《项目管理手册》介绍（借用集群工程管理讲座）
一、编制背景
1、通过芳邻、锦上花趣园的有效积累、总结，对小户精装修项目管理形成标准化管理。
①原创性（来源于实际需要，不是照办照抄）
②坚持由上而下的原则(体系建设必须从高处建立框架，再从小处落实细节)
2、花好园的系统推进和提升（系统性）——对项目建设的系统性认识
①项目实施过程需要程序化、合理化，降低不均衡性，保持现场秩序；
②通过项目管理，将上千个、上万个工程活动导演成为一个有序的高效率的经济
的实施过程。
3、目前国内房地产项目工程管理的发展方向——
（1）、谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任；
（2）、目前，房地产企业牢牢地把控着工程资源，所以工程管理的宏观控制必须由房地产企业自己完成，比如：工程实施控制计划、施工总平面布置等；
（3）、近期房地产工程管理的方向将是房地产企业要做“传统观念中施工总承包的部分工作”。
4、公司产品标准化需要建立标准作业模式。
5、房地产商业化、市场化、专业化以后，传统的规范已经滞后于市场对产品提出的要
求。从客户导向出发要求对产品质量提出更高要求。
二、在项目工程管理中面临的重要问题
1、产品本身的特点——集群工程管理带来
2、“人”的因素——工程管理实际上是面临四个层次的人的问题
①项目部内部的人员管理——相对地容易执行
②公司相关部门的协调沟通——需要公司层面有效地达成共识
③对供应商的管理。在人的管理上，实际上面临如何管理不属于企业的员工，这是目前
很多企业面临的共同课题。当工程细化分包成为趋势，项目管理面临的外包数量日益增加，对其工作能力、工作态度、工作绩效如何关注？——这在管理上最难的。
④对操作工人的管理——建筑产品尚处于大量手工操作阶段，工人水平直接影响产品质
量，统一产品质量标准要求建立统一的操作模式。——制定《作业指导书》，但制定标准仅迈开第一步，执行、纠偏、优化，还有很多后续工作需要进行。
3、解决之道——建立统一的管理制度，把所有供应商纳入统一的标准之下进行管理。
——计划、协调、“时间、空间分离”、狠抓工序管理
（1）细化合同
（2）根据项目工程规律，依靠标准化、规范化管理，达到统一认识、统一标准、统一行动步伐——标准动作重复作，是效率最高、成本最低、威慑力最大的——
共振的力量——军队的步伐；——插入《施工配合要求》
（3）工程项目管理必须依靠自身形成完善的保证体系，并与承建商共同构成一套完整的体系，才能使项目管理得到有力的保障，从而维护自己的产品品质和品牌
形象。其中严格过程管理制度显得尤为重要。根据客户反馈质量缺陷进行工序
分解，设定质量控制关键节点，对应材料设备选用标准、工序验收标准进行严
格管理，从而实现“过程建造精品”的目标。——打造过程精品，需要从材料、
工序上着手
三、编制目的——通过建立规范化、标准化的管理制度，消除各种风险因素影响，保证公司
经营目标的稳步实现；
1、创造良好的施工环境，引领优秀的供应商共同进步
案例：圣象地板
日立电梯
2、在复杂的环境因素下，保证产品的品质达到公司要求标准
案例：航天塑钢窗
厨博士橱柜工程
3、锻造铁军，提高效率、保障威力——段计先、许国栋、朱晋东、徐士博等一批年轻
人的成长
4、
四、编制《项目管理手册》的具体思路
1、大理念、小着手，大技术、小应用。在具体的执行上，理念领先大步，行动上领先
小步。切实避免“理念阐述领先，方法措施滞后”现象。——避免盲目求大求全，好
高骛远；而应切实可行，操作性要强；例如塑钢窗框渗漏的问题，是长期以来存在
的质量通病，经过反复思考，在花好园的门窗结构施工时即提出预控措施，设底坎，留凹槽，很好的解决这一问题。这一成功经验已经进入作业指导书。
