万科现场精细化管理

万科的精细化项目管理房地产企业是项目型的企业，而万科无疑是中国房地产企业中的标杆。

那么在项目管理方面，万科究竟和一般的房地产企业有哪些差异？砺志咨询的梁光华老师和廖文忠老师都给万科做过多期的项目管理培训，在培训前期的调研中，我们发现，万科项目管理的精细化程度远远比一般的房地产企业要好很多。

因为培训的关系，砺志咨询接触的房地产企业很多，一般来说，国内的房地产企业的项目WBS（工作结构分解）差不多都在200-300项之间，做的稍好一点的大概也就在500-600项之间。

而梁老师看过的一份万科的房地产项目WBS分解达到了6000多项，即便如此，万科的项目总监指着这份计划对梁老师说，这份计划太粗了！万科的项目管理水平由此可见一斑……万科多项目间资源平衡之道2019-1-9 11:16:28 作者：leadge国内很多房地产企业一年只能运作一、两个项目，究其原因，还是项目管理没有做好。

相较于单个项目的管理，多项目管理要复杂得多，它必须解决在诸多项目中平衡资源、对不同的项目采取不同管理方式的问题。

而万科的“均好”之道为我们提供了一个模板。

曾经有人对《圣经.创世篇》做了引喻：“第一个项目管理的从业者是上帝，他给了自己6天的时间，在此期间创造了世界，然后让亚当进行操作管理，亚当很快就完成了第一个毛坯。

”虽然和公司的项目经理不一样，但是，上帝对时间——“6天”和资源进行了定义。

事实上，今天的企业对多项目(或项目组合)的综合管理更加重视。

因为每个组织都会同时有N个项目并发进行，但是组织的资源是有限的，每个项目给公司带来的收益也是不同的。

“让我们来画一棵树，先描出主干以代表利润，将利润生成所需要的两个因素——销售和成本画成主干上的两个枝桠，然后分别在销售和成本这两个枝桠上，寻找与它们相关的价值因素画为树叶，不停地寻找相关因素，直至最基本的价值单位。

现在，一棵生机盎然的大树出现了！画出了树的全貌，你就能顺着主干找到那一片最关键的叶子，反之沿着树的神经末梢，又可以清晰地找到主干。

目录第一章总则............................................................................................................................ 错误!未定义书签。

一、目旳 .............................................................................................................................. 错误!未定义书签。

二、园林景观工程内容及涵盖范围 .................................................................................. 错误!未定义书签。

(一)、工程内容: (4)(二)、涵盖范围: (4)三、各阶段控制要点 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。

四、景观施工主要涉及部门及职责 .................................................................................. 错误!未定义书签。

(一)、项目部 .......................................................................................................................... 错误!未定义书签。

(二)、采购管理部 .................................................................................................................. 错误!未定义书签。

万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结万科股份有限公司（以下简称万科）自1984年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。

目前已成为全球最大、效益最好的房地产企业之一。

那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？一、万科五大基本做法1．专设成本管理部万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样一个部门），没有成本管理部。

2007年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。

目前，整个成本管理部有200余人，主要负责成本分析、管理及监控工作。

成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。

同时，成本管理部也成为贯穿项目始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。

2．建立并实施目标成本动态管理体系为有效控制成本、规避经营风险，万科将目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。

从万科成本管控体系的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行。

然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。

同时，成本管理部与财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。

3．准确测算无效成本无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。

无效成本是指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。

万科精装修四化管理经验（续）阅读引言“四化管理”：图纸深度标准化、材料工厂化、施工现场整洁化。

“四化管理”在装修施工过程中取得了良好的成效，基于实现如下内容：提高材料部品加工精度，提高装修质量品质、观感；改进装修房施工前期策划和准备深度，减少后期变更成本和出错概率；降低材料损耗，减少成品破坏；减少返修从而提高综合效率。

万科精装修四化管理经验（续）第一篇图纸标准化施工图纸深度——精准施工图纸进度——及时施工图纸与工程进度配合图施工图纸与项目现场的匹配——亲和图纸尺寸的标注问题根据现场实际状态进行图纸部品的尺寸标注。

施工图纸的工厂化方案——预控工厂化部品的选择凸凹构件的合并窗体的位置选择结构构件的尺寸减少差异化产品案例：手工与成品镜子TSA铝合金门框的扣边设计鲁信长春花园鲁信长春花园位于青岛市浮山新区，，用地面积47.98公顷，总建筑面积约99万平方米（含地下停车场），由山东鲁信置业有限公司投资开发。

鲁信长春花园主体建筑由100栋四到二十六层的楼宇组成，住宅总户数4788户，户型面积自70平方米到255平方米不等，鲁信长春花园全部为板式住宅，配电梯、户式中央空调、地热式采暖和燃气热水器等设施，精装修。

电梯、空调、热水器、门、窗、厨卫设备等均采用国际知名品牌的产品。

设备：1、软水净水系统：美国百诺肯，2、终端净水：美国爱惠普3、管材瑞士：乔治·费歇尔4、可视对讲：澳大利亚悉雅特5、空调：美国雷诺士，中国海尔6、厨房电器：西门子7、洁具：TOTO8、龙头：高仪木制品：1、入户门：霍曼2、门窗：威顿3、内门：日门4、橱柜：德国柏丽5、收纳系统：史丹利6、地板：生活家石材及墙地砖：1、墙地砖：诺贝尔2、厅及走廊：石材标准化户型标准化百万平米，22个户型，一期全部完成部品标准化木制品：木门3种规格PVC腹膜门(厨房门、卫生间门、内门)；地板：1种材质和规格；洁具：坐便器1种规格；台盆、龙头、花洒各1种规格效果1、通过规模化、标准化运作控制成本（平层1200；复式1600）2、超越客户需求，得到市场认可，开盘一年去化65%，成为山东市场标杆。

万科地产精细化管理的成功经验随着城市化的快速发展，房地产行业在中国经济中扮演着重要的角色。

作为中国最大的房地产开发商之一，万科地产一直以来在市场上表现出色。

其成功的背后不仅仅源于创新的理念和产品，更是归功于其精细化管理的经验。

本文将探讨万科地产在精细化管理方面的成功经验，并分析其带来的益处。

一、卓越的战略规划万科地产在精细化管理方面的成功经验之一便是其卓越的战略规划。

公司深入研究市场需求和消费者的变化趋势，通过科学、系统化的方法制定战略规划，确保公司在市场中的竞争力。

例如，万科地产早在几年前就意识到中产阶级对于高品质、宜居的住房需求日益增长，于是积极开发满足这一需求的项目，从而占据了市场的先机。

二、高效的项目管理精细化管理的另一个关键要素是高效的项目管理。

万科地产注重项目的规划、设计、施工以及后期运营管理的整个过程，并通过先进的信息技术手段进行数据分析和管理，保证项目的质量和进度。

公司引入了工业化建造、智能化技术等新理念，提高了项目的效率和质量，降低了成本和风险。

三、建立完善的内部管理体系在精细化管理方面，万科地产还注重建立完善的内部管理体系。

公司注重人才培养和激励机制，并致力于提高员工的创新意识和执行力。

此外，公司还通过优化组织结构和流程，降低信息传递成本，提高决策的效率。

这种内部管理体系的建立为万科地产实施精细化管理提供了坚实的基础。

四、强化客户服务作为房地产开发商，满足客户需求是万科地产精细化管理的重要方面。

公司始终将客户放在首位，注重产品质量和服务体验。

万科地产建立了全面的客户反馈机制，通过收集和分析客户意见和建议，不断改进产品和服务，提高客户满意度。

通过高效的售后服务和长期的客户关系维护，万科地产赢得了广大客户的信赖和口碑。

五、创新科技的应用精细化管理的另一个关键是创新科技的应用。

万科地产在信息技术、智能化建造、可持续发展等方面积极探索和应用新技术。

公司利用大数据分析客户需求和市场趋势，精准定位产品和营销策略；采用先进的智能化技术提升建筑品质和管理效率；积极探索可持续发展的路径，致力于打造绿色生态的社区和建筑。

沈阳·万科城销售现场管理条例一、销售人员的日常行为规范1、售楼处标准营业时间为AM8：30—PM6：00。

销售人员分早晚班（周六、日除外），早班AM8：30—PM5：00，晚班AM9：30—PM8：00。

2、销售人员上下班不得迟到早退，所有早班销售人员8：25之前必须按规定着装整齐及佩带好工牌否则作为违纪；到岗后及时签到（以换好工装时间为准）✧销售人员每周可休息一天，由项目助理根据实际情况安排轮休及作息时间并备案；✧销售人员无特殊情况不得请假，如请假须提前一天向项目经理申请，当天请假须于上班前二小时申请，否则不予批准；请假须请其他休息同事顶班，销售人员之间相互倒班须与其他业务员协商，在不影响楼盘人员安排的情况下，可以换班，但须通知项目经理；✧业务员调休，换班应及时知会相关负责人，并在万事通上注明。

如未经允许私自调休或换班做违纪处理。

注：遇特殊情况除外（增加或减少工作时间）3、任何销售人员不得代替他人签到，否则作为违纪处理。

4、销售人员在工作时间必须配戴公司工作卡、司徽，穿着公司或开发商统一制服保持仪表整洁，男同事打好领带，女同事应化淡妆；5、销售人员不得在接待前台进食、吸烟；喧哗、吵闹、追逐、玩手机游戏、不得阅读报刊或与售楼无关的书籍；不得长谈私人电话；不得做其它与售楼无关的任何事情（如打领带、化妆、梳头、修指甲等）；6、前台人员须坐姿端正，不准仰靠，不准伏于台面，不准侧坐，人员离开前台后须清理个人物品，不准有水杯、个人资料在桌面，否则作为违纪处理；另销售人员需要有自己的水杯，禁止用公司一次性杯。

7、未穿着工作服的业务员不准在前台就坐。

如因未坐销售前台而被轮过不予补接。

后面所有被轮过均不能补接。

8、销售员必须团结一致、互帮互敬、互励共勉；9、销售人员必须尊重开发商，与开发商保持友好的合作关系，不得在背后谈论开发商。

10、销售人员有义务维护本公司形象，不得有任何诋毁、损害公司形象的行为，一经发现、查证属实将予以解聘并保留追究其他责任的权利。

质量优胜，施工过程精细化、常态化-记青岛万科广场工程二公司四队邴其利项目部青岛万科广场工程在项目开工伊始就严格执行“品牌战略，质量优胜，用良心做建筑，用诚信做事业”、“作风民主化、管理流程化、过程精细化、结果完美化的”的经营和管理理念，推行精细化管理,把“三控三管一协调”认真落到实处，对涉及工程的各种因素实施全过程、无缝隙的管理,形成一环扣一环的管理链。

通过优化各种资源配置、加强组织结构建设、完善各种制度保障、强化各目标管理，严格遵守技术规范和操作规程,优化各工序施工工艺,做到了克服各个细节质量缺陷,形成整体工程质量优良。

该项目在具体施工过程中通过以下管理得以实现精细化管理。

一、加强质量保证体系建设,制定各项管理制度,实行目标化管理1、明确目标,组建强有力的管理团队,为实现项目管理目标提供组织保证在万科广场工程投标过程中，项目部就根据招标初步确定了本项目的安全、质量目标“创山东省安全文明工地”确保“泰山杯”；合同签订后项目部对项目成本、质量、进度、安全目标统一组织、决策、协调、控制,配备满足施工要求的人员和设备,确定了各自职责和目标,并对目标进行量化分解到每一个班组、明确每一个人的职责和安全生产责任制。

让每一个管理人员都知道该干什么、怎样干、干到什么程度。

整个项目施工团队做到目标明确、思想统一、步调一致。

2、坚持“以人为本、建一项目培养一批人才”的原则,选择专业素质好、工作责任心强人员充实项目各管理岗位项目部要求全体管理人员不断加强专业知识和管理知识学习，在实践中学习，在学习中实践。

在熟悉图纸、勘察设计文件、施工合同、招投标文件的基础上，学习国家强制性条文、施工验收规范、推广的新技术、新材料、新工艺，不断提高全体管理人员的专业技术水平和管理水平，更好的为工程服务。

并结合项目部不同阶段的实际情况，按计划的开展集中学习。

同时，还组织项目部的员工参观正在施工的兄弟单位的优秀工程和获奖工程，吸取经验，取长补短，使所建工程真正做到低价运行，一次成优。

工地现场管理也七星级了【万科】内容提要万科不光自己的管理牛，就是万科的建设供应商在万科集团的规范要求下也变得极其规范，走进万科的工地，看到的不是脏乱差，是整洁.有序，堪称五星级工地，现在就带你前去开眼......一、万科工地安全文明篇万科安全文明施工管理基本要求安全文明施工分为：施工入口、施工道路及封闭管理、脚手架管理、临边防护、机械设备及用电消防管理、材料加工及存放、办公生活区域管理、其他共八部分内容。

区域划分清晰：生活、办公、作业区域划分清晰，通道、入口、指示到位。

过程控制到位：材料部品堆放到位，机械设备定期检测，建筑垃圾清理及时。

定型工具应用：采用工厂化活动板房（对非租房情况）、定型防护栏杆、定型隔离网等。

安全重点突出：基坑作业、安全设施、“三宝四口”、施工用电等。

管理标准明确：建设、总包、监理单位落实各项管理制度，强化日检、月检、专项检等各级检查要求。

确保安全的前提下，落实文明施工，彰显企业形象：以“安全作业”为先导，针对项目地域特点落实防尘、防噪、排污排废等管理要求。

万科工地施工入口管理门卫管理：主、次入口设保安24小时值班，建立门卫管理制度；门卫室设安全帽存放区。

车辆冲洗：入口车辆冲洗区、排水沟及集水池等。

五牌一图：工程概况牌、组织架构牌、环保施工牌、安全生产牌、消防保卫牌、施工总平面布置图等万科施工道路及围挡道路硬化形成消防环路，各加工场地要求硬化。

施工区域进行围闭管理。

万科工地脚手架管理方案：专项审批、现场验收。

规范设置防护棚、警示牌等。

万科五星级临边防护四口一临边：通道口、预留洞口、楼梯口、电梯井口和阳台、楼板、屋面等临边部位必须设安全防护栏或盖板。

基坑围护及监测：基坑维护方案专项审批；地库施工期间第三方监测。

万科工地机械设备及用电消防管理一机一闸一（漏电）保护：配电箱采用定制防雨罩；专人定期检查。

消防水及器材：施工给水系统设加压泵，随层做消防水管道（留消防水源接口）。

办公、作业（不同材料区）及生活区按规定数量设置消火拴，并定期检查，失效后及时更换。

万科工程管理破解之道——工程现场精细化管理【2012年 9月1-2日•青岛与您分享万科地产现场精细化管理精髓】课程背景1996年万科将公司主题年确定为“质量管理年”，后期并推出一系列对建筑质量的持续关注行动，经过十几年的磨练与规范，万科工程管理树立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，使工程管理成为万科品牌的支撑点，万科工程如何在施工过程精细化？中房商学院特邀万科工程管理专家与您一起分享如施工的前期准备工作、中期的进度跟踪、质量监督、后期的分部分项验收和模拟验收。

此外，还有工程的招投标、工程预结算、合同管理、材料设备选型和采购程序等全过程！课程收获◆您可以站在标杆的肩膀上快速改善和提升工程质量管理！◆一次培训，收益万科多年来工程质量管理的经验总结！◆工程管理人员不能不参加的培训，一次系统提升的机会！◆获取标杆企业项目现场管理标准手册；◆获取标杆企业现场技术管理作业指导书；◆掌握标杆企业现场管理模式；通过多地产案例剖析，创造一套适合自己的现场管理体系。

【培训地点】青岛具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知中房商学院二零一二年七月二十八【课程设置】【金牌导师】刘老师原万科集团工程总监1997年从事房地产工程管理工作，主要从事施工现场的生产和技术管理工作，编制工程施工组织设计，掌控工程施工质量和进度情况，合理安排劳动力，处理现场工程技术相关问题，协调业主、监理等对外关系。

后期升职后全面负责公司经营管理工作，分管万科区域公司总办、人力资源、设计、工程、采购及成本工作。

具有十八年工程管理实践经验。

现为某上市地产集团总经理。

【参会对象】房地产企业总经理、工程总监、总工、设计总监、项目总经理、工程管理和工程技术部相关管理人员等【主办单位】中房商学院万科工程管理破解之道——工程现场精细化管理报名回执表经研究，我单位选派下列同志参加学习：（请加盖单位公章）。

万科施工现场管理制度范文万科施工现场管理制度范文第一章总则第一条为规范万科施工现场管理行为，提升施工现场安全生产管理水平，保障施工现场工作人员的人身安全和财产安全，根据国家相关法律法规以及万科集团的工程管理制度，制定本管理制度。

第二条本管理制度适用于万科集团的所有施工现场，包括自营施工现场和合作伙伴施工现场。

第三条万科施工现场管理应遵循“安全第一、预防为主、综合治理、整体推进”的原则，建立健全施工现场安全生产管理体系。

第二章施工现场责任分工第四条万科施工现场项目负责人（以下简称“项目负责人”）是施工现场的责任主体，全面负责施工现场的安全生产管理工作，包括但不限于以下职责：1. 负责组织编制施工现场安全生产管理规章制度、操作规程和安全技术措施、应急预案等文件；2. 组织、协调、指导施工现场安全生产工作，保障施工现场安全生产设施的正常运行；3. 开展施工现场安全生产培训，提升工作人员的安全意识和技能水平；4. 定期组织对施工现场安全生产工作进行检查、评估和改进，确保施工现场安全生产管理工作的有效实施。

第五条施工现场安全员是施工现场的专职安全管理人员，负责以下工作：1. 协助项目负责人制定施工现场安全管理规章制度、操作规程和安全技术措施、应急预案等文件；2. 监督施工现场安全生产工作的实施，对存在的问题及时提出整改意见；3. 开展施工现场安全生产培训，提升工作人员的安全意识和技能水平；4. 定期组织对施工现场安全生产工作进行检查、评估和改进，确保施工现场安全生产管理工作的有效实施。

第三章施工现场安全生产管理第六条施工现场应实施周密的安全生产管理措施，确保施工过程中的安全。

第七条施工现场应设置明显的安全警示标志，如“高处危险”、“易燃易爆”、“禁止吸烟”等。

第八条施工现场应建立健全安全检查制度，安排专门的人员定期对施工现场进行安全检查，及时发现并整改存在的安全隐患。

第九条施工现场应配备相应的消防设备，保证施工过程中的火灾风险得到控制。