《建筑物区分所有权司法解释》的理解与适用

就使用上的独立性，日本、美国、德国、法国和我国 台湾地区均以该条件作为判断一物是否为专有部分的又一
从学理角度考察，综合建筑物区分所有权理论中不同 学说及其演变过程，以三元论为基础，我们可以得出如下 结论：尽管专有部分所有权在建筑物区分所有权中仍居于 主导地位，但在突出专有部分所有权主导地位的同时，更 多的关注被投向了维持区分所有权人之间的共同关系之 上。共用部分之管理和利用皆与区分所有权人全体之正常 居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因 此作为建筑物区分所有权重要内容之一的共同关系便在很 大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利 益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权
关于专有部分和共有部分的判断标准
1.专有部分。除法国将专有部分的要件界定为使用上 的排他性外，日本、德国、美国及我国台湾地区学说和立 法均将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。参 照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说，《建筑 物区分所有权解释》第 2 条第 1 款第 1 项将构造上的独立 性作为判断专有部分的一个要件。该项规定的专有部分的 第一个条件“具有构造上的独立性，能够明确区分”，就是 来源于构造上的独立性。“能够明确区分”这一表述，也有 学者赞同。如日本学者丸山英气先生提出了判断专有部分 的五个标准，其中第一个标准就是“区分(境界)的明确 性”，即一栋建筑物之此部分与该栋建筑物之彼部分必须予 以明确区分。我国学者王利明先生和陈华彬先生也赞同 “区分(境界)的明确性”作为判断专有部分的一个标准。 从立法来看，物权法第六章的章名就是“业主的建筑物区 分所有权”，其核心就在于“区分”二字。综合以上理由， 《建筑物区分所有权解释》第 2 条第 1 款第 1 项将构造上 的独立性表述为“具有构造上的独立性，能够明确区分”， 将《物权法》第 6 章章名中的“区分”二字在这里清晰地 表述出来。
人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相 互协助之共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共 有权和共同管理权。其目的存乎修正既有的过分强调区分 所有者个人权利的立场，转而强调对区分所有者个人权利 的制约及对于团体利益的重视，成员权走进建筑物区分所 有权就是明证。基于这种成员权(也就是物权法所称的共同 管理权)，区分所有人的集会功能得以加强，区分所有人共 同利益依团体力量妥订之规约得以管理和协调。区分所有 人共同关系的形成建构于各人在区分所有建筑(区划）内的 既独立又关联的居住生活的基础之上，据此，一个相对稳 定的生活和利益共同体得以形成，建筑物区分所有权法律 制度的物法性及人法性特征得以彰显。基于以上考量，为 了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系 的和谐稳定， 根据物权法等法律规定精神，《建筑物区分所 有权解释》第 1 条第 2 款对上述情形下的业主身份认定问 题作出特别规定， 即可以认定其为物权法第六章所称的业 主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合 《物权法》的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引 导这部分人及时办理物权登记。
的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。其 中的原因十分复杂，主要有三：第一，建设单位尚未办理 大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登 记；第二，登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买 受人无法依登记取得所有权；第三，由于买受人自身的原 因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以 是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准， 将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的 权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理 权的行使需求更为强烈，与其它业主之间的联系程度也更 为直接和紧密，因此有必要对其业主身份问题进行特别规 定。
《建筑物区分所有权司法解释》起草制定工作的总体 思路主要体现在三个方面：一是对一些关涉法律规范理解 适用的基础性概念做出解释，最大限度消除法律适用过程 中的前提性障碍；二是对法律规定中的抽象性、原则性条 文进行操作性作业，为审判实践提供明确具体和统一的判
断标准；三是结合审判实践中突出存在Leabharlann Baidu问题做出明确规 定，切实增强法律规定的针对性。当然，所有以上工作都 完全遵循了法律规定的目的与精神，同时也严格遵守了司 法解释的定位与功能。
问题的解释》的理解与适用
2009年 5 月 22日，最高人民法院公布了《关于审理建 筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下 简称《建筑物区分所有权司法解释》），并将于 2009年 10 月 1 日起施行。现就其中涉及的几个主要问题做一阐释， 供理解与适用两部司法解释相关规定时参考。
一、起革制定两部司法解释的总体思路
二、《建筑物区分所有权解释》中的几个主要问题 关于业主身份界定问題 业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所 有权人，是物权法第六章中的基础性概念之一，明确业主 身份的界定标准，对贯彻执行物权法第六章规定具有重要 意义。由于《物权法》第 6 章没有对此作出规定，所以有 必要在司法解释中予以明确。综合建筑物区分所有权理论 以及国外和相关地区建筑物区分所有权立法，根据物权法 第六章相关规定以及该法第 9 条、第 28条、第 29条、第 30条等规定，《建筑物区分所有权解释》第 1 条第 1 款确定 依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠， 以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人， 应当认定为物权法第六章所称的业主。该规定是法学理论 和比较立法例的通说和普遍立场，是界定业主身份的一般 规则。 但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖 民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分
《建筑物区分所有权司法解释》的理解与适用
2009年 5 月 22日，最高法院公布了《关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于 2009 年 10月 1 日起施行。现就其中涉及的几个主要问题做一阐 释，供理解与适用两部司法解释相关规定时参考。 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干