浅谈物业管理企业的内部控制

企业内部控制基本规范之物业系列目录设备设施运行管理规定 (1)现场施工管理规定 (8)柜位装修管理规定 (13)日常用电管理规定 (16)供应商撤柜管理规定 (18)附：停电应急预案 (20)设备设施运行管理规定一、宗旨为加强各公司设备设施运行管理，明确责任,保障办公、经营、生活环境文明有序，特制定本规定。

二、适用范围本规定所称设备设施主要有以下三个方面：（一）机电设备设施：系指配电设施、照明设施、空调设施、洗手间设施、广播通讯设施及消防设施等。

（二）建筑装修设施:系指天花板、地面、墙面及公共区装修等。

（三）专柜设施：系指百货商场专柜柜台及道具等。

三、管理部门及职责（一）管理部门集团公司及各总公司本部由办公室负责设备设施的职能管理工作；各商场、酒店由物业部负责其职能管理工作。

（二）管理部门职责：1. 全面贯彻执行公司《设备设施运行管理规定》，确保设备设施正常运转。

2. 根据设备设施运行情况及设备设施使用规范,提出年度维护保养计划，并组织实施。

3. 设备设施出现故障和其它问题，应及时组织或联系供货方维修，确保不影响营运。

4. 开展经常性的设备设施检查，发现问题及时解决。

四、设备设施管理（一）自动扶梯管理1.自动扶梯开关时间按各商场规定时间执行，特殊情况需提前或推后开关自动扶梯的，经物业部经理批准后，由物业部电工负责开、关。

2.自动扶梯启动前，物业部电工须仔细查看自动扶梯的扶手带出入口、梯级、梳齿等地方是否有异物；自动扶梯周围的安全设施是否完好。

3. 自动扶梯启动时注意事项：(1）自动扶梯应空载启动，在确保梯级上没有人时方可启动。

(2）将操作钥匙插入启动开关，拨向“上”或“下”，自动扶梯随之向上或向下运行，然后取出操作钥匙。

(3）自动扶梯须定期换向运行，由物业部根据要求确定换向时间。

如需换向运行，应将自动扶梯以另一方向启动运行。

4. 自动扶梯运行注意事项：（1）自动扶梯运行后，注意梯级、扶手带的动向是否正常，若有异常，按下急停开关，停机检查。

加强物业企业财务内控管理的措施思考作者：蔡陈仙来源：《今日财富》2021年第25期近年来，随着我国经济发展水平的不断提高，房地产业的快速发展，新型城镇化、旧城区改造的进程推进，人口老龄化等变化与人们的生活密切相关，给物业服务企业带来了高速发展的机遇。

随着《民法典》《物业管理条例》等相关法律法规的实施，物业服务企业将面临政策风险、员工解雇风险、业委会成立后续聘等一系列风险。

近年来，依托大型房地产公司的发展，出现了一批具有一定规模的物业服务企业走资本化道路。

我国前50强物业服务企业大多已成功上市或计划上市中，在激烈的市场竞争压力下，规模化、可持续、健康发展已成为当务之急。

如何在市场中立于不败之地，物业服务企业需要在专业化建设、拓展经营理念、提高风险管控意识、提高服务质量等方面探索发展之路，以解决企业面临的“弱肉强食”的丛林生存困境。

物业服务企业由于起点低、人员进入门槛相对较低，在实际运营管理中存在诸多问题，要想保证长远发展，必须积极地运用各种先进理念与技术加强内部控制，提高管理质量。

一、物业企业内部控制的主要问题（一）收费相关控制问题1.物业服务费回收困难，应收账龄周期变长物业企业在实际经营过程中，存在物业费收取不及时或无法回收，应收账款账龄周期变长，存在无法回收风险，对企业的现金流造成一定的影响。

具体原因如下：开发商或其合作的营销在卖房时存在过度营销行为，如承诺阳台搭板违建实际无法执行;客服人员由于薪酬普遍不高，流动性大，业主黏性低，导致收缴困难。

部分物业企业为了争取物业经营项目，故意压低物业费收费单价，物业费收入无法支持小区公区整改、保洁、维保等费用，导致小区品质下降，物业费收取难上加难。

存在一些小区负责人为了完成短期目标，私下违规减免物业费、车位管理费情况，存在一些提前缴费的业主下一期物业费不愿意缴费而希望享受到一定减免的情况。

2.停车场收费系统不完善，收费监管缺少房地产开发商通常为降低成本，安装的停车收费系统硬件较低的，软件系统慢，车牌识别度低，部分需要保安人员手工抬杠放行，容易造成应收费未收费，或者私自用自己的手机二位码收款不缴纳公司账户的现象，更有一些素质低下的安保人员故意破坏系统或硬件，达到手工操作的目的，容易产生舞弊现象。

您现在的位置：北大资源物业 >> 新闻动态 >> 物业百科 >> 正文众所周知，物业服务企业是做利型企业，一般物业服务企业所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉。

要提升物业服务水平，改善物业服务企业经营效益的困境，实现物业服务的良性快速发展，必然要走开源节支之路。

而对于众多物业服务企业而言，为了降低成本、提高绩效，并提升物业服务的品质和客户满意度，精细化管理是必然选择。

一、精细化管理的内涵精细化管理，是近年来企业管理中比较热门的话题。

经济学家吴敬琏指出：“精细化是我国企业必须迈过的一道坎，不管是何种行业，不论是哪家企业，离开了精细化，要想在口趋激烈的国际化竞争中立于不败之地，无异于缘木求鱼”。

推行精细化管理是一个系统工程，要想取得实效，达到预想的目标，业必须明确具体推行精细化的方法，有科学的推行步骤和控制手段。

精细化管理，即是一种管理理念，一种管理文化，其以“精、准、细、严”为基本原则，通过提升改造员工素质，加强企业内部控制，强化链接协作管理，从而从整体上提升企业整体效益。

作为物业服务企业，在物业管理中实施精细化管理，就是将管理覆盖到物业服务的每一个环节与细节。

二、物业服务企业实施精细化管理的意义在现代企业管理中，推行“精细化管理”将是促进企业内部分工，配合与协作体系的进一步完善的有效方法，物业服务企业要想在激烈的市场竞争中健康发展，得到社会认可和尊重，推行精细化管理不失为一种好方法。

l、实施精细化管理是企业生存的需要。

物业管理是一个正在成长过程中的行业，正在向着规范化、制度化、规模化、专业化发展，随着时代的进步和业主需求的提高，过去粗放式的管理服务已不能满足业主日益“挑剔”的要求，企业要发展壮大就必须提高服务品质，从借鉴其它行业的精细化管理成功经验，可以看出物业服务企业生存的核心也离不开精细化管理。

物业管理企业内部控制改进的思考
吴 芳
（ 天津 物产置业发展 有 限公 司 ， 天津 ３ ０ ０ ０ ５ ０ ）
［ 摘 要］ 物 业 管理 是 当前 的新 兴 行 业之 一 ， 随 着我 国房 地产 市场 的 蓬 勃发 展 ， 物 业 管理 企 业 近 几年 也 迅 猛发 展 ， 而且 具 有 广 阔 的发 展前 景 。但 总 体 来说 。 当前 物业 管 理行 业 的 整体 盈 利状 况 并 不理 想 ， 只 有 小部 分企 业在 快 速 发展 的 同时 获得 了比较 可 观的收入； 大部 分 企 业 由 于财 务 制度 并 不 完 善 ， 内部 控 制 还很 薄 弱 ， 不 具备 良好 的 市场 竞 争 能 力 ， 导致 自身 盈 利状 况 不 佳 ， 面 临 着生 存危 机 。 本文 基 于 内部控 制对 物 业 管理 企 业 的重要 性 ， 对 当前物 业 管理 企 业 内部 控制 普 遍 存在 的 问题 进 行 分析 ， 并 给 出相 应 对 策 。 为物 业 管理 企 业加 强 内部 控 制 ， 完善财 务 管理 制 度 ， 提 高企 业 市 场竞 争 力提 供借 鉴 。
发， 内部 控 制 执 行 效 果 自然 大 打折 扣 。
业 管 理 企 业 对 内部 控 制 的重 要 性 认 知 不 足 ．不 清 楚 内部 控 制 对 得 客户 ， 扩 大市 场 份 额 ， 制定 的收 费 标 准 低 于 经 营 成 本 ， 使 得 企 业 要作用 ， 重 视 程 度 不 够 。 很 多 企 业 管 理 层 缺 乏 内部 控 制 意 识 ， 认 理 企业 非 常 重 要 ， 只有 这 样 企 业 才 能根 据 市 场 实 际制 定 合 理 的 收 大， 没 有 上 升 到 企业 的 战 略 层 面 。 也 因 如 此 。 企 业 并 不 重 视 对 员 使 企 业 快 速 发 展 。 益 复 杂 的财 务 管 理 要 求 ． 同 时员 工 的积 极 性 也 不 能得 到 有 效 激 ３ ． １ 树 立正 确 的 内部 控 制 观 念 物 业 管 理 企 业 要 想 获得 更 大 的发 展 ， 就 必须 提高 对 内部 控 制 体 系 建 立 的重 视 程 度 。 财 务 管 理 是 企 业 生 产 管 理 活 动 的 核 心 环 ２ ． ２ 缺 乏 有 效 的 组织 管理 机 制 科 学 有 效 的 管 理 机 制 是 保 证 物 业 管 理 企 业 内部 控 制得 以 实 现 的 基 础 。而 目前 在 我 国物 业管 理 行 业 中 ， 很 多企 业 内部 缺 乏 有 效 的组 织 管 理 机 制 ， 或是内部控制流于形式 。 失 去 应有 的监 督 控 制作用 ， 导 致 企 业 的 财 务 管 理 目标 难 以实 现 。 不 少 企 业 在 内部 控