江苏淮安房地产市场分析报告26页

淮安概况： 淮安位于淮河下游，东接盐城，西滨洪泽湖与泗洪.泗阳相接，南邻扬州.泰州及安徽省，北与沭阳.灌南毗邻。 辖区包括4个区（淮阴区.清河区.清浦区.楚州区）和盱县，涟水县，金湖县，洪泽县。 面积约10072平方公里，其中市区面积：337平方公里 人口519万。市区人口48万 全区地势平坦，仅西南角盱县有低丘分布。广阔的黄淮平原是农业资源丰富，是全国重要的上平粮食基地，还是蚕.桑.棉主要基地，水产丰富。近年来注意产业结构调整和专业化经营，成为全省的副食品基地。矿产等开发前景广阔。 工业协调发展，初步形成以食品，纺织，华工，机械，建材为其支柱产业。淮安丝绸工业在苏北是最大的生产和加工基地。化工工业种类较多，机械工业以农用机械为主。

淮安经济指数： 全年实现生产总值420.64亿元，比上年增长12.2%，市场物价总水平上升 市区居民消费价格水平比上年上涨12% 实现下岗事业人员再就业2.29万 全年完成工业增加值156.07亿，比上年增长15.5% 全年合同外资金额1.38亿美圆，增长172.1% 实际利用外资1.04亿美圆，增长60.8% 全年实现财政收入53.88亿，比上年增长17.7%

全市在岗职工年均工资10804元，比上年增长9.6% 其中，城镇居民人均可支配收入7798元，比上年增长8.9% 人均消费性支出5544元，比上年增长14.3% 农村人口人均纯收入3395元，比上年增长1.9% 人均消费性支出2240元，比上年增长3.5%

消费品市场销售较快增长，全年实现社会消费品零售总额139.32亿元，比上年增长11.9%，增幅比上年提高0.3个百分点， 分城乡看，城市消费品零售额88.97亿元，增长12.3% 县及县以下消费品零售额50.35亿元，增长11.3% 分行业看，批发零售额：121.45亿元，增长1.9% 餐饮业零售额：14.37亿元，增长12.3% 其他行业零售额：3.5亿元，增长11.4% 居民消费结构升级加快，住房.信息产品等新型消费持续升温，全年实现商品房销售额19.51亿元，比上年增长76.7% 城镇居民人均住房建筑面积为26.7平方米，比上年增长4.5% 农村居民人均住房建筑面积为27.5平方米，比上年增长0.7%

2003年市主要经济指标 房屋建筑施工面积 243.47万平方米 增长19.0% 其中住宅建筑施工面积 185.49万平方米 增长18.2%

商品房销售面积 120.49万平方米 增长37.2% 其中住宅销售面积 97.06万平方米 增长29.5% 商品房销售总额 19.51亿元 增长76.7% 其中住宅销售总额 12.09亿元 增长49.1%

2004上半年经济概况： 上半年我市实现地区生产总值233.99亿元 按可比价计算，同比增长13.6%，增幅比去年同期上升0.9个百分点。其中第二产业增加值120.07亿元，同比增长16% 上半年全市房地产开发增势强劲 全市共完成商品房开发施工面积212.77万平方米，新开工面积111.19万平方米，竣工面积68.91万平方米，完成投资13.97亿元，同比分别增长32.34%、114.98%、107.37%和53.69%。房地产开发投资总量完成年度计划的58.21%，位居苏北第一，增幅比全省平均水平高出7.4个百分点。房地产市场供销两旺，开发企业实现商品房预销售面积94.07万平方米。 上半年全市工业企业出口增势迅猛 6月份，全市工业企业进出口总额为2.7亿美元，同比增长61%，其中出口1.59亿美元，进口1.2亿美元，同比分别增长46.3%和85.5%，增幅排名分列全省第二、第四位和第一位。 4月实现工业增加值11.1亿元，同比增长18.1%，较3月份增加0.2亿元；产销衔接状况良好，产销率为95.7%。1-4月份全市规模以上工业企业累计实现增加值42.6亿元，同比增长18.9%，增速比去年同期提高3.8个百分点 完成全年目标的35%，同比增长20%。其中500万元以上项目投入29亿元，占全市工业投入的84%，比去年同期提高16个百分点。全市300个总投资超1000万元的重点技改项目中已有216个开工建设，开工率达到72%，其中36个项目已竣工投产。 4-一季度全市财政收入增长32.5% 一季度，全市实现财政收入13.65亿元，完成各地人代会通过预算48.96亿元的27.9%，完成“4221”工程任务49.5亿元的27.6%，与上年同期相比，增收3.35亿元，增长32.5%。其中:上划中央收入8.62亿元，增长19.8%；地方收入5.03亿元，增长62.0%。全市完成财政支出5.98亿元，占年度预算的19.0%，增长24.2%。其中社保支出和农业支出增长较快，增幅分别高达191.5%和133.3%。各县区财政支出都有较快增长，主要是人员经费等支出，其中：开发区、清浦区支出增幅较高，分别达62.7%和49.1%。 一季度，财政运行中存在的主要问题，还是发展不够，发展不快，税源、经济结构不合理，县域经济持续低迷，财源不足，缺乏新的经济增长点。 下一步工作的主要措施：一是咬定目标，强化税收征管；二是把握动态，确保收入进度；三是理顺税收体制，制定激励措施，调动各地大力组织财政收入的积极性；四是重视非税收入，进一步加强行政事业性收费纳入预算管理工作；五是落实市级工资统发政策，促进县乡财政体制调整；六是运用财政手段，做大做强财政收入蛋糕；七是深化改革，进一步推进国库集中支付工作；八是严格控制经费开支，规范财政支出行为 物价 二季度，主要食品市场价格以降为主，农资价格部分上涨，工业生产资料价格有升有降。 粮、油、蔬菜价格下降。一季度粮价出现大幅度上涨后，国家加强了宏观调控力度，加上本省一些地方采取了到东北、安徽等地调粮等积极措施，及夏粮上市主产地频频抛售储备库存，短时间内增加了市场供应量等因素，进入二季度粮价逐步回调；油料价格则是在新菜籽上市后开始下降；而于六月份开始收购的夏粮油价格较高；本季度正是蔬菜大量上市季节，因而货源充足，蔬菜价格走低。 肉、蛋、鱼价格上涨。与粮、油价格下降走势不同的是肉、蛋、鱼价格全面上涨。有饲料价格上涨增加养殖业成本影响，有禽流感疫情带来滞后影响，有季节性因素影响，还有洪泽湖禁捕期间对鱼价有较大影响等等原因。 化肥价格上涨。我市出台农资价格干预措施后，化肥价格一段时期保持稳定，但夏种开始后用肥量增加，价格上涨。 钢材价格先降后升。从4月份开始钢材价格回落，5月份下降幅度较大，螺纹钢、线材由4月份价格较高时的3950元/吨，最低跌到2750元/吨，降幅30.38%。有国家宏观调控政策发挥作用，也有过高的钢材价格对需求产生抑制作用，但钢材价格在一个多月的时间里下降了30%以上，显然属于暴跌，很快价格就出现反弹，6月底已达3000元。 另外，汽油、柴油因调价上涨，烟煤因进价提高价格上涨，部分药品降价。 二季度受国家宏观调控影响一些重要商品价格已开始下降，粮油、钢材等基础材料价格下降，会对其它商品价格产生较大影响，而能源、农业生产资料价格上涨，又会增加相关产品的成本。我们预测三季度价格会是稳中有升。

全市工业产销（2004.5） 本月（万元） 累计（万元） 本月（%） 累计（%） 工业总产值 374907 1783544 26.5 27.0 总计中：大中型企业 177084 920207 18.8 22.6

1．轻工业 175019 879858 19.5 20.0 2．重工业 199888 903686 33.3 34.6 总计中：国有企业 52858 313321 9.9 6.9

集体 14933 71231 5.4 11.5 股份合作 5141 28214 -17.3 1.3 股份制 197967 910177 35.4 40.0 外商及港澳台投资 38461 179419 38.1 45.8

其他类型 65547 281183 21.7 14.0 清浦区 16823 73234 87.0 54.9 清河区 8087 37606 7.0 13.7 淮阴区 52335 212275 25.1 27.7

本月（万元） 累计（万元） 本月（%） 累计（%） 工业销售产值 363439 1709526 25.4 24.9

总计中：大中型企业 173670 878703 18.3 19.3 1．轻工业 169532 837917 20.6 19.1 2．重工业 193907 871609 30.0 31.1 总计中：国有企业 51402 300657 9.8 5.7

集体 14338 69835 4.9 9.7 股份合作 5199 28495 -13.6 6.9 股份制 193577 870066 34.1 37.0 外商及港澳36741 170948 34.6 40.3 台投资 其他类型 62182 269525 20.6 13.8 清浦区 16132 71697 84.2 57.1 清河区 7854 36647 6.1 12.9 淮阴区 50120 201517 40.7 23.1

淮安楼盘分析：

东升花园 物业位置：淮安市淮阴区北京东路98# 物业类型：多层.小高层 开发商：淮安市华发置业有限公司 物业费用：0.2 总建筑面积：8万m2 规划套数：600 平均单价：1500元/m2 规划面积：97m2—144m2 开盘日期：2004.5

盛祥苑 物业位置：淮涟路与承德路交界 物业类型：多层 设计单位：淮安广厦建筑设计院