香港政府出手稳楼价见成效楼市已走入转角

地产行业月报楼市延续改善，地产配置价值凸显平安证券研究所地产团队2020年8月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。

尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

⏹政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。

7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。

往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。

⏹资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。

7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。

考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。

⏹楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。

7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。

随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。

香港商品房预售制度
香港的商品房预售制度也被称为”楼花买卖制度”。

这个制度起源于香港。

这个制度的实施，可以让开发商在楼宇未落成前，便开始销售，这样能够提前回笼资金，加快资金周转，降低财务成本。

同时，对于购房者来说，预告制度也带来了不少好处。

比如可以提前锁定心仪的楼盘，避免后期涨价等因素的影响。

在香港，预售制度实施得比较成熟，有《预售楼花同意书》等相关法规进行规范。

要获得《预售楼花同意书》，开发商需要满足一些条件，比如确保地价已经全数支付，并证明有能力支付所有建筑费用等。

预告制度极大缩短了房企现金流回笼的周期，降低房企资金断裂的风险，有效降低房企的融资成本。

对于市场需求而言，期房往往具备较多的优惠价格。

期房售价要低于现房售价约15-20个百分点，并且价差在近年来仍有扩大的趋势。

预售和分期付款的方式有效降低了购房者的买房成本，剌激了市场的潜在需求。

总的来说，香港的商品房预告制度是一种有利于开发商和购房者的制度，能够提高市场效率，促进房地产市场的健康发展。

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外资加速抄底中国房地产,释放什么信号?事情远没有那么简单一、外资抄底中国楼市关于“外资抄底中国楼市”，今年上半年就在流传了，而最近又再一次引发了广泛关注。

自今年6月以来，外资企业就在国内房地产加速布局，如贝莱德、摩根士丹利、大和房屋、凯德、博枫、摩根大通等。

据悉，美国最大房产投资集团黑石筹集了近500亿美元(折合人民币超3600亿元)用来投资全球地产。

不仅是外资，包括我国的港资也在房地产项目收并购方面频频出手，更有境外资本大举收购出险房企境外债。

众多知名境外资本，都在此刻纷纷选择加速增持中国资产。

今年6月，正是万科郁亮表示“我国房地产已筑底”的时候，或许资本的目光都是一致的，至少在研究中国房地产市场方面是一致的。

而随着10月房价数据出炉，我国楼市继续在底部徘徊，近期又有更多外资涌入了我国房地产市场，包括9月博枫资产管理收购富力地产上海项目，10月摩根大通对旭辉集团的股票收购，凯德收购北京博瑞大厦写字楼项目。

或许后续还会有更多外资进入我国房地产市场。

二、房价要上涨关于“外资流入楼市”确有其事，抄底也是事实，毕竟现在我国房地产陷入了低谷。

但外资涌入房地产就等于房地产要上涨吗？不可否认的是，我国楼市确实存在很多外资的影子。

但我们要清楚明白地看到，外资进入我国房地产市场，无非就是做了这两件事，一是收购商业性质的CBD写字楼、商铺公寓、物流园区等物业产品，二是购买上市房产公司的股票债券。

再说简单点就是商业CBD和金融产品，为何没有住宅或土地呢？因为土地有进入限制，住宅不能短期变现，这下就很明白了，外资本质是逐利的，进入中国楼市不是为了帮助修复楼市的。

回想以下去年的“恒大事件”，背后多少都有着高盛集团的影子，就包括去年11月所谓的“高盛集团抄底中国楼市”，其实和如今的情况如出一辙，高盛真正买入的是中国房企的债券。

再看所谓“黑石集团筹集500亿美元抄底中国楼市”，实际上从去年就已经分两次从富力地产收购了广州国际机场富力综合物流园的全部权益。