万科工程精细化管理

万科集团总包工程 标准合同文本.doc
案例：选择大企业的困惑（之成都篇与新疆篇）
谋定而后动，做好项目前期策划
第一部分 第二部分
什么是工程精细化 项目准备阶段
第三部分
第四部分 第五部分
项目实施阶段
项目交付阶段 案例分享
1.开工审批
万科项目自2010年开始必须全部履行开工审批手续，无审批手续 不得开工，违规开工者从公司第一负责人到项目经理均在全集团进 行通报批评并纳入绩效考核，最终影响个人的年终绩效和奖金。
万科工程精细化管理
--刘兴富
认识
截止到今天，万科已经进入了54个城市，36 个独立法人公司 2012年全年销售额1412.3亿，连续三年销售过千亿，2013年截止 8月底销售额已经达到1129.3亿 ，是今年第一个销售额超千亿的房 企，预计今年全年销售额将突破1800 亿
万科的质量观
质量是万科的生命线，为质量， 我们不在乎是否做行业老大！
交付前 业主开放日
2、完善交付工作保障
要实现满意的项目交付，我们应该做到：
成立品质检查小组
调整室内外整体施工保障计划
责任部门——项目管理部
室内甲供材料保障计划
责任部门——成本采购部
验收保障计划
责任部门——项目发展部、项目管理部
客户关系保障计划
责任部门——客户关系中心
物业服务中心保障计划
金域华府施工现场 安全文明施工检查打分表.doc
安全管理程序控制.docx
7. 安全与文明施工管理（续）
投入清晰、清单计价
第一部分 第二部分 第三部分
什么是工程精细化 项目准备阶段 项目实施阶段
第四部分
第五部分
项目交付阶段
案例分享
1、决定交付质量的因素
交付前 风险检查 交付率 交付满意度
交付基础准 备及实施保障 交付后问题 及时解决
“四化”管理
3.技术管理（续）
工程经验总结与传承

各阶段优秀做法推介 技术比武活动 学习平台（如论坛） 。。。。
案例1：万科E-learning系统 案例2：VK设计系统“风玫瑰”运动
4. 成本控制
签证判断
签证必要性判断 方案经济性判断 手续规范性判断
办 理 签 证 的 八 大 原 则
设计院/监理/总包/与业分包
图纸会审最忌讳的就是走过场！必须重视和认真！
3. 技术管理（续）
技术交底
按交底内容： • 图纸交底 • 规范交底 • 合同交底 • 现场交底
按交底对象： • 专业工程师 • 监理 • 总包 • 班组、工人
案例：样板引路交底
分享：日本工地早会制度
3. 技术管理（续）
大体而言，都是管理粗放所致，
缺乏精细化管理思路和方法！
精细化管理的定义：
精细化管理是一种管理理念和管理技术，是通过规则的系 统化和细化，运用程序化、标准化、数据化和信息化 的手段，使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运行
简言之，精细化崇尚规则，排斥人治
万科的工程管理精细化
建立科学量化的标准和可操作、易执行的作业程序，以 及基于作业程序的管理工具
• 时间：大面积施工前 • 要求：样板工艺和质量合格后，才能大面积施工。 • 注意事项：样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留 足够的时间。
6. 质量管理（续）
工序验收与交接
目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之 在分步骤验收中规定更具体。 内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该 施工步骤需控制的主要技术要点。 执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求 监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。
万科项目开工审批必须具备以下条件：
① ②
③
④
由政府授权的第三方审图机构出具的施工图审查合格证 项目管理策划书（重点是总平、计划、质量和风险） 项目装修标准（A\B\C及单位面积的装修费用） 特别条款：不得使用加楼板偷面积
2.合作方管理
与合作方的第一次亲密接触
合作方过程评估与管理（以总包为例）
6. 质量管理（续）
实测实量



万科全集团所有项目100%推动实测实量 结合第三方“飞行检查”结果实施“拉闸”制度 操作指引即为万科在质量方面的企业标准，其要求显著高于国家标准 实测实量结果与一线公司老总及项目人员的绩效考核挂钩 项目组织架构设置中专门设置“质量技术工程师”
6. 质量管理（续）
•
•
多级审核原则：结算至少要经过二级以上的审核
标准表格原则：必须使用规定的标准表格
4. 成本控制（续）
成本优化 从意识着手 从技术着手 从管理着手 对过剩成本的优化
案例1：开关50000次的橱柜合页 案例2：希尔顿酒店外立面方案优化 案例3：设计部提供的扩初施工图出来了， 地下室车库方案按照7.5m×7.5m柱距进 行结构布置，柱子截面尺寸600×600，此
----王石
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 什么是工程精细化 项目准备阶段 项目实施阶段 项目交付阶段
第五部分
案例分享
第一部分
第二部分
第三部分 第四部分 第五部分
什么是工程精细化
项目准备阶段
项目实施阶段 项目交付阶段 案例分享
工程现场扫描
请描述A现场处于什么施工阶段？管理水平如何？现场都有哪 些问题和风险需要关注？
Thanks
感谢您的时间
成品保护
分享：成品保护方面的经验与教训
成品保护方案审核
各 负 其 责 的 原 则
合理安排工序
成品保护样板验收 实施幵维护
成品保护亝验
6. 质量管理（续）
质量通病预防
要解决质量通病，一是重视， 二是要有科学的方法
7. 安全与文明施工管理
为什么要“安全第一”？ 案例：12年9月13日，武汉一在建工地施工升降机高坠，19人死亡 安全文明施工的关键在于：
D现场
工程现场扫描（续）
请分析E现场发生了什么事情？如果你的工地发生了这样的问 题，你会如何应对？这类问题应该如何规避？
E现场
工程现场扫描（续）
请分析F现场发生了什么事情？如果你的工地发生了这样的 问题，你会如何应对？这类问题应该如何规避？
F现场
以上问题在你的项目上有发生过吗？ 什么原因呢？人的专业度不够还是企业管理水平不到位？
A现场
工程现场扫描（续）
请描述B现场处于什么施工阶段？管理水平如何？仔细观察， 你还能从图中读到哪些信息？ B现场
工程现场扫描（续）
请从技术方面和组细方面分析C现场工程事故的原因及我们应 该吸取哪些教训？
C现场Biblioteka Baidu
工程现场扫描（续）
请描述D现场两张图片所反映的问题是什么？该问题产生的原 因又是什么？如何规避？
方案经济吗？
4. 成本控制（续）
规避施工管理无效成本
5. 进度管理
三级计划体系


一级计划：公司年度计划 二级计划：各项目里程碑节点计划 三级计划：各项目（详细实施）计划
5. 进度管理（续）
标准工期
5. 进度管理（续）
实现高效的项目运营

“项目管理群”制度 计划运营专员设置 “ 1+7+3”温馨提醒模式 必须的绩效考核 项目运营图



领导和项目团队高度重视 合理投入、措施到位 分专业、分区域、责任管理 严格的过程监控、检查到位 眼明腿勤，高度责任感 让所有人养成工完场清的习惯 可视化
7. 安全与文明施工管理（续）
标准化的安全管理
1.安全文明作业指导书
新疆万科安全文明 施工作业指导书(修订稿).doc
2.不同层级的定期与不定期安全文明检查与评比
2.合作方管理（续）
能力复制---对合作方的管理输出
从产品开发的流程： 拿地—设计——报 建——建造——销 售——投诉处理— —物业管理中不难 发现，几乎每个环 节都离不开与我们 合作的供方，如果 供方提供的产品和 服务能满足我们的 要求，则我们的工 作质量和效率就会 大大提高。
过程评估 客户理念
精细化管理最织解决方案只能是通过训练使组织成员素
质提升的方式实现，而不是个人的经验 组织管理的各单元和各运行环节需要相互配合。比如工 程需要采购、成本、设计、报批报建，甚至行政、财务、 HR等职能的高度协同才能完成。 当然，鉴于工程管理的特殊性，万科的管理精细化 本身也是相对精细，仍然还有需要提升的地方。
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权力限制原则：不在权限之内的签字一律无效.若造成损失，追究责任 时间限制原则：实行严格的时间限制，禁止事后补办 一单一算原则：一个设计变更及签证单编制一份结算书
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一月一清原则：每月10日前，截止上月末已完工且手续完备的设计变更
及现场签证，核清造价并签字确认，交部门领寻复核。 完工确认原则：在完工后5日内签字确认，隐蔽工程，须在覆盖之前确认 原件结算原则：齐备的、有效的原件作为结算的依据
供方高层
供方项目团队
管理流程
万 科
工艺标准
供方施工班组
后评估
2.合作方管理（续）
尊重---可以让合作方的工作更有效
尊重=尊严
3.技术管理
有图施工---把好图纸审查关

全套施工图
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基础施工图 建施、结施、水施、电施、暖施 精装 景观

图纸内审与会审
施工图（扩初） 内审 施工图 物业/ 会审 设计师/与业工程师/物业/设计院/监理 （土建、质量、成本）工程师/设计师/
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什么是工程精细化
第二部分
第三部分
第四部分 第五部分
项目准备阶段
项目实施阶段
项目交付阶段 案例分享
组建标准化的项目管理团队
项目经理
万科如何打造项 目管理团队？
质量技术工程师 土建工程师
水、电工程师
项目秘书
选择正确的合作资源
总包 监理 景观 装修
。。。。
万科是如何选择合作队伍呢？
6. 质量管理
材料选用
万科实施集团战略合作集中采购制度和材料设备供应商认证 评估制度
质量稳定 可靠 品牌产品 大厂产品 经过考察的产品
材料选用 原则 满足技术 标准和环 保要求 适应地域 特点 地域差别 地方规定 原材料产地
6. 质量管理（续）
样板引路
• 目的：确定质量标准，控制大面积施工 • 范围：关键工序、功能、交付
责任部门——物业公司
3、交付验收与物业承接
4、及时进行交付总结
16个抽样项目装修房质量投诉问题数据统计
交付阶段及时总结管理经验将对后续项目产生重要影响
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第二部分 第三部分
什么是工程精细化
项目准备阶段 项目实施阶段
第四部分
项目交付阶段
第五部分
案例分享
案例1：成都万科工程管理经验分享
案例2：西安万科交付经验分享