浅谈公允价值计量模式在投资性房地产的运用

西南财经大学天府学院2021 届本科毕业论文〔设计〕论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例学生姓名：蔡玙璟所在学院：西南财经大学天府学院专业：会计学〔CPA注册会计师方向〕学号：41203022指导教师：柳玉寿二○一六年三月西南财经大学天府学院本科毕业论文〔设计〕原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文〔设计〕是本人在导师的指导下取得的成果。

对本论文〔设计〕的研究做出重要奉献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

因本毕业论文〔设计〕引起的法律结果完全由本人承当。

本毕业论文〔设计〕成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文〔设计〕作者签名：作者专业：作者学号：________年____月____日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文〔设计〕开题报告表论文〔设计〕类型：A—理论研究；B—应用研究；C—软件设计等；摘要长久以来，拥有高度可靠性的历史本钱一直在计量领域占领着主导地位。

但是，因为历史本钱所面对的事物都是过去的，缺乏时效性，已无法满足现实经济环境的需要。

2006年，我国公布了新的?企业会计准那么?，引入新的投资性房地产后续计量模式——公允价值计量模式。

自此以后我国便有两种投资性房地产后续计量模式，而不同的选择会产生不同的经济后果。

因此，对投资性房地产后续计量模式的分析具有重要的现时意义。

本文通过分析我国上市公司中应用公允价值计量模式的现状并结合实际案例定量分析公允价值计量模式在世茂股份的应用情况，探究公允价值计量模式应用中存在的问题。

并基于此为公允价值计量能在实务中得到更好的运用提出改良建议。

关键词：投资性房地产公允价值计量会计准那么AbstractFor a long time, the historical cost measurement model that has high reliability occupied a dominant position in the field of metrology. However, the historical cost measurement model faces the past, and is lacked of timeliness. It has been unable to meet the needs of the development of economy. In 2006, the new "Accounting Standards for Enterprises" was issued in China, and the fair value measurement model was introduced. Different choices of measurement model of investment property will result in different economic outcome. So it is important to analyze the application of measurement model of investment property.This paper investigates the application status of fair value measurement model in Listed Companies in China, and combines with actual cases, to analyze the problems that exist in application of fair value measurement model. And then gives some suggestions to make fair value measurement model to be used better in application.Keywords：Investment property Fair value measurement model Accounting Standards目录一、前言 (1)二、公允价值相关理论阐释 (2)〔一〕公允价值的特征 (2)1、公允性 (2)2、时效动态性 (2)3、结果估计性 (2)〔二〕公允价值的取得方法 (3)1、估值技术 (3)2、估值技术的分析 (4)三、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析 (5)〔一〕我国投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状 (5)〔二〕公允价值计量模式对企业财务的影响 (6)1、对资产结构的影响 (6)2、对盈利能力的影响 (6)3、对盈利能力的影响 (7)〔三〕投资性房地产运用公允价值计量模式的利弊 (7)1、公允价值计量模式应用的优势 (7)2、公允价值计量模式应用的弊端 (8)四、案例分析 (9)〔一〕公司简介 (9)〔二〕世茂股份公允价值计量模式的选择 (9)〔三〕世茂股份采用公允价值计量对财务的影响 (9)〔四〕案例启示 (15)1、世茂股份运用公允价值计量模式存在的问题 (15)2、世茂股份采用公允价值计量的相关建议 (16)五、优化公允价值计量模式应用的建议 (17)〔一〕加强市场建设和制度标准 (17)〔二〕加强监督 (17)〔三〕企业自身加强完善措施 (18)六、总结 (19)文献综述 (20)参考文献 (28)致谢 (31)一、前言在我国，直到2006年以前是没有设立特有的准那么去计量公司所拥有的投资性房地产的，而是将其与固定资产和无形资产等科目一起采用本钱模式核算。

公允价值模式计量的投资性房地产摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。

国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。

企业愈加重视对投资性房地产的核算。

新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。

本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。

指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。

关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性一、公允价值计量模式的引入(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。

美国财务会计准则委员会(FASB)在SFASN0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。

英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。

我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。

(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。

同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。

公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。

公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。

相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析作者：李岗来源：《经营管理者·中旬刊》2018年第02期摘要：近些年来，随着经济的不断发展，人们的生活水平也越来越高。

房地产成为了当今的一个热门的行业。

公允价值计量问题一直都是会计中一个非常具有难度以及挑战性的问题，它具有极大的可操作性。

我国的公允价值计量的研究起步的比较晚，直到近些年来才正式的在会计准则中引入公允价值计量，这一计量方法对财务会计的影响十分深远。

从二零零六年起，我国财政部规定我国符合条件的投资房地产允许使用公允价值进行后续的计量。

这对我国企业来说是一个很好的发展机遇，但同时，由于我国公允价值计量发展的比较缓慢，在实际的应用中仍然存在着许多缺陷，这就导致目前有许多大型的上市企业仍然不能很好的采纳这一计量方式。

因此，本文对我国投资性房地产准则与国际投资房地产准则做了分析比较，并指出了公允价值计量模式中存在的问题，同时提出了相应的对策。

关键词：公允价值计量投资房地产问题一、引言近些年来，我国投资房地产市场发展十分迅速，人们将房地产当做一个可以用来盈利的手段。

但是，通过分析我国市场目前的现状可以得知，企业如果依旧按照以前的计量方法来对投资性房地产进行规划的化极有可能对导致企业的真实价值无法被会计信息真实反映的情况出现。

因此，公允价值计量模式的应用是必然的。

它可以增大投资者对企业的全面了解，可以客观的反映出企业投资某一个房地产的真实价值以及其经济实质。

二、国内投资房地产与国际的比较1.投资性房地产界定。

国内与国际上对投资房地产的定义是不同的。

两者对投资房地产的定义基本相同，但是国际条例认为投资房地产不包括基于管理目的的房地产，我国会计准则规定投资性房地产包括已经出租出去的房地产。

2.投资房地产会计准则国内与国际的不同之处。

2.1投资房地产范围不同。

国际的会计准则对投资房地产的方位做了比国内更加详细的规定，对一项房地产来说，其是否满足可以被用作投资的条件，需要进行一系列精密的判断。

公允价值计量在投资性房地产中的应用投资性房地产有其特殊性，采用历史成本计量存在许多不足，尤其是在投资性房地产市场价值不断攀高的背景下，投资性房地产市场价值与以历史成本计量的账面价值存在明显背离。

因此，投资性房地产采用公允价值计量将是必然趋势。

标签：公允价值成本模式投资性房地产我国企业会计核算，以历史成本为主要计量基础。

一直以来，对公允价值计量标准的选用，持非常谨慎的态度，严格限制公允价值计量标准在会计计量中的应用。

这也充分体现了，我国会计信息质量标准“可靠性优先于相关性”。

值得注意的是，历史成本计量标准有其内在的局限性，当核算对象市场公允价值波动较大时，核算对象的公允价值与采用历史成本计量的账面价值将出现明显的不一致，导致会计信息无法反应实际，从而无法服务于会计信息使用者的决策需要。

对于市场公允价值波动幅度大的核算对象，改用公允价值计量标准，有利于提高会计信息的相关性。

国际上，对投资性房地产这一市场价值波动较大的资产，允许企业自主采用历史成本法或公允价值法开展后续计量。

财政部于2006年颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，具有十分重要的意义。

1.公允价值计量在投资性房地产业中运用的必要性投资性房地产，不同于企业自用的房屋和用于销售的商品房。

虽然两者在物质形态上一致，但存在明显差异：一是持有的目的不同，投资性房地产的持有目的是赚取租金和资本增值，自用的房屋和用于销售的商品房的持有目的是通过经营活动创造价值；二是经济实质不一样，即创造价值的方式不一样，投资性房地产通过让渡资产，借助收取资产租金来创造价值；自用的房屋和用于销售的商品房通过自用，借助自身经营活动来创造价值。

可见，投资性房地产，类似于股票、债券等投资资产；企业自用的房屋属于固定资产，用于销售的商品房属于存货，企业自用的土地使用权属于无形资产。

上述差异决定了投资性房地产应采用与投资资产相似的公允价值计量方式，而非与固定资产或存货相似的历史成本计量方式。

关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨
投资性房地产公允价值计量模式是指将投资性房地产的公允价
值作为其计量基础的一种模式。

该模式适用于在租赁、出租或出售
等投资性用途下持有的房地产物业，以及用于自用但有明确的公允
价值的房地产物业。

投资性房地产公允价值计量模式的优点在于，它使得投资性房
地产的价值更加真实，反映了市场的价格，准确度更高。

同时，该
模式可以有利于投资者策略形成和决策制定。

另外，该模式能够及
时反映投资性房地产市场变化，实现投资者的风险管理。

然而，投资性房地产公允价值计量模式也存在一些问题和风险。

首先，计算公允价值需要考虑多个因素，其中包括市场需求、租金
收入及升值预期等，需要一定的专业知识和技能。

其次，公允价值
的变化可能会导致财务报表的波动。

这一点尤其重要，因为公允价
值的波动可能会影响财务报表中的净资产和利润等，从而影响投资
者的决策。

最后，公允价值计量模式还有可能被利用进行欺诈行为。

综上所述，投资性房地产公允价值计量模式虽然存在一些问题
和风险，但它也是一种有益的计量模式。

对于投资者而言，应该在
专业人员的指导下进行决策，判断是否采用该模式进行房地产投资。

投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响公允价值在市场交易公平的情况下保持公允性，同时还具有现时性和估计性。

公允价值是交易双方对市场信息充分了解之后达成共识的情况下所产生的交易价格，无论是资产交换，还是债务清偿，都不是被迫实施的。

由于投资性房地产的市场价值往往会高于账面价值，其具有很强的流动性，投资的周期长，而且投入的资金量大，缺乏变现能力。

这就意味着，投资性房地产所获得的收益高，同时也需要面临风险。

一、投资性房地产公允价值计量影响会计利润的因素（一）后续计量影响利润1.期末计价影响利润投资性房地产的后续计量的过程中将公允价值模式充分利用起来，需要重点考虑的是公允价值和原账面价值，以及两者之间所产生的，在此基础上分析变动损益方面的内容，最终对加以确认，列入当期损益中。

如果市场行情非常好，就会相应地增加当期利润。

在进行期末计量中应用公允价值模式，企业能够获得更高的经济利润。

2.折旧以及减值准备影响利润应用公允价值计量模式对房地产企业而言是存在一定的优势的，主要在于，并不需要采用计提折旧的方法，也不用为减值做好准备，对于账面的价值按照公允价值就可以做出相应的调整，这样能够有效地降低成本，相应地提高经济利润。

在进行这项工作的过程中，需要从职业的角度做出判断，很容易受到主观因素的影响。

3.模式变更影响利润当确定了计量模式之后就不可以变更，否则会影响利润。

一些企业的经济效益不是很好，试图转变为成本模式以提高利润，按照新会计准则，这是不被允许的，因此，这样操作需要考虑到公允价值与账面价值之间所存在的差额，必然会影响到可供分配利润。

当前来看，投资性房地产的公允价值要比成本价要稍稍高一些，而且呈现出持续增值的趋势，这样就会导致公允价值大幅度增高，远远超过账面价值。

（二）投资性房地产转换影响利润按照新会计准则，对投资性房地产转换影响利润方面的内容进行分析，对于投资性房地产采用公允价值计量的方式，可以适当地转换为自用房地产，此时的账面价值就是当天的公允价值，两者之间会存在一定的差额，需要记入到公允价值变动损益中。

投资性房地产后续计量公允价值模式投资性房地产的后续计量二采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（二）采用公允价值模式计量的会计处理二采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

二采用公允价值模式计量的投资性房地产（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

公允价值的变动计入当期损益。

资产负债表日：高于低于投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××公允价值变动损益××××××投资性房地产——公允价值变动××××××[案例1]甲企业为从事房地产经营开发的企业。

2×15年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。

2×15年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。

假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下:①2×15年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借:投资性房地产——成本90 000 000贷:生产成本90 000 000②2×15年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借:投资性房地产——公允价值变动 2 000 000贷:公允价值变动损益 2 000 000【多选题】•采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足（ ）条件•A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场•B.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计•C. 所有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场•D.企业能够取得交易价格的信息•【正确答案】 AB 投资性房地产后续计量公允价值。

September 201843近年来，我国房地产行业的发展十分迅速，吸引了大量的投资者，投资性房地产的业务也越来越多，给相关的会计人员带来了一定的工作压力。

公允价值作为会计准则中十分重要的因素，直接影响着投资性房地产的会计计量工作。

本文重点探讨在投资性房地产中公允价值的相关应用，以期为完善我国公允价值体系提供相关的依据。

一、相关的定义分析（一）公允价值公允价值的定义并不是固定的，在不同国家不同时期其具体的定义也不尽相同，这也反映了人们对公允价值的探索过程。

在我国2014年颁布的企业会计准则中其定义为：“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

”这与国际会计准则中的定义基本一致。

（二）投资性房地产所谓的投资性房地产指的是企业持有的用于对外出租或出售或者两者兼有来获取盈利的资产。

随着房地产行业的蓬勃发展，投资性房地产对企业的影响越来越大，因为与固定资产和无形资产相比，投资性房地产拥有单独实现资本增值的特性。

二、投资性房地产公允价值计量中存在的问题近年来，随着投资性房地产业务数量的增加，相关的会计人员已经开始逐步在计量中应用公允价值计量模式，但是在实际的应用中并未取得理想的效果，笔者在分析后发现主要存在以下问题。

（一）应用限制过多在会计准则中对于公允价值记录的限制要求过高，因此其在实际的计量市场上很难得到有效的推广，在会计准则中明确地规定：“企业在满足一定条件情况下可以由成本模式计量转为采用公允价值模式计量，然而企业一旦选择执行公允价值模式便无法再转回成本模式。

”可见采用公允价值进行计量的限制条件过于严格，最终导致公允价值计量模式在企业中难以推广。

此外，当前我国大多数地区的投资性房地产不存在活跃的市场，难以取得公允价值，监管部门对公允价值的确定和计量方式的运用较为慎重。

《会计准则》明确规定：“只有符合条件的投资性房地产才能够运用公允价值计量模式对其价值进行计量，要存在活跃的交易市场或者能够取得同类或类似市场价格，能持续取得公允价值相关信息等一系列条件，才可以采用公允价值模式。

金融会计对投资性房地产采用公允价值模式计量酌凡二十世纪九十年代末，随着我国住宅分配制度的改革及推行房屋市场化，一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产已逐渐成为普遍现象。

但在我国原有会计制度和会计准则下，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产或无形资产看待，计量上采用按历史成本入账并分期计提折旧或摊销的处理方法。

在此模式下，“固定资产”或“无形资产”的账面净值随折旧或摊销而不断减少，无法体现该项资产的增值部分。

因此，房地产市场发展及原会计准则的不足对投资性房地产相关会计新准则的出贺英莲台提出了迫切要求：一方面，投资性房地产根据原会计准则的规定其真实价值不能得到有效反映；另一方面，全国大部分地方的投资性房地产价格持续攀升，房地产业利润惊人。

原会计准则的规定低估了房地产市场价值，不利于会计信息使用者了解企业的真实情况。

并给某些企业进行利润操纵提供了空间。

所以，在此背景下新投资性房地产准则应运而生，规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。

一、投资性房地产的界定1．投资性房地产的确认与初始计量会计准则规定投资性房地产同时点识息认伙满足下列条件的，才能予以确认：(一)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(二)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

但要强调的是。

这两个确认条件是所有资产确认的基本条件，而不是投资性房地产确认的特殊条件，也即是只有当某项资产符合这两项基本条件，同时有符合投资性房地产本身确认条件才能作为投资性房地产进行确认。

会计准则规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

分以下三种具体情况：(一)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直认识畜牧业发展的潜力和优势，制定完善畜牧业发展的产业政策，通过各种优惠政策吸引人才和资金加大对畜牧业发展的支持力度，促进畜牧业向精、深方向发展。

2、促进畜牧业产业化经营。

提高畜牧业的质量和效益。

要跳出长期以来片面重视畜产品产量的圈子，把提高产品质量放在第一位。

第27卷第6期2013年11月长沙大学学报JOUＲNALOFCHANGSHAUNIVEＲSITYVol．27No．6Nov．2013

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究*

郭鹏丽，程克群（安徽农业大学经济管理学院，安徽合肥230061）摘要：随着经济全球化进程的加快，会计所处环境发生了很大改变。响应国际会计准则趋同性要求，公允价值计量模式开始迈步跨入我国会计准则中。近年来，我国房地产价值不断走高，显现出公允价值计量模式在财务上的利好影响。然而，公允价值计量模式在我国投资性房地产应用中经验尚浅，存在着会计准则体系不健全、市场环境不完善、税法和会计准则差异等因素制约。因此，提出了完善会计准则体系、优化市场环境和缩小税法与准则差异三点建议。关键词：公允价值计量模式;投资性房地产;财务指标影响;制约因素;应用对策中图分类号：F293．3文献标识码：A文章编号：1008－4681（2013）06－0037－03

现如今，在众多投资手段中，房地产不失时机已成为经济发展的目标投向之一，正是这种投资观念的转变使得房地产市场迅速发展。在新准则颁布以前，投资性房地产被当成固定资产看待计提折旧，但这种固定资产净值并不符合投资性房地产的真实价值。“炒房”时代下，节节攀升的投资性房地产市场价值可能远高于其账面原值。房地产投资资金具有风险高、收益高、周期长、金额大、流动性低以及变现能力差等特性，成本计量模式已经不能正确反映真实价值。运用公允价值计量模式才能更好地反映市场价值和盈利能力，也因此而成为国际会计通行的成熟方法，然而在我国其应用仍存在很多制约因素。采用公允价值计量，一方面能够对房地产企业价值有客观公允地反映，另一方面可以使外国投资者对公司经营状况有更加全面细致的了解，公允价值计量模式将被更多地采用是一种趋势。一投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状熟悉情况的两方交易者，在公平的交易环境下所运用的一种计量交换资产、清偿债务金额的模式，即为公允价值计量模式，被誉为“面向21世纪的计量模式”［1］。投资性房地产企业中包括：①已出租的土地使用权；②已出租的建筑物；③持有并准备增值以后转让的土地使用权。它们共同目的为：①赚取租金；②资本增值；③两者兼而有之。投资性房地产会计准则规定，满足以下条件时可运用公允价值进行后续计量：首先需要交易市场活跃，其次要求获得同类、类似房地产市场价格信息，据以科学合理的估计其公允价值。WTO的加入，使得我国会计准则和国际会计准则的趋同性增强，我国已经采用公允价值计量和成本计量相结合的后续计量模式。各界认为公允价值模式会得到越来越多的公司青睐，而事实证明，尽管投资性房地产净资产在公允价值模式下有所增加，但是其应用却没有达到外界的预期。重新引入阶段，开始有投资性房地产公司采用公允价值计量模式，投资性房地产上市公司中，2007年有18家，占总数630的2．86%，2008年有20家，占总数690的2．90%。而在此之后该计量模式增加数量并不明显，但总体呈现增长趋势。公允价值计量模式不被看好的应用前景与国际会计对公允价值计量模式的认同和通用性相违背。

投资性房地产公允价值计量模式的应用现状及原因分析摘要：在我国，采用公允价值计价模式计量投资性房地产能够很好地反映其市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。

但上市公司采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式引言：2006年我国颁布了《企业会计准则—基本准则》，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。

目前公允价值计量的应用分为三个层次：第一，存在活跃市场的资产或负债，其公允价值由活跃市场中的报价来确定；第二，不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其它资产或负债的当前公允价值；第三，不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，采取估值技术等确定资产或负债的公允价值。

一、公允价值计量在投资性房地产中应用的现实意义首先，其使用目的以及产生的现金流量非常类似于交易性的债券投资。

而交易性的债券投资采用公允价值计量，且只有公允价值计量模式才能为投资者提供决策相关的信息。

因此根据经济实质重于形式的原则，投资性房地产的计量模式，应采用公允价值计量模式。

投资性房地产的市场价值往往高于其账面净值，按其成本计量不能反映企业的真实情况。

公允价值的计量模式能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

其次，投资性房地产所产生的现金流量在很大程度上独立于主体持有的其他资产。

对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响到对企业资产总体价值的衡量。

成本计量会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。

在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

最后，允价值能够向财务报表使用者提供更有用的信息。

一、引言我国2007年开始实行新的会计准则，公允价值计量模式等新的计量模式打破了原本历史成本计量模式一统天下的格局。

这一变化标志着我国会计走向国际趋同之路，公允价值模式的引入，在提高会计信息相关性的同时，也使实际的会计实务操作有了更广泛的选择空间。

宽泛的会计政策选择有利也有弊，它不仅能提高会计质量，同时也会给会计当局进行业绩粉饰，盈余管理带来便利。

因此在新的会计政策实行几年之后，其实施效果引起众人关注。

笔者通过对相关案例的实证分析，来探讨如何更好地运用公允价值来进行投资性房地产的计量。

二、论文相关理论探讨（一）公允价值属性国际会计准则委员会对公允价值的陈述是：公平交易的双方对交换的资产或者负债所代表的价值即为公允价值。

美国财务会计准则委员会在《在会计计量中应用现金流量信息与现值》的公告中，着重推荐了在缺乏市场价格的条件下应用未来现金流量的现值来确定公允价值。

我国会计准则对公允价值的定义为：在公平交易中熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。

该准则同时做出说明：如果该资产存在活跃市场，那么该资产的市价就是公允价值。

（二）投资性房地产计量方法探讨对于投资性房地产的计量按时间顺序可以分为初始确认和后续计量两个阶段。

投资性房地产的初始计量，不论是外购方式获得还是自行建造的方式取得，计量基础都是按照实际付出的金额作为计量依据。

而在后续计量中会由于采用计量模式的不同，导致投资性房地产的账面价值发生变化。

当投资性房地产采用成本模式计量时，应当参照固定资产或无形资产的有关规定进行处理。

企业采用公允价值模式进行后续计量的，在每期期末对投资性房地产进行账面调整以符合公允价值的实际金额，与前期账面价值的差异则计入当期损益，在此期间不进行折旧摊销。

三、投资性房地产公允价值计量模式的实证分析（一）案例的选取中航地产股份有限公司成立于1985年，1994年公司经改组，成为国内上市公司，证券代码为000043，简称“中航地产”。