楼盘竞品对抗性说辞
（1）华地润园与融科城的对比说辞
1：开发商品牌
我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于2001年6月11日正式成立。早在1994年，就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设。目前融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营两大业务领域，已成长为拥有十多家地区公司，近500多名员工，资产规模近百亿的全国房地产行业综合排名前列的公司。而华地润园是从2007年才踏入房地产行业，所以不管是从品牌性来说还是从经验、实力来说他们远远比不上融科置地。
2：区位、配套
我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而华地润园的项目在经开区莲花路与芙蓉路交口那个位置如果您去过的话可以看到前面是一片空地周边没有任何的配套，周边除了易初莲花之外没有其他大型购物场所，但就易初莲花而言物价也相对较高，商超内货物品种少，档次低。我们这不管是配套还是交通都已经完善化和成熟化。
3：学区
我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不
是很有名，完全不能和我们的相提并论。
4：楼盘规模、景观
我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。
而华地润园明珠广场东边大部分都是大型工厂，周边人群复杂对小区业主的安全性来说也是有一定的影响。明珠广场人车多人多上下班高峰拥堵，空气污染严重占地面积:91551平方米建筑面积:42万平方米从这个数据可以再次反映出两家开发商的实力问题和政府对项目的重视度问题，所以不管是学区也好还是绿化也好融科城可以说是以后经开区甚至整个合肥市的标杆楼盘。
5:价格问题
华地润园的平均价格是在7600元/㎡,一次性95折，按揭98.5折，我们的价格是6800-7800元/㎡，其他的优惠只有在认筹至开盘那天会有一个点的总价优惠，价格方面确实比他们贵了200块，但是我们家的7800元可以在我们这边买个楼层不错，位置和光线较佳位置，他们7600元只是均价价格，而且200块可以买到他们没有的周边配套、景观和物业（注：从价格的争执上面可以把顾客引入我们独有的特色景观还有周边配套,说辞方面可参照以上4点内容）
6：户型问题
华地润园面积段在89-115平米之间，可选性很小，如果您看过他们的户型单页可以看得到他们二期19#D4户型106平米是2室2厅一厨一卫而且卫生间直对大门，这点不管从面积分配合理角度还是从风水角度都是很不合理的，我们的是在80-140平米两房三房可以看下我们的户型很人性化而且分配也很合理，户型也比较多，可选性很大，不管是刚需还是改善型融科城都可以满足您的要求。
（2）琥珀五环城与融科城的对比说辞
1:开发商品牌：
我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地是联想集团旗下的全资子公司。而琥珀五环城是合肥城建发展股份有限公司它08年才开始涉及房地产行业，对于房地产来说他属于一个年轻化的企业，实力还是比较弱的，一些体系还没有开始健全。
2：区位、配套
我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟
市政配套。而琥珀五环城在习友路与金寨路交口，就在金寨路高架下面，西边是露天的奥体中心，不管是车辆的嘈杂声音还是奥体中心开演唱会或者体育比赛的声音，都比较吵不适合居住，临到有活动举办的时候各类人士都有，对小区业主的安全性来说也是有一定的影响的。我们这边不管是离明珠广场还是华润万象城、新地中心距离都不远，交通很便利。
3：学区
我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。
4：楼盘规模、景观
我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。
而五环城占地面积约193.23,亩，总用地面积128821㎡，地上总建筑面积约45.1万平方米，土地用途为居住、商业、办公。可以想象到人的拥挤度，绿化的景观肯定会缩减好多才可以建那么多，这也可以反映出两家开放商的实力问题。况且我们项目是继政务区、滨湖
区之后，政府重点打造的发展区域。2010年经开区成为安徽省首个千亿开发区；在全国省会城市开发区中排名第4位，中西部开发区排名第一。
5：公摊、容积率、物业
我们的物业是自己的物业也是联想旗下的第一太平融科物业，秉承了第一太平戴维斯国际水平的专业理念，融合了融科智地的专业房地产开发经验，吸收了联想引为自豪的企业文化，拥有一支具有国际水平的专业服务团队。在全国各地有有分公司服务业态包括写字楼、公寓、住宅、花样洋房、别墅等多种类型，服务超过500万方。
而琥珀五环城的物业是新长江物业是安徽性品牌不是我们这种全国性品牌，我们更具有专业度和责任度。
6:价格问题
琥珀五环城的平均价格是在8400元/㎡，我们的价格是在6800-7800元/㎡，价格方面他们8400只是均价所以我们的价格绝对比他们低了不止600块，我们家的7800元可以在我们这边买个楼层不错，位置和光线较佳位置，更重要您可以在我们这边体会到他们没有的安全性、舒适性。（注：从价格的争执上面可以把顾客引入我们独有的特色景观,说辞方面可参照以上5点内容）
7：户型问题
琥珀五环城再买面积段在78-103平米之间，可选性很小，从他们项目地理位置决定者他们的户型不会是像我们一样的方正型，这样他们的户型布局分布绝大多数浪费了太大的空间也决定这会有一些风水上面的问题，我们的是在80-140平米两房三房从我们的体量上看这些问题在我们项目是绝对不会出现，我们这方正户型占大多数。
精装与清水对比说辞 1、目前有很多开发商都做精装修，因此开发商不仅房子本身赚钱，连你以后装修的钱也挣了，特别现在的地价高，房子利润降低了，然后开发商会做精装，在靠精装修来做溢价，简单点说就是开发商会把他们的装修标准报高一些，实际上东西很一般。 2、精装修的房子首先一定比清水的房子贵，另外你的装修也变成了贷款， 2.园区里所有的房子都一个样，业主没有办法去挑选自己喜欢的装修方案。 3.再有就是一些我们看不到东西，谁知道他们咋做的，比如上水下水，水暖电路啥的用的都是什么材料，咋走的线。 4.一次装修不贵，但是二次装修，人工费可就贵了。 项目竞品说辞 1.荣盛紫提东郡：物业口碑差，质量不好，高层产品，学区不好。 2.华润长安里：期房精装修，风格不喜欢重新装修工程浩大，高层价格贵，采光不好。 3.龙湖天璞：位置尴尬，地势洼易积水，期房，价位贵。 4.恒大滨江左岸：开间小，期房，高层产品，精装修。 5.金地艺境：位置远，短时间内发展不起来，另外也是期房，高层，没有充足采光！ 客户觉得本案价格高，这片区域不值这个价格：1.大环境来讲浑南区域高层均价均已过万，浑南是目前沈阳重点打造的区域板块从市府南移自贸区入驻浑南就能看出来，那么我们项目更是处于一河两岸政府重点发展区域，未来发展潜力无限巨大，且二环南移我们项目位于二环边缘不久的将来必然会成为二环内稀缺产品 2.我们项目东西两侧紧邻的几座跨河大桥更是大大缩短了我们通往市内的距离 3.众多品牌开发商近两年在我们附近拿地价都已达到6500-7000多，整个区域价值正在全面提升，所以我们项目位于如此重点打造的区域发展潜力如此之大此价格着实不贵。4.我们周边各项配套也是非常齐全，生活便捷升值潜力巨大5.我们也是周边唯一一个洋房现房园区，非常稀缺且即买即住是别人家不可比拟的6.我们园区整体绿化率非常高50%以上容积率仅2.0居住舒适度非常高7.而且以同样价格在周边你买的是高层在我家可以买到舒适度如此高的洋房。8.我们物业口碑也是非常好的，在铁西做的四个项目物业都是业主有口皆碑的，好的物业必然也会给您房子带来不少增值空间，所以您买我们的房子可以说物超所值！所以我们房子真的不贵的，看好就定下来！
楼盘竞品对抗性说辞 （1）华地润园与融科城的对比说辞 1：开发商品牌 我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于2001年6月11日正式成立。早在1994年，就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设。目前融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营两大业务领域，已成长为拥有十多家地区公司，近500多名员工，资产规模近百亿的全国房地产行业综合排名前列的公司。而华地润园是从2007年才踏入房地产行业，所以不管是从品牌性来说还是从经验、实力来说他们远远比不上融科置地。 2：区位、配套 我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而华地润园的项目在经开区莲花路与芙蓉路交口那个位置如果您去过的话可以看到前面是一片空地周边没有任何的配套，周边除了易初莲花之外没有其他大型购物场所，但就易初莲花而言物价也相对较高，商超内货物品种少，档次低。我们这不管是配套还是交通都已经完善化和成熟化。 3：学区 我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不
是很有名，完全不能和我们的相提并论。 4：楼盘规模、景观 我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。 而华地润园明珠广场东边大部分都是大型工厂，周边人群复杂对小区业主的安全性来说也是有一定的影响。明珠广场人车多人多上下班高峰拥堵，空气污染严重占地面积:91551平方米建筑面积:42万平方米从这个数据可以再次反映出两家开发商的实力问题和政府对项目的重视度问题，所以不管是学区也好还是绿化也好融科城可以说是以后经开区甚至整个合肥市的标杆楼盘。 5:价格问题 华地润园的平均价格是在7600元/㎡,一次性95折，按揭98.5折，我们的价格是6800-7800元/㎡，其他的优惠只有在认筹至开盘那天会有一个点的总价优惠，价格方面确实比他们贵了200块，但是我们家的7800元可以在我们这边买个楼层不错，位置和光线较佳位置，他们7600元只是均价价格，而且200块可以买到他们没有的周边配套、景观和物业（注：从价格的争执上面可以把顾客引入我们独有的特色景观还有周边配套,说辞方面可参照以上4点内容）
竞品说辞 竞品项目选取：龙湖水晶郦湾、桃源里、保利天禧、国滨苑、盛都四季上东、首开铂郡 说辞思路：突出自身优势项，打击竞品弱势项 统一性说辞： 一、填海与非填海区别： 填海工程建设最基本的要求：沉淀期达到10年 填海工程存在的问题：地表水下渗到地下，造成局部地区的地下水位上升。近几年来广州、深圳不少填海项目楼房受到地下水浸泡，楼房开裂，这都与地下水位上升有关。 大连目前填海区域有3块：东港、小平岛、星海广场，这三个区域只有星海这个范围经过了近十年的沉淀后开始陆续进行了房地产项目开发。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，(市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的世界最大城市公用广场，是北京天安门广场面积的四倍。)工程竣工于1997年6月30日。像万达大连明珠在星海区域是比较早的项目，开工时间是2006年左右，也就是在建设时此块地已经沉淀9年了，其他项目像壹品星海、星海湾壹号开发建设得更晚，所以这些项目虽是填海项目，几乎不存在隐患。但在东港和小平岛目前开发建设的填海项目根本没有沉淀期，所以出现了龙湖在13年路面下沉、开裂的情况；中庚地下停车场已经出现积水；小平岛海景别墅地下室出现大量积水问题，虽然现在经过修整，看似没有问题，但在未来是存在巨大隐患的。 二、项目所占有的自然资源 海韵华府占有了东港其他项目所不能比拟的自然资源： 山海资源同享：南面推窗即是山景；步行不到十分钟即是十八盘入口，向前与棒槌
岛、老虎滩相连；东侧驱车不超过1分钟便是453公顷海之韵山体公园；以及项目北侧和东侧600米的黄海海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气，既可享受天然的休闲锻炼场所，感受丰富的负氧离子和清新的海边空气，同时坐拥小区高达60%的“一街、七园、五景”的皇家法式园林； 同时项目到达达沃斯会址、20万的音乐喷泉广场、凯丹购物、东方水城步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。 海韵华府是真正的进享繁华、退守宁静。 三、市政配套 目前东港项目除了最西端的中信海港城与最东端的我们海韵华府项目，其他项目近几年内都是临时水、电。虽然整体市政管网已经并铺，但因东港新小区多、入住率低，水、电和煤气一样，只能达到一定的入住率政府才会把相应的配套接通。临时水、电使用是不稳定的，经常会出现断水、断电的情况。 我们海韵华府项目接的是华乐街的市政配套，不是东港的配套，即使是现在入住，也不会不存在用的是临时水、电。 项目重点宣传点： 1.龙湖品牌开发商——本项目国企实力，大连首个开发项目，更加注重项目品质 2.一线瞰海地块（其实是二线地块）——紧邻新海之韵广场，山体公园，山海资源 3.龙湖景观优势——贝尔高林规划设计，阳光大草坪互动空间 4.交付时间比本项目早 对比本项目的劣势： 1.户型设计进深狭长，浪费面积多，通透度不高；
融创城 1.项目首开地块距南四环不足500m，也就是说融创城他是四环项目，而本项目距南三环 仅800m左右，可以说是三环边项目，且本项目更接近主城区，与经开区仅一路之隔，享受区域政策发展利好，单从位置上说就要优于融创城； 2.融创城附近无地铁规划，距离其最近的地铁站为4号线河西北路站，距离约2公里。本 项目首开2号院与地铁站无缝对接，由地下通道可直通小区车库，无限便利，而且地铁对于项目的价值也是不言而喻的，一般地铁附近的项目比其他项目都要贵500-1000元/㎡左右； 3.融创城开发地块基础设施配套极其不成熟，项目周边需较长时间发展完善；本项目邻近 郑尉路，也是区域内一条较为重要的主干道，且沿路设置三个地铁口，通车后会集聚大量人气，发展更为迅速； 4.融创城首开地块西侧700m为十八里河，目前无河道景观规划，现状较为荒凉，东侧为 京广铁路，来往车辆会造成噪音和粉尘污染，本项目东侧为十七里河，振兴集团斥巨资打造了1.7公里滨河运动主题公园，环境优美； 5.融创城开发地块虽有商业配套规划，但开发时间不定。本项目2号院旁就规划有近3 万方商业使业主生活更加便利舒适，开发时间几乎与住宅开发同步。 6.融创城首开地块占地48亩，为高层+洋房高低配，小区配套向洋房倾斜，本项目首开地 块88亩，全部为高层产品，楼间距超大45-65m，居住环境与舒适度都很好。 永威城 1.永威城五期澜溪庭为在售地块，五期占地76亩，规划有10栋住宅，全部为高层产品； 本项目首推地块占地88亩，仅规划7栋住宅，楼间距超大，最大处达65m，居住环境及舒适度都很好； 2.永威城周边有2号线地铁，但站点踞其项目较远，本项目邻近地铁4号线，共有三个地 铁站沿富田城地块南北分布，并且本项目首推地块与星火路站实现地下互通，住宅与地铁地下互联这在整个郑州市也是绝无仅有的，可见我们项目的用心； 3.永威城五期地块与十八里河邻近，但目前该河段无市政规划，现阶段景观较差，本项目 东侧为十七里河，振兴集团斥巨资打造了1.7公里滨河运动主题公园，环境优美。
御园周边竞争楼盘优劣势分析 天和 地段： 天和家园为于灵溪新城发展核心区位，紧邻玉苍路和体育场路，区位条件优越，交通便捷。项目总建筑面积约33万㎡，容积率1.8，绿化率逾40，由现代简约高层公寓、英伦排屋和时尚购物中心组成。整个项目两条自然水系贯穿而过，风景秀丽，随着新城的迅速发展，面貌日新月异，行政中心的迁入和中心湖、市民广场的计划开发，未来发展前景无限。 配套： 新城区生活配套日趋成熟，苍南中学、苍南国际大酒店、苍南行政中心离天和家园仅几分钟车程；规划中的市民广场、图书馆、中心湖等计划开发，项目又融合西方经典建筑精髓，现代简欧立面风格高层庄重典雅、沉稳大气。 建筑采光井、空中观景连廊，景观架空层设计，简洁中洋溢着生活的活力，建筑细部强调光影的变化于质感的表达，层次丰富，线条流畅。整体建筑高贵典雅，浙南领袖大成，礼遇城市巅峰阶层的至尊豪礼。 价格： A批次开盘的房源： 35、36、 37、38栋；B批次开盘的房源： 33、34、 39、40；C批次开盘的房源主要是排屋。其中37栋和39栋价格是最低的，从10658元/平米到17758，其他靠路边的
38、40价格相差不大，都是从11000元/平米到18000元/平米左右，层差价大概是500元/平米，靠近排屋的，34栋的价位是最高的，从13008元/平米到19708元/平米，剩下的 33、35、36栋定价相差不大，都是从12000多元/平米道18000元多/平米，层差价也大概是500元/平米 37、38栋的户型面积区间是125平米、138平米左右、224平米和238平米的户型， 35、36栋的户型区间是160平米左右、196平米、280平米和310平米，39栋和40栋的户型面积和 37、38栋呈一样的分布， 33、34和 35、36呈一样的分布。 从整体的定价来看，37栋和38栋面积小，价格低，总价低。因为周边的生活配套不成熟，有待时间的检验，所以性价比相对其他项目来说并不高。 客户层： 天和家园的开发商在本地有开发过怡和家园，项目现在的去化情况良好，所剩房源不多，已经交房，而且地处新老城区交接点，周边的生活配套已经趋于完善，市政规划完整，所以市场口碑效应很好。 天和家园的售楼部设在怡和家园的对面，目的是树立市场的形象，当然也取得了良好的效果。正因为如此，所以天和家园的客户群里面大概有40%是老带新客户。而且苍南是一个厚积薄发的县镇，现在作为温州市重点发展县镇，市政规划的落实和生活配套的完善，吸引了周边地区的客户群，50%的客户是来自于周边的客户，极少数是外地客户。 优势： 1、户型设计是符合市场上的刚性需求为主。
楼盘竞品对抗性说辞 10.01
楼盘竞品对抗性说辞 （1）华地润园与融科城的对比说辞 1：开发商品牌 我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于2001年6月11日正式成立。早在1994年，就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设。目前融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营两大业务领域，已成长为拥有十多家地区公司，近500多名员工，资产规模近百亿的全国房地产行业综合排名前列的公司。而华地润园是从2007年才踏入房地产行业，所以不管是从品牌性来说还是从经验、实力来说他们远远比不上融科置地。 2：区位、配套 我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而华地润园的项目在经开区莲花路与芙蓉路交口那个位置如果您去过的话可以看到前面是一片空地周边没有任何的配套，周边除了易初莲花之外没有其他大型购物场所，但就易初莲花而言物价也相对较高，商超内货物品种少，档次低。我们这不管是配套还是交通都已经完善化和成熟化。 3：学区 我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想
像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不是很有名，完全不能和我们的相提并论。 4：楼盘规模、景观 我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。 而华地润园明珠广场东边大部分都是大型工厂，周边人群复杂对小区业主的安全性来说也是有一定的影响。明珠广场人车多人多上下班高峰拥堵，空气污染严重占地面积:91551平方米建筑面积:42万平方米从这个数据可以再次反映出两家开发商的实力问题和政府对项目的重视度问题，所以不管是学区也好还是绿化也好融科城可以说是以后经开区甚至整个合肥市的标杆楼盘。 5:价格问题 华地润园的平均价格是在7600元/㎡,一次性95折，按揭98.5折，我们的价格是6800-7800元/㎡，其他的优惠只有在认筹至开盘那天会有一个点的总价优惠，价格方面确实比他们贵了200块，但是我们家的7800元可以在我们这
销售对抗性问题 1.你们项目太偏了？ 是的，我现在不是中心区，偏是相对的但是未来的中心区，因为有地铁。 10年前的宁湖是什么标准？ (1)好别墅的标准就入则宁静（市区别墅所没有的中央景观、湖泊、公园等景观资源、重点讲述湖泊能给客户带来的好处），出则繁华（市区配套），所以别墅一定要有一定距离，但10分钟车程内生活配套一应俱全。这就好别墅的标准。 (2)其次你应该庆幸我们项目周边还不够繁华，因为随着片区的发展，你才有投资的价值。（与市区别墅的价格差异，单价和总价差异，如宁湖峰境、金色半岛等）。 (3)未来的升值空间：一是片区发展（从项目片区规划发展潜力进行延伸介绍），二是别墅的稀缺性，安宁唯一在售别墅楼盘。 （4）我项目本身的7300平方的商业配套，在项目整体交房后也可完全满足所有的生活所需。 2.听说你们原来停过工，14年到现在吊车方向都没动过，钢筋都生锈了，你们老板是不是跑了，盘是不是死了，是不是烂尾了？ 停工的原因：由于项目原有规划设计在产品配比上没有达到政府的规划要求，后期项目在规划设计上进行了相应调整导致项目在一段时间内停工。 钢筋生锈
出厂3天后，放在室外，就会生锈，但不影响工程质量。 针对老板跑路的说辞的2大保障，（1）项目总占地面积235亩，按每亩120万计算，土地出让费高达2.8亿，再加上目前已经完工的别墅投入的建设资金已经超过1个亿，总投资近4亿，就目前在售的全部别墅售完产值不到2亿，所以公司肯定是要持续开发建设的，只有把后面所有的货品全部回本，才有点利润。（2）另外我们目前的销售也不错，每个月都有销售成交，我可以把我们近期成交的合同给你看，而且大部分是按揭贷款，银行放款的速度也很快，同时也说明像银行这样的有着专业的风险评估金融机构都相信我们，你还有什么不放心的？ 3.你们房子都裂了，是不是地基下陷？ （1）房子开裂分2种情况，一是墙体结构开裂，二是墙面开裂，如果是墙体开裂可能是由地基下沉或者其他原因导致的墙体的开 裂属于工程质量问题，第二种墙面开裂是由于气候的变化的热 胀冷缩导致的墙面抹灰层开裂属于正常现象，不影响房屋质量。（2）我们的地 4.房子质量（是不是）有问题，钢筋、水泥是不是标号不足？ 质量问题您尽可放心，因为我们在施工过程中会有监理公司不断地在现场进行监督，所有材料及施工流程都要严格按照标准和要求来，最后还要经过质检部门验收合格才会交交付您使用。 5.房子外墙掉了是不是就这样交给我？ 肯定不会啊，所有的我们都是检修完毕，验收合格后才会交付您使用。
导读：在销售的接待过程中，竞品分析作为一个极其重要的环节，能充分体现销售人员对市场的把握度和专业性。通常在最后成交的环节，竞品对于客户的影响也是最大的，本文，我们就来讨论一下如何“怼”竞品。 “怼”竞品，可以分为两个步骤，第一步，是先进行前期的了解过程，形成报告；第二步，才是后期的分析过程，对客输出。那么我们从这两个过程，进行讲解： 如何做好竞品报告 为了完成竞品报告，销售人员需要了解市场，了解市场的方法，通常有电话咨询，项目市调，同行互问等方式。 怎样更全面地对竞品进行了解，我们将提供一份市场调查分析表，这份市调表格经过非常严谨地分析制作而成，包括项目市调应该分析的内容以及如何应用到实际销售过程中，相信一定会对各位大有裨益。 领取方式如下： 转发本文至朋友圈，添加笔者微信，发送截图，笔者会将“市调表格”发给读者朋友。 如何对客分析竞品 一些法则 1，庄子说，辩无胜，切忌和客户过多纠缠于竞品，把自身项目的姿态拔高，将竞品打入低姿态，是最高级的竞品分析，可以用的话术：“我们项目单价比他们高太多，并不是一个档次的竞品，很少的客户会拿我们和他们对比，您心里肯定也是知道我们好的，但是我们价格确实降不下来。” 2，适当认同客户的眼光，而不用一开始就马上反驳，可以用的话术：“确实您刚才提到的那个项目也不错，可惜那个项目的开发商是首次开发项目，由于开发经验不足，出了很多的工程质量问题，上次好多业主集合起来闹事了，买房子毕竟是件大事，建议您还是要慎重考虑一下。” 3，分析竞品的一般性逻辑，是先对于对方的劣势进行讲解，再对自身的优势加强灌输，这样做的好处是，让客户更容易记住我们的优势，把重心放到本案。例如：“您刚才说到的项目，周边没有成形的商业配套，买菜生活都需要搭公交10多分钟，生活十分不方便，不像我们家门口就有超市，三公里内还有大型商业综合体。” 4，从数字诱惑角度，进行直接性的购房灌输，即买房最重要的是，一、二、三，举例如下： 客户：你这个户型还是不错的，刚好符合我的需求，但是没有园区，这点不如旁边的项目。 置业：对，我们是没有园区，很多客户刚开始接触我们的项目的时候，也觉得这是美中不足的地方（迎合，感知，感受）。但您在选择购房环境的时候，我认为最重要考虑的是三个因素，阳光，通风，空气。 这三点是您最应该考虑的，XX是有园区，但是这三点，由于设计的原因，他们都不具备，如果这三点都不重点考虑，还不如直接到市区买个房子，您来这里买房的价值也就失去了。 所以从这三点来看，我们虽然没有园区，但是楼间距宽，而且沿城市湖畔，沿湖公园就是您的私家园区，您买这里才是最合适的。 5，同区域，让竞品和本案站在一个角度，首先是对本片区的大力开发，共同利好，其次从项目差异化进行输出；不同区域，则从政府政策，周边发展，升值空间等方向进行讲解。例如：“您刚才提到的项目，就在我们这个片区里面，其实也要感谢他们公司在我们这里开发，把这个区域共同做好，配套更加完善，但是他们项目...” 6，对于多竞品对比的情况，销售人员要把客户的选择范围缩小化，让客户的焦点集中
海尔绿城全运村 优势: 1、品牌开发商，市民认可开发商品质。 2、地理位置较优越，紧邻奥体中心市政府龙奥大厦。 3、小区品质定位高端，居住人群达官显贵居多。 4、大型居住社区，社区配套较为齐全。 5、绿城产品品质高，小区品质深入人心。 6、距规划地铁线路较近。 7、教育优势，从幼儿园到中学配备齐全。 8、物业服务品质较高，绿城物业国家一级资质。 9、绿化率较高。 10、户型优势较明显，区域发展潜力大。 11、三面环山，自然环境生态景观空气质量优越。 劣势： 1、交通不便，公交线非常少，较偏。 2、生活不便利，无购物商超，购买有限。 3、区域配套不完善，价格较高。 茗筑一品 优势： 1、地理位置，位于市中心，市民认可度高，稀缺性明显。 2、交通便利，公交线路集中。 3、生活便利，生活圈成熟，日常生活便利，满足购物需求。 4、学区优势，历下实验小学，甸柳一中，市民认知度高。 5、有多层产品产品较稀缺，容积率低。 6、人文氛围较浓厚，政府人员较多。 劣势： 1、价格高，区域增值差，购买力有限。 2、交通拥堵，车流量大，出行不便。 3、周边为老城区老房子较多，居住环境无高大上。 4、自然环境不好，空气质量差。 绿城百合花园 优势： 1、开发商品牌优势，同项目海尔绿城为济南高端楼盘 2、学校教育资源为甸柳小学和甸柳一中校，师资雄厚，属历下区。 3、项目户型有优势，面积利用率高。 4、现房。 劣势： 1、地理位置靠近工业北路，紧邻黄台电厂，污染非常严重。
2、小区交房A区到现在还没有供暖，业主维权非常不满。（售楼处沙盘已砸） 3、交通不够便利，周边公交线路不多。 4、社区周边配套不够，无便利性。 5、项目绿化承诺和后期交房不一致，大面积缩水，造成小区环境打折 万科麓山 优势: 1、开发商品牌知名度较高，影响大，市民认可度高。 2、地理位置较优越，紧邻经十路，交通便利。 3、北师大附小，附中，有学校。 4、小区地位高端社区，小区内人文氛围较好。 5、万科物业服务品质较高，后期物业保值性较高。 6、精装交房，免去装修的麻烦，节省业主时间，经历与金钱。 7、户型较有优势。 劣势： 1、周边为草山岭等回迁小区，原住民较多区域。 2、离经十路较近，噪音污染严重，空气也有污染。 3、人车不分流，影响小区安静私密性。 4、地理位置较差，地势下陷，影响风水。 5、北师大附小附中非北校资源，挂名。 恒大帝景 优势： 1、地理位置位于市中心，市民认知度较高，稀缺性明显。 2、交通便利公交线路集中。 3、生活便利，商店种类多样，商超密集，可在生活区短距离范围内满足购买需求。 4、全部精装，相对高端，楼间距打，小区整体较高大上，满足富贵人群对小区的品质需求。 5、开发商位列全国10强，品牌知名度认可度高。 6、学区历下，教育资源优势。 7、周边配套较成熟。 8、恒大物业，与开发商一致。 劣势: 1、交通不方便，拥堵，车流量大。 2、增值性弱，周边已成熟，无区域发展空间。 3、价格高，性价比较低。 4、开发商建筑品质及房屋质量负面新闻较多，交房可能会出质量问题。 5、恒大物业品质较差。 6、人文环境一般，人员素质参差不齐。 7、周边老城区，老房子较多，不具备高大上居住环境。 8、空气质量较差。 万科城： 优势： 1、大开发商，品牌优势明显，影响力大
鲁商国际社区针对周边竞品项目说辞 一、教育方面： 我们项目在教育配套方面是非常完善的，您的孩子在这边可以享受到十二年全名校的教育，在幼儿教育阶段，我们是鲁商集团旗下的明星教育品牌银座英才，你也知道它在全省来说，教是育水平最高的幼儿园了，里面都是中高层家庭的孩子，同时聘请的全是高质量老师，对孩子以后的成长是非常有帮助的，现在在泰安已经有一所分校，就在外国语学校那边，你也可以打听一下，教学质量和学习环境在泰安来说是最好的了。在小学阶段，我们引进的是南实小，南实小的教学质量在全市来说是排名前列的，很多的家长都是找关系想送孩子去这个学校上学，而在我们小区，不用找关系就直接可以上名校了。中学也是知名的东岳中学，东岳中学是省级规范化学校、省级艺术教育示范学校，教学质量以及师资水平是非常高的，现我们鲁商国际社区已经与南实小与东岳中学签约，准备今年下半年举行奠基仪式，以后入住了孩子就能在家门口上学了，省去了接送孩子的烦恼。 而像新兴御蓝山配套的学校就是他们旁边的凤台小学和凤台中学，那里的学生主要是凤台小区及周边小区的学生，学学校的生源及教学质量相聚还是比较大的，学校排名什么的更别说了，云谷御和苑的小学是泰师附小老校，离着家有10多里地，你想想以后孩子上个学，需要穿越半个泰城，以后接送孩子上学放学多不方便，而他们的中学是我们小区以后要建的东岳中学，也是很远的，恒基都市森林他们的置业顾问自己都说他们不是学区房，也没有没有教育配套，现在还需要自己去找学校，以后说不定分到哪个学校上学，哪个家长也不愿意自己的孩子去个差点的学校，您说对吧？ 二、环境方面： 环境方面，我们紧靠着紧靠着碧霞湖，属于碧霞湖板块，离碧霞湖就几百米远，平时可以去那边钓个鱼，还能游个泳锻炼锻炼身体，再说，这边紧靠着湖，形成了一个小的气候区，温度低，空气也湿润啊。有这些优美的自然环境及丰富的旅游资源，在泰安来说是最适合居住的区域了。 另外这边的负氧离子含量比市区平均水平高100倍，夏季平均温度比市区低3度，每天出门就能看到山，同时这边靠东，车辆少，尾气也少，早上起床呼吸到的是最新鲜的空气。 而像新兴御蓝山位置相对靠南，周边有泰开，四维制药等多家企业，空气质量你可以想象了，云谷御和苑和恒基都市森林紧靠着北上高村，那边道路环境杂乱，他们中间的佛光路更是脏乱差，很长时间没有修整。尤其恒基都市森林紧靠着双龙河，双龙河很多年没有清理，垃圾遍地。 三、商业配套： 以后我们这边将会建有25万㎡的集中商业及沿街商业，你也知道中心银座，那就是我们建的，以后我们面积是中心银座的5倍，会有银座商城、星级酒店、绿色办公、特色商业街等。你也知道，在泰安有银座的地方就是中心，尤其火车站中心银座，购物环境和产品的质量是其他商场没法比的，不用出远门，就能买到享受到购物的乐趣，再说市政府已经将这块规划为碧霞板块了，单单鲁商社区是无法支撑这么大商业的以后周边的小区也将以鲁商社区为中心配套，如同现在的中心银座一样，到时候，房子就不是这个价了，所以买就要买有潜力的房子。 虽然御蓝山西边也有个市场，只是一个便民市场，你也可以看看，在购物环境，产品质量方面较低，他们最近的商场就是我们鲁商建的志高银座，距离也较远。而恒基就不用说了，周边没什么商场，购物只能去很远的地方，另外，云谷御和苑自己给自己设定的配套是我们社区以后要建设的银座商城等商业配套，以后在那边住还得需要来这边买东西，您觉得会方便么，还不如直接在这边住呢。
针对老别墅及周边大平层社区的竞品说辞 ·梅江片区别墅 梅江生态居住区依托丰富自然资源和别墅、洋房等低密度产品，成为天津新兴的富人区。但随着类似水岸江南、俊城橡树园等高容积率的小户型产品增加，居住人群素质参差不齐，梅江区域的居住品质有所下降。 整个梅江还未开发完成，还有9个项目在建或待建，目前的市政配套正在逐步完善中，短期内难以享受到成熟的市政配套，更无法享受丰富的城市中心资源。 汐岸国际 基础数据：容积率0.86，总套数430套 产品类型：四层半洋房、Townhouse和独栋别墅 入住时间：2004年6月30日，属于老社区。 产品：非纯粹的别墅项目，洋房与别墅产品之间没有区隔；洋房成交价仅6000多每平米，居住人群素质参差不齐；窗户是普通玻璃。 物业：别墅与洋房没有分开管理，物业费2元/平方米·月，无法提供别墅相应的物业服务，故物业服务较差；门岗未对非本社区车辆进行任何拦截，安全性差；社区会所没有发挥真正的价值，目前作为物业用房使用。 现状：私搭乱建严重，业主权益难以保证；西侧规划湖域正在施工，工程土堆积如山，遇恶劣天气，社区环境、卫生将遭到严重影响； 园林：无完整的园林规划，仅有简单的社区绿化 卡梅尔 基础数据：南北两区一水相隔，容积率1.28，别墅物业费2.5元/平方米·月 产品类型：框架高层、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅 产品： 非纯粹的别墅项目，别墅与高层紧邻，共用一个出入口； 产品货值相差较大，居住人群层级参差不齐； 建筑密度大，楼间距小； 前后庭院小，入户门与房前路距离短，私密性差； 物业：高层、别墅与洋房无法分开管理。 城市别墅 基础数据：共计450套，联排别墅和双拼。面积区间为180-450平米，04年交房的老别墅社区。产品： 房屋质量差，地下室泡水、屋顶漏水现场严重。供暖方式不是地采暖，而是传统的挂片式。 物业：
楼盘竞品对抗性说辞 欧阳歌谷（2021.02.01） （1）华地润园与融科城的对比说辞 1：开发商品牌 我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于2001年6月11日正式成立。早在1994年，就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设。目前融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营两大业务领域，已成长为拥有十多家地区公司，近500多名员工，资产规模近百亿的全国房地产行业综合排名前列的公司。而华地润园是从2007年才踏入房地产行业，所以不管是从品牌性来说还是从经验、实力来说他们远远比不上融科置地。 2：区位、配套 我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而华地润园的项目在经开区莲花路与芙蓉路交口那个位置如果您去过的话可以看到前面是一片空地周边没有任何的配套，周边除了易初莲花之外没有其他大型购物场
所，但就易初莲花而言物价也相对较高，商超内货物品种少，档次低。我们这不管是配套还是交通都已经完善化和成熟化。 3：学区 我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不是很有名，完全不能和我们的相提并论。 4：楼盘规模、景观 我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。 而华地润园明珠广场东边大部分都是大型工厂，周边人群复杂对小区业主的安全性来说也是有一定的影响。明珠广场人车多人多上下班高峰拥堵，空气污染严重占地面积:91551平方米建筑面积:42万平方米从这个数据可以再次反映出两家开发商的实力问题
案场说辞 1.案场经理工作职责 案场管理和销售执行第一责任人 1.负责开盘前各项执行工作落实； 2.负责案场日常工作和业务操作的管理、监督； 3.确保公司的统计分析工作和项目部的工作计划正常进行； 4.从产品和专业上给予置业顾问培训、指导和支持，形成统一规范的销售规范和流程； 5.完成销售通路和各类销售推广活动，协助进行相关企划推广工作； 6.和开发商及公司各部门有效协调沟通，最终完成项目销售目标； 培养优秀的销售及管理人才 第一部分项目前期和开盘期工作梳理 1.协助前期研展，熟悉区域环境和竞品项目 2.组建、培训销售团队 3.销售产品准备 4.案场制度确定 5.配合企划工作 6.确定业务流程
7.确定业务表单 8.制作价格表9.组织蓄客、认筹 10.拟定开盘方案 协助市场和企划收集项目资料，进行市调并形成区域和竞品报告，与本项目进行比对，进行SWOT分析，提炼项目的核心卖点和说辞，为销讲和答客问作基础准备，对销售价格进行建议，配合完成营销策略报告和推售方案。 ①面试置业顾问，初步确定销售团队； ②制定培训计划，进行专业知识和前期培训； ③与项目总监和开发商营销负责人一起对置业顾问进行考核、确定人员去留、评定职级。 ①组织置业顾问进行竞品市调，完成深度市调报告和SWOT分析； ②撰写《销售必读》和《答客问》（恒大有模板要求），报开发商审批并修改，对置业顾问进行培训、考核； ③根据项目进度和开发商口径撰写阶段性销售说辞，报开发商审批并修
改，对置业顾问进行培训、考核。 ①根据公司管理制度和项目情况，制定案场管理制度、客户接待制度和佣金分配制度； ②由项目总监审核确认，报公司备案 ③对置业顾问进行制度的培训、考核。 ①配合企划完成营销方案：包括开盘前营销方案、活动方案、开盘执行方案； ②配合企划媒体推广工作：包括媒体排期、媒体设计、媒体监控； ③配合企划完成现场包装与导视系统：包括VI系统设计，围挡、灯杆旗，楼体条幅，园区、售楼中心、样板区导示，售楼中心包装，样板房包装，看房通道包装，看房车包装，外展场包装； ④配合企划完成销售物料准备：包括沙盘、户型模型，楼书、海报、DM 折页、户型单页、手提袋，桁架、易拉宝、展板等。 ①根据公司业务要求、项目情况和开发商要求，制定销售各环节流程； ②报项目总监、销管部审批；
碧桂园竞品说辞 首先我们要肯定碧桂园的品牌，碧桂园是全国前五的房地产开发企业。开发商实力毋庸置疑，房子的质量不会有问题。但是现在市场上，只要不是特别小的开发商，开发的房子都不会有问题，房子都能住，绝对不会倒。那碧桂园的房子究竟是什么样子的？ 首先从位置上来说，碧桂园的位置确实比我们家更靠近市区。但是衡量一个楼盘的好与差不能光看离市区的距离，要看周边的环境、周边配套是怎么样的。碧桂园的房子有几大问题是你需要了解和注意的。 首先从风水上来说，碧桂园前生是滁州市屠宰场，屠宰场是个杀戮之地，对风水极为不利。我们项目原址是学校，人文聚集之地。 然后碧桂园的西南侧有个变电站，而且有一条高压走廊贯穿整个项目。在高压电塔直径在1.6公里都有影响!特别是对孩子和孕妇影响特别大!导致畸形儿的比例是4倍(比不在高压电下生活的比例).300米以内的影响非常严重.会导致癌症.白血病.幼儿白血病的患病率增加几倍.是不容忽视的问题! 法国.日本.美国等其他先进国家已经是高压电600米以内不盖房子.而且对已经生活在高压电塔600米以内的人给予了高额赔偿(因为民众投诉)。 其次碧桂园旁边就是丰乐菜市场，我就不提菜市场的味道了，鸡鸭鱼肉味道混合在一起，你知道菜市场每天早上几点钟配菜吗，三四点钟，每天很早就已经很热闹了，你在那边住以后你就再也不要想着睡个懒觉了，而且碧桂园的隔音效果非常差，他们用的是最普通的白玻璃，碧桂园本来就在市区了，旁边又是菜市场，不敢想象以后的生活，我们家用的是断桥隔热双层LOW-E玻璃，不管是隔音效果还是成本，碧桂园跟我们家没得比。不过碧桂园有点好的，你买菜确实方便了，家门口就是菜市场。 接下来，我们来说说碧桂园的“精装修”，什么叫精装修，通俗一点说就是拎包入住，家里面家具、家电、软装全部到位。碧桂园的最多叫做装修房，硬装帮你装好，那碧桂园的硬装究竟是什么样子的呢？吹的是BOSS的油烟机、马可波罗的瓷砖、欧派的橱柜、科勒的卫浴。但是合同上呢？没有一个是确定的，都是或相同档次品牌，为什么这样，为了避免以后的纠纷，因为解释权是开发商的。以后不管怎么样，开发商都可以解释清楚，吃亏的是你们业主。全国有很多大的开发商都做过装修房，包括全国最大的开发商万科、保利、恒大等等，为什么开发商愿意做装修房？利润。他们全部都是和建材厂家合作，一些大的建材品牌的低档货、压库存的货，全部甩给开发商。然后开发商把成本300-400一平的装修宣传成1000块一平，把500-600的装修宣传成1500-2000每平。碧桂园的装修成本我们找过专业的人看过，最多500多一平，而且还是因为它有个价值1万多块钱供暖。那碧桂园的装修质量是什么样子的
滨江两岸商业劣势及对抗性说辞 一、区域不利因素分析 1、周边目前情况还比较荒，完全没有商业人气 ★门口比较乱是因为地铁6 号线和有轨电车的施工，这恰恰是项目很大的优势，等地铁修通过后这片的人气肯定非常好，而且犀安路也会进行改造、沱江河也会进行升级改造治理，但是那个时候的商铺价格就不会是现在的价格了，房地产投资本来就是对未来城市建设的投资，这里就是最好的位置，现在就是最佳的投资时期； ★从投资回报分析，商业投资回报分为租金和物业升值两个板块，成都市区我们现在看到比较成熟的位置，现在单价6-8 万/平米，这些商业涨到12万的时间周期长，而我们商业涨价到6万/平米的时间周期，也就是地铁通车、周边设施完全完善的时候； ★项目交房后项目自身就将有近6000人入住，对于1万㎡左右的商业而言，这本身就已经是极大的商气了。 2、麻将街的商业人气不旺，对投资客户的信心不足 ★麻将街于今年上半年才开业招商，时间过短，部分商业还在装修； ★目前麻将街招商运营力度不大，主要是在等地铁、有轨电车的修建通车以及周围空地的发展建设，最终实现此商业的利润最大化； ★麻将街和我们项目其实是相辅相成的作用，等我们交房入住，地铁通车，人气必然得到翻天覆地变化； ★溪地湾社区底商生意都不错，投资回报率都比较可观，所以抗风险能力最高的仍然是社区底商，尤其是滨江两岸这种有特色社区底商。 3、河道何时治理，公园何时成型？ ★沱江河的治理改造，郫都区政府共计投入300亿元打造治理河道及沿岸景观（详情有对应链接作为参考）； ★现阶段上游郫县段和红光段的已经有部分打造出来了，改造后的河道景观有实景图，可做参考，我们所处的下游区域也很快将进行改造。 4、离地铁口还有一段距离 ★地铁在成都，本来就是一个新兴的市政设施，结合现代人低碳的生活理念，有很多人选择乘坐地铁出行，便捷又节约生活成本，只要设立地铁出入口的地方，人流量都相对集中，但对就近的物业而言，人群组成非常复杂，且不便于后期管理； ★地铁口及地铁铺的几个特点：（1）地铁口可以吸引周边人流；（2）地铁边上主要是小餐饮、小杂货，小日用品等，人流量是很大，但是环境嘈杂，不适合中高端业态； 5、周边租金街道租金水平不高，投资回报低 ★毫不夸张的讲，周边还没有项目可以与我们相提并论，完全不是一回事情； ★周边现有商业都为住宅底商，且业态单一，铺面小、品相差，多以社区配套型商业为主。 二、产品不利因素分析 1、总面积太大，总价高，投资门槛高 ★不是所有商铺都是大的，有一部分小的可以选择； ★滨江两岸商业主要是中高端商业为主，今后的业态主要是大型餐饮，茶楼，咖啡店，桌游店等，这一类商业都是需求面积比较大的，要是面积小了还不得行； ★买个好点的位置，一个大铺今后可以隔成几个小商铺出租，多种业态全部一起做了，收多家店面的租金；
楼盘竞品对抗性说辞 欧阳学文 （1）华地润园与融科城的对比说辞 1：开发商品牌 我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于6月11日正式成立。早在1994年，就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设。目前融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营两大业务领域，已成长为拥有十多家地区公司，近500多名员工，资产规模近百亿的全国房地产行业综合排名前列的公司。而华地润园是从才踏入房地产行业，所以不管是从品牌性来说还是从经验、实力来说他们远远比不上融科置地。 2：区位、配套 我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安
医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而华地润园的项目在经开区莲花路与芙蓉路交口那个位置如果您去过的话可以看到前面是一片空地周边没有任何的配套，周边除了易初莲花之外没有其他大型购物场所，但就易初莲花而言物价也相对较高，商超内货物品种少，档次低。我们这不管是配套还是交通都已经完善化和成熟化。 3：学区 我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不是很有名，完全不能和我们的相提并论。 4：楼盘规模、景观 我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环
样板间简单讲解说辞(韩总版) 其他竞品对于樱花园最大打击点----西南侧泄洪渠： 泄洪渠本身不是排污池，园区平日排污并非排入泄洪渠内，所以泄洪渠并非排污渠，夏季无异味，且水质清澈，并且水中浮游生物众多。水中有众多水藻类植物，而且有活体类动物存活。如为排污渠水质浑浊不清，不会有水藻类浮游生物和活体类动物存活。园区的日常排污处理站位于售楼处南侧距离园区距离较远，不会对园区造成任何影响。 79㎡双阳舒适两室户型： 1、南向明厅两室户型，客厅，卧室等日常采光充足。 2、产品除顶楼产品无阳台赠送外，其余楼层均有阳台赠送；其中次顶层产品阳台部分全部 赠送；其余楼层阳台为一步阳台面积赠送一半。 3、79平产品亦可定义为通透产品，南向明厅，北侧公共楼梯间有北侧窗位，亦可打造南北 通透效果，且房款大大节约。 4、套内使用面积大，利用率高，次卧可做日式装修，空间利用率将大大提高。 5、樱花园项目全线产品精装出售，但是样板间非交房完全标准，因为产品线多以深浅两色 系为主，可满足绝大多数客户接受度，个别差异需要根据各业主不同审美度进行进一步美观装饰，作为任何一个房企开发商都无能做到让所有客户都满意。 94㎡通透三居室户型： 1、94平高层或超高产品是市区内其他楼盘无法做到的三居室设计，且南北通透户型，为北 方人最宜居也是最容易接受的户型产品之一。南北通透户型最大优势就是夏季通风效果更佳明显。 2、整体户型产品为全明户型，明厅，明卫，明厨设计。不仅保证日产室内采光需求，且卫 生间明卫设计，可以有效的解决卫生间潮湿，有异味等以前固有顽疾问题。北侧明厨设计，能让业主在繁琐的厨房工作中做到“忙里偷闲”欣赏下远去的樱花与绿植景观。3、产品线全线精装修，让青年人轻松完成置业与入住同步完成的效果。 简单总结： 一、万科独有的施工交付标准： 1、万科独有的两种施工测量及交付标准，其一是就是万科自有体系的实测实量，在施 工过程中不定期进行测量施工质量，其次就是在交付业主之前邀请第三方测评机构 进行第三方测量评估。万科在地产市场纵横三十余载，一直本着建老百姓住的房子，所以自施工开始至交付业主前后共多达6次测量，足见万科用心注质量一面。 二、交付房屋内的装修材质与软硬装： 万科全线精装修产品采用均来自于万科战略合作伙伴，国际与国内外500强企业，所有配套设施均是各大企业量身为万科产品线度假定制，小到螺丝，大到厨卫洁具，储物柜等均有质量保证。 三、装修房的超值所在： 1、樱花业主80%为高新园区高知人群，年轻有为且工作繁忙，置业对于他们来说已经 占用大量时间，装修房好处在于置业之后不需要再去花大把时间对于房屋进行大面 积装修改动。万科装修房的装修标准在1200元/㎡，此举无形之中为樱花业主节约 大把时间和金钱。近而减少因装修风格问题造成的家庭不和谐。 2、清水楼盘在交付初期三个月内，会出现业主装修房屋改动房屋，进行运送物料以及 改动屋内墙体，对于其他已入住业主造成空气和噪音污染，万科旗下产品不会出现 类似现象，因为交付标准为装修房，所以交房之后不会出现天天业主运送物料造成