北京房地产住宅市场分析
近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的
转变及各种利好消息的出台等诸多因素作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃
的一面。来自市房地局的消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多幅，平均每天2块
以上，创历史新高；另具本公司企划部不完全统计，2000年北京仅新开楼盘就达200余个，
平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历
史记录。进入2001年后，春季新开盘的项目又有60余个，市场呈现出一派繁荣景象，同时
又孕育着激烈竞争的端倪。
2000年北京地区用于房地产开发投资522.1亿元，比去年同期增长23.9%；商品房开复工面积4455万平方米，比去年同期增长17.7%；商品房竣工面积1365.6万平方米，比去年同期增长13%；商品房销售面积956.9万平方米，比去年同期增长75.8%；商品房销售
额达470.7亿元，比去年同期增长53.1%；99年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售
面积的61%，而2000年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积就上涨到86%。以上
数据充分表明：随着投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来，房地产市场竞争进入
了白热化，商品经济最终的垄断化、价格战将不可避免。
竞争的加剧，使得北京市房地产市场每年都会发生很大的变化，我们从最近一年来热
销项目及其购买者的关注热点来分析，热销的项目具有以下特点：
一般都在10万平方米以上，且一次开工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发，避免了施工对先期入住业主的干扰。
随着市政条件的改善，大量楼盘开始远离市中心，到三、四环之间或以外地区，但交通
及市政条件解决的较好。
楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。
楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。
市区内新项目户型面积小型化趋势较为明显。
新项目广告宣传工作提前，内部认购期销售量明显增加，广告成本比例也不断加大，媒
介推广呈现多元化趋势。
同一地区中新项目，入市品质越来越好、售价越来越低，在营销策略上大中型楼盘普遍
采取价格低起高走的方式。
建筑形式一改往日以塔楼高层或多单元多层为主的模式，以富于变化的板式短小多层或
小高层为流行时尚，即将上市的TownHouse产品也将大行其道。
社区智能化已从过去项目的“攻击性”卖点转变为现在“防守性”必备武器，宽带网络
技术被广泛应用，知名物业管理公司日益深受青睐。
重视建筑结构的坚固耐用，同时兼顾了使用性能上的可改变性和建筑高科技技术逐步渗入。
注重景观设计和园林规划；“外援”引进加剧，“欧陆”建筑风行已变泛滥，开始注重楼盘的个性化与创新意识、实用性与观赏功能的有机结合。
开发商开始注重自身企业形象及整体企业品牌的塑造。
在项目的宣传过程中，“概念”骤然兴起，CBD、CLD、CID、SOHO、LOFT、MORE、3A、4B、4Ｃ、6H等概念此起此伏。
注重售楼处及样板间装修，直接展示建材及设备。
消费者关注热点表现在：
成熟的大中型社区。
适合的价位即良好的性能价格比。
选择社会知名度高的开发商。
项目规划完善、建筑外观美、配套设施全、施工单位知名度高、施工质量好。
良好的教育环境及社区教育配套。
高绿化率、低容积率、车位充足、合理的物业收费标准。
房屋的朝向、通风采光效果、户型的功能区域划分、使用率高低、个性化强弱。
社区及居室的安全性和私密性。
产品的科技含量，如智能化网络、建筑科技—－保温、采暖、环保材料、新风系统等。
地段不再是决定性因素，房屋的综合品质和可持续发展性受到重视。
购房者渐趋年轻化、知识化，25-35岁比例大幅度增加。
杭州市商品住宅市场调研分析报告 一、前言 根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。 本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。 由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。 二、杭州商品住宅市场宏观状况 一)杭州商品住宅市场发展回顾 杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。 杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。 2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。 2006年为房产政策消化年，政策影响显现。2006年1－5月杭州批准预售商品房面积万平方米，其中批准预售商品住宅万平方米；完成商品房预售面积万平方
目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
商业小区住宅市场调查分析 第一部分市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息,把握市场环境的变化。因此,我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 １、ＸＸ城区环境 A、ＸX简介 全镇占地总面积381平方公里,人口6.8万人,其中城区人口１.８万人。 总面积为３６２平方公里，其中城区面积6.5平方公里。全国153个重点示范 镇及全区20个重点小镇之一；具有良好的投资环境。 Ｂ、交通发达、运输便利 东接鹿寨,相距１７公里；西接L，相距２5公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处,是西南省区通往广东、湖南的重要通道, 来往客运非常繁忙;水路有柳江航道、LＱ江航道,上可通湘桂中原，下可通柳邕 梧粤,区位优势独特。这些都为ＸＸ商业的发展提供了得天独厚的地理环境。２、政策环境 B、加大基础建设，吸引外资 镇政府加强XX的基础建设,扩大城区的建设力度,多 方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费 或租用费,在用水、用电方面给予优先安排,帮助代办有关证、照手续等。一系 列的优惠政策，给XX投资环境的改善提供有力的支持与帮助，为XX房地产业、 商业的发展创造了良好的机会。 C、长远规划 1997年起,镇政府对全镇实行至20１5年的长远规划, 20０4年再次调整规划，加大镇区功能完善性,拟20０5年前 引资在码头处建设一座ＡＡ公园。规划为房地产业的发展提 供了更多的机会，XＸ房地产业的发展前景乐观。 ３、流通环境 D、陆地交通繁忙 ＸX做为一个交通枢纽,来往的车辆非常频繁,每一时 间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面,
湾流国际青年社区（上大店）调研报告 一、项目基本情况 1、湾流国际青年社区 湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生 活综合平台，成立于2015年8月，总部在上海。湾流国际青年社区通过“存量资产+地产金融+互联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”的完美体验。其主要是通过低价租赁（租期较长，5-10年）闲置的厂房、办公楼、酒店公寓，以及前身为工业用地的产业园区等存量地产，装 系列：Harbour Apartments(主流中高端社区)、Marina Residence(高端服务式社区)、Harbour Bean(经济型社区)、Hive Space(公寓+办公+娱乐综合社区)、Muse Residence(女性主题社区)。其特色为安全、舒适、关怀、社交，尤其注重对“家“氛围的打造（尤其从其装修上可以看出）。 目前，湾流国际在上海投入运营和在建的项目共17个，几乎覆盖上海各个区域，已成为上海规模最大的集中型Co-Living国际青年社区管理方，同时版图扩张进驻北京。计划2016年在北京、上海、广州、深圳四大城市建设超过100个青年社区，约15000套房源，2018
年投资并管理房源约60000套，最终实现投资与管理规模100万套。 2、湾流国际青年社区（上大店） 湾流国际青年社区（上大店）位于沪太路3663号（靠近纬地路）原宇业生活广场商业的二层三层及局部一层，地处上海大学板块，紧靠东方国贸商业综合体（其环境档次并不高），西临上大高端居住社区，南有宜家、红星美凯龙和日月光（在建），周边集聚上海国际总部基地、宝山科技园等园区，生活配套完善。项目距地铁7号线上大路站800米，20分钟可通达静安寺等热门商圈，紧靠城市南北大动脉-沪太路，社区对面即为公交站（528路、702路、963路、840路、828路），多条线路直达大宁商圈、市北高新和火车站，交通便利，区位优势明显。 项目共3层楼，建筑面积约15000平方，有190间房，涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格，精装全配，拎包入住。 二、项目定位、产品及配套 1、项目定位 项目属于Harbour Apartments(主流中高端社区)产品系列，主要目标客户为30分钟交通以内的企业白领。 为了避免出现大量的黑房，保证出租率。在四个角部设计了空中花园。通过建筑空间手法，“退”出一个49平米的花园后，房间采
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
第三部分住宅商品房的消费市场调研 一、市场消费需求调研 1-1、消费需求基础调研 1、消费者对本项目地认知度 从消费者对项目地的评价来看，只有15%的人对本项目地认可。认为项目地是长春市的高档住宅区。 消费者对本项目的认识度% 2、家庭收入 由于受访者对自己收入的保守，调查对高收入家庭的成功率不大，所以受访问者的实际收入应超出此次的调查数据，长春市普通消费者家庭收入较低，生意人、政府公务员、企业主、企业高级管理人员和技术人员等收入较高。 3、动机调研 潜在消费者购买住宅的主要目的为：自用购买占86.7 %，投资性购买仅占8 %，这将会给处于环境配套好、物业素质良好的项目带来市场机会。
4、面积 统计表明：潜在消费者中，计划购买的面积主要集中于80-150平方米，其占92 %,其中以80-100平方米及100-120平方米为最多，分别为48 %及28 %。 5、建筑风格 统计表明，目前长春市民比较接受欧陆风格、美式风格、中式风格、现代风格，这说明长春市名有接受外来事物的能力很强。这将对新开发的、建筑外观漂亮的新项目带来市场机会。 6、对项目区域环境的认可度 统计表明，消费者对本项目区域环境的评价来看，只有23%的人对本项目区域环境认可，认为一般的占33%，不满意占44%。
7、基础需求特征总结 通过对以上数据的分析和整理，我司确定购买市场对本项目需求的基础特征如下：（1）、消费者结构 多集中在企业管理者和技术人员、政府公务员、私营业主及另外一部份高收入者，他们购买物业的目的主要是住房享受型的二次置业者。 另一方面，他们有一定的经济基础、文化基础，对购买物业有一定的购房知识和经验，所以才真正知道所要购买项目的价值。 由此，可以判断，在本物业营销推广中，最直接的传播和宣传对象将是收入较高的群体，如政府公务员、企业高管和高技术人员、还有一些就是个体私营业主。 （2）、动机调研 据调查统计，自用型购买占86.7 %，投资性购买仅占8 %，这同样说明市场中，享受型的二次以上的置业者给本物业的价值影响。 （3）、面积 据调查统计，购买面积主要集中在80-120平方米（其中又以80-100平方米为最多）120-150平方米的仅占市场的8%。但是本项目的单套建筑面积基本上在职21平方米以上，而且也排在市场购买主力之外，所以目前市场对本项目的压力很大。 （4）、建筑风格 其实，从建筑风格来看，目前长春市民最易接受的建筑风格以欧陆风格、中式、美式
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
2013年北京房屋租赁市场运行分析根据市场研究部统计，2013年全年北京住宅单位平均租金为58元/平方米，年均租金同比上涨12%，涨势依然不减。但累计涨幅为2.6%。虽然租金整体水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。 从年内走势来看，今年租金累计涨幅的一个主要原因，是年末租赁淡季租金回落趋势更为明显。 市场研究部张旭表示，四季度租金明显回落，一方面是四季度新增需求都会明显减少，另一方面，四季度买卖市场也出现转淡，业主由售转租较为明显，导致租赁房客源比出现明显回落。从全年走势看，租金温和上涨，并且未来也难以出现涨幅超过15%的情况。 首先，租赁需求将稳定释放。 2013年租赁成交规模小幅上涨。从月度成交走势来看，年初的成交高峰期普遍在春节后一个月形成，成交量也属年内峰值，但从二季度以后的租赁市场，除在规模上高于去年，基本保持了一直的波动性。表明租赁市场需求释放更为规律性，而2010年和2011年的楼市调控对于租赁市场的干扰逐渐减轻。一方面，最初的限购限贷政策对租赁市场产生较大影响，主要原因是预期的带动，且租金本身存在很大上涨空间。但目前来看，这两方面因素都逐渐减弱。另一方面，虽然2013年国五条出台，具体调控内容也并未直接触及购买资格的问题。市场基本处于平稳健康发展的状态。 此外，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口、以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势。（2012年新增常住外来人口下降15.7%）近来北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐渐加大力度。因此未来新增租赁需求的规模也会随之有所减少。 其次，供需关系持续缓和，业主租赁意愿加大 根据市场研究部统计，2013年北京租赁日均新增房客源比为1:1.92，相较2012年的1:2.55，供需关系明显缓和。下半年来，新增客源与房源的比例也出现明显走低。受到这种供需关系的影响，今年租金上涨幅度也明显降低。 市场研究部张旭认为，其中一个重要的原因是，买卖市场受到调控影响，业主心态出现变化，由售转租现象增多。在2013年二手买卖市场的数据中，由租
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
3.0 住宅市场分析 3.1 北京总体市场分析 3.1.1 总体供应 ?截至2003年，全市住宅建设的总存量达到2.4亿平方米，2004年末，总存量已经达到近2.8亿平方米，预计到2005年末可突破3亿平方米大关。 ?2004年商品住宅现房竣工面积2344.0万平方米，同比增长 12.6%，销售率为97.5%，比2003年同比高出12.4个百分 点。（注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包括本年1-12月住宅现房成交面积1010.9万平方米以及2003年预售的住宅转入2004年竣工交用面积1274.9万平方米）。 ?2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%。?2004年全市空置一年以上的商品房298.8万平方米，同比下降20.9％，其中，商品住宅下降27%。 ?2005年一季度商品住宅竣工面积为235.4万平方米，比去年同期增长35.0%。 ?2005年1、2月份商品住宅现房竣工面积149.39万平方米。 ?截至2005年2月底，全市商品住宅空置面积346.43万平方米。
资料来源：天福房产经纪 图3.1.3 近年北京市住宅市场供应走势 （单位：百万平方米） 分析： ? 过去几年内北京市政府一直在加大郊区基础建设的力度，尤其 是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都极大地增强了开发商与买家对郊区和环中心区住宅的信心。 ? 由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能在今年集中放 量。预计2005年至少还有规划的近3000万平方米要投放市 场。 3.1.2 市场需求 ? 2004年商品住宅现房销售面积2285.8万平方米，同比增长 29.1%，竣工面积2344.0万平方米，销售率为97.5%（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括本年1-12月商品住宅现房买卖成交面积1010.9万平方 米，以及2003年预售的商品住宅转入2004年1-12月竣工交用面积1274.9万平方米）。 ? 2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比 增长5％，预售登记2642.1万平方米，预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。
链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告 研究周期：2007年1季度—2010年2季度(其中，2季度6月份部分为预测，下同) 样本围: 2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据 商品房历经十年发展，不仅大幅改变了的城市面貌与生活型态，更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的发展时间，随着商品房的大量入市，二手房市场亦随之蓬勃发展，时至2009年，二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告房地产市场由高速发展期开始转向成熟期。 在此关键时刻，链家地产市场研究中心特就一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]，并从专业角度估算二手房市场的合理交易量。 一、购买难易度分析 购买二手房难度更小 1．新建商品住宅总价更高
图1 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 小结：2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）： 附表1：2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表 时间新建商品住宅总价二手住宅总价价差一手房高出幅度2007年一季度126.26 65.34 60.93 93.25% 2008年二季度203.62 103.26 100.36 97.20% 2009年四季度297.29 140.37 156.93 111.80% 2010年二季度385.62 164.51 221.11 134.41% 三年半月均涨幅 6.18 2.36 3.81 161.52% (单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析新房与二手房还款方式比较 2.1新房月还款压力更大
对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容，希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；20XX年的春节，老
2010年第2季度石家庄房地产商品住宅市场分析报告前言 2010年第二季度，石家庄商品住宅市场在一场观望和期待中结束，为后市留下了诸多悬念。回顾二季度石家庄商品住宅市场的路线图，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望、房价坚挺依旧，而房地产开发企业变得更加谨慎。 从四月中旬开始，政府针对房地产市场展开了新一轮的调控，力度之大前所未有，被称之为“史上最严厉的调控”。房贷政策的收紧，使开发商开始面临销售上的压力。相比一线城市，石家庄商品住宅的成交量虽然也受到了影响，但是下滑幅度依然在市场可承受范围之内。而本轮调控的重点“房价”，直到目前尚未出现实质性的下降，也正是如此，决策层关于政策走向并未释放明显的信号。这都为未来市场的走向留下很多悬念，本报告试图找出上述疑问的答案。 石家庄商品住宅市场虽然还没有走到令人悲观的地步，但是未来政策的不确定性和消费者的观望所带来的市场压力不可忽视。未来市场走势如何，本报告通过业内座谈、消费者置业意向调查、成交供应数据分析等形式，总结二季度商品住宅市场走势，预测未来市场变化。 为了保证研究的权威性和科学性，本报告数据来源均出自权威部门及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强本报告的可信性，我们对不同收入状况的购房者进行深度访谈，在不同的市场阶段针对消费者的置业意向进行市场调查，本次研究分析报告共进行了四次调查。 同时，为了保证调查数据的准确性，四次调查采取了问卷调查和网络调查相结合的方式。对已购房者和潜在购房者发放了3000份问卷，其中收回有效问卷2660份，问卷有效回收率为88.6%。同时在搜狐焦点网开展了网络调查，累计有16770位网友积极参与，得到详实而精准的数据。 一. 2010年第二季度石家庄商品住宅市场综述
北京房山区房地产市场情况浅析(2009-9-1 9:22:26)[发送到微博] 分类：地产观察标签：博客搜房 | 房山区简介 区域概述： 房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。目前，2条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。 地理位置 房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积2019平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。 人口与区划 房山区辖9个街道、3个地区、11个镇、6个乡。房山区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里。 2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。
交通情况 区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。 贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。 公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、64 6、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。 地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。 S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。 地铁房山线 房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。
深圳住宅豪宅市场供应分析报告 说豪宅，必须给豪宅下个定义。豪宅定义不好下，不好下的原因不在于做研究给它界定范围，而在于不同人和区域 对豪宅的认识不同，人均收入800美元的区域和人均收入50 00美元的区域，对豪宅的界定和理解有很大的不同。此次研 究所做的界定是从总价的角度着手。本文以翔实的数据记录 了深圳目前豪宅市场的现状，确实在介入高端市场时，应该 充分考虑目前不同客户层面的竞争情况、市场需求等因素。 从本文来看，以较低的标准所界定的豪宅市场的推售量不到1 50万平方米，虽已供大于求，但远远没有某些文章或媒体所 描述的那么可怕。 目标市场：深圳市住宅二级市场之“豪宅”市场 研究范围：2001年7月1日至今正式开盘项目的均价在7000 元/平方米以上，同时单位总价约在80万/套以上的相关户 型，具体包括以下几个范围：均价在7000-8000元/平方米之 间、面积在120平方米以上的户型；均价在8000-9000元/平 方米之间、面积在100平方米以上的户型；均价在9000元/ 平方米以上、面积在90平方米以上的户型。 数据来源：世联地产基础数据库 资料整理：世联地产信息研究部资讯组 研究说明：本研究报告选取的时间范围，主要是根据房地产 主要销售周期通常约在1年左右的一般规律来界定的。同时 在价格范围上并不考虑楼层差和朝向差，因此会有部分均价7 000元/平方米左右的楼盘的低楼层住宅达不到研究范围而被 选入，但也有部分均价不到7000元/平方米的楼盘的高层住 宅达到研究范围而未被选入，整体来说由于误差的交叉影响 使总体误差降低许多。 一、开盘住宅楼盘一览
从全市来看，共有34个项目在我们的研究范围之内，据统计这3 4个楼盘总的推售面积达到了252.52万平方米，但是由于我们对豪宅市场范围的界定，在我们研究范围之内的推售面积只有148.45万平方米，这才是真正意义上的豪宅市场。 二、区域市场概况
我国住房租赁市场现状分析 崔裴当前我国房地产市场存在的关键问题，在深层次上也与住房租赁市场的不完善密切相关。为此，本文针对市场化运营的租赁住房（不包括公有住房和社会保障性租赁住房），通过对我国典型城市住房租赁市场的相关数据分析和实地调研，对我国住房市场当前存在的突出问题和内在深层次问题以及形成原因进行了分析。 一、我国住房租赁市场的基本特征 （一）市场地位 住房租赁市场实际已成为不可或缺的一个住房供给渠道，但长期未得到足够的重视。 从社会重视程度角度看，我国住房租赁市场目前被政府和社会各界高度关注，但这只是近两年来的情况，在此之前的十几年时间内，住房租赁市场一直被政府和社会各界忽视。正因为如此，政府统计体系几乎完全没有有关住房租赁市场的统计项目和指标。因此，目前缺乏权威的定量数据来反映我国住房租赁市场的规模及其在房地产市场上的比例。 建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中有“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米”的数据，据此计算出的“住宅私有率”81.62%曾被许多人误用作“住宅自有率”，但实际上“住宅私有率”是指现有住宅总量中由私有所有的住房总量所占的比例，并不能反映居民中有多少比例是居住在自已所有的住房内，因此也无法由此间接反映住房租赁市场的规模。但是，由于自有住房一定是私有住房，而私有住房不一定都被所有权人自己使用，因此“住房自有率”一定小于“住宅私有率”。因此，可以推算，2005年我国住房自有率小于81.62%，如按套数计算，比例应更低。相应地，可以据此估计，我国承租住房的家庭比例至少在20%以上。 《上海统计年鉴2010》提供了每百户居民家庭产权构成数据（参见表1），显示2007—2009年租赁公房和租赁私房的合计比例为20—22%，但其中“私房”
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录 第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6) 一、公寓租赁发展原因 (6) 二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8) 第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11) 一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11) 二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15) 三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17) 第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19 一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19) 二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22) 三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25) 第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28) 一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28) 1、曙光一：租赁利好政策频出 (28) 2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28) 二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30) 1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30) 2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32) 3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33) 第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35) 一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35) 二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38) 三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40) 四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43) 五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45) 六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47) 七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48) 第六节风险提示 (50) 附录 (51) 一、我国租赁市场政策介绍 (51) 二、金融对长租公寓的支持 (51)
房地产行业暨行业信息化 市场分析报告北京瀚维特科技有限公司 地址：北京市朝阳区安贞里金瓯大厦3层 电话： 传真： 邮政编码：100029 公司网址： 电子邮件： 目录
1 房地产行业发展状况分析 1.1 房地产行业投资趋势及投资比重占GDP 趋势 中国房地行业始于上世纪90年代初期，经过初期的产业过热后，国家对行业进行控制，自1995年以后经历了3年的萎缩。90年代后期，自1998年始房地产行业整体开始复苏，至2003年行业投资额逐年增加，至2003年行业投资额占国家GDP 的比重达到8.7%。 1.2 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况 2004年开始，国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从下图中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效, 增速过猛势头得到初步遏制。 1000200030004000500060007000800090001000011000 12000 1995年1996年2002年2003年3%4% 5% 6%7%8%9%10% 资料来源：2003年中国统计年鉴
1.3 2004年1-6 月各地区房地产开发投资情况 资料来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
资料来源：国家统计局
分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。 1.42004年1-6月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况 资料来源：国家统计局 从图中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减 1.5宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至2004年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。
北京房地产市场分析面向全球化 北京房地产市场的状况分析 （一）目前北京房地产的状况 1、目前北京房地产开发投资增长迅速。据统计，北京市2001年1至7月累计完成房地产开发投资327.7亿元，增长58.9%，其中用于住宅的投资达180.9亿元，增长56.9%，这表明北京房地产开发投资踊跃，增长迅速。当年到位资金486.8亿元，增长51.5%，当年到位资金再加上上年末结余资金共计675.2亿元，超出投资完成额的1倍有余，这表明房地产开发投资有充足的储备资金做保证。从资金结构上看，在当年到位资金中企业自筹资金85.8亿元，增长49.3%，自筹资金增长较快；国内贷款总额162亿元，占当年到位资金的33.3%，国内贷款比重没有明显变动。1至7月份，北京市用于危改的开发投资达44.6亿元，增长63.5%，高于全市开发投资整体增速。用于经济适用房建设的开发投资达22.5亿元，增长18%，经济适用房开复工面积为462.7万平方米，增长45.3%，竣工22.2万平方米，增长23.6%，分别比全市整体速度快11.3个百分点和19.3个百分点。这说明以房改带危改的力度进一步加大，经济适用房的建设和供应规模较上年同期也有所扩大。 2、土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，速度比6月份分别上升87.8个百分点和204个百分点，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。 3、北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅大大快于同期销售增幅。据统计，北京今年1至5月份住房竣工面积108万平方米，住房销售面积约177万平方米。上半年北京新建住房面积为841万平方米，而去年同期为453万平方米，一年之间翻了近一番。但是，销售面积比去年增长仅为6.8%，并且仅为今年新建面积的四分之一多。2001年商品房市场总供给的增长速度将超过总需求的增长速度，供求之间的总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。北京房地产新增供给速度大大快于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已经开始显现，这一现象应当引起开发商的高度警惕和宏观调控部门高度重视。 4、商品房在建规模扩大，开发速度剧增。开发投资的大幅上升也带动了商品房在建规模的扩大，全市商品房开复工面积由此可见月份的3725.7万平方米增加到4068.5万平方米，增速由27%上升到34%。新开工面积由6月份的961万平方米增加到1172.7万平方米，增速由72.1%上升到91.8%，在新开工面积中商品住宅占87.2%。这说明新开工面积尤其是商品住宅新开工面积急剧增加，开