北京房地产市场分析面向全球化
北京房地产市场的状况分析
（一）目前北京房地产的状况
1、目前北京房地产开发投资增长迅速。据统计，北京市2001年1至7月累计完成房地产开发投资327.7亿元，增长58.9%，其中用于住宅的投资达180.9亿元，增长56.9%，这表明北京房地产开发投资踊跃，增长迅速。当年到位资金486.8亿元，增长51.5%，当年到位资金再加上上年末结余资金共计675.2亿元，超出投资完成额的1倍有余，这表明房地产开发投资有充足的储备资金做保证。从资金结构上看，在当年到位资金中企业自筹资金85.8亿元，增长49.3%，自筹资金增长较快；国内贷款总额162亿元，占当年到位资金的33.3%，国内贷款比重没有明显变动。1至7月份，北京市用于危改的开发投资达44.6亿元，增长63.5%，高于全市开发投资整体增速。用于经济适用房建设的开发投资达22.5亿元，增长18%，经济适用房开复工面积为462.7万平方米，增长45.3%，竣工22.2万平方米，增长23.6%，分别比全市整体速度快11.3个百分点和19.3个百分点。这说明以房改带危改的力度进一步加大，经济适用房的建设和供应规模较上年同期也有所扩大。
2、土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，速度比6月份分别上升87.8个百分点和204个百分点，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。
3、北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅大大快于同期销售增幅。据统计，北京今年1至5月份住房竣工面积108万平方米，住房销售面积约177万平方米。上半年北京新建住房面积为841万平方米，而去年同期为453万平方米，一年之间翻了近一番。但是，销售面积比去年增长仅为6.8%，并且仅为今年新建面积的四分之一多。2001年商品房市场总供给的增长速度将超过总需求的增长速度，供求之间的总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。北京房地产新增供给速度大大快于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已经开始显现，这一现象应当引起开发商的高度警惕和宏观调控部门高度重视。
4、商品房在建规模扩大，开发速度剧增。开发投资的大幅上升也带动了商品房在建规模的扩大，全市商品房开复工面积由此可见月份的3725.7万平方米增加到4068.5万平方米，增速由27%上升到34%。新开工面积由6月份的961万平方米增加到1172.7万平方米，增速由72.1%上升到91.8%，在新开工面积中商品住宅占87.2%。这说明新开工面积尤其是商品住宅新开工面积急剧增加，开
5、北京房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分看好。据统计，去年，我国商品房销售量最大的是上海，达到1000万平方米，北京为500万平方米，深圳为400万平方米，而这三个城市的人口数量分别为北京、上海各1500万、深圳400万，按人口比例，其人均销量深圳最大，上海第二，北京则最低。可见，北京房地产市场的潜在需求十分巨大。北京的购买力则处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大大增加。
（二）北京房地产企业现状分析
1、开发企业数量多、规模小。据统计，北京市场上在售项目总共约950个，掌握在510个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有在售项目。有在售项目的企业平均开发规模为21万平方米，如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方米。可见，企业的开发规模不大。
2、新项目规模仍偏小。据搜房数据库统计，今年上半年新开盘项目有145个，平均项目规模12.1万平方米。在新开盘项目中开发规模在10万平方米以下的占多数，为55.77%。随着开发规模增加，项目数量有逐渐减少的趋势。规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03%，大于上半年新开盘项目中同规模项目28.85%的比重，开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85%，也超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘的项目规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。可以预测，北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三十家大型开发集团将主导北京市场。这也是北京房地产市场进入有序竞争的要求和表现。
以上数字表明，目前北京缺乏规模化的大房地产开发企业，小规模的房地产开发企业比比皆是，企业数量多、散、乱、差、小，规模小，成本大，效益差，是市场一大特点，这也为市场的有序竞争带来负面影响。
（三）目前北京房地产市场存在的主要问题
从微观上看，一些项目市场定位不准，经营不善，销售半死不活；一些项目入住交付时，出现不少延期交房、面积缩水、施工质量差等纷争；一些企业跑马占地，根本无力开发；一些企业无相应的技术人才、管理人才和稳定的经营队伍，造成房地产市场秩序混乱、商品房质量不高。从行业来看，从上面的调查分析可以看出，开发企业太多，企业规模偏小，结构不合理，市场分散，资金分散，项目不成规模，粗放经营，集约化程度低，产品科技含量不高，过度的无序竞争。从宏观上看，北京房地产市场的不够完善，土地市场发展严重滞后，房地产业对国民经济的贡献还不明显（目前北京房地产业增加值占GDP的比重为3%左右），等等。
办奥和入世对北京房地产市场的影响分析
（一）分奥和入世对北京房地产市场影响的总体分析
用数学的语言来说，北京房地产市场与举办奥运会和加入WTO的关系是一个函数，举办奥运会和加入WTO是北京房地产市场的两个最重大的变量，是北京房地产市场的正相关。
举办奥运会对北京房地产市场的影响，具有区域性、局部性、时间性的特征。办奥对城市结构、物业布局和房地产市场格局有重大影响，但对房地产市场需求总量的直接影响并不大。办奥的辐射力，在空间上是递减的，在时间上是先增后减的。在空间上，距奥运场馆尤其是奥运村越远，辐射力越小，虽然全北京都能够从奥运受益，但城市重心还是会进一步北移；在时间上，以举办奥运会时的2008年为界，先增后减，从现在到2008年，办奥的影响趋势是逐年递增，到2008年后逐年递减直至消失。
办奥的影响是表层性的，而入世对北京房地产市场的影响，是深层次、制度性、全局性、环境上的，比举办奥运会的影响更加重要、更加深刻、更加持久。因为入世，房地产商要在崭新的规则下运行，违反这些规则者要受到惩罚，甚至淘汰出局。包括房地产企业在内的众多企业要面对更多的国内外竞争对手，挑战与机遇并存。
虽然办奥和入世对北京房地产市场同为利好因素，但是两者的重要性不可同日而语。目前媒体和开发商对申奥成功关注和报道过多，有炒作的嫌疑，而对影响力和作用力更大的入世重视不够，研究不足，有失偏颇。这对开发商而言，是缺乏战略管理的表现，如不及时纠正这种偏差，国内开发商将难以适应房地产的国际化竞争局面，自食苦果，痛失良机。
对于北京房地产市场而言，办奥和入世是一对矛盾关系，两者相互联系，相互作用，又相互补充。按照国际奥委会惯例要求，北京奥运会组委会大约在今年年底成立，届时奥运会的准备工作真正拉开序幕。巧合的是，我国入世大约也在今年底或明年初。因此，从时间上看，办奥和入世几乎同时作用于北京房地产市场，这使得北京房地产市场步入了新的历史时期，新的阶段。奥运会的设施开发建设，是要按规则要求进行国际招投标的，要面对全球化的竞争，需要与具有国际水准的公司竞争才能实现奥运商机。进一步讲，办奥运给北京房地产带来的契机是在WTO规则下实现的。WTO规则对开发商来说是新的、不熟悉的东西，企业在不熟悉的环境中运行具有很大的风险，这种风险主要是政策风险和规则风险，这种风险与市场风险相互作用，从而增加了市场的不确定性，这样开发商的市场运作难度大大增加。我们对这种政策风险和规则风险要有足够的认识和充分的准备。
1、举办奥运会对北京房地产市场需求的影响分析。北京办奥，奥运村及奥运设施是北京房地产市场新的需求。据悉，奥运村在奥林匹克公园内占地80公顷，建筑面积共47万平方米，包括公寓、娱乐场所、餐厅、医疗设施等等。其中36万平方米是高级公寓，作为奥运会期间的运动员村，平均每个运动员在公寓中的生活空间高达22.5平方米。房依附于地，鲜明的、极强的属地性产品特性决定了房地产市场需求绝大部分是本地需求。而本地需求的总量是一定的，则房者主要是当地人，他们主要是由北京城市建设规划所涉及的总量决定的，这个总量维持在一个动态平衡的水平上，不会因办奥而大增或大减，这些人的收入水平是相对稳定的，筹到购房款的时间不会因办奥而提前或推后。
由此可见办奥对需求方的购买力没有本质的影响。到2008年奥运会举办之前，除奥运会本身所需场馆外，其他直接需求不会增多，但潜在客户大大增加。办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。但是，这一需求具有不确定性，这要求决策者眼光长远，头脑要清醒，冷静看待奥运需求，有多大的需求就提供多大的供给。同时，因为奥运会后的需求肯定是下降的，所以要对奥运会后这些场馆的利用科学规划，要有一个可持续发展的计划。比如，可以考虑如何吸引更多的旅游者，更多的国际会议，或者改作公寓供应市场等等。
2、举办奥运会对北京房地产市场供给的影响分析。办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。
据我们分析预测，因为奥运村及奥运设施对城市布局、物业结构和房地产市场格局的影响，城北的供给会急剧大幅增加，城南的供给会平衡大量增加。而且，供给的有效性大大增强，供给的速度、数量和质量都能够充分满足房地产市场的需求。
3、举办奥运会对北京房地产市场价格的影响分析。按照市场经济规律，决定房价的除了成本以外，更重要的是市场的供需关系，其中起主要作用的是人口、土地、经济实力、住房供给量、需求量和市场竞争度等。供大于求，房价就会降；需大于供，房价就会升。今后北京房价在不同分布区域、不同物业档次、不同时间段以及不同专业化程度等方面将产生明显的市场细分。
从价位上看，今后房价的两极分化更加明显，高价房价更高，低价房价更低。由于办奥，北京的国际地位提升，在一些好地段将出现更多的高品质、高价位的
住宅，甚至豪宅；同时，办奥带来的基础设施改善会促进住宅郊区化的不断发展，而住宅郊区化必然带来更多的低价位住宅。
从专业化的角度看，那些专业化开发的楼盘会在竞争中卖出好价钱，而缺乏专业水平盲目开发的项目会被市场淘汰，这实际上是市场对质量的认同。
从时间上看，从申奥成功到举办奥运会期间，不同时段房介的走势略有不同。近期内，由于基础设施建设的投资落实到位有一个时间迟滞，所以办奥对房地产市场的利好影响主要是客户对未来预期值的提高。从目前到2008年奥运会开始，奥运村及周边地区的房价都会逐步提升，但这种价格变化并不是匀速上升的。越是靠近奥运地区中心，房屋的层数越低，房屋的价格将越高。
中国的房地产业具有城市土地国有的鲜明特点。在政府控制土地一级市场的基本条件下，房价大体上是加权成本与合理利润之和，基本上是稳定的。北京房价大起大落的现象很难出现。当然，有市场就会有价格波动，这种波动主要来自于楼盘自然环境、市政环境、人文环境和竞争环境的变化，这个波动受市场机制的制约和调节只能发生在合理的范围内。总的来说，竞争加剧的趋势一方面使得房地产业迅速走向规范，另一方面也使购房者有了合理的价格和更多的选择。
（三）入世对北京房地产市场的影响分析
1、入世对北京房地产市场需求的影响分析。加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。
入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。
入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。
2、入世对北京房地产市场供给的影响分析。目前北京房地产平均利润率高于国际成熟市场的平均利润率，入世后北京房地产业的平均利润率将略有下降，但仍对国内外投资者有较强的吸引力。大量投资者涌入北京的房地产资金市场，
投资将继续增加，其直接结果就是最近几年内会涌现大量新楼盘，市场供给将持续增长。开发行业将被注入更多的活力。
加入WTO后，国外金融行业的进入，会为开发商提供更多的资金支持，开发商的融资成本有望下降，房地产加权成本将出现…………
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