物业管理基本制度和政策
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第一章 物业管理概述
本章要求：
掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
本章考试知识要点：
1. 《条例》对物业管理的定位
2. 物业管理的特征
3. 物业管理的市场化特征
4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件
5. 我国物业管理的产生和发展
6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征
7. 物业管理在社会经济中的地位和作用
8. 我国物业管理制度建设的历史沿革
9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位
10. 《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点
11. 《城市新建住宅小区管理办法》
12. 《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
13. 《条例》的指导思想
14. 《条例》创设的法律制度及其内容
15. 《条例》的主要内容
16. 《条例》法律责任的特点
17. 《条例》确立的基本法律关系
本章复习纲要：
一、物业管理的概念（掌握）
1．物业管理定义
《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理定义的含义
①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
②物业管理活动的基础是物业服务合同
③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
3.《物业管理条例》调整的范围 ①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
②既包括城市，也涵盖乡村
4.物业管理的特征
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征
①社会化
社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。
②专业化
专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。
③市场化
市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。
物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
二、我国物业管理的产生与发展（了解）
1. 伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常维修养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业
2. 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的
3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司挂牌成立。
4. 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
5. 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制
6.四次全国物业管理工作会议
①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。
②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验
③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验
④2003年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣传《物业管理条例》
7. 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用 8. 2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期
三、我国物业管理制度的历史沿革（了解）
从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点
1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。
这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：
一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验；
二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；
三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法
这一阶段颁布的物业管理法规政策有：
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
《全国优秀管理住宅小区标准》
《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》
《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
《物业管理企业财务管理规定》
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
《物业管理企业资质管理试行办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》
2. 2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：
一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；
二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；
三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。
这一阶段的物业管理政策法规主要有：
（1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；
（2）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；
（3）2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》；
（4）2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；
（5）2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》； （6）2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》；
（7）2004年9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》；
（8）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
四、《物业管理条例》（掌握并熟悉）
1.《物业管理条例》的立法过程
1999年4月，建设部成立《物业管理条例》起草小组
2001年3月，经建设部常务会议讨论通过，形成《物业管理条例》（送审稿），提请国务院审议
2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《物业管理条例》（草案）登报公开向社会征求意见
2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案）
2003年6月8日，国务院总理温家宝签署中华人民共和国国务院379号令颁布了《物业管理条例》
2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施
2.《物业管理条例》的指导思想
《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：
一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
3.《物业管理条例》的立法原则
《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循以下基本原则：
①物业管理权利和财产权利相对应的原则
②维护全体业主合法权益的原则
③现实性与前瞻性有机结合的原则
④从实际出发，实事求是的原则
4.《物业管理条例》创设的法律制度
创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度（具体内容见第三章）
5.《物业管理条例》的主要内容
《物业管理条例》分为七章70条
6．《物业管理条例》确立的基本法律关系
①业主相互之间的关系
②物业管理企业和业主之间的关系
③开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 ④供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系
⑤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系
⑥物业管理各方主体与政府之间的关系
五、涉及《物业管理条例》的有关数字知识汇总（掌握）
（一）时间数字
1、《物业管理条例》经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，2003年6月8日以国务院第379号令公布，自2003年9月1日起施行。《物业管理条例》是我国第一部物业管理行政法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。
2、筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
3、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
4、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的、业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
5、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主
管部门备案。
6、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
