房地产开发与管理

二、简答题（每题6分，共30分）

1. 简述项目总体策划中项目布局规划的主要内容

1、建筑空间布局；2、道路系统布局；3、绿化系统布局

2. 简述土地有偿出让的主要形式。

1、协议方式；2、招标方式；3、拍卖方式；4、挂牌方式

3. 简述物业管理的意义。

1、物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；2、为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境；3、有利于提高城市管理的社会化和专业化程度；4、完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值

4. 土地使用权转让的形式主要有那些？

1、以出让方式取得土地使用权的转让；2、以划拨方式取得土地使用权的转让

5．房地产开发有那几个主要阶段。

1、可行性研究阶段；2、项目报批与前期工作阶段；3、建设实施阶段；4、销售、出租和服务阶段

6. 简述影响房地产供给变化的因素。

1、宏观环境及国家政策对房地产供给的影响； 2、房地产市场开发利润的高低影响着房地产的供给 ；3、土地供给及土地成本直接影响着房地产的供给； 4、房地产企业的投资开发方向在一定程度上影响着房地产的供给 ；5、房地产开发商的技术水平和开发进度影响着房地产的供给； 6、房地产企业对未来的预期影响着房地产的供给；7、房地产企业的资金状况和融资能力是影响房地产供给的一个重要方面

7．房屋拆迁的程序。

1、拆迁前期工作（拆迁调查摸底、制定拆迁计划和方案）；2、申请核发房屋拆迁许可证；3、组织实施拆迁（组织拆迁动员发布拆迁公告、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议、拆除房屋平整场地）

8．房地产经营预测中，人口状况主要包括哪些方面？

1、人口的绝对量；2、人口的增长速度；3、家庭结构；4、人口流向

9．居住区规划的具体内容包括哪些。

1、确定居住区布局结构和道路系统；2、住宅选型；3、住宅的布置；4、公共建筑规划布置；5、绿地规划布置

10.获取土地使用权的方式和方法有哪些？其相互之间的区别是什么？

1、出让和转让（具体参见简答题2和简答题4）；2、受让人关于变更土地使用权的办理程序以及订立书面合同的程序有区别（P147页，最好还是自己总结吧）

11.工程监理的基本内容是什么？它有何重要意义？P331

1、目标规划，动态控制，组织协调，信息管理，合同管理；2、（1）有利于提高建设工程投资决策的科学化、科学化（2）有利于提高建设工程投资效益和社会效益、工程投资效益和社会效益 （3）有利于规范参与工程建设各方面的建设行为 （4）有利于保证建设工程质量和使用安全质量和使用安全。

12.房地产市场营销手段有哪些？

1、广告促销；2、人员主动推销

13．简述物业管理的基本内容

1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务

14．简述房地产开发投资的风险防范 1、风险回避；2、风险转移；3、风险控制

15.房地产销售策划有哪些基本内容？

1、目标客户定位；2、销售计划；3、价格策略；4、售后服务 三、论述题

1. 试对以下案例就户型规划做出评价。 参见各种指标再结合具体户型分析P253

2. 物业管理中环境管理的基本内容

1、物业区域的环境保护；2、做好物业环境的绿化工作；3、做好物业环境的卫生工作；4、清理物业区域里的违章搭建；5、加强市政公共设施管理；6、搞好车辆交通管理；7、建设和管理各种环境小品；8、抓好治安管理工作；9、做好消防管理工作；10、建立新型人文环境。

3.一般房地产开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标由哪些？

1、平均层数：平均层数是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。2、居住建筑密度：居住建筑密度＝居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×100％。居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。3、居住面积密度：居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积（米/公顷）。居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标。它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋问距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平而设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。4、居住建筑而积密度：居住建筑面积密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积（米 / 公顷）。为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。5、建筑容积率：建筑容积率＝居住建筑总面积（平方米） /居住建筑用地面积（平方米）。建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。

6、人口净密度：人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积（人/公顷）。人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。7、居住建筑用地指标：居住建筑用地指标决定于四个因素：（1）居住面积定额（米/人）（2）墙住面积密度（米/公顷）（3）居住建筑密度（％）（4）平均层数，平均每人居住建筑用地＝平均每人居住面积定额/层数×居住建筑密度×平面系数（米/人）或平均每人居住建筑用地＝每人居住面积定额×居住建筑用地面积/总居住面积（米/人）

4.城市规划和房地产开发的关系是什么？

房地产开发，特别是商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发、商品房建设，当然也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。 首先城市规划是有层次的，有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面：(1)指明房地产开发用地的方向和地段； (2)确定房地产业的开发规模、时序和步骤；(3)安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。

分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下二方面要更加明确：(1)确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模； (2)指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。

详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，体现在：(1)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距； (2)提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。 因此，详细规划是对房地产开发进行完全的指导。

城市规划与房地产开发的关系：

就其性质而言，城市规划也是政府行为；房地产开发，主要是由房地产开发公司承担，就其性质是企业行为。前者，要以人为本，反映城市公众的意愿，保障市民的合法权益，坚持社会、经济和环境的协调发展；后者，主要是追求最大的利润，并克服房地产开发项目的周期长、投资大的不利因素，缩小风险因素，以期获取最大的经济利益。城市规划和房地产开发的内涵不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，并兼顾近期的发展建设，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发土地或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。

归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系；但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。

5.影响房地产需求变化的因素有哪些？各因素的影响力方向如何？

某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。

需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。

（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。

（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。

某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多