天津市武清区依云小镇项目
投资备忘录
一、目标公司
1、公司简介
小镇”项目开发专门成立。
2、股东构成
1、项目概况
项目规划总占地3400亩，净用地面积为2250亩，规划建筑面积约243万㎡；另周边承包农用地约9590亩，用于项目外围大环境的建设和打造。
融资主体即一期启动项目375亩，300亩联排别墅，容积率，75亩为商业酒店用地，其中五星级酒店30000平方米，酒店式公寓60000平方米。总建筑面积约25万平方米，总投资额约亿元，预计可实现销售收入亿元。
经济指标如下表：
地属天津市武清区高村乡，紧邻北京通州界，扼守京津高速进津第一下道口——牛镇出口，即驶行京津高速出京首站直达，距离北京东南五环化工桥38公里，地处北京半小时经济圈内，未来北京七环的核心节点，京津一体化的战略区位桥头堡。
高村乡位于武清区的西北方向，距北京五环路38km，距天津市中心城区
70km，与北京市通州区永乐店镇接壤。在“京津一体化”格局中，在京津双重能量的驱动下，高村乡已成为京津经济走廊空间支点与转换节点。
3、项目定位
依托项目所拥有的温泉资源以及项目地源所决定的环境特质，满足规划条件要求，以“类别墅+空中别墅”的产品形态。以北京市场为主，津冀与其他市场为辅。
客群定位以类别墅的建筑形态，低总价的价格定位，锁定以面向北京生活为主、对别墅生活存在强烈追求的类中产阶层。
三、项目市场环境概况
1、自然环境：项目区域地势平坦，近邻凤河、东连运河，空气清新、自然、无污染，是京津两地高端客群生态居住的目标区域。
2、市场环境：1）项目区位交通优势极其明显，项目客群直接面对北京市场；
2）项目地属天津、紧邻北京，土地价格较低，为项目进军北京市场创造了较大的成本空间，创造较大的市场竞争力；
3）规划中的占地200平方公里的“京滨新城”，其规划方案正在深化中，预计2013年初规划定稿。为本区域项目的开发建设奠定了极高的市场预期，为本项目的顺利入市、顺利销售必将带来巨大的投客源拉动和价格拉动；
4）该区域已进入多家企业“共同开发、共同托市”阶段，目前首创集团、滨海集团和卓达集团等已陆续启动相关项目。同时，中国第一座教育改革示范基地——博雅大学、太平洋电信和中外运等多家单位已选址落户本区域。
5）本区域自2008年底京津高速公路通车以来，区域价值日益凸显，交通配套逐步完善，尤其2010年以来，区域项目市场售价已呈现明显上升态势，尽管政策调控限制，销售总量依然出现倍增。
四、项目综合财务分析
1、静态收益测算
(1) 销售预计收入
根据目前市场发展现状及发展态势，联排别墅销售均价15000元/㎡，酒店式公寓销售均价9000元/平方米，销售总收入亿元。具体指标如下表：
表1：项目销售收入明细表
以2012年12月12日成交时间为起点安排项目开发进度计划，具体工程关键节点如下表所示：
表2：工程关键节点
依照“土地综合成本100万元/亩、建筑面积总量25万㎡、建设综合成本3353元/㎡、销售均价12000元/㎡”计算所得，毛利润约亿元。
表3：项目静态测算表
本项目启动资金（含土地出让金）约5亿元，即可满足滚动开发。其中土地综合费用共计约亿元，为股东直接投资。
须申请融资4亿元，分两期到位，首期2亿元用于项目的启动资金，第二期2亿元的发行时间视项目的施工进度安排而定。
六、增信措施
（1）还款保障
第一还款来源为项目联排别墅及酒店式公寓预售收入；
第二还款源为卓达华夏颐园投资有限公司旗下养老社区项目预售收入。
（2）股权质押
天津卓越天下原股东将其持有的股份质押给该基金作为回购保障。
（3）土地质押
天津卓越天下将首批375亩土地证质押给该基金作为回购保障。
（4）第三方连带责任担保保证
卓达集团对该基金回购承诺提供不可撤销担保，并在发生兑付风险时以集团的经营性现金流进行补充担保，确保基金本金及综合利率的支付。
附件：股权融资方案
项目经理审核意见
一、投资亮点
1、项目公司成立时间不长，主要为开发本项目设立，无对外投资，未持有其他经济实体的股权及出资，无设立分支机构的情形。截止目前，项目公司无借款、无对外担保，无未决诉讼等事宜。股权及财务清晰。
2、项目地段较好，并有净地做抵押，抵押物比较足值。
3、华夏颐园养老社区项目做第二还款补充。
4、卓达集团做第三方连带责任担保保证。
二、投资风险
1、别墅项目回款周期长，项目预期开盘价较高，第一还款源能否达到预期水平存在不确定性。
2、项目尚未取得土地证。
3、项目公司的关联企业较多。
二、投资建议
1、尽调重点关注项目所在区域的市场情况、项目的营销策略；
2、核实项目已投入资金的真实来源；
3、核实养老社区项目投资及预售情况；
4、如果发行第二期，适当追加抵押物，加强投后监管。
项目经理签字：史晓夏