产经纪人在交易过程中颇费思量的。市场上出售的一些教材和课程都是一些不是房地产经纪人和各类营销专家和成功学讲师写的，什么保持乐观心态，如何去做销售，怎么化解自身压力，如何优质乐观心态等等套话，而缺管实际的操作指导。其实这对于房地产经纪人来说，并不能解决操作过程中面临的实际问题。二手房中介是一个比较特殊的行业，它不仅仅需要面对客户，还要面对售房或出租（售）房屋的业主，行话叫一手托两家。如何在上下家之间达到一个平衡，使双方都满意，最终促成落单交易完成，是一个漫长的积累过程。一方不满意，合同就无法签署，无法完成交易。经纪人在谈判过程中还要记住自己是中立的，仅提供服务的宗旨，要注意一个微妙的平衡，要和客户房产都建立信任关系，不能偏向其中一方，造成另一方的误解和偏见，这都需要很大的谈判智慧。只有在实际操作中不断总结和学习，汲取经验，才会在面对问题时行之有效的解决。 第一章房地产的特性 房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。 房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在
经纪人培训资料 一：自我介绍流程。 1：姓名—籍贯—兴趣爱好—个人特长—最高学历—最长工作经历及年限—自我总结。 二：二手房所产生的税费。 甲方所承担的税费； 1:个人所得税1%；（房证满五年户口所在地唯一住房可免)； 2:增值税5.65%（契税发票满2年可免); 3:土地出让金1.5%（是房改房；家属楼的房子；商品房可免）4:土地出让金1.5%＋93元每平米的经转商费用（经纪适用房，购房合同满5年并且有房证；商品房可免）。 乙方所承担的税费； 1:契税（房屋面积小于90平方米首套1%；二套1%；三套3%；房屋面积大于90平米首套1.5%；二套2%，三套3%，每交易一次，乙方必须交一次）。 三：绘制房屋户型图的方法； 1:先确定方向以及南北；2确定窗户及墙；3：门开的方向。四：二八法则（穷人与富人的区别是对财富的追求不同）。 100%财富---富人=20%的人占80%的财富 100%财富---穷人=80%的人占20%的财富
五：确定房源具体情况有哪些; 1:房屋具体位置； 2：买进情况（是否满五唯一，产权人，产权人是否在本地） 3：现在的买价； 4:甲方所需承担的税费； 5:看房时间； 6：现在房子基本情况（是否有家具，家电，车库，车位，是否住人); 六：客户买房需求； 1:买房用途； 2:买房预算及面积大小和方向要求； 3：家里常住人口，做主人是谁； 4:有看过那些小区，有没有喜欢的； 5:看过的为什么没有买； 七：如何问问题； 1;开放式—当你问问题时有N多重答案； 2:封闭式—当你问问题时只有一个或者两个答案； 问关键和决定的事情时用封闭式方式。 八:看房时的准备； 1：匹配房源； 2：熟悉带看房源；
基础知识篇 房地产常识 1.容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2.建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3.出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4.住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。 6.住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7.住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、 5.7米、 6.0米。 8.住宅的开间：
二手房中介店长培训资料
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期： ?
店长培训资料 一、团队建设 1.什么是团队?团队是由员工和管理层组成的一个共同体,该共同体合理利用每一个成员的 知识和技能协同工作,解决问题，达到共同的目标。 2.如何构建团队?1）团队构建的要素：?A目标团队应该有一个既定的目标，为团队成员导航， 知道要向何处去,没有目标这个团队就没有存在的价值。?B 人人是构成团队最核心的力量。3个(包含 3个）以上的人就可以构成团队。 Ｃ团队的定位团队的定位包含两层意思： △团队的定位，团队在企业中处于什么位置,由谁选择和决定团队的成员,团队最终应对谁负责。 △个体的定位，作为成员在团队中扮演什么角色。 D、权限团队当中领导人的权利大小跟团队的发展阶段相关,一般来说，团队越成熟领导者所拥有的 权利相应越小，在团队发展的初期阶段领导权是相对比较集中。?E、计划计划的两层面含义:?△ 目标最终的实现，需要一系列具体的行动方案，可以把计划理解成目标的具体工作的程序。 △提前按计划进行可以保证团队的顺利进度。只有在计划的操作下团队才会一步一步的贴近目标，从 2）团队的人员组成:?团队的构建就是人员的组成，组成一个有发展的、学习型而最终实现目标。? 的、阶梯型的团队是一个店生存、发展的重中之重,一个店要根据实际情况来制定人员搭配的比例,没有 从业经验的新人要努力培训,加大力度带，对于从外公司来的有从业经验的经纪人要专门对其进行公司 的规章制度和业务流程的培训,要使其尽快适应本企业的运营模式，改变以前的习惯和操作模式,如果不 行尽快淘汰。 3)工作氛围的培养： 良好的工作氛围能形成和谐的团队,能促进业绩的稳步提升，能直接影响每个员工的未来发展和门店的 存活,作为店长应认清其肩负责任之重大。 △以身作则，为员工树立榜样 △树立团队骨干，榜样?△坚决打击不正之风?△培养员工良好的工作习惯 3.招聘新人的重要性和标准 淘汰不合格的老人，不停的招聘新人是一个店长的重中之重的职责,只有不停的招聘新人才能使一个门店不停的更换新鲜血液，加速门店的新陈代谢，扩大团队,更是为公司的扩大打下基础。 招聘新人应有一定的标准:
带看技巧 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 、带看前: 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段（在20分钟左右），防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东：客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）。 约客户: A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去； B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多 2.防止跳单: A.带看确认书一定要客户填写《客户看房确认书》，保障我们的权益。 B.看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户 与房东中间，原则是盯紧人少或相对信任的一方。 C.虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业
费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套 （包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 、带看中及相关准备 1.如有客户不太想看房 A.有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! B.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房 屋很遗憾的! 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧! B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意, 也不要当面说
房地产中介基础知识 1.住房二级市场包括哪些方面? 答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产 权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。 2、什么是二手房? 答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。 3、什么是已购公有住房? 答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。 4、什么是解困房? 答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。 5、什么是房改房? 答：经房改部门批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。 6、什么是房屋拆迁? 7、什么是商品房? 答：应具备以下条件： 已交清购房款(持有全额购房发票); 房产未设定抵押、未被司法部门限制权利(如查封、冻结)。 8、已购公房上市需要什么条件?
答：需要条件是： 取得《土地房屋权证》; 开具家庭住房情况证明; 已按规定补清超标面积房屋价款。 可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 人们从已经出台的房地产调控手段不难看出，中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地 产调控的态度是明确且有决心的。 从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。 房地产投资有以下几个特点： (一)位置的固定性和不可移动性; (二)使用的长期性; (三)影响因素多样性; (四)价值盈利性; (五)保值增值性; (六)行业相关性， (七)易受政策影响性。 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业 是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动， 建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。
房产中介业务流程： 房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。 一.房屋租赁 租赁：出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。 1..收集房源： （一）中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情况，确立房源的真实性。 （二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。 （三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，做到心中有数，避免拖欠现象。 （四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况，便于向客户介绍。 （五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。 （六）将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。 2.推介房源： （一）接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。 （二）将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互留联系电话，方便看房。 （三）房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。 3.现场看房： （一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。 （二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房屋，有个初步印象。
学习成就未来,努力换取成功 某房地产中介公司新人入行培训计划课程安排2013年房地产形势正在复苏，公司中介业务部应当抓住这市场拓展之年，强化人才储备，以下为新人入行培训方案： 一、企业介绍及企业文化宣讲（两个课时120分钟） 由公司中介部总经理亲自授课，主要围绕着公司的创立目的，公司的企业愿景及对员工未来的职业发展规划进行宣讲。通过一个课时的企业文化宣讲让 新入行员工迅速了解公司的业务范围及现状，对公司有基本认知。 二、公司规章制度介绍（两个课时120分钟） 由公司行政部经理进行介绍，除了总公司要求的基本规章制度以外，须对二手房中介部的部门规章进行详细介绍，协助新入行员工迅速建立公司各项规章制度的遵守意识。三、业务精神的培养（三个课时180分钟） 由公司二手房市场总监进行授课，主要目的是培养新入行员工的业务战斗精神、敬业精神，建立“我要成功”的优良职业素养。业务精神打造旨在协助员工对乐业、敬业、勤业有充分的认识，建立行业信心并热爱自己马上要从事的事业。 四、老员工分享（一个课时60分钟）
选取三名公司优秀员工上台为新入行员工进行分享，分享他们从事二手房中介工作以来的一些成功体会。要求尽量围绕从事二手房事业以后给自己带来的哪些好的变化（如经济、为人处事、生活等方面）。同时，通过老员工分享告诉新入行员工未来的工作充满挑战但更充满了机遇，坚持总将成功！ 五、房地产专业知识学习（三个课时180分钟） 要成为一名优秀的房地产经纪人，就必须掌握足够多的房地产专业知识，在三个课时的时间里，我们无法完全让一个新人变成房地产专家，但可以把一些基础知识灌输给他们，授课人可以在网上搜集此类内容，可结合本地房地产综合门户晒房网对城市楼盘分布及各楼盘小区做详细介绍,并学习网站经纪人店铺操作技巧,同时在其他房地产类专业网站上下载一些诸如房地产分摊、得房率、绿化用地等基础行业术语进行学习。 六、二手房销售技能学习（三个课时180分钟） 分行经理及优秀业务主管进行授课。主要掌握如何跑盘、洗盘、配房及与客户有效沟通的方式，发掘客户的真实需求和隐藏需求，掌握瞬间与客户建立信任感，拉近距离的能力；学会如何打电话开发客户并快速邀约客户看房；掌握客户购买心理，如何面对客户的拒绝心理，掌握快、准、狠的二手房成交精髓。 以上课程总时为840分钟（14小时），安排在三天完成。 新员工培训不仅针对新人是考验，对于授课人来说也是一次提高，要求每一位授课人都要认真备课正确对待，公司会对每一次课程进行效果评估，并对授课人进行评价。 房地产中介部人力资源中心