资产评估习题及答案

第一章 (1)资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程.具体地讲,资产评估是指符合国家有关规定的专门 机构和人员,依据国家的有关规定,为了特定的评估目的,遵循适用的评估原则,选择适当的价值类型,按照法定的 评估程序,运用科学的评估方法,对特定资产的价值进行估算的过程. (2)时点性是指资产评估是对评估对象(即待评估资产)在某一时(间)点的价值的估算.这一时点是所评估价值的 适用日期,也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期,我们将这一时点称为评估基准日.评估基准日 相对于评估(工作)日期而言,既可以是过去的某一天,也可以是现在的某一天,还可以是将来的某一天. (3)一资产在公开竞争的市场上出售,买卖双方行为精明,且对市场行情及交易物完全了解,没有受到不正当刺激因 素影响下所形成的最高价格. (4)非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值.常见的非市场价值有:使用价值,投资价值, 保险价值,课税价值,清算价值,净变现价值,持续经营价值. 2, (1)c (2)c (3)c (4)d (5) c (6)c (7)a (8)d (9)b (10)b 3, (1)abcd (2)acde (3)ab (4)abcde (5)abde (6)ab 4, (1) 资产评估的基本要素有哪些? 资产评估的基本要素包括评估主体,评估对象,评估依据,评估目的,评估原则,价值类型,评估程序及评估方法八 个构成要素. 从事资产评估业务的机构和人员,是资产评估工作中的主体,必须符合国家在资产评估方面的有关规定,即具有从事 该项业务的行业及职业资格并登记注册. 特定资产是待评估的对象. 国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律,法规,政策文件等,它是资产评估的依据. 特定的评估目的,是指资产业务发生的经济行为,它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选 择. 评估原则即资产评估工作的行为规范,是处理评估业务的行为准则. 价值类型是对评估价值的质的规定,它取决于评估 目的. 评估程序是资产评估业务的工作步骤. 评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法. (2)资产评估假设的具体内容是什么? 资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设,包括继续使用假设,公开市场假设和清算假设. 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用,或转换用途继续使用.现实中的表现主要有三种情况:一是资产将 按照现行用途原地继续使用;二是资产将转换用途后在原地继续使用;三是资产的地理位置发生迁移后继续使用.在 确定是否可以采用继续使用假设时,需要充分考虑待评估资产从经济上,法律上,技术上是否允许转变利用方式,变 换产权主体,以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件. 公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易,从而实现其市场价值.不同类型的资产,其性能, 用途不同,因而市场化程度也有差异.用途广泛,通用性比较强,市场化程度较高的资产如住宅,汽车等,比具有较 强专用性的资产有更加活跃的交易市场,因而更适用于公开市场假设.专用性资产一般具有特殊的性质,有特定的用 途或限于特定的使用者,在不作为企业经营活动的一部分时,很少能够在公开市场上出售. 清算假设是指资产所有者在某种压力下,如破产,抵押权实施等,将被迫以协商或以拍卖方式,强制将其资产出售. 按照寻找购买者的时间的长短,可以将清算分为强制清算和有序清算.清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和 公开市场假设下的评估价值. (3)资产评估的经济原则有哪些? 资产评估原则是规范评估行为和业务的准则.规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序,采用 适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下,对同一估价对象的估价结果能具有一致性.资产评估的经济原则包括贡 献原则,替代原则,预期收益原则,最佳(也称最高最佳)使用原则. 贡献原则是指在评估时,某一资产或资产的某一构成部分的价值,应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体 资产价值的贡献,或该部分对资产整体价值的贡献,也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡 量确定. 替代原则的理论依据是同一市场上的相同(或相近似)物品具有相同(或相近)的价值.对具有同等效用而价格 不同的物品进行选择时,理性人必定选择价格便宜的;对价格相同而效用不同的物品进行选择时,理性人必定选择效 用较大的.替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料,来进行比较分析评估估价对象的价 值,以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格. 预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格,而是决定于其在评估基准日后能够带来 的预期净收益,即预期的获利能力.预期的获利能力越大,资产的价值就越高. 最佳(也称最高最佳)使用原则即按照估价对象的最佳使用方式,评估资产的价格.最佳使用是指在法律上允许,技 术上可能,经济上可行的前提条件下,能够使估价对象产生最高价值的利用方式.在运用最佳使用原则时,首先要求 最佳利用方式在法律上是得到允许的, 其次还要得到技术上的支持, 不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用, 最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行,不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用.在估价对象已经 处于使用状态的情况下,应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择: (1)保持利用现状前提,即认为继续保持利用 现状为最佳使用时,应以保持现状继续使用作为估价前提; (2)转换用途前提,即认为转换用途再予以使用最有利时, 应以转换用途后的使用假定为估价前提; (3)投资改造前提,即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最 为有利时,应以改造后的使用假定为估价前提; (4)重新利用前提,即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为 有利时,应以拆除该部分后的使用假定为估价前提; (5)上述四种情形的某种组合. 第二章 二,参考答案 1, (1)复原重置成本是指在评估基准日,用与估价对象同样的生产材料,生产及设计标准,工艺质量,重新生产一与估 价对象全新状况同样的资产即复制品的成本. (2)更新重置成本是指在评估基准日,运用现代生产材料,生产及设计标准,工艺质量,重新生产一与估价对象的具 有同等功能效用的全新资产的成本. (3)实体性贬值是指资产投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,导致其物理性能不断下降而引起的价值减少. (4)功能性贬值是指由于新技术的推广和应用,使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比,在技术上明显落后, 性能降低,因而价值也相应减少. (5)经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化,如新政策或法规的发布和实施,战争,政治动荡,市场萧 条等情况,限制了资产的充分有效利用,使得资产价值下降. (6)总使用年限是指资产的物理(自然)寿命,即资产从使用到报废为止经历的时间. (7)实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止,按照正常使用强度(负荷程度)标准确定的已经使用的年 数,它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关. (8)资产利用率表示资产 的实际使用强度,其计算公式为:资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷ 至评估基准日资产的累计法定利用时间. (9)成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率.成新率的估算方法有观察法,经济使用年限法, 修复费用法等. (10)成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本 (reproduction cost new) 或更新重置成本 (replcement cost new)中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法. (11)比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产(即可参照交易资产)的异同,并据此对 类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法. (12)收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益,并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值 的方法. 2, (1)b (2)a (3)d (4)b (5)b (6)a (7)c (8)c (9)c (10)b (11)c (12)d (13)d (14)d (15)b (16)c (17)a 3, (1)abd (2)abcd (3)ac (4)ab (5)abe (6)be (7)ac 4, (1)资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程,具体应按以下步骤进行:①资产评估项目 的接洽;②组建资产评估项目小组;③拟定资产评估的工作方案;④收集与资产评估有关的资料;⑤待评估资产的清 查核实和实地查勘;⑥资产评估的评估假设条件,价值类型及评估标准分析;⑦选择评估方法并进行估算;⑧编写资 产评估报告;⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 (2)①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异(包括工资支付,材料及能 源耗费,产品质量等方面) .②确定净超额运营成本.净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额.③估计 待评估资产的剩余使用寿命.④以适当的折现率,将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基 准日的现值,作为待评估资产的功能性贬值额.对因功能过时而出现的功能性贬值,可以通过超额投资成本的估算进 行,即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分.该部分功能性贬值的计算公式为:功能性贬值 = 复原重置成本 更新重置成本 (3) 对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算, 一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产 净现金流水平,而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流,或者说需要估算的是资产的客观资产净 现金流.预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本.经营管理成本包括有维修费,销售及管理 费,保险费,税费,销售成本,原材料费及工资等成本费用.折旧费,筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除, 因为折 旧费是收入的一部分,它不会支付给任何人,而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价 值的角度考虑了. (4)折现率实质上是投资的期望回报率,我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本,或者说是资本成本.正确 的折现率是投资者能够从一项"相似的"投资中得到的回报率.折现率的估算方法主要有以下几种:①市场比较法. 即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析,来确定待评估资产的投资期望回报率.②资本资产定价模 型法.即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率,来衡量该投资的风险补偿.利用该模型确 定的折现率是资产的权益成本,而非资本成本.一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险.可分散风险是由与 该项投资相关的特殊事件引起的,可以通过投资多样化(组合)来降低或消除.不可分散风险是由那些对整个经济而 不只是对某一项投资产生影响的事件带来的,无法通过投资多样化降低或消除.因为可分散风险能够通过多样化来消 除,所以投资市场不会给予它回报,投资市场只对无法避免的风险即不可分散风险予以补偿.由于不同类型资产的风 险不同,因而其回报率也不同.期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿.国库券是最安全的投资方式,我们可以 将它的回报率当作无风险利率.资产风险补偿等于资产市场(平均)风险补偿乘以资产的贝他系数(β) .因而可以将 资产的期望回报率表示为: 资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 × β = 无风险利率 +(资产平均回报率 - 无风险利率)×β ③加权平均资本成本法.加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本,也考虑负债资本的成本,用公式表示为: 加权资本成本(折现率) = 权益成本 × 权益比 + 负债成本 × 负债比 如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去,则负债成本应为税后负债成本,因而可用公式表示为: 加权资本成本 = 权益成本 ×权益比 + 税前负债成本 ×(1 - 所得税边际税率)× 负债比 5, [(1.5-1.2)×10000×12×(1-33%)] ×[1-1/(1+10%)5]/10% = 91434(元) 第三章 二、参考答案： 1、 （1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8） b （9）