目录
第一章：区域市场分析
第二章:成本核算
第三章: 本案客户群定位
第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广
第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析
一、北京地产市场销售量分析
今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。
商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。
经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析：
（一）、朝阳区销量分析
根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？
市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
等，都是均价在5000元/平方米上下的普通商品房。而受SARS影响，这些楼盘在5月推出的可销售面积非常少，而经过近一个月的盘整，进入6月，开始推出新盘并加大营销力度。
其次，朝阳区绿化隔离带项目多。北京市124平方公里的第一条绿化隔离带朝阳区占了110多平方公里，南磨坊乡、蒋台乡、来广营等地区的绿化隔离带项目不少，而绿化隔离带项目由于享受一定的政策优惠，房价相对较低。而由于SARS的影响，环境好、密度低、以板楼为主的绿化隔离带项目特别受买房人青睐，销售非常火爆，这也从一定程度上拉低了朝阳区的平均房价。
再次，朝阳房价相对高的区块如国展地区、CBD地区、太阳宫地区、双井-劲松地区、亚奥地区等几乎都没有新盘入市，高价房供应量相对偏小。由于朝阳区地理范围比较大，区块经济发展速度不同，各个区块的房价高低以及随市场变动的幅度也不同。
（二）、本案项目分析
1、朝阳路两边项目集中，自京广中心向东，绵延伸展数十
里，一直连接通州区。这本是一条交通辅助路，但在几
年时间里，路两侧却聚集了大大小小数十个房产项目。
住宅供应量达几百万平米。其密集程度和供应规模不但
在北京地区不多见，于是业内人士将它形象的称为——
“地产一条街”。
2、是CBD购房群体首选之地，在CBD的规划中，只有２５％
的区域是住宅区，其中还有不少是商住楼，真正用于纯
住的住宅项目相对稀少。 CBD公寓住宅的供应量在２５
０万平米左右，这远远不能满足大约３００万在CBD工
作的人士的居住需求。另外，由于CBD区域相对狭小，
其土地价值也随CBD的开发而日益飙升，住宅项目的价
格也较其它区域高出许多。所以，越来越多的人将置业
的目光转向与CBD相临的周边区域。而朝阳路正由于处
于紧邻CBD的黄金地段而成为这些人士购房的首选区
域。
3、交通方便，可直达CBD核心区。与CBD超近距离的亲密
接触是其它区域所难以比拟的。朝阳路不但本身连接
CBD，而且与三环、四环先后交接，直通CBD核心区域，
从而使得的进出CBD非常方便。
4、朝阳路项目集中将带动周边商业发展，朝阳路与京通快
速路相比在通行速度上差距很大，但是其全段开放的格
局使得围绕整个路段形成了一个连续不断的居住带，并
且这个居住带还有向居住网发展的态势，聚集了大量的
物流和资金流，为周边经济的发展奠定了基础。而京通
快速路十多公里的路段上只能在为数不多出口处兴建大
型住宅项目，从而使其周边项目成一种点状分布态势，
失去了规模优势。
5、道路改造将改善朝阳路交通状况。现今制约朝阳路发展
的交通拥挤和周边环境等问题亦开始改造，朝阳路的地
下管道改造工程已经开工，路面拓宽工程于两年内完工。
另外一条西起东大桥蓝岛，经四环红领巾桥，横穿青年
路，平行于朝阳路的朝阳北路一期已投入使用。朝阳路
上的京棉集团将大举搬迁，原工业用地辟为住宅区。这
里将被建成一个150万平方米以上的超大社区，1.2万
户居民将被整体搬迁。如此一来，朝阳路周边的交通环
境和居住状况将得到极大的改观。
6、朝阳路项目集中、规模大、品质高。据统计，朝阳路两
侧已建和在建项目有20多个，住宅总供应量在500万平
方米以上。其中尤以“远洋天地”80万平米、“罗马嘉
园”40万平米、“兴隆家园”60万平方米，“晨光家园”
90多万平方米，“通惠家园”60万平米、“青年路小区”
90余万平方米、“柏林·爱乐”60万平米等几个“大盘”
规模最为宏伟。另外，如“朝阳园”、“绿岛苑”等也都
是规模不小的社区。
7、从市场定位来看，所建住宅大多是针对在CBD工作的白
领阶层。由于住宅总供应量丰富，所以住宅平均定价并
不高。70%以上的住宅均价都在4000/平米——6000/平
米之间。由于客户层和均价基本趋同，所以住宅品质、
房屋结构、社区质量等因素成为提升住宅销售量的重要
因素。
8、从建筑形态来看，朝阳路目前的项目多以塔楼为主。因
此，以南北通透的板楼为主的楼盘，或设计合理的碟形
塔楼都得到购房者极大的关注。其中“罗马嘉园”、“柏
林·爱乐”、“美然动力街”等板楼楼盘尤为耀眼。
三、朝阳路项目未来市场预期
1、从朝阳路的规划和目前的市场发展不难看出，在可以
预期时间内，朝阳路沿线的项目价格将在维持原有水
平的基础上稳步上升，其中高档公寓楼盘的开发将吸
引更多有实力的开发商的关注，而建筑形态也会向更
科学、更加人性化的方向发展。
2、另外，由于房产项目集中，竞争激烈，所以住宅项目
的建设和销售将更加注重质量和服务。不单单是接连
CBD的“黄金”干道，更是成为面向东直门、燕莎、
朝外、建国门、国贸等大型成熟商圈，背依通州卫星
城的带状寄居区。随着上述区域周围可开发的土地日
益稀少，大量有居住需求的人将被挤压至环线以外的
广阔区域。
3、而在朝阳路北面，已改造开通的姚家园路和正在规划
改造中的朝阳北路都将会把这几大商圈的人群吸引
过来，最终与朝阳路连接形成一个规模宏大的居住
网。而那时，朝阳路横贯东西、通透南北的交通优势
将会发挥的淋漓尽致，其周边项目的升值潜力也将是
不可估量。
4、在短期时间内，由于几大商圈巨大的吸引力，朝阳路
项目的开发还是会以五环为界形成冷热不均的态势。
五环以西由于距离和交通的天然优势，周边项目的发
展速度和发展潜力都会有一个快速的提升期。这个区
域由于受几大商圈的向心力影响会逐步向核心化方
向发展，大批在这几大商圈工作的高收入人群将被这
里优越的地理位置吸引而在此寻求居所。因此在此区
域购房投资相信会有一个良好的回报，当然这一切的
前提必需是所购房屋具有有良好的品质。
四、本案周边项目调查
第二章成本测算
面积:77.782平方米
A区地上住宅38928平方米
商业8973平方米
地下车库2696平方米
地下3764平方米
B1楼地上住宅21341平方米
地下2050平方米
1、土地成本：
A、补偿价：90，101，170元
(1)、60269 m2×1250/ m2=75，336，250元
(2)、5814 m2×417/ m2=2,424,438元
(3)、2696 m2×417/ m2=1,124,232元
(4)、8973 m2×1250/ m2=11，216，250元
B、四源配套费：80×77752 m2=6220160元
C、出让金： B区：6880029元
A区：18116400元
合计：6880029元+18116400元=24996429元 121317759元÷77752 m2=1560元/ m2
2、前期费用（含设计、电贴、招标、绿化等）
实用费用：750000元
建安费（含工程监量、竣工图、工程管理）
1378×77752=107，142，256元
土建：1100元/m2设备电梯：200元/m2
竣工工程：1300×6%=78元/ m2
不可抗拒：26×77752=2，021，552元
3、管理及财务：26×77752=2，021，552元
利息：4000万×5.5%1.5=330万
营业税:6.7%×3800/m2=255元
255元×70000m2=17，850，000元
133085360元÷77752m2=1711.66/ m2
综合成本：1560/m2+1711.66/ m2=3272元/m2
建议：开盘均价3700元/平米与周边项目在价格上有竞争力
第三章本案客户群定位
一、本案客户定位：
（一）目标客群特征分析：
1、35岁以下占70%。
2、客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上占65%，
3、收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。
4、自住占90%以上。
5、首次置业85%以上。
6、外地人占60%，北京人占40%
7、购房客户中75%来自北京市区内，在市区上班。
8、有车族占40%，多数乘公交车。
9、两口之家、三口之家为多数
10、拆迁户购房占20 %，另有部分年轻人给老人买房。
（三）购房目的分析
1、一般小公司的老板
拥有类似捷达，桑塔纳轿车的中轻年人。他们属于事业小成的一群人。
2、司职员
收入在3000—8000元/㎡之间的，能够承受首付5-10万元，月供1500—3000元的年轻人。
3、一代买给父母的
现在年青人父母五十、六十多岁，他们渴望住在有别于他们过去的公房的环境。于是这个价位的房子符合下一代买给父母的要求。一中它是三十、四十岁的人能承受的第二套房子的价钱，一是由于这价位段的房子多数处于四环周边新开发的地方，开发商的开发成本能承担较大公共绿地的建设。因此，社区环境更适合老一代人的需求。4、外地人进京做生意的
选择一些不是传统意义上北京人喜爱的方位，但方便他们子女上学条件的地区，如通州区。
5、北京市区的拆迁户购买
－－身份
经济情况一般，对未来预期一般的拆迁户和普通工薪阶层
年轻、事业刚起步因而经济能力有限但对超水平预期较好的普通白领阶层
（四）购房行为及心理分析
1、满足基本居住需要，部分拆迁户或变通工薪阶层虽留意东部与
CBD繁华、便利、但由于自身情况会搬迁至近郊，部分回迁者
也多选择价格在4000/平米以下的普通住宅，家庭购房多选择
70－110平米面积户型。
2、事业刚起步的年轻白领阶层由于厌倦与父母同住，租房或结婚、
成家等需求而渴望自己购房。
3、部分理智型会购买普通住宅，时尚型消费者对未来预期较好人
士可在父母或家人的经济帮助下选择区内品质较好的社区，但
一般5000元/平米是他们价格承受的极限。在户型选择方面，
他们多60平米左右的一居。
（五）客户关注点
1、地段：项目所处的位置，交通是否方便
2、价格：考虑首付款、月供的支付能力
3、楼型：板楼还是我们目标客户的首选。这表明，作为购房者自己
的居住空间，房主对房子的朝向及通透是非常看重的。
4、户型：从对户型的选择上可以看出，单身、两口多选择一居，三
口之家多选择两居，和老人一起住的则多选三居。
5、配套
会所：我项目所处的位置，周边配套是较齐全的，但客户对会所却存在两种较对立的意见，一部分人认为无所谓，一部分人却主为很重要。为什么会出现这样的对立呢？经过我们的他细分析得知：认为会所的存在还会增加房子的售价；而认为会所重要的人多是一些较时尚、且工作节奏快的人，这些人中购房用于投资的人相对较多，因为会所对房子的出租人们是有好处的。在会所类
型的选择上，男性多偏向于运动型，女性则选择生活型的居多，家庭为孩子着想，多希望能皆顾艺术型。
6、风险系数
对期房而言，客户怕质量不过关，货不对板，面积出入大，购房不象普通消费购物，听说很多人上当而担心自己受骗。
第四章本案产品定位及广告建议
一、产品属性定位
定位语的確立根据以上的分析，我们可以总结出市场定位的主体思路：
●把项目定位在朝阳路，强调位置感。
●形象要温馨、舒适、可融入现代的元素。
●原味生活、朴实无华的生活品质。
●楼盘形象定位为健康的、有活力的、清爽的、现代的、耳目一新
的形象。
项目定位：“提倡“朝阳生活”为主题的社区
“我们塑造我们的建筑物之后，建筑物塑造我们”邱吉尔名言录这种生活方式适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演绎到房地产开发之中形成一种运动、健康、和谐的生活方式，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活。为业主构筑融入健康的身心、健康的生活观念、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。
定位语:“朝阳路。朝阳生活代表作”
拒绝平庸，让生活充满个性；拒绝奢华，让生活充满品味。
生活的智慧在于虑出那些不重要的杂质，
我们的生活空间，更是一种文化的环境，
它的每一个细节，都应该富有灵魂。
保留重要的部分，享受家庭，享受生活，与大自然的乐趣，创造出新的生活品质。
二、案名
1、“蔚蓝。朝阳”
释意：
蔚蓝：蔚蓝的天空，谐音“未来”
朝阳同音“ZHAOYANG”（意为每日迎接早晨的朝阳，本喻朝阳区，强调区位感。
象征“蔚蓝。朝阳”富有生命力，创造力
2、“朝阳。生活赏”
释意：
朝阳喻为朝阳路
生活赏喻为对生活的鉴赏力
对生活的鉴赏归纳为生活五态：
第一种是自然状态。享受着回归大自然的乐趣，生活的现实
感就非常淡然了。
第二种是社会状态。工作是必须要做的，每天感受着人世间
的亲情、友情和爱情，生命因此而充盈着喜悦，便加倍意识
到活着的美好了。
第三种是历史状态，怀旧之情，伤感而温馨，追忆着似水的
流年，沉浸在对往事的回忆中。曾经的美好，曾经的理想，
曾经的浪漫，曾经的憧憬，曾经的友情，现在还余多少呢？
只有过去的，才真正是属于自己的拥有，能留在记忆中的，
才是生命的真正珍藏。普希金说得好：“那过去了的，都会
变成美好的回忆。”
第四种是虚拟的状态，虚拟的世界里，找到了自己的人生定
位，找到了自己的归属，找回了梦想，找回了憧憬，找回了
希望，找回了青春。生命的时空因此而扩大，生命也因此而
得以日日刷新，这时才感到“太阳每天都是新的”这话的生
活哲理的真正含义所在。
第五种是未来状态，人总在追求完美，而完美的人生又总在
未来之中。于是不断给自己提出新的追求，把已成的事业，
都视作过眼烟云。一人只能有一条命，然而生存在这五种状
态之中，就仿佛拥有了五次生命。
三、媒体组合建议
主流媒体
1、主流平面媒体：
《北京青年报》、《北京晚报》
此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。
2、主要优势：发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛。
非主流媒体
1、《财经时报》
读者群体是以广大投资者、企业投资人、机构投资者等白领阶层为阅读对象的财经类报纸。
2、交通台、音乐台
打车族、开车族的首选广播频道，受众人群含概面广层次较高。
3、《企业家》《经理人杂志》
高收入、高消费人群、老板级人物为目标对象读者。
4、《新地产》
针对性强，以高收入消费人群为目标对象；
在百余家写字楼、高档物业直投，咖啡厅、高尔夫球场等高级娱乐休闲场所直投。
四、销售道具制作说明(及前期开盘前准备工作)
1、售楼处设置
1）售楼处的选址：
产品的受众目标人群在东部，设在朝阳路边，工地现场。
2）售楼处规划
内部功能区域的划分上坚持一定的专业性、合理性、美观性和实用性,将各个区域的功能标示划分清楚,充分体现：接待区、展示区、洽谈区、签约区、办公区、儿童活动区六大功能分区的统一性和各异性。
当地售楼处：
建设面积：100－150平米
●销售大厅（接待、展示、洽谈）——50平米
●会议室兼签约室——10平米
●销售经理办公室——10平米
●财务室——10平米
●行政办公室——10平米
●客户服务部——10平米
●儿童活动区——20平米
●男女卫生间－10平米
3）售楼处设备配置
1、当地售楼处：
业务办公区：
回访电话：3部
销售经理办公室：电话1部，传真1部，电脑1台
行政办公室：电话1部，传真1部，电脑1台，打印机1台，复印机1台
客户服务部：
电话1部、电脑1台、传真机1台、打印机1台、档案柜
财务部：
电话1部、电脑1台、档案柜、保险柜
4）售楼处销售道具配置
沙盘、展板、谈判桌椅、空调、视听设备、公共区域花卉、饮水机等
2、户外包装建议
1）工地围墙的包装：诉求两种不同产品特性及产品要素（可分段来诉求），期房阶段提升项目品质，给客户以认同感。
2）户外看板的包装：在朝阳路沿线醒目位置设立大型广告牌。
3、沙盘制作：
沙盘
尺寸：因项目体量小，建议做成1：75比例
制作时间：开盘前一个月
制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件）
4、DM单页：
产权酒店：对开6P，200克铜
制作时间：开盘前一个月
5、产品说明书手册：
适情况可制作产品说明书，内容包括公司篇、产品篇、周边配套篇、物业篇、销售流程篇、答客问篇
6、手提带：
尺寸：40＊30＊10（标准纸带）
设计风格：延续DM单页风格及色彩运用
设计要素构成：
案名、LOGO、SLOGAN、热线电话、开发商、代理商名称、售楼中心地址
制作时间：开盘前一个月
7、户型图：
户型图设计风格：延续DM单页风格及色彩运用
户型图构成要素：
●户型的内部功能分区示意并配有家俱，注明开间进深的尺寸
●每套户型的建筑面积、套内建面
●案名及LOGO
●热线电话
●开发商、代理商名称
●售楼中心地址
制作时间：开盘前一个月
制作前工作准备：
●工程部提供图纸
●广告公司拆图（不同楼层的平面）
●销售面积最终以测绘队实测面积为准
8、效果图制作
制作内容：社区全景鸟瞰图（一张）、楼体效果图（一张）、社区园林图（一张）
制作要求：由专业的效果图公司制作
制作时间：开盘前一个月
制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件）
目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
北京市房地产开发企业市场结构研究 曹敏政1 （1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。 关键词：房地产开发企业市场结构集中度 Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market Structure CAO Min-zheng1 (1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871, China) Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@https://www.doczj.com/doc/03408840.html,
2013年北京房屋租赁市场运行分析根据市场研究部统计，2013年全年北京住宅单位平均租金为58元/平方米，年均租金同比上涨12%，涨势依然不减。但累计涨幅为2.6%。虽然租金整体水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。 从年内走势来看，今年租金累计涨幅的一个主要原因，是年末租赁淡季租金回落趋势更为明显。 市场研究部张旭表示，四季度租金明显回落，一方面是四季度新增需求都会明显减少，另一方面，四季度买卖市场也出现转淡，业主由售转租较为明显，导致租赁房客源比出现明显回落。从全年走势看，租金温和上涨，并且未来也难以出现涨幅超过15%的情况。 首先，租赁需求将稳定释放。 2013年租赁成交规模小幅上涨。从月度成交走势来看，年初的成交高峰期普遍在春节后一个月形成，成交量也属年内峰值，但从二季度以后的租赁市场，除在规模上高于去年，基本保持了一直的波动性。表明租赁市场需求释放更为规律性，而2010年和2011年的楼市调控对于租赁市场的干扰逐渐减轻。一方面，最初的限购限贷政策对租赁市场产生较大影响，主要原因是预期的带动，且租金本身存在很大上涨空间。但目前来看，这两方面因素都逐渐减弱。另一方面，虽然2013年国五条出台，具体调控内容也并未直接触及购买资格的问题。市场基本处于平稳健康发展的状态。 此外，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口、以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势。（2012年新增常住外来人口下降15.7%）近来北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐渐加大力度。因此未来新增租赁需求的规模也会随之有所减少。 其次，供需关系持续缓和，业主租赁意愿加大 根据市场研究部统计，2013年北京租赁日均新增房客源比为1:1.92，相较2012年的1:2.55，供需关系明显缓和。下半年来，新增客源与房源的比例也出现明显走低。受到这种供需关系的影响，今年租金上涨幅度也明显降低。 市场研究部张旭认为，其中一个重要的原因是，买卖市场受到调控影响，业主心态出现变化，由售转租现象增多。在2013年二手买卖市场的数据中，由租
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
北京市房地产市场调研报告 篇1 报告要点： 宏观经济：上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 政策走向：国土资源部下发土地利用总体规划调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少48.5%，此举或意味着国家对特大城市供地政策思路转变。 土地市场：6月份，全市成交土地28.34万平方米，环比上涨37.10%;上半年累计成交土地100.76万平方米，相比去年同期下降54.8%。 住宅市场：新建商品住宅成交面积环比上涨0.2%，同比下降24.1%，成交均价36751元/平方米，环比上涨5.2%;存量住宅成交面积环比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均价42511元/平方米，环比上涨0.8%。 新建商业办公市场：6月份，新建商业办公市场成交均表现为“量增价减”：新建商业用房成交面积环比上涨211.8%,成交均价为28636元/平方米，环比下降23.6%;新建办公楼成交面积环比上涨285.4%,成交均价27280元/平方米，环比下降7.7%。 一、宏观经济与政策 1、上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 根据国家统计局信息,上半年国内生产总值340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。其中，一季度、二季度较去年同期增速持平，均同比增长6.7%，二季度国内生产总值环比增长1.8%。分产业看，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%;第二产业增加值134250亿元，增长6.1%;第三产业增加值184290亿元，增长7.5%;上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。 根据北京市统计局信息，上半年全市实现地区生产总值11413.8亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比1季度回落0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值51.2亿元，同比下降11.1%，降幅比1季度扩大4.8个百分点;第二产业增加值 2021.5亿元，增长3.2%,增速提高1个百分点;第三产业增加值9352.1亿元，增长7.6%,增速回落0.6个百分点。上半年，北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。 2、上半年，北京市社会固定资产投资同比增长6.2%，其中，房地产开发投资1670.6亿元，同比下降7.6%。
我们将通过我们的智慧和勤劳创造Internet时代中国硅谷一颗璀璨的新星，它将是北京房地产历史上新住宅时代的经典楷模。
序 这本策划报告的编制将围绕着以下原则来进行： 一、编制的出发点是以开发商的角度进行工程的总体策划，它完全有 别于代理商一般营销策划。我们认为一个房地产企业运作最宏观的层面是工程的策划，即在工程启动之前，要对它进行全面、系统的策划，它最大程度上决定了今后这个工程的成与败。这种策划分为： 1、产品策划：包括对用地、规划、居住形式、户型及功能的分 析及策划。 2、服务策划：包括营销服务、企业品牌服务、物业服务的策划。 3、营销策划：包括市场、销售、宣传、推广的策划。 4、效益分析。 二、编制的背景：紧扣中关村科技园区海淀园及海淀总体规划及对未 来居住市场的宏观影响。 三、编制的基本点：现有“西二旗规划设计技术方案”。 四、编制目标：创造具有个性文化品位的高尚社区，使它成为Internet 时代中国硅谷一颗璀璨的新星，是北京房地产新住宅时代的经典楷模。 西二旗工程营销策划建议书目录
第一章北京市房地产住宅市场现状及区域市场分析-----------1-13 第二章西二旗工程基本评估及优劣势分析----------------------14-22 一、区域环境分析-------------------------------------------14-17 二、总体规划分析-------------------------------------------17-20 三、建筑设计分析-------------------------------------------20-22 第三章西二旗工程周边住宅产品研究（供给分析）----------23-25 一、研究范围------------------------------------------------23-24 二、结论----------------------------------------------------------25 第四章西二旗工程目标客户分析及定位（需求分析）-------26-31 一、确定目标客户的依据--------------------------------------26 二、周边区域住宅产品客户构成研究-------------------26-27 三、结论-----------------------------------------------------------27 四、西二旗工程目标客户分析及定位-------------------28-31 第五章西二旗工程的产品定位-------------------------------------32-45 一、整体产品形象的战略构想--------------------------32-34 二、建筑及户型定位--------------------------------------34-36 三、环境景观设计定位-----------------------------------36-38 四、物业经管定位-----------------------------------------38-40
北京房山区房地产市场情况浅析(2009-9-1 9:22:26)[发送到微博] 分类：地产观察标签：博客搜房 | 房山区简介 区域概述： 房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。目前，2条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。 地理位置 房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积2019平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。 人口与区划 房山区辖9个街道、3个地区、11个镇、6个乡。房山区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里。 2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。
交通情况 区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。 贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。 公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、64 6、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。 地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。 S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。 地铁房山线 房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。
房地产行业暨行业信息化 市场分析报告北京瀚维特科技有限公司 地址：北京市朝阳区安贞里金瓯大厦3层 电话： 传真： 邮政编码：100029 公司网址： 电子邮件： 目录
1 房地产行业发展状况分析 1.1 房地产行业投资趋势及投资比重占GDP 趋势 中国房地行业始于上世纪90年代初期，经过初期的产业过热后，国家对行业进行控制，自1995年以后经历了3年的萎缩。90年代后期，自1998年始房地产行业整体开始复苏，至2003年行业投资额逐年增加，至2003年行业投资额占国家GDP 的比重达到8.7%。 1.2 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况 2004年开始，国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从下图中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效, 增速过猛势头得到初步遏制。 1000200030004000500060007000800090001000011000 12000 1995年1996年2002年2003年3%4% 5% 6%7%8%9%10% 资料来源：2003年中国统计年鉴
1.3 2004年1-6 月各地区房地产开发投资情况 资料来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
资料来源：国家统计局
分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。 1.42004年1-6月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况 资料来源：国家统计局 从图中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减 1.5宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至2004年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
北京房地产市场分析面向全球化 北京房地产市场的状况分析 （一）目前北京房地产的状况 1、目前北京房地产开发投资增长迅速。据统计，北京市2001年1至7月累计完成房地产开发投资327.7亿元，增长58.9%，其中用于住宅的投资达180.9亿元，增长56.9%，这表明北京房地产开发投资踊跃，增长迅速。当年到位资金486.8亿元，增长51.5%，当年到位资金再加上上年末结余资金共计675.2亿元，超出投资完成额的1倍有余，这表明房地产开发投资有充足的储备资金做保证。从资金结构上看，在当年到位资金中企业自筹资金85.8亿元，增长49.3%，自筹资金增长较快；国内贷款总额162亿元，占当年到位资金的33.3%，国内贷款比重没有明显变动。1至7月份，北京市用于危改的开发投资达44.6亿元，增长63.5%，高于全市开发投资整体增速。用于经济适用房建设的开发投资达22.5亿元，增长18%，经济适用房开复工面积为462.7万平方米，增长45.3%，竣工22.2万平方米，增长23.6%，分别比全市整体速度快11.3个百分点和19.3个百分点。这说明以房改带危改的力度进一步加大，经济适用房的建设和供应规模较上年同期也有所扩大。 2、土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，速度比6月份分别上升87.8个百分点和204个百分点，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。 3、北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅大大快于同期销售增幅。据统计，北京今年1至5月份住房竣工面积108万平方米，住房销售面积约177万平方米。上半年北京新建住房面积为841万平方米，而去年同期为453万平方米，一年之间翻了近一番。但是，销售面积比去年增长仅为6.8%，并且仅为今年新建面积的四分之一多。2001年商品房市场总供给的增长速度将超过总需求的增长速度，供求之间的总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。北京房地产新增供给速度大大快于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已经开始显现，这一现象应当引起开发商的高度警惕和宏观调控部门高度重视。 4、商品房在建规模扩大，开发速度剧增。开发投资的大幅上升也带动了商品房在建规模的扩大，全市商品房开复工面积由此可见月份的3725.7万平方米增加到4068.5万平方米，增速由27%上升到34%。新开工面积由6月份的961万平方米增加到1172.7万平方米，增速由72.1%上升到91.8%，在新开工面积中商品住宅占87.2%。这说明新开工面积尤其是商品住宅新开工面积急剧增加，开
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真
北京市房地产市场情况(doc 6页)
2005年1-9月北京市房地产市场信息 市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据我市房地产市场信息及预警预报系统运行结果，联合向社会发布北京市2005年1-9月房地产市场运行情况。 一、房地产开发投资完成情况 1-9月，全市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4％，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为53.4％，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4％。 二、房地产开发当年资金到位情况 1-9月，全市房地产开发当年到位资金1766.6亿元，同比增长16.9％，其中国内贷款、企业自筹资金、定金及预收款同比增长，增幅分别为9.7％、23.8％、15.2％，利用外资同比下降34％。 三、土地供应情况 1-9月，全市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。
1-9月，全市住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。 四、商品房施工、新开工情况 1-9月，全市商品房施工面积为8776.8万平方米，同比增长5.7％，增幅比上年同期低6.2个百分点。其中，商品住宅施工面积为6005.4万平方米，同比增长4.7％，增幅比上年同期低2.9个百分点。 1-9月，全市商品房新开工面积1732.4万平方米，同比下降12.1％。其中，商品住宅新开工面积1177.3万平方米，同比下降21.5％。 五、商品房供销情况 1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％。其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8％和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1％、20.6％。 （一）商品现房供销情况 1-9月，全市商品现房销售面积1546.9万平方米，同比增长36.8％；商品房竣工面积1786.3万平方米，同比增长57.9％，销售面积低于竣工面积239.4万平方米（注：销售面积指已竣工完成销售的各类商品房总面积，包括本年1-9月商品现房买卖成交面
2020年第二季度，中央商务区的三星大厦竣工交付，新增90,000平方米写字楼租赁面积。受 疫情防控影响，部分新项目延期入市，上半年新增供应总量仅为121,000平方米。随着租赁活跃度的回升，前期受抑制的需求本季逐步放量，市场上甲级楼宇可租面积的增加为租户升级需求的释放提供良机，二季度甲级写字楼净吸纳量为19,400平方米，率先转正。而乙级楼宇仍出现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例。需求方面，科技行业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；此外，医药企业升级搬迁和扩租需求亦较为显著。在可租面积增加，疫后市场需求仍待继续修复的情况下，本季租金报价跌至每月每平方米420.5元，同样本环比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供应将集中入市，在进一步激发搬迁升级需求的同时，预计短期内上升的空置率仍将对租金保持下行压力。
“疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力仍在抑制市场新租需求，使得当前租户和业主双方均以续租谈判为重心。但随着疫情逐步得到控制，优质楼宇租金高位回落将释放潜在需求和强化租户升级搬迁的信心。与此同时，市场各参与方如可群策群力，解决集中大面积的、可拎包入驻的办公供应缺口，满足部分大型企业快速扩张和整合的需求，市场由危转机将指日可待。” 本季度新交付两个项目，分别位于北清路和大兴生物医药基地，合计为市场带来106,300平方米的供应，上半年总新增供应量已达503,100平方米。本季商务园区需求对比第一季度出现复苏迹象，尤其是亦庄和北清路板块新租交易活跃，软件和线上教育为代表的TMT和生物医药
类企业分别贡献73%和18%的新租面积。但其他子市场则出现了一定的退租，多为一些经营不善和搬迁的TMT、消费品制造业和线下教育类租户，致整体市场录得净吸纳量为-6,200平方米，同时空置率继续上升至22.3%。受疫情与行业波动的持续影响，整体市场平均租金报价同样本环比下降1.1%，录得每月每平方米156.8元。下半年预计有788,900平方米的新增供应交付，市场将继续面临较大去化压力。但随着疫后国内经济逐步恢复，成长潜力佳的新经济如移动互联网、线上教育等行业租户的扩租、换租需求有望率先释放，预计业主继续采用灵活的租金策略以锁定优质租户。 “今年将迎来以主要商务园区为代表的北京外围办公区域的新增供应高峰年，新项目遍布海淀上地、北清路、朝阳电子城、丰台科技园、亦庄、顺义、大兴和石景山等各个区域。外围区域日益完善的基础配套设施和办公环境，为高精尖产业和一些对租金成本较敏感，需求面积较大的企业进行搬迁、整合和扩张提供更多元化的选择。” 2020年第二季度，北京没有新增零售物业项目。五棵松卓展购物中心停业改造。商家复商复市，政府推行了发放消费券等促消费举措，客流逐渐恢复。但疫情的反复，对京南地区商业客
北京市房地产住宅市场细分研究 陈新辉1，陈斌2 (1. 北方工业大学经济管理学院管理系，北京 100041； 2.大连东展集团有限公司人力资源部，大连 116021) 摘 要：本文首先对文献相关研究成果进行回顾和归纳，分析了房地产市场特性对市场细分的影响，对北京市房地产住宅市场细分因素，包括人口、区位、消费者行为等因素进行了系统研究，得出了符合北京市住宅市场细分量表。考虑到市场细分因素的多样性，为了提升住宅市场细分效率，建立以价值、需求和行为作为层次的细分概念模型，并揭示模型应用价值。 关键词：房地产，住宅市场，市场细分，细分因子 0 引 言 北京市房地产业作为首都国民经济的支柱产业正日益受到关注，它的发展对其他行业诸如商业、建筑行业等都会产生很大的联动效应。在中国成功加入WTO、北京申奥成功等利好因素的影响下，北京市房地产市场，尤其是住宅市场将进入新一轮快速发展期。但是，近年来房地产住宅市场中一直存在着一些隐患，如年均25%以上的住房空置率、相同类型的房屋开发过度等。显然，许多房地产企业在市场细分和产品定位方面还有待改进的地方。相反某些企业的开发项目，如中远房地产以绿色生态为主题的“远洋山水”和兴隆置业针对青年白领开发的小户型公寓“SOLOⅡ”等，通过缜密的调研进行市场细分发现特定的细分市场，为该细分市场提供有针对性的产品，既避开了竞争又赢得市场。因此，科学准确的市场细分是房地产住宅项目取得成功的一个重要前提，而研究房地产住宅市场细分理论，寻求满足企业经营需要的细分方法和细分标准，成为目前房地产理论界需要深入研究一个重要问题。 1 文献回顾 营销理论和实践证明，市场细分是现代营销的起点和根基，是战胜竞争对手的有效利器。自从美国市场营销学教授温德尔·史密斯 (Wendell Smith，1956)首先提出市场细分理论以来,这一理论已被广泛用来指导企业的市场营销活动,为企业在寻找目标市场、对产品进行精确市场定位、加强市场竞争地位方面起到重要作用。市场营销历经了大众营销( Mass Marketing)、目标营销(Target Marketing)、大量定制营销(Mass Customized Marketing)及顾客化营销(Customized Marketing)四个阶段, 市场细分理论诞生后市场营销进入目标营销阶段，整个营销理念发生了重大转变。伴随着统计技术方法的进步和研究的深入，细分市场的规模也由粗变细，直至个体。每个顾客可以构成一个目标市场(Segments of One),市场分割极端细化。在这个营销层次,美国西北大学的营销大师科特勒依次解构为三种层级:品牌细分市场层级(Brand Segment Level)、利基层级(Niche Level)和市场分子层级(Market Cell Level) [1-2]。 自从市场细分理论诞生以来，市场细分研究便形成了两大流派（Tony Lunn，1986），它们分别从两个不同的视角去阐述对市场细分的认识。一派是消费者导向的细分(Yoram Wind，1978)，主要为理论界采用，该派研究重点是对消费者的需求和行为特征进行分类，主要以顾客总体特征为细分标准对消费者细分。他们运用分析解剖方法论，从个体心理(包括感知、认知、动机、个性等)、社 作者简介：陈新辉（1974-），男，汉族，江苏人，讲师，E-mail：chenxinhui1015@https://www.doczj.com/doc/03408840.html,； 陈斌（1979-），男，汉族，广西人，E-mail：cb268@https://www.doczj.com/doc/03408840.html,；
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。