陕西区域成本优化管控思路
及案例汇编
起草碧桂园集团陕西区域成本管理部编辑赵伟
审核窦亚航
时间2019年1月
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目录
第一章成本优化的意义及要求 (4)
1.1成本优化工作的意义 (4)
1.2成本优化工作要求 (4)
第二章设计类优化管控思路 (6)
2.1设计规划类优化 (6)
2.1.1竖向设计优化 (6)
2.1.2消防道路设计优化 (8)
2.1.3地下车库优化 (8)
2.1.4人防异地建设费优化 (11)
2.1.5室内避难间优化 (11)
2.1.6公共配套优化 (12)
2.2设计建筑类优化 (12)
2.2.1标准层层高优化 (12)
2.2.2门窗优化 (13)
2.2.3砌块优化 (15)
2.2.4节能优化 (15)
2.2.5外立面优化 (16)
2.2.6车库装修 (17)
2.2.7建筑构造优化 (17)
2.2.8其他建筑做法优化 (19)
2.3其他设计优化 (20)
2.3.1精细化审图成本优化 (20)
2.3.2临时围挡优化 (20)
2.3.3地下室筏板厚度优化 (21)
2.3.4设计协助开发报建前期优化 (21)
第三章成本适配优化管控思路 (22)
3.1装修类优化 (22)
3.1.1装修标准优化 (22)
3.1.2装修材质品牌优化 (22)
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3.2园林绿化优化 (23)
3.2.1示范区体量优化 (23)
3.2.2货量区绿化及园建优化 (24)
3.2.3道路优化 (24)
3.3智能化优化 (24)
第四章过程管控中成本优化思路 (26)
4.1土方平衡方案优化 (26)
4.2桩基选型方案优化 (26)
4.3基坑支护方案优化 (26)
4.4关注其他成本优化做法 (27)
附件一：《关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知》 (28)
附件二：《陕西区域产品标准配置清单》 (28)
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第一章成本优化的意义及要求
1.1成本优化的意义
面对市场变化，各项目应对目标成本重新梳理，挖掘成本优化空间，推进优化措施落地，提升项目成本竞争力，保障项目经营目标达成。
成本优化工作已上升至区域战略层面，并给出成本优化的方向性指示，并成立陕西区域全成本管理工作小组（见附件一《关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知》），负责成本优化工作推进。助力项目经营目标达成、做一成一。
1.2成本优化的工作要求
1.成本优化开展范围为陕西区域所有已摘牌，未完成结算后评估的项目，项目总经理为项目成本优化管理第一责任人，负责整个项目的成本管理和成本优化工作；
2.区域成立全成本管理工作小组，专项负责成本优化工作，区域总裁任组长，成本分管领导为副组长，各强关联职能部门为组员，统筹区域全成本管理工作，建立管控机制，推进全成本管理及成本优化落地；
3.建立成本优化管理办法及工作机制，输出陕西区域产品配置标准及成本优化工作其他相关指引；
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4.建立成本优化考核办法及奖惩机制，每季度对各项目成本优化成果进行评审及考核，并结合奖惩机制对各项目每季度阶段性的成本优化成果进行奖惩。
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第二章设计类优化管控思路
2.1设计规划类优化
2.1.1竖向设计优化
1.竖向设计集团相关要求
（1）地势较低的地块，应综合考虑安全、进度、土石方工程量等因素，按效益最大化原则选择排水方式。
（2）尽量减少土方工程量并内部挖填平衡。
（3）车库在不计容的前提下尽量向上抬，减少开挖，减少侧墙。
（4）原则上有高差处尽量采用放坡处理（视地价高低），必须做挡墙时挡墙高度不宜大于4m。
2.竖向设计优化思路
根据场地的实际地形情况，通过方案设计，节约成本，不同地形情况竖向设计优化思路如下：
（1）坡地地形：根据项目实际地形，结合高差，合理进行台地式设计，减少土方回填，降低成本。
【案例】某项目场地现状高差在10米左右，原方案设计未考虑采用台地式处理方式，造成部分主楼下方出现结构空腔，土方回填量大。方案优化后，根据现状地势和坡形采用台地形式解决地形高差，避免了结构空腔，减少了土方回填。
【优化幅度】每减少1m3回填土方可节约成本12元，结构空腔每减少0.1m节约成本约30元/㎡。
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（2）平地地形：车库抬高，尽量减少土方开挖，降低成本。
车库上抬可直接影响到基坑的深度，对土石方、基坑支护、桩基深度、降水、抗浮等相关影响较大，结合项目实际，车库太高，对成本优化的效果较为明显。
【优化幅度】车库每上抬1米，经粗估算仅土方可节约成本12元/m3，地下建安成本减少约30元/㎡。
（3）车库顶板覆土方案优化
根据绿化及综合管网埋深需求，车库顶板覆土厚度为1.2米即可满足，车库覆土厚度降低可减少车库荷载，有利于地下车库结构计算，同时也可减少回填土方。
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当地政府对覆土有特殊要求时，项目需提前沟通规划部门；在方案阶段应通过设备专业参与制定排水方案，确定覆土厚度可行性。
2.1.2消防道路设计优化
消防道路规划设计应充分考虑消防登高场地与消防道路等场地合并利用。小区内消防道路设计过宽导致道路硬化面积过大，优化后可有效减少道路硬化面积，从而达到降低成本的目的。案例如下：
【优化幅度】经粗估算，消防道路每优化1平米成本节约30元。
2.1.3地下车库优化
1.地下车库柱网优化
柱网的设计，对地下车库成本影响较大，从两个方面体现：
（1）对结构模型的影响：因柱网间距变化，梁高递减，层高递减，钢筋混凝土含量递减。
（2）对相关工程的影响：埋深递减，土方、支护递减。
【优化幅度】大柱网到小柱网结构单方会降低100-150元/㎡，但停车舒适性和观赏性会降低，可根据项目产品定位及实际情况，综合考虑，进行方案比选。案例如下：
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2.地下车库层高优化
地下室层高对结构含量影响较大，对成本的优化效果明显。地下室设计应参考《陕西区域产品配置标准》（附件二），人防地下室及非人防地下室，或单层车库及双层车库取固化的层高指标。
【优化幅度】地下车库层高每降低10cm，建造成本降低约36元/m2。借鉴其他区域优化案例：
【案例一】：
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【案例二】：
3.地下车库停车效率优化
提高停车效率或者提升地上车位占比，减少车库面积，起到成本优化的目的。在初期规划方案阶段，进行精细测算，尽可能提高人防及非人防的停车效率，优化成本。
【优化幅度】经粗估算，陕西区域非人防地下综合成本约为2200元/m2，人防地下综合成本约为2450元/m2。
借鉴其他区域优化案例：
4.引入第三方成本优化
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对已有设计方案，引入第三方在专业经验丰富、优化积累造诣较高的单位，对现有方案进行进一步优化，效果非常明显。
【案例】某项目，设计院地下室方案经集团总工室针对布车、行车路线、柱网等方面优化，项目开发报建配合，优化面积达14271平方米，净利润增加2646万。
2.1.4人防异地建设费优化
人防异地建设要对完全自建人防、部分自建人防和不见人防三种方案进行经济效益比选，选择最优方案；同时，人防异地建设费可前置与政府沟通，争取优惠打折，或最大程度的争取缓缴，延长缓缴时间。对于不同市域，人防异地建设建议如下：
（1）省会城市——优选自建人防；
（2）县级市——优选缴费；
（3）地级市——经人防经济效益测算，选取最优。
【案例】渭南市县域项目人防异地建设费与政府沟通，优惠至400元/m2甚至更少，远小于政策文件要求缴纳标准。
2.1.5室内避难间优化
根据当地消防验收以及相关要求文件，在条件允许的情况下，优化避难间房间位置，减少防火窗面积，降低成本。案例如下：
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2.1.6公共配套优化
1.公共配套面积优化
在开发报建初期通过协调政府部门降低配建面积，提高地面停车效率、控制建安成本等以达到成本降低的目的。案例如下：
2.公共配套建造标准优化。
项目前期通过协商政府部门，对幼儿园、公租房制定最优的建造标准。相关部门未明确公租房细化的建设要求和交付标准时，争取从外立面材质、门窗、公共装修等成本项进行优化。案例如下：
2.2设计建筑类优化
2.2.1标准层层高优化
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陕西区域目前存在不同项目相同业态，甚至同一项目相同同业态之间标准层层高不一样情况，应参考《陕西区域产品配置标准》（附件二），对于不同的产品户型和不同的售价水平固化标准层层高，通过优化结构层高，降低结构含量及粗装修材料含量，实现成本优化。
【优化幅度】经粗估算，标准层高每降低0.1m，建筑单方可降低约30元/m2。借鉴其他区域的优化案例如下：
2.2.2门窗优化
1.外窗型材优化
（1）对于非敏感部位，建议降低外窗型材标准，减少成本。如楼梯间、前室及屋顶机房等公共空间，使用率低，且业主敏感性低，材料选型应以经济实惠为主。案例如下：
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（2）外立面门窗的选材，建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应配置。A档产品（售价16000元/m2以上）选用铝合金型材，B档产品（售价7000-16000元/m2之间）与C档产品（售价7000元/m2以下）选用塑钢型材。（见附件二-陕西区域产品标准配置清单）（3）根据节能要求，非采暖空间的外窗可以不需要满足节能设计要求，封闭阳台的保温，外窗为节能外窗，分隔封闭阳台和室内的门联窗，可按非采暖空间外窗进行设计，同时屋面造型窗可按照非采暖空间外窗进行设计等。借鉴其他区域优化案例：
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2.窗户玻璃优化
考虑北方产品采用普通单层玻璃存在节能验收风险，建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应配置。A档产品（售价16000元/m2以上）选用Low-e中空玻璃，B档产品（售价7000-16000元/m2之间）与C档产品（售价7000元/m2以下）选用普通中空玻璃。（见附件二-陕西区域产品标准配置清单）
2.2.3砌块优化
根据产品定位及实际情况，对于客户关注度比较少的室内隔墙砌体，建议考虑可将高精度切块调整为普通砌块。
【优化幅度】经粗估算，砌块优化成本可节约200元/m3。借鉴其他区域优化案例：
2.2.4节能优化
分隔采暖与非采暖隔墙玻化微珠优化,采暖空间与非采暖空间的隔墙传热系数限制≤15K[W/（m2*k）],普通200厚砌块+20厚水泥砂
浆传热系数可达到1.106，可将玻化微珠材质改为普通水泥砂浆或降
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低玻化微珠厚度，均可满足节能要求。借鉴其他区域优化案例：
2.2.5外立面优化
1.外立面材质优化
开敞阳台外墙饰面层优化。针对北方区域，开敞阳台业主后期都会进行封闭，为了避免以后业主装修拆改造成的成本浪费，建议考虑将外墙饰面层由原来真石漆（质感涂料）优化为仅做彩色防水腻子。
【优化幅度】真石漆价格95元/m2，质感涂料75元/m2，彩色防水腻子12元/m2。可节省单方约60-80元/m2。
2.外立面装饰优化
建议根据陕西区域产品分档合理选择相应外立面装饰标准配置。A档产品（售价16000元/m2以上），B档产品（售价7000-16000元/m2之间）与C档产品（售价7000元/m2以下）装标选配可具体参考《陕西区域产品标准配置清单》（附件二）。另外，建议洋房产品1-3F可选真石漆，3F以上选用质感涂料。借鉴其他区域优化案例如下：
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2.2.6车库装修优化
车库装修进行专项分析，计算综合效益比，在做法上优化成本。借鉴其他区域优化案例：
2.2.7建筑构造优化
1.屋顶女儿墙优化
屋顶女儿墙高度因屋面造型或日照分析原因，导致高度不满足1100mm防护要求时，可在不影响外立面效果前提下在墙体上增设栏杆，在无特殊造型需求时女儿墙厚度按150mm设计。
2. 室内楼梯优化
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通过对意向客户、竞品楼盘调研，为方便业主后期改造，将住宅顶跃、底跃户型中的混凝土楼梯优化为业主自理。
【优化幅度】经粗估算，每部楼梯节省成本约0.65万元。借鉴其他区域优化案例：
3.太阳能混凝土挑板优化
因阳台外侧太阳能混凝土挑板存在遮挡视线及阳光，北方居民对此比较敏感，为避免后期引起群诉，将太阳能混凝土挑板优化为厂家自带太阳能钢支架。
【优化幅度】经粗估算，太阳能混凝土挑板优化每户可优化约70元。借鉴其他区域优化案例：
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4.开敞连廊优化
（1）开敞连廊栏杆材质优化。室外连廊作为疏散通道，人员停留时间少，建议将防护栏杆由锌钢栏杆优化为铁艺栏杆。
（2）开敞连廊地砖优化：室外连廊作为疏散通道，平常人流量较少，业主对于此关注度不高，建议将连廊地面由地砖优化为原浆抹平地面。
2.2.8其他建筑做法优化
如屋面找坡层优化，屋面由最薄处20厚1:2.5水泥砂浆找坡层优化为混合找坡层（上部20厚1:2.5 防水砂浆，底部1:6水泥憎水型膨胀珍珠岩）。案例如下：
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其他建筑做法需要集思广益，案例积累。部分优化参考如下：
2.3其他设计优化
2.3.1精细化审图成本优化
对于图纸中影响钢筋、砼含量的关键点，制定电算统一技术措施，并通过过程把控、精细化图纸校审，避免不必要的成本。
2.3.2临时围挡优化
区域设计项目统一围挡做法，避免工地围挡图纸来源渠道多、设
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