万科中粮假日风景销售
管理规定
文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
万科中粮假日风景销售管理制度
第一章管理规定
一、行政管理
（一）行为规范要求
１、行为规范
遵守国家法律、法规。
具有团队精神，友爱互助，守法、廉洁、诚实、敬业；
关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德；
本着一切从客户角度出发为客户服务的精神，热情周到服务，帮助客户买到称心如意的房子。
以公司整体形象和利益为首要考虑因素，禁止利用公司名义谋取利益；
不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序；
切实服从上司工作安排和调配，按时完成任务，不得无理拖延或拒绝；
提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责；
公平竞争，不抢客，严格按照公司制度安排的接待顺序和客户认定程序进行接待。
保守公司管理及经营秘密，不可泄露本楼盘有关业务秘密及相关管理资料。
准时上班，不准迟到、早退和旷工；
不得兼职；
工作时间不得从事与工作无关的事情；
不得在工作时间从事娱乐活动，不得打牌、下棋、听随身听、玩电子游戏（玩手机）；
上班时间不得在销售大厅从事看报、喝水、吃东西、吸烟、化妆、打闹等与销售无关的事情；
不允许在办公区内高声喧哗、谈笑，不得闲聊与工作无关的事情；
不允许长时间（5分钟以上）接打私人电话；
上班之前两个小时内及上班时间不得饮酒；
任何员工、任何时候不得在售楼处打架、骂人；
员工在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行；
随时保持前台及洽谈桌椅的整洁，每位置业顾问在客户离开后应立即清理洽谈桌面并将椅子恢复原位，保持销售大厅整洁；
下班前，应自觉清理前台及自己的办公桌，将所有文件尽数归档，并收存好自己的办公用品；桌面不得摆放与销售无关的物品；不得乱扔办公用品，经发现，以没收处理；
2、仪容仪表
2.1、男士
上班时间统一着装，保持整洁大方，工号牌要佩带在左胸前，不能将衣袖、裤子卷起。系领带时，要将衣服下摆扎在裤里，穿黑皮鞋要保持光亮。
仪容要大方，头发要常修剪，不留长发，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，指甲要常修剪。
不得留胡须，要每天修脸，以无胡茬为合格。
上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料，注意个人清洁卫生。
2.2、女士
上班时间统一着装，保持整洁大方，工号牌要佩带在左胸前，穿裙子不可露出袜口，应穿肉色袜子；
女士上班要淡妆打扮，要求粉底不能打得过厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调；
眼影以不易被明显察觉为宜，眼线不要勾画太重，眼眉要描得自然，原则上以弥补眉形中的轻描为主，不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉效果；
涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，令人感受到青春的朝气和精神饱满；不留长指甲、不涂有色的指甲油，发式要按销售中心的规定要求，不留怪异发型，头发要梳洗整齐、不披头散发。
上班时间不准戴夸张的头饰和首饰，戴项链不外露，不准戴有色眼镜。
每日上班前要检查自己的仪表，需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当着客人的面或在公共场所整理。
2.3、整体要求
工作时间必须着工装，保持整洁、大方，并佩带胸牌，体现良好的精神面貌；每天都要刷牙漱口。上班前不得吃有异味的食物，要勤洗手、勤剪指甲，指甲边缝不得藏有赃物。
在为客户服务时，不得流露出厌烦、冷漠、愤怒、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、优雅和精神饱满的为客户服务。
提倡每天洗澡，换洗内衣物，以免身体上发出汗味或其他异味。
3、接待礼仪
3.1、态度
要面带微笑，和颜悦色，给人以亲切感。
要聚精会神，注意倾听，给人以受尊重之感。
要坦诚待客，不卑不亢，给人以真诚感。
要沉着稳重，给人以镇定感和可信任感。
要神色坦然，轻松、自信，给人以宽慰感。
不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情，也不要扭捏作态，给客人以不受敬重之感。工作场所保持精神饱满、禁止将个人不良情绪带到工作中。
3.2、站姿
躯干挺直，挺胸收腹，头部端正，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂。
3.3、坐姿
眼睛目视前方，用余光注视座位；
落座要轻，避免扭臂寻座或动作太大发出响声，不得倚靠椅背；
落座时，女性应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅；
听客人讲话时，上身微微前倾，不可东张西望或显得心不在焉；
两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要托腿或玩弄任何物品；
两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢；
不得将物件夹在腋下；
3.4、交谈
交谈时，必须保持衣着整洁；
说话时语调要自然、清澈、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音量要适中；禁止在售楼部内大声说笑或手舞足蹈；
交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容；
不得对客人流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、优雅和精神饱满为客人服务。
交谈时，不可整理衣着、头发、看表等；
称呼客户时，要多称呼客户的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏时，要用“先生”或“小姐或女士”，禁止使用“喂”等不礼貌语言；
讲话时，“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“不用客气”等礼貌语言要经常使用，不准讲粗言秽语或使用蔑视性和污辱性的语言，不开过分的玩笑。客户讲“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客气”，不得毫无反应。
如果要与客户谈话，要先打招呼，如正逢客户在与别人谈话时，不可凑前旁听，如有急事需立即与客户说时，应趋前说“对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量”，如客户点头答应，应表示感谢。
如确有急事或接电话而需离开面对的客户时，必须讲“对不起，请稍候”，并尽快处理完毕。回头再次面对客户时，要说“对不起，让您久等了”，不得一言不发就开始服务。
在服务或打电话时，如有其他客户，应用点头或眼神示意欢迎、请稍候，并尽快结束手头工作，不得无所表示而冷落客户。
谈话中如要咳嗽或打喷嚏时，应说“对不起”，并转身向侧后下方，同时尽可能用手帕遮住。
客户离开时，置业顾问或接待人员应送至门口，代为开门并使用礼貌语言向客户道别，如“谢谢您的光临”、“再见”、“欢迎您下次再来”等，并目送客户离去。
如与客户在业务上有分歧时，应保持冷静、礼让和理智的态度，先安定客户情绪，然后及时与有关部门和相关人员进行沟通，了解情况，统一对外口径；
不得与客户争执，不得对客户使用任何不礼貌的语言，不得对客户进行任何不礼貌的评价和议论。
客户提出过分要求时，应耐心解释，不可发火、指责或批评客户，也不得不理睬客户，任何时候都应不失风度，并冷静妥善地处理。
不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人；
3.5、接待过程中要有良好的服务态度
友善：以微笑来迎接客人，与同事和睦相处。
礼貌：任何时刻均应使用礼貌用语；
热情：工作中应主动为客人着想；
耐心：对客人的要求应认真、耐心聆听，耐心介绍、解释。
（二）考勤及排班管理
每天工作时间早班9：00—18：00，晚班为11：30—19：30，根据本项目具体情况可做适当调整。节假日或活动日由销售经理根据现场情况调整。
所有职员上班需及时打卡，9：00后打卡计为迟到，过时不予补签。不得代人打卡或委托他人打卡，如发现代打卡行为，当事双方扣罚50元；漏签三次按迟到一次计算。罚款放销管客服部保存。
业务员迟到一次罚10元；二次罚20元；三次罚30元；依此类推，以月为一周期。罚款放销管客服部保存。罚款由项目负责人统一安排。
就餐时卖场应至少留两个人值班，轮流午餐。
提前离开岗位必须征得部门经理的同意，否则根据情节按早退或旷工处理。
现场工作人员请病、事假应提前填写<请假单>，2天内由部门经理审批；3天内（含3天），由销售总监批准；3天以上报公司（事假扣除100％日工资）。
事假需提前一天向部门经理申请，批准后方可执行。（周六日事假提前三天申请）以发短信方式请假视为无效，按旷工处理。
请病假必须交验医院急诊证明或医院假条，方可记病假；无医院急诊证明或医院假条，按旷工处理。
如遇特殊情况不能按时到岗，必须提前一天通知部门经理，不接受当天电话请假。
如未经销售经理同意而不来上班，或超假不上班，按旷工计算，扣罚100元。罚款放助理处保存。
原则上每人每周休息一天，如遇旺销期或展销会不能休息，由部门经理统一安排调休（原则上周六、周日不安排轮休）。
如置业顾问之间换休，应提前填写<倒班单>，并由销售经理审批；否则，未到岗者按旷工处理。
业务人员必须按规定执行休假，（节假日休假安排，一个月四天倒休），如未经销售经理批准私自休假者，按旷工处理。
如置业顾问放弃当日休息，可记存休一次，冲抵事或病假一次。但需提前告知销售经理，并按时上班签到。
（三）项目组例会制度
为确保现场销售工作的顺利进行和出现的各类问题的及时解决，特确定以下例会，以促进销售的顺利进行。
1、销售例会
每日例会
时间：每天下午17：30
地点：销售现场
内容：依据销售工作，由销售经理确定会议内容
参会人员：销售经理、销售主管、销售人员
周例会
时间：每周周二下午15：00
地点：销售现场
内容：一周销售情况的公布和总结，一周销售问题的回顾和总结，讨论销售中遇到的困难和问题共同探讨解决方案，分析和总结推广效果，
提出调整建议
参会人员：项目总监、销售经理、策划经理、客服经理、客户经理、销售主管、销售助理、客服人员、销售人员
月例会
时间：每月一号下午15：00，如遇周六日时间顺延
地点：销售现场
内容：月任务完成情况公布，下月销售任务下达，销售体工作回顾和总结，销售人员个人月工作总结，个人销售业绩公布，销售策略的讨
论和分析，推广效果的分析和总结，销售策略和推广方案讨论调整
建议，下月推广方案公布，销售人员业务技能交流。
参会人员：项目总监、销售经理、策划经理、客服经理、客户经理、销售主管、销售助理、客服人员、销售人员
2、与甲方沟通例会
时间：每周一下午14：00
地点：销售现场
内容：每周销售总结，每周推广分析总结，集中销售问题的探讨解决，推广方案的确定，售后和工程问题的落实。
参会人员：甲方：销售经理、销售助理；
广告公司：（随机）；
思源：销售总监、策划总监、销售经理、策划经理、客服经理、客户经理、策划专员；
（四）工服管理制度
销售现场全体人员，在上班时间必须统一着装，如夏季女装，各现场统一穿裙装或者统一穿裤装，不得混穿。
上班时间没有按公司规定统一着装的个人将给予一定的经济处罚。
第一次违规的人员给予人民币50元处罚；
累计三次违规的人员将扣除当月奖金。
（五）档案管理制度
一目的
为加强对档案的管理，使销售现场档案管理更加规范化及减少结案工作量。确保客户与公司签定合同后，能够迅速准确对合同文件等进行查阅。
二适用范围
万科假日风景项目档案管理。
三档案分类
按公司《现场档案管理制度》执行
四档案形式
1、文档版
文档版文件分类要清晰，并按类别进行建档、存档。
档案分类各级名称经确定后，应编制“档案分类编号表”，即将所有分类各级名称及其代表数字编号，用一定顺序依次排列，以便查阅。
文件夹内文件要有目录并统一进行编号。文件夹内文件摆放顺序要与文件编号保持一致。
每个档案盒要有统一的档案标签格式，档案盒内附文件清单；常用文档在项目结案后归档。
领取档案时，领取人应按相关制度填写领取表。
项目结案根据公司规定将整理资料移交销售管理部项目负责人。
2、电子版
电子版文件要分类清晰，编号、排序要与文档版文件保持一致，以便于查找。项目电子文档应定期刻盘，以保证资料的安全性；由销售管理部项目负责人保管。
项目结案后电子版文件应经过一定的整理和编辑；并根据公司规定，所有的文本文件必须为最终定稿刻盘，一式两份；并附文件清单移交销售管理部项目负责人。
具体分类及操作办法见附表。
五现场档案管理要求
销售部设立专用档案柜，分类存放文档案，由客服部统一保管，并对合同档案的安全负责。
每期开盘前，客服部应提前准备齐全网上签约合同、附件及《购房合同》等所需相关材料。
档案应在首页编排目录表，便于查阅，卷内相关材料应按要求顺序依次排列并编号，档案卷皮、目录和档案盒、袋的样式、及档案盒标签规格实行统一制作标准。
严格执行档案进出库登记制度，建立健全登记手续。
严禁私自涂改、勾画、伪造档案、文本合同中内容及格式；严禁损毁、丢失或擅自销毁档案；严禁擅自向外界提供、摘抄档案，卷面与材料不得拆散，不得随意增加或抽出材料。
归档的文件、材料、份数以及每份合同的页数均应齐全、完整、无误。
档案收档后，将相关信息导入电子台帐，以便随时掌握、流转。电子台帐管理员应严格按照相关制度，对档案的去向进行跟踪统计，对于超过规定时间未归还档案的人员要进行催收，并及时向相关部门通报，否则按公司规定对责任人进行处罚。
销售代表当天未能交还合同档案，应统一交还客服部，办理交还手续，严禁任何人员携带档案离开售楼处。档案交还时，经档案管理员核查无误后，方可办理交还手续。
档案管理应坚持“安全防范，科学管理，利用方便”的原则。应具有防火、防盗、防潮湿、防污染等安全防护措施，确保档案的安全保管。
定期对各类档案进行检查，清点档案数量，确保档案的完整与安全。非档案工作人员不得进入档案库房。
借阅档案时严格履行借阅手续，填写档案借阅单，原则上当天借阅当天归还，如有特殊情况不能当天归还，需经客服主管签字确认后方可借阅，期限最长不得超过七天。任何人不得随意外带有关公司重要的文件资料，确因工作需要外带，需办理档案外借手续，经主管领导核准后，方可带出，用毕即归还。阅档人对所借阅档案必须妥善保管，不得私自复制、调换、涂改、污损、划线等，更不能随意乱放，以免遗失。
档案管理员不得擅自离开岗位，如确有原因需要离开，必须安排其他管理员值班或关门上锁。
档案管理人员应保持库房的清洁卫生，离开库房要及时关门上锁，每日下班前要进行安全检查、切断电源、关好门窗。
售房合同档案应根据销售楼号存置档案柜内，便于查找，档案柜应标有统一的反映存放档案内容的标牌。
档案排架应按照从左至右、自上而下的方法，系统反映档案的具体顺序。
六档案交接管理
客服经理与甲方确定合同备案相关人员；
客服人员与甲方合同备案人员做好合同交接手续；
客服人员定期与甲方合同管理相关人员进行沟通和协调。
（六）系统管理制度
1、置业顾问使用规定
销售代表必须于当天在系统中完成所接待客户信息的录入，相关客户信息的更新必须当天完成。
销售代表负责的所有客户，必须完整准确地录入系统中，不允许漏报（故意不录入有价值的客户数据）、错报（填写错误的姓名和电话等）和虚报（捏造不存在的客户数据，以及没有和客户联系，却录入虚假的客户事件）。
销售代表每天至少查看一次“我的主页”中提示的催款及事务督办，并跟进客户相关事务进展，协助完成房款的回收和相关事务。
每个销售代表接待的客户数量、与客户沟通的电话次数、现场接待的次数等，将作为考核工作量的一个重要指标。
销售代表在向客户推荐房间时，必须首先查看系统中楼盘表，房间的已售未售、房间价格、面积、户型以系统楼盘表为准。
2、销售助理使用规定
按照付款流程及时准确的更新系统中房屋销售状况，包括认购、签约、合同备案、回款情况、办理入住、产权登记等，保证楼盘表房间销售状况与实际情况相符。
如有房间的保留，必须第一时间在系统中做出相应操作。
依据公司销售管理规定认真审核系统内容与实际情况，以及认购书和合同等纸面文件记录是否相符，保证在认购、签约等操作中登记的签约单价、签约总价、签约面积、折扣、付款方式、按揭情况、业务员、客户等数据与实际情况完全相符。
严格执行公司规章制度，保证公司客户数据的安全性及完整性。
置业顾问CRM系统及明源系统使用的监督管理职责：
发现客户撞单情况应及时通知销售经理；
来电、来访记录的核对及销售代表客户信息录入情况的监督，将未按规定操作的登记并上报销售经理；
（七）严重违纪处理
严禁利用价格、房号及其他不正当手段抢客户，有损公司声誉者予以辞退。
严禁电脑录入人员将客户资料私自泄露给他人或其他项目以牟取经济利益，一经发现予以辞退。
拒绝上级下达的工作任务，工作态度消极，散发消极怠工情绪者予以辞退。
散布谣言及流言蛮语，搬弄是非，攻击诋毁他人，不利于公司员工团结者予以辞退。
多次违反公司的规章制度，经批评教育仍无法改正者。累计旷工超过三天者予以辞退。
触犯国家法律，由公安机关追究刑事责任者予以辞退。
打架斗殴，造成人员伤亡、财产损失，造成不良影响者予以辞退。
处罚规定
注：考核标准参照甲方日常工作考核表
事项处罚标准
未（按时）提交置业顾问排班表50元/次
迟到/早退≤15分钟：50元/次；≥15分钟且≤30分钟：100元/次；≥30分钟：按旷工处理
旷工200元/次，当月旷工2次者，或累计旷工3次者，勒令离职
在未进场、临时办公区和在销售现场时未穿着
统一制服
50元/次在未进场、临时办公区及销售现场工作时间内
未佩带工牌、未打领带
50元/次在销售大厅内有来访客户的情况下随意谈论客
户及谈论内部工作事宜
100元/次办公桌前资料随意摆放、桌面不整洁50元/次在工作时间内高声喧哗、打闹、进食、吸烟、50元/次
第二章业务操作规范一、业务操作流程管理
置业顾问严格按照现场接电顺序接听电话，并严格按照接听电话培训说辞进行回答；置业顾问接听热线电话必须三声之内拿起话筒，接听电话时应注意通话礼貌，拿起听筒先自报案名并问候，规范用语是“早上好！（上午好！中午好！下午好！晚上好！）假日风景，很高兴为您服务”之后详细解答客户所询问的问题或了解客户需求；
在有客户打进电话时，其他人应保持安静以避免对方感觉杂乱；
接听电话言谈标准；声音柔和，吐字清晰，语言准确，禁用口头语；
热线电话内了解客户需求状况不宜谈太久，简练回答客户电话提问，尽量记录下对方资料（按接电登记表内容）详细填写来电登记表；并于当日登录CRM系统，如实填写各项内容；
约请客户至售楼现场时，规范用语是“方便的话请您到售楼现场来参观，售楼处的位置在××，我叫××，您来之前，打电话给我，我会为您准备详细的资料，再给您作详细的介绍。”并于客户挂断电话后挂断手中电话；
不可只根据电话内容做简单的判断，态度恶劣或敷衍了事。无论何种内容的来电咨询均应耐心答复并认真对待。严禁对任何来电表现出不礼貌言谈，如有违反者，一经发现，视情节轻重，予以处罚；
在接听同事的电话而他（她）不在场时，应说“对不起，他（她）今天（现在）暂时不在，我可以帮您吗？我是他（她）的同事” 并就常规问题给予回答，敏感问题请客户留下联系方式或让客户打同事手机，严禁拿电话大声呼叫他人；
接听私人电话时间不得超过三分钟，禁止电话聊天；
销售热线只供给电话打入，打电话只可以使用指定的打出电话对外与客户联系；
严禁使用电话进行与业务无关的聊天，严禁拔打收费电话，一经发现，除按照实际发生金额扣除相应费用外，并处以双倍罚款。
客户到达后，门卫保安人员引导客户停车，并主动为客户开车门，在客户接近现场门口范围时，大厅保安人员主动为客户开门，同时告知置业顾问客户到访。
置业顾问接待客户的顺序应按照指定的顺序进行；
置业顾问应于每日上岗前准备好各类销售工具，如：楼书、价单、计算器、名片等，不得在谈判中反复离开中断谈判；注:接访人员应保持前台台面整体整洁，不得将销售工具随意摆放.
在客户接近现场门口范围时，置业顾问应该立刻起身（开门）相迎并面带微笑，规范用语是“您好!请问您是来看房吗?之前与业务员联系过吗？”避免发生撞单现象；是新客户正常接待,如打过电话或来过，将置业顾问介绍给客户。如果该置业顾问不在或正在接待客户，由当天最后一个接访置业顾问接待,客户离开后第一时间将接待过程及结果转告给原置业顾问；
接待客户不得以貌取人，严禁对客户有任何不礼貌的言谈举止，应做到耐心讲解，有问必答，语言准确；
接待客户时，应详细、专业地介绍各沙盘情况及楼盘状况，语言严谨；在与客户对话时面带微笑，举止得体、落落大方，态度和蔼、不卑不亢，吐字清晰、措词文雅，声音平和、语速适中；如遇同行来市调，也要积极主动，热情讲解；
引领客户至样板间时，应先为客户开门后闪身至门侧示意客户先行，然后为客户介绍户型情况及项目优势等；
至洽谈区请客户落座，根据客户需求推荐户型，计算价格；由末位接访的置业顾问为客户倒水。
在洽谈中尽量避免其他事务或电话打扰，若有紧急客户需通电话或解答时，应向客户表示“对不起，请您稍等一下”；
如客户需要去工地现场，置业顾问必须亲自带领，并为客户做好进入现场的准备（必须协助客户带好安全帽，以保证客户安全）；
对有意向的客户再约定看房时间；对于无意向客户，将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播；
在客户离开时应送至门口，规范用语是“您慢走，如有问题请及时与我联系”；
在接待自己的客户时，若有其他客户在场，也应主动向其他客户问候“您好”；
与客户交换名片时应双手递上或双手接纳，并讲“谢谢”；
接待客户后，应按照‘来访登记表’的内容详细登记，并于当天登录CRM系统，详细填写各项内容；
现场所有置业顾问之间的任何内部谈话绝对禁止有客户在场的情况下进行，以避免为客户谈判带来不必要的麻烦或疑问；
置业顾问在接待过程中不得向客户作超出承诺范围的许诺，违者一切后果自行承担。（三）、客户确认
客户归属原则上以客户第一次打进销售热线的接待置业顾问为其归属。
轮值置业顾问必须在客户到达第一时间问清客户是否第一次来、是否曾与其他置业顾问接洽或电话预约。如客户属第一次来访，置业顾问应在接待过程中选择适当时机问清客户有关来访登记表中的内容。
如客户属第一次来现场，并与其他置业顾问无电话预约，则由轮值置业顾问接待并计接待客户一次；如某个置业顾问的预约客户来现场，轮值置业顾问应及时通知有约置业顾问接待；如有约置业顾问因正在接待客户、病假、休息、因公外出，轮值置业顾问应协助接待其预约客户并不做轮空处理；除上述原因之外，该客户归属轮值置业顾问，计轮值置业顾问接待客户一次；如该客户只为交定金或签约而来，轮值置业顾问算义务协助，不做轮空处理。如有老客户在场，无论买或不买，签没签合同，该置业顾问均不得接待新客户，如轮到该置业顾问接待客户，则轮空处理；如现场人较多或
置业顾问正接待已签约客户(投诉除外)，所有置业顾问都在接待客户，而现场又有新客户无人接待，该置业顾问可根据老客户实际情况选择接或不接新客户。
初次来访客户，若客户进门后只为客户登记，而后未有接待等行为的，若未经销售经理同意，属恶意不接客户，罚款1000元，并退回公司；若该单成交，不计销售员业绩，同时佣金罚没。
正接待投诉客户的置业顾问，按轮空处理。
老客户带来人员--家人(父母、子女、兄弟、姐妹、夫妻等)、朋友、同事(老板、同公司人员、业务来往关系等)一齐来访，如老客户属预约客户，则其带来人员归属预约置业顾问；如老客户不属预约客户，则该带来人员归属轮值置业顾问。
老客户带来人员(内容同上)自己来访，按上述第三条处理，只提老客户不知预约置业顾问的，归属轮值置业顾问。
表明非客户身份的(推销、广告，找工程部，接水，同行者在大厅里确认)，或施工商、发展商等合作公司的不算接待客户。
客户不进售楼处且不去现场看楼，只取材料(不带名片的资料)，则不算接待；如客户进售楼处，只问价格，只取材料，也算接待一次；禁止出现置业顾问将客户堵在门外的现象，如有此现象，暂停作业一周并按相关管理规定处理。
如一个客户接待时间较长，置业顾问已排过一个轮回，不做轮空处理；如因客户太多，实在分不清轮客户的顺序，则重新排序来接待客户。
现场如客户较多，置业顾问同时接待不止一个客户，必须按业务规范同时接待；如出现发多份资料，登记多个电话而客户未走置业顾问不接待该客户，又去接其他客户，被登记电话的客户被其他置业顾问接待的，该客户归属其他置业顾问，该置业顾问将取消一次接待机会给其他置业顾问。
如有多个客户要买同一房号，由销售控制员按照“谁先交钱卖给谁”原则做销售助理，额外交代暂留的除外，不允许置业顾问在客户面前或销售现场发生争执。
如看过的客户又过来看，以前未做客户登记，又没有置业顾问认出来或客户也记不清哪位置业顾问接待，则归属轮值置业顾问，以后再记起原置业顾问的，仍归属此次轮值置业顾问，原置业顾问归属无效。
置业顾问在暂时不接待客户时，应明确轮值置业顾问，轮值置业顾问应做好准备，保证客户到访时能立即主动地接待客户。
如有归属暂未清晰的客户，原则上以第一次接听客户电话的置业顾问为暂时归属，销售管理人员划定归属后，按划定后的归属接待客户；禁止因客户归属未明拒不接待或怠慢客户，如有发生将暂停作业一周至一个月。
因置业顾问离职或被解雇，其客户由销售经理统一安排归属。
预约客户指:客户进门时声明或经轮值置业顾问在第一时间问询得知，曾经来访并认出或说出置业顾问，未来访但知道电话预约置业顾问的。不做轮空处理指：接待完该客户后无论是否应排在轮值置业顾问位置，均排在轮值置业顾问位置，之后按原顺序接待。
轮空处理指：接待完该客户后若不在轮值置业顾问位置，按原顺序接待。
如有引领人员指引客户，引领人员需确认客户是否初次到访，如果是预约客户确认归属，引领至置业顾问前，置业顾问直接接待，尽量避免重复询问。
如有客户声称初次到访，但实际并非初次，登记时发现重复……
如客户对所属置业顾问不满提出更换时……
（四）、沙盘及样板间讲解
讲解时注意引导客户，把客户定位为已经入住的业主，发挥想象。
侧重强调本楼盘的整体优势；
积极主动，用自己的热忱和诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系；
通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略；
当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系。
引领客户沿看房通道参观讲解；
带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全；
嘱咐客户戴好安全帽，带好其它随身物品；
耐心详细的向客户讲解产品；
讲解的过程中突出项目的优点和卖点；
通过交谈依据客户的实际情况有针对性的讲解分析；
尽量让客户充分的了解产品，给客户留以深刻印象。
讲解过程中无法解答的问题需咨询过相关人员后再予以答复
讲解说辞要统一口径，尤其是数据，应保持一致。
（五）、客户跟踪
严格按照公司制定的销售流程，完成客户接待、洽谈、沟通看房以及追踪等工作，以求达成交易；
追踪客户注意切入话题的选择及措辞，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象；追踪客户要注意时间的选择；
成交时签订认购书，收取定金，陪同客户完成交款等事宜；
对准成交客户勤追踪，做好签约工作；
负责自己客户及指定客户的联络、沟通、跟踪及催款工作并协助客户办理贷款工作；对客户的服务要热情、周到、专业、善解人意，提供最高品质的服务，不得与客户发生争吵；
来电来访客户暂定回访周期为30天，如超过30天置业顾问未进行回访工作（ＣＲＭ中没有回访记录），该客户再次来电或来访应归属为当天轮值人员。
（六）、购买洽谈
倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座；
通过谈话尽量了解客户的购买意向，有针对性的进行介绍；
针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍；
未经公司许可，不得擅自答应客户的要求；
尽量利用样板间、模型、透视图、销售助理表、建材表等辅助资料工具，通过熟练介绍及参观，营造销售气氛，促成成交。
（七）、网上认购流程及注意事项
确认被认购房源是否在可售状态；
置业顾问向客户介绍楼盘，并进行风险提示；
置业顾问对客户进行签约提示，并引领客户进行按揭咨询；
向客户出具资料及费用清单，房款、印花税、律师服务费用（按揭、办证服务）；在线填写认购书，网上提交后，系统自动生成认购书编号；
网上打印认购书，开发商销售部盖章，客户签字确认；
签定认购书之日起七日内签定预售（现房）合同，超过七日未签预售（现房）合同的，系统自动恢复该房屋未预订且未预留；
（八）、网上签约流程及合同规范要求
每位置业顾问的销售资料夹中必须持有一份标准合同范本；
严禁私自改动“合同上传部分”的范本内容及格式；
当客户对合同草稿内容确认无误后，置业顾问带领客户到甲方财务部缴纳房款；
带领客户进入签约室，双方在线填写合同内容，买受人自设查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；
将正式合同装订完毕及签约附件准备齐全后，协助客户按甲方要求签署正式合同及相应附件；
网上打印合同、下载合同签约证明、预售登记申请书及备案表格；
楼盘表及时标明该套房屋已预售；
销售助理及时更新销控表。
万科案例分析 一．万科简介 万科成立于1984年5月，其前身为现代科教仪器展销中心，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，1988年改组成为股份制公司，1991年于深交所上市。万科成立之初采用的是多元化发展战略，其业务包括贸易、商业、工业制造以及大众传播等。1988年介入房地产行业，并于1992年正式确立以大众住宅为核心业务，开创了万科著名的“减法理论”，对非核心企业关停并转，逐步剥离非地产业务，2001年完成非地产业务的剥离，完成由多元化向专业化的转变，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其他区域中心城市的发展策略。同时，万科一直注重拓展公司的融资渠道，并且通过各种融资方式，筹集大量资金，迅速扩大公司规模。目前，万科已发展成为一家开发中高档城市居民住宅的房地产龙头企业。 二、万科地产多元化融资案例分析 万科地产公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性房地产蓝筹股。万科1988年进人房地产行业，至2010年末，万科的业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。本文正是以万科这一中国房地产业的标杆性企业为范例、从万科从2005 年至2010 年的融资之路，分析房地产企业融资多元化的必要性，也借此对我国房地产企业如何在竞争激烈的金融市场中融得所需资金提供一定的启示。 1．万科近年来融资行为概况 万科在资本市场的融资速度是在逐步加快的。早在2004年，万科就开始与德国银行Hypo R ealEstate Bank International(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。值得注意的是，这是以外国直接投资(FD I)为名，行商业贷款之实的信贷融资。因此，万科是中国第一家取得境外贷款的房地产企业。万科于2008 年9月成功发行59亿元公司债，其额度等同于2007 万科地产年度净资产的40％。万科近几年来实施较高的转增方案而不实施送股方案，可能是出于对股东利益保护的考虑，因为转增无需纳税，而送股要按面值征收20％的个人所得税，这也体现了万科将现金股利发放和转增股本捆绑式进行的股利政策从多方面很好地支持了万科的投资和融资政策。万科在2009 年9 月15日举行的2009年第一次临时股东大会上。通过了公司09 年度公开增发不超过112 亿元的再融资方案，但截止到2010年年底，万科已经连续四年未利用股市进行再融资，尽管如此，万科公布的各项财务指标，及其不断进行的扩张之路都表明万科的资金链稳固和资金充足。2012 年初，万科向华润深国投信托融资人民币10 亿元用于东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要。万科的融资行为进一步说明随着我国房地产调控政策的力度在加大，万科持续通过不同方式和渠道筹集资金，这也是维持资金流的顺畅周转，在未来保持竞争力的强力保障。 2.万科的融资能力分析 根据融资优序理论，企业融资来源应首选内部融资，其次债务融资，最后是权益融资。但由于我国的经济运行机制和金融市场机制的特殊性，这种由低到高的顺序融资成本策略在我国房地产业的应用性不高。2008 年我国股市大幅下挫。且在近四年来低迷不振的情况下，少有房地产上市公司再增资扩股。股市的不振更凸显出企业资本结构的重要性，因为在保持可接受的破产风险的条件下，高效的发挥企业债务融资能力对于资金密集型的房地产行业维持资本运作和资金周转而言极其关键。 （1）举债能力 房地产行业的举债能力受到诸多因素的影响，有宏观层面的因素，比如当前的经济形势、国家的政策扶持等方面；也有微观层面的因素，即就企业自身而言，如企业的声誉、社会地
万科中粮假日风景销售 管理规定 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
万科中粮假日风景销售管理制度 第一章管理规定 一、行政管理 （一）行为规范要求 １、行为规范 遵守国家法律、法规。 具有团队精神，友爱互助，守法、廉洁、诚实、敬业； 关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德； 本着一切从客户角度出发为客户服务的精神，热情周到服务，帮助客户买到称心如意的房子。 以公司整体形象和利益为首要考虑因素，禁止利用公司名义谋取利益； 不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序； 切实服从上司工作安排和调配，按时完成任务，不得无理拖延或拒绝； 提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责； 公平竞争，不抢客，严格按照公司制度安排的接待顺序和客户认定程序进行接待。 保守公司管理及经营秘密，不可泄露本楼盘有关业务秘密及相关管理资料。 准时上班，不准迟到、早退和旷工； 不得兼职； 工作时间不得从事与工作无关的事情； 不得在工作时间从事娱乐活动，不得打牌、下棋、听随身听、玩电子游戏（玩手机）； 上班时间不得在销售大厅从事看报、喝水、吃东西、吸烟、化妆、打闹等与销售无关的事情； 不允许在办公区内高声喧哗、谈笑，不得闲聊与工作无关的事情； 不允许长时间（5分钟以上）接打私人电话； 上班之前两个小时内及上班时间不得饮酒；
任何员工、任何时候不得在售楼处打架、骂人； 员工在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行； 随时保持前台及洽谈桌椅的整洁，每位置业顾问在客户离开后应立即清理洽谈桌面并将椅子恢复原位，保持销售大厅整洁； 下班前，应自觉清理前台及自己的办公桌，将所有文件尽数归档，并收存好自己的办公用品；桌面不得摆放与销售无关的物品；不得乱扔办公用品，经发现，以没收处理； 2、仪容仪表 2.1、男士 上班时间统一着装，保持整洁大方，工号牌要佩带在左胸前，不能将衣袖、裤子卷起。系领带时，要将衣服下摆扎在裤里，穿黑皮鞋要保持光亮。 仪容要大方，头发要常修剪，不留长发，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，指甲要常修剪。 不得留胡须，要每天修脸，以无胡茬为合格。 上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料，注意个人清洁卫生。 2.2、女士 上班时间统一着装，保持整洁大方，工号牌要佩带在左胸前，穿裙子不可露出袜口，应穿肉色袜子； 女士上班要淡妆打扮，要求粉底不能打得过厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调； 眼影以不易被明显察觉为宜，眼线不要勾画太重，眼眉要描得自然，原则上以弥补眉形中的轻描为主，不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉效果； 涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，令人感受到青春的朝气和精神饱满；不留长指甲、不涂有色的指甲油，发式要按销售中心的规定要求，不留怪异发型，头发要梳洗整齐、不披头散发。 上班时间不准戴夸张的头饰和首饰，戴项链不外露，不准戴有色眼镜。 每日上班前要检查自己的仪表，需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当着客人的面或在公共场所整理。 2.3、整体要求
2012房地产营销策划之推广策略工具资料案例内容介绍： 2012房地产营销策划之推广策略｜广告组合策略策划工具资料案例 部分目录： || 2007年8月重庆房地产广告监测报告.doc | 2007年北京世爵源墅商业地产项目独栋包装策略案32页.ppt | 2007重庆铠恩国际家居名都广播广告投放沟通案.rar | 2008年上海峨山路浦江印象广告推广提案 | 2008年哈尔滨市南郡新城广告营销传播提案 | 2008年成都翠筑·天地开盘前推广计划.ppt | 2008年无锡阿维侬小镇年度执行细案.ppt | 2008年赣州市锦绣中央一期之假日风景品牌整合广告营销方案 | 2008年鞍山万科城年度总结报告.ppt | 2008重庆地产报纸广告-96个.rar | 2008重庆地产报纸广告128个图片.rar | 2009年4-6月杭州楼市出街报纸广告-398张.rar | 2009年广东楼盘广告一网打尽 | 2009年成都力迅·领筑推广建议
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我们先来看两个案例—— 万科在北京房山有两个楼盘，一个是“中粮万科长阳半岛”，一个是“京投万科新里程”。长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘，项目从2010年7月面市以来，销售额超过50亿。“新里程”项目距长阳半岛很近，是一个有1000余套房的小项目。如果你对照新里程项目的户型，你会发现几乎所有户型都能在毗邻的长阳半岛中找到同样的户型。也就是说，新里程的户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来的。 同属“华南五虎”的恒大，2011年实现合约销售额亿元，同比增长%；实现营业收入亿元，同比增长%；净利润亿元，同比增长%。更值得关注的是，2008-2011四年间，恒大的销售额平均增长率高达%。但是，假如你到长春、沈阳、石家庄等城市的“恒大·绿洲”看看，并认真对比一下各个项目的楼书，你会发现这些在全国都叫做“绿洲”的项目，无论是会所、售楼处，还是户型、外立面，几乎都是一模一样的。或许不同城市的“绿洲”业主不知道，但许多业内人员可能知道，各个“绿洲”就是一套标准图建出来的。 其实，不只是万科和恒大。据2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示，目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。例如： ■万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列； ■恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列； ■保利的花园系列、林语系列、山庄系列； ■绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列； ■万达的广场系列、华府系列； ■龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。 而且，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队的大中型房地产企业，以及相对低调的央企地产企业，近年来也逐渐形成了自己的产品系列，也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。例如，金地的“格林”系列（格林小镇、格林春天、格林春晓等），世茂的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅），阳光100的新城系列，世纪金源的“世纪城”系列等。地产央企中，如华侨城的“华侨城”系列，中粮的“大悦城”
万科的主张摘抄 ——城市的住区1988~2004 万科开创了一个新时代，从尊重人出发，进而在产品上实现了对消费者价值的尊重；万科是中国的第一个引进业主自主管理小区的公司，但万科同时也是唯一坚持不做封闭小区的公司。 2002年以后，万科发展进入区域集约化阶段 “点——线——面”的发展战略，以中心城市向周围200KM半径拓展市场。 人们为了活着，聚集于城市，为了活的更好，居留于城市。 ——亚里士多德 “……许多住区项目开发时机的选择非常重要，提前两步就‘死’了，提前一步就会比较累，提前半步就会取得惊人的成功。” ——卢冰 两期楼盘价的的巨大落差，实际上带来的不仅仅是开发利润的大副降低，更使许多先期购房的入住居民对物业贬值现实无法接受，而且加上工程质量的缺陷，小区机动车停车位不足等问题……
高密度住区 采取群房与塔楼连接处大面积屋顶架空花园概念，在有限的住区规模内提供了社区内部的休闲活动区域 过滤论——伯吉斯 新住宅只能建在旧住宅的外围，并提供高收入家庭为前提分析城市住宅的一系列现象和过程。越是新主房离城市中心越远，越为高收入家庭使用；类推，最贫穷的家庭则主在最靠近中心的最老的住房中，直到城市中心那些最陈旧的住房逐渐被遗弃被拆毁后由“中心商业区”的办公和商业设施取代。 人们选择住宅的过程也是对城市居住环境的“用脚投票”过程 “社会聚集”——吸引相同需要的人聚集 ——艾伦·W·伊文思《城市经济论》
地价——实际上是一种分配工具，按“最高租金原则”对城市土地进行分配，因此，地价可谓城市空间结构的天然规划师 万科对于土地储备的原则： 即使不增值，也至少保值。因此会选择“未来肯定会有增殖的空间。” 区位影响： 第一，符合政府对于城市规划的要求 第二，尽量与挂运系统相关联，还要从多要素结合的角度进行优势整体和分析匀质城市 景观的实用性和可参与性 泛会所 深圳金色家园项目建设用地十分有限，为采用半围合布局，为保证顺利开发建设而实现较大的容积率；2为获得良好住宅朝向同和小区中心花园的完整性，营造宁静舒适的环境，同时，为解决建成区绿化活动场地有限问题，结合绿化景观的组织，提出“泛会所”概念
北京市商品房预售方案 填报日期：年月日（地名核准名称）项目由（房地产开发企业名称）开发建设。 一、项目基本情况 （一）项目地名核准名称： （二）项目坐落：区（县）（土地证坐落） （三）土地出让用途： （四）项目总规模：建筑面积：平方米；占地面积：平方米；规划住宅户数：套。 本期【存在】【无】分期建设。分期建设情况如下：一期建筑面积平方米；二期建筑面积平方米；……。 （五）项目物业情况（应与《前期物业服务合同》内容一致） 该项目【属于】【不属于】2010年10月1日后,按照《北京市物业管理办法》实行新的物业管理区域划分的项目。 1、物业管理区域划分（本次预售楼栋所在物业管理区域情况） 备注：（选择【不属于】的项目，应在此说明相关情况，并注明与以前办理预售许可证所对应的区域及预售许可证号等内容。） 2、物业服务费用评估（选择【属于】的项目，应填写此内容。开发企业应依据北京市住房和城乡建设委员会发布的《物业服务评估监理机构随机抽取程序》，在北京建设网（https://www.doczj.com/doc/0413774022.html,）上抽取物业服务评估监理机
构。） 物业服务评估监理机构名称： 物业服务费用评估书报告摘要： 3、物业服务用房 建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。 4、属于业主共有的共用部位明细 （1）房屋承重结构； （2）房屋主体结构； （3）公共门厅； （4）公共走廊； （5）公共楼梯间； （6）内天井； （7）户外墙面； （8）屋面； …… 5、属于业主共有的共用设施设备明细
(六)配套生活垃圾分类设施 （根据《北京市生活垃圾管理条例》的规定，新建住宅建设项目，建设单位应当在销售场所公示配套生活垃圾分类设施的设置位置、功能等内容，并在房屋买卖合同中明示。）该项目配套生活垃圾分类设施共处，具体位置及功能为： 1、； 2、； 3、； 4、； ； 。 二、项目进度安排 (一)项目建设周期 预计建设周期为年至年，共计年时间。各期工程建设计划和进度安排为：
万科中粮假日风景项目售楼部保安、保洁服务标准 第一节保安员管理 保安管理目的：保证示范区的安全，维持售楼大厅秩序。 保安管理标准 （一）仪容仪表 1、服装： ?各岗位员工必须着本岗位制服上岗，着装统一。 ?制服应勤洗勤换，确保制服的干净、整洁、无污迹、油渍。 ?制服应平整、挺括、无皱褶。 ?制服应完好无损、不开线、不掉扣。 ?制服应扣好扣子，不得翻起衣领，不卷起制服袖子、裤脚。 ?按规定佩戴帽。 ?按规定打领带、扎腰带。 ?员工上岗须穿黑色袜子并将其拉展。 ?下班后不得穿制服回家。 2、服务铭牌：
?员工上岗须戴铭牌，统一戴在左胸，位置与地面平行，不得歪斜。 ?铭牌应字迹清晰、完整。 3、个人卫生： ?员工上岗前应整理个人卫生，做到整洁、干净、无异味。 ?员工不得留长指甲，保持指甲干净。 ?男性员工不得留长发，小胡子，长鬓角。女性员工不留奇异发型，发型应美观大方、整洁。 4、饰物： ?员工上岗可戴饰物手表，结婚或订婚戒指。 ?员工上岗不得戴贵重戒子、耳环、手镯、项链。 （二）形体动作 1、站姿： ?站立服务采用跨立式。 ?站姿应优美，精神饱满，表情自然，面带微笑。 ?站立时应两眼平视或注视服务对象，不斜视客人或东张西望。 2、走姿： ?行走时动作文雅，面带微笑，自然大方。 ?两眼平视，正对前方，身体保持垂直平稳，不左右摇晃，无八字罗圈腿。 ?步速适中，（每步45cm，每分钟90步），注意前方。与客人相交时，微笑问好，侧身让道。 ?引导客人行进时，主动问好，指示方向，走在客人右前方1.5－2步距离处，身体略为
侧向客人。 ?行进中与客人交谈，应走在客人侧面0.5步处或基本与客人保持平行，转弯先向客人示意指示方向。 3、坐姿： ?当班或与客人交谈需坐下时，坐姿平稳、端庄、自然、面带微笑。 ?两脚并齐，两手垂于体侧或放在两腿上，重心垂直向下，双肩平稳放松。 ?坐下服务或与客人交谈时，两眼注视客人，精力集中，不斜视客人。 4、手势： ?为客户服务或与客户交谈时，手势正确，动作优美、自然、符合规定。 ?手势幅度适中，客人易于理解，不会引起客人反感或者误会。 ?使用手势时，尊重客人的风俗习惯，注意同语言结合，不用可能引起客人反感的手势。 （三）服务质量 1、主动热情、用户至上： ?牢固树立用户至上，用户满意第一的观念，以高度的责任心对待本职工作。 ?想用户之所想，急用户之所急，服务于用户开口之前。 ?注重礼貌，态度和蔼，待客诚恳，一视同仁。 2、耐心周到，体贴入微： ?服务有耐心，不急躁、不厌烦、操作认真。 ?不怕麻烦，有忍耐精神，忍辱负重，一视同仁。 3、礼貌服务，举止文雅： ?注重仪表仪容，感观庄重、大方。
长阳半岛楼盘调查分析报告 中粮万科长阳半岛的概况 中粮万科长阳半岛位于京良路南侧，距京石高速长阳出口约3公里，紧邻轻轨交通，房山线可与地铁9号线实现换乘，方便抵达丽泽商务区、公主坟、中关村等市区热点区域。容积率为2，绿化率30%，占地面积500000平米。生活配套目前还很不完善，但第一批业主入住后会有些小型配套，可以解决业主日常所需。 物业类型：普通住宅规划面积：500000平米 建筑类别：板楼,塔楼,高层建筑面积：1050000平米 装修情况：精装修规划户数：7000 户 开盘时间：2011-06-11入住时间：2013-10 开发商：北京中粮万科房地产开发有限公司产权年限：70年 投资商：北京中粮万科房地产开发有限公司...车位数：7000个（1:1） 物业公司：北京万科物业服务有限公司绿化率：30% 中粮万科长阳半岛1号地的祥云湾目前在售的户型为135平米3居、135平米4居，均价18000元/平米，板楼。目前剩的户型为10多套84平米2居和90-100平米3居，均价为18000-18800元/平米，全款97折，贷款99折，2013年10月底入住。项目内的幼儿园2013年9月份开始招生，小学和中学则到2014年才开始招生。 中粮万科长阳半岛项目介绍 中粮万科长阳半岛为万科在长阳的第一个项目，也是北京市楼市新政出台后第一个试水低价入市的楼盘，事实证明了其决定，该项目创造了屡次开盘屡次售罄的神话，并且在2011年新国八条出台后再次开盘，首日也出售60%。项目1号地和5号地为住宅用地，建筑面积80多万平方米，3号地多为商业用地，建筑面积25万平米。 中粮万科长阳半岛区域介绍 中粮万科长阳半岛位于房山长阳地块，这里将建成中央购物中心，而且项目的，3号地块为商业用地，将配有小学、幼儿园和大型商业。周边有京良路和京周路，距离京石高速长阳出口约3公里，从京石高速西三环六里桥到京良路出口仅10余公里。
北京四中房山校区（Garden School）- 李虎（OPEN建筑事务所） 点击图片可在当前页面查看大图（部分图片较大，可能需要等待片刻） 本案例含有子案例（+ 1）：1.北京四中房山校区最新实景照片（Beijing No.4 High School Fangshan Campus）- OPEN Architecture 项目档案： 建筑设计： OPEN建筑事务所 项目名称：北京四中房山校区（Beijing No. 4 Middle School Fangshan Campus）（北京四中长阳校区） 甲方: 北京中粮万科房地产开发有限公司 主要建筑师：李虎，黄文菁 地址：北京市房山区长阳镇 设计时间：2010-2014 完工时间：2014 占地面积：45,332平方米 总建筑面积：51,000 平方米 节能顾问：清华大学建筑节能研究中心 合作设计院：北京建筑设计院四所 项目简介： OPEN在2010年应邀参加万科集团组织的北京四中房山校区项目的竞赛并获胜。项目已于2014年8月31日举行落成暨开学典礼。该校区占地约45,000平米，建筑面积51,000平米，为36班完全中学，包括大礼堂、食堂、体育馆、图书馆、游泳馆、宿舍等完备的配套设施,将成为国内第一个绿色三星认证的中学建筑。 设计理念： 四中校园的设计来源于对中国教育现状的深入调研和反思。我们提出了一系列可实施的设计策略，在丰富的自然形态和多层次的社交空间之间，构筑愉悦而且高效的教学环境。 在能源危机、全球变暖、灾害频发的宏观背景下，让我们的年轻一代学会尊重自然，与自然和谐共处，已是刻不容缓的议题。新学校的设计将教室和实验室等普通教学空间架空于地面以上，排列在根茎状的空间组织结构内，构成高效联接的教学空间，
E物业赴雅居乐物业、万科物业参观学习心得体会 E物业赴雅居乐物业、万科物业参观学习心得体会提要：为了学习借鉴优秀物业管理企业的成功经验，提升物业服务水平，3月1日、2日，我司组织公司管理人员前往雅居乐物业、万科物业、E城物业、E物业（假日广场）参观学习 物业论文 E物业赴雅居乐物业、万科物业参观学习心得体会 为了学习借鉴优秀物业管理企业的成功经验，提升物业服务水平，3月1日、2日，我司组织公司管理人员前往雅居乐物业、万科物业、E城物业、E物业（假日广场）参观学习。 3月1日上午9点30，E物业人员一行18人抵达雅居乐物业E新城办公地点。雅居乐物业总经办的王振海主任首先接待了我们，他简单介绍了雅居乐物业的基本概况、组织结构、发展史以及所取得的成绩等。随后z主任和客服部的z带领我们先后参观了E新城小区物业服务中心及小区现场，E新城的部分部门负责人认真讲解了各部门的职能，介绍了各自在从事物业管理多年来的经验，并与我们进行了交流。期间雅居乐物业的z总在百忙之中会见了“老下级”——公司的z总，叙旧之余对E物业的成长表示关心并给予指导，对参观学习人员的到访表示热烈欢迎。 随后，我们与老朋友E物业的z总及假日广场的z经理联络，分别参观了E物业的E 城项目和E物业的假日广场项目。E城项目的z经理和假日广场项目的z经理热情接待了我们，详细介绍了所在项目的物业管理现状，人力资源状况，以及公司发展历程、企业文化、经营管理理念和团队协同精神等相关经验。 3月2日，我们一行人员参观了万科城市风景花园。在万科物业的接待室，万科物业的z总经理、E经理及z经理专门接待了我们，为我们介绍了万科物业服务的一些经验与心得。随后，在z经理及z经理的带领下，我们在万科城市风景花园小区内，详细参观了万科物业在社区公共设施管理、公告栏、服务增值等许多细节之处，万科物业对细节的精益求精及致力于标准化流程的管理给参观人员留下了深刻的印象。 通过参观学习，使我们对物业管理有了更加直观的认识。深刻地认识到物业管理的艰巨性和物业工作的繁琐性、细致性，以及加强与优秀物业管理服务企业的交流学习的必要性。此次参观学习，对下一步E物业的服务工作开展有着深远的指导意义；另一方面，使我公司管理人员更清晰、直观地看到了我们与行业领跑者的差距，也看到了努力的方向和目标。 在此次的参观学习活动中，雅居乐物业的z总、z主任、z；E城物业的z总、z经理；假日广场的z经理；万科物业的z总经理、E经理、z经理、z主管等热情地接待了我们并给予我们许多业务指导及帮助，E团队的全体员工在此对他们表示最诚挚的谢意！ 在E新城，我们着重参观了雅居乐物业规范的服务流程及细节管理等，匆忙当中忘记了和热情接待我们的z主任及z合影，希望下次能补上。 醒目的标示 E城的外立面 在万科的接待室，z总经理、E经理、z经理、z主管热情地接待了我们并给我们讲解万科的E经理已经是第二次热情接待我们，临别留影，我们真的是万分感谢！ E市E物业管理有限公司 物业论文
请愿书 尊敬的北京市级相关领导： 您们好！ 我们是中粮万科长阳半岛项目（以下简称“长阳半岛项目”或“本项目”）的业主代表，谨代表本项目近8000户业主，要求房山区教委在今年9月1日前务必解决本项目配套的北京小学长阳分校（以下简称“配套小学”）存在的不合理划片问题，保证今年及今后万科业主的京籍、非京籍适龄子女能够顺利入读配套小学。 一、事件概述： 2010年，万科开始牵头在长阳起步地区引入北京小学，并于2012年8月25日正式与西城区教委、房山区教委、北京小学三方，签署的《关于在北京长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（见附件2），约定“北京小学属于长阳半岛教育配套”、约定“北京小学“校名等不得用于本长阳项目以外的其他项目。 北京小学长阳分校编制为6个年级、24个班、一个年级4个班、每班38人，对应长阳半岛项目（万科2009年拿地）的2.5个地块，根据2006年公布的《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），按照长阳半岛居民人数规划的最低配置，服务范围是长阳半岛近8000户居民。 在没有征求意见、没有任何公示的情况下，房山区教委于2013年5月22日发布“北京市房山区教育委员会关于房山CSD长阳核心区划片招生范围的意见”（以下简称“北小长阳分校2013招生意见”，见附件3），将北京小学长阳分校的划片范围从1#地、3#地南、5#地扩展为1-6#地（见附件1），除万科开发的长阳半岛（包括半岛家园、云湾家园、紫云家园）外，规定中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集业主子女全部入学北京小学长阳分校，共计约20000户居民。
后于2015年4月30日发布“北京市房山区教育委员会关于房山长阳地区划片招生范围的意见”，引入临时划片概念，进一步扩展周边行政村（见附件1）共计11个，户数不详，规定除长阳起步区1-6#地外，西营、马厂、高岭、牛家场、保和庄的适龄新生先入学于北京小学长阳分校，搬迁后，根据搬迁位置就近入学。 导致北京小学长阳分校24个班、一个年级4个班的编制对应8000户居民规模，严重超标至20000余户居民，为后期区域内适龄儿童就学埋下隐患。 2014年，北京小学长阳分校招生为6个班，超编2个； 2015年招生班级数达10个，超编6个，编制满员； 2016年招生班级数已达14个，超编10个，入学需求人数共计530左右，其中包括约220名万科业主的子女，全体被安排进入徜徉集配套小学，经北京小学长阳分校的武校长亲口确认，将挂牌“北小长阳分校祥云校区”，班级编制36个。 二、针对以上事实，我们有以下疑问： 第一、北京小学作为长阳半岛教育配套，承载2.5个地块的入学需求，符合《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），房山区教委无视《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》，连续两次盲目增加招生片区，导致2016年不能保证万科业主的京籍、非京籍适龄子女入读配套小学的后果，其公信力何在？ 第二、房山区教委于2010年至2013年1月明确在官网多次表态北京小学长阳分校是万科的配套小学，2013年1月明确表示中国铁建·长阳国际城无配套小学（见附件7）。而不过短短几个月，2013年5月北小长阳分校2013招生意见，却推翻了自己的官方说法，把包括国际城在内的周边1-6#地划入万科配套小学，其公信力何在？以后，房山区教委的官网以及通过各媒体新闻报道明确的官方说辞，公众是否需要信赖？ 2013年7月，万科业主代表、房山区教委、万科签订三方协议（附件2），约定万科1、3、5地块的所有业主适龄子女肯定能入读3号地北小分校而非其他
北京万科户型精装修材料配置标准
标准化分级资料 ——假日风景C区 一、材料部品清单 一级清单：按系统分类、产品名称、品牌、规格、索引（完成） 二级清单：按功能间分类对各系统产品详细解释、安装位置、定位尺寸、产品信息（名称、品牌、型号、规格、照片、价格）、数量、 三级清单：组装产品具体材料、五金清单 1、橱柜材料清单 2、更衣柜材料清单 3、水盆柜材料清单 4、玄关柜材料清单 5、家政储藏柜材料清单 6、户内门清单 7、石材清单 二、设备定位清单 三、设计标准清单-配节点图 四、紫台、假日对比清单 五、按功能间分析成本测算权重 六、建筑图纸同现场尺寸对比清单 七、户型比例清单
一、基本信息 (2) 户型单元 二、建筑单元平面 (3) 三、精装户型平面 (4) 四、户型分析 (4) 五、户型数据 (5) 六、样板间照片…………………………………………………………………………………..6-8 材料部品单元 七、装修主材……………………………………………………………………………………9-18 八、设备、家电………………………………………………………………………………...19-21 九、电气、智能化……………………………………………………………………………..22-24 十、家具系统...............................................................................................25-32 十一、卫浴系统.........................................................................................33-35 十二、门窗五金 (36) 图纸资料单元 十四、条件图………..……………………………………………………………………………37-41 十五、节点详图…………………………………………………………………………………42-44 十九、交房标准…………………………………………………………………………………45-46
春暖假日邂逅风景 ——万科假日风景“五一假日嘉年华”活动方案1、活动目的： 万科假日风景售楼处开放伊始，借五一假期，组织嘉年华活动，邀约老客户，吸引新来访，为项目积蓄更多的客户。 2、活动时间： 2011年4月30日—5月2日 3、活动地点： 万科假日风景售楼处 4、参加人员： 由于4月16日组织售楼处试运营，4月23日组织售楼处及样板间开放活动，已经有过客户邀约，短时间内再次邀约易使客户出现逆反情绪，因此五一活动不建议大规模邀约老客户。活动信息以普发短信的形式传播，短信发送范围建议为福山区，开发区。短信数量为30万。通过对前期短信反馈效果的评估，那些人群的来电效果较好，建议发送此批人群。 从售楼处试运营之后的来访情况评估，每天的平均来访量大约在243组。五一期间配合活动的宣传，预计到访量可达到200组。基于此，预计来访人数为：500人预计来访人数为：200组（4.30日）200组（5.1日）100组（5.2日）. 附：近期每天来访客户数量表 日期新到访电转访复访看房团合计 ** 276 149 179 604 ** 36 104 30 103 273 ** 30 1 1 32 ** 54 3 1 58
** 58 6 68 132 ** 55 0 55 110 ** 56 2 50 108 ** 56 378 108 542 ** 24 276 45 59 404 ** 55 19 99 173 合计700 938 636 162 2436 5、邀约方式： 短信邀约： 4月29日针对福山区选定人群发送邀约短信，告知周末现场将举办“春暖假日邂逅风景”五一假日嘉年华活动，邀约客户到访参与，为销售卖场聚集人气。 短信内容（待会议确定）： 你想亲手制作剪纸吗，你想亲手造型风筝吗？万科假日风景五一假日DIY系列活动热情来袭，情动五一，让我们一起DIY 6458888 6、活动内容： 目前可用的活动场地为三个区域，区域一：售楼处内部，区域二：观景平台，区域三：停车通道区，建议主活动区域为区域二观景平台，售楼处内部分时段设置小型活动，保持售楼处内部的人气适中。
中粮地产(北京)有限公司拟收购 北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目 资产评估报告书 中企华评报字[2010]第432号 共一册，第一册 北京中企华资产评估有限责任公司 二零一零年八月二十六日
资产评估报告书 目录 声明 (2) 摘要 (3) 资产评估报告书 (5) 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 (5) 二、评估目的 (10) 三、评估对象和评估范围 (10) 四、价值类型及其定义 (10) 五、评估基准日 (10) 六、评估依据 (11) 七、评估方法 (13) 八、评估程序实施过程和情况 (17) 九、评估假设 (21) 十、评估结论 (23) 十一、特别事项说明 (24) 十二、评估报告使用限制说明 (25) 十三、评估报告日 (26) 十四、签字盖章 (26) 资产评估报告书附件 (27)
声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
关于石景的设计： 1. 中国地大物博，不同地区出产的石材都各具特色。石景设计的关键是找到一种与景观设计的项目在“气质”上最相配、最适合的石头，然后进行细部的雕琢。因此，在细部设计中不必拘泥于太湖石或灵壁石等传统的石头，运用其它类型的石头可能会产生更好的效果。如贝聿铭在苏州博物馆中运用的泰山石、在北京香山饭店运用柳州的石头、在北京中银总部运用昆明石林的石头（略）。 2. 石头作为借景、对景及障景等景观手法使用时，要符合中国人的审美情趣。如石头的摆放要主次分明、疏密有致。每组石景要有主峰和次峰相互配合，否则没有重点，会让人感觉一盘散沙，像个采石场。石头要“似有飞舞势”。“势”体现了石头形体的力量感和动感，给人以美的联想。如前述苏州博物馆的石景（略）。 3. 选用的石头应有健康之美。中国传统园林中对太湖石的要求是瘦、皱、漏、透，这是古代文人希望用人工的手法来刻意形成自然界偶然生成的造型。但是，当代中国的社会结构、经济体系等与古代已经有了巨大的变化，人们更加追求原生态的、自然的健康之美。我们在设计中应该尽量保留石头原始的状态，不要过多地人为加工和修饰，这就是“健康之美”。如上海滨江森林公园的龟纹石（略）。又如上海九间堂别墅花园中的石景（略）。 4. 在多个石头形成的一组石景中，为了更具整体感，某些石头在布局的时候需要适当地处理和加工，使之与其他石头更好地结合。如贝聿铭在苏州博物馆布置石景时，发现某几块石头的切面效果和原有表面区别太明显，自然石表面色泽较深，切割面则色泽较淡，而且切割出来的石头表面过于平整光滑，缺乏自然浑厚的感觉。经过现场讨论，他采用特殊的方法（略），人工切面很好地过渡到自然面的效果。
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科假日风景建设工程施工合同样本 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
大连万科假日风景建设工程施工合同补充协议 工程地点：大连市红旗镇旅顺中路西山水库北侧 建设单位：大连万科房地产开发有限公司 承包单位： 日期： 目录 第一部分：协议书 第二部分：合同条款 定义 合同文件组成及解释次序 甲乙双方的人员、设备 甲方责任 乙方责任 工程监理 工程造价及造价结算 工期管理 质量管理 工地现场管理 工程分包管理 材料设备 工程款的核实与支付 工程竣工验收与移交 结算管理
奖励与违约金 销售配合 专利技术及特殊工艺 不可抗力 保险和担保 文物和工程障碍 违约和争议 合同解除 合同生效与终止 合同份数 其他 附件 1.附件1. 《甲方分包工程项目清单》； 2.附件2. 《零星工程单价表》； 3.附件3. 《措施项目报价表》； 4.附件4. 《甲供材料项目清单》； 5.附件5. 《关于设计变更和现场签证的协议书》； 6.附件6. 《廉洁合作协议书》； 7.附件7. 《工程质量保修协议书》； 8.附件8. 《承诺函》； 9.附件9. 《万科集团项目现场CI策划的主要内容和规定》； 10.附件10.1.《乙方管理人员名单》； 11.附件10.2.《乙方施工设备清单》； 第一部分协议书 发包方（以下简称甲方）：大连万科房地产开发有限公司
万科中粮假日风景销售管理制度 第一章管理规定 一、行政管理 （一）行为规范要求 １、行为规范 ?遵守国家法律、法规。 ?具有团队精神，友爱互助，守法、廉洁、诚实、敬业； ?关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德； ?本着一切从客户角度出发为客户服务的精神，热情周到服务，帮助客户买到称心如意的房子。 ?以公司整体形象和利益为首要考虑因素，禁止利用公司名义谋取利益； ?不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序； ?切实服从上司工作安排和调配，按时完成任务，不得无理拖延或拒绝； ?提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责； ?公平竞争，不抢客，严格按照公司制度安排的接待顺序和客户认定程序进行接待。 ?保守公司管理及经营秘密，不可泄露本楼盘有关业务秘密及相关管理资料。 ?准时上班，不准迟到、早退和旷工； ?不得兼职； ?工作时间不得从事与工作无关的事情； ?不得在工作时间从事娱乐活动，不得打牌、下棋、听随身听、玩电子游戏（玩手机）； ?上班时间不得在销售大厅从事看报、喝水、吃东西、吸烟、化妆、打闹等与销售无关的事情； ?不允许在办公区内高声喧哗、谈笑，不得闲聊与工作无关的事情； ?不允许长时间（5分钟以上）接打私人电话； ?上班之前两个小时内及上班时间不得饮酒； ?任何员工、任何时候不得在售楼处打架、骂人； ?员工在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行； ?随时保持前台及洽谈桌椅的整洁，每位置业顾问在客户离开后应立即清理洽谈桌面并将椅子恢复原位，保持销售大厅整洁； ?下班前，应自觉清理前台及自己的办公桌，将所有文件尽数归档，并收存好自己的办公用品；桌面不得摆放与销售无关的物品；不得乱扔办公用品，经发现，以没收处理； 2、仪容仪表
工业园区 1、新城花园小学 天翔花园、都市花园、天域一期以及苏嘉杭高速公路以东、现代大道以北、星港街以西、苏慕路以南区域(不含加城湖滨)，包括东方花园、万杨香樟公寓、新城花园、星海人家、新加花园等。 2、星海小学 星明街以东、苏华路以南、星汉街以西、金鸡湖路以北区域，包括苏都花园、师惠花苑、映象花苑、白领公寓、四季新家园、加城花园、金融苑、苏信大厦等 3、星港学校 韶山花园以及(1)星明街以西、现代大道以南、东环路以东、苏茜路以北区域，包括东港二村、绿城花园、华庭苑、贵都花园、新馨花园、宜家公寓等;(2)东环路以东、新苏路以南、苏嘉杭高速公路以西、现代大道以北区域：包括苏安新村、东港新村(含一斗山路)、新苏安200-218幢、娄门路130-200号及其他尚未拆迁的居民，新苏苑、东环路221-223号、三星苑等。三个校区(本部、东港、苏安)分别按原学区段就近入学。 4、星湾小学 加城湖滨、天域二期、天域三期、中茵皇冠以及星港街以东、现代大道以北、星塘街以西、苏虹中路以南区域，包括湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海湖滨一号、和风雅致花园、雅戈尔未来城、海尚壹品、星湖花园、中央景城、翡翠国际、白塘景苑、九龙坊、万盛街118号以及在此范围内其他开发并交房的楼盘等。 5、园区第二实验小学 金鸡花园、半岛华府、以及金鸡湖以东、现代大道以南、津梁街以西、苏胜路以北区域，包括枫情水岸、春之韵、东湖大郡(一、二期)、自由都市(即东湖大郡三期)、东城郡(即东湖大郡四期)、金湖湾、湖畔天城、欧洲城、第五元素以及在此范围内其他开发并交房的楼盘等。 6、方洲小学 丽舍花园(原南山巴黎印象)、伊顿小镇、德邑花园、澳韵花园、逸庭花园(原万科中粮本岸)以津梁街以东、斜塘河以北、青秋浦以西、现代大道以南区域以及星塘街以东、苏虹中路以南、青秋浦以西、现代大道以北区域，包括埃拉国际水岸、东湖林语、朗诗国际街区、中海海悦花园、水墨30度(即水墨花园)、凤凰城、青年汇、亿城新天地(即榭雨苑、香颂花园、钟南花园等)、雅戈尔太阳城等以及在此范围内其他开发并交房的楼盘等。 7、翰林小学 水墨江南、荣域花园及独墅湖以东、独墅湖大道以南、星塘街以西、东方大道以北区域包括翰林缘花园、菁英公寓(优租房)等以及在此范围内开发并交房的楼盘等。 8、莲花学校 星湖街以东、金鸡湖大道以南、星塘街以西、独墅湖大道以北区域，包括：莲花新村一、二、 三、四社区。 9、娄葑学校 娄葑镇北区，官渎路以东、沪宁高速公路以南、跨阳路以西、312国道以北区域，包括：临芳苑、泾园新村、泾园二村、日兴花园、天骄锦城、梅花一村、梅花二村、梅巷村等 10、唯亭学校 唯亭镇东区的东亭家园、厦亭家园、畅苑新村(1-3区)、亭苑小区、青灯新村、元珠村动迁过渡房、交通A区和B区、戈巷村等。 11、唯亭实验小学 唯亭镇东区亭南社区以及东港河以东、阳澄湖以南、奇业路以西、娄江河以北范围，具体包括：唯亭老镇区、青苑新村(青苑1-5区)、元珠社区、怡邻(夷陵)社区、阳澄社区、摩尔尚城、