2017年江苏省房地产估价师《案例与分析》：不相一致假说试题

2017年江苏省房地产估价师《案例与分析》：不相一致假说试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、我国《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行贷款余额与存款余额的比例不得超过。 A：8％ B：10％ C：25％ D：75％ E：执行层的组织协调 2、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。 A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37 3、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。 A．6% B．7% C．7.5% D．6.5% 4、下列关于房产分幅图，说法错误的是。 A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料 B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图 C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺 D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点 E：执行层的组织协调 5、关于假设开发法的说法，错误的是。 A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值 E：工业用地的监测点评估价格 6、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。 A．房屋管理部门 B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会 C．房地产管理部门 D．中国房地产建设行政管理部门 7、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A．易受政策影响性 B．存在效益外溢和转移 C．适于进行长期投资 D．最高最佳使用性 8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。 A：52％ B：58％ C：62％ D：68％ E：借款合同 9、下列不属于平均指标的是__。 A．众数 B．中位数 C．水平指标 D．调和平均数 10、__通常是构成城市居住区的基本单位。 A．居住小区 B．居住组团 C．胡同 D．四合院 11、房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的开发企业核发__。 A．《住宅质量保证书》 B．《住宅使用说明书》 C．《暂定质量证书》 D．《暂定资质证书》 12、毒品属于。 A：允许流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物 E：执行层的组织协调 13、下列不属于工程造价的特点是__。 A．大额性 B．层次性 C．个别性 D．不可移动性 14、下列情形中，诉讼时效为2年的是。 A：身体受到伤害要求赔偿的 B：寄存财物被丢失的 C：环境遭污染或损害的 D：借出的资金未能收回的 E：执行层的组织协调 15、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。 A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位 16、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。 A．必须 B．应当 C．可以 D．不能 17、在市场调查中，__是最易出错的阶段。 A．分析信息 B．信息汇总 C．收集信息 D．报告结果 18、下列不属于征收土地特点的是。 A：具有一定的强制性 B：要妥善安置被征地单位人员的生产和生活 C：被征收后的土地所有权不发生转移 D：用地单位给予被征地单位经济补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。 A．400 B．628 C．656 D．700 20、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿 21、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。 A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格 22、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。 A：房屋拆迁公告 B：房屋拆迁通知 C：房屋拆迁通告 D：房屋拆迁报道 E：房地产估价机构必须加盖公章 23、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 24、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。 A．强制性 B．无偿性 C．自觉性 D．固定性 25、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。 A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 2、__是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。 A．弥隙市场 B．细分市场 C．主流市场 D．消费市场 3、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有。 A：小中取大法 B：大中取小法 C：大中取大法 D：小中取小法 E：最小最大后悔值法 4、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。 A：长期的原因 B：暂时的原因 C：局部的原因 D：全局的原因 E：难以避免的技术性原因 5、影响购买者的心理因素有。 A：动机 B：感觉 C：学习 D：信念和态度 E：欲望 6、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的。 A：位置固定性 B：适应性 C：寿命周期长 D：各异性 E：借款合同 7、投资者进行房地产投资的主要目的是。 A：财富最大化 B：保值增值 C：降低投资组合的总体风险 D：降低通货膨胀的影响 E：借款合同 8、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。 A：以出让方式取得的土地使用权 B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权 D：以出租方式取得的土地使用权 E：以抵押方式取得的土地使用权 9、不属于影响消费者购买因素的是（）。 A．经济因素 B．社会因素 C．个人因素 D．理性因素 10、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为。 A：固定价格合同 B：包工包料合同 C：独立承包合同 D：成本加酬金合同 E：计量估价合同 11、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有．【2007年考题】 A：后退道路红线距离 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：合并的可能性 12、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为__万元。 A．100 B．200 C．250 D．300 13、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。(2008年试题) A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则 D：诚实信用原则 E：执行层的组织协调 14、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。 A．已经办理该建筑工程用地批准手续 B．已经确定施工企业 C．有保证工程质量和安全的具体措施 D．建设单位已支付工程款 15、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。 A．5% B．10% C．15% D．20% 16、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。 A：试错法 B：移动平均法 C：曲线拟合法 D：线性内插法 E：指数修匀法 17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__