华高莱斯：2010 年回顾与总结，中国房地产开发转型年1．前言又到了一年年末，我们总是站在年终去回顾和点评过去的一年行业内的种种变化及其原因，并基于此对未来做出预测与判断。
2010年，绝对是中国房地产行业发展史上具有里程碑意义的一年。
这一年里，还未完全走出经济危机阴霾的发达国家和新兴国家的经济货币政策开始分化，伴随发达国家“量化宽松”货币政策，大量国际热钱开始向新兴发展中国家聚集；这一年里，中国经济增速迅速恢复之后又随即面临“通涨”质疑；这一年里，住宅市场迎来了以行政制约为特点的所谓“最严格”的调控，而中国的住宅居住体系也再次回归保障性住房和商品房并行的双轨体制…….中国房地产开发行业在2010年面临了前所未有的复杂环境，房地产开发与国际金融局势、国内经济发展状况的关系更加紧密纠缠。
面对行业发展背景的显著变化和高度波动，经历了20年快速发展的中国房地产开发企业战略和发展模式调整已成为必须，明确未来的战略发展目标，找到新的持续增长盈利模式，确立并锐利化自身核心竞争力，建立新的融资渠道和体系，成为每一家想要走的更远的开发企业不得不进行的思考。
可以说，2010年，是中国房地产开发行业的一个集体转型之年，这一年的调整和变化，将对未来10年甚至更远时间内中国房地产行业的格局和发展产生深远影响。
2．外部金融环境：高流动性背景下的流动性回收年尽管从2009年末开始，政府就有意的调整政府投资量和流通货币量，但由于4万亿中央政府投资及其带动的地方政府投资项目的陆续落实及后续投资的持续跟进，2010年我国依旧保持了较高的信贷总量，1-11月，新增人民币贷款达到了7.4428万亿，已经基本完成了年初制定的7.5万亿的目标，这就意味着今年全年新增贷款总量必将超额完成计划。
与此同时，广义货币M2在1-11月的月均增速也达到了20.87%，远远超过17%的预期目标。
在国内流动性依旧较高的情况下，2010年我国还遭遇了境外热钱“围城”的压力。
华北某房地产编号花费名称分类单项分类单项目名称序号1 土地使用出让金（含拍买花费）（1）商场2城市建设套费（含（2）住所有关花费）（3）办公一土地花费（4）地下室3 拆迁布置赔偿费4 拆迁允许证办证费5 土地预登记证办证费共计编号花费名称先期工程二费分类单项序号12345分类单项目名称整体 (1) 总图设计费规划(2) 建筑单体设计费设计(3) 施工图设计费费(4) 特别设计费可行性研究费三通(1) 施工接水费(2) 施工接电费一平(3) 场所平坦费费(4) 暂时设备费（1）1/500 地形图测绘费（2）道路红线规划费项目（3）试放线费丈量费（4）基础验线费（5）± 0.000 验线费(6)完工丈量费人防配套费 ( 含地下室人防设计费)6 工程质量监察费7 招招标管理费8 按资允许证办证费9 建设工程规划允许证费10 施工允许证共计(1) 构造工程1 建筑(2) 建筑工程工程费(3) 特别外装饰工程(1) 给排水设备安装(2) 电气照明及设备安装设备(3) 空调通风设备及安装2 及安(4) 弱电设备及安装装工程费(5) 电梯及其安装(6) 消防设备设备(7) 其余设备及安装3 室内装饰及配置费(一)建安4 施工图估量和标底编制费工程费5 工程合同估量或标底审察费6 工程监理费7 完工图编制费8 水增容费9 煤气开户及安装费10 电开户及安装建设费房子开发三建设费(二) 公共配套设施建设费( 泊车场,托儿所,公共卫生间)(三)基础设备建设费( 含各项设备与市政设备干线、干道、干管的接口费用）10电开户及安装11平基土石方费（含基坑）12边坡支付费13水文地质勘探费小计羽毛球场 , 小孩游玩设备1 自来水2 污水3 煤气4 供电5 通讯6 道路7 绿化8 环卫9 室外照明10 路牌11 宽带网12 闭路电视13 可视对讲小计共计1 公司经费2 工会经费3 员工教育经费4 档案汇编及手续费5 咨询费6 噪声费7 治安费8 防雷设备四项目管理费9 渣土办证费 ( 含清运费)10 排污费11 车辆保护费12 创办费摊销13 业务款待费14 报废损失15 办证行政费16 项目管理人员工作及奖金共计1销售人员薪资、奖金、福利等2差旅费3销售机构的折旧费、维修费、物料耗费资4 广告宣传费5 代理费6 预售允许证费（含预售测绘费）五销售花费7 注册证办理费（含印花税、登记费、手续费等）8产权处丈量队测绘费共计1借钱利息2 金融机构手续费六财务花费3 融资代理费4 其余财务花费5 坏帐损失共计1 合同公证费七其余花费2 保险费共计八不行预示取费基数为前七大项之和费(3%-7%)1 营业税九税金 2 土地契税3 拆迁布置赔偿契税4 公司所得税共计总计房地产建设项目开发花费明细表取费依照 ( 政府宣布文件号及名称、文件收费标准）市城市土地分等定级和基准地价综合估量市建设局收费规定市建设局收费规定市建设局收费规定市建设局收费规定市房管局、物价局规定的各种拆迁花费补助标准拆迁处收费标准某市领土资源管理局收费标准取费依照 ( 政府宣布文件号及名称、文件收费标准）工程设计收费标准及当地域建设工厂造价经验值估量费按场所要求估量按现场要求估量按现场要求估量按现场要求估量某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市人防办有关规定花费标准工程量花费总数 / 万备元320元/m2 15027.8m2 480 纯土90元/m2 18400m2 16650元/m2 67340m2 33790元/m2 6660m2 6070元/m2 9200m2 64130010 估量（含其0.5总建筑面积为2417.5 每平方米建筑面积的土地花费为 255.82 元花费标准工程量花费总数 / 万备元22.5 元/m2 94500m2 213150c1520 400k10572.8m2 255 围墙、办10.0720.40.5232元/m220地下室按人防38元/m2 金( 可回收)某市质监站收费标准某市招招标办收费标准某市计委收费标准某市城市规划管理局收费标准某市建设局收费标准(1998) 省建筑工程估量定额某地域基价及经验值工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价×1/1000工程造价×3/1000720元/m235元/m220元/m2100-150元/m225元/m240万元 / 台70元/m210元/m25元/m2基本设计费10%8577万元8.577工程造价按8577万元8577万元25.731工程造价按8577万元0.11 办证0.5340.788每平方米建筑工程费为 36.06 元94500m26804含门窗及94500m2 33094500m2 189 含一台 609200m292( 按100元地下室/m2取费)94500m2 236 安防系统14台电梯 6800台扶梯20000m2 14094500m2 9594500m2 47 电梯前室213万元21 基本设2按监理收费标准估量3/1000 1.2 亿元36工程造价概估量手册基本设计费8% 213万元17 基本设计按自来水公司收费标准及工程花费估量煤气公司收费标准及工程花费2350元/ 户估量供电局收费标准690/ 户502组住所 ,1 组待办公楼510户120 用户自理住所 510套40 用电2商场 18400m供电局收费标准690/ 户住所 510套40 用电2 商场 18400m土： 26元5×9200×1.2( 高×地按市场价钱估量/m3 石头：下室面积×217 30%土，45元/m3 系数)=55200m按市场价钱估量290-310 655.3m×5m95 投影元/m2 （长×高）国家物价局、建设部（1992）76 （按 8元价费字 375号文件（工程勘探8-12 元/m2 94500m2 建筑/m2取费）收费标准） 92年订正本9407 每平方米建筑工程费 995.45 元按市场价钱估量 4.23 元/m294500m240按工程量估量8 工程按工程量估量 5按工程量估量30 工程按工程量估量1主配电室280 设备、按市场价钱估量600-650600门电话36( 按600元/含线路元/ 门门计算)按工程量估量80元/m2 1357.44m2 11 整个小区按市场价钱估量250元/m2 3902.29m2 98按需购置设备估量 1 1.5 垃圾桶垃圾车按市场价钱估量500元/ 盏80盏灯 4 含安按市场价钱估量5000元/ 块 3 1.5电信局收费标准99元/ 户510户 5 代广电局有关收费标准150元/ 户510户8 代按市场价钱估量300元/ 户510户15 代503 每平方米建筑设备建设费为 53.23 元9950 每平方米建筑开发建设费为 1052.9 元按公司状况估量 5按公司状况估量 2按公司状况估量 2 按城建档案馆有关收费标准0.5 按公司状况估量1元/m2 95000m2 9.5按城市管理局有关收费标准 3按公司状况估量1000元/ 月24个月 2.4工程造价概估量手册3-5 元/m2 94500m2 28( 按3元/m2取费) 按渣土全部关收费标准1-2 元/m3 55200m3 7 7万元为按环保局有关收费标准1-2 元/m355200m3 5 5万元为按公司状况估量1200元/ 月3台× 42个月15.12按公司状况估量 2按公司状况估量1500元/ 月42个月 6.3按公司状况估量 3按公司状况估量1000元/ 月42个月 4.2按公司状况估量2% 9950万元199 以房子开发建294.02 按市场价钱估价销售额× 2% 销售额 2.68 536亿元住所： 80元产权处收费标准/ 套商业： 510套及商场 4.88 8000元/ 宗住所： 1.36元/m2商业： 2.04产权处收费标准94500m225元/m2综合： 2.72元/m2565.88 按同期银行贷款利息算9.10%5000万元1600 备位面积的项31.11 元/m2单位面积的56.88 元/m23.52010年某房地产项目开发成本及各项费用明细表精讲按银行及公司有关状况估量1001700 单位面积的178.19 元/m2依照公司运作方式估量10 依照保险收费标准估量0.2%-0.4% 1.2 亿元2434 单位面积的3.6 元/m2建设部有关规定3%-7% 15298.188 500 单位面积的不53元/m25.60% 26837.98 万元1502.93 商场 1F:1市税收标准商场 2F:6000元/m23% 480万元14.4 住所 :2680 元/m2市税收标准市税收标准3% 1500万元45市税收标准33%9477.4623127.56万元4689.89单位面积的税元/m2 20488.078万元单位面积2168.47 元/m2备注纯土地价（含其余花费）面积为 94500m2,则每平方米建筑面积的土地花费为 255.82 元备注50cm管400kVA/台墙、办公用房按人防设计交保证金( 可回收)造价按有关规定取8577万元造价按有关规定取8577万元办证费米建筑面积的先期工程费为 36.06 元门窗及外墙装饰一台 600kW发电机地下室通风防系统背景音乐梯前室楼梯间基本设计费 10%本设计费的 8%宅,1 组商场 ,1 组款待办公楼户自理 ( 代交)用电 2400kW用电 2400kW%土， 70%石头投影面积建筑面积米建筑面积的建安工程费 995.45 元工程费工程费设备、安装费含线路安装个小区内的道路垃圾车及保洁设备含安装代缴代缴代缴米建筑面积的基础设备建设费为 53.23 元米建筑面积的房子开发建设费为 1052.9 元万元为估量值万元为估量值开发建设费为基数积的项目管理费为31.11 元/m2面积的销售花费为56.88 元/m23.5 年计面积的财务花费为178.19 元/m2面积的其余花费为3.6 元/m2积的不行预示费为53元/m2场1F:12000元/m2商场 2F:6000元/m2住所 :2680 元/m2积的税金为 496.28元/m2位面积的成本为2168.47 元/m2。
探究绿城精品战略背后的细节绿城·xx玫瑰园1999年，绿城桂花城全面竣工之际，引来业界一片叫好声，绿城内部的气氛却是一片凝重，一本《桂花城批判》出炉，书里囊括了规划、施工、景观、销售、物业管理等园区营造中的细节缺憾；2008年，绿城正在筹备一本《精品工程质量评价标准》，跟砖头一样厚，比砖头还重，这将是绿城产品的及格线。
十年来，绿城一直崇尚着对“精品”的追求。
这样的追求之下，是他们为担当起更多社会责任而付出的努力，真正体现着中国价值。
不久前，绿城中国在香港召开董事会，并发布其2006年上市后第一个完整的财政年度报告。
其中显示，2007年绿城全年合同预售额151亿元。
2008年绿城的销售目标是200亿元以上，计划开工总建筑面积为733万平方米，达到上市以来的最高峰值。
消息公布后，有人担心，绿城不是一直走“精品战略”吗，它的经营战略、管理机制、产品路线等各方面是否足以承担这样的销售压力？绿城，今年要卖200亿元其实，对房地产开发企业而言今年市场开局并不理想，很多大型房地产企业都在下调业绩预期，然而就记者发稿前从绿城方面获得的统计数据是：截至5月6日，绿城已完成58亿元的预售额(协议加合同)，其中杭州蔚蓝公寓、宁波皇冠花园、合肥百合公寓三个项目已签订合同金额17."4亿元。
同样面对今年市场的不定因素，这是让同行羡慕的回款能力。
2005年绿城销售收入42亿元，2006年74亿元，2007年达到151亿元，即使是在房地产行业中这也是让人惊讶的增长速度。
上市，突破融资瓶颈让绿城的企业规模和发展速度有了质的飞跃。
“去年是公司销售最好的一年。
”绿城董事局副主席兼行政总裁寿柏年在接受媒体采访时乐观地表示，今年绿城有希望达到200亿元以上预售收入。
如果是这样，那么绿城很有可能在未来两三年达到200亿～500亿元的销售额，从而跃居全国前五名——这正是绿城董事长宋卫平在公司内部会议上提出的目标“三五年内做到全国前三至五名”。
