中国住房制度改革路线图（初稿）
作者:中国房地产及住宅研究会副会长张元端未分类 2007-11-3
我国住房制度改革，以及同时齐头并进的房地产业发展，已经历时二十八个年头。
我国房改的时代背景是：计划经济下长期实行住房实物分配，公房租金低，租不养房，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。
加快住宅建设成为一时之焦点。1980年1月，《红旗》杂志发表署名文章《怎样使住宅问题解决得快些？》指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。3月13日，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。6月22日，中共中央、国务院批转国家建委党组《全国基本建设工作会议汇报提纲》，该提纲第七部分为“加快城市住宅建设”。
1980年4月2日，邓小平同志发表关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。
这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。正如“国发[1991]30号”文件指出的那样：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志一九八0年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。
第一阶段：1980年至1988年，试点阶段
房改的目的：实现住房商品化、社会化。
为此，我国房改在试点阶段主要是探索三大改革：
一是出售新、旧公房。一开始出售新旧公房是采取个人支付售价的三分之一，单位补贴三分之二的办法。1984年10月将政策调整为：个人购买住宅，原则上支付售价的1/3。如果买房者的收入情况好、所在单位的补贴能力差，个人支付的比例可调整为2/3或支付全价。1986年3月又调整为“原则上按全价出售”。如果单位有能力，可以给予低收入者以适当的补贴。
二是住房商品化。1981年1月，中国房屋建设开发公司成立。1984年9月，国务院决定：“建立城乡综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发”，“实行有偿转让和出售。”建设部出台了《关于城市建设综合开发公司暂行办法》。
三是租金改革。当时只是提出对住户超过住房标准多占用的面积，要考虑按折旧、维修、管理三项实际需要的费用收取房租，或实行累进的房屋租金制。
将上述改革回收的资金用于住房再生产，形成投入产出的良性循环，加快改善居住条件。
首次着手起草《住宅法》。1980年7月14日，召开《住宅法》起草工作调研会。1983年，《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署。1985年，完成《中华人民共和国住宅法》（试拟稿），印发征求意见，内容包括总则、住宅建设、住宅所有权、住宅买卖、住宅分配、住宅租赁、住宅拆迁等12章，共111条。但由于当时住房制度改革还在不断深入、新情况不断出现等种种原因，未能出台。
1985年7月，全面展开全国城镇房屋普查。
1986年1月6日成立“国务院住房制改革领导小组和领导小组办公室”。
第二阶段：1988年至1994年，
从分批分期到全国推进房改阶段
1988年2月，国务院决定用三、五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。
1991年11月，国务院决定在全国推进房改。
这一阶段，把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一，把合理调整公房租金作为住房制度改革的核心环节。
1、首次提出要“从改革公房低租金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配”。
2、首次提出要积极组织集资建房和合作建房，大力发展经济实用的商品住房。
3、现有公有住房提高到成本租金。新建公有住房实行新租金标准。多占住房的，加收租金。
4、公有旧住房按标准价出售，停止补贴出售或有限产权出售。（截止1987年底，全国公有住房建筑面积为24亿平方米，其中1980年至1987年新建的面积占36.7%）；
5、新建住房以中小户型为主，先卖后租。首次付款不得低于售价的30%，其余部分可申请住房低息抵押贷款。职工购买旧房五年后允许进入市场出售。增值部分，个人只应得所付的优惠价占综合造价比例的部分。
第三阶段：1994年至1998年，
深化城镇住房制度改革阶段
1994年7月18日，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）。
1、首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
2、首次提出全面推行住房公积金制度。
3、首次提出加强经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。
4、首次提出鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造。
5、首次提出严格控制高档房地产开发项目。
6、加大租金改革力度。并对经济困难户实行减、免、补政策。
7、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。
8、从1995年开始实施安居工程，以成本价向中低收入家庭出售。
9、强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。
第四阶段：1998年至2003年，
停止住房实物分配，实行住房分配货币化阶段
1998年7月3日国务院颁发“国发[1998]23号”文件，要求进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设。
（1）停止住房实物分配。1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
（2）首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
（3）首次提出调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
（4）首次明确所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。
（5）首次提出建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
（6）首次提出以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。并规定“房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上”。
