基准地价系数修正法模板

基准地价系数修正法模板

———————————————————————————————— 作者:

———————————————————————————————— 日期：

ﻩ（一）基准地价系数修正法

1、基准地价系数修正法的基本原理和公式

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为:

地价＝基准地价×(１±综合修正系数)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正

2、郑州市基准地价成果

《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》(郑政文[２014]3７号）于2014年8月29日公布实施,文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下:

(１）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成,即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；

（2)基准地价估价期日为20１３年1月1日;

(３）土地用途划分:分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地(不含旅游、娱乐)、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途;

（４)土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别,工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别,特殊用地、水域及水利设施用地三个级别;

(５)土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地7０年、公共管理与公共服务用地(不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地５0年)；

（６)土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖)，内部土地平整；

（7)郑州市市区土地基准地价成果。

郑州市市区土地基准地价表 单位:元/平方米

类型 商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐) 公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐） 交通运输用地 特殊用地 水域及水利设施用地

一级 ９ 3 1６5０ １0５0

二级 7５ 75 ６７5

三级 63 2５ 27 ０

四级 ５25 0 １９５0 825

五级 435 127５ 525

六级 3525 330０

七级 285０ 2７００

八级 ２１75 ２1０0

九级 １500 1800

３、测算过程

(1)确定估价对象土地级别及基准地价

待估宗地位于天轩街东、绿城路南， 规划用途为二类居住用地（R2)。根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》,估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅18０0元／平方米。根据郑州市基准地价更新成果,其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下:

郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表

影响

因素 影响因子 优 较优 一般 较劣 劣 商服繁华条件 距商服中心距离 距小区级商服中心小于50０m 距小区级商服中心小于５00～１000m 距小区级商服中心小于1000~１500m 距小区级商服中心小于１500~200０ｍ 距小区级商服中心大于200０ｍ

街道等级 生活型主干道 混合型主干道 交通主干道 生活次干道 支路

交通

条件 距主干道距离 >2000ｍ １500～２00０m １２０0~1500m 8００~1200ｍ <1０00m

距公共交通设施距离 有4路以上路公交车通 有3-4路公交车通 有２-3路公交车通 有1-2路公交车通 有1路以下公交车通

距汽车站距离 <2500m 25０0～3000m 3０00~3500m 35０0~4000m >40０0m

基础设施条件 供水条件 保证率高 保证率较高 保证率一般 保证率较低 保证率低

排水条件 排水畅通 排水较畅 排水一般 排水较差 排水不畅

供气 保证率高 保证率较高 保证率一般 保证率较低 保证率低

供暖 保证率高 保证率较高 保证率一般 保证率较低 保证率低

公用设施条件 距中学距离 <1000m １000～１500m １500~2000m 2０0０～25０0m ＞2500m

距小学距离 <1０0０ｍ 1000~1５0０m 1500～200０m 2０0０～２500ｍ >2５00m

距幼儿园距离 ＜30０m ３00～60０ｍ 600~90０m 9０0~130０m >13０0ｍ

距医院距离 <100０m 1０００～１500m 1５00～２00０m 20０0~2500m >25００m

距菜市场距离 ＜８0０m 8０0~１300ｍ 13０0～１80０m 1８00~250０m >250０m

距公园距离 <1０00m １000～1500m 150０～20００m 2000～2５00m ＞２500ｍ

距文化设施距离 <150０m １５00～２000m 2000~2500m 2500~3000m >３０00m

自然环境优劣度 自然环境优劣度 工程地质条件优越无灾害影响 工程地质条件较好无灾害影响 工程地质条件一般,无灾害影响 临近存在地质灾害隐患的区域，工程地质较差 位于地质灾害易发区，工程地质条件差

环境质量条件 大气环境 好 较好 一般 较差 差

声环境 无污染 轻微污染 一般污染 较重污染 严重污染

绿地覆盖度 绿地覆盖度 绿地率高，环境好 绿地率较高，环境较好 绿地率一般,环境一般 绿地率较低，环境较差 绿地率低,环境差

宗地自身条件 临近道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型次干道 交通型主干道 支路

临街状况 十字路口 丁字路口 临主街 临次街 临支路 宗地形状 矩形 规则多边形 较规则 不规则 极不规则

宗地面积 无影响 略有影响 有一定影响 影响较重 严重影响

规划限制条件 规划限制条件 对土地的利用类型利用强度无限制 对土地的利用类型无限制,但对利用强度略有限制 对利用类型无限制,利用强度有一定限制 对利用类型基本无限制，利用强度限制较大 改变了利用类型

郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表

影响因素 影响因子 优 较优 一般 较劣 劣

商服繁华条件 距商服中心距离 ０.021７ 0.０108 0 -0.015８ -0．０317

街道等级 0.０08７ 0.004３ 0 -０.0063 -0.0１2７

交通条件 距主干道距离 0.0０65 ０．003３ 0 -０.00４8 -０．０095

距公共交通设施距离 ０.0１52 0.００7６ 0 -0．0１1１ -0．0222

距汽车站距离 0.0１08 0.00５4 0 -０.0079 -０.0１58

基础设施条件 供水条件 ０.004３ ０.0022 0 -0.0032 -0.0063

排水条件 ０.004３ 0.０02２ 0 -0.0０3２ -0.０0６3

供气 0.0０43 0.0022 0 －0.0０32 -０.00６3

供暖 0.00４３ 0．0022 0 -0.００３２ -０．０063

公用设施条件 距中学距离 0．0087 ０.0０43 0 －０.０0６３ -0.0１27

距小学距离 0.００６5 0．００３3 0 -0.00４８ －0.0095

距幼儿园距离 ０．０04３ 0.０022 0 -0．０032 -0.０063

距医院距离 0.０087 0．00４3 0 -0.00６３ -０.012７

距菜市场距离 ０.００65 0.00３３ 0 -０.004８ -０.0０95

距公园距离 0．00４3 ０．00２2 0 -0．００32 -0.0０6３

距文化设施距离 0.0０4３ 0.00２2 ０ -０.0０3２ -0．0０６3

自然环境优劣度 自然环境优劣度 0.013 ０.0０65 0 －0.009５ -0.０１9

环境质量条件 大气环境 0.01７３ 0.0087 0 -0.０12７ -0.025３

声环境 ０．0152 0.００76 0 -0.0１11 -０．0222

绿地覆盖度 绿地覆盖度 0.01３ 0.00６5 0 -0.００95 －0.019

宗地自身条件 临近道路类型 0．0043 0．０022 0 -０．0032 -0.0０63

临街状况 0．0065 0.0０33 ０ －０.00４8 －0.00９5

宗地形状 0．0065 0.0０33 0 -０.０048 -０.0095

宗地面积 0．０043 0.002２ 0 -0．0０32 －0.0063

规划限制条规划限制条件 ０.0１3 0.０0６5 0 -0.0095 -0.０１9 件

(2）综合修正系数的确定

根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表,针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析,并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合修正系数如下表:

待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)

条件描述 评定等级 修正系数

商服繁华条件 距商服中心距离 距小区级商服中心小于5０0～1０00ｍ 较优 0．0108

街道等级 生活次干道 较劣 -０.0０63

交通条件 距主干道距离 <1000m 劣 -0.0095

距公共交通设施距离 有１路以下公交车通 劣 -０.0222

距汽车站距离 >4000m 劣 -0.0158

基础设施条件 供水条件 保证率高 优 0．0０43

排水条件 排水畅通 优 ０．０04３

供气 保证率高 优 0．０04３

供暖 保证率低 劣 -0.0063

公用设施条件 距中学距离 >2５０0ｍ 劣 -0．0127

距小学距离 <100０ｍ 优 ０.００6５

距幼儿园距离 ＜３００ｍ 优 0．0０43

距医院距离 200０~2500m 较劣 －0.0063

距菜市场距离 <8０0m 优 ０.00６5

距公园距离 1000～１500m 较优 0．0022

距文化设施距离 ＞30０0ｍ 劣 -0.0０63

自然环境优劣度 自然环境优劣度 工程地质条件优越无灾害影响 优 ０.01３0

环境质量条件 大气环境 好 优 ０．01７3

声环境 无污染 优 0.０152

绿地覆盖度 绿地覆盖度 绿地率高,环境好 优 0.０130

宗地自身条件 临近道路类型 生活型次干道 一般 0．000０

临街状况 十字路口 优 0.00６5

宗地形状 规则多边形 较优 ０．003３

宗地面积 无影响 优 0.004３

规划限制条件 规划限制条件 对土地的利用类型利用强度无限制 优 0．0130